房地產(chǎn)調(diào)研報告(共5篇)綜述

篇一：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告房地產(chǎn)市場調(diào)查報告一、背景介紹從2007年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、 發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢， 企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。 據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家， 有項目企業(yè)預(yù)計 300余個。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá) 428家，開發(fā)項目 120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。 2007年稅收收入 0.9億，2013年截止11月份，已增到 12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入 50%以上。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。縱觀2007年－2013年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中， xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。二、影響房價的變動因素、房價組成要素：土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。配上圖：需求供給曲線稅金及費用：2007年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率 7%左右，目前的稅負(fù)率近 13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過 1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到 600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù) 7.5萬，平均每平米房價增加 535元。房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的 1.2%征收，從租按照 12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入 70%來自于商鋪及寫字間，開盤時 4萬/平米，目前已升至 6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。建安成本、配套設(shè)施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤、社會因素國民經(jīng)濟的發(fā)展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導(dǎo)向社區(qū)環(huán)境選擇地理位臵其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。三、政府的調(diào)控政策三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細(xì)則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達(dá)到銷售目標(biāo)。對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。篇二：房地產(chǎn)調(diào)查報告圖片已關(guān)閉顯示，點此查看圖片已關(guān)閉顯示，點此查看圖片已關(guān)閉顯示，點此查看圖片已關(guān)閉顯示，點此查看班級：電商 0731姓名：xxx學(xué)號：07060111001圖片已關(guān)閉顯示，點此查看圖片已關(guān)閉顯示，點此查看圖片已關(guān)閉顯示，點此查看目錄一、調(diào)查說明二、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀( 一)房地產(chǎn)市場供給狀況（二）房地產(chǎn)市場需求狀況三、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題四、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢（一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定（二）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊五、政策建議（一）建立預(yù)警預(yù)報制度，加強行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。（二）加強政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡。（三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。（四）堅持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作。（五）加強住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。（六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。（七）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強發(fā)展后勁。摘要2002 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的 17.9%，占gdp的7.6%。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。的房地產(chǎn)市場

我縣一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2002 年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的 96%。應(yīng)該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題?！熬盼濉蹦┢?，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。商業(yè)營業(yè)用房 3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。、個人消費成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。2002 年個人購房面積達(dá) 80628m2，占總銷售面積的 99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的 96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的 62.2%，因而成為存量房交易市場的生力軍。房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢2003 年的供應(yīng)量放大較快。 今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。 這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景?？刂茊误w開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)模化；房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)查報告一、 調(diào)查說明我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從 1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。2000年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，200３年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：調(diào)查方式：文案調(diào)查法和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法、綜合調(diào)查法調(diào)查對象：我縣的房地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀( 一)房地產(chǎn)市場供給狀況、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚， 發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進(jìn)入。 2000年，全縣只有 6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè) 2家，民營企業(yè) 4家。到了 2002年底已發(fā)展成有 17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè) 2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè) 15家；國有企業(yè)僅有 1家，民營企業(yè) 16家。2002年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的 96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從 2001年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。 2001年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 7757萬元，是上年投資額的 5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高 4.5倍；2002年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長 1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速 1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大， 2000年為3.32%,2001猛增至13.25%，2002年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。“九五”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，2000年---2002年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%；商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。2000年全縣總投放為16畝；2001年總投放為98畝，是上年的6倍；2002年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；⒄w化出讓轉(zhuǎn)變。2000年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，2001年為10.59畝，2002年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。2002年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。2001年比2000下降69.06%，2002年比2001年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中， 自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。 從各類資金的動態(tài)情況看， 國內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快， 定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。 2000年至2002年分別為8.7%、22.37%和42.41%；同期國內(nèi)貨款所占比重分別為 2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為 61.95%、38.04%、25.01%。（二）房地產(chǎn)市場需求狀況、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。2000年-2002年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從2001年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。 2002年底，空置一年以上的商品房面積僅 1977m2。在商品房住宅銷售調(diào)查中， 90-110m2戶型住宅占銷售總額的 45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的 30.83%，90m2以下戶型占 12%，130平方米以上戶型占 11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。、個人消費成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。2001年，全縣個人購房面積達(dá) 29672.2m2，占銷售面積的 83.9%；2002年個人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的 99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主， 2002年個人購買住宅面積達(dá) 70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計， 2001年商品住宅平均售價約 987元/m2，比上年度上升14.76%，2002年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，2000年共成交184起，面積16396.17m2，2001年共成交243起，面積20405.54m2，2002年共成交 225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的生力軍。房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。三、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。（一）房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。（二）市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。（五）城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。（六）市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（七）住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。（八）房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。四、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢（一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào)，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右；全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近2000套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅 (如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。 2002年新開工的面積達(dá) 188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房 61899m2。2003年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示， 11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為 95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅 25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看， 2001年為4.94公頃，2002年為14.55公頃（包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約 5.5公頃），2003年11月止約投放 2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮2004年南湖地塊一期建設(shè)將動工， 實際的開發(fā)面積將不會減少。 另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約 910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費潛力將被進(jìn)一步激活， 得以更充分地釋放， 給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。另據(jù)2003年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示， 2003年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了 100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩(wěn)定。（二）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的一個中心兩個副中心的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。按《縣城城市總體規(guī)劃（ 2000-2020）》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期（至 2005年）縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到 4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積 30m2計，縣城區(qū)至 2005年因人口增加需求建筑面積達(dá) 30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需 1-2萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量， 婚齡青年的購房需求。 這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。五、政策建議（一）建立預(yù)警預(yù)報制度，加強行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。（二）加強政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡。保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)（如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅， 不搞商住樓）；有計劃地進(jìn)行舊城改造， 以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié)；控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；豢刂扑饺私ǚ坑欣谧≌纳唐坊?。土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)計劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應(yīng)計劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備， 并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。 加強土地有償使用力度， 嚴(yán)格實行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監(jiān)控，實行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款， 擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。（三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)， 完善市場監(jiān)管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)”；加強房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)” ；加強房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。（四）堅持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作。不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實行公開的市場化運作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運作。（五）加強住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務(wù)，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場，促進(jìn)增量房消費市場的發(fā)展。要加快廉租房建設(shè)，建立保障機制，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶（人均年收入低于 2400元）有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當(dāng)務(wù)之急的大事。積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調(diào)動消費潛力。（六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)， 培育市場潛在消費群體， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構(gòu)，規(guī)范中介市場。其次要積極促進(jìn)中介機構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng)品牌；再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機制；強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；采取購房貸款貼息優(yōu)惠；合理拆遷補償?shù)纫幌盗械呢斦?、金融政策，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能

房力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，有效擴大市場需求量。（七）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強發(fā)展后勁。要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展。要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴大經(jīng)營。通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，加速要素集聚，從而增強房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。附件 參考資料：我縣房地產(chǎn)統(tǒng)計局的檔案袋 我縣房地產(chǎn)規(guī)劃局檔案管理參考網(wǎng)站：房地產(chǎn)專用網(wǎng) 我縣的房地產(chǎn)統(tǒng)計網(wǎng)站 資料來源：房地產(chǎn)調(diào)研報告范文網(wǎng)篇三：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告房地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告小組成員摘要一、調(diào)研目的 二、調(diào)研內(nèi)容 三、調(diào)研范圍及對象 四、調(diào)研方式與方法實施 六、調(diào)查時間進(jìn)度安排七、本次調(diào)研工作人員分配及工作分工 八、經(jīng)費預(yù)算一、調(diào)研目的

五、調(diào)研具體、了解房地產(chǎn)主開發(fā)商的樓盤價格、設(shè)施、促銷以及開發(fā)商的實力。2 、了解房地產(chǎn)價格的走勢 3、了解房地產(chǎn)開發(fā)的項目成本。 4、了解樓盤所處地區(qū)的交通情況二、調(diào)研內(nèi)容、房地產(chǎn)項目的位置、戶型、風(fēng)格、單價、總價、配套、交通等方面的情況、房地產(chǎn)開發(fā)商情況調(diào)查，主要調(diào)查項目附近樓盤的房型、價格、推出時間、銷售渠道、促銷策略及開發(fā)商實力等三、調(diào)研范圍及對象天津市的所有房地產(chǎn)開發(fā)商都是被調(diào)查對象圖片已關(guān)閉顯示，點此查看四、調(diào)研方式與方法主要以實地調(diào)查為主，具體實施方法如下：在完成市場調(diào)查設(shè)計及對調(diào)查人員進(jìn)行講解有關(guān)調(diào)查內(nèi)容后，就可以展開具體的實地調(diào)查，每位小組成員負(fù)責(zé)調(diào)查 3-4家房地產(chǎn)商的訪問調(diào)查。調(diào)查人員在進(jìn)行調(diào)查時向房地產(chǎn)開發(fā)商說明來意并做好訪問記錄。五、調(diào)研具體實施 （1）準(zhǔn)備階段確定調(diào)查問題，設(shè)計調(diào)查方案，確定調(diào)研人員 （2）實施階段根據(jù)調(diào)查要求，采用多種形式，由調(diào)查人員廣泛地收集與調(diào)查活動有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商的信息。每名調(diào)研員負(fù)責(zé) 3-4個房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查，時間控制在 1-2天以內(nèi)。 （3）調(diào)查后續(xù)工作安排調(diào)查工作完成后，對個小組成員調(diào)查的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，做出統(tǒng)計分析報告。六、調(diào)查時間進(jìn)度安排 （一）調(diào)查時間：1 、在房地產(chǎn)開發(fā)商售樓期間進(jìn)行訪問調(diào)查 （二）調(diào)查時間進(jìn)度安排表圖片已關(guān)閉顯示，點此查看圖片已關(guān)閉顯示，點此查看七、調(diào)研工作人員分配及工作分工 調(diào)查方案設(shè)計及修改 : 數(shù)據(jù)收集及統(tǒng)計： 分析數(shù)據(jù)及調(diào)查報告撰寫： 八、經(jīng)費預(yù)算共計：元整（詳見活動經(jīng)費預(yù)算表） 活動經(jīng)費預(yù)算表：圖片已關(guān)閉顯示，點此查看篇四：房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容圖片已關(guān)閉顯示，點此查看西 南 交 通 大 學(xué) 希 望 學(xué) 院房地產(chǎn)估價作業(yè)——調(diào)查報告相關(guān)內(nèi)容構(gòu)成及表格圖片已關(guān)閉顯示，點此查看學(xué) 院（系）：西南交通大學(xué)希望學(xué)院專 業(yè)： 土 木 工 程班 級： 建 筑 七 班 學(xué) 生 姓 名： 羅方維 學(xué) 號：任課和指導(dǎo)教師：鮮 娟 作業(yè)的完成日期： 2013 年12月07日圖片已關(guān)閉顯示，點此查看圖片已關(guān)閉顯示，點此查看成 績：住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成．宏觀環(huán)境分析1）經(jīng)濟環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市g(shù)dp和人均gdp及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進(jìn)、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展?fàn)顩r、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進(jìn)程等。第三分析城市的社會發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市人口及其近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口導(dǎo)人政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會消費品零售額。2）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市總體布局規(guī)劃；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)；城市交通建設(shè)狀況；城市更新和舊村改造。（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境， 主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。．房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析1）城市土地供應(yīng)。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價格變動，土地出讓政策變化和土地供應(yīng)特征等。2）城市住宅開發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開工面積、竣工面積等。3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積、政策性住房建設(shè)狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場消化系數(shù)、外銷面積、平均價格、房價收入比等。4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價格、存量房租售價格比等。．客戶分析（1）產(chǎn)品的需求特征。分析市場上主流的和消費者偏好的住宅類型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區(qū)環(huán)境設(shè)計；小區(qū)配套設(shè)施。2）產(chǎn)品購買決策過程。分析消費者購房的動因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。3）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費觀和傳播觀，如消費者年齡、家庭生命周期、個人和家庭收入、工作及休閑觀念、購物與消費方式等方面。圖片已關(guān)閉顯示，點此查看．競爭分析1）競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專業(yè)化程度、晶牌知名度、資金實力、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價格策略、與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系、歷年來的項目開發(fā)情況以及項目銷售情況等方面進(jìn)行分析研究。（2）競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設(shè)中的競爭性項目，具體包括：項目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設(shè)施、綠化率、面積戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建造年代、空置、價格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。總的來說包括下面三個部分：總述、估價對象的描述、房地產(chǎn)估價。第一部分 總述一、 估價項目名稱： xxx有限公司房地產(chǎn)價值評估三、 估價目的：為確定委估對象抵押貸款提供參考價值依據(jù) 四、 估價依據(jù)1 ．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 2．《中華人民共和國土地管理法》．國家技術(shù)監(jiān)督局、中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》．xxx房地產(chǎn)權(quán)證（x房地x字（2012）第xxx號）5．委托單位的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照6．估價業(yè)務(wù)約定書．估價人員現(xiàn)場勘查以及市場調(diào)查整理的資料五、 價格定義本報告的估價結(jié)果是在估價對象符合公開市場原則及此次估價目的要求的前提下所提出的公允價值意見六、 估價期日： 七、估價日期：八、 需要特殊說明的事項根據(jù)有關(guān)規(guī)定本報告的有效期為一年，自估價期日起一年內(nèi)有效。有效期內(nèi)如遇委估對象或外部經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生重大變化，報告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。九、房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師中國