集體土地價格評估若干問題2課件

集體土地價格評估若干問題河北省土地估價師協(xié)會2009年7月28日目錄一、我國土地價格形式與內(nèi)涵二、我國土地價格發(fā)生體系三、集體土地權(quán)利分析四、集體土地價格理論成本構(gòu)成五、集體土地價格評估方法要點六、集體土地評估應(yīng)用方向七、典型問題討論一、我國土地價格形式與內(nèi)涵用地類型集體土地價格征地價格國有土地價格內(nèi)部價格有限年使用權(quán)外部價格無限年所有權(quán)征用價格有限年使用補(bǔ)償征收價格無限年所有權(quán)出租短期使用權(quán)出讓長期使用權(quán)農(nóng)用地承包、租賃、轉(zhuǎn)包集體之間農(nóng)用地流轉(zhuǎn)征用農(nóng)用地作為國家農(nóng)用或建設(shè)，用完還給集體，給與一定補(bǔ)償征收農(nóng)用地作為國有農(nóng)場或建設(shè)，給與補(bǔ)償承包國有農(nóng)場、草場國有農(nóng)場讓給集體或個人使用，收取出讓金未利用地內(nèi)部承包集體之間所有權(quán)交易國家開發(fā)為農(nóng)用或建設(shè)使用國有開發(fā)為農(nóng)用或建設(shè)國有荒山、草地、水面出租國有荒山、草地、水面使用權(quán)出讓建設(shè)用地使用出租出讓？建設(shè)用地征用價格建設(shè)用地征收價格國有建設(shè)用地出租國有建設(shè)用地出讓、劃撥與授權(quán)經(jīng)營二、我國土地價格發(fā)生體系建設(shè)用地集體土地農(nóng)用地未利用地國有地農(nóng)用地建設(shè)地未用地集體土地農(nóng)用地未利用地建設(shè)用地征收征用流轉(zhuǎn)租用用地單位農(nóng)用地建設(shè)用地出租出讓土地價格發(fā)生圖轉(zhuǎn)讓承包劃撥集體土地價格類型集體土地評估分類使用承包出租出售定損抵押未利用地適宜類型√√√√農(nóng)地耕地√√√√林地√√√√園地√√√√草地√√√√建設(shè)用地商業(yè)√√√住宅√工業(yè)√√√√綜合√√其他土地旅游開發(fā)區(qū)√√√休閑度假區(qū)√√√觀光農(nóng)業(yè)區(qū)√√√三、集體土地權(quán)利分析中共中央國務(wù)院2009年1號文件要點1、現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變。2、建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。鼓勵有條件的地方發(fā)展流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，為流轉(zhuǎn)雙方提供信息溝通、法規(guī)咨詢、價格評估、合同簽訂、糾紛調(diào)處等服務(wù)。3、用５年左右時間基本完成明晰產(chǎn)權(quán)、承包到戶的集體林權(quán)制度改革任務(wù)。集體林地經(jīng)營權(quán)和林木所有權(quán)已經(jīng)落實到戶的地方，要盡快建立健全產(chǎn)權(quán)交易平臺，加快林地、林木流轉(zhuǎn)制度建設(shè)，完善林木采伐管理制度。開展政策性森林保險試點。引導(dǎo)森林資源資產(chǎn)評估、森林經(jīng)營方案編制等中介服務(wù)健康發(fā)展。三、集體土地權(quán)利分析農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定(1995年9月11日國家土地管理局發(fā)布)

經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。因處分抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)，將抵押土地轉(zhuǎn)為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處置。三、集體土地權(quán)利分析抵押權(quán)《中華人民共和國擔(dān)保法》，下列集體土地可以抵押：（一）經(jīng)發(fā)包方同意的農(nóng)民依法承包的集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；（二）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，該企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時抵押。下列財產(chǎn)不得抵押：（一）集體土地所有權(quán)；（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押；（三）耕地、宅基地、自留地、自留山；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的集體土地；（五）依法被查封的集體土地。

《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》(1995年9月11日國家土地管理局發(fā)布)經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。因處分抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)，將抵押土地轉(zhuǎn)為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處置。

《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（1997年）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)抵押的，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并明確實現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國有的，同時核定土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》:下列財產(chǎn)可以抵押:以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

下列財產(chǎn)不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；三、集體土地權(quán)利分析租賃權(quán)《中華人民共和國土地管理法》農(nóng)民集體所有的土地，可以由本村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或本村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

四、土地價格的理論成本構(gòu)成價格類型代號構(gòu)成分析備注未利用地價格P0開發(fā)為農(nóng)用地的成本價格P1P1=（P0+C1）（1+r1+r2）C1為農(nóng)地開發(fā)費r1、r2分別為利息率和利潤率農(nóng)用地所有權(quán)流轉(zhuǎn)價格P2P2=P1（1+R1）R1為所有者權(quán)益率，即增值率農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價格集中承包P3P3=P2KK為年期修正，目前農(nóng)民自用地沒有承包費，只有轉(zhuǎn)包時或集中承包才發(fā)生（一）農(nóng)用地四、土地價格的理論成本構(gòu)成價格類型代號構(gòu)成分析備注農(nóng)用地價格p1建設(shè)用地生地價格p2P2=P1（1+R2）R2為轉(zhuǎn)用增值率建設(shè)用地熟地價格P3P3=（P2+C2）（1+r1+r2）C2為建設(shè)用地開發(fā)費建設(shè)用地所有權(quán)流轉(zhuǎn)價格P4P4=P3（1+R3）R3為所有者權(quán)益率，即增值率（二）建設(shè)用地集體土地的價格可以分解為兩大部分：一是由城市邊緣農(nóng)地地價決定的價格；二是由土地所在區(qū)位決定的區(qū)位地價。

地價區(qū)位地價農(nóng)業(yè)地價市中心O距離邊緣

集體土地與國有土地價格差異因素1、權(quán)利差異影響量市場購買只能是集體，非競爭市場導(dǎo)致價值損失（即使對于所有權(quán)損失相同也不同于被征用）2、成本差異影響量征地成本構(gòu)成國有土地價格成分提高3、基礎(chǔ)條件差異影響量集體土地基礎(chǔ)設(shè)施不全導(dǎo)致利用價值降低集體土地與國有土地價格差異在測算方法上的表現(xiàn)收益還原法集體土地收益一般較低集體土地風(fēng)險一般較大集體土地還原率取值較高，風(fēng)險調(diào)整值高成本法集體自用土地取得成本較低集體不存在征地問題集體土地開發(fā)程度一般不高比較法市場尚未建立，“同地不同權(quán)、同地不同價”

（一）建設(shè)用地評估理論上來看，適合農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格評估的有市場比較法、收益還原法、成本逼近法鑒于各評估方法各有自己的限制條件和適用范圍，所以在評估集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格時，應(yīng)該考慮不同的流轉(zhuǎn)方式對價格的影響。名稱市場比較法收益還原法成本逼近法原理依實例價格，比較求評估地價格將未來土地純收益還原即為土地價格以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推測土地價格適用范圍適宜交易實例豐富地區(qū)的土地估價適宜有收益的土地新開發(fā)土地限制條件1.缺乏市場交易資料時難以評估。2.必須保證資料的準(zhǔn)確性，以及對差異資料作出合理修正1.無收益土地評估困難。2.收益數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確，還原利率必須適當(dāng)1.不適宜已開發(fā)或建成地。2.成本不等于價格現(xiàn)實性評估結(jié)果與市價接近與市價稍有偏差與市價常有偏差五、集體土地評估方法1、宅基地使用權(quán)價格評估

(1)成本逼近法村集體內(nèi)部農(nóng)用地取得費＋相關(guān)手續(xù)費：取得費的測算可理解為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后耕種該宗地的損失量。相關(guān)手續(xù)指辦理宅基地審批的有關(guān)費用。村集體之外農(nóng)用地取得費＋所有權(quán)收益＋相關(guān)手續(xù)費：

(2)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法在制定了城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的城區(qū)周邊，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估，再根據(jù)國有地與集體土地在增值收益、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素的不同進(jìn)行修正，最終得出作為集體建設(shè)用地的宗地價值。即國有轉(zhuǎn)集有折扣法在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的區(qū)域，直接進(jìn)行系數(shù)修正可得。

(3)剩余法根據(jù)周邊住宅出租的客觀租金還原測算，通過剔除相關(guān)費用，剝離得到宗地的價值。

2、企業(yè)用集體土地價格評估

（1）成本法同國有地評價方法成本構(gòu)成與國有地有區(qū)別取得費不同所有者權(quán)益不同（2）收益法一般不用收益法，除非出租經(jīng)營收益還原率較高。因為租價比高于國有土地。租金一般與國有地相近，價格比國有地低。

3、留地安置商用地價格評估指政府在征用農(nóng)民集體土地后，安置給農(nóng)民集體的第三產(chǎn)業(yè)用地，具體如商業(yè)(農(nóng)貿(mào)市場)、辦公樓、公寓等。無期限但不可轉(zhuǎn)讓的集體建設(shè)用地，只能用于開發(fā)建設(shè)后出租等?？刹捎檬找孢€原法進(jìn)行評估。

由于市場竟價體現(xiàn)價值不充分，其價值權(quán)益也表現(xiàn)有缺陷，價值相對也會比較低。使用方式只能出租不能變現(xiàn)，存在較大的資金風(fēng)險與時間價值風(fēng)險。因此，與同類用途的國有用地相比，其風(fēng)險大，其還原利率相對較高。

法規(guī)政策的滯后很少有專業(yè)性法律、法規(guī)對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（使用、規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）做出明確的規(guī)范。變現(xiàn)能力差集體土地在市場上的變現(xiàn)能力差具體表現(xiàn)在：1、集體土地沒有參與市場流通，人們對它的了解程度較差；2、交易范圍小造成市場窄小沒有可參照的依據(jù)。

4、集體建設(shè)用地價格評估問題使用風(fēng)險較大集體建設(shè)用地在使用上和國有土地相比風(fēng)險較大，這是由于：1、使用權(quán)的取得沒有法律、法規(guī)的充分保護(hù)；2、面對的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體且在土地的使用上可能有違規(guī)違法行為的存在；3、有些集體土地上的建設(shè)不符合土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。與國有土地在權(quán)利上的差別就目前的房地產(chǎn)市場狀況看，集體土地與國有土地存在差別。1、所有權(quán)的差別和使用權(quán)的差別。2、土地使用權(quán)價格上具有不確定性。（二）農(nóng)用地評估基準(zhǔn)地價修正法直接評估法農(nóng)用地宗地地價修正系數(shù)及說明表（樣例）因素指標(biāo)總權(quán)重優(yōu)（+%）較優(yōu)（+%）一般較差（-%）差（-%）指標(biāo)修正幅度指標(biāo)修正幅度指標(biāo)修正幅度指標(biāo)修正幅度指標(biāo)修正幅度自然因素土層厚度（cm）0.065≥1500.82100-1500.4160-100030-600.365＜300.729表土質(zhì)地0.091輕壤1.147中壤0.573粘壤0砂壤0.51砂質(zhì)1.019剖面構(gòu)型0.065通體壤0.82

0.41壤/粘/壤0壤/礫/礫0.365通體礫0.729有機(jī)質(zhì)含量（%）0.039≥30.4922-30.2461-200.6-10.219＜0.60.438經(jīng)濟(jì)因素耕作距離（m）0.059＜2000.737200-4000.369400-7000700-11000.328≥11000.655經(jīng)營效益（元/畝）0.072≥5500.902450-5500.451350-4500250-3500.401＜2500.802區(qū)域因素距一級城鎮(zhèn)距離（m）0.098≤20001.2352000-30000.6173000-400004000-50000.549＞50001.098距二級城鎮(zhèn)距離（m）0.066≤15000.8331500-25000.4172500-350003500-45000.37＞45000.739距一級市場距離（m）0.092≤20001.1652000-30000.5833000-400004000-50000.518＞50001.036距二級市場距離（m）0.062≤15000.7771500-25000.3892500-350003500-45000.346＞45000.691距主干道距離（m）0.066≤4000.833400-8000.417800-120001200-16000.37＞16000.74距次干道距離（m）0.044≤3500.555350-7000.278700-100001000-14000.247＞14000.494距火車站距離（m）0.048≤30000.6113000-50000.3065000-800008000-120000.272＞120000.543距汽車站距離（m）0.073≤30000.9163000-50000.4585000-800008000-120000.407＞120000.814自身條件田塊平整度0.036平整0.455

較平整，不影響耕作0

不平整，影響耕作0.404田塊形狀0.024≥0.90.3020.8-0.90.1510.7-0.800.6-0.70.134＜0.60.269（二）直接評估方法要點類別影響因素評估方法評估技術(shù)要點耕地水田：保水能力、水源條件、災(zāi)害性氣候等旱地：地塊形狀、地形坡度、災(zāi)害性氣候等收益還原法市場比較法評分估價法基準(zhǔn)地價修正法新開發(fā)整理:成本逼近法；待開發(fā):剩余法a）首先確定耕作制度、復(fù)種指數(shù)等，并分析其利用狀況及收益能力；b）充分考慮農(nóng)田基本設(shè)施對耕地價格的影響c）用收益還原法評估耕地地價時，收益及費用數(shù)據(jù)應(yīng)采用近三年的客觀平均值；d）采用市場比較法時，應(yīng)注意比較案例交易對象與評估對象的構(gòu)成是否一致，比較案例的利用方式和耕作制度也應(yīng)與評估對象一致。類別影響因素評估方法評估技術(shù)要點園地有機(jī)質(zhì)含量、地下水埋深、園藝設(shè)施狀況、距城市遠(yuǎn)近、獨特的小氣候以及特殊土壤收益還原法市場比較法新開發(fā)整理:成本逼近法；待開發(fā):剩余法a）界定估價對象是否包括果樹及有關(guān)設(shè)施等；b）考慮特殊的土壤及氣候條件對園地利用產(chǎn)生的壟斷收益及壟斷價格；c）對于果園用地應(yīng)適當(dāng)考慮其區(qū)位條件，如距消費地的距離、路網(wǎng)狀況等；對具有景觀及旅游價值的園地，應(yīng)充分考慮景觀及旅游價值對土地價格的影響；d）用收益還原法評估果園用地地價時，其收益及費用數(shù)據(jù)應(yīng)采用最近連續(xù)3—5年的客觀平均值；e）采用市場比較法評估園地地價時，也應(yīng)注意比較案例交易對象及利用方式與評估對象的構(gòu)成是否一致。類別影響因素評估方法評估技術(shù)要點林地立地條件、礫石含量、地形坡度、林業(yè)設(shè)施狀況、林木經(jīng)營結(jié)構(gòu)、交通運輸條件收益還原法市場比較法成本逼近法；a）首先準(zhǔn)確界定估價對象是否包括林木及有關(guān)林業(yè)設(shè)施等，如果包括應(yīng)充分考慮包括后對林地價格的影響；b）采用市場比較法評估林地地價時，比較案例的林木類別及林地開發(fā)經(jīng)營方式應(yīng)與評估對象的一致；c）用收益還原法評估林地價格時，宜以林木生長期和采伐期為周期計算年平均總收益和總費用；d）對具有生態(tài)及旅游價值的林地，應(yīng)考慮生態(tài)及旅游價值對土地價格的影響。類別影響因素評估方法評估技術(shù)要點牧草地土壤沙化程度、草場經(jīng)營方式、草場設(shè)施狀況評分估價法收益還原法市場比較法a）應(yīng)考慮牧草地的經(jīng)營方式和草種結(jié)構(gòu)，區(qū)分圈養(yǎng)和單獨經(jīng)營草場等不同方式；b）采用收益還原法進(jìn)行評估時，對于用于圈養(yǎng)的草場，其經(jīng)營收益來源于牲畜的出售收益，在測算總收益時應(yīng)考慮出欄率和牲畜生長期，收益和費用數(shù)據(jù)一般宜采用連續(xù)3—5年的客觀平均值；對于只進(jìn)行草場經(jīng)營的牧草地，其經(jīng)營收益主要是草場經(jīng)營使用費及大草的出售收益，計算純收益時可采用近3年的收益和費用數(shù)據(jù)客觀平均值；c）采用市場比較法評估時，比較案例的草場類型及利用方式應(yīng)與評估對象的一致。類別影響因素評估方法評估技術(shù)要點養(yǎng)殖水面保水能力、水質(zhì)條件、養(yǎng)殖設(shè)施狀況、養(yǎng)殖種類結(jié)構(gòu)、距消費地距離收益還原法市場比較法成本逼近法剩余法a）首先確定估價對象類型及構(gòu)成，是否包括養(yǎng)殖池及其有關(guān)設(shè)施等，如果包括應(yīng)充分考慮包括后對土地或評估對象價格的影響；b）應(yīng)適當(dāng)考慮特殊的水質(zhì)、氣候條件對養(yǎng)殖水面產(chǎn)生的壟斷收益及壟斷價格；c）適當(dāng)考慮其作為水產(chǎn)養(yǎng)殖及銷售的區(qū)位條件，如距消費地的距離、路網(wǎng)狀況等；d）采用收益還原法進(jìn)行評估時，其經(jīng)營收益來源于水產(chǎn)品的出售收益，在測算總收益時應(yīng)考慮所養(yǎng)殖水產(chǎn)的種類及其生長期等，收益和費用數(shù)據(jù)一般應(yīng)采用連續(xù)3—5年的客觀平均值；e）采用市場比較法評估養(yǎng)殖水面地價時，比較案例的構(gòu)成與評估對象的應(yīng)一致，如是否包括養(yǎng)殖池設(shè)施等，如果不一致應(yīng)進(jìn)行一致性調(diào)整。比較案例的養(yǎng)殖水產(chǎn)類別及經(jīng)營方式也應(yīng)與評估對象的一致。（三）未利用地評估方法要點類別影響因素評估方法評估技術(shù)要點未利用地價格

據(jù)適宜用途而定采用剩余法市場比較法

a）先確定未利用地的開發(fā)利用方式，確定的依據(jù)主要是未利用地本身的自然條件、有關(guān)規(guī)劃的要求及開發(fā)者的實際開發(fā)計劃等；b）適當(dāng)考慮未利用地開發(fā)后的價格增值，并充分考慮未利用地的可利用與未利用程度；c）采用剩余法評估時，按照所確定的未利用地開發(fā)利用方式調(diào)查和評估開發(fā)后的買賣價格，要求有可比較的市場交易案例；d）采用市場比較法評估時，應(yīng)調(diào)查當(dāng)?shù)氐念愃茥l件的未利用地拍賣等市場價格

六、集體土地評估應(yīng)用方向1、城鄉(xiāng)掛鉤市場與潛力、政策2、城中村莊拆遷改造3、集體土地流轉(zhuǎn)4、符合規(guī)定的融資活動七、典型問題討論關(guān)于農(nóng)用地?fù)p毀補(bǔ)償價格評估問題農(nóng)用地全價格評估農(nóng)用地殘余價格評估或預(yù)期增值價格評估農(nóng)用地所有權(quán)益確定-征地補(bǔ)償作參考農(nóng)用地?fù)p失價值確定關(guān)于自主開發(fā)旅游觀光用地評估可用總純收益值計算可加景觀價值加區(qū)位調(diào)整綠化農(nóng)業(yè)設(shè)施用地抵押設(shè)施作為地上物考慮地按農(nóng)用地考慮集體企業(yè)與工業(yè)用地最低價關(guān)系國有地有最低價標(biāo)準(zhǔn)集體地?zé)o低價限制集體土地不能辦出讓手續(xù)關(guān)于同地同價問題對地不對人對人不對地人地兩顧1、有時候讀書是一種巧妙地避開思考的方