房地產(chǎn)法律法規(guī)1

房地產(chǎn)法律法規(guī)房地產(chǎn)法律法規(guī)概述一、房地產(chǎn)業(yè)概述調(diào)整房地產(chǎn)活動(dòng)的法律規(guī)范的總稱。廣義的房地產(chǎn)法包括調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系的法律、法規(guī)、規(guī)章。狹義的房地產(chǎn)法一般僅指《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》房地產(chǎn)法與其他法律相比，具有自身的一些特征。1、房地產(chǎn)法律體系的多樣性:房地產(chǎn)法是由國家有關(guān)機(jī)關(guān)、部門制定的法律、法規(guī)組成的統(tǒng)一的有機(jī)的整體。在調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系方面，既包括國家基本法，如《憲法》、《民法》、《繼承法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》等；也包括國家行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的行政法規(guī)和規(guī)章，如《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市公有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》；還包括地方政府頒發(fā)的法規(guī)和規(guī)章，如《武漢市房產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《武漢市城市房屋拆遷管理辦法》等。此外，調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范，還有立法機(jī)關(guān)對(duì)有關(guān)法律的立法解釋，最高審判機(jī)關(guān)在審理房地產(chǎn)案件中發(fā)布的各種司法解釋等。因此，我們說調(diào)整房地產(chǎn)的法律規(guī)范具有廣泛性。2.房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍具有廣泛性：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)法包括房產(chǎn)法和地產(chǎn)法。房產(chǎn)從狹義上講主要是房屋產(chǎn)權(quán)，從廣義上理解，它包括房屋建設(shè)、房屋產(chǎn)權(quán)、房屋買賣、房屋租賃、房屋繼承、房屋拆遷、房屋贈(zèng)與等；地產(chǎn)包括地籍地權(quán)，國有土地的開發(fā)、批租、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃，以及對(duì)集體土地的征用、租賃等。在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、使用和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有有關(guān)的法律、法規(guī)加以調(diào)整和規(guī)范。從這個(gè)意義上講，調(diào)整房地產(chǎn)的法律所涉及的范圍也十分廣泛。房地產(chǎn)法律體系3.房地產(chǎn)法律規(guī)范具有強(qiáng)制性：從房地產(chǎn)法律規(guī)范的內(nèi)容看，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動(dòng)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)，都必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，事先辦理申請(qǐng)手續(xù)，事后進(jìn)行登記，否則，其經(jīng)營活動(dòng)不受法律保護(hù)。如房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得，有關(guān)開發(fā)企業(yè)必須申請(qǐng)開發(fā)用地，經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，企業(yè)才取得用地權(quán)，也才能在該幅土地上從事開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。又如在房屋買賣中，法律強(qiáng)調(diào)雙方當(dāng)事人在房屋成交及成交后，必須在房屋交易部門辦理交易手續(xù)，交納有關(guān)稅費(fèi)和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，否則其房屋買賣關(guān)系無效。這些申請(qǐng)、批準(zhǔn)、交易和過戶的規(guī)定，就是一些強(qiáng)制性規(guī)定，有關(guān)當(dāng)事人必須遵守。這樣規(guī)定的目的，在于保證房地產(chǎn)市場行為規(guī)范、有序地進(jìn)行，不致于出現(xiàn)混亂局面。房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象(1)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系，是指開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建造房屋過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系，包括兩方面的內(nèi)容，第一，獲得土地使用權(quán)；第二，在獲得土地使用權(quán)的土地上建造房屋。(2)房地產(chǎn)交易關(guān)系，是指參與房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等房地產(chǎn)交易行為的各方當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系，主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)特定房地產(chǎn)擁有的所有權(quán)關(guān)系、開發(fā)商或所有權(quán)人將房地產(chǎn)出售給他人時(shí)所形成的轉(zhuǎn)讓關(guān)系、房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)出租給他人所形成的租賃關(guān)系以及抵押關(guān)系。房地產(chǎn)法律體系(3)物業(yè)管理關(guān)系，是指物業(yè)所有者(業(yè)主)委托特定的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其所有的物業(yè)提供修繕、養(yǎng)護(hù)、保管、看管等活動(dòng)時(shí)產(chǎn)生的法律關(guān)系。物業(yè)管理涉及面比較廣泛，酒店、辦公樓、住宅小區(qū)等都可以通過這種方式來進(jìn)行管理。(4)房地產(chǎn)行政管理關(guān)系，是指房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)法律規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)施管理、監(jiān)督、檢查時(shí)發(fā)生的法律關(guān)系。這種法律關(guān)系同前幾種關(guān)系不同，典型特征是其主體法律地位的不平等，是管理與被管理的關(guān)系。房地產(chǎn)法律體系

房地產(chǎn)法律體系是指各種不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)，按照一定的內(nèi)在聯(lián)系而組成的一個(gè)共同的有機(jī)整體。憲法憲法第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有?！稗r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有”，同時(shí)規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”憲法是我國的根本大法，具有最高法律地位和效力，是其他法律、法規(guī)的立法依據(jù)和立法基礎(chǔ)。憲法無疑也是房地產(chǎn)法律立法的依據(jù)，其規(guī)定土地屬于社會(huì)主義公有制，實(shí)行國家所有和集體所有；國家為了公共利益需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償；任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地等，這些規(guī)定直接規(guī)范和調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的活動(dòng)。全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)頒布的法律專門法律：如《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》相關(guān)法律：如《中華人民共和國物權(quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》。國務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)方面的行政法規(guī)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《住房公積金管理?xiàng)l例》等，是我國房地產(chǎn)法律體系的重要組成部分。（四）地方性法規(guī)是指立法權(quán)的地方人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)的規(guī)定，制定的調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)法律關(guān)系的規(guī)范性文件，在本行政區(qū)域內(nèi)有效。如《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》等。如《烏魯木齊市棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》、《烏魯木齊市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)管理規(guī)定》、《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋權(quán)屬登記條例》等行政規(guī)章包括國務(wù)院部委制定的部門規(guī)章和有立法權(quán)的地方政府制定的政府規(guī)章。如《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《房屋登記辦法》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等。最高人民法院的司法解釋最高人民法在審理房地產(chǎn)案件中，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的有關(guān)問題進(jìn)行解釋，或者對(duì)疑難問題進(jìn)行研究并就此發(fā)布指導(dǎo)性文件，如最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等。房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)交易的基本制度：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。(2)實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。(3)實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)。(4)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記備案。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法餐飲業(yè)式將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！斗课莸怯涋k法》進(jìn)一步明確，有以下情形的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（1）買賣（2）互換（3）贈(zèng)與（4）繼承、受遺贈(zèng)（5）房屋分割、合并，（6）以房屋出資入股（7）法人或者其他組織分離、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般性禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般經(jīng)過：1、簽訂轉(zhuǎn)讓合同；2、向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)成交價(jià)格；3、房地產(chǎn)管理部門審核申報(bào)價(jià)格；4、按規(guī)定繳納稅費(fèi)；5、辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記商品房預(yù)售的條件1已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

2獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（這樣的規(guī)定主要在于防止“炒賣地皮”，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的消極作用，也便于主管部門的監(jiān)督管理。)4向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。商品房現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確認(rèn)定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。商品房銷售代理房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托給依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的經(jīng)營方式。1、實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同。2、受委托的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用，3、對(duì)房地產(chǎn)銷售人員有一定的要求房屋租賃房屋租憑是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃的條件公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權(quán)的2、司法、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、共有房屋未取得共有人同意；4、權(quán)屬有爭議；5、屬于違法建筑；6、不符合暗轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)的；7、抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8、不符合公安環(huán)保衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9、法律法規(guī)規(guī)定的其他形式租賃合同內(nèi)容（1）、當(dāng)事人名稱及住址；（2）房屋坐落、面積、專修及設(shè)施狀況；（3）、租賃用途；（4）、租期；（5）、租金及交付方式；（6）、房屋修繕責(zé)任；（7）、轉(zhuǎn)租的約定；（8）、變更和解除合同的條件；（9）、違約責(zé)任、（10）、當(dāng)事人約定的其他條件租賃期限《合同法》規(guī)定租賃期限不超過20年，超過20年的部分無效。轉(zhuǎn)租租賃合同未約定或約定不容許轉(zhuǎn)租的，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除租賃協(xié)議。近年來房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問題，為統(tǒng)一法律適用，指導(dǎo)各級(jí)人民法院及時(shí)公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進(jìn)房屋租賃市場的健康發(fā)展，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》2009年9月1日正式施行。

房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。設(shè)定1、房地產(chǎn)抵押合同2、房地產(chǎn)抵押權(quán)登記3、設(shè)定押押權(quán)的范圍效力1、抵押中的房產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓2、一物多抵的效力3、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)房屋租賃的影響實(shí)現(xiàn)（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在2、債權(quán)已屆清償期而未受清償3、對(duì)于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序房地產(chǎn)登記制度房地產(chǎn)登記是指，經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記薄予以登記的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記薄上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)登記的目的和意義1、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益2、保證交易安全3、為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)4、為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)房地產(chǎn)登記制度預(yù)告登記：當(dāng)事人預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（抵押）可以像房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋預(yù)告登記。初始登記：轉(zhuǎn)移登記：

房屋因