CH3房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究

第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究CH3-2本章內(nèi)容開發(fā)項目經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇2財務評價指標及其計算4房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算33可行性研究概述31房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制5可行性研究報告的撰寫7不確定性與風險分析36CH3-3第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的

1、含義可行性研究是在建設項目的投資前期，通過對項目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對各種建設方案、技術(shù)方案以及項目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營方案實施的可能性、技術(shù)先進性和經(jīng)濟合理性進行分析和評價的過程。2、可行性研究的根本目的實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化是減少或避免投資決策的失誤提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益CH3-4第一節(jié)可行性研究概述二、可行性研究的作用

申請項目核準的依據(jù)是項目投資決策的依據(jù)是籌集建設資金的依據(jù)是開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)是下階段規(guī)劃設計工作的依據(jù)CH3-5第一節(jié)可行性研究概述IV、項目評估與決策III、詳細可行性研究II、初步可行性研究I、投資機會研究±10%±20%±30%可行性研究的工作階段CH3-6第一節(jié)可行性研究概述三、可行性研究的工作階段

1、投資機會研究該階段的主要任務是對項目或投資方向提出建議即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2-0.8%

CH3-7第一節(jié)可行性研究概述三、可行性研究的工作階段2、初步可行性研究在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定是否有進行詳細可行性研究的必要有哪些關鍵問題需要進行輔助研究精度可達±20%，費用約占總投資的0.25-1.5%CH3-8第一節(jié)可行性研究概述三、可行性研究的工作階段3、詳細可行性研究是項目投資決策的基礎是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關鍵步驟估算精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0-3.0%，大型復雜的工程約占0.2-l.0%4、項目評估與決策CH3-9第一節(jié)可行性研究概述四、可行性研究的內(nèi)容

（一）項目概況項目名稱、開發(fā)建設單位；項目的地理位置，項目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設的必要性和可行性；項目的性質(zhì)及主要特點；項目開發(fā)建設的社會、經(jīng)濟意義；可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。CH3-10第一節(jié)可行性研究概述四、可行性研究的內(nèi)容（二）開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定（1）土地調(diào)查（2）人口調(diào)查（3）調(diào)查項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各類建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等（4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等（5）調(diào)查各種管線（6）調(diào)查其他地下、地上物（7）制定拆遷計劃（8）制定安置方案CH3-11第一節(jié)可行性研究概述四、可行性研究的內(nèi)容（三）市場分析和建設規(guī)模的確定具體內(nèi)容包括：市場供給現(xiàn)狀分析及預測市場需求現(xiàn)狀分析及預測市場交易的數(shù)量與價格分析及預測服務對象分析租售計劃制定項目建設規(guī)模的確定CH3-12第一節(jié)可行性研究概述四、可行性研究的內(nèi)容（四）規(guī)劃設計方案的選擇（1）市政規(guī)劃方案選擇（2）項目構(gòu)成及平面布置（3）建筑規(guī)劃方案選擇

（五）資源供給條件分析主要內(nèi)容包括：建筑材料，施工力量，項目施工期間的動力、水等供應方案，項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。CH3-13第一節(jié)可行性研究概述四、可行性研究的內(nèi)容（六）環(huán)境影響評價建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，項目可能引起的周圍生態(tài)變化，設計采用的環(huán)境保護標準，控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護投資估算，環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析，存在問題及建議。隨著城市內(nèi)化工企業(yè)逐漸搬出中心區(qū)，對化工企業(yè)原址的開發(fā)，將面臨如何檢測污染的土壤，如何“消毒”以及后期風險評估的問題。在污染風險的土地作為開發(fā)居住利用時，應進行風險評估，以評價人體暴露在這樣環(huán)境下的健康危害，并提醒居民做出相應防范。CH3-14第一節(jié)可行性研究概述四、可行性研究的內(nèi)容（七）項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究擬定項目的管理體制、機構(gòu)設置及管理人員的配備方案，擬定人員培訓計劃，估算年管理費用支出情況。

（八）開發(fā)建設計劃的編制（1）前期開發(fā)計劃（2）工程建設計劃（3）建設場地的布置（4）施工隊伍的選擇CH3-15第一節(jié)可行性研究概述四、可行性研究的內(nèi)容（九）項目經(jīng)濟及社會效益分析（1）項目總投資估算。包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金兩部分。（2）項目投資來源、籌措方式的確定。（3）開發(fā)成本估算。（4）銷售成本、經(jīng)營成本估算。（5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。（6）財務評價。（7）國民經(jīng)濟評價。（8）風險分析。（9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。CH3-16第一節(jié)可行性研究概述四、可行性研究的內(nèi)容（十）結(jié)論及建議（1）運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務等諸方面論述項目的可行性，并推薦最佳方案。（2）存在的問題及相應的建議。CH3-17第一節(jié)可行性研究概述五、可行性研究的步驟接受委托調(diào)查研究方案選擇和優(yōu)化財務評價和綜合評價編制可行性研究報告CH3-18第二節(jié)開發(fā)項目經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇一、構(gòu)造評價方案構(gòu)造評價方案，就是在項目策劃的基礎上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。要點：項目是否分期進行以及如何分期、項目擬建設的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。CH3-19第二節(jié)開發(fā)項目經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇二、項目評價的基本過程CH3-20第二節(jié)開發(fā)項目經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇三、選擇基礎參數(shù)時間類參數(shù)包括開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準備期、建造期、銷售期、運營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟評價工作的計算周期（年、半年、季度或月）融資相關參數(shù)貸款利率，資本金投入比例或財務杠桿比率（通常為總投資的35%收益相關指標出租率或空置率，運營成本占毛租金收入比率評價標準類指標基準收益率、目標成本利潤率、目標投資利潤率、目標投資回報率等指標CH3-21第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算一、物業(yè)配比模擬與類型確定經(jīng)驗值法確定容積率，根據(jù)市場條件和經(jīng)驗安排物業(yè)配比缺點：粗糙、落地性不強配比計算法占地面積8萬平米，容積率1.0聯(lián)排、多層占地比例為X、Y構(gòu)建模型X+Y=10.6SX+1.2SY=8×1.0最后根據(jù)物業(yè)類型占地面積比例，計算不同容積率下的建筑面積CH3-22第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算二、投資估算房地產(chǎn)項目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。

CH3-23第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算二、投資估算投資估算的范圍（總投資構(gòu)成）土地費用勘察設計和前期工程費房屋開發(fā)費其他工程費開發(fā)期間稅費管理費用銷售費用財務費用不可預見費CH3-24第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算二、投資估算1、土地費用征地拆遷費集體土地征收費用土地使用權(quán)出讓金城市基礎設施建設費土地開發(fā)建設補償費城市房屋拆遷費用土地使用權(quán)出讓金城市基礎設施建設費房屋征收補償安置費相關費用CH3-25CH3-26CH3-27第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算二、投資估算1、土地費用出讓地價款土地轉(zhuǎn)讓費土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費土地投資折價土地租用費土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見CH3-28第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算二、投資估算2、勘察設計和前期工程費項目的規(guī)劃、設計、可行性研究費用規(guī)劃設計費為建筑安裝工程費的3%左右可行性研究費占項目總投資的1%～3%水文、地質(zhì)勘探費用一般為設計概算的0.5%左右“三通一平”等土地開發(fā)費用主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用CH3-29第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算3、房屋開發(fā)費建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等?；A設施建設費

是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用?！笆彝夤こ藤M”公共配套設施建設費

是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等?！案綄俟こ藤M”CH3-30第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算二、投資估算4、其他工程費其他工程費主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。一般按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算。5、開發(fā)期間稅費固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)暫停征收）、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。CH3-31第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算二、投資估算6、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。管理費用可按項目總投資的3%～5%估算

CH3-32第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算二、投資估算7、銷售費用銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。CH3-33第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算二、投資估算8、財務費用財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。9、不可預見費不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和（前8項）的3%～7%估算。CH3-34第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算三、資金使用計劃開發(fā)項目應根據(jù)可能的建設進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。CH3-35第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算四、收入估算與資金籌措1、收入估算

CH3-36第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算四、收入估算與資金籌措2、資金籌措資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收人計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數(shù)量。項目的資金來源資本金預租售收入借貸資金CH3-37第四節(jié)財務評價指標及其計算

一、經(jīng)濟評價指標1、投資回收與回報房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報投資回收是指投資者對其所投入資本的回收通常是用提取折舊的方式獲得房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤CH3-38第四節(jié)財務評價指標及其計算

一、經(jīng)濟評價指標2、經(jīng)濟評價指標體系CH3-39第四節(jié)財務評價指標及其計算

二、動態(tài)盈利能力評價指標及其計算1、財務凈現(xiàn)值（FNPV）是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和。計算期選取：出售項目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期，包括前期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預售）開始到銷售完畢的時間周期；當預售商品房時，開發(fā)期與銷售期有部分時間重疊。計算期選?。撼鲎饣蜃誀I為開發(fā)期與經(jīng)營期之和。經(jīng)營期為預計出租經(jīng)營或自營的時間周期；以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命中較短的年限為最大值；為計算方便，也可視分析精度的要求，取10～20年。CH3-40第四節(jié)財務評價指標及其計算

二、動態(tài)盈利能力評價指標及其計算1、財務凈現(xiàn)值CH3-41第四節(jié)財務評價指標及其計算

二、動態(tài)盈利能力評價指標及其計算1、財務凈現(xiàn)值基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險計算公式如果FNPV≥0，說明項目獲利能力達到或超過了基準收益率或目標收益率的要求，在財務上是可以接受的；如果FNPV<0，則項目不可接受。CH3-42第四節(jié)財務評價指標及其計算

二、動態(tài)盈利能力評價指標及其計算2、財務內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。計算公式為：經(jīng)濟含義：在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。求法：插值法、Excel函數(shù)法CH3-43第四節(jié)財務評價指標及其計算

二、動態(tài)盈利能力評價指標及其計算2、財務內(nèi)部收益率（FIRR）財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率或目標收益率ic

比較，當FIRR≥ic時，則認為項目在財務上是可以接受的。如FIRR<ic，則項目不可接受。CH3-44第四節(jié)財務評價指標及其計算

【例】某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況如下表所示。如果當前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18%，試計算該投資項目的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的可行性。

如果在10年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5%，問公司投入該項目資本的實際收益率是多少？CH3-45第四節(jié)財務評價指標及其計算

【解】（1）在不考慮通貨膨脹的情況下，計算項目實際現(xiàn)金流量的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率(或稱表面收益率)CH3-46第四節(jié)財務評價指標及其計算

【解】（2）計算項目實際收益率

實際收益率（Rr）、名義收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關系式為：

（1+Ra）=（1+Rr）×（1+Rd）計算知Ra=18.26%，又知Rd=5%，即：（1+18.27%）=（1+Rt）×（1+5%）求得Rr=12.64%

因此，該項目投資的實際收益率為12.64%。CH3-47第四節(jié)財務評價指標及其計算

二、動態(tài)盈利能力評價指標及其計算3、動態(tài)投資回收期（Pb）是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份計算公式為

CH3-48第四節(jié)財務評價指標及其計算

二、動態(tài)盈利能力評價指標及其計算3、動態(tài)投資回收期（Pb）根據(jù)現(xiàn)金流量表計算，計算公式為

CH3-49第四節(jié)財務評價指標及其計算

二、動態(tài)盈利能力評價指標及其計算3、動態(tài)投資回收期（Pb）在項目財務評價中，動態(tài)投資回收期（Pb）與基準回收期（Pc）相比較，如果Pb≤Pc，則開發(fā)項目在財務上就是可以接受的。動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。CH3-50第四節(jié)財務評價指標及其計算

三、靜態(tài)盈利能力評價指標及其計算1、成本利潤率與銷售利潤率成本利潤率（RPC），是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。CH3-51第四節(jié)財務評價指標及其計算

三、靜態(tài)盈利能力評價指標及其計算1、成本利潤率與銷售利潤率銷售利潤率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目單位銷售收入盈利水平的指標。計算公式為銷售利潤率=銷售利潤÷銷售收入×100%。其中：銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益；銷售利潤等于開發(fā)項目銷售收入扣除總開發(fā)成本和銷售稅費，在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤。CH3-52第四節(jié)財務評價指標及其計算

【例】某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000㎡的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標準層），建造費用為3500元/㎡，專業(yè)人員費用為建造費用的預算8%，其他工程費用460萬元，管理費用為土地費用、建造費用、專業(yè)人員費用和其他工程費之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預計建成后售價為12000元/㎡。項目開發(fā)周期為3年，建造期為2年（還有1年是前期），土地費用于開始一次投入，建造費用、專業(yè)人員費用、其他工程費和管理費用在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。

問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率與銷售利潤率分別是多少？（本題未考慮土地增值稅）CH3-53第四節(jié)財務評價指標及其計算

【解】（1）項目總開發(fā)價值（GDV）1）項目總建筑面積：4000×5.5＝22000（㎡）

2）標準層每層建筑面積：（22000－4000×60%×4）/10＝1240（㎡）

3）項目總銷售收入：22000×12000＝26400（萬元）

4）銷售稅費：26400×6.5%＝1716（萬元）

5）項目總開發(fā)價值（GDV）：26400－1716＝24684（萬元）（2）項目總開發(fā)成本（TDC）

1）土地費用：5000萬元（相當于土地取得成本）

2）建造費用：22000×3500＝7700（萬元）

3）專業(yè)人員費用（建筑師、結(jié)構(gòu)/造價/機電/監(jiān)理工程師等費用）：

7700×8%＝616（萬元）

4）其他工程費：460萬元

5）管理費用：（5000＋7700＋616＋460）×3.5%＝482.16（萬元）CH3-54第四節(jié)財務評價指標及其計算

【解】6）財務費用a）土地費用利息：5000×[（1＋12%/4）3×4－1]＝2128.80（萬元）

b）建造費用/專業(yè)人員費用/其他工程費/管理費用利息：（7700＋616＋460＋482.16）×［（1＋12%/4）（2/2）×4－1］＝1161.98（萬元）

c）融資費用：（2128.80＋1161.98）×10%＝329.08（萬元）

d）財務費用總計：2128.80＋1161.98＋329.08＝3619.86（萬元）CH3-55第四節(jié)財務評價指標及其計算

【解】7）市場推廣及銷售代理費用：26400×（0.5%＋3.0%）＝924（萬元）8）項目總開發(fā)成本：5000＋7700＋616＋460＋482.16＋3619.86＋924＝18802.02（萬元）（3）開發(fā)利潤（銷售利潤）：24684－18802.02＝5881.98（萬元）（4）成本利潤率：5881.98/18802.02×100%＝31.28%（5）銷售利潤率：5881.98/26400×100%＝22.28%CH3-56第四節(jié)財務評價指標及其計算

三、靜態(tài)盈利能力評價指標及其計算2、投資利潤率（適用開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目）投資利潤率分為開發(fā)投資的投資利潤率和置業(yè)投資的投資利潤率。開發(fā)投資的投資利潤率是指開發(fā)項目開發(fā)利潤占項目開發(fā)成本的比率。項目開發(fā)成本與項目總開發(fā)成本的差異在于前者不含財務費用。置業(yè)投資的投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。CH3-57第四節(jié)財務評價指標及其計算

三、靜態(tài)盈利能力評價指標及其計算2、投資利潤率（適用開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目）計算公式為：利潤總額＝經(jīng)營收入（含銷售、出租、自營）－經(jīng)營成本－運營費用－銷售稅金銷售稅金＝營業(yè)稅＋城市維護建設稅＋教育費附加項目總投資＝項目總開發(fā)成本＋經(jīng)營資金CH3-58第四節(jié)財務評價指標及其計算

三、靜態(tài)盈利能力評價指標及其計算3、資本金利潤率和資本金凈利潤率資本金利潤率，是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金凈利潤率，是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。CH3-59第四節(jié)財務評價指標及其計算

三、靜態(tài)盈利能力評價指標及其計算4、靜態(tài)投資回收期（適用開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目）是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。

CH3-60第四節(jié)財務評價指標及其計算

CH3-61第四節(jié)財務評價指標及其計算

三、靜態(tài)盈利能力評價指標及其計算5、現(xiàn)金回報率與投資回報率（適用置業(yè)投資項目）是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。CH3-62第四節(jié)財務評價指標及其計算

三、靜態(tài)盈利能力評價指標及其計算5、現(xiàn)金回報率與投資回報率（適用置業(yè)投資項目）投資回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。投資回報率計算過程中采用的現(xiàn)金收益，通常為稅后現(xiàn)金收益。投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益。該指標反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比。CH3-63第四節(jié)財務評價指標及其計算

四、清償能力指標及其計算1、利息按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當年按年末償還，按全年計息。每年應計利息的近似計算公式為：還本付息的方式（1）一次還本利息照付（2）等額還本利息照付（3）等額還本付息（4）一次性償付CH3-64第四節(jié)財務評價指標及其計算

四、清償能力指標及其計算2、借款償還期借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。CH3-65第四節(jié)財務評價指標及其計算

四、清償能力指標及其計算2、借款償還期計算公式Rt為第t期可用于還款的資金（包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金）。CH3-66第四節(jié)財務評價指標及其計算

四、清償能力指標及其計算3、利息備付率（適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目）指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。計算公式4、償債備付率（適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目）償債備付率（DebtCoverageRatio，DCR），指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。計算公式CH3-67第四節(jié)財務評價指標及其計算

四、清償能力指標及其計算5、資產(chǎn)負債率計算公式

6、流動比率計算公式

7、速動比率計算公式CH3-68第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表一些基礎性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲于輔助報表中輔助報表通過某種對應關系生成基本報表通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力、清償能力及資金平衡分析CH3-69第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制

一、基本報表1、現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期（年、半年、季度、月）的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標，進行項目盈利能力分析。按投資基礎不同，分為全部投資現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表CH3-70第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制

一、基本報表1、現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的基礎。資本金現(xiàn)金流量表該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。CH3-71第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制

一、基本報表2、資金來源與運用表該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。3、損益表該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。應該指出的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補；下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補；5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。CH3-72第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制

一、基本報表4、資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產(chǎn)負債表。但當房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。CH3-73第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制

二、輔助報表包括項目總投資估算表、開發(fā)建設投資估算表經(jīng)營成本估算表、土地費用估算表前期工程費估算表、基礎設施建設費估算表建筑安裝工程費用估算表、公共配套設施建設費估算表開發(fā)期稅費估算表、其他費用估算表銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表出租收人與經(jīng)營稅金及附加估算表自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表投資計劃與資金籌措表借款還本付息估算表CH3-74第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制

三、財務報表的編制財務報表的編制可以手工計算也可以采用MicrosoftExcel等軟件進行編制房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表之間的關系如圖所示CH3-75第六節(jié)不確定性與風險分析一、房地產(chǎn)項目不確定性因素分析房地產(chǎn)投資項目不確定性分析，是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素土地費用建安工程費用租售價格開發(fā)期與租售期容積率及有關設計參數(shù)資本化率貸款利率CH3-76第六節(jié)不確定性與風險分析一、房地產(chǎn)項目不確定性因素分析2、房地產(chǎn)置業(yè)項目的主要不確定性因素購買價格權(quán)益投資比率空置率運營費用CH3-77第六節(jié)不確定性與風險分析一、房地產(chǎn)項目不確定性因素分析3、不確定性因素的相互作用2個或以上的因素相互作用無論以獨立的形式，或是以相互同步或不同步的形式發(fā)生變化，最終對房地產(chǎn)項目的成本費用和效益產(chǎn)生影響。4、不確定性分析的方法主要方法盈虧平衡分析敏感性分析單因素敏感性分析多因素敏感性分析CH3-78第六節(jié)不確定性與風險分析二、盈虧平衡分析1、基本原理是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關系的方法。隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，我們稱這種轉(zhuǎn)折點為盈虧平衡點（BreakEvenPoint，BEP）。在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。CH3-79第六節(jié)不確定性與風險分析二、盈虧平衡分析2、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析分為臨界點分析和保本點分析差異在于平衡點的位置臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值（注：即達到目標收益率要求），以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值（注：此時收益率＝財務內(nèi)部收益率），以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。CH3-80第六節(jié)不確定性與風險分析三、敏感性分析1、概念是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。敏感性分析的目的在于：找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行風險分析（如概率分析）提供依據(jù)；研究不確定性因素變動引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力；比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。CH3-81第六節(jié)不確定性與風險分析三、敏感性分析2、步驟確定用于敏感性分析的財務評價指標。通常采用的指標為內(nèi)部收益率，必要時也可以選用財務凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟指標。確定不確定性因素可能的變動范圍。計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值。通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。CH3-82第六節(jié)不確定性與風險分析三、敏感性分析3、單因素與多因素敏感分析【例】某開發(fā)商擬在其以20萬美元購得的一塊土地上開發(fā)一棟普通寫字樓，規(guī)劃允許建筑面積2000㎡，建造成本為200美元/㎡，項目的準備期為3個月，建造期為12個月，第4個月到第15個月投入的建造費用和專業(yè)人員費用分別占扣除5%缺陷責任期保留金后之總建造成本的3.80%、4.70%、5.80%、6.90%、8.60%、10.30%、12.70%、13.50%、11.90%、8.50%、6.80%和6.50%。其中專業(yè)人員費用占建造成本的12.5%，貸款利率為14%，預計項目投入使用后年凈租金收入為6.5萬美元，年資本化率為7.38%，用現(xiàn)金流法對該項目進行評估的結(jié)果如表所示（略），試對項目進行敏感性分析。CH3-83第六節(jié)不確定性與風險分析單因素敏感性分析，假定變動幅度±

10%。CH3-84第六節(jié)不確定性與風險分析多因素敏感性分析，選擇租金和建造成本共同變化CH3-85第六節(jié)不確定性與風險分析四、風險分析1、風險分析的界定不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風險分析，它不能代替風險分析。風險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標的影響。CH3-86第六節(jié)不確定性與風險分析四、風險分析2、風險分析的一般過程和方法CH3-87第六節(jié)不確定性與風險分析四、風險分析2、風險分析的一般過程和方法風險辨識風險辨識就是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設的發(fā)展過程，將引起風險的極其復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴重程度。常用方法有專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風暴法、德爾菲法）、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選—監(jiān)測—診斷技術(shù)CH3-88第六節(jié)不確定性與風險分析四、風險分析2、風險分析的一般過程和方法風險估計與評價風險估計與評價是指應用各種管理科學技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合