房地產企業(yè)從拿地到交付之全流程及要點教學課件

房地產企業(yè)從拿地到交付之全流程及要點41、俯仰終宇宙，不樂復何如。42、夏日長抱饑，寒夜無被眠。43、不戚戚于貧賤，不汲汲于富貴。44、欲言無予和，揮杯勸孤影。45、盛年不重來，一日難再晨。及時當勉勵，歲月不待人。房地產企業(yè)從拿地到交付之全流程及要點房地產企業(yè)從拿地到交付之全流程及要點41、俯仰終宇宙，不樂復何如。42、夏日長抱饑，寒夜無被眠。43、不戚戚于貧賤，不汲汲于富貴。44、欲言無予和，揮杯勸孤影。45、盛年不重來，一日難再晨。及時當勉勵，歲月不待人。房地地產開發(fā)全流程及要點包商銀行房地產2016.3BaoshangBank房地產開發(fā)的生命周期bsb房地產開發(fā)是指房地產開發(fā)企業(yè),以盈利為目的投資開發(fā)房地產項目,從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到誚售等一系列經營行為,再加上物業(yè)管理。上地前期投資獲取開發(fā)可行性研究規(guī)劃與建設級開發(fā)分析階段土地階段與立項階段的報批階段銷售階段土地;生地變熟企業(yè):側重政治獲取形式:分為可行性研究:為項冒的建設規(guī)劃商品房的銷售地(互通或七垂經濟,社區(qū)、項府出讓,其他項目提供決策分為:項目前準分為現(xiàn)房和期平)為二綠日投資的前期調企業(yè)轉讓,與其備階段項目施市場提供開發(fā)用胞企業(yè)合作三種項:是向主惜個段同銷售所具備銀行:調研的內形式都門抵批振建工驗收階。均件有所不銀行:一輟開發(fā)外部指標,同時眼行:通過土地以獲得項目批準報批:項目的“五可用子判斷項日獲取方式和出讓銀行:鈉售資金變向幸地本金,判斷自有資銀行:判新項目銀行:合規(guī)性鉤封閉運作,保氧項日利潤空金比例合規(guī)性和可行項口連度判斷證還來源性,資金投入與銷售前準備回報情況土地整理開發(fā)資金注人階段項目開發(fā)階段資金同收階段古土倩機構7資公所汪后曉立士地出讓客銷售國款,預售款項上儲與企業(yè)臺作投入我校投資股爾款地補償日建設期權約業(yè)合伏和金業(yè)行帶技建設E本目司售期一、農村留守兒童基本特點（一）教育特點。由于父母外出務工，有的致使家務甚至是一些農活都在了留守兒童身上，嚴重地影響到孩子們的正常學習，導致學習成績下降。大都由于委托監(jiān)護人文化水平的限制，根本無法對孩子們進行學習輔導，有的由于對孩子們的學習督管不夠或方法不當，使他們產生厭學、棄學現(xiàn)象。留守兒童與父母的分離造成家庭教育的弱化，由祖輩管護的大都因隔代教育，缺乏共同的語言，家庭教育難以到位，有的甚至由于祖輩們的溺愛致使留守兒童?B成任性的性格。而外出務工的父母，只有在節(jié)假期間返鄉(xiāng)，他們普遍存在“補償”心理，帶給孩子物質方面的多，精神方面的少。此外，由于他們長年在外務工，與學校聯(lián)系少，無法與老師一起對留守兒童進行教育，因而，大都留守兒童學習成績都不夠理想。（二）心理特點。“缺失父母”對農村留守兒童的成長帶來巨大困惑，情感孤寂成為留守兒童巨大的心理障礙。留守兒童由于長期得不到家庭的溫暖和父母的關愛照顧，委托監(jiān)護的難以到位，使他們在家都是以自我為中心，無論做什么事，做好無人鼓勵，做錯無人指教，與外界的接觸溝通很少，容易造成他們心理孤獨、離群和自我封閉，這對他們以后的人際交往、學業(yè)發(fā)展、心理性格等都將產生不良影響。（三）生活狀況特點。與其他的孩子相比，留守兒童由于大都跟年邁的祖輩們或其他親友生活在一起，缺少父母悉心的照顧，常常只能是填飽肚子就不錯了，在營養(yǎng)狀況和衛(wèi)生健康方面難以得到完全保障，此外，由于缺乏正常的引導，一些孩子也容易出現(xiàn)諸如抽煙之類的不良生活習慣。（四）道德行為特點。在兒童的成長過程中，家長的言傳身教、潛移默化有著重要的引導作用。而留守兒童由于家庭教育的缺失，一般難以養(yǎng)成良好的行為習慣和道德品質。特別是由于委托監(jiān)管的不到位，父母的物質補償心理，更易使孩子們形成重物質、講享樂、不節(jié)儉等不健康的人生觀和價值觀。我在對留守兒童的管理中發(fā)現(xiàn)，有的留過兒童養(yǎng)成了亂花錢、擺闊氣的陋習；有的認為父母沒讀什么書，同樣能掙錢，產生讀書無用的意識和厭學和情緒，學習不求上進，得過且過。二、分類施策，精準轉化（一）自由散漫無紀律型這類學生大都是單親家庭，跟隨父母一方生活，或由爺爺奶奶等親戚照顧。父親或母親對于孩子的教育采取聽之任之的辦法，而爺爺奶奶年事已也無暇顧及，就這樣，由于長期放任自流，養(yǎng)成了自由散漫的個性。數學學習不積極主動，很少能夠獨立完成作業(yè)。數學課堂上，沒有約束力，我行我素，課堂對于他而言是自由市場。這類學生紀律觀念淡薄，遲到、早退的事時有發(fā)生。因為得不到父母的重視，他們可能厭惡自己的家庭，因此到處游蕩，行為散漫。面對這樣的學生，我建議的做法是：（1）每班建立班級數學學習互助小組，把班集體“普遍的友愛”傾注給留守兒童數學學習后進生，讓他們能夠感受到集體溫暖，感受到自己在班上有一席之地。（2）數學任課教師要有愛心，經常設身處地地為他們考慮、解決問題，讓他們得到你的關心、愛心。如舉辦數學活動，注意好中差的搭配，要求好生幫助差生；課堂提問，多鼓勵他們踴躍發(fā)言，讓他們注意力集中，沒有時間讓他們思想開小差；班級數學活動，多給他們一展身手，表現(xiàn)自我的機會。（3）父母離異的學生，老師要經常與他們交談，解開他們思想中的困惑，化解他們的心理障礙，使他們能無心理障礙地投入到數學學習中。（二）逆反不尊長型通過調查研究，這類學生大都從小父母外出打工，或托付給爺爺奶奶，或托付在親戚朋友家，得不到父母的呵護，更得不到家庭的溫暖。稍有錯誤就受到訓斥打罵，久而久之，產生了強烈的逆反心理，導致父母與孩子之間無法交流，無法溝通。他們常把這種心態(tài)帶到數學課堂上，對于老師的批評，他們甚至會選擇和老師頂撞。遇事毫不冷靜，成績始終無法提高。對這樣的學生我們若沒有足夠的關心，就可能使他產生抵觸心理，他們仇視父母，與老師作對，甚至在同學身上尋找報復。面對這樣的學生，我建議的做法是：（1）和他們交心，經常和他們談談家常，談談一些與學習無關的事，在生活上面多關心他們。比如天冷了，提醒他多穿點衣服。從小事入手，讓你成為他們的朋友。所謂“親其師，信其道”就是這個道理，只有他認可你這個老師了，他才會在你的課堂上配合你，學習的提升也不是不可能。（2）當他們數學課堂上犯錯時不當眾批評，否則必定會刺傷他們的自尊心，增加轉化工作的難度。（3）這些學生大都有“俠義”之心，對于別人的事比自己的事要上心的多。我們可以利用這點，在和他們成為朋友的基礎上要求他們盡力學好數學，為老師爭光，為同學爭光，使他們身上的“俠義”之氣用在數學學習上。（三）冷漠不合群型這類學生由于家庭環(huán)境和親情教育不同，入學之初，由于父親或母親常年在外務工，由母親或父親單獨帶大，知道父母的辛苦，數學成績相當好，各方面表現(xiàn)也很好，甚至有一技之長；但后來由于種種原因受到打擊，在數學課堂上，冷漠孤獨，開小差，課后不完成作業(yè)。在兒童的人格發(fā)育過程中，家庭環(huán)境和親情教育非常重要，將直接關系到孩子心理的健康發(fā)展。他渴望親人的關愛，渴望父母和睦，渴望擁有一個幸福的家！面對這樣的學生，我建議的做法是：（1）做好家校聯(lián)系，溝通家長，了解學生，同時，把數學課堂的實際情況告知家長，師長緊密配合，使他們心理健康發(fā)展。（2）反復，耐心教育，對癥下藥。（3）多關愛，注意心理輔導。三、結束語留守兒童的健康成長，關系到新時代中國夢的實現(xiàn)，是特殊歷史背景下，千千玩玩外出務工人員的真摯期盼，作為一線執(zhí)教人員，我認為這不僅政府和職能部門責無旁貸，教育工作者更要立足本職，深入調查，分類研討，繼續(xù)探索農村留守兒童學困生的有效轉化路徑，促進新時代，新農村教育事業(yè)的健康發(fā)展。加涅說：“學習者被置于（和發(fā)現(xiàn)自己處于）一個問題情境中，他們回憶先前已掌握的規(guī)則以試圖找出一個‘答案’。在進行這樣的一個思維過程中，學習者會嘗試許多假設并檢驗它們的可應用性。當他們找到一個適合這一情境的規(guī)則的特定聯(lián)合的時候，他們不僅僅‘解決了這個問題’，而且也學會了某些新的東西?！彼J為這些新學會的東西是一種“高級規(guī)則”，它使學習者能解決相似類型的其他問題。一、基本知識的儲備是創(chuàng)新解題思路的前提數學教學的目的是要求學生掌握好數學的基礎知識和基本技能，基礎知識和基本技能是學生進一步掌握知識的階梯，是培養(yǎng)創(chuàng)新思維的前提，是提高學生學習能力的基礎，更是創(chuàng)新思維的沃土。因此，教學中教師必須加強基礎知識和基本技能的教學，并從不同角度、不同層面去努力實現(xiàn)。只有在學生掌握了一定知識的基礎上才可能有創(chuàng)新。有些數學問題可能涉及到多個概念，需要運用多個公式。這樣，解決起來一般會很費力氣，需要學生有充足的知識準備。如果知識沒學好，解決過程極有可能會出現(xiàn)“卡殼”的情況。所以在面對一個數學問題的時候，必須確認自己已經掌握了與該問題相聯(lián)系的知識（包括一些概念和規(guī)律），只有在準備好了相關的知識后，解答才有可能進行下去。二、在對概念和規(guī)律的應用中尋找解題思路學生若想獲取一些問題解決的策略，最好的途徑是在對概念和規(guī)律的應用中進行。這是因為在概念形成和規(guī)律獲得的過程中存在直接或間接的問題解決活動。問題解決也是一個產生新的學習的過程。在數學教學中只有合理安排教學，才能達到發(fā)散學生思維，提高學生學習積極性、靈活性、獨創(chuàng)性的目的。筆者曾聽了一節(jié)有關對稱的習題課，授課教師在復習了直線方程的五種形式、直線垂直平行的條件及中點坐標公式之后，分析了點關于點的對稱點、點關于直線的對稱點之后，以這樣一個例題展開了直線關于點的對稱直線問題。已知直線l：2x-y+1=0，求其關于點P（-4，2）對稱的直線方程。學生經過積極的討論思考之后，得到了兩種解法。解法一：在直線l上取兩點A、B，分別求其關于點P的對稱點C、D，再利用直線方程兩點式即可求得直線方程。解法二：畫出圖形，利用數形結合的方法可知，所求直線與已知直線是互相平行的，故而可得直線斜率，再在直線l上取一點M，求其關于點P的對稱點N，可利用直線方程的點斜式求出直線方程。在得到這兩種解法之后，教師又問有沒有其他的解法，學生沒有回應。該教師于是給出了解法三：根據對稱可知，點P到兩直線的距離相等，在解法二的基礎上，利用點到直線的距離公式可得直線方程。解法四：在直線上任取一點（x，y），則其關于點P（-4，2）的對稱點（-8-x，4-y）在直線l上。這是一道典型的一題多解的問題，解法一、二、三、四都很好地解決了該問題。但是據筆者觀察，班級的大多數學生對于解法一和二，都能很好地掌握理解，而對于解法三和四，尤其是解法四，更多地流露出一種茫然的神色。因為他們還沒有學到點到直線的距離公式和相關點法求方程。三、在質疑中培養(yǎng)學生的創(chuàng)新思維善于發(fā)現(xiàn)和提出問題是一個人具有創(chuàng)造性潛力的重要標志。愛因斯坦曾說過：“提出一個問題比解決一個問題更重要?！薄百|疑”是開啟創(chuàng)新之門的鑰匙。初中學生對身邊的事物充滿了好奇與幻想，他們愛提很多的問題，解釋他們所看到的一切，而這些心理因素正是培養(yǎng)學生創(chuàng)新精神的基礎。以對“每隔幾分”與“每幾分”意思探討為例，提問：“每隔幾分”與“每幾分”意思相同嗎？從本義理解：“隔”在《現(xiàn)代漢語詞典》中有兩個義項：1.間隔，距離；2.遮斷，阻隔。可見這兩個義項中都含有“斷”“不相連”的意思。在日常生活中我們說“每隔一天寫一篇日記”是理解為1號寫了日記，3號再寫，中間斷開1天，而不是理解為1號上午8時寫了日記，隔1天24小時，2號上午8時又寫日記，也就是“每隔一天寫一篇日記”與“每2天寫一篇日記”意思相同。那么記數單位是“天”時這樣理解，記數單位是“小時”或“分”“秒”……更小的單位時，筆者以為也應這樣理解?！?路車7：00發(fā)車，每隔7分再發(fā)車”理解為第一次發(fā)車與第二次發(fā)車之間斷開7分，而不包括兩個指定時間在內，與之斷開計算。所以，“每隔7分”與“每8分”意思相同。筆者認為，教材不管是“每隔幾分”還是“每幾分”都有是用數學知識解決日常生活中遇到的問題，因而在解決時應尊重社會中約定俗成的理解，依據生活經驗，將“每隔幾分”與“每幾分”區(qū)分開來，把“隔”統(tǒng)一理解為不包括兩個指定時間在內更合適。數學源于現(xiàn)實，寓于現(xiàn)實，而又用于現(xiàn)實，學生在學校中所學的數學知識與存在于社會中的數學若不一致，在使用上會造成混亂。數學語言是人類語言的組成部分，與一般語言是相通的，它的表達必須是合理的、科學的，不會引起理解上的歧義。房地地產開發(fā)全流程及要點包商銀行房地產2016.3BaoshangBank房地產開發(fā)的生命周期bsb房地產開發(fā)是指房地產開發(fā)企業(yè),以盈利為目的投資開發(fā)房地產項目,從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到誚售等一系列經營行為,再加上物業(yè)管理。上地前期投資獲取開發(fā)可行性研究規(guī)劃與建設級開發(fā)分析階段土地階段與立項階段的報批階段銷售階段土地;生地變熟企業(yè):側重政治獲取形式:分為可行性研究:為項冒的建設規(guī)劃商品房的銷售地(互通或七垂經濟,社區(qū)、項府出讓,其他項目提供決策分為:項目前準分為現(xiàn)房和期平)為二綠日投資的前期調企業(yè)轉讓,與其備階段項目施市場提供開發(fā)用胞企業(yè)合作三種項:是向主惜個段同銷售所具備銀行:調研的內形式都門抵批振建工驗收階。均件有所不銀行:一輟開發(fā)外部指標,同時眼行:通過土地以獲得項目批準報批:項目的“五可用子判斷項日獲取方式和出讓銀行:鈉售資金變向幸地本金,判斷自有資銀行:判新項目銀行:合規(guī)性鉤封閉運作,保氧項日利潤空金比例合規(guī)性和可行項口連度判斷證還來源性,資金投入與銷售前準備回報情況土地整理開發(fā)資金注人階段項目開發(fā)階段資金同收階段古土倩機構7資公所汪后曉立士地出讓客銷售國款,預售款項上儲與企業(yè)臺作投入我校投資股爾款地補償日建設期權約業(yè)合伏和金業(yè)行帶技建設E本目司售期房地產項目的整體開發(fā)流程bsb——房地產項目的整體開發(fā)經營行為土地整理、獲取定位決策產品設資源流通項目報建施工建設與管理推廣銷售交付使用資源獲取資源加工物業(yè)管理前期(決策期中期(實施期):后期(運營期)由拿地到方案確由項目設計規(guī)劃到項由銷售到售后管重在決策目竣工驗收一重在執(zhí)理一重在服務目成敗的關鍵)行(過程管理)(總結反饋房地產項目的整體開發(fā)流程bsb-企業(yè)視角的流程控制口項目啟動(即項目啟動時間,取得設計要點后經集團評審通過的時間)口國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)口建設用地規(guī)劃許可證〔指建設用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間)口總平國規(guī)劃設計完成(指規(guī)劃設計完成時間,以上報規(guī)劃局的簽收時間為準)口方案設計完成(指方案通過集團事會批準的時間);口方案圖報建(指取得政府相關部門批文時間,以最后部門的批文時間為準口樁基施工圄完成〔指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間)口主體施工圍完成(指可用于招標及施工的施工國完成時間)口建設工程規(guī)劃許可證(指建設工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間)口精裝交樓標準施工圄及材料定板〔指擬批〓精裝交樓項目可用于招標及施工的施工囯完成時間);口項目開工(指項目動土時間,以土方開挖或樁基施工的開始時間為準);口施工許可證〔指施工許可證的簽發(fā)時間)口主體開工(指總包單位進場,以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準口預售證(指預售許可證的簽發(fā)時間口開盤(指取得預售證后,正式開盤銷售的時間);口主體封頂頁(指主體屋面結構的完成時間)口峻工驗收〔指峻工驗收備案證明的簽發(fā)時間);口售后管理(售后管理的時間)。bsb目錄土地一級開發(fā)前期投資分析階段23456獲取開發(fā)土地階段可行性研究與立項階段規(guī)劃及建設的報批階段銷售階段物業(yè)管理bsb土地一級開發(fā)(生地一熟地)是指由政府或其授權委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償,并進行適當的市政配套設施建設,使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通通一平”或“七通一平”的建設條件熟地),再對熟地行有償出讓或轉讓的過程。房地產開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)土地—級市場是指發(fā)行市場,二級市場是交易市場。前序—土地基礎知識bsb獲取土地三種方式行政命令式:劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經濟適用房和基礎設施建設中的建設用地分配基本上是控制在政府手里資本市場投資參股:用資金入股或用土地入股,通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司②土地收購:直接收購獲得土地,這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地増增值稅、所得稅、卬花稅、契稅等稅費③收購有土地的公司:為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等,一股都通過直接收購公司的股權,這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費,不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。2015年恒大地產共斥資602億元向新世界、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購了15個超大型地產項目。土地市場:通過土地一級整理,以及土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地,這也是自2002年7月以來,獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得為唯一的衡量標準土地一級整理bsb°土地一級開發(fā)模式1)企業(yè)主2)政府主導3)政企結合式(較為普遍)4)借殼上市導式政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔府授權的企由士地儲備機構級開發(fā)根據土地使用權的轉移與否及分利目前圍內土地業(yè),根自己武專門成立由政辦法不司,在實際操作中又行生為多種形式,可與境外有釋議意愿拿地,自府主導的國有公委托