《物業(yè)經(jīng)營管理》第02章課件

2023/7/221物業(yè)經(jīng)營2014物業(yè)管理師考試教材2023/7/222一、物業(yè)經(jīng)營管理概述二、投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估三、市場調(diào)查與市場分析四、物業(yè)租賃管理五、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理六、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理七、居住類物業(yè)經(jīng)營管理八、其他業(yè)態(tài)物業(yè)經(jīng)營管理九、財務管理與績效評價十、物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展Contents……2023/7/223第二章投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估第一節(jié)投資分析的基本概念第二節(jié)物業(yè)項目投資分析中的財務指標第三節(jié)物業(yè)的價值、價格及其影響因素第四節(jié)房地產(chǎn)估價基本方法2023/7/224測試應考人員對房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)評估基本方法的掌握程度。（一）考試目的（二）考試內(nèi)容1、現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量圖、資金的時間價值、利息、利率、單利、復利2、房地產(chǎn)投資財務評價的指標及其計算3、物業(yè)價值和價格及其種類4、影響物業(yè)價值和價格的因素5、房地產(chǎn)估價的基本方法，市場法成本法收益法2023/7/225一、現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖第一節(jié)

投資分析的基本概念現(xiàn)金流量：一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入現(xiàn)金流入：包括銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等現(xiàn)金流出：包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差。2023/7/226現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖——是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中，表現(xiàn)出各現(xiàn)金流入、流出與相應時間的對應關(guān)系。012345第1個計息周期第5個計息周期現(xiàn)金流量時間標度“0”通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。2023/7/227＋12345現(xiàn)金流量0正現(xiàn)金流量和負現(xiàn)金流量－期末慣例法：習慣將現(xiàn)金流量代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生。第0周期的由來：把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的。2023/7/228二、資金的時間價值——不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別。資金增值：隨著時間的推移，資金的價值會增加；資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。2023/7/229資金的時間價值的大小取決于：投資利潤率：單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率：對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；風險因素：對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。2023/7/2210三、單利計息與復利計息（一）利息利息——是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。本利和本金利息2023/7/2211（二）利率利率——是在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分數(shù)表示。利率一個計息周期的利息利率是單位本金經(jīng)過一個計息周期后的增值額。2023/7/2212（三）單利利息單利利息——是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。利息計算公式：n個計息周期后的本利和：2023/7/2213（四）復利利息復利利息——是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。利息計算公式：n個計息周期后的本利和：2023/7/2214名義利率——是指一年內(nèi)多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復利次數(shù)的乘積。實際利率——是指一年內(nèi)多次復利時，每年末終值比年初的增長率。當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率與實際利率的區(qū)別。（五）名義利率與實際利率2023/7/2215例題：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，以一年12次按月利率計息，則一年后的本利和為：12％就是名義利率，12.68%就是實際利率。2023/7/2216名義利率與實際利率的關(guān)系式實際利率名義利率一年中計息次數(shù)2023/7/2217實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異越大；當每年計息周期數(shù)m＝1時，名義利率與實際利率相等；當每年計息周期數(shù)m＞1時，實際利率大于名義利率；當每年計息周期數(shù)m→∝時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i＝er－12023/7/2218四、投資回收與投資回報投資回收——是指投資者對其所投入資本的回收，通常用提取折舊的方式獲得；投資回報——是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，主要體現(xiàn)為利潤。2023/7/2219五、靜態(tài)分析與動態(tài)分析在不考慮資金時間價值影響的條件下，設備年等額總成本的計算公式：（一）設備更新經(jīng)濟壽命的靜態(tài)計算方法設備的年等額總成本年等額資產(chǎn)恢復成本年等額運營成本n為設備使用期限；j為設備使用年度；P為設備的購置成本即設備原值；Cj為在n年使用期間的第j年度設備的運營費用；Ln為設備在第n年的凈殘值。2023/7/2220設備的年運營費用可能會發(fā)生變化，當出現(xiàn)按年等額增加的變化時，其等額的年總成本的計算公式：C1為設備第一年的運營費用G為每年等額增加的運營費用012n-1nC1設備運用費用按年等額增加的現(xiàn)金流量圖PCt＝C1+(n-1)GLn2023/7/2221當設備第j年的運營費用為Cj，各年折現(xiàn)率均為i時，設備等額年總成本費用為：（二）經(jīng)濟壽命的動態(tài)計算方法計算ACn達到最小時所對應的年限j，就是在動態(tài)計算方法下得到的該設備的經(jīng)濟壽命。2023/7/2222物業(yè)管理中的設備更新問題部分建筑設備能正常運行，不影響物業(yè)的整體服務質(zhì)量，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設備可供選擇。需要在現(xiàn)有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。（一）不會提升物業(yè)運行服務質(zhì)量的設備更新2023/7/2223例：某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命10年，初始購置費用支出120萬元，年電費支出20萬元。采用靜態(tài)分析方法：舊式空調(diào)機組年電費支出40萬元，新空調(diào)機組的等效年總費用支出為120/10+20＝32萬元。采用新設備，每年節(jié)約費用支出8萬元，因此應該選擇更新設備方案。2023/7/2224更新設備，會由于設備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益（通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式）。（二）能提升物業(yè)運行服務質(zhì)量的設備更新2023/7/2225例：某出租寫字樓電梯明顯老化，電梯的運行費用為20萬元/年，可能導致的潛在租金損失為30萬元/年。新電梯的更新購置成本為300萬元，經(jīng)濟使用壽命為15年，年運行費用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當前增加10萬元/年的租金收入。采用靜態(tài)分析方法：不更新條件下的等額年費用為20+30=50萬元；更新方案下的年費用為300/15+15-10=25萬元。因此，應選擇新設備方案。2023/7/2226動態(tài)分析（一）常用符號P——現(xiàn)值；F——終值；A——連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值；S——每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n——計息周期數(shù)；i——每個計息周期的利率。2023/7/2227（二）公式與系數(shù)1、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)012n-1nPF一次支付現(xiàn)金流量圖一次支付終值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)2023/7/22282、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)等額序列支付資金回收系數(shù)——在現(xiàn)金流量圖上的每一個計息周期期末都有一個等額支付金額A。等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)PA等額序列支付現(xiàn)金流量圖（1）012n-1n2023/7/2229盈利能力指標清償能力指標靜態(tài)指標動態(tài)指標投資回報率財務內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報率財務凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負債率物業(yè)項目財務評價指標體系第二節(jié)

物業(yè)項目投資分析的財務指標2023/7/2230一、盈利能力指標盈利能力指標：考察項目盈利能力水平的指標。靜態(tài)指標：不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標；動態(tài)指標：考慮資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。2023/7/2231靜態(tài)投資回收期（Pb’）：是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。現(xiàn)金回報率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率，反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。（一）靜態(tài)指標投資回報率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。2023/7/2232財務凈現(xiàn)值（NPV）：是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。財務內(nèi)部收益率（IRR）：是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。（二）動態(tài)指標動態(tài)投資回收期（Pb）：是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。2023/7/2233（一）借款償還期Id為項目借款還本付息數(shù)額Pd為借款償還期Rt為第t期可用于還款的資金二、清償能力指標2023/7/2234（二）償債備付率（還款保障倍數(shù)不小于1.2）

——是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期還本付息金額的比率。包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等。包括：當期應還貸款本金及計入成本的利息。2023/7/2235（三）資產(chǎn)負債率

——是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資金的比例。資產(chǎn)負債率高：企業(yè)的資本金不足，對負債依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力差；資產(chǎn)負債率低：企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應變能力強。2023/7/2236第三節(jié)

物業(yè)的價值、價格及其影響因素受區(qū)位影響大實質(zhì)是權(quán)益價格既是交換代價，又是使用代價價格形成時間長易受交易者個別因素的影響一、物業(yè)價格的特征2023/7/2237投資價值：一是指值得投資；二是指從某個特定的投資者的角度所衡量的價值，是主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。市場價值：是指該物業(yè)對于一個典型的投資者的價值，是客觀的、非個人的價值。二、物業(yè)價值和價格的常見種類（一）投資價值和市場價值2023/7/2238成交價格：成交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達成交易——買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。市場價格：是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。理論價格：是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下的價格。（二）成交價格、市場價格和理論價格2023/7/2239現(xiàn)房價格：是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標的的價格。期房價格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標的的價格。期房價格＝現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償（三）現(xiàn)房價格和期房價格2023/7/2240交易達成日交貨日付款日和付款方式備注現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在一次付清此為典型的現(xiàn)貨交易現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此成為賒銷或賒購期貨交易現(xiàn)在未來現(xiàn)在一次付清此成為預購或預售現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此為典型的期貨交易現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形：2023/7/2241評估價：是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進行測算和判定的結(jié)果；保留價：又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格；起拍價：又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格；應價：競買人對拍賣師報出的價格的應允，或是競買人自己報出的購買價格。成交價：經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價。（四）評估價、保留價、起拍價、應價和成交價2023/7/2242人口因素居民收入因素物價因素利率因素匯率因素物業(yè)稅收因素城市規(guī)劃因素交通管制因素心理因素物業(yè)價格的影響因素概述2023/7/2243一、市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當?shù)奶幚恚郧笕」纼r對象客觀合理價格或價值的方法。（一）市場法概述經(jīng)濟學中的替代原理第四節(jié)

房地產(chǎn)估價的基本方法2023/7/2244市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法。

估價對象是指需要評估其客觀合理價格或價值的具體物業(yè)。

估價時點是指需要評估的客觀合理價格或價值所對應的時間。

類似物業(yè)是指與估價對象相同或相當?shù)奈飿I(yè)。2023/7/2245搜集交易實例選取可比實例對可比實例成交價格進行處理求取比準價格市場法的一般步驟：2023/7/2246交易實例物業(yè)的狀況：如名稱、坐落、面積、用途等；交易雙方：如買賣方的名稱、關(guān)系；成交日期成交價格：計價方式和價款；付款方式：一次性付款、分期付款、貸款方式付款；交易情況：交易目的、交易方式、交易稅費的負擔方式等。（二）搜集交易實例2023/7/2247可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實例的成交日期應與估價時點接近；可比實例的交易類型應與估價目的吻合；可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。（三）選取可比實例用途相同：具體利用方式相同；建筑結(jié)構(gòu)；所處地段等

1年以內(nèi)，最好不要超過2年。2023/7/2248統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一幣種和貨幣單位（四）建立價格可比基礎(chǔ)統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵2023/7/2249利害關(guān)系人之間的交易急于出售或急于購買的交易交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易特殊交易方式的交易，如拍賣、招標交易稅費非正常負擔的交易相鄰物業(yè)的合并交易受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易（五）交易情況修正2023/7/2250將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。（六）交易日期調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整。（七）物業(yè)狀況調(diào)整通過不同可比實例所得到的價格可能是不相同的，最后需要采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個價格，以此作為市場法的估價結(jié)果。（八）求取比準價格2023/7/2251二、成本法先分別求取估價對象在估價時點時的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。（一）成本法概述從賣方角度看，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。從買方角度看，其理論依據(jù)是替代原理。2023/7/2252適用對象和條件一般而言，只要是可以估算出其成本的都可采用。但是，此法一般用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)評估，住宅、學校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及特殊工業(yè)廠房、油庫、發(fā)電站、碼頭、油田等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊服務體系而建的房地產(chǎn)的評估；2023/7/2253單純的建筑物的評估基本上也采用此法。此法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行評估的房地產(chǎn)。也廣泛應用于一些特殊目的的估價，征稅、糾紛、保險賠償?shù)取?023/7/2254搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料測算重新構(gòu)建價格測算折舊求取積算價格成本法的一般步驟：2023/7/2255土地取得成本：取得物業(yè)開發(fā)用地所必須的費用、稅金等開發(fā)成本：土地開發(fā)成本、建筑物建造成本管理費用：物業(yè)開發(fā)商人員工資及福利費、辦公費等投資利息：土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息銷售費用：廣告宣傳費、銷售代理費等銷售稅費：營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加等開發(fā)利潤：按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似物業(yè)開發(fā)項目所要求的相應利潤率（二）物業(yè)價格構(gòu)成2023/7/2256物業(yè)價格＝重新構(gòu)建價格－折舊（三）成本法的基本公式新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅金＋開發(fā)利潤新建物業(yè)價格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤舊物業(yè)價格＝物業(yè)的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊＝土地的重新構(gòu)建價格＋建筑物的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊2023/7/2257是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必須的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必須的支出和應獲得的利潤。重新構(gòu)建價格是估價時點時、客觀的、全新狀況下的價格。（四）物業(yè)的重新構(gòu)建價格2023/7/2258求取房地的重新構(gòu)建價格的兩大路徑：不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)開發(fā)過程，在物業(yè)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求??；將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新構(gòu)建價格，再求取建筑物的重新構(gòu)建價格，然后將兩者相加來求取。2023/7/2259根據(jù)建筑物重新建造方式的不同分為：重置價格：是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。重建價格：是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。2023/7/2260是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新構(gòu)建價格的差額。建筑物折舊的分類：（五）建筑物的折舊物質(zhì)折舊：建筑物在實體上的老化、損壞造成；功能折舊：建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩造成；經(jīng)濟折舊：建筑物本身以外的各種不利因素造成。2023/7/2261年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命－有效年齡求取建筑物折舊的年限法：是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。2023/7/2262它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等（P109）。建筑物的年折舊總額的計算公式：直線法：Et——建筑物的折舊總額C——建筑物的重新構(gòu)建價格S——建筑物的凈殘值N——建筑物的經(jīng)濟壽命R——建筑物的凈殘值率2023/7/2263三、收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。分為直接資本化法和報酬資本化法。（一）收益法概述2023/7/2264收益法的理論依據(jù)