建設(shè)工程施工階段風(fēng)險防范全

建設(shè)工程施工階段風(fēng)險防范目錄

一、施工企業(yè)選擇風(fēng)險防范與典型案例解析

二、招投標(biāo)風(fēng)險防范、問題解決之道與典型案例解析

三、現(xiàn)場管理關(guān)鍵管控點(diǎn)、風(fēng)險分析及典型案例

四、合同索賠風(fēng)險防范

一、施工企業(yè)選擇風(fēng)險防范與典型案例解析

（一）施工企業(yè)選擇導(dǎo)致后續(xù)麻煩不斷之典型案例

常見案例

典型案例一：惡意圍堵——中鐵案

典型案例二：墊資能力欠缺——曲陽某勞務(wù)公司案

典型案例三：惡意欠薪——安徽某勞務(wù)公司案

典型案例四：惡意訴訟、惡意保全——山東某房地產(chǎn)公司案

典型案例五：惡意停工——北京某醫(yī)藥公司案

（二）施工企業(yè)選擇不慎可能帶來的風(fēng)險

2.施工企業(yè)選擇不慎風(fēng)險類型

（三）房地產(chǎn)企業(yè)如何防范施工企業(yè)選擇風(fēng)險

1.大型國企

——墊資能力強(qiáng)

——農(nóng)民工不會輕易鬧事

——人員素質(zhì)和管理水平高

2.和董事長對話

——施工過程中的問題好談判

——不會對承諾一無所知

3.包死價

——糾紛少、結(jié)算任務(wù)輕

——減少三邊工程的不確定性

二、招投標(biāo)風(fēng)險防范、問題解決之道與典型案例解析

（一）招投標(biāo)潛在風(fēng)險案例解析

（二）招投標(biāo)潛在風(fēng)險及法律后果

（三）房地產(chǎn)企業(yè)如何防范招投標(biāo)風(fēng)險

（一）招投標(biāo)潛在風(fēng)險案例解析

常見案例

典型案例一：該招標(biāo)而未招標(biāo)

典型案例二：已經(jīng)進(jìn)行招投標(biāo)，但是雙方違反法律進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性談判導(dǎo)致合同無效

典型案例三：中標(biāo)無效

（二）招投標(biāo)潛在風(fēng)險及法律后果

（三）房地產(chǎn)企業(yè)如何防范招投標(biāo)風(fēng)險

1.保留好招投標(biāo)文件以免發(fā)生糾紛缺少法律依據(jù)；

2.注意文件往來方式，避免黑白合同；

3.防止必須招標(biāo)而未招標(biāo)及中標(biāo)無效導(dǎo)致合同無效；

4.完善的招投標(biāo)管理制度與文件；

5.重視招投標(biāo)預(yù)案以防止招標(biāo)漏項(xiàng)。

2.注意文件往來方式，避免黑白合同

（1）什么是黑白合同？

（2）黑白合同的不同情形及法律后果分析

黑白合同會導(dǎo)致合同無效。結(jié)算時以備案合同為依據(jù)。

《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第21條明確規(guī)定以備案中標(biāo)合同作為結(jié)算工程款的依據(jù)。

（3）黑白合同導(dǎo)致合同無效會對什么產(chǎn)生影響？

在實(shí)踐中，建設(shè)工程施工合同是否有效，不會對工程造價、結(jié)算造成較大影響。因?yàn)楹诎缀贤瑢?dǎo)致合同無效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，工程結(jié)算的依據(jù)是備案合同關(guān)于結(jié)算條款的約定進(jìn)行結(jié)算。但是，這種合同無效會對雙方在建設(shè)工程施工合同中約定的違約責(zé)任部分和雙方可能約定的讓利等條款造成影響。

出現(xiàn)黑白合同無效的情況后，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建議是：第一，如果要追究總承包方延誤工期的違約責(zé)任，不能依據(jù)合同條款，而要向法院或仲裁機(jī)構(gòu)舉證，證明對方延誤工期給自己造成多少實(shí)際損失，法院在判決的時候就不會依據(jù)違約條款進(jìn)行判處。第二，對于讓利條款，開發(fā)商應(yīng)該在每個月結(jié)算月度進(jìn)度款的時候就要標(biāo)注出讓利扣除，才有可能獲得法院的支持。黑白合同無效會給方地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)帶來很多預(yù)期利益的損失。

（4）如何避免因?qū)嵸|(zhì)性談判導(dǎo)致合同無效？

對于規(guī)實(shí)質(zhì)性談判導(dǎo)致合同無效的風(fēng)險，建議如下：開發(fā)商可以與建設(shè)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略性框架協(xié)議，將實(shí)質(zhì)性談判的內(nèi)容進(jìn)行變化列入?yún)f(xié)議中。

3.防止必須招標(biāo)而未招標(biāo)及中標(biāo)無效導(dǎo)致合同無效

（1）哪些項(xiàng)目必須招投標(biāo)及中標(biāo)無效？

◆法律規(guī)定必須招投標(biāo)的項(xiàng)目

《招標(biāo)投標(biāo)法》

在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購，必須進(jìn)行招標(biāo)：

（1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；

（2）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目；

（3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。

前款所列項(xiàng)目的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由國務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門會同國務(wù)院有關(guān)部門制訂，報國務(wù)院批準(zhǔn)。

法律或者國務(wù)院對必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》

第2條規(guī)定：“關(guān)系社會公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的范圍包括：

（一）煤炭、石油、天然氣、電力、新能源等能源項(xiàng)目；

（二）鐵路、公路、管道、水運(yùn)、航空以及其他交通運(yùn)輸業(yè)等交通運(yùn)輸項(xiàng)目；

（三）郵政、電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等郵電通訊項(xiàng)目；

（四）防洪、灌溉、排澇、引（供）水、灘涂治理、水土保持、水利樞紐等水利項(xiàng)目；

（五）道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場等城市設(shè)施項(xiàng)目；

（六）生態(tài)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目；

（七）其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。”

第3條規(guī)定：“關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目的范圍包括：

（一）供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目；

（二）科技、教育、文化等項(xiàng)目；

（三）體育、旅游等項(xiàng)目；

（四）衛(wèi)生、社會福利等項(xiàng)目；

（五）商品住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用住房；

（六）其他公用事業(yè)項(xiàng)目?！?/p>

第6條規(guī)定：“本規(guī)定第二條至第六條規(guī)定范圍內(nèi)的各類工程建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：

（一）施工單項(xiàng)合同估算價在200萬元人民幣以上的；

（二）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價在100萬元人民幣以上的；

（三）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價在50萬元人民幣以上的；

（四）單項(xiàng)合同估算價低于第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在3000萬元人民幣以上的?！?/p>

◆法定強(qiáng)制招標(biāo)的例外

《招標(biāo)投標(biāo)法》第六十六條規(guī)定：涉及國家安全、國家秘密、搶險救災(zāi)或者屬于利用扶貧資金實(shí)行以工代賑、需要使用農(nóng)民工等特殊情況，不適宜進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，按照國家有關(guān)規(guī)定可以不進(jìn)行招標(biāo)。

《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第八條規(guī)定：建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)，采用特定專利或者專有技術(shù)的，或者其建設(shè)藝術(shù)造型有特殊要求的，經(jīng)項(xiàng)目主管部門批準(zhǔn)，可以不進(jìn)行招標(biāo)。

《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》第十條規(guī)定：工程有下列情形之一的，經(jīng)縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以不進(jìn)行施工招標(biāo)：

（一）停建或者緩建后恢復(fù)建設(shè)的單位工程，且承包人未發(fā)生變更的；

（二）企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質(zhì)等級符合工程要求的；

（三）在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，且承包人未發(fā)生變更的；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

（2）沒有進(jìn)行招標(biāo)或中標(biāo)無效的法律后果？

1.△中標(biāo)通知發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果（《招標(biāo)投標(biāo)法》45條）

2.△招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)違反保密義務(wù)或招標(biāo)人、投標(biāo)人串通損害國家利益、社會公共利益或他人合法權(quán)益的（《招標(biāo)投標(biāo)法》50條）

3.△招標(biāo)人泄露應(yīng)當(dāng)保密的情況的行為（《招標(biāo)投標(biāo)法》52條）

4.△投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)（《招標(biāo)投標(biāo)法》53條）

5.△弄虛作假，騙取中標(biāo)（《招標(biāo)投標(biāo)法》54條）

6.△違法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的談判（《招標(biāo)投標(biāo)法》55條）

7.△中標(biāo)候選人以外確定中標(biāo)人的《招標(biāo)投標(biāo)法》57條）

◆中標(biāo)無效的法律后果？

在招標(biāo)人尚未與中標(biāo)人簽定書面合同的情況下，招標(biāo)人發(fā)出的中標(biāo)通知書失去了法律約束力，招標(biāo)人沒有與中標(biāo)人簽定合同的義務(wù)，中標(biāo)人失去了與招標(biāo)人簽定合同的權(quán)利。

當(dāng)事人之間已經(jīng)簽定了書面合同的，所簽合同無效，產(chǎn)生以下后果：

4.完善的招投標(biāo)管理制度與文件

（1）招投標(biāo)管理制度范本

（2）招投標(biāo)合同范本

（3）招投標(biāo)流程圖匯總

（4）主體總包招標(biāo)文件及附件

（5）分包招標(biāo)文件及附件

（6）精裝修工程招標(biāo)文件及附件

（7）園林總包招標(biāo)文件及附件

（8）招投標(biāo)工具匯總

（三）房地產(chǎn)企業(yè)如何防范招投標(biāo)風(fēng)險

重視招投標(biāo)預(yù)案以防止招標(biāo)漏項(xiàng)

（1）哪些項(xiàng)目需要招投標(biāo)——預(yù)案一

（2）招投標(biāo)時間節(jié)點(diǎn)和負(fù)責(zé)部門——預(yù)案二

**國際投資集團(tuán)招標(biāo)預(yù)案

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備注：甲方直接分包總包現(xiàn)場管理

壟斷行業(yè)

一、此招標(biāo)預(yù)案是為了分公司在項(xiàng)目運(yùn)行過程中有計(jì)劃的進(jìn)行招標(biāo)工作，不至于缺漏項(xiàng)而編制。

二、各分公司在項(xiàng)目啟動前需根據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃編制本項(xiàng)目招標(biāo)預(yù)案計(jì)劃，需列出擬招標(biāo)的項(xiàng)目分類方式、開始和完成時間。

三、各分公司在編制招標(biāo)預(yù)案時盡可能進(jìn)行同類項(xiàng)的合并，招標(biāo)不能合并時也盡量在簽定合同時進(jìn)行合并。

三、現(xiàn)場管理關(guān)鍵管控點(diǎn)、風(fēng)險分析及典型案例

（一）預(yù)決算及合同管理潛在風(fēng)險分析及風(fēng)險防范預(yù)案

1.預(yù)算部門的主要職能：投資分析；合同管理。

常見案例

典型案例一：預(yù)算誤差——北京某項(xiàng)目中央山體

典型案例二：超付進(jìn)度款——濟(jì)南某項(xiàng)目

典型案例三：讓利得不到支持——北京某項(xiàng)目

2.預(yù)決算管理風(fēng)險及典型案例

（1）預(yù)算人員水平不高，導(dǎo)致招投標(biāo)標(biāo)底計(jì)算誤差大；

（2）預(yù)算人員對項(xiàng)目進(jìn)展中工程量審核不細(xì)致，導(dǎo)致工程款虛增；

（3）預(yù)算人員與施工企業(yè)關(guān)系過于密切，進(jìn)度款支付和結(jié)算把關(guān)不嚴(yán)格，導(dǎo)致后續(xù)被施工企業(yè)卡脖子；

（4）進(jìn)度款支付過程沒有注意讓利的相關(guān)表述，導(dǎo)致讓利條款無法實(shí)現(xiàn)。

3.如何防范預(yù)決算管理風(fēng)險

（1）選擇適合的計(jì)價方式和計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)

（2）預(yù)算人員要注意工程款撥付技巧與支付手續(xù)

（3）隱蔽工程預(yù)算人員要現(xiàn)場核量

（4）注意“以送審價為準(zhǔn)”的應(yīng)用

（5）完善預(yù)算人員簽章管理制度

（6）注意工程款結(jié)算中的幾個特殊問題

（1）選擇適合的計(jì)價方式和計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)

我國建設(shè)工程施工合同示范文本通用條款中規(guī)定有三類可選擇的計(jì)價方式，本合同采用哪種方式需在專用條款中說明。

23.2本合同價款采用_________方式確定。

①采用固定價格合同，合同價款中包括的風(fēng)險范圍：

風(fēng)險費(fèi)用的計(jì)算方法：

風(fēng)險范圍以外合同價款調(diào)整方法：

②采用可調(diào)價合同，合同價款調(diào)整方法：

③采用成本加酬金合同，有關(guān)成本和酬金的約定：

采用固定價款合同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求比較高，主要表現(xiàn)在對開發(fā)企業(yè)的圖紙的完備性比較高。

（2）預(yù)算人員要注意工程款撥付技巧與支付手續(xù)

◆工程款（進(jìn)度款）支付程序

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工程師核查月進(jìn)度付款申請的內(nèi)容如下：

①各項(xiàng)目當(dāng)月完成量（計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)是否符合合同規(guī)定）或累積完成量是否與聯(lián)合驗(yàn)收方或經(jīng)雙方討論的相一致，否則將給與改正。

②付款申請列項(xiàng)是否正確，與工程量清單中承包人投標(biāo)時所報單價是否相一致。

③額外工程和附加工作、計(jì)日工是否經(jīng)過發(fā)包人和工程師的批準(zhǔn)，批準(zhǔn)手續(xù)、文件是否完善、齊全。

④合同變更和索賠項(xiàng)目是否經(jīng)發(fā)包人和工程師批準(zhǔn)，手續(xù)和文件是否完善、齊全，并重新核實(shí)承包人的同期紀(jì)錄。

⑤核查各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算是否正確。

⑥依據(jù)各項(xiàng)目的實(shí)際工程質(zhì)量狀況，作出評定。

⑦工程款表格中必須注明已付工程款包含人工費(fèi)，且人工費(fèi)已付齊。

⑧讓利在付款中已執(zhí)行。

（3）隱蔽工程預(yù)算人員要現(xiàn)場核量

一些關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)重要的價款和對工程質(zhì)量可能造成嚴(yán)重影響的隱蔽工程，預(yù)算人員一定要到現(xiàn)場進(jìn)行核量，并對核量、核價的基礎(chǔ)資料進(jìn)行保存，以便以后再進(jìn)行的復(fù)查。

（4）注意“以送審價為準(zhǔn)”的應(yīng)用

“以送審價為準(zhǔn)”的相關(guān)規(guī)定

2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款的，應(yīng)予支持。”明確了發(fā)包人逾期不結(jié)算工程價款，即“以送審價為準(zhǔn)”支付工程款的原則。

最高院復(fù)函：不能當(dāng)然認(rèn)定

2006年4月25日，最高人民法院針對重慶市高級人民法院《關(guān)于如何理解和適用最高人民法院<關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋>第二十條的請示》，作出了《關(guān)于發(fā)包人收到承包人竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，是否視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的復(fù)函》（2005民一他字第23號），復(fù)函認(rèn)為“建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工合同格式文本中的通用條款第33條第3款的規(guī)定，不能簡單地推論出，雙方當(dāng)事人具有發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件一定期限內(nèi)不予答復(fù)，則視為認(rèn)可承包人提交的竣工結(jié)算文件的一致意思表示，承包人提交的竣工結(jié)算文件不能作為工程款結(jié)算的依據(jù)?！?/p>

適用以送審價為準(zhǔn)的前提條件

①合同中有約定

適用“以送審價為準(zhǔn)”結(jié)算工程價款的前提是發(fā)包人與承包人必須要有約定，約定的主要內(nèi)容為：發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件。

②發(fā)包人“不予答復(fù)”的行為

所謂“不予答復(fù)”是指發(fā)包人在收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)既不給予確認(rèn)，也不提出修改意見的行為，即發(fā)包人未對承包人提供的送審價及送審資料提出實(shí)質(zhì)性的書面異議。

③發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件

如果承包人請求發(fā)包人逾期結(jié)算“以送審價為準(zhǔn)”結(jié)算工程款，必須舉證證明已經(jīng)向發(fā)包人遞交了結(jié)算文件，并且發(fā)包人已經(jīng)簽收了該結(jié)算文件。按照建設(shè)工程施工合同的約定，承包人遞交結(jié)算報告的行為應(yīng)當(dāng)是書面的，發(fā)包人收到竣工文件報告也必須給承包人出具書面的憑證。

以送審價為準(zhǔn)確認(rèn)造價的函件

*年*月*日，我公司與貴公司簽訂了一份關(guān)于承建**工地的合同。我公司按照合同約定，于*年*月*日開工，于*年*月*日竣工?？⒐ず螅夜驹诤贤募s定期限內(nèi)，向貴公司提交了竣工結(jié)算文件，工程總造價為**萬元。合同約定審價期限為2個月，至今貴公司已超過審價期限，而未予答復(fù)。根據(jù)合同約定和建設(shè)行政主管部門及法律的有關(guān)規(guī)定，本工程的造價應(yīng)以我公司送審的**萬元為準(zhǔn)。

貴公司至今支付我公司工程款**萬元，根據(jù)合同第*條的約定，貴公司至今尚欠我公司工程款**萬元，請接函后立即支付。

4.合同管理法律風(fēng)險提示

（1）合同沒有固定的版本，時間成本高，效率低，抗風(fēng)險能力弱；

（2）沒有對一些致命條款進(jìn)行歸納總結(jié)，后續(xù)風(fēng)險高；

（3）合同中條款設(shè)計(jì)中不注意量化，可執(zhí)行性不強(qiáng)；

（4）合同簽訂后后期跟蹤管理不到位，導(dǎo)致可期利益的流失；

（5）合同管理不注重證據(jù)的收集與保存，導(dǎo)致索賠時處于被動；

（6）合同管理制度不健全、部門不規(guī)范，導(dǎo)致人管合同而非制度管合同。

5.合同管理法律風(fēng)險防范建議

（1）制定統(tǒng)一的合同范本，以提高會簽效率，并可使談判更具針對性

（2）要有專門的合同管理部門，形成合同管理系統(tǒng)。

（3）完善合同管理制度，注意合同履行跟蹤。

（1）制定統(tǒng)一的合同范本，以提高會簽效率，并可使談判更具針對性

A.什么樣的合同范本是好的合同范本？

a.好的合同范本一定注意關(guān)鍵條款的風(fēng)險點(diǎn)并予以規(guī)避和預(yù)案；

b.好的合同一定將動作進(jìn)行分解，具有可操作性；

c.好的合同范本一定是簡單明了、沒有歧義的；

d.好的合同范本一定是經(jīng)過比較分析，取各家合同之所長。

B.房地產(chǎn)企業(yè)主要合同匯總

合同類型序號合同范本名稱中介服務(wù)合同1律師法律服務(wù)合同2會計(jì)師審計(jì)合同3土地評估機(jī)構(gòu)服務(wù)合同4資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)服務(wù)合同5市場分析機(jī)構(gòu)服務(wù)合同土地獲取階段合同類型序號合同范本名稱土地一級開發(fā)1土地一級開發(fā)協(xié)議書2拆遷委托協(xié)議書3拆遷補(bǔ)償協(xié)議書項(xiàng)目收購、轉(zhuǎn)讓1股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書2合作開發(fā)協(xié)議書土地合同1國有土地使用權(quán)出讓合同2政府招商引資投資協(xié)議書（土地）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段合同類型序號合同范本名稱設(shè)計(jì)類合同1建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同一（民用建設(shè)工程）及其補(bǔ)充協(xié)議2建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同二（專業(yè)建設(shè)工程）及其補(bǔ)充協(xié)議3（境外）建筑、景觀工程設(shè)計(jì)合同4裝飾工程設(shè)計(jì)合同5限額設(shè)計(jì)合同建設(shè)施工階段合同類型序號合同范本名稱建筑類合同（一）建筑施工類合同1.建設(shè)工程施工合同2.綠化工程施工合同

3.園建工程施工合同4.交通設(shè)施施工總合同

5.交通設(shè)施施工分合同6.室內(nèi)裝修工程合同

7.白蟻防治施工工程合同8.直飲水施工工程合同

9.自來水管道安裝工程合同10.煤氣工程施工總合同

11.煤氣工程施工分合同12.永久用電施工工程合同（二）設(shè)備、設(shè)施、配件、材料供貨安裝類總合同1.電梯供貨和安裝總合同2.柴油發(fā)電機(jī)組供貨和安裝總合同

3.小區(qū)智能化系統(tǒng)供貨和安裝總合同4.冷卻塔供貨和安裝總合同

5.櫥柜制作和安裝總合同6.游泳池設(shè)備供貨和安裝總合同

7.鍋爐供貨和安裝總合同8.冷水機(jī)組供貨和安裝總合同

9.柴油發(fā)電機(jī)環(huán)保工程總合同10.人防設(shè)備供貨和安裝總合同

11.其他類設(shè)備、設(shè)施、配件、材料供貨和安裝總合同適用于：

1）抽油煙機(jī)供貨和安裝2）兒童游樂設(shè)施供貨和安裝工程

3）健身器材供貨和安裝4）園林燈具供貨和安裝（三）設(shè)備、設(shè)施、配件、材料供貨安裝類分合同1.電梯供貨和安裝分合同2.柴油發(fā)電機(jī)組供貨和安裝分合同

3.小區(qū)智能化系統(tǒng)供貨和安裝分合同4.冷卻塔供貨和安裝分合同

5.櫥柜制作和安裝分合同6.游泳池設(shè)備供貨和安裝分合同

7.鍋爐供貨和安裝分合同8.冷水機(jī)組供貨和安裝分合同

9.柴油發(fā)電機(jī)環(huán)保工程分合同10.人防設(shè)備供貨和安裝分合同

11.其他類設(shè)備、設(shè)施、配件、材料供貨和安裝分合同適用于：

1）抽油煙機(jī)供貨和安裝2）兒童游樂設(shè)施供貨和安裝工程

3）健身器材供貨和安裝4）園林燈具供貨和安裝

5）其他銷售物業(yè)階段合同類型序號合同范本名稱銷售類合同1.商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議營銷推廣類合同1.廣告代理合同2.電視廣告年度發(fā)布合同

3.報紙廣告年度發(fā)布合同4.電視廣告年度代理合同

5.銷售代理合同6.廣告設(shè)計(jì)合同

7.電視廣告代理合同8.電臺廣告代理合同

9.戶外廣告發(fā)布合同10.電視廣告制作合同

11.廣告宣傳單張派送合同12.車身廣告發(fā)布合同

13.電視廣告監(jiān)測合同14.展銷現(xiàn)場布置合同物業(yè)類合同（一）房屋管理類1.居間合同（求盤）2.場地租賃合同（我方為出租方）

3.場地租賃合同（我方為承租方）4.中介合作協(xié)議書

5.房地產(chǎn)租賃合同（標(biāo)準(zhǔn)范本）

1）住宅租賃補(bǔ)充合同2）商鋪、商場、寫字樓租賃補(bǔ)充合同（二）設(shè)施維護(hù)類1.可視系統(tǒng)等維修保養(yǎng)承包合同2.消防報警設(shè)備維修保養(yǎng)承包合同

3.清潔合同（樓宇交付前的全面清潔）4.日常清潔合同

5.外墻清潔合同6.儲水池清理、消毒合同

7.化糞池、沙井清理合同8.滅蟲合同

9.綠化保養(yǎng)承包合同10.室內(nèi)綠化布置合同（三）物業(yè)合作類物業(yè)管理委托合同

（二）變更洽商及現(xiàn)場簽證管理風(fēng)險分析及典型案例

1.變更、洽商與簽證的關(guān)系

2.變更洽商及簽證管理風(fēng)險案例

典型案例一：洽商單未及時回復(fù)

典型案例二：倒簽

典型案例三：亂簽

3.變更洽商及現(xiàn)場簽證管理風(fēng)險類型匯總

（1）工程師對施工合同不熟悉，對哪些是變價范圍內(nèi)的洽商不了解。

（2）工程師忽視變更洽商單的回復(fù)時間，導(dǎo)致變更的價款被直接認(rèn)定。

（3）變更洽商文件不規(guī)范，甚至還是口頭形式，導(dǎo)致后續(xù)糾紛。

（4）工程師的認(rèn)可權(quán)缺乏嚴(yán)格授權(quán)。

（5）工程師不負(fù)責(zé)任。

①虛報工程量；

②重復(fù)計(jì)??；

③該增加的增加，但該扣的沒扣；

（6）現(xiàn)場計(jì)價簽證人員素質(zhì)較低，對造價管理控制意識淡薄。

（7）現(xiàn)場簽證管理不規(guī)范，導(dǎo)致補(bǔ)簽、亂簽現(xiàn)象。

①格式的多樣性，隨意性很大；

②工程師權(quán)責(zé)不清，缺少相應(yīng)的可以簽字的簽字人簽名或蓋章；

③簽證缺乏統(tǒng)一管理，也沒有統(tǒng)一的編號；

④同一工程內(nèi)容存在重復(fù)簽證。此類簽證尤其在修改或挖運(yùn)土方工程中較為多見；

⑤現(xiàn)場簽證日期與實(shí)際不符。

4.變更洽商及簽證管理風(fēng)險防范建議

（1）工程師要熟知合同對變更洽商的約定，有效控制工程變更價。

（2）對工程量的核實(shí)需要兩個以上的部門（項(xiàng)目部和成本部駐項(xiàng)目部的預(yù)算員）和外單位（監(jiān)理公司）共同核實(shí)辦理。

（3）對施工單位有意增加工程造價的做法，要在合同中進(jìn)行嚴(yán)格限制。

（4）對增減帳的辦理要十分清楚，要具有可復(fù)查性。

（5）完善的變更洽商管理制度、流程與范本。

（6）加強(qiáng)簽章管理。

（7）完善簽證管理制度和流程。

（8）加強(qiáng)現(xiàn)場簽證技術(shù)管理。

（9）要嚴(yán)格控制簽證范圍和內(nèi)容。

（10）嚴(yán)格按照合同辦理現(xiàn)場簽證。

（三）材料采購風(fēng)險分析與防范建議

1.材料采購存在哪些風(fēng)險？

2.材料采購有三種形式：甲指甲供、甲指乙供及代付材料款

（四）工程進(jìn)度、質(zhì)量和安全管理風(fēng)險及防范建議1.工程進(jìn)度管理風(fēng)險及防范

（1）工期延誤的三大類別十一種情形

（2）實(shí)際竣工時間的確定

（3）哪些情形下可以順延工期？

工期順延的程序：

當(dāng)發(fā)生工期可以順延的情況時，應(yīng)按以下做法予以確認(rèn)。承包人在工期可以順延的情況發(fā)生后14天內(nèi)，應(yīng)將延誤的工期向工程師提出書面報告。工程師在收到報告后的14天內(nèi)予以確認(rèn)答復(fù)，逾期不予答復(fù)，視為報告要求已經(jīng)被確認(rèn)。

經(jīng)工程師確認(rèn)順延的工期應(yīng)該納入合同工期，作為合同工期的一部分。如果承包人不同意工程師的確認(rèn)結(jié)果，則按合同規(guī)定的爭議解決方式處理。

《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》第13條規(guī)定，工期延誤的三大類別十一種情形：

（1）工期延誤的三大類別十一種情形

（4）工期延誤的法律后果以及開發(fā)商的應(yīng)對措施

（5）工期索賠處理原則拖期原因責(zé)任者處理原則索賠結(jié)果工效不高

施工組織不好

設(shè)備材料供應(yīng)不及時承包商不延長工期，不補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失，向業(yè)主支付誤期損失賠償費(fèi)索賠失敗

無權(quán)索賠修改設(shè)計(jì)

施工條件變化

業(yè)主原因拖期

工程師原因拖期

業(yè)主

工程師可給予工期延長，可補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失工期+經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償異常惡劣氣候

工人罷工

天災(zāi)

客觀原因可給予工期延長

不給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償工期（6）建設(shè)工程施工合同無效情況下工期延誤的處理

2.工程質(zhì)量管理風(fēng)險及防范

（1）工程質(zhì)量問題通常表現(xiàn)形式與法律后果分析

（2）建設(shè)工程質(zhì)量糾紛的五大責(zé)任方及其責(zé)任劃分

（3）保修義務(wù)及未及時履行保修義務(wù)責(zé)任

（4）工程過保修期后出現(xiàn)質(zhì)量問題如何處理

（5）工程質(zhì)量索賠

3.工地安全管理風(fēng)險及防范

（1）工地安全管理隱患與緊急處理措施

（2）工地安全風(fēng)險防范建議

A.加強(qiáng)管理、監(jiān)督

□建立安全控制體系

□采取安全技術(shù)措施

□進(jìn)行安全教育

□實(shí)施安全技術(shù)交底

□進(jìn)行安全檢查

B.完善制度

C.好的合作伙伴

D.對工地工人的保險條款，房企幫建筑企業(yè)繳納，從工程款中扣減

E.明確安全事故處理程序：

□報告安全事故

□迅速搶救傷員并保護(hù)好現(xiàn)場

□組織調(diào)查組進(jìn)行安全事故調(diào)查

□分析事故原因，明確責(zé)任者

□制定預(yù)防措施

□提出處理意見，寫出調(diào)查報告

□事故的審定和結(jié)案

員工傷亡事故登記記錄

（五）農(nóng)民工討薪風(fēng)險規(guī)避建議

1.農(nóng)民工討薪原因分析

2.農(nóng)民工討薪常用手段

3.農(nóng)民工討薪后果分析

善意討薪

（1）開發(fā)商原因：

給錢

不給錢

（2）承包商原因：