廣東惠州雍華庭項目銷售執(zhí)行報告課件

雍華庭銷售執(zhí)行報告呈：惠州達(dá)潤地產(chǎn).7/26/2023寫在前面的話我司愿與貴公司共同聯(lián)手，贏取市場，從市場收益中獲取合理利潤。由于貴方公司提供的信息相當(dāng)有限，東周公司僅以一些思路及建議作以初步溝通。.7/26/2023一、產(chǎn)品分析二、區(qū)域商圈特性三、項目SWOT分析四、項目定位五、核心概念的提出六、項目營銷總體思路七、推廣策略八、我們的建議目錄.7/26/2023“達(dá)潤”可以肯定的開發(fā)商的實力；產(chǎn)品整體構(gòu)思；市場順勢而立；產(chǎn)品具有前瞻性；具備蓄勢之根本;.7/26/2023一、產(chǎn)品分析.7/26/2023西臨惠州海關(guān)，北臨惠臺工業(yè)區(qū)（富紳、SONY、LG等大型工業(yè)園區(qū)內(nèi)）產(chǎn)品特性

均以中小戶型為主住宅、公寓、商場的綜合物業(yè)；地理位置惠州仲愷大道以東，毗鄰惠州新海關(guān)；

處于惠臺工業(yè)區(qū)與鎮(zhèn)隆居民兩大區(qū)域交匯處；處于仲愷商圈與鎮(zhèn)隆商圈輻射區(qū)內(nèi)；周圍環(huán)境.7/26/2023交通條件：

⊙城市環(huán)線的投入使用，順暢直達(dá)市區(qū)，環(huán)城路接駁仲愷大道，

交通便利。商業(yè)環(huán)境：

⊙周圍以小型基礎(chǔ)商業(yè)店為主。

⊙比鄰惠環(huán)市場、大榮百貨。區(qū)域特色：

⊙東南亞風(fēng)情園林為主題的高尚社區(qū)。

⊙惠臺工業(yè)區(qū)大型配套項目之一。.7/26/2023二、區(qū)域商圈特性.7/26/2023園內(nèi)唯一座集商業(yè)、高尚住宅、生活配套于一體打造惠臺新商圈消費群體年輕化.7/26/2023三、項目SWOT分析.7/26/2023優(yōu)勢（Strength）忡愷大規(guī)模的商住小區(qū)之一，具有一定影響力；臨近惠州海關(guān)和惠臺園區(qū)內(nèi)，有一定的潛在消費群；背靠忡愷商業(yè)地段，為本項目的旺市起一定作用..7/26/2023劣勢（Weakness）主題定位不突出，營銷亮點模糊，消費者難以理解；半徑1公里范圍內(nèi)無法形成商圈；周邊環(huán)境尚屬雜亂、荒涼；受自身配套規(guī)劃已基本定型的制約，無法按目前構(gòu)思形成規(guī)模銷售；周邊缺乏生活配套設(shè)施，增加了項目推廣的成本壓力；小區(qū)內(nèi)缺乏標(biāo)志性主題建筑（或會所等）。.7/26/2023機會（Opportunity）區(qū)域內(nèi)需求有一定潛力；周圍無一專業(yè)化公寓；通過引導(dǎo)可與忡愷、惠環(huán)兩大商圈對接；為廠區(qū)配套制造新圈，吸引人氣消費。.7/26/2023威脅（Threaten）受國內(nèi)樓市蕭條的影響；周圍商業(yè)環(huán)境近期內(nèi)難以成熟；海關(guān)至本項目車道未通，影響吸引人氣。.7/26/2023四、項目定位.7/26/2023消費者定位雍華庭公寓住宅商業(yè)周邊企業(yè)白領(lǐng)、惠深投資客…廠區(qū)配套項目物業(yè)類型消費群體本案的樓盤規(guī)模、內(nèi)外配套、地段、價格決定了其主力客戶群為以下群體：.7/26/2023消費群體比例的構(gòu)成廠區(qū)高級白領(lǐng)自用、投資，約占40%忡愷區(qū)內(nèi)自用、投資,約占30%；惠深兩地遠(yuǎn)程投資客，約占20%；忡愷機關(guān)單位內(nèi)部，約占10％。.7/26/2023五、核心概念的提出.7/26/2023雍華庭目標(biāo)群體項目分析特征需求硬件軟件年輕活力充滿幻想豁達(dá)樂觀優(yōu)越感認(rèn)同感豐富多彩便利偏愛個性的滿足輕松擁有現(xiàn)代化建筑精致戶型物管服務(wù)濃厚的文化環(huán)境文體娛樂配套便利交通靠近馬路重新整合形象一個讓人充滿活力的一群（向往）激情快樂的人主題鮮明突出推廣定位活動策劃雍華庭F1“活力之城”.7/26/2023樓盤的形象概念定位時尚性（超前的前瞻性時代理念）：與都市節(jié)奏同步；商務(wù)性（周邊廠、校云集，將此嫁接于雍華庭）：體現(xiàn)地域特征，為產(chǎn)、銷的辦公提供便捷；活力性：充分發(fā)揮個性，釋放激情是周圍的區(qū)域文化特性；舒適性（商、住一體，宜商宜?。菏s為日常生活操持的煩瑣，只要一個電話、一下點擊，相應(yīng)的服務(wù)即刻到位；高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）：體現(xiàn)高品質(zhì)、高品味、優(yōu)質(zhì)的個性服務(wù)，使該物業(yè)成為長久優(yōu)質(zhì)物業(yè)和代表，體現(xiàn)整個雍華庭的層次感。.7/26/2023六、營銷總體思路.7/26/2023項目整體營銷策略建議

雍華庭F1消費群體招商銷售廣告品牌拉動現(xiàn)場連鎖點系列活動一對一邀請一對一系列活動商家.7/26/2023項目營銷思路差異化特色概念定位吸引周邊廠區(qū)業(yè)主及陳江、鎮(zhèn)隆私營業(yè)主入住帶動商場出租廣告支持吸引周遍廠區(qū)人流和忡愷人流實現(xiàn)與兩商業(yè)的呼應(yīng)拉動消費商場銷售或長期出租.7/26/2023七、推廣策略.7/26/2023品牌推廣總體策略品牌策略

選擇權(quán)威的重新整合活力的活力形象激情形象代言人VI形象系統(tǒng)重新定位廣告語

案場及周廣告宣傳 SP活動宣傳展示圍包裝調(diào)整材料.7/26/2023以“一虛一實”兩條暗線相互交應(yīng)，引導(dǎo)項目整個營銷推廣。

制造兩條營銷暗線實線：惠州首個“職工之家”示范小區(qū)！虛線：2009忡愷高級白領(lǐng)人居領(lǐng)地！.7/26/2023第一階段：籌備期（定位、計劃、績效）第二階段：公開期（執(zhí)行、策略）第三階段：強銷期（調(diào)整、升級）第四階段：延續(xù)期（品牌穩(wěn)固、新項目定位）根據(jù)房地產(chǎn)的運作規(guī)則，針對該項目須重新整合，我們先把推廣階段劃分為四個階段營銷的四個階段.7/26/2023推進(jìn)思路文化引導(dǎo)形象導(dǎo)入品牌建立情感認(rèn)同情感帶動促銷拉動強力銷售品牌慣性價值提升.7/26/2023八、推廣計劃.7/26/2023階段目標(biāo)第一、二階段：雍華庭文化熱的掀起持續(xù)時間：——主要推廣方式：將體育火力文化、雍華庭理念同房地產(chǎn)以及雍華庭先進(jìn)的物業(yè)管理聯(lián)姻，共同打造一個以新文化、新理念為主題的高尚社區(qū)，充分利用雍華庭商務(wù)住宅在區(qū)域的獨特性，發(fā)揮雍華庭新理念的優(yōu)勢。第三、四階段：雍華庭銷售與招商持續(xù)時間：——主要推廣方式：通過前期文化熱的掀起以及雍華庭新理念的造勢，再加上雍華庭其他項目的火熱銷售的造勢帶動雍華庭商場的招商。

.7/26/20231、廣告推廣策略.7/26/2023主題廣告語（建議）活力華庭F1激情VIP

*都市的節(jié)奏**惟美的個性*成功的激情*.7/26/2023現(xiàn)代化的建筑活力化的環(huán)境個性化的空間品質(zhì)化的生活項目的主體提煉.7/26/2023其他廣告語（建議）時尚雍華庭F1——讓生活精彩讓夢想飛揚（建筑優(yōu)勢）活力雍華庭F1——揮灑個性事業(yè)激揚（建筑優(yōu)勢）高貴雍華庭F1——個性生活先鋒年輕新一代選擇內(nèi)涵雍華庭F1——脈動都市節(jié)奏感受文化氣息舒適雍華庭F1——新生活新空間新享受便利雍華庭F1——10分鐘的工作、生活一站通現(xiàn)代雍華庭F1——宜商宜居，舒適豪華潛力雍華庭F1——投資升值，非凡品質(zhì).7/26/2023媒體策略電視——品牌形象傳播以各電視媒體的體育、時尚頻道及房產(chǎn)專欄為主報紙——品牌信息,促銷信息以體育，經(jīng)濟、文化以及DM類為主戶外——品牌識別在區(qū)域主要路口選擇2處大型戶外看板。.7/26/2023可選擇形象代言人考慮到經(jīng)濟因素，建議放棄邀請明星、選擇具有活力，朝氣、個性的體育明星（足球大學(xué)生）為代言人.7/26/20232、VI及包裝建議.7/26/2023原則配合工程進(jìn)度及銷售節(jié)奏，通過系列視覺包裝、媒體發(fā)布及宣傳活動建立及提升品牌形象，在目標(biāo)群心目中建立起是一個雍華庭F1“活力、現(xiàn)代，”的品牌認(rèn)知及認(rèn)同“年輕、活力、豐富、親和”的形象核心。.7/26/2023設(shè)計思路：以樓盤LOGO的有關(guān)元素，結(jié)合能體現(xiàn)品牌形象核心的色彩及造型進(jìn)行演繹與延展。VI形象識別系統(tǒng)建立.7/26/2023案場調(diào)整及周圍包裝建議售樓部：本項目力求成為區(qū)域小型住宅項目之典范，售樓處應(yīng)重新精心布置調(diào)整。整個售樓大廳宜采用明快的色調(diào)，現(xiàn)代流線造型，傳達(dá)一種快樂、輕松、閑適、活力、親切的感覺?？刹捎茫敲嗣樱w育）、活力、夢想、自由為主題以顯示與眾不同。同時在大廳內(nèi)播放旋律活力、有感染力的音樂，讓人一步入現(xiàn)場就被活力的氛圍包圍感染。.7/26/2023樣板房（建議）洗手間、廚房的擺設(shè)要精致，體現(xiàn)生活細(xì)節(jié)。裝修、裝飾一方面要注重其展示功能，同時也應(yīng)充分考慮其生活氛圍的營造，體現(xiàn)該戶型目標(biāo)客戶生活習(xí)慣。具像客戶情景展示：為真正達(dá)到營造居家氛圍，引起客戶共鳴的目的，可將該戶型目標(biāo)客戶具像化，將主人一家?guī)卓诿麊巫骱唵谓淮?，用精美裝飾板釘在入戶門口——與戶型平面圖并列。同時在進(jìn)門口或室內(nèi)，做1－2為主人木偶的生活場景，同時通過文字對該場景作簡單交代。將居家氛圍營造得親切而真實，打動客戶。調(diào)動其購買情緒。.7/26/2023主題畫面展現(xiàn)在此居住的名星、火力、快樂生活場景，通過繽紛活力的色彩、舒適的生活空間的造型形成強烈的視覺沖擊力，并用快樂吉祥物進(jìn)行妝點。帶給關(guān)注者以快樂的感覺，營造現(xiàn)場氣氛。

圍墻：.7/26/2023工地現(xiàn)場及周邊路段工地廣告牌：可在忡愷大道與惠臺路交匯處設(shè)置大型立柱式廣告牌，內(nèi)容為樓盤外立面形象+廣告語+商場形象以帶動周遍人群到商場消費路牌：可在區(qū)域近各路口設(shè)立大型廣告牌，與圍墻相呼應(yīng)、形象，以“活力”為核心，突顯項目個性形象。重點宣傳公寓和商場路旗：在區(qū)域各大干道兩側(cè)設(shè)立活力形象的宣傳路旗，以營造活力繁榮氛圍

.7/26/2023園林實景展示

體現(xiàn)人性關(guān)懷，多設(shè)置休閑凳椅。與樣板房一樣，注重真實生活氛圍得營造，在園林內(nèi)做生活寫真雕塑。.7/26/2023小區(qū)主入口作為給予客戶的第一形象，小區(qū)入口顯得特別重要，它客戶心中形成先入為主的映像；在入口處，進(jìn)廣場位置，做一精美小雕塑，以展示小區(qū)形象。同時用水托起“雍華庭”幾個字。附陽光棕櫚園的小區(qū)入口做法。

.7/26/2023工程形象堆放整齊的物料；各類安全警示語的規(guī)范；安全網(wǎng)的良好架設(shè)；腳手架、模板等材料的規(guī)整架設(shè)；漂亮的條幅；施工人員整齊的著裝。對于實在無法處理的角落，建議通過臨時圍板圍合，遮蔽視線。.7/26/2023人的包裝所有能與客戶接觸的企業(yè)員工，要求著裝整齊，并著公司工作牌。特別是售樓部現(xiàn)場員工、保安、看樓直通車駕駛員等經(jīng)常與客戶接觸的員工，要特別注意著裝及言談舉止。人的形象不僅會讓客戶聯(lián)想到項目未來的品質(zhì)，同時也會是對企業(yè)形象的初步推斷。.7/26/20233、主要SP活動.7/26/2023雍華庭F1*活力之城*巡演活動時間：每周三、六、日地點：以本區(qū)域為主要活動范圍，主要在目標(biāo)群體分布在周邊廠區(qū)、各大商業(yè)街道和人流聚集點；辦法：組織具有體現(xiàn)本案形象的巡演隊伍在目標(biāo)群體活動地進(jìn)行活動宣傳，然后營銷、招商隊伍進(jìn)行營銷，最好有明星參與以吸引人流。.7/26/2023體育明星見面會時間：開盤后一周地點：本案營銷中心辦法：和市體育局、文化局、電視臺聯(lián)合邀請具有影響力的體育足球明星在本案的營銷中心進(jìn)行簽名活動，吸引周圍和本市的體育類的目標(biāo)營銷對象來本案，以便于本案營銷和提升本案的影響力。.7/26/2023乒乓球百人對抗賽時間：開盤后的2周后地點：本案營銷中心辦法：和市體育局、文化局、電視臺、乒乓球協(xié)會聯(lián)合邀請具有奧運冠軍或乒乓球高手在本案的營銷中心和前來參與的觀眾進(jìn)行對打活動，吸引周圍和本市的體育類的目標(biāo)營銷對象來本案，和體現(xiàn)本案火爆的場面，以便于本案營銷和提升本案的影響力。.7/26/2023項目促銷策略建議團(tuán)購優(yōu)惠由于團(tuán)體購買，能夠加快項目的銷售進(jìn)度，使開發(fā)資金回籠速度加快，增加項目的凈利潤。團(tuán)體購買價格在市場價的標(biāo)準(zhǔn)上，一次性付款額外優(yōu)惠折扣。老客戶介紹新客戶購房老客戶介紹新客戶購房成功，老客戶可以獲得消費禮券或代金券或現(xiàn)金或物業(yè)管理費等等，原則上折合款項增加吸引力；新客戶可以享受購房款在市場價格基礎(chǔ)上可享受額外優(yōu)惠。公開發(fā)售日促銷優(yōu)惠公開發(fā)售日促銷優(yōu)惠，開盤當(dāng)日購房成交的，購房款可以在市場價格基礎(chǔ)上享受額外的折扣。.7/26/2023我們的策略總綱策略一：搶時間,搶占市場份額的市場策略策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競爭戰(zhàn)略策略三：分階段展示，深入挖掘價值，追求價值最大化的價格策略策略四：“必殺技”改變地產(chǎn)市場游戲規(guī)則，一鳴驚人，超越競爭.7/26/2023必殺技【一】“誠信宣言”必殺技【二】體驗必殺技【三】15日無理由退房必殺技【四】入伙前不供樓必殺技【五】雙倍保修期必殺技【六】落定送車位必殺技【七】送品牌廚衛(wèi)必殺技【八】入伙不交錢八大“必殺技”攻略（建議）.7/26/2023東周建議明確主題可以重新打造穩(wěn)固的產(chǎn)品品牌，加深文化概念，更為人性化的口碑，其旨：加強產(chǎn)品的延展力，為后期產(chǎn)品奠定優(yōu)良基礎(chǔ)，同時為達(dá)潤在業(yè)界和本土