保利達(dá)·翠堤灣提報(bào)文本終稿教學(xué)課件

精城THInKInG前言,一些關(guān)于2019年大勢(shì)的問(wèn)題。TH|∩KnG企NE分析宏觀大勢(shì)TH|∩KnG企對(duì)宏觀政策的正確解讀,將成為左右項(xiàng)目戌敗的關(guān)鍵因素≯近兩年,樓市調(diào)控成為主旋律。調(diào)控政策頻出、高層調(diào)控聲音不斷,使得調(diào)控效果逐漸得以顯現(xiàn)>從市場(chǎng)反應(yīng)看,從2019下半年開始,各項(xiàng)目均出現(xiàn)不同程度的成交量下滑,市場(chǎng)下行初顯端倪TH|nKInG精企宏觀市場(chǎng)情況分橋208年全面課底,201年限限,政策后性桿在212年全面顯現(xiàn)關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞:8.31大限新、老國(guó)八條國(guó)六條經(jīng)適房、廉租降息、利率土地供應(yīng)管控稅收調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整房拿地首付持續(xù)加早2019年2019年年2019年12月環(huán)比上漲64%房地產(chǎn)的高速發(fā)展始終伴隨著各種政策的打壓,從2019年的831大限到2019年11月環(huán)比上漲7.7%2019年全面限購(gòu),房地產(chǎn)在經(jīng)歷了200年的冰谷期后,再次面臨著巨大2019月同比上源6%的考驗(yàn),在經(jīng)歷了2019年的不溫不火后,政策滯后性捋在2019年全面顯200年09月同比上漲91%現(xiàn),預(yù)計(jì)類似2019年房產(chǎn)蕭條即捋重演。2019年08月同比上漲117%2019年07月同比上漲10.3%2019年06月同比上10.3%010年05月同比上漲122019年04月同比上漲TH|nKInG精企宏觀市場(chǎng)情況分析2019年限購(gòu)、限貸、限價(jià),全面執(zhí)行,購(gòu)房意愿被大幅抑制4月”國(guó)十各行,奮美201年1月26日1一國(guó)八”2019年4月的國(guó)十條出臺(tái)后,已有北京、深圳、蘇州等部分堿市出臺(tái)限購(gòu)合"。2019年1月,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布新“國(guó)八粲”,擴(kuò)大限胸范圍、加大限胸力度,要求直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市(若不含拉薩共計(jì)35個(gè)城市簡(jiǎn)稱“35個(gè)大中城市”)和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市實(shí)行限購(gòu)措TH|nKInG精企宏觀市場(chǎng)情況分橋貨幣政策短期堆放松,市調(diào)控仍會(huì)吃緊中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行目前已提升至基準(zhǔn)利率的11倍,首付還是三成沒(méi)有變商銀行對(duì)客戶進(jìn)行評(píng)分評(píng)級(jí),有的客戶可享受基準(zhǔn)利率,有的客戶可能要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%或10%浦發(fā)銀行、交通銀行、中信齦行在基準(zhǔn)利率的基砒上上浮10%興業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基砒上上浮5%,少數(shù)上浮10%,但對(duì)于上浮5%的客戶要求條件可能會(huì)比較嚴(yán)格一些光大銀行、華夏銀行首靂貨利率已提升至基準(zhǔn)利率12倍國(guó)家在調(diào)控以來(lái)一直推行從緊的貨幣政策,連續(xù)多次調(diào)高銀行的存款準(zhǔn)備金率,再加上通貨膨脹造成負(fù)利率銀行資金吃緊直接影響貸款政策,銀行是具有逐利性的,在有限的信貸額度下,銀行更傾向于利率更高的經(jīng)營(yíng)性貸救業(yè)務(wù),再加上房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)帶來(lái)的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)增加,個(gè)人住厲按揭貸款業(yè)務(wù)自然就被壓縮TH|nKInG精企宏觀市場(chǎng)情況分橋融:開發(fā)員,已經(jīng)全面停止:借托,賣成了審牲制:私寡金,成本高達(dá)30靂地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市,買賣雙方拉鋸僵持,導(dǎo)致開發(fā)商銷售回款少于預(yù)期,其他融資渠道較少的開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向信托融資到目前為止,開發(fā)商可使用的傳統(tǒng)融資模式已經(jīng)大部分被收緊甚至關(guān)閉。例如銀行貸款、信托融資甚至海外發(fā)債等途徑,均已受到諸多限制,相當(dāng)大比例的開發(fā)商不得不訴諸融資成本更高的房地產(chǎn)私募甚至高利貸等。私募基金的融資成本不斷增加。一般在18%-25%左右,但高的有35%,甚至40%李度新增房地環(huán)比降50.7TH|nKInG精企宏觀市場(chǎng)情況分析負(fù)債:136家上市房企,104家負(fù)債超80%,綠城負(fù)債率更是高達(dá)163%載至2019上半年,136家上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率,共有104家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%,高位的負(fù)債率和不斷被封堵的籌錢之路,無(wú)形中加劇了這些公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房企似乎正走向比2019年更為艱難的境地。在2019年上半年達(dá)到近10年新高。截至2019年6月30日,綠城中國(guó)的銷售額為201億元,僅