物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)作方法和管理制度在綜合一體化管理方式的指導(dǎo)下，我們力求實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)工作時部門設(shè)置精簡、高效，人員配置合理、科學(xué)。在管理處經(jīng)理的調(diào)度下，各司其職，各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)的、高效率的、相互促進(jìn)的管理模式來實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)的良性循環(huán)。該機(jī)構(gòu)設(shè)置如下：-固巡-定邏-崗崗-義務(wù)消防隊(duì)-應(yīng)急分隊(duì)-消殺修剪-日常保養(yǎng)維護(hù)-綠化部-保潔部-工程部-教學(xué)區(qū)-行政辦公及附屬區(qū)-生活區(qū)-保安隊(duì)-綜合事務(wù)管理處委托方為xxx校區(qū)。該校區(qū)的管理處接受指示指令，公司各職能部門報(bào)告指令，各部門反饋督導(dǎo)，服務(wù)地點(diǎn)部門員工。項(xiàng)目經(jīng)理管理職責(zé)包括：-全面負(fù)責(zé)管理處的工作，領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)。-根據(jù)國家的政策法規(guī)和物業(yè)公司的指示精神，制定管理處的經(jīng)營方針和運(yùn)作模式。-制定各項(xiàng)規(guī)章制度、服務(wù)規(guī)范及操作規(guī)程，明確各級管理人員和員工的職責(zé)，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。-建立健全管理處的各級組織架構(gòu)及工作程序，使之合理化、精簡化及效率化。-編制管理處業(yè)務(wù)中、遠(yuǎn)期發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)制定年度工作安排，員工培訓(xùn)計(jì)劃及年終工作總結(jié)。-對管理處的全面工作有決策指揮權(quán)，對管理處所屬管理崗人員的任免及聘用、調(diào)動和辭退有建議權(quán)；對管理處所屬生產(chǎn)崗人員有人事決定權(quán)。-負(fù)責(zé)制定、審核管理處的經(jīng)費(fèi)收支，做到合理收支、開源節(jié)流，開展各項(xiàng)有償服務(wù)，力求取得良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。-組織管理處的月檢工作，對管理處的整體服務(wù)質(zhì)量，安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)。-負(fù)責(zé)對外業(yè)務(wù)的聯(lián)系工作及合同的評審工作，并組織實(shí)施對供方的考評，有權(quán)建議決定聘用或解聘，并上報(bào)公司批復(fù)。-注重與行業(yè)主管部門及同行業(yè)之間的交流，樹立公司對外形象，努力爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。研究制定管理處所轄物業(yè)的“創(chuàng)優(yōu)”評比計(jì)劃及方案，使所轄物業(yè)隨社會的不斷進(jìn)步和行業(yè)的不斷前進(jìn)而發(fā)展，最終形成品牌物業(yè)。-定期巡視所管物業(yè)及各部門的工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，做好上請下達(dá)的保障工作。12、我們以身作則，關(guān)心員工，獎罰分明，使管理處具有高度凝聚力，引導(dǎo)員工以高度熱忱和責(zé)任感去完成本職工作。13、我們還會完成公司交辦的其他工作。二、內(nèi)部管理職責(zé)分工（一）管理處管理員（綜合崗）崗位職責(zé)：作為管理處的綜合崗，我們負(fù)責(zé)各類公文的擬稿、修改，并呈送部長審核。我們還負(fù)責(zé)管理處的收發(fā)文登記分發(fā)工作。此外，我們協(xié)助經(jīng)理安排管理處會務(wù)工作，做好會議記錄，并按要求編寫會議紀(jì)要或決議。我們熟悉檔案歸檔范圍，懂得分門別類，對檔案的整理、書寫要求規(guī)范化、科學(xué)化。我們會做好各種文件記錄資料的收集、分期分類歸檔案，為日后查找提供方便。最重要的是，我們會對所管理檔案的丟失、損壞、泄露負(fù)責(zé)，并對具體確定文件材料作出保管期限的劃分。此外，我們負(fù)責(zé)管理處的日常接待工作和報(bào)銷工作，同時還會完成上級交辦的其他工作。管理員（質(zhì)監(jiān)崗）崗位職責(zé)：作為管理處的質(zhì)監(jiān)崗，我們執(zhí)行管理處指令，全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管工作。我們遇到緊急突發(fā)事件時會在第一時間通知保安隊(duì)隊(duì)長并匯報(bào)經(jīng)理，協(xié)助相關(guān)人員做出有效的應(yīng)急處理，并向上級匯報(bào)。我們掌握現(xiàn)代化的辦公設(shè)備，不斷提高服務(wù)意識及管理水平、物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識，及時與有關(guān)部門協(xié)調(diào)合作。此外，我們還會完成上級交辦的其他工作。（二）保安隊(duì)保安隊(duì)主要工作：我們保安隊(duì)全面負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，做好“防火、防盜、防破壞、防流氓活動、防災(zāi)害事故、防毒”的六防工作。我們實(shí)施對員工有關(guān)安全保衛(wèi)方面的紀(jì)律稽查，協(xié)助公安機(jī)關(guān)查處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大政治、刑事及嚴(yán)重事故等案件。我們還負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的監(jiān)控、消防設(shè)施的安全檢查以及消防知識的宣傳工作。我們負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域范圍之配套設(shè)施如車場、監(jiān)控等管理工作，同時抓好保安隊(duì)伍的建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。保安隊(duì)長崗位職責(zé)：作為保安隊(duì)長，我們報(bào)告上級管理處經(jīng)理，督導(dǎo)下級保安副隊(duì)長、保安隊(duì)領(lǐng)班、保安員。我們聯(lián)系管理處、工程部、保潔部、綠化部等部門。我們?nèi)尕?fù)責(zé)保安隊(duì)伍的安全保衛(wèi)工作，包括對物業(yè)實(shí)施全方位安全監(jiān)督工作。我們還負(fù)責(zé)協(xié)助公安機(jī)關(guān)查處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大政治、刑事及嚴(yán)重事故等案件。我們負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的監(jiān)控、消防設(shè)施的安全檢查以及消防知識的宣傳工作。我們還負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域范圍之配套設(shè)施如車場、監(jiān)控等管理工作，同時抓好保安隊(duì)伍的建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。最后，我們還會完成上級交辦的其他工作。崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格控制閑雜人員、小商販、推銷員等不得進(jìn)入學(xué)生公寓。2、認(rèn)真記錄值班期間發(fā)生的各種情況，并做好交接班記錄。3、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項(xiàng)安全防范工作，確保公寓的消防安全工作。了解公寓的物業(yè)常規(guī)和常識，具有一定的物業(yè)管理知識。4、為來訪客人提供校內(nèi)物業(yè)引導(dǎo)服務(wù)，指明方向位置。5、具備處理突發(fā)事件的能力。6、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。工程部主要工作：1、負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)和小故障檢修。2、加強(qiáng)工程部員工隊(duì)伍的思想建設(shè)和業(yè)務(wù)建設(shè)。3、加強(qiáng)工程部安全教育，提高員工的安全意識，督促員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。4、完成上級布置的任務(wù)和業(yè)主（客戶）要求的其他維修工作。工程部長崗位職責(zé)：1、貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，直接對所屬管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、全權(quán)管轄和調(diào)配工程部所有人員和設(shè)備，挑選和配備下屬各崗位工作人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行和完好。3、制定各崗位責(zé)任及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。4、組織并參與設(shè)備的定期保養(yǎng)及檢修，制定各類設(shè)備的月、季、年保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施情況，并及時向管理處經(jīng)理報(bào)告。5、制定各系統(tǒng)、設(shè)備年度、月度保養(yǎng)維修計(jì)劃和備品備件計(jì)劃，依時報(bào)管理處審核，批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。6、編制并實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃，做好培訓(xùn)管理工作。7、完成上級交辦的其他工作。工程部班長崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)工程部的綜合管理，承擔(dān)公司的上傳下達(dá)及公關(guān)工作。2、負(fù)責(zé)制定適用于本項(xiàng)目的各項(xiàng)管理制度、操作規(guī)程，并監(jiān)督和檢查其實(shí)施情況，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。3、策劃和組織工程人員召開各類會議和培訓(xùn)工作，并記錄會議內(nèi)容，以提高工程人員的能力和素質(zhì)。4、收發(fā)、處理、跟蹤、督辦各類內(nèi)外文件，做好公司各種合同、文件和其他資料的管理，以確保公司的文件資料有序、安全。5、負(fù)責(zé)工程部材料、零配件的采購、保管和領(lǐng)用等相關(guān)管理工作，以確保工程所需物資的充足和安全。7、編制設(shè)備的維修計(jì)劃，并檢查和督促計(jì)劃的實(shí)施，確保設(shè)備的正常運(yùn)行和延長設(shè)備的使用壽命。8、負(fù)責(zé)對各棟樓宇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、搶修等各項(xiàng)工作的監(jiān)督管理，協(xié)助、協(xié)調(diào)相關(guān)人員完成設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作，以確保設(shè)備的正常運(yùn)行和顧客的滿意度。9、處理工程部的各項(xiàng)投訴、來信、來訪，及時處理顧客投訴糾正不合格服務(wù)，提高管理服務(wù)質(zhì)量，以確保公司的良好形象和聲譽(yù)。10、與學(xué)院相關(guān)部門進(jìn)行溝通工作，了解顧客的需求，不斷完善服務(wù)工作，提高顧客滿意度。水電維修工崗位職責(zé)：報(bào)告上級：工程部班長、管理員崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)對應(yīng)學(xué)院設(shè)備的日常管理和維修工作，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。2、熟悉學(xué)院設(shè)備的運(yùn)行方式、工作原理和正常操作，以便快速解決設(shè)備問題。3、負(fù)責(zé)學(xué)院各設(shè)備設(shè)施的定期維護(hù)保養(yǎng)工作，執(zhí)行相關(guān)維保計(jì)劃，以延長設(shè)備的使用壽命。4、做好學(xué)院設(shè)備的日常巡檢工作，防止設(shè)備的跑、冒、漏現(xiàn)象，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。5、完成其它臨時性工作，以滿足工程部的需求。6、不斷學(xué)習(xí)提高自身的工作技能，提高顧客服務(wù)質(zhì)量，以提高顧客滿意度。泥水工崗位職責(zé)：報(bào)告上級：工程班長、管理員崗位職責(zé)：1、主要負(fù)責(zé)各學(xué)院三大區(qū)樓房天花，室內(nèi)、走道、樓梯間墻身，車道的維護(hù)工作，以確保學(xué)院環(huán)境的整潔和美觀。2、服從主管的調(diào)配，完成主管安排的其它工作，以滿足工程部的需求。木工崗位職責(zé)：報(bào)告上級：工程班長、管理員崗位職責(zé)：1、主要負(fù)責(zé)各學(xué)院三大區(qū)域的門窗、桌椅、柜臺等設(shè)備設(shè)施的維修工作，以確保設(shè)備的正常使用和安全。2、服從主管的調(diào)配，完成主管安排的其它工作，以滿足工程部的需求。保潔部主要工作：1、按《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及范圍，實(shí)施保潔、衛(wèi)生業(yè)務(wù)工作，以確保學(xué)院環(huán)境的整潔和衛(wèi)生。2、負(fù)責(zé)公司保潔業(yè)務(wù)的安全工作，制定安全操作規(guī)程，防患于未然，以確保員工的安全。3、負(fù)責(zé)與各區(qū)域班組及客戶的工作協(xié)調(diào)和溝通，以提高工作效率和顧客滿意度。4、負(fù)責(zé)保潔部員工的管理工作，確保員工的工作質(zhì)量和工作態(tài)度。保潔部部長崗位職責(zé)：報(bào)告上級：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：管理處、綠化部、工程部、保安隊(duì)督導(dǎo)下級：保潔部領(lǐng)班、保潔員崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)保潔部的生產(chǎn)和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配，合理編排工作人員的分班分級，保證人員安排合理，工作正常有序地進(jìn)行，以提高工作效率。2、制定《保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，以提高顧客滿意度。崗位職責(zé)：作為保潔部的領(lǐng)班，需要承擔(dān)以下職責(zé)：1、協(xié)助部門部長進(jìn)行保潔員的招聘工作，確保保潔員具有一定的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的思想品德。2、負(fù)責(zé)保潔員的培訓(xùn)工作，組織員工學(xué)習(xí)職業(yè)道德、管理規(guī)章制度、崗位職責(zé)和《保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》，并督促員工遵守各項(xiàng)制度。3、負(fù)責(zé)日常工作安排，劃分責(zé)任區(qū)，將工作具體落實(shí)到個人，負(fù)責(zé)人員調(diào)配，并定期組織業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。4、負(fù)責(zé)保潔員的考核工作，認(rèn)真抽查每個保潔員負(fù)責(zé)的片區(qū)，公平公正地評價每一個員工的工作情況。5、每日巡視物業(yè)區(qū)域，檢查環(huán)境衛(wèi)生情況，并做詳細(xì)記錄，以此作為崗位考核的依據(jù)之一。6、每季度進(jìn)行一次保潔質(zhì)量滿意度的調(diào)查工作，并作統(tǒng)計(jì)、分析，以書面形式上報(bào)。7、按規(guī)定要求負(fù)責(zé)本部門物料的保管、發(fā)放工作。8、負(fù)責(zé)員工的思想教育，對工作態(tài)度不好和工作不認(rèn)真的員工，要耐心做好思想工作，屢教不改者，書面提出處理意見報(bào)部長處理。9、負(fù)責(zé)保潔所需材料保管、領(lǐng)用等相關(guān)管理工作。10、完成部長交待的其它工作任務(wù)。11、提前二十分鐘到崗，負(fù)責(zé)對其所管理區(qū)域內(nèi)的保潔工進(jìn)行班前會。12、按《保潔工崗位職責(zé)》及《保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》要求做好屬于本人保潔區(qū)域的保潔衛(wèi)生工作。13、按《保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》要求每天進(jìn)行檢查、記錄，并于次日的班前會通報(bào)檢查結(jié)果。14、按規(guī)定要求在規(guī)定時間領(lǐng)取所需物料。15、協(xié)助部長進(jìn)行保潔質(zhì)量的監(jiān)管工作，對本班組的保潔工有獎優(yōu)罰劣的建議權(quán)，建議上報(bào)部長，并完成部長交辦的其它工作。保潔工崗位職責(zé)：作為保潔工，需要承擔(dān)以下職責(zé)：1、提前十五分鐘到崗，確保小區(qū)（大廈）范圍內(nèi)各路面、樓梯、通道、房屋樓宇天面的保潔衛(wèi)生，確保沒有雜物、紙屑、煙頭，保證區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔。2、維護(hù)保潔區(qū)域的整潔，制止各種有損環(huán)境衛(wèi)生的亂倒、亂涂等違章行為。3、保持沙井蓋邊、果皮箱、垃圾桶的保潔衛(wèi)生，定期對果皮箱和垃圾桶進(jìn)行清洗，定期清疏化糞池沙井，保持排水排污暢通。4、定期噴灑滅蠅、蚊、蟲、鼠的藥水、藥物。5、綠化部門的工作包括每天清掃公共樓梯、通道，上門收垃圾，并定期清洗公共樓梯、通道扶手，做好垃圾清運(yùn)工作和記錄。此外，還需要定期打撈水塘漂浮垃圾。6、除了以上工作，綠化部門還負(fù)責(zé)按照物業(yè)管理委托合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，實(shí)施綠化工作。同時，負(fù)責(zé)公司綠化業(yè)務(wù)的安全工作，包括明確安全責(zé)任，制訂安全操作規(guī)程，防患于未然。此外，還需要與各區(qū)域班組和客戶進(jìn)行工作協(xié)調(diào)和溝通，以及管理綠化部門員工。綠化部門的部長需要報(bào)告給管理處經(jīng)理，聯(lián)系保潔部、保安隊(duì)，并督導(dǎo)綠化領(lǐng)班和綠化工。其職責(zé)包括貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，全權(quán)管轄和調(diào)配綠化部門的生產(chǎn)崗人員和設(shè)備，并合理編排工作人員的分班分級，保證人員安排合理，工作正常有序地進(jìn)行。同時，還需要制定綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。此外，還需要負(fù)責(zé)綠化所需物品的采購和管理，建立資產(chǎn)檔案及地盤物料使用情況的費(fèi)用核算和控制。另外，還需要編制并實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃，組織制定并實(shí)施員工的考核工作，并完成上級交辦的其他工作。綠化部門的班長需要報(bào)告給管理處經(jīng)理，聯(lián)系管理處、保潔部、保安隊(duì)、工程部，并督導(dǎo)綠化工。其職責(zé)包括協(xié)助部門部長做好綠化員的招聘工作，負(fù)責(zé)綠化員的上崗前培訓(xùn)工作，組織保潔員學(xué)習(xí)職業(yè)道德、管理規(guī)章制度、崗位職責(zé)和綠化業(yè)務(wù)知識，并督促員工遵守各項(xiàng)制度。此外，還需要負(fù)責(zé)日常工作安排，劃分責(zé)任區(qū)，把工作具體落實(shí)到個人，并負(fù)責(zé)人員調(diào)配和定期組織業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。另外，還需要負(fù)責(zé)員工的考核工作，每日巡視物業(yè)區(qū)域，檢查環(huán)境綠化情況，并做詳細(xì)記錄，以此作為崗位考核的依據(jù)之一。此外，還需要進(jìn)行質(zhì)量滿意度的調(diào)查工作并作統(tǒng)計(jì)分析，以書面形式上報(bào)。同時，還需要按規(guī)定要求負(fù)責(zé)本部門物料的保管、發(fā)放工作，負(fù)責(zé)員工的思想教育，并完成部長交待的其他工作任務(wù)。10、根據(jù)《綠化工崗位職責(zé)》和《綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》，負(fù)責(zé)保潔和衛(wèi)生工作，確保所負(fù)責(zé)的綠化區(qū)域的清潔度和衛(wèi)生狀況。11、每天按照《綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》的要求進(jìn)行檢查，并向部長匯報(bào)檢查結(jié)果。12、有權(quán)對本班組的綠化工進(jìn)行獎勵和懲罰，并向部長提出建議。13、協(xié)助管理員進(jìn)行綠化質(zhì)量監(jiān)管工作，完成部長交辦的其他任務(wù)。綠化工崗位職責(zé)：1、掌握綠地花草、樹木的生長情況，做好四季護(hù)理，及時施肥、除草、殺蟲。2、及時清除已枯死的花草樹木并補(bǔ)種，根據(jù)季節(jié)每日噴淋，定期噴灑農(nóng)藥。3、每月修剪綠化、草坪、樹木，每天清除綠地、樹腳、花盆內(nèi)的雜物垃圾。4、制止破壞綠化設(shè)備設(shè)施、踐踏綠地、花木的行為。5、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。第四節(jié)日常管理制度和考核辦法一、日常管理制度目