物業(yè)公司工程部基礎管理制度

物業(yè)公司工程部基礎管理制度一、客戶報修處理程序若客戶室內(nèi)設施出現(xiàn)故障需要維修時，客戶可以打電話通知客戶服務部?？蛻舴詹拷拥娇蛻綦娫捄?，應將客戶名稱、地點、維修內(nèi)容和維修時間詳細填寫在《維修（收費）單》上，并及時送到工程部。若屬于客戶室內(nèi)和室外臨近區(qū)域出現(xiàn)停電、水和有焦糊味這些緊急情況時，客戶服務部應立即用電話通知工程部。工程部得知發(fā)生緊急情況時，按緊急事故處理程序，處理突發(fā)事故。當工程內(nèi)勤接到《維修（收費）單》后,應先將收單時間、單號和維修內(nèi)容登記在維修單記錄簿上，隨后交給對應維修人員。非辦公時間的維修工作由工程部值班人員負責，當班所做的維修應在當日值班日志上記錄，過后由工程內(nèi)勤補發(fā)維修單。工程部維修人員接到《維修（收費）單》后，在維修單記錄簿上簽收。根據(jù)維修內(nèi)容準備必要的工具和材料，按相應的維修服務承諾時間到達維修現(xiàn)場。到達客戶門前后應先敲門或按門鈴，客戶許可后方能進入室內(nèi)。當判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)《用戶手冊》上的收費標準向客戶報維修價格?？蛻敉饩S修，則將收費金額添在維修單對應位置上；客戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交客戶簽名。因材料不足暫不能維修的，應向客戶解釋清楚，預約下次維修時間，并將有關情況記錄在《維修（收費）單》上。因客戶自購設備故障無法維修的，應詳細向客戶說明原因，由客戶聯(lián)系其設備的供應商維修，同時將情況記錄在《維修（收費）單》上交客戶簽名。根據(jù)故障情況采取相應的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。故障修復后，客戶驗收合格，維修人員在《維修（收費）單》上填寫維修結(jié)果，請客戶簽名確認。維修人員在完成的維修單上簽名并將維修單第四聯(lián)留客戶。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。維修人員將完成的《維修（收費）單》（共三聯(lián)）交工程部領班復核簽名后，工程部內(nèi)勤將維修單錄入電腦，并填寫維修單記錄簿，連同維修單第二聯(lián)定期歸入維修檔案。工程內(nèi)勤將《維修（收費）單》第三聯(lián)返給客戶服務部告之維修結(jié)果，以便于客戶服務部回訪客戶。若有客戶不滿意的情況，客戶服務部馬上電話通知工程部，工程值班領班會同客戶服務部處理客戶投訴，安排補救措施，確屬人為因素的應追究維修員的責任。工程內(nèi)勤于每月26日前，將有償維修費用匯總表連同對應的《維修（收費）單》第一聯(lián)，上報財務部。每周由工程部工程領班抽取10%已完成的《維修（收費）單》，檢查維修質(zhì)量?？头扛鶕?jù)巡樓或客戶反映的情況，派發(fā)工作任務單至相關部門工程。客服部根據(jù)巡樓或客戶反映的情況，派發(fā)工作任務單至相關部門工程。接到客服部維修單后根據(jù)工作內(nèi)容在30分鐘內(nèi)安排相應的技工提供服務。公共區(qū)域服務，接單技工在1個工作日內(nèi)完成，工作完成后，在1個工作日內(nèi)將工作任務單返還給部門主管。對已完成的工作任務單檢查，并簽名確認。對業(yè)戶/租戶室內(nèi)服務，工程部接單技工應在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；完成后，請業(yè)戶/租戶在工作任務單上簽字確認，在1個工作日內(nèi)返還給工程部主管。工程維修主管在1個工作日內(nèi)將收到之已完成的工作任務單第三聯(lián)返還給客服部?？头繉σ淹瓿傻墓ぷ魅蝿諉芜M行抽查，發(fā)現(xiàn)未完成的，通知工程維修主管處理。因故不能及時完成的工作任務單，工程部部將預計完成時間回復客服部，不能完成的注明原因，完成時間不能超過7天。已完成未完成工作任務單的回記并記錄、存檔二、緊急事故處理程序緊急事故是指：大廈停電，水浸，電梯困人，煤氣泄漏，發(fā)生火情，和工傷事故。當發(fā)生上述情況，工程部所有員工必須服從上級指派，參與處理緊急事故。依據(jù)不同緊急事故，分別采取處理措施，程序如下:（一）停電的處理程序1．目的對停電作出及時適當?shù)姆磻?，減少可能造成的損失和影響。2．適用范圍適用于大廈臨時停電。3．職責工程部負責設備的保護和恢復供電的工作；其他部門各司其職，維護大廈秩序，減少可能造成的不利影響。4．處理程序如發(fā)生突然停電，工程部應立即查看配電房雙電源指示燈情況，立即供電部門聯(lián)系，問題原因是否出在戶外供電網(wǎng)絡，如是，則等待市網(wǎng)恢復供電。若問題出在本大廈(大廈)供配電系統(tǒng)，工程領班和所有在崗工程人員迅速查找故障所在供電支路，停掉該支路，恢復其他部位供電。同時將情況匯報給執(zhí)行總經(jīng)理。根據(jù)情況通知客戶服務部，客戶服務部決定是否通知客戶和以何種方式通知客戶，工程部同時做好恢復供電的所有準備。用緊急照明，保證各主要公共地方及通道的照明?？蛻舴詹繎M快派員工到大廈中主要電梯廳、出入口及公共場所維持秩序，并通知秩序管理部采取必要措施，把住所有出口，嚴防有人制造混亂、混水摸魚或進行偷盜。如有人被困于電梯中，電梯工或保安應立即進行解救，并由監(jiān)控中心通過對講系統(tǒng)做好被困人員的安撫工作。如事先接通知將在短時間內(nèi)停電，工程部應安排電梯工，在停電前10分鐘提前將電梯停在大廈避難層。秩序管理部消防中心通過大廈消防應急廣播向客戶發(fā)出通知，并提前10分鐘派人到達各主要電梯廳維持秩序，防止客人使用電梯，以免停電期間有客人在電梯內(nèi)受困。處理期間應耐心接待客戶的問詢，并向客戶做好解釋和疏導工作。（二）水浸事件處理程序1.目的及時有效地處理各種水浸事件，確保安全。2.適用范圍適用于各種水浸事件的處理。3.職責公司全體員工均有義務發(fā)現(xiàn)問題及時解決。4.處理程序員工巡樓時或在崗位上如發(fā)現(xiàn)物業(yè)范圍內(nèi)水浸，應立即將情況報告工程值班領班，同時盡快采用就近的防水器材，保護好受浸樓層主要設施及電梯槽口，以免電梯受損。工程值班領班接報告后應第一時間到現(xiàn)場查看情況，查明原因后應視情況決定是否馬上通知有關部門(如工程部、行政部、秩序管理部、客戶服務部等)負責人，說明有關出事地點和簡要情況，同時積極組織現(xiàn)有的人力物力開展排查、搶險工作。組織當值人員采取有效措施，攔截和疏導或吸取積水，防止水浸漫延，減少水浸所致的損失。其措施包括：將電梯升高離開受浸的范圍；在水漫延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸漫延到其他樓層；用布、沙包或其他材料塞住漏洞；疏通排水地漏、排水渠；開啟排水泵：⑥用吸水機吸水；⑦其他一切經(jīng)濟有效的措施。(5)設法查明浸水之來源，并采取有效措施加以截斷。

①如水浸來自大廈機管設施的損壞和故障，應當關閉控制有關故障部位的供水泵。

②如水浸來自大廈外，應當在大廈各低于水位的出入口堵上沙袋，擋住進水處。

③水浸來自市政地下水反溢，應當暫時將有關反溢的地下水道通往大廈的人口封閉，并用排水泵將大廈內(nèi)的積水抽排出大廈外。(6)水源中斷后應盡快通知清潔人員清吸積水，清理現(xiàn)場環(huán)境；通知工程部修復受損的設施，盡快恢復大廈的整潔外貌和正常使用。(7)事故處理過程中應設法維持好大廈內(nèi)的秩序，并耐心做好向客戶的安慰解釋工作，盡量為客戶解決因水浸所帶來的實際困難，并注意維持好大廈和公司的形象，對自己不清楚的情況不要隨便作答。(8)如有客戶房內(nèi)受浸，應盡快通知有關客戶回大廈處理房間內(nèi)財物。(9)如有任何公共設施的正常使用受到影響，應在大廈各主要出入口設置告示，通知客人；如有任何區(qū)域存在危險性，應在該處范圍外設置警示標識或警告牌(如房屋維修、電梯維修及清洗打臘等)。(10)常見水浸事故的針對性處理措施。在發(fā)生以下情況時，除采取上述一切措施外，還應采取以下應急措施，以防止事態(tài)擴大。

①大廈的供水管道發(fā)生破裂，應盡快找到能夠控制破裂部位的前端閥門。②大廈的噴淋頭受損噴水時，應當盡快關閉該區(qū)域的前端信號閥門及前端泄水閥門，將地面積水引導到衛(wèi)生間、茶水間的排水地漏排出。如水勢太大，地漏無法及時排出時，則可將水從就近走火梯(步梯)排到街外，或從就近的走火梯將水排到大廈外平臺。③如空調(diào)管道、設施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，應當在漏水處擺放水桶接水，同時用沙包保護好附近可能受影響的電梯槽口和客戶房間。④在進行防火噴淋頭檢修操作前，應先關上有關水節(jié)門，并把有關部位積水吸干，然后才可以對噴淋頭進行操作。

水浸事件處理流程圖發(fā)生水浸事故發(fā)生水浸事故采用就近防水設施保護電梯槽口報告當值工程師報告并組織搶險查明水源并截斷清理現(xiàn)場修復受損設施將電梯升高離開受浸的范圍在水蔓延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸蔓延到其他樓層用布、沙包或其他材料塞住漏洞疏通排水地漏、排水渠開啟排水泵用吸水機吸水其他一切經(jīng)濟有效的措施（三）電梯困人的處理程序（1）目的即時解救被困人員。（2）適用范圍用于電梯困人的解救。（3）職責一般情況下由電梯工負責解救，特殊情況下由接受過急救培訓的保安（領班）員負責解救。（4）處理程序1．消防監(jiān)控中心接到電梯應急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困，立即報告當值領班和部門經(jīng)理，同時報告工程部。2.消防監(jiān)控中心盡快通過電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應急電話與被圍者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。3.消防監(jiān)控中心通過電梯控制屏確定電梯停頓的所在樓層，迅速通知解救，由電梯工負責實施解救，保安員跟進配合。如在非辦公時間電梯工不能立即趕回，應由保安員負責解救，用最快的時間將被困人員救出。4.客戶服務部或保安領班應派人到電梯故障所在樓層，協(xié)助向解救出來的客人表示歉意并做好安慰工作。5.消防監(jiān)控中心值班人員應在“電梯故障情況記錄表”上記錄好發(fā)現(xiàn)或接報的時間、救援人員到場時間、被困人員獲得解圍的時間、電梯恢復正常運作的時間和事件處理經(jīng)過。6.秩序管理部和工程部填寫“突發(fā)事件總結(jié)報告表”并送交品檢部。

電梯困人的處理流程圖 總控制中心接報總控制中心接報報告當值主管和客服部門、工程部及保安通過系統(tǒng)觀察梯內(nèi)情況，做好安慰工作報告當值主管和客服部門、工程部及保安通過系統(tǒng)觀察梯內(nèi)情況，做好安慰工作確定電梯?？繕菍?，通知解救確定電梯?？繕菍?，通知解救現(xiàn)場人員向被困人員致謙并表示慰問及善后處理現(xiàn)場人員向被困人員致謙并表示慰問及善后處理總控制中心做好相關記錄總控制中心做好相關記錄相關部門填寫故障報告表相關部門填寫故障報告表（四）火災應急處理程序（1）目的在發(fā)生火災時迅速作出及時、有效的反應，保護生命、財產(chǎn)安全，把損失降到最低。（2）適用范圍適用于發(fā)生火災時的應急處理。（3）職責1、消防中心啟動設備滅火或報警。2、秩序管理部快速組織滅火戰(zhàn)斗隊投入滅火搶險。3、工程部保證設備的安全及切斷電源。4、其他部門負責疏散人員、維護秩序，保證安全。（4）工作程序1、火情報警任何人在大廈內(nèi)發(fā)現(xiàn)焦味、煙火、不正常熱度等火情，都有責任及時報警。其火情報警按以下辦法處理：（a）發(fā)現(xiàn)火情打大廈內(nèi)消防電話。一定要講情起火具體地點、燃燒何物、火勢大小，以及報警人姓名、身份、所有部門和部位。（b）如有可能應先滅火，然后報消防中心，并保護好現(xiàn)場；如火勢較大，情況不允許，應立即打碎墻上的報警裝置報警，同時用就近的輕便滅火器進行自救滅火。（c）發(fā)現(xiàn)火情時絕對不能高喊“著火了”，以免引起恐慌，應迅速報告大廈消控中心，由消防負責人決定處理方式。2、火情確認（a）消防中心接到報警器報警或電話報警后，應立即通知保安領班攜帶萬能鑰匙趕到現(xiàn)場，同時保安消防員應攜帶對講機趕到現(xiàn)場，確認火情是否存在，同時應攜帶近處可取的輕便滅火器，作好滅火準備。（b）確認火情時應注意：不要草率開門，先試一下門體，如溫度不高可開門查看；如溫度較高，已可確認內(nèi)有火情。此時如房間內(nèi)有客人，應先設法救人；如沒有人，應做好滅火準備后再開門撲救。開門時不要將臉正對開門處。3、火情通報（a）火情確認以后，消防中心應立即報告相關人員，另一人攜帶對講機、應急燈趕到現(xiàn)場協(xié)助現(xiàn)場指揮人員工作。（b）報告人員的順序如下：秩序管理部、工程部、副總經(jīng)理或總經(jīng)理或值班經(jīng)理、客戶服務部及其他部門。4、領導指揮機構(gòu)發(fā)生火災時應迅速組成領導小組，負責組織指揮滅火自救工作。小組成員由總經(jīng)理、值班經(jīng)理、保安領班、工程經(jīng)理和客戶服務經(jīng)理等組成，其主要任務如下：（a）組織指揮救火。根據(jù)火情，決定是否向市消防局“119”報警。（b）根據(jù)火勢，決定是否關閉送風機組或回風機組，是否切斷電源和氣源。（c）根據(jù)火情決定是否發(fā)布疏散命令。5、義務消防隊行動火情確認后，迅速通知大廈義務消防隊。義務消防隊隊員接到通知后應立即到指定地點集合待命，其行動內(nèi)容如下：（a）義務消防隊負責人向隊員簡單介紹火情，分配任務。（b）隊員推消防車或其他滅火器材，乘消防電梯趕赴火災現(xiàn)場，在著火層的下一層下電梯。（c）迅速派兩名隊員沿疏散樓梯小心上樓，觀察情況，如認為安全，可使用消防電梯將滅火器材送到出事樓層，然后將消防電梯送回一層，供消防隊員和其他人使用。（d）迅速組織隊員按救火程序?qū)嵤缁?，并將工作進展情況隨時報指揮部。6、各部門應采取的相應行動（a）秩序管理部行動：①秩序管理部領班攜帶對講機、迅速到消防中心，接受救險總指揮部的指令。②消防人員及辦公室人員除一人留守外，其余人員均攜帶手電筒、對講機，迅速趕到現(xiàn)場。③保安領班帶領保安員維持秩序，控制大廈大門，阻止外人進入大廈，以防不測。（b）工程部行動：①工程部經(jīng)理迅速到消防中心接受指令。②工程部各崗位員工堅守工作崗位，作好各種工作準備。③其余領班和員工立即趕到現(xiàn)場，按指令救火。（c）客戶服務部行動；①部門經(jīng)理趕到消防中心接受指令。②管理員帶萬能鑰匙趕到現(xiàn)場，做好疏散人員的準備。③服務中心留一人值班，并向救險總指揮部報告失火樓層客人人數(shù)。（d）其他部門行動：①接通知后，各部門留足崗位人員后，其余人員在崗待命。②積極、有條不紊地整理帳目、文件、資料等，該上鎖的鎖好，能隨身攜帶的準備好疏散。7、必要時的客人疏散根據(jù)火情決定是否需要全面疏散客人，疏散命令由總指揮下達。具體實施辦法如下：（a）消防控制中心負責用消防廣播逐層通知：先通知著火層上面一層，其次是火層下面一層，第三是著火層以上逐層。廣播通知時千萬不得將緊急廣播同時打開。（b）客戶服務部經(jīng)理負責組織管理人員引導客戶疏散。（c）秩序管理部領班負責組織人員將疏散下來的客人安排在安全地點。8、與專業(yè)消防隊配合如果已向消防局119臺報警，各部門應密切配合專業(yè)消防隊行動。具體辦法如下：（a）各部門接到火情通知后，除按指定任務執(zhí)行外，其他人均應原地待命，等候指示。（b）秩序管理部：負責維持好門前秩序，根據(jù)情況疏導門前車輛，以便消防隊順利到位。（c）行政部：應派人到門前引導消防隊到出事現(xiàn)場。（d）工程部：派人到門前，在消防隊到場后，介紹消防水源和消防系統(tǒng)情況，并視情況或按總指揮的命令決定斷電。（e）專業(yè)消防隊到場后，現(xiàn)場指揮要將指揮權(quán)交出，并主動介紹火災情況，根據(jù)其要求協(xié)助做好疏散和撲救工作。9、善后處理工作（a）全面疏散后，各部門要清點自己的人員，看是否全部撤出危險區(qū)域?？蛻舴詹恳妩c客戶，防止遺漏。（b）行政部視情況與自來水公司、醫(yī)院等單位聯(lián)系。（c）工程部在火災撲滅后，應及時關閉自動噴淋閥門，更換損壞的噴頭或其他消防設備，并使所有的消防設施恢復正常。（d）秩序管理部負責保護現(xiàn)場，并重新配備輕便滅火器。10、實施中的注意事項（a）當火情由大廈自己組織力量可以撲救時，勿須驚動消防機關。（b）總指揮部設在消控中心，總指揮由總經(jīng)理或值班經(jīng)理擔任，所有命令由其下達。（c）火情發(fā)生后，所有對講機應處于待命狀態(tài)，當總指揮呼叫時，要用簡明的語言準確報告情況。（d）客戶服務部、秩序管理部在實施疏散計劃時，要將客戶按一路縱隊排列從放火梯疏散，絕對不要等電梯。電梯只供消防隊員使用。要防止不知火情危險的客人再回到他們的房間，疏散中不能停留、堵塞通道。（e）客戶服務部工作人員負責指導、檢查疏散情況，檢查內(nèi)容包括：桌下等地是否有未聽到疏散通知的人；是否留有行動不便的客人；是否留有未熄滅和未關閉的燈；主要出入口是否關閉。三、年報告、月報告、周報告、天反饋制度（一）目的及時反映工程部的工作進度，以便上級更好地了解工程進度；作出工作計劃，根據(jù)計劃有條不紊地開展各項工作，加快工作進程（二）適用范圍工程部全體員工（三）職責工程部領班及各維保運行人員每天須向主和進行口頭匯報，主要體現(xiàn)在交接班時間工程部各領班必須每周向工程經(jīng)理提交周報告，周報告必須按《工程部周工作報告》格式填寫，字跡工整，簡明準確，內(nèi)容詳實工程部月度工作報告由工程部經(jīng)理負責編寫；各專業(yè)主任負責編寫本專業(yè)月度工作報告，提交工程部經(jīng)理工程部年度工作報告由工程部經(jīng)理負責編寫（四）內(nèi)容天反饋主要內(nèi)容:當天所發(fā)生有事故及處理事項，交接班運行及維修細節(jié)、應注意事項，當天工作完成情況，各運行維保人員值班表現(xiàn)及明天工作計劃執(zhí)行發(fā)排及備用材料備品情況、上級交代的其它任務完成情況。周報告的主要內(nèi)容：本周計劃維修工作完成情況，工作進度，未完成工作項目及未完成原因，預計完成時間，本周《客戶服務通知單》完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)量和項目、未完成原因、預計完成時間、本周返單率，下周工作計劃，計劃工作項目、計劃完成時間、執(zhí)行人等月報告的主要內(nèi)容：1、人員變動情況，2、本系統(tǒng)各設備設施的運行情況，3、本月《維修（收費）單》的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率，4、零配件的更換及使用情況，庫存情況，操作規(guī)程是否存在改善意見，維修計劃完成情況，如有未完成事項，必須寫明未完成原因，5、人員工作的服務態(tài)度、勞動紀律、工作標準及積極性6、能源的使用情況7、特別事故8、是否有明顯須改進的工程事項9、整體意見年報告應包含的內(nèi)容：1、在整體上對一年來物業(yè)的設備/系統(tǒng)功能進行評估，評價其操作性、有效性2、制定下一年度的工作目標。目標應詳細具體且經(jīng)過努力確實能夠達到3、設備設施運行方案之改進意見4、設備設施功能的加強、設備設施運行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法5、重大維修保養(yǎng)、改造工程的進行及維修保養(yǎng)計劃6、環(huán)保節(jié)能管理計劃7、人員管理、服務態(tài)度、服務標準方面的改進（五）需提交報告的人員工程部經(jīng)理、領班。報告送達處和送達時間所有工作報告由物業(yè)前臺匯總后統(tǒng)一存檔備查，報送時間根椐各管理處現(xiàn)狀規(guī)定相應時間。四、設備運行報告制度（一）目的規(guī)范設施設備管理，延長其使用壽命，保障設施設備正常運行（二）適用范圍適用于工程部全體人員（三）職責1、各系統(tǒng)操作人員及維修人員做好運行記錄與值班記錄2、各專業(yè)領班檢查記錄情況，發(fā)現(xiàn)問題及時組織解決3、專業(yè)領班不能解決的問題或重大問題須及時書面報告工程經(jīng)理（四）內(nèi)容：1、各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告上級領班所轄設備設施非正常操作的開停及開停時間所轄設備設施除正常操作外的調(diào)整所轄設備設施發(fā)生故障或停臺檢修零部件更新、代換、或加工修理運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向運行人員請假、換班、加班、倒休等執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設備設施存在重大故障隱患重要零部件的更換、代替或加工修理系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明維修人員請假、加班、倒休等2、各系統(tǒng)領班，在下列情況下必須書面報告經(jīng)理重點設備設施除正常操作外的調(diào)整變更運行方式主要設備設施發(fā)生故障或停臺檢修系統(tǒng)故障或正常檢修零部件更新、改造、或加工修理領用工具、備件、材料、文具及勞保用品所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等須與外專業(yè)或外部門、外單位聯(lián)系重點設備設施發(fā)生故障或停臺檢修因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響用戶使用應急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)系統(tǒng)運行方式改變影響本物業(yè)運行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修設備零部件的更新、代換或加工維修系統(tǒng)及設備設施的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工人員調(diào)度及專業(yè)重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整所屬人員請假、換班、倒休、加班對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整每周工作小結(jié)及月度工作報告4、越級匯報除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，必須立即向上級人員匯報，不能及時聯(lián)系到上級人員時，可以越級匯報如遇惡意越級匯報或詆毀上級，按警告、記過、直接開除并按相應程度進行處罰及罰款，報公司后執(zhí)行如遇拉幫結(jié)派，不服從領導及上級，工程部經(jīng)理可召集工程例會討論后，直接開除并針對相應程度進行處罰，報公司后執(zhí)行五、能源管理規(guī)定為保障能源供應，控制能源消耗，減少能源浪費，特制定本規(guī)定。本條例中能源概念包括：天燃氣、電、熱水、冷凍水，因部分地區(qū)是缺水城市，所以自來水也列入其中。樓宇自動控制系統(tǒng)（BA）功能之一是節(jié)約能源，所以要確保該系統(tǒng)正常運行，使之定時開關盤管風機和新風機組，準確地控制出風溫度。工程經(jīng)理應通過日運行計劃，指導弱電領班根據(jù)季節(jié)變化，及時調(diào)整自動開關機時間和溫度設定，以降低能耗。冷凍機房值班員，要根據(jù)室外溫度變化，調(diào)整空調(diào)冷凍水出水溫度，以降低能耗。工程部所屬新風機房和豎井，必須做到人走燈滅。對職工餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)廳、桑拿房以及需要營業(yè)用水的其它租戶，安裝自來水表計量收費，加大宣傳力度，增強客戶節(jié)約用水意識。職工洗浴間，淋浴采用腳踏水閥，以控制生活用水。工程部要經(jīng)常巡視、檢查、維修各種閥門、水嘴和馬桶水箱節(jié)門，減少跑、冒、滴、漏。使設備、設施經(jīng)常保持良好機能和狀態(tài)。更新耗能大的設備。一些過于陳舊的設備，應下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進的設備能省多少錢，而不是重考慮買設備花多少錢、應重結(jié)算時盈虧，而不是初次投入成本。保持建筑物完好，防止不必要的滲漏。常有些玻璃破損了，不能及時進行修補，這無疑是能源極大浪費，只要保持外墻完好或加以統(tǒng)一管理單元用戶開窗工作，減少冷或熱能損失。確保保溫層完好。冷凍水管、熱水管如保溫不好、將會造成能源向非空調(diào)區(qū)域泄漏而造成浪費。冷凍水管露出還會形成冷凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設備等，成不必要的損失。準時抄表，監(jiān)視能源消耗。有些漏水情況，如水池漏水，爐內(nèi)漏水、空調(diào)機盤漏水，因此，要定時抄錄水、電、煤氣、燃油的消耗量，積累數(shù)據(jù)，容易發(fā)現(xiàn)不正常。盡可能讓機器滿負荷工作。教育員工及用戶，在電器設備上節(jié)能，如洗衣脫水機、烘干機、洗碗機等。,這些設備在滿負荷的情況下工作，最省電、省水、省時、效率也最高。在低負荷下是絕對不經(jīng)濟的。采用先進的技能管理設備。如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關、定時開關、感光開關、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能源回收裝置等。六、工程設備檔案管理規(guī)定（一）目的加強設備檔案的管理工作，達到標識清晰、案卷齊全、保管符合規(guī)定，為園區(qū)的運行和維修提供可靠的資料（二）范圍工程部所轄設備設施檔案（三）職責1、檔案員負責園區(qū)土建、機械、電器及其所有原始圖紙、資料、說明書及其它材料的收集、整理、歸類工作2、工程部負責提供相應專業(yè)的維修、改造后的圖紙、資料、繪制工作。3、工程部經(jīng)理負責檢查檔案管理規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行情況（四）設備臺賬1、本設備臺賬，包括大廈所有設備，存放于工程部。2、內(nèi)容包括：序號、設備編號、設備名稱、型號、制造廠家、出廠編號、出廠日期、技術(shù)特性、安裝時間、工作狀況、使用地點、備注（設備編號參考集團物業(yè)管理中心下發(fā)的《大廈設備與機房編碼辦法》）。3、使用U盤記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進行存儲。（五）設備檔案1、主要設備（大中型設備）應建立設備檔案2、設備檔案內(nèi)容有：檔案封面、卷內(nèi)目錄、設備主頁、設備相關使用說明、維修保養(yǎng)手冊、設備安裝圖紙、檢驗報告及合格證、檢修記錄等3、設備檔案應使用U記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進行存儲（六）設備大中修計劃1、工程部應建立設備大中修計劃2、設備大中修計劃包括序號、設備編號、設備名稱、型號、制造廠家、安裝時間、使用地點、大中修年份等3、設備大中修計劃根據(jù)設備使用頻次、工作環(huán)境和常規(guī)維修規(guī)律確定，即使用頻次高、工作環(huán)境差的設備維修周期應縮短，使用頻次低、工作環(huán)境好的設備應延長大中修時間4、設備應嚴格按照大中修計劃實施維修，如需改變維修時間，應得到管理者代表的批準，以保證大廈設備的完好率和使用壽命（七）維修記錄1、設備大中修應在填寫《設備維修保養(yǎng)記錄》的同時填寫《設備檔案》，《設備維修保養(yǎng)記錄》應與《設備保養(yǎng)計劃》、《設備檔案》相對應2、《設備維修保養(yǎng)記錄》內(nèi)容包括維修時間、設備編號、設備名稱、維修內(nèi)容、更換部件、設備狀態(tài)、維修人、檢驗人、備注等3、《設備維修保養(yǎng)記錄》由部門經(jīng)理審核簽字（八）監(jiān)視測量器具1、建立監(jiān)視、測量器具校驗計劃表，該計劃表起到器具臺賬、校驗計劃、校驗實施三種功能2、監(jiān)視測量器具校驗計劃內(nèi)容包括：序號、編號、名稱、型號、規(guī)格、精度、出廠編號、安裝位置用途以及檢驗計劃、備注3、監(jiān)視、測量器具校驗計劃表中的檢驗計劃應送檢（九）其他資料的管理1、設備圖紙、使用說明書、維修保養(yǎng)說明書、出廠合格證等資料以附件的形式訂錄在《設備檔案》附頁內(nèi)2、設備檔案應裝訂成冊進行保管3、上述資料在使用時應使用復印件，以保證資料的完整和使用壽命七、設備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程（一）目的從總體上確立物業(yè)管理公司各類設備的管理要求，確保各類設備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善（二）適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理的各類設備的綜合管理工作（三）職責1、工程部負責所轄大廈的各類設備的日常管理工作2、公司行政人事部負責各類設備檔案的管理工作3、公司物業(yè)管理部負責各物管處工程部的技術(shù)支持（四）內(nèi)容1、設備檔案的建立要求1、工程部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應將管轄范圍內(nèi)的所有設備建立臺賬，并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺賬移交綜合部、公司行政人事部存檔2、工程部應在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設備進行設備標識及設備編號：3、所有設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設備標識”；4、“設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內(nèi)容：設備名稱；設備編號5、所有設備應按單機單如或功能系統(tǒng)建立《設備卡》6、設備臺賬應保持與設備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設備管理人員應將諸如設備封存停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設備臺賬或設備卡片上予以登錄7、《設備臺賬》和設備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由公司辦公室保存。管理處保存復印件2、設備的日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理詳見：工程部各類設備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標準作業(yè)規(guī)程。3、設備的購置管理1、設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置2、設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則3、設備購置的資金來源按相關法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行4、設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行5、新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求6、采購設備應遵循《采購管理標準作業(yè)規(guī)程》的相關規(guī)定進行采購7、采購設備到達公司后，由工程部進行清點核對，接收相關資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關規(guī)定辦理8、經(jīng)驗收符合要求的采購設備按本條例相關規(guī)定納入臺賬，建立卡片等進行日常管理。4、設備狀態(tài)標識1、工程部應對設備狀態(tài)進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞2、設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修等3、正常運行中的設備應掛運行牌4、標識的方式方法：設備狀態(tài)用標識牌進行標識，標識牌用300mm×150mm×3mm（長×寬×厚）白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；5、設備狀態(tài)標識牌應在設備狀態(tài)確定后，由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的顯眼位置；6、設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。5、設備的停用和封存1、發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設備應予停用或封存：2、多余設備，含服務提供有再需要的設備；3、設備功能已不能滿足提供服務需要的設備4、停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞5、工程部應定期（如一個季度）對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性6、設備管理人員應填寫設備停用或封存的報批單，經(jīng)管理處主任批準后實施。6、設備的報廢1、無修復價值的設備應予報廢2、報廢設備應由物業(yè)管理部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括：工程主管人員、設備運行人員、物業(yè)管理部經(jīng)理、物業(yè)管理部技術(shù)主管、管理處主任、特長專家等3、工程主管應填寫《設備報廢審批表》，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后實施4、需報廢設備在未獲報廢批準、實施前，應懸掛“待報廢”標識5、報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”標識6、工程部應將批準的《設備報廢審批表》報公司財務部一份。八、零件、耗材采購、庫存及領用管理制度為了控制工程材料消耗，降低維修成本，特制定本制度。制定采購計劃根據(jù)庫存量和工程維修需要，每月末、每年末由工程部內(nèi)勤文員編制月、年度物資申購計劃單，注明所需物資名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、及需用日期，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報到采購部。因緊急搶修所需的計劃外零件、耗材，根據(jù)情況單獨提出緊急采購申請，注明所需物資名稱、規(guī)格、數(shù)量及需用時間、估計購買價格等，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報到采購部。本部門所需的非常物資，必須單獨提出，并注明所需物資名稱、規(guī)格、數(shù)量及需用時間、估計購買價格等。并參與詢價。驗收與入庫1．庫管員及有關負責人接到采購員到貨通知后，應做好驗收準備。2．庫管員配合采購員驗收到貨的物料用品，如發(fā)現(xiàn)數(shù)量、質(zhì)量有問題，應督促采購員應馬上同供應商聯(lián)系進行處理解決。3．對發(fā)票（合同）與到貨實物的品名、規(guī)格、數(shù)量、金額是否一致。驗收無誤入庫后，庫管員、采購員、部門參與驗收人等在貨物驗收單上確認簽字。貨物驗收單為一式四聯(lián)，存根聯(lián)留存庫管員處，作賬聯(lián)交財務部入賬，其余二聯(lián)分別由采購員及部門參與驗收人保管。及時辦理清賬手續(xù)，對經(jīng)驗收審核無誤的發(fā)票到財務部辦理付款。（三）領用制度建立庫存臺帳，庫管員詳細記錄每一筆入庫單和出庫情況，必須做到帳物相符，日清月結(jié)，并依據(jù)財務部要求，上報有關數(shù)據(jù)。入庫單和領料單是重要的原始憑證，必須依據(jù)財務有關規(guī)定保存好。領用零件、耗材，均需要添寫領料單，注明品名、規(guī)格、數(shù)量、用途、維修單編號，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字批準后，庫管員才能發(fā)放。庫管員要掌握庫存情況，制定合理的最高、最低庫存量，既要保障維修用料，又要盡可能降低庫存量，減少資金占用。

采購程序示意圖物品使用部門倉庫驗收部門采購部門 通知驗收入庫物品使用部門倉庫驗收部門采購部門 領用申請 入庫單 采 購 補 收送貨（附發(fā)票） 申 倉 貨供應商 請 申 憑供應商財務部門 請 證財務部門 付款采購申請九、工具管理標準作業(yè)規(guī)程（一）目的規(guī)范工程部工具管理工作，確保工程部工具完整及各項性能完好（二）適用范圍適用于物業(yè)管理公司所屬各管理處工程部的工具管理（三）職責1、工程部經(jīng)理負責檢查工具管理工作的實施情況并負責工具的申購2、工程部領班具體負責工具管理。3、管理處倉管員負責工具的簿記盤點工作（四）內(nèi)容1、《工程部工具年度采購計劃》的制定每年的12月15日之前，由工程部經(jīng)理組織各領班（負責人）一起制定下一年度《工程部工具年度采購計劃》并上報公司審批《工程部工具年度采購計劃》應包括如下內(nèi)容：所需工具的名稱、型號及規(guī)程、數(shù)量、產(chǎn)地；預計費用；購買時間；用途工程部經(jīng)理每月20號對公用工具進行檢查，對于缺少的或個為損壞的，將責令領班負責盡快補齊對于換下來的公用工具每半年由管理處倉管員進行一次盤點登記在《報廢工具登記表》內(nèi)，經(jīng)工程部經(jīng)理批準后上報公司審批。審批后由工程部經(jīng)理負責報廢處理對于公用工具中的計量器具工安全用具應定期送檢，檢驗后合格的方可使用，否則應重新申購工程部通訊用對講機管理按《警用器械管理標準作業(yè)規(guī)程》相關條款執(zhí)行管理處倉管員每月30號應將保管的工具進行一次盤點并簿記在《倉管員保管工具登記表》上，對于需要補充的工具應建議工程部經(jīng)理盡快申購工程部經(jīng)理每月5號之前根據(jù)倉管員的建議及《工程部工具年度采購計劃表》填寫工具申購單并上報公司。對于計劃中未列出的工具，工程部經(jīng)理應盡快補充至計劃并上報公司審批2、工程部的工具分類一類是個人使用工具，另一類是分部門公用工具。個人使用工具由個人領用并負責保管，分部門公用工具由領班（負責人）領用并負責保管。管理處倉管員對所領用工具記錄在《工具領用登記表》內(nèi)個人使用工具和分部門公用工具（便攜帶的）由領班統(tǒng)一填寫《領料單》，經(jīng)工程部經(jīng)理批準后，由領班到倉庫領取并負責暫保管。領班必須將所所領工具簿記在《領班保管工具登記表》內(nèi)，并由工程部經(jīng)理簽名確認3、個人使用工具管理工程部員工正式上崗時，由員工填寫《領料單》經(jīng)工程部經(jīng)理批準后，在倉管員處領取一套個人使用工具。工程部員工個人使用工具每年只能補領一次。管理處倉管員應對員工所領工具簿記在《工具領用登記表》內(nèi)個人使用工具使用注意事項：不準亂打亂撬；用力應適度；測量不同的參數(shù)時注意正確換檔（萬用表）；注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）；用后擦拭干凈工具4、工具使用管理及注意事項工程部員工個人使用工具屬公司財產(chǎn)，嚴禁用作私人用途工程部員工個人使用工具丟失或人為損壞，則應由員工個人立即補上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程部經(jīng)理批準后在倉管員處以舊換新，倉管員應做好登記員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時應將個人使用工具全部退還給工程部，對于丟失或人為損壞的工具通知財務部扣發(fā)相應的錢款。工程部領班必須將員工退還的個人使用工具簿記在《領班保管工具登記表》內(nèi)，并在“備注”一欄內(nèi)注明“退還”字樣。員工退還的個人使用工具要設專柜保管以作以舊換新用的工具工程部經(jīng)理每月18號檢查每個員工的個人使用工具，對于丟失的或人為損壞的工具將責令其立即補齊對于換下來的個人使用工具每半由管理處倉管員進行一次盤點并登記在《報廢工具登記表》內(nèi)，經(jīng)工程部經(jīng)理批準后上報公司審批。審批后由工程部經(jīng)理負責報廢處理5、公用工具管理員工借用公用工具或各分部門之間借用公用工具都應在領班