2019年3月諸城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

諸城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)策劃部2019年3月諸城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)策劃部2019年3月11、了解諸城市城市城市發(fā)展情況2、諸城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量及去化率3、諸城市購(gòu)房客戶群體及置業(yè)消費(fèi)習(xí)慣4、本項(xiàng)目地塊特征及適合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品調(diào)研目的1、了解諸城市城市城市發(fā)展情況2、諸城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量及去化2報(bào)告提綱一、諸城市城市概況城市定位城市格局區(qū)域功能商圈分布經(jīng)濟(jì)發(fā)展配套資源二、諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人口分析行業(yè)發(fā)展區(qū)域格局銷(xiāo)售概況市場(chǎng)存量去化速度三、諸城市購(gòu)房客戶分析人口分析收入水平客戶分析置業(yè)需求客戶描摹四、本項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)要分析地塊特征地塊四至周邊環(huán)境客群特征客戶地圖報(bào)告提綱一、諸城市城市概況二、諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、諸城市購(gòu)3一、諸城市城市概況全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排名35位城市定位城市格局區(qū)域功能商圈分布經(jīng)濟(jì)發(fā)展配套資源一、諸城市城市概況全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排名35位城市定位4青島濰坊的結(jié)合點(diǎn)依托毗鄰青島的交通優(yōu)勢(shì)，形成山東半島貨物、資金、信息等生產(chǎn)要素高速流動(dòng)和高度集聚的中心地理位置：諸城市隸屬于濰坊市，諸城地理位置優(yōu)越，交通便利。北依世界風(fēng)箏都濰坊，東臨濱海名城青島，南靠新興港口城市日照，是山東半島重要的交通樞紐。交通便利：膠新鐵路和濟(jì)青高速公路南線貫穿諸城，市內(nèi)6條干線公路四通八達(dá)，乘車(chē)1小時(shí)可達(dá)青島、日照兩大港口和青島、濰坊兩大機(jī)場(chǎng)。城市定位青島濰坊的結(jié)合點(diǎn)依托毗鄰青島的交通優(yōu)勢(shì)，形成山東半島貨物、5城市格局諸城歷經(jīng)“10年河西、10年河?xùn)|”的城市發(fā)展縮影，居住重心由河西轉(zhuǎn)移至河?xùn)|區(qū)域。而開(kāi)發(fā)區(qū)作為新興板塊，市政配套和居住氛圍都亟需提升。城西板塊：諸城市老城區(qū)，配套設(shè)施相對(duì)完善；但工廠較多，生活環(huán)境差經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：大企業(yè)集中區(qū)域，但配套設(shè)施尤其是交通條件和教育資源有待進(jìn)一步完善。城東板塊：隨著城市發(fā)展格局的變化，河?xùn)|板塊居住氛圍、市政配套日漸完善，且成為新的城市中心，擔(dān)當(dāng)起CLD（中央居住區(qū)）和RBD（中心商業(yè)區(qū)）的城市功能經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城西板塊城東板塊城市格局諸城歷經(jīng)“10年河西、10年河?xùn)|”的城市發(fā)展縮影，居6經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城西區(qū)城東區(qū)1、工業(yè)園區(qū)以開(kāi)發(fā)區(qū)為中心的工業(yè)園區(qū)2、生活區(qū)以城東區(qū)和城西區(qū)為主的生活區(qū)3、休閑娛樂(lè)區(qū)以三里莊水庫(kù)、恐龍公園、濰河公園組成的休閑區(qū)生活區(qū)休閑區(qū)工業(yè)園區(qū)福田汽車(chē)希努爾外貿(mào)集團(tuán)區(qū)域功能生活區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城西區(qū)城東區(qū)1、工業(yè)園區(qū)生活區(qū)休閑區(qū)工業(yè)園區(qū)福田汽7商圈分布新利群商圈中百銀座商圈新百盛商圈人口密集程度以東、東南、西、北為順序，北側(cè)不過(guò)濰河，濰河以北為工業(yè)區(qū)，城郊結(jié)合處，人口以農(nóng)村為主，外來(lái)務(wù)工人員以輔。未來(lái)發(fā)展以人民路和和平路為軸線，中心向外輻射發(fā)展。以老利群、百盛為中心的百米商圈為主，人流量較大的地區(qū)，最新增加的藍(lán)博灣商廈、迪士尼歡樂(lè)城、電影院、休閑廣場(chǎng)。以中百、銀座為中心的百米商圈以小區(qū)的便利商貿(mào)為主。以新利群和新百盛為中心點(diǎn)向外輻射50米左右人民路中段的三聯(lián)等，都為連接各商圈起輔助作用老利群百盛商圈商圈分布新利群商圈中百銀座商圈新百盛商圈人口密8地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）人均可支配收入（元）從2009年至2019年地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入、人均可支配收入來(lái)看，11年比09年經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，得益于食品、紡織、汽車(chē)行業(yè)的帶動(dòng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：2019年、2019年諸城市政府工作報(bào)告2019年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值520億元、人均7500美元，分別是2019年的1.7倍和1.9倍；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入62億元、地方財(cái)政收入40億元，是2019年的2.2倍和2.5倍。2019年以來(lái)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資980億元，其中2019年完成308億元。地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）人均可支配收入（元）從2009年至2019縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）的位次由第50位躍升至第35位。工業(yè)經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁：2019年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1560億元、利稅147億元，是2019年的2.1倍和2.5倍；年利稅過(guò)千萬(wàn)元的工業(yè)企業(yè)由2019年的78家發(fā)展到200家，特別是福田等重工企業(yè)的落戶及規(guī)模擴(kuò)張，對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)很大。服務(wù)業(yè)發(fā)展提速：2019年，實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值156億元、社會(huì)消費(fèi)品零售總額155億元，均為2019年的2.1倍。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展：2019年，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入1780億元，是2019年的2倍，被國(guó)務(wù)院表彰為全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)單位，是全國(guó)生豬調(diào)出大縣。外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速：2019年，外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)到14億美元，是2019年的2倍，榮獲全國(guó)重點(diǎn)推進(jìn)出口食品農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全示范區(qū)；四年累計(jì)利用外資1.8億美元，其中2019年5772萬(wàn)美元；境外企業(yè)發(fā)展到20家。經(jīng)濟(jì)參數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：2019年、2019年諸城市政府工作報(bào)告縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）的位次由第50位躍升至第10龍城中學(xué)農(nóng)業(yè)局醫(yī)院龍?jiān)磳W(xué)校楊春國(guó)際酒店西郊學(xué)校諸城一中人民醫(yī)院明誠(chéng)學(xué)校大眾醫(yī)院繁華中學(xué)市府大華學(xué)校實(shí)驗(yàn)中學(xué)婦幼保健院中醫(yī)院東郊醫(yī)院密州路學(xué)校實(shí)驗(yàn)中學(xué)東武學(xué)校城北學(xué)校實(shí)驗(yàn)小學(xué)利群華璽酒店舜王學(xué)校百盛超市主要醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院婦幼保健醫(yī)院高中：東——繁華中學(xué)西——諸城一中南——實(shí)驗(yàn)中學(xué)北——龍城中學(xué)貴族小學(xué)：龍?jiān)葱W(xué)

新藝小學(xué)優(yōu)秀小學(xué)：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西郊小學(xué)諸城市主要醫(yī)院集中在城市南部；學(xué)校數(shù)量縮減，分布較為平均。配套資源龍城中學(xué)農(nóng)業(yè)局醫(yī)院龍?jiān)磳W(xué)校楊春國(guó)際酒店西郊學(xué)校諸城一中人民醫(yī)11小結(jié)1、諸城市依托濰坊、青島雙重交通優(yōu)勢(shì)，是濰坊青島經(jīng)濟(jì)交流的直接結(jié)合點(diǎn)。2、人口數(shù)量108萬(wàn)，人口緩慢增長(zhǎng)，10年僅增長(zhǎng)3.8萬(wàn)，市區(qū)常住人口不足50萬(wàn)。3、諸城市沿河可分為城東區(qū)（河?xùn)|）、城西區(qū)（河西）、開(kāi)發(fā)區(qū)（河北）三部分。城東區(qū)在原有城市老商圈的基礎(chǔ)上迅速向東發(fā)展，目前成為配套、交通、環(huán)境都比較成熟的區(qū)域。城西區(qū)主要城市老區(qū)，環(huán)境較舊，市民普遍有向東不向西的傾向。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)目前主要為工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，配套不完善。4、主要醫(yī)院中醫(yī)院、人民醫(yī)院都集中在城市南部，目前高中由十六所縮減為四所，分布較為平均。5、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破19000元，與2019年相比增幅超過(guò)50%；農(nóng)民人均純收入突破10000元，增幅超過(guò)60%。小結(jié)1、諸城市依托濰坊、青島雙重交通優(yōu)勢(shì)，是濰坊青島經(jīng)濟(jì)交流12二、諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2019年起市場(chǎng)趨于平穩(wěn)飽和人口分析行業(yè)發(fā)展區(qū)域格局市場(chǎng)存量去化速度市場(chǎng)大盤(pán)滯銷(xiāo)盤(pán)二、諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2019年起市場(chǎng)趨于平穩(wěn)飽和人口分析13諸城市常住人口為108.62萬(wàn)人，同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的105.36萬(wàn)人相比，十年共增加了3.25萬(wàn)人，外來(lái)人口很少。全市常住人口中，男性54.91萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.55%；女性為53.71萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.45%。受教育水平，每10萬(wàn)人中具有大學(xué)受教育程度的5130人；具有高中受教育程度14439人；具有初中受教育程度為40483人；具有小學(xué)受教育程度26712人。人口分析數(shù)據(jù)來(lái)源：2019年7月第六次人口普查數(shù)據(jù)分析：較小的城市人口基數(shù)，緩慢的城市人口增長(zhǎng)速度決定了諸城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)客戶量不足諸城市常住人口為108.62萬(wàn)人，同第五次全國(guó)人口普查20014行業(yè)發(fā)展諸城樓市起步于2000年，城市總體發(fā)展以北移東擴(kuò)的發(fā)展方向發(fā)展。從2000年開(kāi)始之間，諸城房地產(chǎn)11年的發(fā)展大體有五個(gè)階段：起步期緩增期發(fā)展期飽和期時(shí)間：2000特點(diǎn)：以老城區(qū)的個(gè)別項(xiàng)目的改造開(kāi)發(fā)為主；時(shí)間：2000--2019特點(diǎn)：以老城區(qū)的個(gè)別項(xiàng)目的改造開(kāi)發(fā)為主；時(shí)間：2019--2009特點(diǎn)：以河西區(qū)域開(kāi)發(fā)為主，將河西區(qū)域的老工業(yè)區(qū)進(jìn)行改造，將企業(yè)遷至北部高新區(qū)，將河西板塊打造成中心居住區(qū)；時(shí)間：2019--2019特點(diǎn)：以市區(qū)周邊外環(huán)以內(nèi)地塊及濰河北段兩岸開(kāi)發(fā)為主；穩(wěn)定期時(shí)間：2019—至今特點(diǎn)：市區(qū)近郊及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)沿河開(kāi)發(fā)為主2019年諸城新建商品房全年平均價(jià)格在2000元/平方米左右,2019年房?jī)r(jià)在2300元/平米左右，2019年為2700元/平方米，2009年-2019年為3000元/平方米左右，2019年3月為3500左右，商業(yè)中心地帶和市區(qū)北面沿河地帶均價(jià)4300左右。行業(yè)發(fā)展諸城樓市起步于2000年，城市總體發(fā)展以北移東擴(kuò)的發(fā)15濰水·怡景苑4300元/㎡紅星家園龍城龍府4300元/㎡皇家半島4278元/㎡誠(chéng)通香榭里4200元/㎡裕泰祥公館金東世紀(jì)城3900元/㎡鳳凰城龍都天一城多層4200元/㎡寶龍公園世家3700元/㎡龍都現(xiàn)代城多層4500元/㎡龍城華庭格林學(xué)府3900元/㎡2081正好4600元/㎡麗都花園3700元/㎡華都富林4300元/㎡得利斯世紀(jì)城尚清華3700元/㎡瑞?；▓@優(yōu)品城4300元/㎡奧韻花園4200元/㎡和美馨園盛華國(guó)際4000元/㎡金地翰林3700元/㎡區(qū)域格局城西區(qū)均價(jià)：3880元/㎡城東區(qū)均價(jià)：4130元/㎡開(kāi)發(fā)區(qū)均價(jià)：3770元/㎡經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城西區(qū)城東區(qū)濰水·怡景苑紅星家園龍城龍府4300元/㎡皇家半島誠(chéng)通香榭里1623200套13990套銷(xiāo)量概況2019年、2019年是諸城市房地產(chǎn)發(fā)展騰飛的兩年：2019年住宅全年成交總面積為301.605萬(wàn)㎡總計(jì)23200套2019年住宅全年成交總面積為184.2954萬(wàn)㎡總計(jì)13990套2019年下半年諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著全國(guó)市場(chǎng)下滑趨勢(shì)，成交去化速度減緩，趨于平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)23200套13990套銷(xiāo)量概況2019年、2019年是諸城17區(qū)域樓盤(pán)名稱建筑面積套數(shù)剩余套數(shù)主力戶型入市時(shí)間均價(jià)城東區(qū)瑞?；▓@

190190120㎡2019/10/1高層3300城東區(qū)尚清華14168.28㎡4002438—116㎡2019/11/5多層4200城東區(qū)天和文苑

7241202019年11月高層3400城東區(qū)優(yōu)品城100多萬(wàn)500080085—126㎡2019年5月多層4300城東區(qū)東武家園3萬(wàn)平方米32011475-112㎡2019年12月多層4000城東區(qū)盛華國(guó)際10萬(wàn)200080090-110㎡

高層3800城東區(qū)金東世紀(jì)城15萬(wàn)31202000120-220㎡2019年8月高層3900城東區(qū)華都·富林

300020085-1502019年6月多層4300城西區(qū)香榭里30萬(wàn)2085

87-1402019/9/20多層3900城西區(qū)昊寶龍?jiān)?/p>

108901062019年2月高層3500城西區(qū)鳳凰城17萬(wàn)150016080-1302019年4月未定城西區(qū)格林學(xué)府14萬(wàn)1000170100-1252019年4月多層3900城西區(qū)金地翰林

26418084-1222019年4月18日高層3700城西區(qū)和美鑫苑10萬(wàn)500294、1052019年11月高層3300城西區(qū)龍都天一城13萬(wàn)130082075-1302019年1月多層4600城西區(qū)中天花園

3003090-1202019年12月多層4000城西區(qū)百合花園4.5萬(wàn)31222109-126

高層3900開(kāi)發(fā)區(qū)濰水·怡景園6萬(wàn)100040075-2412019年7月高層4000開(kāi)發(fā)區(qū)帝中海

110016093—145㎡2019年9月高層3500開(kāi)發(fā)區(qū)河畔·隆昌苑5.24萬(wàn)40020100-1472019年5月高層3300市場(chǎng)存量通過(guò)對(duì)諸城三區(qū)32個(gè)典型項(xiàng)目（在售項(xiàng)目58個(gè)，占整個(gè)市場(chǎng)60%）統(tǒng)計(jì)目前諸城市場(chǎng)現(xiàn)有在售房源11000多套，按照平均2019年諸城市的去化速度，需要近1年的時(shí)間。區(qū)域樓盤(pán)名稱建筑面積套數(shù)剩余套數(shù)主力戶型入市時(shí)間均價(jià)城東區(qū)瑞18市場(chǎng)存量目前諸城市場(chǎng)現(xiàn)有在售房源11000多套，按照2019年諸城市住宅銷(xiāo)售去化速度，需要近1年的時(shí)間。諸城市常駐人口108萬(wàn)市區(qū)人口不足50萬(wàn)相當(dāng)于大約15萬(wàn)戶市區(qū)客戶總量約為：15000戶其中大約10%的家庭有購(gòu)房需求市場(chǎng)現(xiàn)在售貨量不包含未來(lái)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目已經(jīng)接近諸城城區(qū)購(gòu)房客戶總量市區(qū)客戶量——15000戶在售房源——11000多套市場(chǎng)瀕臨絕對(duì)飽和狀態(tài)周邊村鎮(zhèn)入城——2000戶市場(chǎng)存量目前諸城市場(chǎng)現(xiàn)有在售房源11000多套，按照201919戶型面積市場(chǎng)庫(kù)存大量市場(chǎng)利好時(shí)遺留的大面積戶型，去化速度慢。在售項(xiàng)目80類(lèi)兩居、90與100左右三居，存量較少，去化速度快。市場(chǎng)在售項(xiàng)目中，高層產(chǎn)品70、80、90的實(shí)用緊湊戶型較少，100以上甚至150以上超大戶型占到70%以上比例。新開(kāi)盤(pán)高層項(xiàng)目多為80小二套，90三套的緊湊戶型為主。2019年90平米以下住宅產(chǎn)品去化2698套，占總銷(xiāo)量的20%，去化速度較快。100-11㎡戶型面積市場(chǎng)庫(kù)存大量市場(chǎng)利好時(shí)遺留的大面積戶型，去化速度慢。20項(xiàng)目名開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售時(shí)間（月）價(jià)格小區(qū)總量銷(xiāo)量存量去化率（月）去化率（年）尚清華2019年11月213700400套3762418215天和文苑2019年11月21340072684339昊寶龍?jiān)?019年1月13500108戶109010120和美馨苑2019年11月153300500戶498233398中天花園2019年12月144000300多戶130309111河畔·隆昌苑2019年403400400戶370309111格林學(xué)府2019年4月939001000戶11817013157金東世紀(jì)城2019年8月639001276戶37038052624去化速度通過(guò)對(duì)諸城三區(qū)2019年—2019年不同時(shí)間開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化時(shí)間的調(diào)研分析得出，高層、小高層去化速度較慢，平均每月去化率為18套，年平均去化率為216套。調(diào)研項(xiàng)目中，去化速度最快的為金東世紀(jì)城注：2019年在售項(xiàng)目64個(gè)，住宅銷(xiāo)售總量為13990套，項(xiàng)目平均年銷(xiāo)量216套。項(xiàng)目名開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售時(shí)間（月）價(jià)格小區(qū)總量銷(xiāo)量存量去化率（月）21金東世紀(jì)城，項(xiàng)目主要特點(diǎn)是準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，項(xiàng)目品質(zhì)很高，配套資源十分優(yōu)秀。單價(jià)較低，戶型面積較大。主要成交時(shí)間集中在2019年10月以前，近期大戶型成交量大幅銳減。戶型面積段：112—215㎡大戶型推盤(pán)策略：1、超長(zhǎng)蓄客期：2009年一期開(kāi)盤(pán)876套以售罄。二期蓄客近2年，2019年8月開(kāi)盤(pán)750套，7個(gè)月去化370套。2、準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售：基本等高層產(chǎn)品封頂才開(kāi)盤(pán)，體驗(yàn)過(guò)強(qiáng)3、超值單價(jià)高總價(jià)，配合促銷(xiāo)優(yōu)惠。典型個(gè)案金東世紀(jì)城金東世紀(jì)城，項(xiàng)目主要特點(diǎn)是準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，項(xiàng)目品質(zhì)很高，配套資源22河畔·隆昌苑尾盤(pán)項(xiàng)目，共400戶，開(kāi)盤(pán)3年多，剩余30戶。金東世紀(jì)城高層產(chǎn)品，小區(qū)品質(zhì)感很高。一期月去化率為62，目前二期8個(gè)月去化370套昊寶龍?jiān)纺昃セ俣葍H120套中天花園年均去化速度為111套格林學(xué)府年均去化速度為157套尚清華年均去化速度為215套天和文苑年均去化率僅為39套和美馨苑年均去化率398套濰水·怡景苑項(xiàng)目1000多戶，2019年7月開(kāi)盤(pán)，去化60%，每月80多套。去化速度從不同區(qū)域、不同項(xiàng)目的去化速度來(lái)看，城東區(qū)的去化速度最快，其次為沿濰河兩側(cè)的項(xiàng)目。城西以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目去化速度非常慢。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城西區(qū)城東區(qū)區(qū)域去化對(duì)比：城東區(qū)城西區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)時(shí)間對(duì)比：2019年是諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)去化速度最快的一年，2019年速度減緩。河畔·隆昌苑金東世紀(jì)城昊寶龍?jiān)分刑旎▓@格林學(xué)府尚清華天和文苑23個(gè)體案例分析城東區(qū)——華都富林華都富林由諸城正大置業(yè)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總建筑面積50萬(wàn)㎡，是由43棟高層住宅、公建和商業(yè)配套組成。項(xiàng)目分5年開(kāi)發(fā)，2019年6月份開(kāi)盤(pán)，共推出4棟（共建43棟）400戶。一期銷(xiāo)售50%，200戶，均價(jià)在4300-4400元。戶型以85、100㎡的兩居室為主打戶型，其中85-105的戶型占50%，針對(duì)客戶群主要是剛需的上班族。97平三居的占20%以下。150以上的占到了15%。主要針對(duì)老年人或者需要換房的中年人群。項(xiàng)目分析總結(jié)：1、恰當(dāng)?shù)膽粜团浔龋?3-113㎡的戶型區(qū)間，85、100㎡兩居室的主打戶型符合目前市場(chǎng)主流需求，去化速度快。2、精準(zhǔn)的客戶定位：針對(duì)不同產(chǎn)品，精準(zhǔn)定位上班族、老年、中年等客戶群體。個(gè)體案例分析城東區(qū)——華都富林華都富林由諸城正大置24項(xiàng)目簡(jiǎn)介：山東巨龍建工集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共建有4棟高層，8棟多層組成。共400戶。多層開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年，目前已入住，銷(xiāo)售率90%以上。高層2019年開(kāi)盤(pán)，售均價(jià)3400元，戶型面積在100-147平方米。戶型配比上，以三居室為主，面積在117左右。100-117的較小戶型的房型已經(jīng)售罄。高層大戶型滯銷(xiāo)，剩余147的大戶型房型30多套。個(gè)體案例分析經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)——湖畔·隆昌苑項(xiàng)目分析總結(jié)：1、區(qū)位因素是本項(xiàng)目的最大難題。2、以現(xiàn)房銷(xiāo)售為手段，以低價(jià)位大面積銷(xiāo)售策略為指引，打開(kāi)市場(chǎng)。3、147㎡大戶型產(chǎn)品滯銷(xiāo)，戶型配比失調(diào),100㎡以下小戶型產(chǎn)品少。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：個(gè)體案例分析經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)——湖畔·隆昌苑項(xiàng)目分析總結(jié)25諸城市大源置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地42畝，總建筑面積4.5萬(wàn)平方米，集多層、高層和商業(yè)于一體，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全。共建有8棟樓312戶，5棟多層、3棟高層。售出290套，剩22套，銷(xiāo)售率為93%。其中，多層剩余7套，銷(xiāo)售率為96%。高層還剩15套，銷(xiāo)售率為89%。價(jià)格在4200，此項(xiàng)目目前銷(xiāo)售比較火爆，賣(mài)點(diǎn)是送1200元的精裝修，整體廚房，油煙機(jī)，皇明太陽(yáng)能，高檔座便器等。臥室精美細(xì)致的木地板。個(gè)體案例分析城西區(qū)——百合花園項(xiàng)目分析總結(jié)：唯一性的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)撬動(dòng)市場(chǎng)百合花園因區(qū)域及配套等問(wèn)題前期銷(xiāo)量極差，多次更換代理公司。推出全諸城唯一的精裝修賣(mài)點(diǎn)后，銷(xiāo)售火爆。諸城市大源置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地42畝，總建筑面積426項(xiàng)目占地面積建筑面積區(qū)域開(kāi)盤(pán)時(shí)間目前價(jià)格總戶數(shù)銷(xiāo)量存量戶型優(yōu)品城65萬(wàn)㎡106萬(wàn)㎡城東區(qū)10年5月推出多層1000套，開(kāi)盤(pán)價(jià)3200元，11年7月份推出4棟高層多層4300元2020戶1500套520套85—126㎡金東世紀(jì)城15萬(wàn)㎡31萬(wàn)㎡城東區(qū)09年第一期開(kāi)盤(pán)876套以售罄，11年8月開(kāi)第二期750套，銷(xiāo)售370套，三期未建3900元3120戶1276套1844套120-220㎡香榭里16萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡城西區(qū)2019年9月20日一期開(kāi)盤(pán)起價(jià)：3800元/M2

均價(jià)：4300元/M22085戶800套1285套87-140龍都現(xiàn)代城33萬(wàn)㎡60萬(wàn)㎡城西區(qū)2019年9月一期開(kāi)盤(pán)3300起，11年2月二期開(kāi)盤(pán)，11年5月三期開(kāi)盤(pán)多層均價(jià)45003000戶

2860套140套80-130從大盤(pán)的銷(xiāo)量和存量來(lái)看，大盤(pán)的去化速度相對(duì)較快，客戶對(duì)大盤(pán)比較認(rèn)可。其中一個(gè)重要的原因在于大盤(pán)的戶型類(lèi)型比較全，適合不同置業(yè)需求。大盤(pán)項(xiàng)目占地面積建筑面積區(qū)域開(kāi)盤(pán)時(shí)間目前價(jià)格總戶數(shù)銷(xiāo)量存量戶型優(yōu)27誠(chéng)通·香榭里總建筑面積30萬(wàn)㎡，涵蓋攬景疊拼別墅、特景花園洋房、觀景小高層等多元化產(chǎn)品形態(tài)金東世紀(jì)城小區(qū)規(guī)劃建設(shè)高層商住、住宅樓17+1層和16層共34棟，會(huì)館、商業(yè)、幼兒園各一棟。經(jīng)省規(guī)劃專家評(píng)審小區(qū)集居住、休閑、購(gòu)物、醫(yī)療、保健、餐飲、人防工程于一體的現(xiàn)代、高檔住宅小區(qū)。龍都現(xiàn)代城占地33萬(wàn)㎡，建筑面積50萬(wàn)余㎡，共分3期開(kāi)發(fā)優(yōu)品城項(xiàng)目總占地面積65萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積106萬(wàn)平方米。第一期工程占地面積22萬(wàn)平方米，拆遷住戶565戶，拆遷面積10萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積43萬(wàn)平方米。誠(chéng)通·香榭里金東世紀(jì)城龍都現(xiàn)代城占地33萬(wàn)㎡，建筑面積50萬(wàn)28個(gè)體案例分析大盤(pán)——誠(chéng)通·香榭里1、正確的開(kāi)發(fā)策略一期別墅洋房產(chǎn)品提升項(xiàng)目品質(zhì)，拉升后期高層價(jià)格2、根據(jù)市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整推售策略市場(chǎng)好時(shí)將大戶型產(chǎn)品及時(shí)清倉(cāng)，保留剛需產(chǎn)品；市場(chǎng)差，小戶型主攻剛需客戶，跑贏大市。3、豐富多彩的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)大型的才藝比賽，日常性的暖場(chǎng)活動(dòng)，吸引客戶4、多渠道大力度推廣公交站牌、高炮、網(wǎng)絡(luò)縣級(jí)市媒體統(tǒng)發(fā)覆蓋，保證項(xiàng)目到訪量。中國(guó)誠(chéng)通發(fā)展集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，30萬(wàn)平米公園主題社區(qū)，分為3期。目前一期疊拼別墅（1-4號(hào)樓）、花園洋房（5-10號(hào)樓）已盛大封頂，將于2019年5月底交付，電梯觀景洋房（14、15號(hào)樓）接近封頂；二期工程將于近期全面開(kāi)工。個(gè)體案例分析大盤(pán)——誠(chéng)通·香榭里1、正確的開(kāi)發(fā)策略中國(guó)誠(chéng)通發(fā)29滯銷(xiāo)盤(pán)得利斯世紀(jì)城得利斯世紀(jì)城現(xiàn)狀：得利斯世紀(jì)城總規(guī)劃建筑面積72萬(wàn)㎡，總規(guī)劃戶數(shù)7000戶，自2009年10月開(kāi)盤(pán)以來(lái)至今，共銷(xiāo)售700套商品住宅，在2019年開(kāi)了兩棟寫(xiě)字樓，今年7月準(zhǔn)備開(kāi)一棟160套的高層。原因分析：1、在世紀(jì)城之前的丹桂軒建筑質(zhì)量不好嚴(yán)重影響了，世紀(jì)城的開(kāi)發(fā)。得利斯房地產(chǎn)聲譽(yù)收到影響。2、建筑質(zhì)量極差，附房漏水嚴(yán)重，配套差，電梯時(shí)常出問(wèn)題，亂收費(fèi)。滯銷(xiāo)盤(pán)得利斯世紀(jì)城得利斯世紀(jì)城現(xiàn)狀：30小結(jié)1、自2000年開(kāi)始，諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)12年的發(fā)展，特別是經(jīng)過(guò)2019、2019兩年的集中爆發(fā)期后，逐步轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展。2、調(diào)研統(tǒng)計(jì)，目前諸城市場(chǎng)現(xiàn)有在售房源11000多套，需要近1年的時(shí)間。3、三區(qū)去化速度體現(xiàn)客戶購(gòu)房意愿，城東去化速度最快，城西其次，開(kāi)發(fā)區(qū)最慢4、項(xiàng)目平均去化速度為每年216套。6、諸城客戶置業(yè)周期長(zhǎng)，需求多為三房型，85-100㎡之間的戶型去化速度最快。7、諸城房地產(chǎn)項(xiàng)目以中、小型樓盤(pán)為主，開(kāi)發(fā)規(guī)模在10萬(wàn)左右，大盤(pán)較少，原因在于開(kāi)發(fā)大盤(pán)的難度較大。大盤(pán)一般出現(xiàn)在09年、10年市場(chǎng)很好的情況下。9、諸城房地產(chǎn)項(xiàng)目滯銷(xiāo)樓盤(pán)主要原因集中在施工質(zhì)量、戶型面積大、位置偏僻。10、政策規(guī)定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只能為高層，導(dǎo)致市區(qū)現(xiàn)在售多層項(xiàng)目資源稀缺，同項(xiàng)目高層、多層差價(jià)普遍在1000元左右。小結(jié)1、自2000年開(kāi)始，諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)12年的發(fā)展，特31三、諸城市購(gòu)房客戶分析目前市場(chǎng)主流消費(fèi)群體為剛需、村鎮(zhèn)進(jìn)城客戶收入水平客戶分析置業(yè)需求客戶描摹三、諸城市購(gòu)房客戶分析目前市場(chǎng)主流消費(fèi)群體為剛需、村鎮(zhèn)進(jìn)城客32諸城市除企業(yè)管理、個(gè)體經(jīng)營(yíng)等人群擁有較高的收入之外，一般工人及單位職工工資水平普遍在2000元—4000元之間。收入水平諸城市除企業(yè)管理、個(gè)體經(jīng)營(yíng)等人群擁有較高的收入之外，一般工人33通過(guò)對(duì)諸城32個(gè)項(xiàng)目近期成交客戶的調(diào)研總結(jié)：

客戶分析諸城市購(gòu)房群體最大的一部分群體為城市擴(kuò)建的周邊村鎮(zhèn)人口，還包含大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群。諸城市購(gòu)房客戶購(gòu)房目的主要為自住，包含改善、婚房等情況，投資較少。通過(guò)對(duì)諸城32個(gè)項(xiàng)目近期成交客戶的調(diào)研總結(jié)：客戶分析34諸城市購(gòu)房群體最希望的置業(yè)區(qū)域?yàn)槌菛|區(qū)，其次為城西區(qū)域，從區(qū)域去化速度的調(diào)研也有明顯體現(xiàn)。中心城區(qū)認(rèn)同度很高，中心區(qū)域周邊則抗性較大，除非有足夠的價(jià)格誘惑。諸城市購(gòu)房客戶更希望選擇三室的房子，非常實(shí)際。對(duì)多層房心存依戀，對(duì)高層房未能完全接受?？蛻舴治鲋T城市購(gòu)房群體最希望的置業(yè)區(qū)域?yàn)槌菛|區(qū)，其次為城西區(qū)域，從區(qū)35戶型南向的客廳和臥室、衛(wèi)生間的布局，比較關(guān)注得房率的高低。小區(qū)配套喜歡小區(qū)規(guī)模較大，配套全，物業(yè)管理規(guī)范的房子，注重小區(qū)周邊配套完善，孩子上學(xué)、購(gòu)物等便利。環(huán)境

注重小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，對(duì)物業(yè)管理的理解不強(qiáng)。渴望安靜和空間，但對(duì)物業(yè)費(fèi)不能充分接受。價(jià)格敏感度高，購(gòu)房心理現(xiàn)實(shí)。價(jià)格便宜，三線城市的價(jià)格的敏感度很強(qiáng)，價(jià)格對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用很大學(xué)校十分注重下一代的教育和成長(zhǎng)，如果條件許可，愿意承擔(dān)更多費(fèi)用在好學(xué)校附件置業(yè)。置業(yè)需求戶型置業(yè)需求36年輕——25~35歲，處于事業(yè)奮斗的黃金時(shí)期；繁忙——工作、家庭，親情、愛(ài)情、友情，一切都很重要，分身乏術(shù)；追求——上進(jìn)，努力，期望出人頭地，有朝一日功成名就；他們是城市工薪階層，不斷進(jìn)取追求卓越，享受奮斗的過(guò)程與成就感，面對(duì)生活又有太多的無(wú)奈，不論是在感情還是生活上都希望處在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)下。他們?yōu)榱私Y(jié)婚或或者為了孩子有一個(gè)好的生活環(huán)境，需要買(mǎi)房置業(yè)，是他們創(chuàng)造了剛需。訪談案例：李小姐，27歲，興貿(mào)玉米油辦公室工作人員，年收入3萬(wàn)元左右，今年打算結(jié)婚購(gòu)房，得要三個(gè)臥室，面積不超過(guò)100平方米，（因?yàn)槟贻p人收入有限），最少要有兩個(gè)臥室在南向。工廠上班族、企業(yè)辦公室職員、政府基層公務(wù)員等人員構(gòu)成了諸城市的上班族。他們：客戶描摹訪談年輕——25~35歲，處于事業(yè)奮斗的黃金時(shí)期；他們是城市工薪37年齡——30~40歲，成家有小孩特征——沒(méi)有太多的精神追求，愛(ài)面子，有一定的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源。生活——低技術(shù)含量工作，在市區(qū)做點(diǎn)小生意，在老家種菜等收入也不錯(cuò)他們是一群新進(jìn)城的農(nóng)村人，憑借一點(diǎn)小生意，有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不甘于在農(nóng)村生活，但又離不開(kāi)農(nóng)村，在城里買(mǎi)套房子為以后真正富裕了去住。訪談案例蔬菜收購(gòu)個(gè)體，年收入10萬(wàn)。1、家住農(nóng)村，以前自己種菜，后來(lái)改行做蔬菜收購(gòu)批發(fā)。2、對(duì)小區(qū)配套、房子戶型、樓層都要求不高，關(guān)注價(jià)格和區(qū)位。諸城周邊村鎮(zhèn)上相對(duì)富裕的家庭、進(jìn)城做生意的個(gè)體等組成了新生的諸城城市居民?？蛻裘枘≡L談年齡——30~40歲，成家有小孩他們是一群新進(jìn)城的農(nóng)村人，憑38中年——35~45歲，人生的不惑時(shí)期；從容——繁忙已經(jīng)成為一種習(xí)慣，生活工作中的大多數(shù)事情都在如常進(jìn)行；富?！熊?chē)有房是基本需求，他們需要的是更好的車(chē)和更好的房；品質(zhì)——對(duì)品質(zhì)的渴望源于對(duì)地位的彰顯。他們被稱為城市的力量，他們習(xí)慣于城市中的便利繁華，又期盼居住在環(huán)境良好的地區(qū)，大都居住在環(huán)境較好，交通便利的地區(qū)，在諸城主要分布在濰河以南的公園區(qū)的多層或別墅。訪談案例東風(fēng)日產(chǎn)4S店老板，年產(chǎn)值1.2億，員工90人。1、家住市中心，政府家屬院，不考慮更改住址、改善居住條件。2、投資四處房產(chǎn)，全部為多層，不考慮高層，多為市中心內(nèi)部。3、對(duì)其他小區(qū)物業(yè)的不相信也是他不愿更改住址的主要原因。私企業(yè)主、企業(yè)中高層管理者、政府高官共同構(gòu)成了諸城置業(yè)群體中成熟取向的富裕階層，他們：客戶描摹訪談中年——35~45歲，人生的不惑時(shí)期；他們被稱為城市的力量，391、目前購(gòu)房主力為剛需階層，他們的收入水平在1500—4000之間，家庭收入在3000-5000元左右。2、諸城市購(gòu)房群體最大的一部分群體為新市民，包闊大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群。3、諸城市購(gòu)房客戶購(gòu)房目的主要為自住，包含改善、婚房等情況，投資較少。4、諸城市購(gòu)房群體最希望的置業(yè)區(qū)域?yàn)槌菛|區(qū)，其次為城西區(qū)域，開(kāi)發(fā)區(qū)較少5、在市中心或繁華地段已購(gòu)房的客戶，考慮再換房的人較少，因此目前市場(chǎng)上以首次置業(yè)為主，主要是工廠的上班族?？蛻舴治鲂〗Y(jié)1、目前購(gòu)房主力為剛需階層，他們的收入水平在1500—40040四、本項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)要分析北外環(huán)、站前街、舜王大道、泰薛路圍合區(qū)塊地塊特征地塊四至周邊環(huán)境客群特征客戶地圖四、本項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)要分析北外環(huán)、站前街、舜王大道、泰薛路圍合區(qū)41工程總占地面積

677398㎡

現(xiàn)狀廠區(qū)淮河北岸李家莊改造項(xiàng)目現(xiàn)狀村站前西街舜王大道（濰徐街）龍城中學(xué)泰薛路（萬(wàn)興路）舜王小學(xué)舜王中學(xué)地稅局舜王街道辦事處信用社社區(qū)服務(wù)（在建）

地塊整體較為方正，東西840米、南北達(dá)870米。東側(cè)的舜王大道為城市主干道，通往南側(cè)市政府，車(chē)流量大；南側(cè)沿萬(wàn)興路現(xiàn)狀多為網(wǎng)點(diǎn)和公共配套設(shè)施；西側(cè)的站前街也具備良好的商業(yè)基礎(chǔ)。現(xiàn)狀廠房地塊特征工程總占地面積現(xiàn)狀廠區(qū)淮河北岸李家莊現(xiàn)狀村站前西街42

用地區(qū)域由北外環(huán)、西側(cè)站前街、東側(cè)舜王大道、南側(cè)泰薛路圍合而成，四平路東西貫穿，交通便利，地理位置優(yōu)越；周邊自然環(huán)境豐富；相鄰道路上公共配套設(shè)施較完善。地塊四至站前西街舜王大道（濰徐街）泰薛路（萬(wàn)興路）

北環(huán)路用地區(qū)域由北外環(huán)、西側(cè)站前街、東側(cè)舜王大道、南側(cè)泰薛路圍43項(xiàng)目北側(cè)和西側(cè)為工業(yè)園區(qū)，工廠較多，從業(yè)人員較多，（如北側(cè)的桑莎8000多員工，這部分人將成為我們的客戶）剛性需求客戶群體大；交通便利，臨近商貿(mào)城，將來(lái)商業(yè)配套會(huì)完善；臨近龍城中學(xué)、舜王中學(xué)，教育配套相對(duì)較好；周邊項(xiàng)目品質(zhì)較差，項(xiàng)目可提升空間大。周邊環(huán)境項(xiàng)目北側(cè)和西側(cè)為工業(yè)園區(qū)，工廠較多，從業(yè)人員較多44本項(xiàng)目客戶群體區(qū)域主要是項(xiàng)目附近工廠職工占70%其次是項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民約占20%再是周邊村落居民改善居住條