房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）同濟(jì)大學(xué)

施建剛教授/博士生導(dǎo)師/博士房屋土地資源信息研究中心主任建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任

本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)合實例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)中有點滴啟示。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場個別問題探討四、房地產(chǎn)市場營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)

概念的前沿探索

導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識“management”

意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等。“administration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。1、（房地產(chǎn)）管理的概念

成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動和全部過程?！?、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費）3、城俗市建利設(shè)的叮怪圈區(qū)位--撈--第一芳代住乳宅配套--毀--第二頌代住忍宅環(huán)境--票--第三疑代住飲宅生態(tài)--耐--第四襖代住靈宅（二底）房戴地產(chǎn)屯概念按的定絮位1、房正地產(chǎn)頑：朽房長產(chǎn)和誤地產(chǎn)雪的總壘稱，早經(jīng)濟(jì)塵體。疲財產(chǎn)沖、不咽動產(chǎn)映（例游）2、房勇地產(chǎn)盞業(yè)：睡開發(fā)價、經(jīng)但營、異管理珠和服肢務(wù)的族行業(yè)嘴。（三獸）土配地概嬌念的謠拓展土地：地棚球陸鞭域表射層，組包括喉內(nèi)陸喪水域御，沿浴海灘福涂和蓋島嶼丘。（棍經(jīng)濟(jì)爆體）有限統(tǒng)性土地涂的特六點：集資菜性擴(kuò)延睡性生地勞動使產(chǎn)品毛地熟地土地嘗的價兄格：土餐地使穩(wěn)用權(quán)羊的交問換價肚格（傻價值奪），鋼不是琴土地桂的購侵買價裝格（抵買未刮來）（四功）土恰地權(quán)殘屬的炕改變1、所有貴權(quán)：占有孟、使雞用（亞性質(zhì)炕可變看）、梯收益稠和處枯分的玻權(quán)利編。2、使用級權(quán)：依法雙享有登利用較（性塞質(zhì)不煉可變?yōu)椋┩吝\地的腥權(quán)利惡。（五舞）土揮地使蒙用制衛(wèi)度的緞歷史暴沿革（六敢）土晴地使嗚用方惑式的店認(rèn)識收土朵地使勢用費出讓喇（協(xié)家議、傘招標(biāo)涉、拍敵賣）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他科（出劍租、強(qiáng)作價陪入股悲等）二、遍房地商產(chǎn)開基發(fā)相金關(guān)數(shù)援據(jù)及翻房地桃產(chǎn)開漠發(fā)管墨理（一變）房這地產(chǎn)該開發(fā)冊相關(guān)槍數(shù)據(jù)1、公朽司數(shù)2.批租岔數(shù)歷年限上海榆市土添地使潮用權(quán)蹦出讓周情況掏表年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.273.相關(guān)桐數(shù)據(jù)住宅逗投資皺（增幼加值貸）/G抹DP議≤5礎(chǔ)%-抵--吧-供不稼應(yīng)求住宅蔬投資扮（增祥加值聞）/G粘DP夠≧8青%-賴--前-供過鋒于求上海6.革9%離10朝%還有街較大勇的空朵間。20秋02年13饑.1平方萬米/人，夕合建減筑面蓮積26平方丸米。20苦05杠1其3.妄9平方島米/人，傷合建咬筑面腐積28平方榨米。20撤0714懷.9平方榨米/人，古合建興筑面簽積30平方膏米。20食1016熄.6平方格米/人，因合建壇筑面熄積32平方齊米。20葬1519治.2平方章米/人，即合建波筑面辮積35平方刪米。（二供）房耽地產(chǎn)迅開發(fā)譯程序紅管理1、多體余的柄話Ho閘us顏e（Ho胡us稍in歐g）（騰房）Ho拉me（家犧）Fa習(xí)mi詠ly（家扮庭）開發(fā)每的是繭房，善好的夾住宅跪不僅脫僅是鞏一套灰漂亮僵的房咽子，氧而且法應(yīng)該燥提供浪和引父導(dǎo)一冶種新狗的生翁活方借式。2、住杰宅建刷設(shè)工庸程實賴施與縫規(guī)劃滋管理臭關(guān)系停圖住宅劇建設(shè)知工程塑實施撫過程城市融建設(shè)希管理諒過程可行性研究報告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計建設(shè)項目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理3、開用發(fā)程更序（1）決似策（2）前策期a、美國代熊貓什（中豎國）群公司艱策劃近經(jīng)過扁、單棍獨設(shè)扣計與葬整體椒設(shè)計b、出讓共土地臨及實趨例c、審圖宵公司（3）施翠工（陳建設(shè)撇施工?。┳ズ眯撸喝秊榭兀ㄒ哌M(jìn)度去、質(zhì)噸量、昂成本千控制意）二姜管饞（合旋同、時信息穴管理棍）一協(xié)終調(diào)（財組織蒼協(xié)調(diào)譜）（4）竣后工驗鋒收與墨交付疏使用[驗收脈、物樂業(yè)管膨理（定誰開席發(fā)誰標(biāo)管理釋）]《新建蠶住宅檢交付挑使用仆許可情證》-養(yǎng)--分--塵-驗收蛾合格冬可使椅用。物業(yè)趁管理巡壽早期矛介入?yún)s前期互物業(yè)黃管理憂物業(yè)評管理項目輸設(shè)計韻啟動老項目運竣工堡驗收祝出售西業(yè)主賀委員判會成仔立（三孩）房寫地產(chǎn)顛開發(fā)素項目夕可行緒性研固究1、項周目背富景與猜概況2、基物本數(shù)津據(jù)3、成飛本估蔑算（突華聯(lián)肌房產(chǎn)愈公司——打樁頑、陽壞光廳是、東兄方明濾珠選互址及申玻璃嬌等）4、進(jìn)恩度安銷排5、資巡壽源供次給6、市拳場分浩析7、財著務(wù)評賢價8、風(fēng)錯險分話析（堆西寶芬興路最）9、國蠻民經(jīng)姥濟(jì)評繳價10、結(jié)謝論（幼唯一）（四抓）房晴地產(chǎn)理項目他評估錄管理1、市恰場研澆究（圣基本現(xiàn)面）A、一裂般因據(jù)素分默析（食宏觀充）B、相遮關(guān)因虹素分秀析（叨微觀變）2、財剃務(wù)評姑價（輛技術(shù)溫面）a、傳溫統(tǒng)評擊估技透術(shù)b、現(xiàn)屋金流邪評估節(jié)（價債與時之間不岸成比嫌例）c、財條務(wù)內(nèi)怎部收秧益率龜評估章（重短點）①財鹽務(wù)內(nèi)突部收柳益率②投寶資回慈收期③衡聲量項首目盈諷虧的志主要原指標(biāo)三、膚房地酒產(chǎn)（繪管理仆）個飲別問冠題探純討（一作）居釣住房決地產(chǎn)只投資副價值成的疑吼惑（二那）關(guān)仁于居感住小仍區(qū)環(huán)抹境的侄思索1、空遲間環(huán)止境——硬件2、生拾態(tài)環(huán)母境（IS弟O1熱40綁00）生態(tài)石環(huán)境植是生屆物群輝落與香其環(huán)援境之霧間在防能量減流動讓和物遠(yuǎn)質(zhì)循湯環(huán)過快程中達(dá)形成俘的一蘋個統(tǒng)浸一的議有機(jī)味整體梨。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機(jī)物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機(jī)鹽等）有機(jī)物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費者（各種動物）分解者（細(xì)菌、真菌、食腐動物）智能維住宅己小區(qū)沖智能礎(chǔ)化內(nèi)丙容：閑信息御通信土系統(tǒng)乏、安病全防忙范系鋒統(tǒng)、估建筑夏設(shè)備臭監(jiān)控駁系統(tǒng)魔、物莊業(yè)管腥理系頃統(tǒng)四調(diào)大部貴分。晉有基騙本配丹置和筒可選岔配置業(yè)。3、視悔覺環(huán)仗境4、人摟文環(huán)神境5、交探通環(huán)柴境（三擾）房腿型與俱價格暴的誤批區(qū)1、房上型（1）是襲板式腿還是燃點式（2）戶攤室（變比）（3）建義筑面灶積（4）車土庫2、價晌格（四織）經(jīng)漠營12看3四、愁房地機(jī)產(chǎn)市扁場營芳銷管田理（一踢）房序地產(chǎn)慘市場毯營銷雷分析三個答階段姨：宣傳治、溝目通階蹤蝶段；談判薄階段財；簽約蛾階段滴。（誰大定租、小根訂）（二零）房搜地產(chǎn)甲市場醒宣傳鳳的主震要手鞭段（三縮慧）房誘地產(chǎn)瓦定價茂方法鑄與策箱略1、方?jīng)_法2、策士略（表技巧毒）五、償房地般產(chǎn)交層易與惠權(quán)屬超登記糾管理房地截產(chǎn)價篇格申隱報制情度、潮房地嬌產(chǎn)價敬格評耐估制能度、尾房地魔產(chǎn)價舅格評依估人羅員資餐格認(rèn)比證制渣度和假房地洪產(chǎn)權(quán)南屬登醋記發(fā)豎證制僵度（霞另一震項是夫土地晴使用掃權(quán)出府讓制岔度）窩。六、半租售籃比的物實質(zhì)憶與管慘理（一舌）租持售并歉存合理騙租售憤比價松的原艇則：凱在住攪房有奪效使召用年榴限內(nèi)棕的租堤金總株支出棟大于瘡或等用于同祥期售爸價的后總支充出，僻這樣紋買房倡才比帆租房御合算淹。（二臂）阿租售各比價坡推算七、法上海蝦住宅梁建設(shè)“十五”計劃政的主勻要內(nèi)呈容（一膠）指律導(dǎo)思已想（二度）總辣體思店路“一個施出發(fā)騾點”“兩個占目標(biāo)”“三個免面向”“四個揚必須”（三組）發(fā)章展目罪標(biāo)（四渠）發(fā)蜘展布沙局（1）依見托交林通干擱道進(jìn)土行住纖宅開堡發(fā)；（2）