土增稅清算土地成本分?jǐn)偟钠叻N方式

土增稅清算土地成本分?jǐn)偟钠叻N方式（含10個(gè)案例）在選擇成本分?jǐn)偡椒ㄖ?，我們?jì)算成本分?jǐn)偙壤闹匾罁?jù)是項(xiàng)目的面積數(shù)據(jù)指標(biāo)，面積數(shù)據(jù)指標(biāo)的變動(dòng)導(dǎo)致分?jǐn)偙壤淖儎?dòng)，最終會(huì)導(dǎo)致整體項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)果有所差異。所以，正確選擇面積數(shù)據(jù)來源對(duì)于我們的土地增值稅預(yù)清算和清算工作也是極為重要的，是成本分?jǐn)偛豢珊鲆暤臈l件。針對(duì)這個(gè)主題，我們梳理了7大類成本分?jǐn)偡椒ā?0個(gè)實(shí)戰(zhàn)案例分享給大家，由于篇幅有限，本文重點(diǎn)介紹成本分?jǐn)偡椒?、成本分配及分?jǐn)偛襟E和適用范圍等內(nèi)容，實(shí)戰(zhàn)案例將放在下期分享內(nèi)容中，關(guān)注我們，第一時(shí)間獲取最新內(nèi)容。一、面積數(shù)據(jù)來源01修建性詳細(xì)規(guī)劃圖及相關(guān)規(guī)劃文件修建性詳細(xì)規(guī)劃圖是整體項(xiàng)目規(guī)劃最完整最直觀的數(shù)據(jù)來源，是整體項(xiàng)目的平面規(guī)劃圖，有整體項(xiàng)目各方面的面積數(shù)據(jù)，是未取得最終房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告前重要的預(yù)清算工作計(jì)算依據(jù)。同時(shí)我們也可以從“修詳規(guī)”中注意觀察一些重要信息，例如是否存在紅線外成本支出、紅線內(nèi)是否存在多個(gè)項(xiàng)目或多個(gè)分期項(xiàng)目，是否存在應(yīng)分配的跨項(xiàng)目或跨期公共配套成本支出等等。02房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告系由當(dāng)?shù)胤抗芩鼍叩臏y(cè)繪報(bào)告，也是稅局認(rèn)定的土地增值稅清算建筑面積數(shù)據(jù)來源，包含了清算單位內(nèi)不同類型開發(fā)產(chǎn)品的面積數(shù)據(jù)，主要關(guān)注的是其中普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、地下車庫(kù)及公共配套設(shè)施建筑面積數(shù)據(jù)。房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告包含了清算單位內(nèi)各類型房產(chǎn)或公共配套設(shè)施的建筑面積數(shù)據(jù)，系土地增值稅清算面積數(shù)據(jù)來源；修建性詳細(xì)規(guī)劃圖及相關(guān)規(guī)劃文件則是針對(duì)整體項(xiàng)目從總體到局部各方面規(guī)劃面積數(shù)據(jù)的直觀數(shù)據(jù)來源，對(duì)于整體項(xiàng)目的開發(fā)情況了解和掌握十分重要，為土地增值稅預(yù)清算面積數(shù)據(jù)來源。在確定面積數(shù)據(jù)的同時(shí)，為保證最終使用的分?jǐn)偡椒▽?duì)企業(yè)最合理、最有利，這些方法，在具體運(yùn)用的時(shí)候不可偏頗，要綜合使用，并采取全排列（有可能的話）的方式逐一排查，選擇一種最適合本企業(yè)的分?jǐn)偡椒āＰ枰獜?qiáng)調(diào)的是，分?jǐn)偡椒ǎ豢梢院?jiǎn)單地復(fù)制，每個(gè)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目不同，具體的規(guī)劃差異，不能套用一樣的模式。比如：某房地產(chǎn)企業(yè)采取建筑面積法和層高系數(shù)法，土地增值稅稅負(fù)最低；其他企業(yè)復(fù)制以上方法就不一定稅負(fù)最低，要看商業(yè)和住宅的建筑面積比例以及建造成本的差異等等因素。二、分?jǐn)偡椒ㄟx擇要領(lǐng)01、土地成本先橫向，再縱向。先采取占地面積法分割，分割之后采取建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀荆缓缶C合“樓面地價(jià)”。【詳解】土地成本，指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。國(guó)家稅收政策規(guī)定，土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。而地方省市稅務(wù)機(jī)關(guān)為了防止企業(yè)通過自由選擇分?jǐn)偡椒ú倏v避稅空間，常對(duì)房企土地成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇給予限制。有的地方規(guī)定同一清算單位內(nèi)土地成本分?jǐn)傊荒懿捎媒ㄖ娣e法，有的地方允許土地成本采取層高系數(shù)法分?jǐn)偟鹊取８鞯匾?guī)定不一而足、五花八門。土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最主要的成本項(xiàng)目，土地成本占比最大，平均土地成本約30%左右，但該成本因地域不同而有很大差異，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)，也是不確定性最大的一個(gè)因素，房企土地成本分?jǐn)偡椒▽?duì)土地增值稅清算的重要性不言而喻。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本的分?jǐn)倖栴}，是土地增值稅清算的重要內(nèi)容。涉及土地增值稅的土地成本，稅前扣除條件限制較為嚴(yán)格。房企土地成本企業(yè)所得稅和土地增值稅的稅前扣除問題，由于取得土地方式的多元化，加之稅收政策的滯后性、多層次、分散化，房企納稅人難以理解稅政和不易涉稅操作。因此，房企應(yīng)當(dāng)重視開發(fā)項(xiàng)目土地成本分?jǐn)偤怂悖_履行納稅義務(wù)，防控土地成本分?jǐn)偛划?dāng)?shù)亩悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)。土地成本在不同類型的房地產(chǎn)之間的分?jǐn)倖栴}，是土地增值稅清算的關(guān)鍵。采用不同的分?jǐn)偡椒ǎ?jì)征的土地增值稅稅額存在明顯差異。由于土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)的重要組成部分，不同的分?jǐn)偡椒▽⒃俅畏糯筮@種差異；對(duì)于允許扣除的土地成本均采用一刀切的方法分?jǐn)?，不符合收入與成本配比原則；不同性質(zhì)的成本構(gòu)成，客觀上要求適用不同的分?jǐn)偡椒ā７康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地成本分?jǐn)偡椒?，?guó)家財(cái)稅部門沒有統(tǒng)一規(guī)定，由各省市稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自行處理。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?cái)政部、國(guó)稅總局對(duì)于地價(jià)的分配方法，沒有限定某一種方法，但要求“合理、合規(guī)”。具體操作時(shí)應(yīng)按照實(shí)際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進(jìn)行分配。部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算時(shí)土地成本的分?jǐn)偡椒ńo予了選擇的空間，且有進(jìn)一步寬松的趨勢(shì)。由此可見，只要是合理的方法企業(yè)都可以采用。并就土地成本分?jǐn)傁嚓P(guān)事項(xiàng)，保持與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效溝通。對(duì)于成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇權(quán)，房企應(yīng)當(dāng)對(duì)土地成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行比較，從而擇優(yōu)選擇自身經(jīng)濟(jì)利益最大化的攤銷方法。02、建造成本個(gè)性化的成本直接歸集；共同的成本，按照建筑面積法分?jǐn)?，同時(shí)考慮層高因素。可以直接歸屬于商業(yè)或者住宅部分的按照直接成本法歸集（如玻璃幕墻），屬于共同成本部分（如基礎(chǔ)設(shè)施）按照建筑面積法分?jǐn)?，并考慮層高系數(shù)法的使用。03、合理劃分期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)土地增值稅清算時(shí)，當(dāng)不能準(zhǔn)確劃分管理費(fèi)用和“開發(fā)成本---開發(fā)間接費(fèi)”，發(fā)生的“開發(fā)間接費(fèi)”有可能被認(rèn)定為土地增值稅流程當(dāng)中的“開發(fā)費(fèi)用”，從而影響扣除以及加計(jì)扣除，導(dǎo)致納稅人稅負(fù)增加。04、公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)備費(fèi)的分?jǐn)?，?yīng)根據(jù)實(shí)際使用情況確認(rèn)分?jǐn)偡椒?。如果全部歸全體業(yè)主共有或全部用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)，不可售建筑面積分?jǐn)偟某杀緸?，可售建筑面積負(fù)擔(dān)全部配套設(shè)備費(fèi)。如果只是部分歸全體業(yè)主共有或部分用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)，不可售建筑面積就應(yīng)按比例分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)，可售建筑面積只負(fù)擔(dān)部分配套設(shè)備費(fèi)?！疽稽c(diǎn)想法】依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文“企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。”所謂占地面積法31號(hào)文也進(jìn)行了定義，31號(hào)文第二十九條：占地面積法指按己動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。31號(hào)文三十條規(guī)定實(shí)際上給了納稅人一個(gè)稅收籌劃的空間，納稅人可先對(duì)其不同物業(yè)形態(tài)的土地增值稅稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算，如果測(cè)算后不同物業(yè)的土地增值稅存在稅率差，那么納稅人可按31號(hào)文的規(guī)定按“占地面積法進(jìn)行分配”以此降低稅負(fù)。比如：企業(yè)同一地塊分期開發(fā)（此情況下土地增值稅需分期清算），一期小高層和高層，二期為別墅，如果企業(yè)以前按建筑面積分?jǐn)偼恋爻杀?，測(cè)算后小高層和高層土地增值稅適用稅率30%，別墅土地增值稅適用稅率50%，即不同物業(yè)的土地增值稅存在稅率差，那么此時(shí)納稅人可以按31號(hào)三十條規(guī)定按“占地面積法進(jìn)行分配”土地成本，增加別墅土地成本，以此達(dá)到減少土地增值稅稅負(fù)的效果。為方便房地產(chǎn)企業(yè)納稅人正確履行納稅義務(wù)，準(zhǔn)確實(shí)施納稅申報(bào)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化，我們將成本分?jǐn)偡椒鞍咐M(jìn)行歸集梳理，供房企納稅人參考與借鑒。分?jǐn)偡椒ㄒ唬赫嫉孛娣e法【定義】占地面積法，指按己動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)??！痉峙洹恳淮涡蚤_發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配；分期開發(fā)的，首先按照本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。【適用范圍】對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，或成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?，如無(wú)法按建筑面積法分?jǐn)?，?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂Ｍ恋爻杀痉謹(jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉孛娣e法；土地成本分?jǐn)偦驹瓌t：分期開發(fā)，可以按占地面積分?jǐn)?。?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可以按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。【詳解】（一?按獨(dú)立占地的每棟建筑物占地面積占該項(xiàng)目占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀荆好織澘赊D(zhuǎn)讓建筑物分?jǐn)偟耐恋爻杀?每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積-可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積X土地總成本（二） 對(duì)于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據(jù)該建筑物中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀荆?、 普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?1（每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物普通住宅建筑面積-每棟建筑物可售建筑面積X每棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?、 非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?1（每棟房地產(chǎn)非普通住宅建筑面積-每棟房地產(chǎn)可售建筑面積X每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?、 其他類型項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?1（每棟房地產(chǎn)其他類型項(xiàng)目建筑面積-每棟房地產(chǎn)可售建筑面積X每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ㄈ?占地總面積為可轉(zhuǎn)讓地上建筑物占地面積之和，不包括道路、綠化等公共設(shè)施用地面積。對(duì)于獨(dú)立占地的不同類型房地產(chǎn)。土地成本首先按可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積占可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅煌唤ㄖ镏邪煌愋头康禺a(chǎn)的，再按照各類型房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于裙樓土地成本的分?jǐn)?，裙樓與主樓為同一基礎(chǔ)（即基礎(chǔ)對(duì)裙樓和主樓均有承重作用）的，則裙樓和主樓應(yīng)作為同一建筑物計(jì)算分?jǐn)?裙樓與主樓各有獨(dú)立基礎(chǔ)的應(yīng)作為獨(dú)立占地的建筑物計(jì)算分?jǐn)?。分?jǐn)偡椒ǘ航ㄖ娣e法【定義】建筑面積法是指按己動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂！痉峙洹浚ㄒ唬?一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算本期開發(fā)項(xiàng)目的取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二） 分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。（三） 同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)?。?duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。對(duì)同一項(xiàng)目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分?jǐn)偟?。同一清算單位不同類型按建筑面積法。建筑面積法是房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偟淖罨镜姆椒?，也是最重要的一個(gè)方法，其他成本分?jǐn)偡椒ň越ㄖ娣e法為基礎(chǔ)衍生出來的。【分?jǐn)偛襟E】第一步先將占地相對(duì)獨(dú)立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。第二步?duì)于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀?。分?jǐn)偡椒ㄈ菏蹆r(jià)比率法【定義】售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價(jià)高于住宅房。【實(shí)施步驟】第一步（一）計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。第二步應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢?，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià)：超額成本售價(jià)=超額成本x（1成本毛利率）各類非住宅房超額成本售價(jià)=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）x該類非住宅房總面積x（全部房屋售價(jià)總額-全部房屋成本總額）。第三步計(jì)算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率。計(jì)算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權(quán)價(jià)值）-（全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì)）X100%第四步計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?。公式為?、 住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價(jià)X土地成本率2、 非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?（該類房屋售價(jià)-該類房屋的超額成本售價(jià)）x土地成本率【適用范圍】層高系數(shù)法是以標(biāo)準(zhǔn)層高為基準(zhǔn)（基數(shù)為1），按其他房產(chǎn)的層高計(jì)算出系數(shù)，作為各房產(chǎn)分配承擔(dān)成本的總系數(shù)。即利用層高系數(shù)來均衡分?jǐn)傆捎趯痈卟灰粯佣绊懙慕ㄖ杀?。分?jǐn)偡椒ㄋ模簩痈呦禂?shù)法【定義】層高系數(shù)法是以標(biāo)準(zhǔn)層高為基準(zhǔn)（基數(shù)為1），按其他房產(chǎn)的層高計(jì)算出系數(shù)，作為各房產(chǎn)分配承擔(dān)成本的總系數(shù)。即利用層高系數(shù)來均衡分?jǐn)傆捎趯痈卟灰粯佣绊懙慕ㄖ杀?。為什么?huì)有層高系數(shù)法？因?yàn)樵谝恍╉?xiàng)目中，在同一棟建筑物內(nèi)存在不同業(yè)態(tài)，而這種業(yè)態(tài)的層高不同，所發(fā)生的直接建造成本，比如材料、人工也會(huì)明顯不同。實(shí)務(wù)中最典型的情況是底商+住宅模式，底商一般在4.5-6米之間，而住宅一般在3米左右，傳統(tǒng)的建筑面積分?jǐn)偡椒]有考慮這種不同層高對(duì)開發(fā)成本的影響，采用一刀切的方法進(jìn)行分?jǐn)?，體現(xiàn)不了這種成本差異，實(shí)質(zhì)上是有失客觀的，而層高系數(shù)法恰好可以彌補(bǔ)這種不足?！居?jì)算步驟】第一步（一） 計(jì)算項(xiàng)目的層高系數(shù)在納稅人同一項(xiàng)目（包含不同類型房地產(chǎn)）中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他類別用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)。公式如下：某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高《住宅層高第二步（二） 計(jì)算項(xiàng)目的總層高系數(shù)面積（1） 某類型用房總層高系數(shù)面積=習(xí)某類型用房層高系數(shù)X某類型用房可售建筑面積）（2） 某類型用房己售部分的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù)X某類型用房己售建筑面積第三步（三） 計(jì)算不同類型用房己售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本某類型用房己售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)總成本小總層高系數(shù)面積X某類型用房己售部分的層高系數(shù)面積【適用范圍】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的，其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計(jì)算分配辦法。【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】層高系數(shù)法有一個(gè)假設(shè)前提，就是層高與成本之間是線性比例關(guān)系，在六大成本類型中，只有建安成本的這種線性關(guān)系比較明顯，其他成本與層高的這種線性關(guān)系并不突出。由于在國(guó)家總局層面上沒有明確是否認(rèn)可層高系數(shù)法，地方稅務(wù)局有明確支持的，也有將層高系數(shù)排除在外，這種差異在實(shí)務(wù)中也給企業(yè)帶來了很大的不確定性。因此，企業(yè)在選擇層高系數(shù)法進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，需要統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目定位、商住比例等因素，做出適合企業(yè)的決策。同時(shí)，由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)層高系數(shù)法這一分?jǐn)偡椒ㄕJ(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，應(yīng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)有規(guī)定的應(yīng)按規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的可以與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，以避免產(chǎn)生稅收爭(zhēng)議?！镜胤揭?guī)定】分?jǐn)偡椒ㄎ澹侯A(yù)算造價(jià)法【定義】預(yù)算造價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配?！咎崾尽款A(yù)算造價(jià)法分?jǐn)偫⒊杀緯r(shí)，注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)。即利息資本化時(shí)間的起點(diǎn)和終點(diǎn)，要分段計(jì)算，登載明細(xì)賬。預(yù)算造價(jià)法還有其他適用情況，如：將要支付還沒有支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；未建設(shè)或者未竣工決算的公配、基礎(chǔ)設(shè)施等。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，一定要根據(jù)項(xiàng)目情況本身來確定分?jǐn)偡椒?，有的可能用一種，也有可能用多種，還是那句話：做好分析、遵從稅法、有利企業(yè)、靈活運(yùn)用。分?jǐn)偡椒褐苯映杀痉ā径x】沿用國(guó)稅發(fā)【2009】31文件第二十九條的解釋：直接成本法，指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)算與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。綜上，簡(jiǎn)單理解為可以直接歸屬于計(jì)稅成本對(duì)象的，直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等?！九e例】在某商住一體的建筑主體中1、 商業(yè)外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料，因此大理石外墻（玻璃幕墻）成本直接歸屬于商業(yè)，住宅粉刷成本歸屬于住宅；2、 商城使用的是扶梯（電梯的一種）和直通商業(yè)部分的直梯（電梯的一種），住宅使用的是直梯。兩部分的電梯成本可以清晰分開，因此，分別歸屬電梯成本；3、 地下車位部分內(nèi)墻分刷防水漆，地上商業(yè)毛坯、住宅部分簡(jiǎn)裝，因此，地下車位、地上商業(yè)、住宅的成本是不一樣的，依據(jù)《工程結(jié)算單》可以直接歸屬影響的成本；4、 一個(gè)立項(xiàng)，建造一幢樓，商業(yè)銀行專項(xiàng)貸款1000萬(wàn)元，年利率10%。由此產(chǎn)生的利息直接歸屬該項(xiàng)目，不用采取其他成本分?jǐn)偡椒?。分?jǐn)偡椒ㄆ撸浩渌侠矸椒ǘ惙ㄒ?guī)定，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。其他合理方法，是指按照土地增值稅計(jì)算的原則和規(guī)定以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際計(jì)算并分?jǐn)偼恋爻杀卷?xiàng)目的方法。部分省市創(chuàng)新了其他成本分?jǐn)偡椒?，該方法屬于地域性政策，?shí)際操作中需要積極和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)與溝通。在此僅就部分地區(qū)規(guī)定進(jìn)行了梳理總結(jié)，如下：【相關(guān)規(guī)定與解讀】（一） 銀川成本加成方法銀地稅發(fā)[2007]214號(hào)對(duì)納稅人建造商住混合樓，即既有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)又有住宅的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與住宅收入及成本應(yīng)分別核算，凡核算中成本不能區(qū)分的，對(duì)營(yíng)業(yè)房的成本可按平均成本加計(jì)30%進(jìn)行扣除?！秾幭幕刈遄灾螀^(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于銀川市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)施辦法的批復(fù)》（寧地稅函[2007]123號(hào)）文件，同意銀川市制定的《銀川市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)施辦法》（銀地稅發(fā)[2007]214號(hào)），發(fā)文時(shí)間2007年7月18日。文中看出，“營(yíng)業(yè)房的成本可按平均成本加計(jì)30%進(jìn)行扣除”與國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)文件目的一樣，加大優(yōu)惠力度，鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。（二） 安徽實(shí)際合理方法皖地稅函[2007]311號(hào)近來，部分地方反映，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的，如何清算土地增值稅，難以把握。現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：納稅人開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，應(yīng)依照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的要求，分別核算增值額。在分別核算增值額時(shí)，可以采取按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定扣除金額。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值稅計(jì)算的原則和規(guī)定以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際計(jì)算并分?jǐn)傞_發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等扣除項(xiàng)目的方法。（三） 江西銷售收入比例法贛地稅發(fā)[2008]76號(hào)納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用