第二章 房地產(chǎn)市場營銷 環(huán)境分析

第二章房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場營銷宏觀環(huán)境第三節(jié)房地產(chǎn)市場營銷微觀環(huán)境第四節(jié)房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析智者樂觀世變

——中國古語財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅1/19廣東房產(chǎn)大鱷北上沈陽引例財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅2/19廣東房產(chǎn)大鱷北上沈陽

伴隨廣州等地難再批出超大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，粵地產(chǎn)商紛紛選擇北上。多種曾在廣州番禹華南板塊’造城運(yùn)動’中有過輝煌大集團(tuán)，包括碧桂園、香江集團(tuán)、恒大集團(tuán)、香港恒基兆業(yè)集團(tuán)等，紛紛落戶沈陽沈北新區(qū)開發(fā)超大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，碧桂園在沈陽投資總額估計(jì)達(dá)130億元。根據(jù)碧桂、園與沈北新區(qū)簽訂開發(fā)協(xié)議，該集團(tuán)將用三年時間，在沈北新區(qū)開發(fā)建設(shè)兩個大型生態(tài)社區(qū)，項(xiàng)目投資總額達(dá)130億元。除了碧桂園，廣東另外三家大型地產(chǎn)集團(tuán)恒大集團(tuán)、雅居樂和香江集團(tuán)財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅3/19也都與沈陽達(dá)成了合作意向。如恒大集團(tuán)將在沈陽兩個區(qū)投資百億元修建五星級酒店、商務(wù)中心、文化體育設(shè)施和住宅等；香江集團(tuán)將在沈陽細(xì)河經(jīng)濟(jì)區(qū)和沈北新區(qū)投資開發(fā)工業(yè)園區(qū)和綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。廣東房產(chǎn)大鱷之因此選擇北上沈陽，一種主要原因是由于沈陽沈北新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津渤海新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)之后，獲國務(wù)院同意成立第四個國家級新區(qū)。沈陽沈北新區(qū)能吸引多種廣東地產(chǎn)商北上投巨款“造城”，其對開發(fā)商多方面優(yōu)惠政策是關(guān)鍵原因。沈陽市政府已賦予沈北新區(qū)十大優(yōu)惠政策，包括享有市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)、部分都市新區(qū)在執(zhí)行國家、省、市對入?yún)^(qū)項(xiàng)目優(yōu)惠政策同財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅4/19時，還在土地、稅收、財(cái)政獎勵、金融扶持等政策方面給予優(yōu)惠。另外，沈陽市政府積極招商態(tài)度也是吸引外資主要原因之一。在今年年初沈陽赴香港招商活動中，香港恒基兆業(yè)集團(tuán)董事局主席李兆基就是當(dāng)場拍板沈陽兩個大型項(xiàng)目，一種是在沈陽規(guī)劃建設(shè)占地10萬平米，高達(dá)300米國際金融大廈；另一種是在沈北新區(qū)建設(shè)40萬平米高檔住宅生活區(qū)。在廣東地域發(fā)展成熟并在近幾年大力拓展全國市場粵地產(chǎn)商，敏銳地覺察了這一基本環(huán)境變化，領(lǐng)先以一步進(jìn)駐這個開發(fā)新區(qū)，為公司發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅5/19房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境含義是指與房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷活動有潛在關(guān)系，影響公司生存和發(fā)展內(nèi)部條件和外在原因總和。房地產(chǎn)公司營銷環(huán)境由宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境組成。第一節(jié)房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境概述財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅6/19房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境特點(diǎn)1.關(guān)聯(lián)性和相對分離性2.變化性和相對穩(wěn)定性3.環(huán)境不可控性與公司能動性財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅7/19人口環(huán)境科技環(huán)境

宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境政法環(huán)境文化環(huán)境自然環(huán)境第二節(jié)房地產(chǎn)市場營銷宏觀環(huán)境分析下一頁財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅8/19一、人口環(huán)境1、人口總量與人口增加對房地產(chǎn)需求影響2、人口年紀(jì)構(gòu)造：青年、中年、老年3、家庭規(guī)模與構(gòu)造：單人戶、兩人戶、三人戶或多人戶返回財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅9/19二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平通貨穩(wěn)定情況消費(fèi)者收入消費(fèi)者支出模式市場供求儲蓄與信貸水平等。返回財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅10/19三、政治法律環(huán)境

指社會制度

政治局勢社會治安政策方針法律法規(guī)等返回財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅11/19四、自然環(huán)境

1、地理位置

2、自然資源

3、生態(tài)環(huán)境資源短缺環(huán)境保護(hù)財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅12/19五、科學(xué)技術(shù)環(huán)境

建筑材料更新?lián)Q代建筑機(jī)械日益精良設(shè)計(jì)能力和施工技術(shù)逐漸提升。財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅13/19六、社會文化環(huán)境

指消費(fèi)者文化教育宗教信奉傳統(tǒng)習(xí)慣價(jià)值觀和審美觀禁忌等財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅14/19第三節(jié)房地產(chǎn)市場營銷微觀環(huán)境企業(yè)本身競爭者公眾供應(yīng)商營銷中介顧客下一頁財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅15/19供應(yīng)商:指供應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司提供土地、建筑材料、房屋設(shè)備、資金等資源組織或個人

1、穩(wěn)定性和及時性2、供貨價(jià)格變動3、供貨質(zhì)量水平財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅16/19營銷中介機(jī)構(gòu)1、營銷中間商：經(jīng)銷商、代理商2、市場營銷服務(wù)機(jī)構(gòu)：市場調(diào)研公司、咨詢顧問公司、廣告公司、廣告?zhèn)髅焦?、律師事?wù)所等3、金融機(jī)構(gòu)：銀行、信貸公司、保險(xiǎn)公司返回財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅17/19一、房地產(chǎn)公司市場機(jī)會

是指某種特定營銷條件，在該營銷環(huán)境條件下，房地產(chǎn)公司能夠通過一定營銷活動發(fā)明利益。二、房地產(chǎn)公司環(huán)境威脅環(huán)境威脅是指環(huán)境中一種不利發(fā)展趨勢所形成挑戰(zhàn)。競爭對手分析：市場擁有率、財(cái)務(wù)情況、創(chuàng)新能力等三、房地產(chǎn)公司內(nèi)部環(huán)境

1.優(yōu)勢2.劣勢第四節(jié)房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析財(cái)經(jīng)學(xué)院王玉梅18/19四、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷SWOT分析1.SWOT法涵義

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