商業(yè)調(diào)研報(bào)告綜合版

第一篇商業(yè)調(diào)研報(bào)告第一章零售業(yè)發(fā)展理解分析第一節(jié)中國(guó)零售業(yè)發(fā)展分析第一節(jié)南昌市商業(yè)調(diào)查分析南昌市商業(yè)發(fā)展分析南昌市商圈確定及競(jìng)爭(zhēng)分析第一節(jié)商圈類(lèi)型對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響分析第四節(jié)綜合評(píng)述第一節(jié)第二節(jié)南昌市在售商業(yè)項(xiàng)目供需分析第五章紅谷灘商業(yè)調(diào)查分析第一節(jié)紅谷灘區(qū)域定位發(fā)展分析第三節(jié)紅谷灘商業(yè)構(gòu)成要素分析第六章紅谷灘商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析第二章公寓個(gè)案分析個(gè)案二財(cái)富廣場(chǎng)第一篇商業(yè)調(diào)研報(bào)告第一章零售業(yè)發(fā)展理解分析第一節(jié)國(guó)際零售業(yè)的發(fā)展分析重要提示——1)、車(chē)輪理論2)、生命周期理論1)、辯證過(guò)程論為“反”,其結(jié)果稱(chēng)之為"合”,又稱(chēng)之為“正”,從而又開(kāi)始新的辯證過(guò)程。2)、自然選擇論1).大型百貨公司和超市的發(fā)展曾對(duì)小型商店的經(jīng)營(yíng)造成了沖擊，威脅了個(gè)體經(jīng)2).西方國(guó)家政府對(duì)商業(yè)企業(yè)，尤其是大商店的建立和營(yíng)業(yè)實(shí)行一定監(jiān)控。如美3).為適應(yīng)不同層次消費(fèi)者的需求，國(guó)外的百貨商場(chǎng)、超市及專(zhuān)業(yè)店均按商品質(zhì)合作建立零售企業(yè)。80年代末，美國(guó)的海外加盟連鎖店已有3萬(wàn)余家，全球著各國(guó)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)多樣化、國(guó)際化趨勢(shì)。另一方面，70年代中期以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)進(jìn)入90年代以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程大大加快，也為零售商業(yè)的國(guó)際化經(jīng)營(yíng)無(wú)法與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。美國(guó)最大的50家零售商業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售總額在1993年即已達(dá)4910億美元，占當(dāng)年美國(guó)零售總額的21.34%,而我國(guó)1995年最大的50家零售商業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售總額僅為499億元人民幣，占全社會(huì)商品零售總額的2.45%。美國(guó)最大的零售企業(yè)"沃爾瑪"在全世界有3000多個(gè)連鎖店，年銷(xiāo)售額高達(dá)1000億美元以上，而我國(guó)最大的百貨商業(yè)企業(yè)上海第一百貨公司年銷(xiāo)售額僅30多億元人民幣。最大的上海華聯(lián)超市連鎖店目前也只接近200家。我國(guó)零售企業(yè)散、1).城鎮(zhèn)建設(shè)初期，隨著居民遷入，在居民聚居區(qū)開(kāi)設(shè)一些滿足日常生活必需的4).隨著生活水平的提高，汽車(chē)成為主要代步工具后，人們改變了就近購(gòu)物的習(xí)5).中心區(qū)居民經(jīng)過(guò)兩次擴(kuò)散，紛紛向邊遠(yuǎn)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，小區(qū)安靜，生活質(zhì)量明顯據(jù)預(yù)測(cè)，按照大城市發(fā)展趨勢(shì)，尤其在人口眾多的國(guó)家，到2010年前后，城市人口的40%會(huì)分布于市區(qū)邊緣，30%在市區(qū)，30%分布在郊縣。這種趨勢(shì)對(duì)傳1).信息、通訊、情報(bào)處理技術(shù)。這方面最主要的部分是MIS(管理信息系統(tǒng))。子數(shù)據(jù)交易供方管理庫(kù)存系統(tǒng))。三是EOS(電子訂貨系統(tǒng))。四是多媒體信息2).物流系統(tǒng)機(jī)電一體化技術(shù)?，F(xiàn)代化的配送中心有現(xiàn)代化的分檢技術(shù)、傳輸技3).自動(dòng)傳感技術(shù)。如監(jiān)控、攝像、報(bào)警系統(tǒng)，普遍應(yīng)用了現(xiàn)代最新科技成果。4).商品包裝技術(shù)。要求牢固安全，美觀輕便。從造型、裝飾到材料加工都要求乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，具有大專(zhuān)以上文化程度的各類(lèi)專(zhuān)門(mén)人才只占3%左右，經(jīng)營(yíng)管ESO及EDI等。另一方面，受設(shè)備成本和網(wǎng)絡(luò)條件方面的制約，新技術(shù)仍只限于Mall全稱(chēng)ShoppingMall,音譯“摩爾”或“銷(xiāo)品貿(mào)”,意為大型購(gòu)物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)ShoppingCenter中心”,但和國(guó)內(nèi)通常所指的購(gòu)物中心(實(shí)為百貨店的另一種稱(chēng)呼)含義不盡一致。摩爾(購(gòu)物中心)特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包兩詞的結(jié)合，表示出購(gòu)物空間帶給消費(fèi)者愉悅的感年代、1970年代，又相繼出現(xiàn)社區(qū)型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心以及廣域型購(gòu)物中心等各類(lèi)型，形成購(gòu)物中心的多元化現(xiàn)象。60年代末期，美國(guó)大小購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)超過(guò)10000個(gè)。50年代以后，西方其他一些發(fā)達(dá)國(guó)家也相繼出現(xiàn)了與美國(guó)相類(lèi)似的情形：法國(guó)在建造城外購(gòu)物中心和超級(jí)市場(chǎng)方面一直被看作是歐洲國(guó)家的先鋒。60年城市中心的大規(guī)模購(gòu)物中心(購(gòu)物區(qū))逐漸興盛，多中心的城市結(jié)構(gòu)得到發(fā)展。國(guó)所擁有的購(gòu)物中心總數(shù)就多達(dá)43000個(gè)。美國(guó)所擁有的購(gòu)物中心總數(shù)就多達(dá)43000個(gè)。形成這種局面的主要原因在于：專(zhuān)賣(mài)店紛紛進(jìn)入購(gòu)物中心的內(nèi)因；為"吃",大多數(shù)購(gòu)物場(chǎng)所購(gòu)物，包括百貨公司、超市、大賣(mài)場(chǎng)，選擇空間很大。2、生活和消費(fèi)的需要：(三)購(gòu)物中心的作用被零售業(yè)人士稱(chēng)為"流通革命",購(gòu)物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動(dòng)和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對(duì)生產(chǎn)的引導(dǎo)、20世紀(jì)90年代，我國(guó)的香港、臺(tái)灣和東南亞各國(guó)購(gòu)物中心1993年其總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，這個(gè)銷(xiāo)售額在非汽車(chē)相關(guān)商品的銷(xiāo)售額中占了55%,美國(guó)購(gòu)物中心所用員工超過(guò)1000萬(wàn)人，幾乎每11個(gè)工作人口中就有一名是在大型購(gòu)物中心工作。通，從而拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1993年，美國(guó)購(gòu)物中心總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，這個(gè)銷(xiāo)售額在非汽車(chē)相關(guān)商品的銷(xiāo)售額中占了55%,美國(guó)購(gòu)物中心所用員工超過(guò)1000萬(wàn)人，幾乎每11個(gè)工作人口中就形成了一種人口密度很高的地域空間。城市化還造等等，這都是購(gòu)物中心與其它業(yè)態(tài)的區(qū)別。,故購(gòu)物中心的建設(shè)也將對(duì)城市環(huán)購(gòu)物中心推翻了以往由生產(chǎn)者安排的傳統(tǒng)行銷(xiāo)通路，由(一)美國(guó)的購(gòu)物中心保把顧客流量擴(kuò)大到最大程度，中心管理部門(mén)留出公用的區(qū)域(如停車(chē)場(chǎng)和人行道),并根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃，對(duì)商店的門(mén)面和租戶經(jīng)銷(xiāo)的商品作出某些規(guī)定。美國(guó)的購(gòu)物中心通常有2家或2家以上的大的核心商店，以便吸引消費(fèi)者。這美國(guó)購(gòu)物中心至少包括5家商店，大多數(shù)的購(gòu)物中心都有20—50家商店。一般多占全美零售商店銷(xiāo)售額的40%(包括汽車(chē)與汽油的銷(xiāo)售)。有900萬(wàn)以上的人商業(yè)，要以消費(fèi)者為導(dǎo)向?！钡貐^(qū)購(gòu)物中心社區(qū)購(gòu)物中心總占地面積(m2)總營(yíng)業(yè)面積(m2)主要租戶1—2家或更多的百貨商店及超市部門(mén)百貨商店(傳統(tǒng)的或折扣的)、雜貨店或郵購(gòu)商店商店數(shù)目(家)50—150或更多提供最多種類(lèi)商品，在服務(wù)方面能提高顧客的購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)適當(dāng)?shù)纳唐贩N類(lèi)，主要為選購(gòu)商品和方便商品，并結(jié)合服務(wù)對(duì)顧客提供最低限度的商品種類(lèi)，更強(qiáng)調(diào)方便商品和便民服務(wù)最低支持人口(人)100000以上30分鐘以上最多20分鐘不到15分鐘位于中心城市以外，在公路或高速公路主干線旁靠近一個(gè)或更多的居民住宅區(qū)要大道旁設(shè)計(jì)和布局狹長(zhǎng)的一片的比例(%)51955—1991年，美國(guó)有計(jì)劃的購(gòu)物中心幾乎增加了27倍，主要年份的購(gòu)物中心現(xiàn)在購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額約占零售總額的40%。但是，他們正在接近飽和點(diǎn)。每平們正計(jì)劃在中小城市和全國(guó)最快成長(zhǎng)的地區(qū)(如西南)建立36000平方米以?xún)?nèi)的密的歐姆尼中心(0mniCenter),芝加哥的水塔區(qū)，紐約的西特公司中心市場(chǎng)，如人們對(duì)90年代所作的預(yù)測(cè)那樣，那么，這些購(gòu)物中心就會(huì)面臨困難。購(gòu)買(mǎi)者不得不去離家近的商店購(gòu)物。那樣的話，那些為100平方英里居民服務(wù)的大型購(gòu)大了。"但是，不可否認(rèn)，購(gòu)物中心以其品種齊全的商品和服務(wù)以及一次過(guò)購(gòu)物(二)英國(guó)的購(gòu)物中心1947年以后，政府開(kāi)始參與零售業(yè)的活動(dòng)，在土地使用規(guī)劃，零售業(yè)用地的控在40年代，英國(guó)的城市中心和大都市內(nèi)已經(jīng)建立了較完善的購(gòu)物模式，因此中60年代中，零售商們和地方的政府部門(mén)開(kāi)始批評(píng)中央政府過(guò)于重視城市中心區(qū)外購(gòu)物中心的發(fā)展至少比美國(guó)和加拿大落后20年。1965—1980年，英國(guó)建立了424個(gè)購(gòu)物中心，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)600萬(wàn)平方米。平均每個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)面積超過(guò)4650平方米，并都附設(shè)有停車(chē)場(chǎng)設(shè)施。購(gòu)物中1)、超級(jí)商店2)、大型市場(chǎng)3)、地區(qū)購(gòu)物中心7)、購(gòu)物連拱廊70年代中期以來(lái)，英國(guó)的購(gòu)物中心有向城市邊緣地區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)。城市中心零80年代以來(lái)，英國(guó)的政治和社會(huì)生活發(fā)生了一系列重大變化。那種嚴(yán)重依賴(lài)政府行為的英國(guó)社會(huì)逐漸被一種更自由化的社會(huì)所取代，零壓力卻并未減退。80年代，英國(guó)60%以上家庭擁有至少1輛小汽車(chē)。消費(fèi)者的購(gòu)核心的小型城外購(gòu)物中心，在英國(guó)的中心城市零售(三)日本的購(gòu)物中心在經(jīng)歷了10年第二次世界大戰(zhàn)之后的恢復(fù)期后，從1956年開(kāi)始，日本的經(jīng)濟(jì)進(jìn)商店街"。如位于大阪市郊區(qū)的千里購(gòu)物中心個(gè)商業(yè)服務(wù)中心，為附近10—25萬(wàn)居民服務(wù)。文化用品占19.5%,家庭用品占9.4%,食品占1.5%,餐飲業(yè)占19.9%,服務(wù)業(yè)占7.4%,其他類(lèi)占2.6%,使得商品構(gòu)成十分協(xié)調(diào)，同時(shí)也充分供應(yīng)了顧客在日常該中心的200多家專(zhuān)門(mén)店采用的是租斷方式經(jīng)營(yíng)，平均每平方米的月租金約4萬(wàn)日元。另外，在承租之始，每平方米必須先繳約43萬(wàn)元的保證金，10年后再日都按商圈輪流發(fā)送50萬(wàn)份的夾報(bào)廣告，目的是吸引外地來(lái)客及增加該中心的廣告宣傳方法得宜，拉拉普多購(gòu)物中心即便在平常的日子里，每日顧客也有2萬(wàn)左右，遇到星期日則增至10人左右。3、塚新購(gòu)物中心塚新購(gòu)物中心是一個(gè)以“社會(huì)生活園地”為其特色的新西兵庫(kù)縣，占地約7萬(wàn)平方米，由日本西武流通集團(tuán)一手規(guī)劃。塚新購(gòu)物中心是生活園地，曾以"造鎮(zhèn)計(jì)劃"的成功典型而風(fēng)聞全球。街的經(jīng)營(yíng)。250余家的專(zhuān)門(mén)店在西武流通集團(tuán)的統(tǒng)一規(guī)劃250多家專(zhuān)門(mén)店街與餐飲店街大致分為5個(gè)群組：第一群組是以生鮮四品(魚(yú)、肉、蔬菜、水果)為中心的“生鮮館群”。(四)新加坡購(gòu)物中心遠(yuǎn)東組織等),一是管理公司。大型開(kāi)發(fā)商視購(gòu)物中心為一項(xiàng)商業(yè)投資，以租賃行性工作。新加坡去年就有2.6萬(wàn)家企業(yè)倒閉，所以不可不防。對(duì)行政作業(yè)也須包括購(gòu)物中心經(jīng)理1人、不動(dòng)產(chǎn)管理專(zhuān)員1人、專(zhuān)員助理3人、工程師1人、技術(shù)人員1人、停車(chē)場(chǎng)管理3人、商場(chǎng)租賃人員3人等。不動(dòng)產(chǎn)的管理包括人事、4)、在招商條件方面，購(gòu)物中心與承租戶的租約大都以2~3年為主，押金在2~31998年前8個(gè)月，新加坡整體零售業(yè)的收入下降了13%,零售業(yè)來(lái)客數(shù)下降約15%,觀光客在零售業(yè)的消費(fèi)金額下降20%,為80億美元。4)、重視年輕消費(fèi)族群，且其將成為主流。新加坡人口中年輕人占37%,亦即有110萬(wàn)的24歲以下的人。雖然其收入不高，但是其可支配所得卻非常高，所以另外購(gòu)物中心用作廣告和展示的公共空間的面積增加了，大約增加55%,有的購(gòu)物中心總收入的50%來(lái)自廣告及展示空間的增加。其他增加的收入包括停車(chē)場(chǎng)的收費(fèi)，因?yàn)樯虉?chǎng)的顧客流量提高了50%,有的購(gòu)物中心客流每月達(dá)50萬(wàn)人次。(五)東南亞購(gòu)物中心觀念的影響，80年代起大型摩爾購(gòu)物中心在該地區(qū)得以形以購(gòu)物中心必須投入15種以上不同行業(yè)的特性而言，十分符合東南亞經(jīng)濟(jì)高速菲律賓馬尼拉的摩爾有近30家，平均35萬(wàn)人口擁有1家摩爾。新加坡的摩爾有20多家，平均15萬(wàn)人口擁有1家摩爾。2、購(gòu)物中心的特點(diǎn)自營(yíng)比例較高(50%至70%左右),自營(yíng)百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭(全家/全客層),能滿足全家的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式文化、娛集團(tuán)都成功地采用了“連鎖摩爾”的經(jīng)營(yíng)模式。菲律賓的SMSUPERMALL集團(tuán)更擁有20家大型連鎖摩爾SMSUPERMALL,總面積超過(guò)300萬(wàn)平方米.該集團(tuán)曾多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志的"亞洲最佳管理獎(jiǎng)",第二節(jié)中國(guó)零售業(yè)的發(fā)展分析長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料，零售總額近10年來(lái)的大部分年份的費(fèi)者日趨富裕的推動(dòng)，中國(guó)零售市場(chǎng)未來(lái)增長(zhǎng)潛力十分巨大，到2001,整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到57,000億元。這預(yù)示著中國(guó)零售行業(yè)正的“音符”,比如在不適當(dāng)?shù)膮^(qū)域構(gòu)筑毫無(wú)根基的“豪華型地堡”;對(duì)城市中心及區(qū)域性中心商戰(zhàn)重地的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，不自量力的“一哄而上方，并且在今后還將“路漫漫”,但畢竟已讓消費(fèi)者休浴到一絲陽(yáng)光，畢竟已不同于想當(dāng)年"天下烏鴉一般黑"的境況。我國(guó)百貨店尤其是大多國(guó)有大中型百貨店已感到生副總裁瑞.米爾斯先生在我國(guó)各地實(shí)地考察后樂(lè)觀態(tài)度。這位在美國(guó)及其他國(guó)家已負(fù)責(zé)策劃管理過(guò)總數(shù)達(dá)400萬(wàn)平方米以上購(gòu)(一)、購(gòu)物中心在中國(guó)的發(fā)展歷程1、萌芽階段(90年代中期)連鎖商家仍集中在服飾和超市2類(lèi)，其他行業(yè)的連鎖商家都很少。在此情況下，2、初步形成階段(90年代末期)90年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場(chǎng)，大連勝利廣場(chǎng)、新瑪特，上海友誼將形成18萬(wàn)平方米的大型摩爾購(gòu)物中心)、東方廣場(chǎng)的陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，內(nèi)地逐3、加速發(fā)展階段(90年代末——至今)革命，連鎖摩爾購(gòu)物中心也開(kāi)始出現(xiàn)。2002年，隨著上海正大廣場(chǎng)、廈門(mén)"SM城市廣場(chǎng)"、大連和平廣場(chǎng)、寧波天一廣場(chǎng)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、福州元洪城等一武漢廣場(chǎng)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、大連商場(chǎng)集團(tuán)等)、房地產(chǎn)巨頭(大連萬(wàn)達(dá)、中信團(tuán)等)、海外專(zhuān)業(yè)的摩爾開(kāi)發(fā)商(菲律賓SM集團(tuán)、泰國(guó)正大集團(tuán)、印尼三林集團(tuán)、美國(guó)的一些基金協(xié)會(huì)等)乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)(馬來(lái)西亞百盛、臺(tái)灣太平洋、香港新世界百貨，法國(guó)歐尚AUCHAN、臺(tái)灣好又多等)都已開(kāi)始在全國(guó)各大大(20萬(wàn)至60萬(wàn)平方米),走的是美國(guó)摩爾的模式。而上海由于私車(chē)擁有量較級(jí)商圈(如五角場(chǎng)、中山公園等),但規(guī)模較小(10萬(wàn)至20萬(wàn)平方米左右),北京將在5環(huán)路的東西南北建造4個(gè)20萬(wàn)至60萬(wàn)平方米的MALL,這4家MALL市場(chǎng)來(lái)看，在過(guò)去10年中，國(guó)內(nèi)零售業(yè)平均年增長(zhǎng)為9.7%,這在全球都是少有的。2002年全國(guó)商品零售額為28298.4億元，比1990年增長(zhǎng)4.5倍，年平均增長(zhǎng)15.2%。另外，目前國(guó)內(nèi)一些大型百貨店(1萬(wàn)平方米以上)都在發(fā)展娛樂(lè)業(yè)。到2005年取消外商零售企業(yè)進(jìn)入的控股權(quán)限制，在與國(guó)際零售業(yè)巨頭的直接較低，絕大多數(shù)營(yíng)業(yè)面積不足3萬(wàn)平方米，沒(méi)有一家超過(guò)10萬(wàn)平方米，缺乏具有1)、中國(guó)零售商業(yè)呼喚新型商業(yè)業(yè)態(tài)2)、國(guó)外摩爾(購(gòu)物中心)發(fā)展的啟示室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)，商場(chǎng)內(nèi)有800多間商店，150間餐廳及食物館，110間小食檔及19在10萬(wàn)平方米以上。 1)、中國(guó)購(gòu)物中心的商業(yè)模式在美國(guó)，購(gòu)物中心已經(jīng)占有50%以上的零售銷(xiāo)售額，2000年的營(yíng)業(yè)額已達(dá)1200公里范圍內(nèi)的人口數(shù)以千萬(wàn)計(jì)，商業(yè)前景十分誘人。因此必須盡快高標(biāo)準(zhǔn)、2)、給國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心發(fā)展“把脈”要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的策略。國(guó)外一些購(gòu)物中心的前期準(zhǔn)備工4)迎接中國(guó)加入WTO后的挑戰(zhàn)。我國(guó)在與歐盟的世貿(mào)協(xié)議條款談判中，第二章南昌市商業(yè)市場(chǎng)總體分析重要提示——南昌市是富有優(yōu)秀革命傳統(tǒng)的內(nèi)陸城市，城市文化底蘊(yùn)深厚，素以“英雄城”著稱(chēng)。全市共轄五區(qū)(東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區(qū))、四縣(南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣),總面積7402.86平方公里，總?cè)丝?48.85萬(wàn)人，總戶數(shù)119.26萬(wàn)戶，戶均2.99人，人口密度606人/平方公里，其中城區(qū)總面積為617.07平方公里，城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)180.99萬(wàn)。市內(nèi)以平原為主，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、青山湖等眾多湖泊。同時(shí)，南昌正在加快實(shí)施城市發(fā)展戰(zhàn)略，力爭(zhēng)到2005年，城市人口規(guī)模達(dá)到210萬(wàn)左右，中心城區(qū)范圍達(dá)到180平方公里；到2010年，城市人口規(guī)模達(dá)到260-300萬(wàn)，中心城區(qū)范圍達(dá)到260平方公里。南昌歷來(lái)是華東地區(qū)的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運(yùn)相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會(huì)城市。航空昌北機(jī)場(chǎng)距市區(qū)23公里(昌九高速公路經(jīng)過(guò)),每周有近百個(gè)航班抵達(dá)各地，航班主要通達(dá)線路有南昌至北京、福州、廣州、?？?、深圳、廈門(mén)、溫州、西安、上海、香港等25條航線。鐵路京九鐵路與浙贛鐵路在境內(nèi)貫穿交匯，浙贛、湘贛、南潯、贛寧等鐵路主干線縱橫穿越。公路昌九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長(zhǎng)途汽車(chē)線路有省際客車(chē)，通達(dá)廣州、深圳、南京、合肥、義烏等近百個(gè)外省大中城市；省內(nèi)客班車(chē)，通達(dá)江西省內(nèi)各個(gè)大、中、小城市或城鎮(zhèn)。水路沿贛江、撫河、錦江和鄱陽(yáng)湖可到達(dá)長(zhǎng)江各口岸，至九江外運(yùn)港口220公里。南昌市是中國(guó)中部地區(qū)五大中心城市之一，自2001年始，全市上下為實(shí)現(xiàn)把南值以平均11.5%的速率高速增長(zhǎng)，2003年實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值641.02億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值52.82億元，增長(zhǎng)4.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值324.16億元，增長(zhǎng)18.9%;第三產(chǎn)業(yè)增加值264.04億元，增長(zhǎng)13.1%。全市財(cái)政總收入76.47億元，比上年增長(zhǎng)15.5%。南昌市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步攀升。2003年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)201.18億元，占全省五分之一以上，比上年增長(zhǎng)13.1%,在全2003年，全市職工年平均工資10502元，比上年增長(zhǎng)17.5%,其中，在崗職工年平均工資13914元，增長(zhǎng)18.6%。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入7793.16元，比上年增長(zhǎng)11.0%。居民生活水平不斷提高，進(jìn)一步推動(dòng)了南昌市府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加全線貫通(南昌市是京九線上唯一的省會(huì)城市),以及江西省委、省政府和南昌目前，南昌市已擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3萬(wàn)余個(gè)，并擁有百貨大樓、洪城大廈、大眾購(gòu)物中心、麗華購(gòu)物中心等10多家營(yíng)業(yè)面積超萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售額超億元的大型零售福州路等8條市級(jí)品牌特色一條街，成為南昌現(xiàn)代商貿(mào)的亮麗風(fēng)景。地理位置最好的一家。其它均在八一廣場(chǎng)的周邊500米范圍內(nèi)，其中新洪客隆商位于南昌大橋以東、洪城路以南的洪城大市場(chǎng)，成立至今五華大市場(chǎng)是緊鄰洪城大市場(chǎng)西側(cè)市場(chǎng)四路而10萬(wàn)平方米的豪威大市場(chǎng)正在建設(shè)招商中，擬定今年投入使用。經(jīng)營(yíng)面積25萬(wàn)家專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到12余萬(wàn)平方米。同時(shí)，在相距不遠(yuǎn)的司馬廟立3、青云譜片區(qū)青云譜區(qū)全區(qū)共有商品市場(chǎng)16個(gè)，其中肉類(lèi)制品批發(fā)市場(chǎng)、深圳農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)和場(chǎng)位于井岡山大道旁的包佛路上，定位為工業(yè)品市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2004年首期投入使社區(qū)商業(yè)本區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1103個(gè)，新溪橋——包家花園商業(yè)街所在的井岡山大道是青云其他臨街小商店主要沿井岡山大道分布，數(shù)量約300多家，消費(fèi)對(duì)象主要為周邊4、青山湖——京東片區(qū)到空前規(guī)模，2002年至今，已建、在建項(xiàng)目達(dá)21個(gè)之多，吸引了本地及外地家由港商投資的占地25萬(wàn)平方米的江西國(guó)際家居港已成功引進(jìn)了東方家園，預(yù)計(jì)流通巨頭——香江集團(tuán)投資30億全力打造的2000畝“南昌香江家居建材城”。(一)、南昌市商業(yè)歷史回顧雖然以洪城大市場(chǎng)為代表的批發(fā)市場(chǎng)年成交額達(dá)70億元以上，并且成為全國(guó)九年百貨大樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)69.3%,洪城大廈增長(zhǎng)35.2%,業(yè)績(jī)驕人。大型龍頭而且傳統(tǒng)百貨的規(guī)模普遍較大，營(yíng)業(yè)面積都在1.8萬(wàn)平方米以上(百貨大樓3.2萬(wàn)平方米、太平洋百貨近3萬(wàn)平方米),而綜合性超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)等南昌市幾乎所有的百貨商場(chǎng)都采取百貨+超市這種子路和福州路等8條市級(jí)品牌特色街已成為城市現(xiàn)代商貿(mào)形象的亮點(diǎn)。截止2002年底，南昌市總計(jì)興建各類(lèi)市場(chǎng)282個(gè)，年成交金額212.3億元，其果品、生豬、肉食品、水產(chǎn)品、日用品、建材、摩托車(chē)、汽車(chē)配件等10個(gè)年成交額10億元以上，輻射范圍達(dá)全省，在華東地區(qū)或京九經(jīng)濟(jì)帶乃至全國(guó)都有一如太平洋，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較如金童女人街、萬(wàn)壽宮、百匯鞋城、賽博數(shù)碼6、連鎖專(zhuān)賣(mài)(專(zhuān)業(yè))店◆純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該積經(jīng)營(yíng)類(lèi)別經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)公司費(fèi)用收取形口5層百貨樓：家電、食品二樓：百貨四樓；服裝五樓：服裝自開(kāi)業(yè)來(lái)狀況良好百貨大樓下層)百貨地下層：食品樓：食品，日用百貨二樓：家電，箱包四樓：服裝自開(kāi)業(yè)來(lái)狀況良好金陽(yáng)光集團(tuán)中山路7層鞋鞋自開(kāi)業(yè)6年來(lái)狀況良好百信中山路萬(wàn)壽宮對(duì)面600m2左右2層百貨樓；服裝、精品、鞋類(lèi)自開(kāi)業(yè)3年來(lái)來(lái)狀八一大道(原文化宮旁)9.4萬(wàn)m2寫(xiě)字樓30層限公司元/m2寫(xiě)字樓走商鋪5層價(jià)3988元/m2m八一大道(原文化宮內(nèi))下層)樓：服裝、珠寶、首飾、鐘表二、三樓：日用百貨超市四樓：家俱城/電腦廣場(chǎng)(未定)大連萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)最高價(jià)為5100原八一廣場(chǎng)50萬(wàn)m2一條10萬(wàn)平方米精品購(gòu)物街，5000平方米VIP名流休閑恒貿(mào)集團(tuán)中山路177號(hào)8120m2(占地面積)6層(包括地下百貨地下層：食品，日用百貨品二層：服裝電，運(yùn)動(dòng)器材自開(kāi)業(yè)半年來(lái)經(jīng)營(yíng)限公司除品牌家電收萬(wàn)元保證金外它均須交納入的20%收取6層百貨一樓：化妝品，食品自開(kāi)業(yè)來(lái)狀況良二樓：日用百貨四樓：服裝五樓：服裝六樓：家電好定樓：日用百貨，食品二樓：家電自開(kāi)業(yè)四年來(lái)狀4000m2(營(yíng)業(yè)面積)樓：食品，日用百貨二樓：家電、鞋類(lèi)自開(kāi)業(yè)1年來(lái)狀上海華聯(lián)有限公司南昌分公司按營(yíng)業(yè)額的2收取租金樓：精品，服裝，家電品自開(kāi)業(yè)1年來(lái)狀北京華聯(lián)有限公司南昌分公司八一大道括地下百貨百貨樓：化妝品，精品二樓：鞋類(lèi)，箱包三樓：服裝四樓：服裝五樓：服裝自開(kāi)業(yè)5年來(lái)狀江西省富豪大酒店銷(xiāo)售的2-3點(diǎn)取提成。象山南路2層二樓：日用百貨自開(kāi)業(yè)2年來(lái)狀取四層(包括地下百貨樓：化妝品，家電二樓：超市，包三樓：超市四樓：服裝，鞋類(lèi)自開(kāi)業(yè)1年來(lái)狀南昌市百貨大樓股份有限公司除品牌家電外品及服裝，鞋須交納入場(chǎng)費(fèi)價(jià)按營(yíng)業(yè)額的20%提取，有收保證金2層樓：食品二樓：日用百貨自開(kāi)業(yè)四年來(lái)狀限公司南昌分公司0各商場(chǎng)均采用百貨+超市模式，超市一般都設(shè)在商業(yè)價(jià)值較低的位南昌各百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式均為百貨+超市，其中50%的商場(chǎng)設(shè)有兩層自營(yíng)超市，分生鮮和日用品兩類(lèi)(只有萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)是引進(jìn)品牌連鎖超市)。各大商場(chǎng)均設(shè)有地下層(早期建設(shè)的百貨大樓和洪城大廈除外)。其中60%的商服務(wù)，太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)的“快樂(lè)購(gòu)物、休閑購(gòu)物”,南昌 、南昌市商業(yè)發(fā)展需求分析人口增長(zhǎng)40%,(由180萬(wàn)人增到260萬(wàn)—300萬(wàn)，增加70—110萬(wàn)),將為商據(jù)預(yù)測(cè)，2010南昌市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到1800億元，,人均3630美元，南昌市城市居民人均可支配2005年將達(dá)到9600元，,2010年將達(dá)到17500元。東湖區(qū)將培育建設(shè)8條專(zhuān)業(yè)街，西湖區(qū)將培育建設(shè)6條特色街。珠寶、鐘表、服0城東片區(qū)0城南片區(qū)在蓮塘、望城、灣里、樂(lè)化、羅家建設(shè)五個(gè)衛(wèi)星城區(qū)商業(yè)中心。這五個(gè)衛(wèi)星城數(shù)量、店面規(guī)模等方面的準(zhǔn)入限制，都將在未來(lái)3年內(nèi)全部取消。因此一些國(guó)內(nèi)外"巨頭"們紛紛展開(kāi)了“圈地運(yùn)動(dòng)”,南昌作為重要的中部城市，已受到越來(lái)極的拓展，并在2001年至2002年之間陸續(xù)開(kāi)店，而新一佳、上海聯(lián)華、人人樂(lè)面對(duì)國(guó)內(nèi)外商業(yè)企業(yè)競(jìng)相進(jìn)駐，南昌本土的商業(yè)“內(nèi)整外拓”,在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革的同時(shí)，不僅籌資1.5億元改造麗華大廈，打造營(yíng)業(yè)面積4萬(wàn)平方米的特大型商場(chǎng)，而且積極發(fā)展家電網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司，利用 ,又處于中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合點(diǎn)和京九線上唯一的省會(huì)城市，大流通的功另外，通過(guò)國(guó)內(nèi)Shoppingmall的發(fā)展情況不難看出，與南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相經(jīng)初步形成Shoppingmall的生存發(fā)展空間，但是選擇那種模式的Shoppingmall?在什么地方建設(shè)?這將是擺在南昌開(kāi)拓者及零售界人士面前的歷史性課第一節(jié)商圈確定的依據(jù)及意義縱向一條是以：九江-德安-永修-南昌-豐城-樟樹(shù)-新橫向一條是以：萍鄉(xiāng)-宜春-新余-樟樹(shù)-豐城-南昌-進(jìn)賢-東鄉(xiāng)-鷹潭-橫蜂-上饒路交通便利)大約有792.96萬(wàn)人口，人口密度最高的是萍鄉(xiāng)市大約在464人/KM2。一個(gè)地區(qū)的消費(fèi)能力和這個(gè)地區(qū)的城市化水平作為江西省的單核中心城市，南昌一直引領(lǐng)著江西零售業(yè)發(fā)展的龍頭，作為南昌市中心片區(qū)，多少年來(lái)一直是整個(gè)江西高檔消費(fèi)、享受性消費(fèi)的首選區(qū)域。隨著江西省提出的作大作強(qiáng)南昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的提出，南昌的地位得到了前所未有的提升，未來(lái)的南昌將穩(wěn)步進(jìn)入江西省核心消費(fèi)城市階段，南昌的零售業(yè)也將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)市場(chǎng)及消費(fèi)時(shí)尚的前沿。通過(guò)以上各種統(tǒng)計(jì)分析，我們可以看出江西省的日用工業(yè)品批零貿(mào)易業(yè)商圈分布特點(diǎn)如右邊圖中所示，集中在兩個(gè)大的商圈，即以南昌為中心的贛北商圈，和以贛州為中心的贛南商圈。南昌的批零市場(chǎng)的輻射范圍涉及到：北面至九江的部分地區(qū)，西到宜春和新余市較大范圍，東到鷹潭撫洲市，南到吉安市地區(qū)。而萍鄉(xiāng)、上饒、景德鎮(zhèn)等地區(qū)由于交通和地理關(guān)系，基本受外省的商圈輻射影響較大。南昌的總體批零總額為313.83億元，在南昌商圈輻射圈范圍內(nèi)的地市批零貿(mào)易總額加起來(lái)大約為299.26億元。考慮到各種地區(qū)性商品的互補(bǔ)性貿(mào)易差額因素以及價(jià)格因素等原因，可以說(shuō)在商圈貿(mào)易總額上基本可以持平，因此商圈范圍基本成立。(2)汽車(chē)購(gòu)物商圈總額約160億。殊用品(節(jié)日)及大宗貨品，涵蓋南昌整個(gè)城區(qū)，以及南昌縣蓮塘鎮(zhèn)、麻丘鎮(zhèn)、溪霞鎮(zhèn)，非南昌市城區(qū)人口約57.5萬(wàn)，城區(qū)人口181萬(wàn)。該部分消費(fèi)群對(duì)商業(yè)構(gòu)成(%)生活費(fèi)支出食品副食4.81文化教育娛樂(lè)用品4.93備注涂黑部分系與本項(xiàng)目后期工作相關(guān)項(xiàng)目，紅色字體部分表示呈上升趨勢(shì)。外用餐支出明顯增加，支出占食品支出的32.2%。增長(zhǎng)1倍以上?，F(xiàn)代化的通訊服務(wù)已形成巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，涵蓋面逐步擴(kuò)大，對(duì)0構(gòu)成(%)生活費(fèi)支出食品油脂肉禽及其制品蛋類(lèi)6.78奶及奶制品4.99耐用消費(fèi)品文化娛樂(lè)用品教育民以及政府、企業(yè)管理人員。消費(fèi)支出繼續(xù)保持了1小時(shí)商圈的食品及文化娛樂(lè)駕車(chē)購(gòu)物10分鐘商圈涵蓋了洪都大道以西的南昌市城區(qū)大部分面積。摩托車(chē)、10分鐘汽車(chē)購(gòu)物商圈內(nèi)，屬南昌市人口密度最大的區(qū)域，人口總數(shù)超過(guò)110萬(wàn)，約占整個(gè)城市總?cè)丝诘?/3,僅生活必須支出總額高達(dá)56億。一、勝利路步行街區(qū)域商圈：1)、商圈現(xiàn)狀概況：2)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況次之，租金范圍約在230—350元/m2/月之間，而靠疊山路一帶租金在200—320南昌市商貿(mào)委在2002-2010發(fā)展規(guī)劃中，結(jié)合西湖、東湖的發(fā)展建設(shè)設(shè)想，提民德路、勝利路：27、29、205路公交車(chē)中山路、勝利路：2、7路公交車(chē)、旅游精品線巴士疊山路、勝利路：2、7、8、12、20、26路公交車(chē)地方特色餐飲：八味堂、天安食街、四季紅火鍋、公共休閑場(chǎng)所：8處休閑小憩場(chǎng)所(長(zhǎng)椅、花崗巖椅、葡萄藤架)其他：商業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行，診所(2家)要場(chǎng)所積達(dá)到700m2。勝利路與疊山路交匯處的勝利廣場(chǎng)，總建筑面積超過(guò)50000m2,二、八一廣場(chǎng)區(qū)域商圈：1)、商圈現(xiàn)狀概況：230家，其中零售商店約占45%;餐飲娛樂(lè)及服務(wù)業(yè)約30%;其它占25%。2)、網(wǎng)點(diǎn)分布情況3)、租賃情況分析根據(jù)規(guī)劃，在八一廣場(chǎng)周邊將興建1-2家大型綜合性、多功能百貨商廈(購(gòu)物6)、商圈配套設(shè)施狀況：交通賓館、江西飯店、東方賓館、鄱陽(yáng)湖賓館等10余家。7)、發(fā)展趨勢(shì)分析：現(xiàn)建筑面積40000m2的大連萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、江西華特投資的建筑面積96000m2、高128米、連同地下共32層的財(cái)富廣場(chǎng)入駐該地段(裙樓2-4層為新洪客隆買(mǎi)斷經(jīng)營(yíng)),加上原有的百貨大樓、新洪客隆、麗華廣場(chǎng)，使得該區(qū)域成為南昌大“天天平價(jià)”的銷(xiāo)售理念，沃爾瑪也給南昌原有的零售業(yè)態(tài)帶來(lái)了強(qiáng)有力的競(jìng)?cè)⒅猩铰飞倘Γ簽程窖蟀儇?、專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)(金童商廈、百信鞋業(yè)等)、品牌餐飲連鎖店(肯德集團(tuán)在南昌投資的第一家大型百貨商場(chǎng)(目前已歸大洋百貨集團(tuán)旗下)。依靠多以金童商廈(女人街)、百信鞋業(yè)為主的主題商場(chǎng)，分布在中山路商業(yè)街的中后萬(wàn)壽宮小商品批發(fā)市場(chǎng)于1988年開(kāi)業(yè)，內(nèi)部商戶主要以經(jīng)營(yíng)小百貨、服裝、鞋降，該市場(chǎng)管理部門(mén)在今年5月份推出了買(mǎi)斷使用權(quán)的手段，但商戶普遍反映冷進(jìn)駐中山路的國(guó)外知名品牌餐飲連鎖店包括肯德基、麥當(dāng)2)、中山路各路段商鋪分布情況：占到10%以上，已成為全省有名的中高檔品牌特色街。而勝利路口至沿江路段3)、租賃情況分析王廣場(chǎng)均價(jià)為454元每平方米，從地王廣場(chǎng)到太平洋廣場(chǎng)路段由于緊靠百花洲風(fēng)的均價(jià)達(dá)到了660元每平方米。從太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)到萬(wàn)壽宮主要以經(jīng)營(yíng)中低檔次商品的臨街店鋪和主題商場(chǎng)為主，租金均價(jià)為388元每平方米。4)、商圈規(guī)劃與定位：修等均應(yīng)精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)市政府城市總體規(guī)劃中山路(黃慶仁藥?！艘簧虉?chǎng))近現(xiàn)代段傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，應(yīng)采取原貌保護(hù)的方法，延續(xù)其現(xiàn)有街道尺度、建筑外觀風(fēng)格、騎樓等特色。完善道路設(shè)施，加大路網(wǎng)密度理順交通，增加停車(chē)面積。對(duì)勝利路、中子路、民德路、象山路、舟山路等舊城區(qū)主要道路，實(shí)施路面改建，道路部分管線落地及道路環(huán)境的綠化、亮化、美化工程。同時(shí)，對(duì)局部“瓶頸”地段進(jìn)行必要改建。根據(jù)南昌市發(fā)展規(guī)劃及南昌市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，中山路作為南昌市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，建成以大型百貨商廈和品牌專(zhuān)賣(mài)店為主題的時(shí)尚流行購(gòu)物街(服飾為主體)。兩端有南昌百貨大樓和太平洋大型百貨商廈，中間應(yīng)不斷調(diào)整結(jié)構(gòu)成為品牌專(zhuān)賣(mài)店一條街。在條件成熟時(shí)，遷走南昌二中，擴(kuò)大南昌百貨大樓；拆除西湖路口、工藝美術(shù)集團(tuán)等(金帝廣場(chǎng))周邊舊房以及萬(wàn)壽宮市場(chǎng)(臟、亂、差),建成中山路上休閑廣場(chǎng)(或復(fù)建萬(wàn)壽宮)并與東湖、西湖連接形成花園式購(gòu)物環(huán)境。5)、商圈交通狀況：公交線路：1、5、7、旅游精品線，中山路由東(八一廣場(chǎng))至西(勝利南路口處)機(jī)動(dòng)車(chē)單向行使(早上6點(diǎn)一晚上10點(diǎn))。出租車(chē)站點(diǎn)(3個(gè))6)、商圈配套設(shè)施狀況：銀行：農(nóng)行(2)、建設(shè)銀行(1)、招商銀行(1)、中國(guó)銀行(1)、交通銀行(2)、郵政儲(chǔ)蓄(1)、工商銀行(4)南路)、銅鑼灣娛樂(lè)城、福臨門(mén)茶樓、零點(diǎn)咖啡、千僖湖茶園、八一公園、乒乓球館等7)、商圈發(fā)展?jié)摿Φ谒墓?jié)綜合評(píng)述：目前，紅谷灘新區(qū)交通不是很便利，只有204、209兩路公交車(chē)通往市內(nèi)。結(jié)合地形，規(guī)劃“三橫”、"十縱”路網(wǎng)骨架，平均500米有一條橫路與豐和路(1)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)"三橫"即：臨江大道、豐和大道、紅谷大道。(2)道路分級(jí)①主干道48米以上，三條南北向道路為主干道路；臨江大道，城市景觀道路，紅線寬50米；綠線寬80米；紅谷大道，生活性干道，紅線寬50米；綠線寬20-40米；豐和大道，生活性干道，紅線寬65米；綠線寬80-100米；廬山南大道，交通性干道，紅線48米；紅谷三路，交通性干道，紅線50米；紅谷六路，交通性干道，紅線50米；南昌大橋線路，城市快速路，紅線50米。②次干道路一般為30-40米。紅谷二路，紅線寬30米；紅谷四路，紅線寬30米；紅谷五路，紅線寬30米；紅谷七路，紅線寬30米；紅谷八路，紅線寬40米；在局部地段布置了街坊內(nèi)部道路，控制寬度一般為15-20米。(3)交通設(shè)施：在中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃公共停車(chē)場(chǎng)四處，各主要大型公共設(shè)施結(jié)合各處，占地0.5萬(wàn)平方米。(4)橋梁：規(guī)劃預(yù)留紅谷大橋橋位，接紅谷六路。市政府規(guī)劃紅谷灘居住人口達(dá)到40萬(wàn)人，要達(dá)到這個(gè)基數(shù)，紅谷灘的市政配3-5年時(shí)間。第一節(jié)紅谷灘商業(yè)供應(yīng)狀態(tài)分析b)劣勢(shì)(0)機(jī)會(huì)(0)定資產(chǎn)投資總額的比重為50.4%;更新改造投資33.91億元，增長(zhǎng)48.0%,比重為17.9%;房地產(chǎn)投資60.01億元，增長(zhǎng)73.1%,比重為31.7%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資0.15億元，比上年下降24.1%;第二產(chǎn)業(yè)投資45.50億元，比上年增長(zhǎng)89.2%,其中工業(yè)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，完成投資45.15億元，增長(zhǎng)89.2%;第外商及港澳臺(tái)投資25.28億元，比重為13.4%;民間投資75.30億元，比重為南昌迎來(lái)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓是在2001年，2001年國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)問(wèn)世引領(lǐng)南昌寫(xiě)字樓升級(jí)換了解，省城商業(yè)寫(xiě)字樓90年代前多以為客戶提供“毛坯房”為主，90年代后開(kāi)兩年前，南昌的寫(xiě)字樓市場(chǎng)一度"低迷疲軟",當(dāng)年華財(cái)大廈的租價(jià)僅為20元從40多元上漲到68元/平方米，租金的上長(zhǎng)吸引了投資客的目光，這說(shuō)明，通過(guò)綜合業(yè)態(tài)(如公寓與寫(xiě)字樓的搭配等)進(jìn)行資源整合，形成發(fā)展商與客戶最終"雙贏"的局面。財(cái)富廣場(chǎng)提供全天候開(kāi)放服務(wù)，滿足個(gè)性化需求，可預(yù)約專(zhuān)從寫(xiě)字樓分布圖可以看出，目前南昌市寫(xiě)字樓大合一個(gè)公司作為辦公場(chǎng)所；而企業(yè)較多的高新區(qū)和南房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)其次，占21.5%;調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，金融保險(xiǎn)類(lèi)占的比重較低，這主1、樓體結(jié)構(gòu)及特征(外觀):建筑外觀體現(xiàn)出寫(xiě)字樓的檔次。目前市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓玻璃幕墻占1/3,瓷磚占1/2,其他為外墻涂料。立面以玻璃幕墻材質(zhì)的寫(xiě)字樓外觀上凸現(xiàn)時(shí)代感，視覺(jué)所的有8家，大概占1/3?；蛭飿I(yè)咨詢(xún)?nèi)藛T。內(nèi)部配套(空調(diào)、電梯)南昌寫(xiě)字樓設(shè)立中央空調(diào)約占20%,其他品牌占25%,載重1000KG占75%,其他為1250KG、750KG。3、其它相關(guān)配套設(shè)施數(shù)量1.75米/s5132無(wú)無(wú)236210人/800,6人/63064232750/11人，1000/13人32慢3新龍基廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)江蘇康力天津奧的斯一般一般聲音大12米/秒1000/13人1000/15人寫(xiě)字樓名稱(chēng)地王廣場(chǎng)江信國(guó)際大廈新田金世紀(jì)財(cái)富廣場(chǎng)洪城廣場(chǎng)金陽(yáng)光商場(chǎng)強(qiáng)威大廈出版大廈約克無(wú)美國(guó)約克無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)分體空調(diào)分體，飛鹿無(wú)無(wú)無(wú)第四節(jié)南昌寫(xiě)字樓機(jī)遇及風(fēng)險(xiǎn)分析近幾年，伴隨著南昌經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展駛?cè)肟燔?chē)道，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，吸引了國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)紛紛涌進(jìn)。他們的進(jìn)駐對(duì)南昌高檔寫(xiě)字樓的需求與日俱增，需求催生了市場(chǎng)，南昌的寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。相比以往，呈現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)化、商圈化的特點(diǎn)。寫(xiě)字樓機(jī)會(huì)點(diǎn)分析(0:1、現(xiàn)有寫(xiě)字樓總體配套不全，物業(yè)管理都處在低水平階段，一般提供保安、打掃之類(lèi)的最基本服務(wù)，還未出現(xiàn)五A寫(xiě)字樓的存在。12356789出版大廈太平洋商務(wù)廣場(chǎng)金源大廈地王廣場(chǎng)國(guó)恩賓館高新火炬大道老福山立交橋下南京西路277號(hào)洪城路2號(hào)百花洲陽(yáng)明路與勝利路交匯處八一大道92號(hào)勝利路1號(hào)象山北路中山路交叉口北京西路98號(hào)中山路中段站前路23號(hào)建設(shè)西路588號(hào)建筑面積1.32萬(wàn)m29.5萬(wàn)m24萬(wàn)3萬(wàn)售價(jià)/租金20元/m23500元/26元3000元30元/m230~40元/平方米20元/m228元/m25600元均價(jià)28元/m26000元/平米5200元/m2裝修35元/平米未68元/平方米空調(diào)45元/平方米，無(wú)空調(diào)29元/平方米5500-5600元/平5100元/平方米40--50元/平方序號(hào)2356789南京西路277號(hào)洪城路2號(hào)沿江中路19#站前西路89#北京西路98號(hào)省府北路121號(hào)勝利路287號(hào)1.32萬(wàn)m25萬(wàn)m24萬(wàn)20元/m23500元/26元3000元均價(jià)3500元30元/m220元/m228元/m228元/m2裝修35元/平米未裝20元/平米無(wú)空調(diào)29元/平方米40--50元/平方27元/平方米26元/平方米2、在售(預(yù)售)的寫(xiě)字樓一覽表1234567勝利路1號(hào)站前路23號(hào)9.5萬(wàn)m2米5500-5600元/平從市場(chǎng)總體供應(yīng)狀況來(lái)看，見(jiàn)上述表格中的數(shù)據(jù)，市場(chǎng)上已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓總建筑面積約32.56萬(wàn)平米，其中純寫(xiě)字樓約占7萬(wàn)平方米，而在建的純寫(xiě)字樓如財(cái)富廣場(chǎng)、華龍國(guó)際、新田金世紀(jì)、國(guó)恩賓館等總建筑面積約為17.2萬(wàn)平方米。從區(qū)域上看，純寫(xiě)字樓仍多分布在市中心區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、文化的熱點(diǎn)區(qū)域當(dāng)中。二、南昌寫(xiě)字樓需求分析城市中心地段中央商務(wù)區(qū)(CBD)的供應(yīng)量較小，但入駐率高，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有75.6%以上的寫(xiě)字樓消費(fèi)者更多的還是傾向于市中心地段辦公。