房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)費(fèi)項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)費(fèi)項(xiàng)目１、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；

２、規(guī)劃管理費(fèi)；

３、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)；

４、教育費(fèi)附加；

５、城建檔案費(fèi)；

６、墻改基金；

７、白蟻防治費(fèi)；

８、勞保統(tǒng)籌費(fèi)；

９、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)；

１０、建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)；

１１、拆遷管理費(fèi)；

１２、規(guī)劃設(shè)計；

１３、建筑設(shè)計費(fèi)；

１４、審圖費(fèi)；

１５、工程建設(shè)監(jiān)理施工；

１６、工程規(guī)劃定位放線；

１７、住房交易手續(xù)費(fèi)；

１８、房屋所有權(quán)登記費(fèi)；土地契稅4%

市政公用設(shè)施配套費(fèi)20元/平方米

綠化費(fèi)1元/平方米

人防費(fèi)：

防空地下室建設(shè)費(fèi)6.5元/平方米（總建筑面積7000平方米以下的）

防空地下室易地建設(shè)費(fèi)市區(qū)5級按2000元/平方米，6級1800元/平方米，6B按750元/平方米

工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總造價0.6-1.7%

成立項(xiàng)目公司：查名費(fèi)驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資費(fèi)注冊資本200萬元以下1000元，201萬元以上按萬分之二至萬分之六計算

（新辦外資、民資企業(yè)減半收?。?/p>

質(zhì)監(jiān)管理費(fèi)質(zhì)監(jiān)局代碼中心代碼證書費(fèi)（紙質(zhì)）53元/證標(biāo)準(zhǔn)資料費(fèi)40元

代碼證書IC卡副本收費(fèi)（國家推行使用）160元/證

工商管理費(fèi)工商局企業(yè)注冊登記費(fèi)注冊資本1000萬元以下按0.08%計算，1000萬元以上按1000萬元×0.08%+超1000萬元部分×0.04%另外，外商投資企業(yè)需交納預(yù)先申請名稱登記費(fèi)：100元/戶

營業(yè)執(zhí)照副本費(fèi)10元/證

鏡框工本費(fèi)（自愿選擇）20元/證

稅費(fèi)稅務(wù)局稅務(wù)登記證費(fèi)30元/證（國、地稅均為15元）

規(guī)劃局：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基建投資額×4.5%

環(huán)境監(jiān)督管理所：排污費(fèi)建筑施工噪聲超標(biāo)準(zhǔn)排污費(fèi)超標(biāo)值1—12DB，征收額200—1600元/月，13DB以上征收額3200元/月。聲源一個月內(nèi)超標(biāo)不足十五天的（晝或夜）減半征收。

氣象局：防雷設(shè)施費(fèi)新建建筑物防雷設(shè)施分段驗(yàn)收、檢測費(fèi)原標(biāo)準(zhǔn)為每一檢測點(diǎn)90元

市政局：道路占用費(fèi)城市道路臨時占用費(fèi)0.5元/日·平方米（非營業(yè)性）

建設(shè)局：城市建設(shè)費(fèi)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工作量×0.1%（已實(shí)施工程監(jiān)理）

工程定額測定費(fèi)：工程總造價×0.1%

人防辦：人防工程易地建設(shè)費(fèi)（限于向建有辦公樓和住宅樓部分收?。?）、九層以下7000m2以下民用建筑，10元/m2（2）、九層以下7000m2以上，總面積×1000元/m2；（3）、十層以上（含十層），未按規(guī)定修建防空地下室，首層建筑面積×1000元/m2。

征地管理費(fèi)：按征地補(bǔ)償總金額的2.1%

土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪：1000m2以下按100元/宗，每超500m2加收40元，最高不超過4萬元

土地注冊登記證費(fèi)：20元/證

建設(shè)用地批準(zhǔn)書費(fèi)：8元/份房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用。由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

（一）開發(fā)成本共有八項(xiàng)：

1土地使用權(quán)出讓金。

國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

（1）土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

（2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原

用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3.前期工程費(fèi)。

前期工程費(fèi)主要包括：

（1）項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

（2）"三通一平"等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

4.建安工程費(fèi)。

它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。

5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。

6.公共配套設(shè)施費(fèi)。

它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照"建安工程費(fèi)"的估算方法。

7.不可預(yù)見費(fèi)。

它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計算。

8.開發(fā)期間稅費(fèi)。

開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。

（二）開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。

1.管理費(fèi)用。

可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計算。

2.銷售費(fèi)用。

它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：

（1）廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％；

（2）銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1.5％一2％；

（3）其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0.5％一1％。

以上各項(xiàng)合計，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。

3.財務(wù)費(fèi)用。

它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。

（三）投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總

為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。水、電、煤、通訊等單位的配套征詢1、辦理征詢供電條件時，應(yīng)提出書面申請書，申請報告應(yīng)列出用電單位(房產(chǎn)開發(fā)單位)名稱、地址、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、郵政編碼，簡要寫明主要用電設(shè)備、特殊用電要求、預(yù)計用電容量、發(fā)展容量、預(yù)計用電時間等，用戶還應(yīng)提供立項(xiàng)意向有關(guān)文件(復(fù)印件)及1:1000地形圖(二份)一：小區(qū)的主要用電設(shè)備就是電梯+物管用房+社區(qū)用房+路燈+門衛(wèi)，至于住戶的用電一般都按照國家標(biāo)準(zhǔn)，例如120平米的每戶15KW超過120的再加商業(yè)80平米的20KW（好像是的，每個地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣具體的要咨詢當(dāng)?shù)毓╇娋郑?/p>

二：設(shè)計用電量都是在申請臨時用電的時候估算出來的，根據(jù)你小區(qū)多少戶每戶的面積多少，外加小區(qū)設(shè)備用電量自己參照當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)就可以計算出來

三：至于用電時間其他東西供電局都沒有明確要求，除非你是大型的高耗能企業(yè)

四：要提交的平面圖，一般要求平面圖和電子的平面圖，這讓設(shè)計院出一份就好了

五：提交的窗口一般在當(dāng)?shù)厥袇^(qū)的供電局窗口，先到市局的窗口詢問其中需要當(dāng)?shù)胤志峙鷾?zhǔn)蓋章的就去當(dāng)?shù)厣w，蓋好以后一并拿回來交到市局，如果讓當(dāng)?shù)胤志掷U納會拖延時間的

六：如果初次接觸建議從開始申請臨時用電開始就找代理公司，供電局下屬有好多代理公司，他們和供電局的關(guān)系熟幫你辦理起來非?？?，但是要收取一定的費(fèi)用可以侃價的

2、按照項(xiàng)目所在地區(qū)向?qū)?yīng)的上海市自來水有限公司（分浦東、市南、閔行、市北公司）領(lǐng)取“供水前期征詢表”辦理用水征詢。同時附送：項(xiàng)目批文、地區(qū)綜合管線圖、地形圖、總平面圖一：項(xiàng)目批復(fù)大概指發(fā)改委批復(fù)的立項(xiàng)批文如果不清楚就去發(fā)改委窗口詢問這比較簡單

二：區(qū)綜合管線圖是指當(dāng)?shù)氐淖詠硭芫W(wǎng)分布圖，一般到當(dāng)?shù)氐淖詠硭径伎梢源蛴?/p>

如果你要辦理正式用水的時候要通知當(dāng)?shù)氐淖詠硭舅麄儠鶕?jù)你的需要幫你設(shè)計并且施工，自行施工的自來水工程是很難通過驗(yàn)收的，（小區(qū)住房內(nèi)的供水自己可以做）

3、辦理征詢煤氣條件（提出書面申請）。新建住宅周邊有道路管網(wǎng)條件（或已有燃?xì)庖?guī)劃的）均可辦理燃?xì)馍暾?，?/p>