北京煙袋斜街旅游深度開發(fā)規(guī)劃

深度開發(fā)煙袋斜街

及周邊區(qū)域的請示報告1街區(qū)整體開發(fā)鳥瞰圖2一、項目的開發(fā)背景

煙袋斜街歷史悠久，文化遺存豐富，是北京重要的老街區(qū)之一?，F(xiàn)有60家店鋪為自發(fā)型經(jīng)營，呈嚴(yán)重同質(zhì)化的低水平業(yè)態(tài)形式，產(chǎn)品的市場競爭力不強(qiáng)。隨著廣福觀、0.37公頃院落、三角地休閑區(qū)的騰退，臨街店面的修繕，萬年胡同停車場的擴(kuò)建，為整個街區(qū)在硬件設(shè)施方面打下了良好基礎(chǔ)。08年奧運(yùn)會前夕是提升街區(qū)整體業(yè)態(tài)，打造品牌的最佳時期。本著政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，市場運(yùn)作的基本思路，建議煙袋斜街、廣福觀、0.37公頃院落、三角地休閑區(qū)和萬年胡同停車場5個版塊整體深度開發(fā)。3

本次匯報本著政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，市場運(yùn)作的基本思路，就煙袋斜街、廣福觀、0.37公頃院落及周邊地區(qū)的整體開發(fā)進(jìn)行專題匯報。4繼承保護(hù)發(fā)展創(chuàng)新二、項目整體開發(fā)的意義通過考察和論證，我們總結(jié)了以往成功的經(jīng)驗及不足，歸納出了“繼承、保護(hù)、發(fā)展、創(chuàng)新”的八字方針，并制定以下開發(fā)原則。5項目整體開發(fā)的意義以什剎海地區(qū)獨特和厚重的文化底蘊(yùn)為依托，形成獨具特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)。結(jié)合煙袋斜街旅游資源的優(yōu)勢，使產(chǎn)業(yè)街區(qū)與國際市場接軌，不斷提升街區(qū)文化創(chuàng)意的生命力及市場轉(zhuǎn)化能力，嚴(yán)格按市場化運(yùn)作，統(tǒng)一規(guī)劃，整體打造。其意義在于落實市、區(qū)關(guān)于發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的精神，探索傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作模式，促進(jìn)西城區(qū)傳統(tǒng)風(fēng)貌旅游街區(qū)發(fā)展，打造城市名片，成為展示北京2008年人文奧運(yùn)的重要街區(qū)。6整體開發(fā)優(yōu)勢煙袋斜街街區(qū)的整體開發(fā)尤為重要，其優(yōu)勢表現(xiàn)在：（一）有利于產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，有針對性的打造什剎海品牌。（二）降低管理成本，減輕政府負(fù)擔(dān)，確保政府投資回收。（三）服務(wù)于西城區(qū)整體發(fā)展，輻射金融街及德勝高科技園區(qū)等

高端商務(wù)群體。（四）有利于項目的深度和廣度開發(fā)，更好的實現(xiàn)創(chuàng)意聯(lián)動。（五）有利于項目的統(tǒng)一規(guī)劃、管理、分階段實施，保障品牌的市場化運(yùn)作。（六）配合政府組織和完成重大活動（奧運(yùn)接待等）。7三、開發(fā)中重點環(huán)節(jié)的功能定位

我們將街區(qū)整體定位為：“通向世界的文化創(chuàng)意市集”。開發(fā)的重點是將廣福觀作為該區(qū)域標(biāo)識重點打造，意在高起點地發(fā)展適合該區(qū)域的國際化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研發(fā)平臺，并利用其創(chuàng)意價值提升街區(qū)商品的附加價值，同時帶動周邊業(yè)態(tài)的調(diào)整，為此，我們將廣福觀在原有道教文化的基礎(chǔ)上賦予新的內(nèi)涵：8通向世界的文化創(chuàng)意市集9區(qū)域的標(biāo)識--廣福觀

廣：寬廣而豁達(dá)，從北京到世界福：文化傳承和發(fā)展帶來的美及幸福的感受觀：觀古、觀今、觀天下的窗口。10功能定位0.37公頃院落是直接為廣福觀服務(wù)的支撐平臺廣福觀是國內(nèi)外設(shè)計大師的創(chuàng)意之家和國際化成果的展示中心煙袋斜街是創(chuàng)意設(shè)計成果的展示窗口和專賣店萬年胡同停車場、三角地休閑區(qū)作為服務(wù)配套設(shè)施統(tǒng)一完善11廣福觀：國際化的地域文化創(chuàng)意和展示中心

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一是引進(jìn)清華美院等國內(nèi)外機(jī)構(gòu)，開展系列創(chuàng)意設(shè)計活動并落戶廣福觀，利用國內(nèi)外設(shè)計大師的創(chuàng)意水準(zhǔn)和知名度，以強(qiáng)力的磁石效應(yīng)，一方面吸引高端設(shè)計群體關(guān)注老北京文化遺產(chǎn)和什剎海歷史人文，開展國際化的創(chuàng)意設(shè)計活動，將文化遺產(chǎn)通過產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)入煙袋斜街，這些產(chǎn)品將帶有鮮明的國際時尚色彩和什剎海區(qū)域的傳統(tǒng)文化要素，并通過國內(nèi)外游客的旅游購物模式，達(dá)到傳承文化的目的。另一方面，滿足國內(nèi)企業(yè)民族化、國際化產(chǎn)品的設(shè)計需求，提升企業(yè)產(chǎn)品文化品位和市場價值，通過煙袋斜街創(chuàng)意市集走向國際市場。目前已精選云錦、風(fēng)箏哈等國內(nèi)具有一定“造血能力”的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項目，并與清華美院簽定了合作意向書，以該項目為切入點，共同開發(fā)以本地區(qū)文化遺產(chǎn)為背景的旅游消費模式、專賣店合作模式和國際市場營銷模式。二是利用清華美院各相關(guān)系、所的設(shè)計實力，結(jié)合社會資源在在廣福觀進(jìn)行“文化墻”項目設(shè)計，將什剎海歷史變遷和文化精髓用“文化墻”藝術(shù)表現(xiàn)方式再現(xiàn)，在短期內(nèi)就可以實現(xiàn)對該街區(qū)的展示、宣傳功能。廣福觀的功能定位13

0.37公頃院落的功能是直接為廣福觀服務(wù)的支撐平臺，并對外開放。以特色餐飲、特色居住、輔助陳列等形式進(jìn)行有償經(jīng)營。0.37院落的功能定位14

煙袋斜街60家店逐步進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，過渡成為創(chuàng)意設(shè)計成果的展示窗口和專賣店。煙袋斜街店鋪定位15

萬年胡同停車場及三角地休閑區(qū)作為配套服務(wù)設(shè)施統(tǒng)一完善。三角地休閑區(qū)萬年胡同停車場停車場及三角地功能定位16四、項目實施內(nèi)容及步驟項目實施的基本思路：整合優(yōu)勢資源建立產(chǎn)業(yè)鏈，完成項目的整體市場運(yùn)作。工作內(nèi)容主要有四大項即：一、研發(fā)創(chuàng)意平臺落地廣福觀，實現(xiàn)特色創(chuàng)意設(shè)計。二、整合外圍生產(chǎn)加工資源，完成批量生產(chǎn)。三、借助專業(yè)渠道完成街區(qū)和產(chǎn)品的中外宣傳推介。四、控制街區(qū)內(nèi)的銷售窗口，實現(xiàn)營銷目標(biāo)，并達(dá)到非物質(zhì)文化遺產(chǎn)創(chuàng)新性傳承的目的。17

在項目的開發(fā)過程中有二大階段：一是以廣福觀和0.37為主的生存培育的初期階段。二是含蓋煙袋斜街業(yè)態(tài)改良的發(fā)展成熟階段。如這二個階段的目標(biāo)成功實現(xiàn)，則此模式將具備更廣泛的復(fù)制力和影響力。第一階段，是盡快將清華美院引入廣福觀，作為其文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設(shè)計研發(fā)平臺，對其產(chǎn)品的版權(quán)經(jīng)營、新創(chuàng)意產(chǎn)品的展覽展示等聯(lián)合經(jīng)營管理。利用已有的企業(yè)定向合作模式（如清華美院的珠寶首飾研究室、漆器、陶瓷設(shè)計室、云錦的研發(fā)中心等）得到定向企業(yè)在資金、生產(chǎn)加工和銷售渠道上的一定支持，在廣福觀內(nèi)就可以比較快的建立起某種產(chǎn)品的設(shè)計、生產(chǎn)、展示、宣傳、銷售的完整鏈條。進(jìn)而逐步梳理整合出適合下一步推廣實施的各項資源。同時完成0.37的支持平臺打造。第二階段，是在第一階段工作的實施中，開始分階段對煙袋斜街8家典型店鋪實施長期產(chǎn)權(quán)租賃，將廣福觀中的成功模式引入，并作為主力示范店精心打造，帶動整個街區(qū)的業(yè)態(tài)調(diào)整，同時采取直接承租、業(yè)態(tài)引進(jìn)、合作經(jīng)營、幫助指導(dǎo)等方式實現(xiàn)街區(qū)品牌的統(tǒng)一管理，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一營銷，確保街區(qū)的文化特色和什剎海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的有效實施。同時，建議政府拿出專項資金扶持流動業(yè)態(tài)和民俗工藝大師等，提高其自我造血能力。運(yùn)作方式18五、管理方式

項目運(yùn)作管理的基本指導(dǎo)思想是以政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場化運(yùn)作。計劃在這一思想下組建煙袋斜街物業(yè)公司完成項目的運(yùn)作。1、廣福觀的管理方式：物業(yè)公司設(shè)市場營銷部，一方面對設(shè)計研發(fā)機(jī)構(gòu)采取物業(yè)動態(tài)方式租賃管理，一方面參與對創(chuàng)意產(chǎn)品的市場營銷。2、煙袋斜街物業(yè)管理方式：物業(yè)公司設(shè)形象管理部，對商鋪形象、店員服飾、夜間照明、商務(wù)推廣活動、廣告宣傳和流動業(yè)態(tài)實施公益性管理，奧運(yùn)前如期再現(xiàn)明、清風(fēng)貌，恢復(fù)場景意境，確保特色街區(qū)的品牌形象。3、0.37院落的管理方式：對10號、2號院在特色餐飲和特色居住主題定位的基礎(chǔ)上實施租賃經(jīng)營，對8號院作為廣福觀的業(yè)態(tài)延伸，實施專題展示租賃。19六、投資分析（一）項目投資總額：目前區(qū)政府對廣福觀及0.37公頃院落的總投入為1.81億元，其中廣福觀總投入為1.24億元，0.37公頃院落總投入為5700萬元。表一序號項目名稱建筑面積（約）類型合計（萬元）1廣福觀固定資產(chǎn)投資12,400.0020.37公頃院落固定資產(chǎn)投資5,700.00合計18,100.0037號院900平方米51號院1000平方米10號院509.9平方米2號院754.74平方米8號院206平方米20投資分析（二）8家店鋪前期投資預(yù)算：房屋空置半年租金為210萬元，裝修補(bǔ)償款及違約金約為104萬元，不可預(yù)見費用為44萬元，總計為358萬元。（三）收入及利潤估算：整個街區(qū)收入以廣福觀和0.37院落為主體（總面積為3370建筑平米），實現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高額回報,并完成政府的投入回收。煙袋斜街隨著各家店鋪產(chǎn)品附加價值的設(shè)計提高和業(yè)態(tài)的逐步調(diào)整，并納入統(tǒng)一管理后，可形成租賃差額等物業(yè)管理收益，該收益將取之于民用之于民，用于特色街區(qū)的品牌打造、形象推廣、業(yè)態(tài)維護(hù)和旅游活動的補(bǔ)助，實現(xiàn)收支平衡和品牌效應(yīng)。21投資分析

根據(jù)項目的整體開發(fā)計劃,廣福觀的主要經(jīng)營方式為：文化創(chuàng)意產(chǎn)品的會展場地租賃、大師作品拍賣會的場地租賃和作為國際文化設(shè)計創(chuàng)意中心所帶來的收益，如產(chǎn)品的版權(quán)銷售、設(shè)計大師的專題課程培訓(xùn)、國內(nèi)企業(yè)定向設(shè)計服務(wù)、大師作品的國際化推廣營銷、企業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)品新聞發(fā)布會等。

0．37公頃院落作為廣福觀的支持服務(wù)平臺，主要經(jīng)營方式為：特色餐飲是以選擇國際某知名菜系，提供純正高端的餐飲服務(wù)；特色居住是以北京傳統(tǒng)的民居建筑、裝飾形式、生活方式，提供高端的特色居住體驗。22投資分析經(jīng)過經(jīng)濟(jì)測算，保守估計，以上2項的年凈利回報平均為1185萬。

項目經(jīng)營收入預(yù)測表二序號項目盈利方式收入營業(yè)成本稅金及附加經(jīng)營管理成本（按收入的10%）預(yù)計稅前利潤所得稅（25%）凈利1會展場地租賃500.00200.0027.5050.00222.5055.63166.882拍賣場地租賃500.00200.0027.5050.00222.5055.63166.883設(shè)計創(chuàng)意1,000.00400.0055.00100.00445.00111.25333.7540.37特色餐飲1,000.00500.0055.00100.00345.0086.25258.7550.37特色居住1,000.00500.0055.00100.00345.0086.25258.75合計4,000.001800.00220.00400.001，580.00395.001,185.0023投資分析

（三）財務(wù)評價根據(jù)上述整體開發(fā)計劃和財務(wù)分析的結(jié)果，在比較了廣福觀和0.37公頃院落在整體開發(fā)運(yùn)作和單獨出租的經(jīng)濟(jì)回報后，我們發(fā)現(xiàn)，整體開發(fā)在投資回報的時間上要比單獨出租節(jié)約時間大致為5年。同時，整體開發(fā)在項目的操作上可控性強(qiáng)，有利于保障政府投資的回收。在什剎海區(qū)域未來的發(fā)展上，能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分布實施，合理回收。避免商家各自為戰(zhàn)的混亂局面。靜態(tài)投資回收期分析比較表三序號方案投資額（萬元）年平均凈利潤（萬元）靜態(tài)投資回收期（年）1整體開發(fā)18,100.001,185.0015.320.37單獨出租5,700.0028120.33廣福觀單獨出租12,400.0057121.724七、目前工作進(jìn)度及階段安排

（一）2004年開始對煙袋斜街進(jìn)行相關(guān)調(diào)研，進(jìn)行了為期兩年的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究，并于2006年向北京市發(fā)改委和市委宣傳部提交了關(guān)于煙袋斜街文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)實施方案，并申請專項資金和政策支持。25目前工作進(jìn)度及階段安排

（二）根據(jù)目前煙袋斜街業(yè)態(tài)混亂及產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜等不利于業(yè)態(tài)整體調(diào)整和提升的局面，我們與業(yè)主和產(chǎn)權(quán)人廣泛接觸、調(diào)查摸底，并根據(jù)市場的需求，制定了業(yè)態(tài)調(diào)整及招商管理方案。（三）我們走訪了上海金茂大廈—金茂時尚生活中心、新天地、多家跨國專業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計公司，已達(dá)成初步合作意向。26目前工作進(jìn)展

（四）同國內(nèi)外部分知名設(shè)計和創(chuàng)意機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期意向說明和溝通，獲得了積極的回應(yīng)。并同清華美院達(dá)成了初步合作意向，希望在廣福觀及0.37公頃院落落地。27目前