裝修監(jiān)管方案(草稿)

【中央領(lǐng)域】裝修監(jiān)管方案為能有效地監(jiān)管業(yè)主房屋裝修情況，規(guī)范裝修行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域良好秩序及房屋的整體結(jié)構(gòu)和業(yè)主利益，確保房屋的安全使用。現(xiàn)就裝修管理方面提出以下監(jiān)管方案：一、統(tǒng)一思想、標(biāo)準(zhǔn)明確。裝修監(jiān)管是一個漫長持久的過程，是一個群策群力、群防群治的過程，要維護(hù)良好的裝修秩序，需要公司每位成員的共同努力。全體人員必須按公司要求在思想要高度統(tǒng)一、監(jiān)管行為上要標(biāo)準(zhǔn)一致。二、監(jiān)管工作的組織與實(shí)施。（一）裝修監(jiān)管內(nèi)容要齊全、相關(guān)規(guī)定宣傳要及時。應(yīng)針對項目特點(diǎn)，全面考慮業(yè)主裝修可能涉及到的改動情況，結(jié)合有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、房屋銷售合同、業(yè)主規(guī)約等內(nèi)容條款認(rèn)真研究，制定切實(shí)可行的各項裝修預(yù)案。明確各項裝修允許改動標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一要求。同時利用一切有利條件做好宣傳、引導(dǎo)工作。宣傳方式例1：自項目接管后，有關(guān)區(qū)域客服人員應(yīng)完全掌握業(yè)主來往信息。只要業(yè)主到訪，都應(yīng)盡可能地全程陪同，這樣做的好處是一方面讓業(yè)主感受到貼心的物業(yè)服務(wù)，會給業(yè)主留下美好的第一印象，另方面卻可以全程掌控業(yè)主情況，收集業(yè)主裝修信息，對業(yè)主不合理的裝修想法及時加以引導(dǎo)，并積極主動地向業(yè)主宣傳裝修管理有關(guān)規(guī)定，讓業(yè)主更多地了解裝修管理要求，便于其為以后的裝修方案做參考；例2：業(yè)主裝修設(shè)計初期，物業(yè)工作人員在陪同業(yè)主、裝修設(shè)計單位現(xiàn)場看房時，除對業(yè)主進(jìn)行宣傳外，更應(yīng)積極地與裝修設(shè)計單位進(jìn)行有效溝通，以免其誤導(dǎo)業(yè)主制定出不合理的裝修方案。例3：現(xiàn)場張貼公告的方式例4：網(wǎng)上發(fā)布公告的方式。（二）物業(yè)服務(wù)中心與業(yè)主、裝修單位三方的責(zé)、權(quán)、利明確。制定完善的裝修管理規(guī)定，按要求為業(yè)主辦理裝修施工手續(xù)并與業(yè)主、裝修施工單位三方簽訂《裝修服務(wù)協(xié)議》，明確各方責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系。（三）日常管理防范措施1.建立裝修監(jiān)管責(zé)任制，責(zé)任到人。要求每位員工都是一道制止違章裝修的防線，都有責(zé)任對責(zé)任區(qū)內(nèi)的違章行為采取有效措施，制止違章的發(fā)生。處理不了的應(yīng)逐級上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)處理；2.建立日巡查制度?？头枪軉T、工程裝修監(jiān)管人員、安防巡邏人員每天應(yīng)對所屬管理區(qū)域裝修現(xiàn)場及時巡查簽到，在現(xiàn)場簽到記錄本上認(rèn)真記錄每次巡查裝修情況，及時制止違章裝修行為。部門負(fù)責(zé)人定期對裝修區(qū)域全面巡檢，了解裝修施工現(xiàn)場情況，監(jiān)督員工巡查工作落實(shí)情況，及時處理違章、違紀(jì)事件。（四）違章施工的處理流程①任何部門人員發(fā)現(xiàn)業(yè)主裝修初次違章時，應(yīng)及時告知客服部?？头枪軉T應(yīng)會同負(fù)責(zé)裝修監(jiān)管的工程人員了解清楚情況后，向違章戶業(yè)主發(fā)放書面的違章整改通知單（回執(zhí)聯(lián)經(jīng)業(yè)主簽收后歸檔）。同時與業(yè)主進(jìn)行溝通，要求立即整改、恢復(fù)。②如違章業(yè)主不予配合，應(yīng)立即上報各自部門經(jīng)理，由客服部經(jīng)理會同工程部經(jīng)理繼續(xù)與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)。③如業(yè)主仍不配合，應(yīng)上報分管副總經(jīng)理，分管副總經(jīng)理應(yīng)繼續(xù)與業(yè)主溝通并視溝通情況決定：是否安排客服部派發(fā)責(zé)令停工通知，是否安排工程部人員停電、停水，是否安排安防部對違章施工人員清場等。同時分管副總經(jīng)理應(yīng)將處理情況及時上報物業(yè)總經(jīng)理。④此時業(yè)主如同意整改，分管副總經(jīng)理解除所有制裁措施，積極配合業(yè)主整改。如果業(yè)主仍然不配合，強(qiáng)行施工，物業(yè)總經(jīng)理應(yīng)及時啟動有關(guān)突發(fā)事件緊急預(yù)案，并將詳細(xì)情況匯報公司尋求支持。（五）各部門的裝修監(jiān)管工作內(nèi)容①客服部：負(fù)責(zé)裝修管理規(guī)定要求的宣傳、業(yè)主裝修手續(xù)的辦理、違章整改通知的發(fā)放、違章施工責(zé)令停工通知的發(fā)放工作；樓管員：負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場的日常巡查以及業(yè)主初次違章事務(wù)處理時的溝通與協(xié)調(diào)工作；收費(fèi)員：負(fù)責(zé)收取裝修應(yīng)交費(fèi)用。客服部經(jīng)理：負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場的定期抽檢以及違章事物再次處理時的業(yè)主溝通協(xié)調(diào)工作3.外墻面嚴(yán)禁在外墻面上打洞、開鑿、涂料等影響外墻面形象的行為。4.露臺封閉與搭建根據(jù)高層建筑規(guī)定，露臺不得封閉；嚴(yán)禁在屋頂、頂層、商場上等平臺搭建。5.窗玻璃嚴(yán)禁更換不同顏色的外墻窗玻璃；6.裝飾公司及住戶不得在外墻、窗戶等外立面張貼宣傳等性質(zhì)的廣告四、治安安全管理1.裝修人員進(jìn)入小區(qū)須憑出入證，否則須由業(yè)主確認(rèn)、登記后進(jìn)入。各施工隊必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用“三無”人員，人員進(jìn)入小區(qū)后不能到處亂走。2.裝修人員夜間不能留宿，按規(guī)定時間離開小區(qū)。3.裝修人員帶出小區(qū)物品須有業(yè)主確認(rèn)單，并經(jīng)進(jìn)出物品登記后方可放行。4.嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)打架斗毆、賭博等違法亂紀(jì)事件。5.在裝修施工中施工人員不得在其他戶門前休息、逗留和任何騷擾其他住戶；6.裝修施工工人不能擅自進(jìn)入地下室和天臺，不得在天臺或公共場所加工作業(yè)或晾曬衣物；五、消防安全管理1.嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)使用明火（包括吸煙、使用電爐），若因裝修需要使用明火必須向物業(yè)服務(wù)中心申請（包括使用電焊機(jī)）。2.嚴(yán)禁裝修人員留宿，每天清場后在確保安全情況下方可離開。3.裝修現(xiàn)場必須配備滅火器（可向物業(yè)服務(wù)中心租用）。4.施工現(xiàn)場不得做飯，施工人員不得在現(xiàn)場吸煙；六、裝修時間管理如需延長施工時間的必須向物業(yè)服務(wù)中心申請。2.夜間超過裝修時間，安防人員應(yīng)對裝修人員清場。七、裝修運(yùn)輸和垃圾處理1.裝修期間所有垃圾及費(fèi)料等物料都應(yīng)存放在業(yè)主房間內(nèi)，不得堆放到通道或其他公共區(qū)域2.裝修垃圾必須袋裝后統(tǒng)一通過貨梯運(yùn)送到物業(yè)公司所指定的地方。3.所有裝修材料只能從地下室運(yùn)入。大件物品不能使用電梯進(jìn)行運(yùn)輸?shù)模瑧?yīng)在地下室指定地方進(jìn)行分割后運(yùn)輸。電梯進(jìn)料必須進(jìn)行包裝以防止污染；不準(zhǔn)超載、運(yùn)送過長的物品。使用電梯上下料時需正確使用電梯，一人按住開關(guān)電鈕，不得用雜物擋住電梯門或用雜物塞住電梯門。4.施工車輛不準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)環(huán)道，須統(tǒng)一停放于物業(yè)公司指定的臨時停車處并自覺擺放整齊；裝修進(jìn)料車輛不準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，可以利用板車運(yùn)進(jìn)施工現(xiàn)場；八、裝修巡查工作注意事項1、進(jìn)戶后先檢查裝修許可證和施工人員出入證，發(fā)現(xiàn)沒有裝修許可證的馬上責(zé)令其停工并將施工人員請出小區(qū)再通知業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心辦理裝修手續(xù)后方可施工；2、沒有出入證或出入證所填裝修戶號不對照的立即將人員請出小區(qū)，并告知負(fù)責(zé)人到物業(yè)服務(wù)中心辦理該戶的出入證，否則不得施工。3、裝修施工方需按照業(yè)主所申請的裝修項目進(jìn)行裝修，對于不經(jīng)批準(zhǔn)私自改變房屋結(jié)構(gòu)及用途，按要求恢復(fù)原樣并扣除押金等費(fèi)用。如：（陽臺雨水管改為洗衣機(jī)下水管等）4、對照裝修戶房屋變更單，禁止改動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，禁止在房間內(nèi)加承重墻或承重分隔層及在梁、板、墻等承重部分切槽打孔；不得改變外墻（包括陽臺、露臺外墻）立面效果，不得安裝外置式防盜網(wǎng)及改變外墻顏色；不得在外墻上安裝鐵架、籠子等附加物。5、禁止改動現(xiàn)有門窗、陽臺；禁止業(yè)主在陽臺、露臺上搭建構(gòu)筑物或砌水池、隨意粘貼窗花等，禁止改變陽臺欄桿外部顏色。6、裝修時須預(yù)留出安裝紗扇的位置。禁止直接在室內(nèi)地面拌灰，以防樓板滲水；7、禁止未按物業(yè)服務(wù)中心規(guī)定方案在外墻或房屋承重部分打孔；8、安裝空調(diào)必須按物業(yè)服務(wù)中心規(guī)定的固定位置安裝；9、禁止安裝太陽能熱水器；10、室內(nèi)不得集中堆放建筑裝飾材料，以避免樓板超出設(shè)計負(fù)重能力。九、衛(wèi)生間、廚房防水及給排水的裝修檢查1、衛(wèi)生間、廚房裝修時，應(yīng)注意按照先施工地面，再施工墻面，以保護(hù)地面防水層；2、暗埋管道的鋪設(shè)嚴(yán)禁破壞防水層（平面、立面）如因剔槽而引發(fā)的漏水問題，由業(yè)主自行承擔(dān)，建議鋪裝前將衛(wèi)生間地面再做一次防水處理并做閉水檢驗；3、衛(wèi)生間、廚房吊頂施工時要預(yù)留適當(dāng)?shù)臋z修位置，如因未留或留位不當(dāng)而造成的無法維修等問題，由業(yè)主承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；4、衛(wèi)生間、廚房下水主立管嚴(yán)禁依附重物和撞擊，以免造成下水管與樓面的接縫開裂；5、暗埋管應(yīng)保證接頭完好，如發(fā)生接頭處滲漏，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；6、衛(wèi)生間、廚房抽風(fēng)口及煙道孔是按照國家標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格設(shè)計、安裝的，建議業(yè)主不要隨意改動，如因改動而造成的倒煙、串味等問題，其責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)；7、水表、供暖閥門、上、下水管閥門、管道檢查口、排污口裝飾時要預(yù)留適當(dāng)?shù)臋z修位置，否則在發(fā)生上、下水問題需要檢修時，將會破壞室內(nèi)裝修。（未留檢查位置而造成的損失由裝修人自己承擔(dān)）；8、衛(wèi)生間、廚房下水位置禁止改動；9、上水管線室內(nèi)總閥以前不得改動，閥門以后可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行改動（上水管線為墻體暗埋），改動部分出現(xiàn)漏水現(xiàn)象由業(yè)主自負(fù)，下水管嚴(yán)禁改動。十、電、暖、天然氣設(shè)施工監(jiān)管1、對于電路系統(tǒng)，業(yè)主必須考慮額定功率，不得超負(fù)荷用電，改動、增加線路應(yīng)符合國家規(guī)范（如果超定額用電而造成線路等安全問題由業(yè)主承擔(dān)）。若裝修切槽走線造成的墻體裂縫、空鼓問題，其責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)；2、電動工具接地、漏電保護(hù)要符合國家規(guī)定，以防人員觸電及電源頻繁跳閘；3、改造電源線路時，一定要套加阻燃管；4、所有電路分線盒需用可拆卸蓋板封閉，不得用水泥等固態(tài)材料封閉，以方便以后的檢修工作；5、地面裝飾時注意不要強(qiáng)力敲打；以免破壞供暖管網(wǎng)；如對供暖管網(wǎng)造成破壞引起暖氣管道出現(xiàn)不通、滲漏等一切不良后果由業(yè)主全部責(zé)任。如果造成相毗鄰房屋的損失，業(yè)主和裝修單位負(fù)全責(zé)。10、天然氣熱水器排氣口（孔徑不得大110MM）、衛(wèi)生間排氣口位置必須事先與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系，按指定位置打孔；熱水器強(qiáng)排煙管道嚴(yán)禁放入煙道，以免造成安全事故。11、任何個人和裝修單位在裝修過程中不得拆裝、變動室內(nèi)天然氣系統(tǒng)的任何部位。12、對天然氣管線禁止擅自改動，若必要改動時，需向天然氣公司申請，并經(jīng)書面認(rèn)可批準(zhǔn)后，由天然氣公司施工，否則后果自負(fù)。十一、弱電系統(tǒng)施工監(jiān)管1、對講、有線電視插孔、電話插孔、寬帶接口不得私自改移位置。如必須改移時，須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心認(rèn)可及與專業(yè)施工隊伍聯(lián)系改動，以免由此而造成信號不暢等問題的產(chǎn)生（裝修時注意保護(hù)墻體暗埋管線）。2、提醒業(yè)主或施工方提供成品保護(hù)，對智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線、各類器件以及門磁、窗磁、緊急求助按鈕、對講話機(jī)、智能終端，住戶不得私自更改其位置，分線盒嚴(yán)禁封閉。否則，因此造成的損壞的修復(fù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)（裝修時注意保護(hù)墻體暗埋管線）。十二、對裝修施工管理頻次及處罰1、物業(yè)管理員應(yīng)監(jiān)督裝修施工人員在指定現(xiàn)場作業(yè)，按規(guī)定進(jìn)行裝修操作，同時防止施工人員破壞公用設(shè)施、設(shè)備，對施工現(xiàn)場的消防狀況進(jìn)行監(jiān)督和宣傳；2、認(rèn)真填寫《裝修巡查記錄表》，如裝修人員有違紀(jì)現(xiàn)象，要求責(zé)任人或業(yè)主在記錄上簽字認(rèn)可，并要求限期整改；3、在巡查的過程中，視情況調(diào)整巡查頻次。裝修戶在做水電路改造時，每天巡查一次；裝修戶在做木工及粉墻時，可每三天巡查一次；裝修戶在貼磚及鋪木地板時，需每天巡查一次；裝修戶在施工安裝部分時（燃?xì)鉄崴靼惭b、空調(diào)安裝、潔具安裝等），需當(dāng)時安裝當(dāng)時巡查；4、在巡查過程中發(fā)現(xiàn)的問題在《裝修監(jiān)管記錄表》中進(jìn)行記錄。如發(fā)現(xiàn)不合格，則當(dāng)場指出需如何整改，簽發(fā)《整改通知書》一式兩份，并存入業(yè)主檔案，限期整改直到合格。5、此外，任何違章工程必須盡快記錄或拍照存檔，及時上報以便進(jìn)一步行動，保留必要的有效證據(jù)。6、對裝修單位違反裝修期間的監(jiān)督管理違規(guī)裝修的，根據(jù)其情節(jié)給予裝修單位相應(yīng)的處罰。目標(biāo)類別內(nèi)容說明外立面1.隨意設(shè)臵戶外廣告；2.隨意幕墻玻璃內(nèi)粘貼廣告；3.平臺上搭建。7、隨意外墻面亂扯電線。4.安裝其它顏色的幕墻玻璃或窗玻璃。5.其它嚴(yán)重影響小區(qū)整體形象的行為。此類裝修行為是無法通過其他手段進(jìn)行彌補(bǔ)的，因此為絕對禁止行為，一旦發(fā)生，項目經(jīng)理將一票否決，取消當(dāng)年所有獎勵。設(shè)備設(shè)施維護(hù)1.因管理原因造成消防系統(tǒng)全部或部分癱瘓。2.不按規(guī)定安裝中央空調(diào)末端設(shè)備，致使無法計量。3.有被分割、改建、封堵公共部位現(xiàn)象。4.野蠻施工致使結(jié)構(gòu)受損（如梁上打洞）。5.有無監(jiān)管的用電、用水、用火現(xiàn)象。6.對大廳、走廊地面造成無可挽回的創(chuàng)傷。7.其它設(shè)備設(shè)施損傷，造成無法恢復(fù)或巨大經(jīng)濟(jì)損失的行為。內(nèi)立面1.單位銘牌、內(nèi)走廊廣告隨意設(shè)臵。2.店面招牌不統(tǒng)一、影響觀瞻。3.公共平頂大面積進(jìn)水或破碎。4.改裝單位門面（或店面）致使形象突兀不協(xié)調(diào)。5.其它因管理原因，造成無法恢復(fù)或巨大經(jīng)濟(jì)損失的內(nèi)立面損傷行為。責(zé)任事故1.消防火災(zāi)。2.大面積漏水。3.人員死亡（電死、撞死、毆死等）。4.坍塌事故。5.重大交通事故。6.重大財產(chǎn)被盜。7.無人跳樓自殺。8.發(fā)生嚴(yán)重社會影響的，嚴(yán)重?fù)p壞公司和小區(qū)形象的事件。隱患遺留因管理原因造成：1.排氣（煙）相互影響。2.管道嚴(yán)重堵塞。3.公共檢修孔封堵。4.用電超負(fù)荷。5.其它給日后管理造成很大困難或損失的遺留隱患。目標(biāo)類別內(nèi)容說明外立面1.若是白玻璃窗簾布顏色非常不統(tǒng)一（指九層以下）。2.窗內(nèi)安裝防盜網(wǎng)。3.公共平臺上種植花木。4.隱蔽位臵安裝內(nèi)裝防盜網(wǎng)。5.店面商家由內(nèi)至外在門面玻璃上張貼廣告等。6.高層辦公利用夜間在室內(nèi)制作霓虹燈廣告。7.娛樂休閑場所不按規(guī)定擅自制作霓虹燈廣告此類裝修行為可以通過其它手段進(jìn)行彌補(bǔ)或影響不大，但發(fā)生后酌情對項目經(jīng)理的獎金進(jìn)行考核。設(shè)備設(shè)施維護(hù)1.梁、柱、樓板上開槽大眼。2.屋面安裝太陽能。3.天花板、墻面、電梯四壁造成損傷。4.有較少不按規(guī)定數(shù)量配臵消防煙感噴淋探頭。5.不按規(guī)定對平頂內(nèi)的各種線路穿管保護(hù)。6.擅自私拉私接線路。