【6周年】2010年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》命題預(yù)測(cè)試題(2)-中大網(wǎng)校

【6周年】2010年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》命題預(yù)測(cè)試題（2）總分：120分及格：72分考試時(shí)間：150分一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)(1)（）資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。(2)某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為（）萬(wàn)元。(3)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（）模式。(4)下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于消費(fèi)者心理因素的是（）。(2008年試題)(5)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈（）波動(dòng)趨勢(shì)。(6)下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是（）。(7)某城市規(guī)劃將一個(gè)污染嚴(yán)重的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會(huì)減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資（）的特性。(8)投資組合是（）的一個(gè)有效措施。(9)對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱(chēng)為（）。(2009年試題)(10)有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。(11)在房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上普遍存在著“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購(gòu)買(mǎi)行為的主要因素是（）。(2008年試題)(12)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的（）。(13)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于（）。(14)關(guān)于融資成本，下列說(shuō)法不正確的是（）(15)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本為80000萬(wàn)元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用為8000萬(wàn)元，建設(shè)周期為3年，利潤(rùn)總額為25000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是（）。(16)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售量預(yù)測(cè)中，引用越來(lái)越近期的銷(xiāo)售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷(xiāo)售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是（）。(17)物業(yè)出租過(guò)程中的租金一般是指（）的租金。(18)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3、4年，其目標(biāo)收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為120、150萬(wàn)元，對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬(wàn)元。(19)某市2008年存量商品住宅的吸納率為50％，該市同期存量商品住宅的吸納周期是。(2009年試題)(20)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。(21)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m<SUP>2</SUP>，擬投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬(wàn)元，單位建筑面積的可變成本為2000影m<SUP>2</SUP>，建成后銷(xiāo)售收入為10000萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得盈虧平衡時(shí)的容積率至少是（）。(22)下列融資渠道中，屬于公眾市場(chǎng)債務(wù)融資形式的是（）。(23)某承租人的基礎(chǔ)租金為10萬(wàn)元／月，如果營(yíng)業(yè)額的5％作為百分比租金(月租金超出300萬(wàn)元以外的部分收取超額租金)，該承租人在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為400萬(wàn)元，該月應(yīng)繳納的租金總額為（）萬(wàn)元。(24)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由。(2009年試題)(25)已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷(xiāo)售收入為700萬(wàn)元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（）萬(wàn)元。(26)（）指標(biāo)屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。(27)某置業(yè)投資者以9000元／m<SUP>2</SUP>的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了300m<SUP>2</SUP>的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的30％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為12年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)等共50萬(wàn)元，則其償債備付率是（）。(28)房地產(chǎn)的投資對(duì)象包括（）。(29)（）是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對(duì)象，要受政府的指導(dǎo)。(30)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占（）的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入越低。(31)香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議規(guī)定，在內(nèi)地的投資不能超過(guò)其全部投資的10％，這是基于（）的考慮結(jié)果。(32)某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了50萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為9％，期限為15年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0．5％，則購(gòu)房者的首次還款額是（）元。(33)由于人口的不斷增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈（）的趨勢(shì)。(34)某寫(xiě)字樓的建筑面積為8萬(wàn)m2，可出租面積系數(shù)為80％，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫(xiě)字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬(wàn)m<SUP>2</SUP>。(35)建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或（）。二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)(1)下列屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容的是（）。(2)現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的核心可以稱(chēng)為STP營(yíng)銷(xiāo)，指（）。(3)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法主要有（）。(4)下列房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（）。(5)現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)?零”是（）。(6)建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括（）。(7)下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（）。(8)在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有（）。(2006年試題)(9)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有（）等方面的知識(shí)。(10)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段主要針對(duì)以（）方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。(11)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)中，二級(jí)市場(chǎng)是指（)。(12)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開(kāi)發(fā)商（）。(2009年試題){(13)根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為分為（）。(14)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即（）。(15)下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有（）。三、判斷題(共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用(1)按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)和二級(jí)房屋市場(chǎng)。（）(2)資本金利潤(rùn)率是年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。（）(3)當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般不宜采用凈現(xiàn)值法和差額投資內(nèi)部收益率法進(jìn)行比選。（）(4)空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置率降低，會(huì)使有效毛租金收入提高。（）(5)人們可以運(yùn)用影響顧客需求和欲望的某些因素作為細(xì)分依據(jù)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，細(xì)分依據(jù)也可稱(chēng)為細(xì)分變量或細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。（）(6)可行性研究的根本目的是為項(xiàng)目決策提供依據(jù)；減少或避免項(xiàng)目的失??；提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。（）(7)中低價(jià)位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，其銷(xiāo)售周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售周期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅項(xiàng)目。（）(8)市場(chǎng)潛量是在特定的環(huán)境下，隨著行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的無(wú)限增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求所能達(dá)到的極限。（）(9)可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個(gè)工作階段，每階段的內(nèi)容逐步由淺到深。（）(10)如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常用定量的方法估計(jì)未來(lái)投資收益。（）(11)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或單體工程，其竣工驗(yàn)收的依據(jù)是：經(jīng)過(guò)審批的項(xiàng)目建議書(shū)、年度開(kāi)工計(jì)劃、施工圖紙和說(shuō)明文件、施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。（）(12)根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金公司等類(lèi)型，股份有限公司的融資能力有限，而房地產(chǎn)投資信托基金公司和有限責(zé)任合伙企業(yè)的融資能力較強(qiáng)。（）(13)隨行就市定價(jià)法是開(kāi)發(fā)商最基本的定價(jià)方法。（）(14)當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行的貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益率就小于全投資的內(nèi)部收益率。（）(15)王某申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，貸款行對(duì)其還款能力進(jìn)行了考核。王某家庭月均收入6000元，月還款額為2000元，月物業(yè)管理費(fèi)支出300元，王某還需每月償付車(chē)貸500元，則王某還款能力符合要求。（）四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分)(1)某投資者以400萬(wàn)元購(gòu)入一寫(xiě)字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營(yíng)，已知該投資者的目標(biāo)收益率為18％，預(yù)計(jì)未來(lái)20年內(nèi)的年租金上漲率為5％，問(wèn)該寫(xiě)字樓于第8年的凈租金收入為多少時(shí)，方能滿(mǎn)足投資者收益目標(biāo)的要求?(2)某家庭購(gòu)買(mǎi)一套住宅，單價(jià)為3000元／m2，該家庭月收入6000元，其中30％可用來(lái)支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款利率為6％，抵押貸款價(jià)值比例最大為80％，問(wèn)根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購(gòu)買(mǎi)多大的住宅?答案和解析一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)(1):B(2):C(3):D(4):B(5):D(6):D解析法主要用于解決一些簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，比如只有一個(gè)或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于2～3個(gè)變量的情況；當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，就需要采用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。(7):D(8):D(9):B(10):B(11):D(12):B(13):A(14):D資金籌集費(fèi)包括承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等，資金占用費(fèi)是指利息。(15):C投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)／項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本=25000／80000=31.25％。(16):B(17):C(18):CAW.=120×12％／[(1—1+12％)-3]萬(wàn)元=49.96萬(wàn)元AWE=150×12％／[(1—1+12％)-4]萬(wàn)元=49.39萬(wàn)元，取等額年值大的方案為優(yōu)。(19):D吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)，1/50％年=2年。(20):B(21):C10000=6000+2000×建筑面積，得建筑面積=20000m<SUP>2</SUP>，則容積率=427．95／235=0．40(22):B(23):C(24):C(25):B總額=700×5%×(1+7%+3%)萬(wàn)元=38．5萬(wàn)元。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是以苞業(yè)稅為基數(shù)的。(26):D速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)，該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)；資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能的指標(biāo)，屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。(27):B(28):B(29):B(30):A(31):D(32):C用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式計(jì)算。(33):A(34):A出租單元內(nèi)建筑面積=可出租面積一分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=(8×80％－8×15％)萬(wàn)m<SUP>2</SUP>=5．2萬(wàn)m<SUP>2</SUP>。(35):B二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)(1):A,C,D,E(2):B,C,D(3):A,B,C(4):A,B,C,E(5):A,C,E(6):A,B,C,E(7):B,C(8):B,C,D(9):A,B,C,D(10):A,B(11):A,E(12):A,B,C(13):A,B,C,D(14):A,B,C(15):A,B,C,E三、判斷題(共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用(1):1(2):1(3):1(4):1(5):1(6):0可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。(7):0(8):1市場(chǎng)潛量是在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用超過(guò)一定水平之后，就不再刺激需求了，此時(shí)市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱(chēng)為市場(chǎng)潛量。(9):1(10):0如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常用定性的方法估計(jì)未來(lái)投資收益。(11):0(12):0根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金公司等類(lèi)型，有限責(zé)任合伙企業(yè)主要通過(guò)出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金，出售量有限，融資能力也有限。股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金則主要通過(guò)在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票融通權(quán)益資金，融資能力較強(qiáng)。(13):1成本加成定價(jià)法是開(kāi)發(fā)商最基本的定價(jià)方法。(14):0(15):1房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)