南京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企劃簡(jiǎn)報(bào)

南京***項(xiàng)目企劃簡(jiǎn)報(bào)市場(chǎng)篇項(xiàng)目定位成功的關(guān)鍵因素

分析市場(chǎng)知己知彼百戰(zhàn)百勝實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大利潤(rùn)掌控市場(chǎng)出奇制勝獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷天時(shí)

商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)

商品房平均價(jià)格(元/㎡)

地利

市場(chǎng)現(xiàn)狀

價(jià)格——東富西貴，南高北低

開(kāi)發(fā)狀況——東平穩(wěn)、西密集、南規(guī)模、北零星

市場(chǎng)處于良性發(fā)展階段

價(jià)格走勢(shì)

2400-25002800-31003200-33002001年初

2002年初

2003年初

面積

房型面積（m2)戶(hù)數(shù)（戶(hù)）比例（%）2R70-8016264483281-9048291-10028815101-11014673R100-1101811312964111-12070934121-13060313115011464R180-190323222復(fù)式170-18030471.22180以上170.8合計(jì)2035100總價(jià)

總價(jià)（萬(wàn)/套）2R3R4R復(fù)式合計(jì)戶(hù)數(shù)（戶(hù)）比例（%）戶(hù)數(shù)（戶(hù)）比例（%）戶(hù)數(shù)（戶(hù)）比例（%）戶(hù)數(shù)（戶(hù)）比例（%）戶(hù)數(shù)（戶(hù)）比例（%）25-303911910955002431-352431318994322236-40101592296023041-45308153081546-501146114650萬(wàn)以上321472793合計(jì)644331312643214722035100人和

早期居住區(qū)域觀(guān)念

當(dāng)前居住區(qū)域觀(guān)念

中心區(qū)人

城市發(fā)展

中心區(qū)人

人

人

人

人

人

人

地段早期:鼓樓、玄武、白下近期：城市外圍化面積100—110㎡精簡(jiǎn)小三房?jī)r(jià)格3000—4000元/㎡成為市場(chǎng)需求主力配套學(xué)校、醫(yī)院有一定需求付款方式貸款消費(fèi)已深入人心定位總精神

城南“高品質(zhì)、經(jīng)濟(jì)型、精致化”休閑生活社區(qū)

新居時(shí)代

引導(dǎo)城南居民進(jìn)行一場(chǎng)追求生活品位的購(gòu)房革命提前實(shí)現(xiàn)中產(chǎn)階級(jí)城市族群對(duì)生活品位的追求夢(mèng)想

客源族群定位

中產(chǎn)及略下城市階級(jí)生活基本滿(mǎn)足，購(gòu)買(mǎi)能力有限，追求現(xiàn)代時(shí)尚的生活空間。定位獎(jiǎng)理念概念郊上改變裳城南世早期榮“臟石、亂灘、差兵”的爆城市萌概念翅，提出犯——教“新飼南京級(jí)、新寄城南求、新睜秦虹旺”新齒居理板念客觀(guān)運(yùn)上尊重跌區(qū)域鉗的客搶觀(guān)實(shí)良際—汪—中頌低階盒層區(qū)益域?qū)嶋H亦上真正械為城康南人長(zhǎng)民打票造一思座能痕提高岸生活妥品位鬧，滿(mǎn)足您城南圣人民拐購(gòu)買(mǎi)開(kāi)能力爛的精劈燕品型紅居住離社區(qū)市場(chǎng)撓主題蔥定位經(jīng)濟(jì)田型、谷精致則型生治活社降區(qū)面積膚配比嚴(yán)定位戶(hù)型面積比例2R75-9030%3R95-10540%110-12020%4R130-1406%復(fù)式150-1704%客源穿定位規(guī)劃嫌篇企劃息篇企劃料推廣征目標(biāo)5公里盤(pán)內(nèi)精篩品效手應(yīng)與眾收不同佛新風(fēng)孤格產(chǎn)品取即是暑英雄廣告洲總精摟神優(yōu)雅穗氣質(zhì)寫(xiě)，經(jīng)傅典品睡質(zhì)——擇秦尋虹地暖區(qū)渴聚望已搶久的帝精致叛住宅憂(yōu)和舒匙適生脫活廣告喝攻擊拌策略第一臉階段閉：引截導(dǎo)期塑造致樓盤(pán)扇整體溪?dú)鈩?shì)炎、迅丸速提好升產(chǎn)身品知溜名度第二案階段梳：公遭開(kāi)期公開(kāi)萍亮相減，引罰爆市五場(chǎng)購(gòu)刃買(mǎi)，升將銷(xiāo)追售推荷向高瓦潮第三此階段茅：強(qiáng)扁銷(xiāo)期通過(guò)簡(jiǎn)媒體晴發(fā)布裙，形賞成足騾夠的筋現(xiàn)場(chǎng)豈人氣案名拍建議南駕晶優(yōu)雅誕氣質(zhì)麻，經(jīng)穿典品薪質(zhì)牧E華LE掙GA農(nóng)NT跌L碌IF育E一、制“南習(xí)晶”店為“條南京英”諧池音，刑感覺(jué)短獨(dú)特啟、記偵憶深談刻二、鵲“南姓晶”極的持日續(xù)性疾企劃西效應(yīng)三、趴精致挺型社捉區(qū)，批迎合嘩市場(chǎng)逝需求四、暴具品蹈質(zhì)感其的案思名，擇產(chǎn)品貪優(yōu)勢(shì)兵更直帝白五、呈隱含般本案蹲的方有位感LO裳GO(略施)副薦侄案名**爺***巧***良*OP匆EN座篇（拔略）規(guī)模熄篇（鮮略）建筑桃篇（龜略）空間剩篇（劑略）景觀(guān)待篇（燈略）架空宿篇（哈略）物業(yè)餡篇（愛(ài)略）學(xué)區(qū)墓篇（撇略）業(yè)務(wù)砍篇總體域行銷(xiāo)才思路抓住馬區(qū)域陪客源靜，再讀逐步碎拓展孩目標(biāo)堵客源銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售阻礙戰(zhàn)略心理戰(zhàn)廣告：配合銷(xiāo)售動(dòng)作吸引已購(gòu)戶(hù)或來(lái)人提高銷(xiāo)售率銷(xiāo)售：隨時(shí)保持客戶(hù)聯(lián)系，掌握客戶(hù)動(dòng)向壓縮簽約的時(shí)間。初期配合現(xiàn)場(chǎng)中動(dòng)作壓縮客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu).通路戰(zhàn)不局限于單一媒體，拓寬信息渠道，達(dá)到拓展通路行銷(xiāo)的目的。區(qū)域戰(zhàn)廣告：1.初期以形象包裝產(chǎn)品配合銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)2.避免區(qū)域概念的直接訴求銷(xiāo)售：1.初期以秦淮區(qū)為主攻,依次拓展至市中心區(qū)域以及周邊縣市等地。2..透過(guò)廣告來(lái)人比,分析正確來(lái)人區(qū)域比例,隨時(shí)運(yùn)用輔助廣告彌補(bǔ).價(jià)格戰(zhàn)1.以較低總價(jià)吸引來(lái)人，拓寬受眾面.2.日付多少元起,您可輕松擁有.3.初期以廣告戶(hù)之方式,而后以周期方式調(diào)價(jià),預(yù)計(jì)調(diào)價(jià)次數(shù)2-3次,每次以5%以?xún)?nèi)為基準(zhǔn)..初期以軟廣告為主攻..攻關(guān)活動(dòng)系列..軟性新聞炒作..周遭散播耳語(yǔ).1.銷(xiāo)售道具強(qiáng)勢(shì)性2.銷(xiāo)售講習(xí)及演練.3.統(tǒng)一說(shuō)詞4.加強(qiáng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)心理建設(shè).5.落實(shí)組織嚴(yán)密(工地管理)及情報(bào)募集(市調(diào))謀略戰(zhàn)總體除行銷(xiāo)暢策略總體執(zhí)行銷(xiāo)勢(shì)步驟持續(xù)加溫保持旺盛買(mǎi)氣（第二階段）制造耳語(yǔ)醞釀人氣（第一階段）謀略戰(zhàn)通路戰(zhàn)區(qū)域戰(zhàn)區(qū)域戰(zhàn)加速簽約100%銷(xiāo)售（第三階段）價(jià)格戰(zhàn)心理戰(zhàn)通路戰(zhàn)阻礙戰(zhàn)略阻礙戰(zhàn)略案前作業(yè)任務(wù)：講習(xí)資料市場(chǎng)分析現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備蓄勢(shì)期任務(wù)：客戶(hù)積累勸阻認(rèn)購(gòu)價(jià)格封鎖公開(kāi)期及強(qiáng)銷(xiāo)期任務(wù)：現(xiàn)場(chǎng)氣氛掌控迅速簽約目標(biāo)客源拓展持續(xù)期任務(wù)：企劃方向修正余房銷(xiāo)售客戶(hù)資料整理總體明行銷(xiāo)具業(yè)務(wù)貝執(zhí)行廣告主軸第一階段案前（形象廣告）南晶即將延生贈(zèng)品訊息準(zhǔn)備戶(hù)外定點(diǎn)旗幟電臺(tái)廣播軟文吸引注意，建立知名度第二階段蓄勢(shì)期（形象及產(chǎn)品廣告）產(chǎn)品形象展示價(jià)格封閉雜志電視電臺(tái)SP活動(dòng)全版報(bào)紙旗幟車(chē)身廣告停止觀(guān)望，引發(fā)興趣及探詢(xún)行動(dòng)。第三階段（宣告式廣告）熱銷(xiāo)信息傳遞價(jià)格訊息露出業(yè)主信函全版報(bào)紙雜志車(chē)身廣告電視電臺(tái)增強(qiáng)信任度，加快購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)?？傮w非行銷(xiāo)再?gòu)V告供配合制作集部分案名，LOGO，鳥(niǎo)瞰，小景圖DM，銷(xiāo)售平面區(qū)域環(huán)境圖，標(biāo)準(zhǔn)房型圖確定海報(bào)，樓書(shū)

展板燈箱條幅03年2月3月4月5月6月7月8月

案名LOGO企劃方向鳥(niǎo)瞰圖景觀(guān)圖家配圖環(huán)境交通圖DM銷(xiāo)平樓書(shū)銷(xiāo)海SP活動(dòng)掛旗汽球禮品工地圍墻戶(hù)外廣告名片模型展板燈箱售樓處媒體發(fā)布個(gè)案公開(kāi)人員伐編組市場(chǎng)專(zhuān)案企劃專(zhuān)案業(yè)務(wù)專(zhuān)案及時(shí)向?qū)０附M提供最新市場(chǎng)資料及動(dòng)向策劃方向制定設(shè)計(jì)方向制定各發(fā)包項(xiàng)目品質(zhì)監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作推動(dòng)執(zhí)行管理業(yè)主協(xié)調(diào)、溝通企劃內(nèi)容擬定文案全程廣告文個(gè)案制定媒體安排制定設(shè)