國(guó)興北岸江山分析報(bào)告11111111

易居中國(guó)·重慶公司國(guó)興北岸江山工程分析報(bào)告工程背景篇工程背景_城市開展解讀重慶上海北京天津重慶——中國(guó)西部唯一直轄市，2021年前三季度GDP增長(zhǎng)連續(xù)全國(guó)第一。中國(guó)城市進(jìn)程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工程背景_重慶兩江新區(qū)兩江新區(qū)成立成為重慶城市崛起到跨越式開展的重要轉(zhuǎn)折和依托。長(zhǎng)三角城市圈珠三角城市圈成渝、西安城市圈天津?yàn)I海新區(qū)大北京城市圈重慶兩江新區(qū)上海浦東新區(qū)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)每一個(gè)成熟區(qū)域都有一個(gè)籌劃引擎工程背景_重慶兩江新區(qū)觀音橋是兩江新區(qū)當(dāng)前最大的商業(yè)中心，未來將與江北嘴共同引領(lǐng)兩江新區(qū)開展。兩江新區(qū)成為觀音橋-江北嘴城市功能的放大會(huì)展、光電、制造產(chǎn)業(yè)帶中央商務(wù)、效勞功能帶物流、重工、高新科技產(chǎn)業(yè)帶觀音橋商圈工程背景_觀音橋區(qū)域現(xiàn)狀觀音橋區(qū)域以嘉華大橋?yàn)榻鐚^(qū)域兩分，東以商性物業(yè)為主，西以純居類物業(yè)為主。觀音橋商圈江北嘴金融中心解放碑商圈華宇金沙港灣雍江藝庭雍江悅庭重慶天地國(guó)興北岸江山華潤(rùn)中央公園招商江灣城東原D7區(qū)保利江上名珠龍湖春森此岸名流公館融錦城中央官邸中冶早晨濱江商業(yè)中心嘉華大橋

江北區(qū)在售物業(yè)分布圖。工程根本情況工程根本情況_交通區(qū)位工程位于北濱路中段，建新西路與北濱路交匯處、鴻恩寺森林公園南側(cè)，據(jù)觀音橋兩公里。觀音橋商圈上內(nèi)環(huán)，至沙坪壩、機(jī)場(chǎng)、空港。直抵沙坪壩三峽廣場(chǎng)大坪、石橋鋪、楊家坪方向。兩公里到觀音橋商圈。江北嘴、解放碑、朝天門方向。建新西路路況北濱路路況嘉華大橋鴻恩寺公園本案工程根本情況_根底信息工程分西、東、北三區(qū)，東西兩區(qū)為濱江高層，北區(qū)主要為教育、商業(yè)、休閑配套。根本參數(shù)占地面積：28.6萬方〔429畝〕建筑面積：105萬方商業(yè)體量：4.8萬方容積率：3.66物業(yè)形態(tài)：疊拼洋房、高層、超高層綠化率：50%總戶數(shù)：

7671戶梯戶比：高層3梯6戶，兩房：三房=3：3車位：總共3780個(gè)，車位比2：1高層風(fēng)格：artdeco風(fēng)格物業(yè)參謀：世邦魏理仕整合推廣：主島廣告營(yíng)銷代理：緯聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商：重慶國(guó)興置業(yè)北區(qū)西區(qū)東區(qū)總平工程根本情況_產(chǎn)品簡(jiǎn)介〔戶型〕當(dāng)期B1、B2號(hào)樓共7種規(guī)格的戶型，B1面積大于B2面積，以105m2左右三房戶型是主力！工程整體沙盤當(dāng)期西區(qū)沙盤主要代表戶型：尚未開發(fā)套內(nèi)70m2

兩房?jī)蓮d一衛(wèi)；生活陽臺(tái)+1.8×4m可入座景觀陽臺(tái)；最小臥室2.95×3.3m；贈(zèng)送面積5m2舒適型三房舒適型兩房適用型四房套105m2

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)；雙陽臺(tái)+入戶花園；最小居室空間2.95×3m；贈(zèng)送面積8m2。套125m2四房?jī)蓮d兩衛(wèi)；雙L型陽臺(tái)+入戶花園；最小居室空間〔書房〕2.95×3m；贈(zèng)送面積12.4m2。工程規(guī)劃產(chǎn)品偏大面積戶型。1234少量洋房工程根本情況_產(chǎn)品簡(jiǎn)介〔戶型〕當(dāng)期B1、B2號(hào)樓共7種規(guī)格〔大類〕戶型，B1面積大于B2面積，以105m2左右三房戶型是主力！工程整體沙盤當(dāng)期西區(qū)沙盤尚未開發(fā)B1B2B3B4少量洋房面積規(guī)格面積戶型產(chǎn)品分布第1種69.92m2兩房?jī)尚l(wèi)集中于B1棟第2種78.84m2兩房?jī)尚l(wèi)第3種105m2三房?jī)尚l(wèi)第4種98m2三房?jī)尚l(wèi)

集中于B2棟和B1、B2棟一、二層（一二樓有入戶大堂）。第5種125m2四房?jī)尚l(wèi)第6種152m2四房?jī)尚l(wèi)第7種165m2四房三衛(wèi)B1、B2高層戶型規(guī)格：備注：如104、105、106相同戶型的產(chǎn)品統(tǒng)一歸類為105m2規(guī)格。工程根本情況_配套簡(jiǎn)介〔自建〕教育配套是當(dāng)前該工程主要訴求賣點(diǎn)之一，辦公、商業(yè)、休閑配套等已有規(guī)劃。國(guó)際雙語幼兒園江北區(qū)新村小學(xué)韓國(guó)樂購(gòu)等超高層寫字樓超五星級(jí)酒店迷你高爾夫球場(chǎng)濱江高端商業(yè)街高端會(huì)所商業(yè)帶配套示意：迷你高爾夫新村小學(xué)國(guó)際雙語幼兒園超五星酒店韓國(guó)樂購(gòu)生活廣場(chǎng)未來的會(huì)所工程價(jià)值點(diǎn)梳理篇工程價(jià)值點(diǎn)分析_產(chǎn)品價(jià)值解構(gòu)模型區(qū)域+資源規(guī)劃+園林+產(chǎn)品〔戶型〕配套+效勞工程的冰山一角城市意義競(jìng)爭(zhēng)工程認(rèn)同品牌認(rèn)同價(jià)值根底價(jià)值塑造價(jià)值提升價(jià)值呈現(xiàn)定位整合工程價(jià)值點(diǎn)分析_區(qū)域價(jià)值工程位于嘉陵江濱江一線，背靠鴻恩寺森林公園，通過建新西路5分鐘快速接駁觀音橋。本案西區(qū)東區(qū)北區(qū)工程位于觀音橋建新西路與北濱路交匯處西側(cè)；工程分東、西、北三區(qū)，當(dāng)期為西區(qū)一期；工程正門距觀音橋步行街約2公里。地標(biāo)建筑-未來國(guó)際北城天街觀音橋步行街鴻恩寺森林公園工程價(jià)值點(diǎn)分析_資源價(jià)值〔自然、人文〕鴻恩寺公園占地1100余畝，重慶主城內(nèi)最大的自然、巴渝人文風(fēng)景區(qū)，主體位于工程?hào)|北。工程價(jià)值點(diǎn)分析_資源價(jià)值〔自然、人文〕嘉陵江為該工程第一圈景觀面，對(duì)岸重慶天地那么是該工程第二圈城市天際景觀。嘉陵江視野面工程正對(duì)面嘉陵江與城市產(chǎn)品價(jià)值_規(guī)劃〔景觀資源〕工程幾何式規(guī)劃布局，樓棟沿中庭景觀錯(cuò)開，戶型在水平方向上根據(jù)資源分配情況調(diào)整。鴻恩寺森林公園中庭景觀北區(qū)西區(qū)東區(qū)迷你高爾夫最大資源利用面總體規(guī)劃嘉陵江江景資源中庭景觀當(dāng)期西區(qū)組團(tuán)65B11、2種面積為一樓戶型；3種面積套內(nèi)105.61m2;4種面積套內(nèi)78.84m2；5種面積套內(nèi)106.87m2;6種面積套內(nèi)104.32m2;7種面積套內(nèi)69.92m2。6443367777B21、2種面積為一樓戶型；3種面積套內(nèi)125m2;4種面積套內(nèi)98m2；5種面積套內(nèi)165m2;6種面積套內(nèi)152m2;7種面積套內(nèi)69.92m2。B2B1產(chǎn)品價(jià)值_當(dāng)期戶型〔主要以3、4號(hào)戶型為例〕〕B1、B2棟均類似3、4號(hào)面積分布規(guī)律，資源分配的決定面積配額，總價(jià)那么是水平定價(jià)維度。3號(hào)面積4號(hào)面積Vs房號(hào)比較3號(hào)面積（套內(nèi)106、125m2）4號(hào)面積（套內(nèi)79、70m2）相同點(diǎn)均正南朝向、在同一個(gè)垂直立面上、面江、面小區(qū)中庭景觀。不同點(diǎn)

主景觀朝中庭水景，但陽臺(tái)有270°景觀視野；主景觀面朝中庭右側(cè)，B1面江視線被A4棟部分遮擋；面積分配：B2.3>B1.3;B2.4>B1.4;B2.3>B2.4;B1.3>B1.4樓棟B2棟B1棟分類規(guī)格3號(hào)面積4號(hào)面積3號(hào)面積4號(hào)面積套內(nèi)面積125m279m2105m270m2套內(nèi)均價(jià)8200元/m28050元/m28000元/m28474元/m2總價(jià)102.5萬63.6萬84萬59.3萬注：本對(duì)照表以33層做的橫向比較。3號(hào)面積為三房設(shè)計(jì)，4號(hào)戶型為兩房設(shè)計(jì)；戶型在垂直方向上價(jià)差遞增變化較小，水平方向那么呈現(xiàn)均價(jià)波動(dòng)。產(chǎn)品價(jià)值_規(guī)劃〔分期開發(fā)與推盤〕工程規(guī)劃根據(jù)資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)弱和居住不利影響大小作開發(fā)依據(jù)，符合樓盤推售策略。鴻恩寺森林公園北區(qū)東區(qū)西區(qū)一期暫未開發(fā)暫未開發(fā)二期第一輪第二輪第三輪資源弱勢(shì)資源強(qiáng)勢(shì)嘉陵江第一輪：工程一期A1、A2棟；第二輪：工程二期A3、A4棟；第三輪以后：一線濱江高層，兩棟為一批次，由東向西；洋房產(chǎn)品預(yù)計(jì)會(huì)在第三輪開始組合銷售。備注：當(dāng)前西區(qū)組團(tuán)二期臨江面為1梯1戶大戶型；洋房產(chǎn)品共五棟，9-5層電梯洋房，僅1樓送車位〔自家前院〕。國(guó)際雙語幼兒園寧?kù)o喧鬧產(chǎn)品價(jià)值_主力戶型分析〔套內(nèi)105m2〕從這種戶型來看，產(chǎn)品滿足的客戶主要為主臥使用者，訴求亮點(diǎn)與購(gòu)置決策對(duì)象較匹配。贈(zèng)送面積10m2戶型亮點(diǎn)：戶型缺陷：1、主臥帶衛(wèi)生間、步入式衣帽間設(shè)計(jì)；2、主衛(wèi)2.4*2.25m,可放置浴缸；3、陽臺(tái)靠主臥局部進(jìn)深達(dá)2.5m；4、最小次臥3*2.95m,居室空間分配均勻；5、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，干濕、功能分區(qū)明確；6、房?jī)?nèi)為最小動(dòng)線設(shè)計(jì)，無面積浪費(fèi)；7、戶型可根據(jù)客戶需求改動(dòng)，適用度高。1、戶型北面主要通過窗戶通風(fēng)而不能較

好采光；2、兩個(gè)次臥均采光受限；3、次衛(wèi)為暗衛(wèi)，通風(fēng)、采光不暢。產(chǎn)品價(jià)值_園林〔整體〕50%的綠化率，高大喬木為內(nèi)部景觀邊界，景觀組團(tuán)中心那么做社交、休憩、休閑功能設(shè)置。中庭水景觀/泳池濱江商業(yè)局部入戶水景中庭廣場(chǎng)/休憩平臺(tái)迷你高爾夫球場(chǎng)景觀中軸產(chǎn)品價(jià)值_園林〔整體〕以經(jīng)濟(jì)型苗木為主，注重苗木對(duì)園林景觀功用，常綠與落葉喬木混搭，整體和諧自然。天竺桂幼苗500元/株楓樹幼苗20元/株廣玉蘭幼苗50元/株產(chǎn)品價(jià)值_核心配套〔教育〕蜀都中學(xué)本工程兩公里區(qū)域內(nèi)少高端教育配套，高端小學(xué)為零，本工程準(zhǔn)確找到了區(qū)域配套盲點(diǎn)。教育集中區(qū)域?yàn)I江商業(yè)集中區(qū)域本案招商江灣城〔無教育配套〕保利江山明珠東原D7華潤(rùn)中央公園華宇北城中央〔配幼兒園〕無教育配套〔無教育配套〕〔配幼兒園〕〔配幼兒園+小學(xué)〕〕國(guó)際雙語幼兒園新村小學(xué)本案教育配套：產(chǎn)品價(jià)值_物業(yè)參謀借力全球知名企業(yè)成為該工程實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化挖掘和提升的重要途徑之一。全球知名地產(chǎn)咨詢效勞公司深圳星河中心參謀咨詢上海嘉定新城規(guī)劃工程〔受RTKL國(guó)際建筑師委托〕崇明東灘工程規(guī)劃成都城東副中心規(guī)劃公司簡(jiǎn)介：世邦魏理仕產(chǎn)品與效勞包括物業(yè)租售的戰(zhàn)略參謀及實(shí)施、企業(yè)效勞、物業(yè)設(shè)施及工程管理、按揭融資、評(píng)估與估值、開發(fā)效勞、投資管理、研究與策略參謀等。世邦魏理仕〔紐約證券交易所代號(hào)：CBG〕總部位于美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯，是“財(cái)富500強(qiáng)〞和“標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)〞企業(yè)，為全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)效勞公司(按2021年的營(yíng)業(yè)額計(jì)算)。國(guó)內(nèi)知名工程：工程定位解析工程定位＿競(jìng)爭(zhēng)工程的定位本案2151、招商江灣城2、華潤(rùn)中央公園3、保利江上明珠馨園5、珠江太陽城中央官邸占地：13.6萬方建面：48.3萬方面積段：65-185m2主力面積：120m2〔三房〕主力均價(jià)：7400元/m2工程定位占地：19萬方建面：67萬面積段：65-125m2主力面積：82m2〔兩房〕主力均價(jià)：7820元/m2占地：10.6萬方建面：52萬方面積段：83-120m2主力面積：106m2〔三房〕主力均價(jià)：8500元/m2工程定位工程定位占地：7.4萬方建面：28.2萬方面積段：70-150m2主力面積：110m2〔三房〕主力均價(jià)：7100元/m2工程定位4、東原D7區(qū)占地：23.3萬方建面：100萬方面積段：66-97m2〔統(tǒng)計(jì)的平層〕主力面積：69m2〔兩房〕主力均價(jià)：8500元/m2工程定位43觀音橋?珍稀公園大盤CBD門戶?親水城市綜合體鴻恩寺公園?輕軌旁闊景尊邸城市自然兩者兼得的公園高層攬一城精粹盡在江北中心工程定位＿競(jìng)爭(zhēng)工程特點(diǎn)1、招商江灣城2、華潤(rùn)中央公園3、保利江上明珠馨園4、東原D7區(qū)4、珠江太陽城中央官邸主借商圈優(yōu)勢(shì)，突出地段經(jīng)濟(jì)價(jià)值！主借鴻恩寺公園，突出地段環(huán)境資源價(jià)值！自成商業(yè)體系，突出投資遠(yuǎn)景！工程思路訴求實(shí)質(zhì)借力全球知名企業(yè)成為該工程實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化挖掘和提升的重要途徑之一。商圈內(nèi)、城市型居家物業(yè)。商圈旁、資源型型居家物業(yè)。區(qū)域核心、綜合型“投、居〞兩用物業(yè)。工程定位＿本工程定位應(yīng)對(duì)背山—鴻恩寺山下，面水—嘉陵江畔兩公里觀音橋商圈地段牌資源牌首次置業(yè)型，