頂級(jí)城市豪宅紅璽臺(tái)市場(chǎng)案例研究系列分享-北京銀河灣

頂級(jí)城市豪宅紅璽臺(tái)市場(chǎng)案例研究系列分享北京銀河灣銀河灣官方網(wǎng)站：:///工程根本信息項(xiàng)目基礎(chǔ)情況項(xiàng)目名稱(chēng)銀河灣項(xiàng)目地址朝陽(yáng)東直門(mén)外西八間房1號(hào)開(kāi)發(fā)商世紀(jì)鴻房地產(chǎn)物管服務(wù)仲量聯(lián)行總占地面積14萬(wàn)建筑形態(tài)由7棟5-20層圍合式板樓組成建筑風(fēng)格新中式風(fēng)格物業(yè)管理費(fèi)3.68元/月/平米開(kāi)發(fā)周期分兩期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體數(shù)據(jù)建筑面積5.7萬(wàn)容積率住宅容積率為2.7綠地率綠地率30%戶(hù)數(shù)900戶(hù)梯戶(hù)比1梯2戶(hù)層高3米車(chē)位1:1(900余個(gè))面積區(qū)間58m2－220m2開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年銷(xiāo)售價(jià)格報(bào)價(jià)55000交房時(shí)間2011.6銀河灣位于東四環(huán)銀河灣位于東四環(huán)麗都商圈。憑借其全玉石產(chǎn)品打造，以及繼承歷代皇家傳統(tǒng)的風(fēng)水園林，在高端市場(chǎng)贏得一席之地。區(qū)位：東四環(huán)麗都商圈規(guī)模：總占地14萬(wàn)平米交通：城市主干道三、四環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速、京承高速、多條公交路線421、976、656、402、401、813、988、405、909、942支、大山子站下車(chē)。產(chǎn)品指標(biāo)：容積率2.7，共900余戶(hù)，1梯2戶(hù)，面積區(qū)間50m2－220m2，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。工程根本信息——核心賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品價(jià)值：玉石打造：工程總建筑面積地上約14萬(wàn)平方米，規(guī)劃二期7棟5-20層板式新古典建筑，五大洲選材，博采歷代皇族專(zhuān)用木材、世界名貴石材精工雕琢風(fēng)水園林：繼承了我國(guó)歷代皇家園林之傳統(tǒng)，最大限度地保存原生樹(shù)與原生土，以“人本純生態(tài)并效勞于人〞的規(guī)劃理念將中國(guó)皇家園林文化植入尋常生活商圈、配套價(jià)值：銀河灣位居?xùn)|四環(huán)全北京膚色最斑斕的麗都商圈，屬北京的富人區(qū)，區(qū)域涉外氣氛濃厚，高檔飯店、公寓云集，生活配套設(shè)施齊全。工程背景:地處北京東四環(huán)麗都商圈，區(qū)域開(kāi)展前景看好，且憑借其獨(dú)特的玉石打造產(chǎn)品及風(fēng)水園林等，在高端市場(chǎng)中有一定競(jìng)爭(zhēng)力。但工程周邊居住環(huán)境不佳，生活配套仍顯缺乏。工程總平及樓座分布工程由由7棟5-20層圍合式板樓組成一居50平米、二居100-120平米、三居200平米、四居300平米其中：一期推出3棟樓，674套房源，根本售罄。二期共推出4棟樓，526套房源。售罄在售幼兒園園林分五園：龍澤園為園林水系龍頭，其他四園均有水系，風(fēng)水園林是銀河灣工程重要賣(mài)點(diǎn)之一。4號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓和7號(hào)樓為半圍合式布局，僅7號(hào)樓為正南正北朝向，5號(hào)樓和6號(hào)樓是東北西南朝向，4號(hào)樓有一局部為正南正北朝向，其他為東北西南朝向。工程二期在售樓棟50%為東北西南朝向，戶(hù)型采光缺乏；風(fēng)水園林的設(shè)置得到了客戶(hù)的認(rèn)可。另外社區(qū)戶(hù)型從50平米一居至330平米四居，居住人群雜亂，影響整體社區(qū)品質(zhì)與圈層感受。外立面黃金麻：稀貴石材，奢華的外表劈開(kāi)磚：透氣導(dǎo)熱，不易褪色選取皇族專(zhuān)用木材、名貴石材雕琢而成，打造皇家園林風(fēng)格，保存原生樹(shù)與原生土，以“人本純生態(tài)并效勞于人〞的規(guī)劃理念將中國(guó)皇家園林文化植入生活。廣州的黃蠟石、泰山的泰山石、上百年的紫薇古樹(shù)等樹(shù)種，分布于園林當(dāng)中，將中西文化與南北文化相融合。園林走進(jìn)社區(qū)正門(mén)，便可見(jiàn)龜鶴雙島后掩映著泰山龍石，此為龍影雙泉，桃園小筑倒映潭中。整個(gè)景觀由山石涌泉、龍影景石、觀景木平臺(tái)、花架、敞廳、觀景亭等構(gòu)成，為整個(gè)院落營(yíng)造出“步步有景、曲徑通幽〞共五園組成：養(yǎng)生園養(yǎng)生園是整個(gè)社區(qū)的活力空間，在綠蔭夾徑和樹(shù)影花萌的景觀中，慢跑、散步、嬉戲。銀河園整個(gè)社區(qū)的中心所在，由銀河映月、叢臺(tái)邀月、玉缸魚(yú)躍組成。園林竹漪園竹漪園以竹為主題，融中國(guó)人文精髓于景致之中。竹蔭滿(mǎn)庭的景觀主題，由蓊郁的竹林、清奇的山石疊泉、開(kāi)闊的觀景平臺(tái)組成，一方靜雅天地，可供良朋閑談、賞竹、品茶……玉棠園由玉堂春雨和海棠花溪兩景組成，密植的玉蘭和海棠使得整個(gè)院落“春有花、夏有蔭、秋有果〞，動(dòng)人景致隨著季節(jié)更迭；海棠花溪，那么為整個(gè)院落營(yíng)造出“疏影橫斜水清淺、暗香浮動(dòng)月黃昏〞的古典意境。龍澤園走進(jìn)社區(qū)正門(mén)，便可見(jiàn)龜鶴雙島后掩映著泰山龍石，此為龍影雙泉，桃園小筑倒映潭中。整個(gè)景觀由山石涌泉、龍影景石、觀景木平臺(tái)、花架、敞廳、觀景亭等構(gòu)成，為整個(gè)院落營(yíng)造出“步步有景、曲徑通幽〞之感。樣板間——七種玉石打造大堂：山水玉，客廳：黃龍玉：黃龍玉最初人稱(chēng)黃蠟石。在當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)，它有著田黃般的顏色、翡翠的硬度，與和田玉等軟玉相比，硬度更好、透度更高、色彩更鮮艷豐富。由于其產(chǎn)在龍陵，又以黃色為主色，故最終得名為黃龍玉。樣板間玄關(guān)：紅龍玉玄關(guān)通道：彩虹玉衛(wèi)/浴間：琥珀玉五彩玉入戶(hù)：古青玉松香玉銀河灣推售樓棟60㎡100-120㎡160-210㎡220㎡復(fù)式330㎡復(fù)式總計(jì)4#樓15401472022245#樓

1979

986#樓

98

987#樓

75301106合計(jì)1559399503526售罄在售推售單位戶(hù)型配比：二期共推出526套房源，以大戶(hù)型160平米-330平米為主，占比75.8%。戶(hù)型面積：160平米以上戶(hù)型為主，占比約86%。

二期銷(xiāo)售：截止11月5日，換簽18套，其中154以上房源52套，120平米以下房源16套1號(hào)樓、2號(hào)樓和3號(hào)樓根本售罄，5-14層的小高層，戶(hù)型面積從56-77平方米一居、90-110平方米兩居和138平方米至190平方米三居，主力戶(hù)型為90-110平方米二居。精裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元，目前1期3棟樓已交房入住。樓棟60㎡100-120㎡154-210㎡220㎡復(fù)式330㎡復(fù)式總計(jì)4#樓49231

375#樓

37

106#樓

3

37#樓

171

18合計(jì)412502068二期開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售銀河灣銷(xiāo)售日期銷(xiāo)售許可/用途套數(shù)面積(平)金額(元)均價(jià)(元/平)2010年6月銀河灣嘉園（二期）[京房售證字(2010)119號(hào)]9134765317621484912010年7月銀河灣嘉園（二期）[京房售證字(2010)119號(hào)]452224504973469442010年8月銀河灣嘉園（二期）[京房售證字(2010)119號(hào)]10126957288149451442010年9月銀河灣嘉園（二期）[京房售證字(2010)119號(hào)]162059100007913485712010年10月銀河灣嘉園（二期）[京房售證字(2010)119號(hào)]29458823343546250877銀河灣二期于6月份開(kāi)盤(pán)，共銷(xiāo)售68套，總金額4.8億元。開(kāi)盤(pán)月并未取得較好銷(xiāo)售結(jié)果，共換簽9套。9月10月核心銷(xiāo)售驅(qū)動(dòng)力：玉石打造產(chǎn)品：銀河灣二期推出的所有樓棟每戶(hù)均由7種玉石打造，精裝修報(bào)價(jià)2萬(wàn)元/平米。風(fēng)水園林：園林作為重要賣(mài)點(diǎn)，灌輸客戶(hù)風(fēng)水問(wèn)題，入口龍頭，水系作為龍身，經(jīng)過(guò)每棟樓。高額傭金：銀河灣傭金+獎(jiǎng)金為2.5%，一套160平米以上戶(hù)型傭金在20多萬(wàn)到30萬(wàn)。其傭金也吸引了局部SOHO被裁員工，帶來(lái)局部客戶(hù)。在售房源情況4#樓銷(xiāo)控表在售房源情況5、6#樓銷(xiāo)控在售房源情況7#樓銷(xiāo)控戶(hù)型〔C16戶(hù)型168平米〕戶(hù)