頂級城市豪宅紅璽臺市場案例研究系列分享-北京銀河灣

頂級城市豪宅紅璽臺市場案例研究系列分享北京銀河灣銀河灣官方網(wǎng)站：:///工程根本信息項目基礎情況項目名稱銀河灣項目地址朝陽東直門外西八間房1號開發(fā)商世紀鴻房地產(chǎn)物管服務仲量聯(lián)行總占地面積14萬建筑形態(tài)由7棟5-20層圍合式板樓組成建筑風格新中式風格物業(yè)管理費3.68元/月/平米開發(fā)周期分兩期開發(fā)項目具體數(shù)據(jù)建筑面積5.7萬容積率住宅容積率為2.7綠地率綠地率30%戶數(shù)900戶梯戶比1梯2戶層高3米車位1:1(900余個)面積區(qū)間58m2－220m2開盤時間2011年銷售價格報價55000交房時間2011.6銀河灣位于東四環(huán)銀河灣位于東四環(huán)麗都商圈。憑借其全玉石產(chǎn)品打造，以及繼承歷代皇家傳統(tǒng)的風水園林，在高端市場贏得一席之地。區(qū)位：東四環(huán)麗都商圈規(guī)模：總占地14萬平米交通：城市主干道三、四環(huán)、機場高速、京承高速、多條公交路線421、976、656、402、401、813、988、405、909、942支、大山子站下車。產(chǎn)品指標：容積率2.7，共900余戶，1梯2戶，面積區(qū)間50m2－220m2，現(xiàn)代簡約風格。工程根本信息——核心賣點產(chǎn)品價值：玉石打造：工程總建筑面積地上約14萬平方米，規(guī)劃二期7棟5-20層板式新古典建筑，五大洲選材，博采歷代皇族專用木材、世界名貴石材精工雕琢風水園林：繼承了我國歷代皇家園林之傳統(tǒng)，最大限度地保存原生樹與原生土，以“人本純生態(tài)并效勞于人〞的規(guī)劃理念將中國皇家園林文化植入尋常生活商圈、配套價值：銀河灣位居東四環(huán)全北京膚色最斑斕的麗都商圈，屬北京的富人區(qū)，區(qū)域涉外氣氛濃厚，高檔飯店、公寓云集，生活配套設施齊全。工程背景:地處北京東四環(huán)麗都商圈，區(qū)域開展前景看好，且憑借其獨特的玉石打造產(chǎn)品及風水園林等，在高端市場中有一定競爭力。但工程周邊居住環(huán)境不佳，生活配套仍顯缺乏。工程總平及樓座分布工程由由7棟5-20層圍合式板樓組成一居50平米、二居100-120平米、三居200平米、四居300平米其中：一期推出3棟樓，674套房源，根本售罄。二期共推出4棟樓，526套房源。售罄在售幼兒園園林分五園：龍澤園為園林水系龍頭，其他四園均有水系，風水園林是銀河灣工程重要賣點之一。4號樓、5號樓、6號樓和7號樓為半圍合式布局，僅7號樓為正南正北朝向，5號樓和6號樓是東北西南朝向，4號樓有一局部為正南正北朝向，其他為東北西南朝向。工程二期在售樓棟50%為東北西南朝向，戶型采光缺乏；風水園林的設置得到了客戶的認可。另外社區(qū)戶型從50平米一居至330平米四居，居住人群雜亂，影響整體社區(qū)品質(zhì)與圈層感受。外立面黃金麻：稀貴石材，奢華的外表劈開磚：透氣導熱，不易褪色選取皇族專用木材、名貴石材雕琢而成，打造皇家園林風格，保存原生樹與原生土，以“人本純生態(tài)并效勞于人〞的規(guī)劃理念將中國皇家園林文化植入生活。廣州的黃蠟石、泰山的泰山石、上百年的紫薇古樹等樹種，分布于園林當中，將中西文化與南北文化相融合。園林走進社區(qū)正門，便可見龜鶴雙島后掩映著泰山龍石，此為龍影雙泉，桃園小筑倒映潭中。整個景觀由山石涌泉、龍影景石、觀景木平臺、花架、敞廳、觀景亭等構(gòu)成，為整個院落營造出“步步有景、曲徑通幽〞共五園組成：養(yǎng)生園養(yǎng)生園是整個社區(qū)的活力空間，在綠蔭夾徑和樹影花萌的景觀中，慢跑、散步、嬉戲。銀河園整個社區(qū)的中心所在，由銀河映月、叢臺邀月、玉缸魚躍組成。園林竹漪園竹漪園以竹為主題，融中國人文精髓于景致之中。竹蔭滿庭的景觀主題，由蓊郁的竹林、清奇的山石疊泉、開闊的觀景平臺組成，一方靜雅天地，可供良朋閑談、賞竹、品茶……玉棠園由玉堂春雨和海棠花溪兩景組成，密植的玉蘭和海棠使得整個院落“春有花、夏有蔭、秋有果〞，動人景致隨著季節(jié)更迭；海棠花溪，那么為整個院落營造出“疏影橫斜水清淺、暗香浮動月黃昏〞的古典意境。龍澤園走進社區(qū)正門，便可見龜鶴雙島后掩映著泰山龍石，此為龍影雙泉，桃園小筑倒映潭中。整個景觀由山石涌泉、龍影景石、觀景木平臺、花架、敞廳、觀景亭等構(gòu)成，為整個院落營造出“步步有景、曲徑通幽〞之感。樣板間——七種玉石打造大堂：山水玉，客廳：黃龍玉：黃龍玉最初人稱黃蠟石。在當?shù)厝丝磥?，它有著田黃般的顏色、翡翠的硬度，與和田玉等軟玉相比，硬度更好、透度更高、色彩更鮮艷豐富。由于其產(chǎn)在龍陵，又以黃色為主色，故最終得名為黃龍玉。樣板間玄關(guān)：紅龍玉玄關(guān)通道：彩虹玉衛(wèi)/浴間：琥珀玉五彩玉入戶：古青玉松香玉銀河灣推售樓棟60㎡100-120㎡160-210㎡220㎡復式330㎡復式總計4#樓15401472022245#樓

1979

986#樓

98

987#樓

75301106合計1559399503526售罄在售推售單位戶型配比：二期共推出526套房源，以大戶型160平米-330平米為主，占比75.8%。戶型面積：160平米以上戶型為主，占比約86%。

二期銷售：截止11月5日，換簽18套，其中154以上房源52套，120平米以下房源16套1號樓、2號樓和3號樓根本售罄，5-14層的小高層，戶型面積從56-77平方米一居、90-110平方米兩居和138平方米至190平方米三居，主力戶型為90-110平方米二居。精裝修標準5000元，目前1期3棟樓已交房入住。樓棟60㎡100-120㎡154-210㎡220㎡復式330㎡復式總計4#樓49231

375#樓

37

106#樓

3

37#樓

171

18合計412502068二期開盤以來銷售銀河灣銷售日期銷售許可/用途套數(shù)面積(平)金額(元)均價(元/平)2010年6月銀河灣嘉園（二期）[京房售證字(2010)119號]9134765317621484912010年7月銀河灣嘉園（二期）[京房售證字(2010)119號]452224504973469442010年8月銀河灣嘉園（二期）[京房售證字(2010)119號]10126957288149451442010年9月銀河灣嘉園（二期）[京房售證字(2010)119號]162059100007913485712010年10月銀河灣嘉園（二期）[京房售證字(2010)119號]29458823343546250877銀河灣二期于6月份開盤，共銷售68套，總金額4.8億元。開盤月并未取得較好銷售結(jié)果，共換簽9套。9月10月核心銷售驅(qū)動力：玉石打造產(chǎn)品：銀河灣二期推出的所有樓棟每戶均由7種玉石打造，精裝修報價2萬元/平米。風水園林：園林作為重要賣點，灌輸客戶風水問題，入口龍頭，水系作為龍身，經(jīng)過每棟樓。高額傭金：銀河灣傭金+獎金為2.5%，一套160平米以上戶型傭金在20多萬到30萬。其傭金也吸引了局部SOHO被裁員工，帶來局部客戶。在售房源情況4#樓銷控表在售房源情況5、6#樓銷控在售房源情況7#樓銷控戶型〔C16戶型168平米〕戶