房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關稅收政策和避稅方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關稅收政策和避稅方法一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,"銷售商品房等"包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設施等.2,"涉及的稅收"包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅――基本規(guī)定應納營業(yè)稅=銷售收入×稅率1,銷售收入的確認:(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權利)時,確認收入的實現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn).付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按以下原則確認收入的實現(xiàn):①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現(xiàn).②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn).③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn).包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn).④采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn).委托方和接受委托方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應按以下原則確認收入的實現(xiàn):①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認收入的實現(xiàn).②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認:(1)下列行為應視同銷售確認收入:①將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;②將開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn);③將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;④以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務;⑤以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應于開發(fā)產(chǎn)呂所有權或使用權轉移,或于實際取得利潤權利時確認收入的實現(xiàn).說明:預售收入""=銷售收入政策""=執(zhí)行掌握3,稅率:5%――可以利用的稅收政策《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅字[2003]016號)"單位和個人銷售或轉讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額."注:土地使用權銷售或轉讓收入―土地使用權購置或受讓原價,可按轉讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅不動產(chǎn)建成項目或不動產(chǎn)在建項目―不動產(chǎn)購置或受讓原價,可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅(二),企業(yè)所得稅――基本規(guī)定應納企業(yè)所得稅=計稅利潤×稅率(25%)1,應稅收入的確認:(1),收入的確認與營業(yè)稅銷售收入相同.(2),關于開發(fā)產(chǎn)品預售收入確認問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額,再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結算調整.預計營業(yè)利潤額=預售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率預售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費用的扣除(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補償費,公共設施配套費;開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設施設備維修費;土地閑置費和折舊等(3),銷售費用,管理費用,財務費用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業(yè)收入的8%據(jù)實扣除,超過部分可無限期結轉以后年度,按規(guī)定的標準扣除.――征收方式的確定按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件:按照國家規(guī)定的財務會計制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業(yè)收入,成本,費用和盈虧,能準確地核算應交各項稅金.2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應設置但未設置帳簿的;(2),只能準確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準確核算的;(3),只能準確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務機關提供真實,準確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關帳簿,憑證及有關納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務,未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報,經(jīng)稅務機關責令限期申報,逾期仍不申報的.――可以利用的政策《國家稅務總局關于印發(fā)<核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知》(國稅發(fā)[2000]38號)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.1,對實行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:應納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)×核定銷售盈利率×企業(yè)所得稅稅率2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續(xù)彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))3,納稅人在一個納稅年度內生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財產(chǎn)損失,經(jīng)稅務部門審核或審批同意后,準予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))(三)個人所得稅――基本規(guī)定:1,工資,薪金所得項目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機關,團體,學校,部隊,企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業(yè)津貼,補貼;特殊地區(qū)津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=(所得額-2000元-稅法規(guī)定準予扣除的項目)×適用稅率-速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率.2,利息,股息,紅利所得項目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權,股權而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅――基本規(guī)定1、（房地產(chǎn)法）第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。2、（房地產(chǎn)法）第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。3、（房地產(chǎn)法）第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；(二)提供扣除項目金額不實的；(三)轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。4,實際中應注意的問題(1)普通標準住宅的確定:根據(jù)地方差異各不相同。(2)納稅人在進行房地產(chǎn)成本核算時,應將普通標準住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.(3)由于土地增值稅在計算應稅增值額時與企業(yè)所得稅計算在計算應稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產(chǎn)開發(fā)費用計算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.我國目前房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅收的幾種主要方法。（一）利用成本膨脹法規(guī)避稅收行為成本膨脹避稅法是指房地產(chǎn)企業(yè)在核算成本時，為使成本值最大化從而減少應納稅所得額，或通過采取最有利于自己的成本計算方法，以各種非違法的手段加大或調整自身的稅前成本額，減少應納稅額，最終達到降低自身稅負的避稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)運用膨脹成本避稅法主要目的是規(guī)避企業(yè)所得稅和地土增值稅。我們在調查中發(fā)現(xiàn)，這種避稅方法在房地產(chǎn)企業(yè)運用相當普遍，有數(shù)據(jù)顯示，一般成本膨脹率都在10%--15%之間，更有甚者達到20%--30%。房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用這種方法規(guī)避國家稅收的主要原因在于：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)，其開發(fā)項目的經(jīng)營周期較長，開發(fā)前期資金投入大，資金回報期相對滯后，并且其成本構成項目十分繁雜、金額大。在會計成本核算中，很難在時間和因果上準確配比相應的費用和成本；同時由于上述原因也給稅務機關的征管和稽查帶來很大難度。這為房地產(chǎn)企業(yè)從客觀上造成了避稅的空間和條件。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè)，既有房屋銷售，又有物業(yè)管理服務。在調查中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的關聯(lián)方一般為建筑安裝（隊）公司、建筑材料加工企業(yè)、綠化公司、房屋銷售（中介）、裝修公司等，而這些關聯(lián)公司中，還有不少是享受稅收優(yōu)惠政策的企業(yè)。更有甚者的是房地產(chǎn)企業(yè)與其關聯(lián)的建筑安裝等公司的財務是合署辦公。這為房地產(chǎn)公司在成本核算上通過虛開、多開發(fā)票的手段來膨脹工程成本提供了可操作性。三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中涉及的職能部門多，要辦的手續(xù)煩瑣，收費幾乎無處不在。有關資料表明,某些地方對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動擁有行政、經(jīng)濟管理等職權的部門多達幾十個,大到政府部門、行業(yè)協(xié)會，小到街道居委會、環(huán)衛(wèi)站等，形成文件明確規(guī)定的收費項目就有近百項；過多的規(guī)費支出，票據(jù)五花八門，使稅務機關較難甄別和認定其支出的合理、合法性及其標準，最終使房地產(chǎn)企業(yè)在年終利潤的提供和應納稅所得額的調整具有了不確定性。四是房地產(chǎn)開發(fā)工程施工周期長，結算方式多樣。調查中發(fā)現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務的施工方種類是五花八門，有正規(guī)建筑安裝公司、有農(nóng)村草臺班子（由于征用了農(nóng)村土地）、有個體戶、也有軍隊等特殊單位，稅務機關對這些單位的票據(jù)管理也欠缺有效手段。造成開發(fā)企業(yè)在支付施工單位工程款時無法按規(guī)定取得發(fā)票，而是以收據(jù)支付工程款（包括行政事業(yè)單位收據(jù)、中國人民解放軍專用收據(jù)等）的特殊現(xiàn)象。這既影響了工程成本的及時結轉，同時又給房地產(chǎn)企業(yè)膨脹開發(fā)成本，規(guī)避國家稅收提供了機會。五是由于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是非國有企業(yè)，公司內部管理混亂。公司財務無法分清會計主體與公司權益人之間的經(jīng)濟行為。造成公司權益人發(fā)生的個人費用和權益人個人開發(fā)的建筑物的成本，全部擠入公司費用成本中。我們在調查中發(fā)現(xiàn)，公司權益人（包括家庭成員）的個人經(jīng)濟活動所發(fā)生的支出，如出國旅游的費用、享受高檔消費品的費用等等全部被擠入公司的期間費用；在調查中還發(fā)現(xiàn)公司建大樓，權益人建小樓的情況，其擠占公司的成本比例是觸目驚心的。（二）運用稅收政策的缺失和會計政策的空間規(guī)避稅收行為房地產(chǎn)企業(yè)運用會計政策的空間，即對同一經(jīng)濟活動可選用不同會計方法的原理，和利用稅收法規(guī)的缺失，人為調整企業(yè)收入和成本費用，以達到規(guī)避企業(yè)所得稅、個人所得稅和土地增值稅的目的。房地產(chǎn)企業(yè)在結轉銷售成本時，一方面利用稅務機關的政策法規(guī)的缺陷，即稅收政策只注重收入與時間關系的配比，而輕收入與因果（對象）關系的配比；另一方面，利用會計政策的空間，如利用“配比原則”對當期成本費用確認存在的空間，即一是房地產(chǎn)企業(yè)利用存在存貨成本流轉假設等會計環(huán)境的影響，在對“存量房”銷售成本的確認上存在“加權平均法”、“個別計價法”、“先進先出法”和“后進先出法”等方法的選擇，而選擇不同的方法，均可以配比當期的銷售收入，但不同的方法會導致當期銷售成本的明顯差異。房產(chǎn)地企業(yè)正是利用了稅收法規(guī)的缺失和會計政策的空間，在結轉銷售成本時，人為調節(jié)企業(yè)成本，或以小配大，即小收入配比大成本費用；或張冠李戴，即銷售的是甲套（或幢），而成本結轉的卻是乙套（或幢）；二是利用會計制度中“配比原則”對收入與費用配比關系上只明確了“質”，而忽略了“量”的缺陷，即利用了企業(yè)期間費用與其收入在數(shù)量上無法正確配比的實際，來增加企業(yè)當期費用。如工資費用、業(yè)務招待費、廣告費、會務費和差旅費等期間費用。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了達到利用稅收政策的缺失和會計政策的空間規(guī)避稅收的目的，對開發(fā)成本的會計核算均不按開發(fā)房屋的細數(shù)（如幢或套）設置明細會計科目，只設置總賬科目。在發(fā)生銷售時，只按時間關系配比結轉銷售成本，而不按因果（或對象）關系結轉所銷售的房屋成本。在調查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的“零成本房”現(xiàn)象。所謂“零成本房”是指房地產(chǎn)企業(yè)在某個開發(fā)項目中，已結轉了其所有的成本，但仍然有部分“存量房”待售，也就是說這些“存量房”一旦發(fā)生銷售，已無成本與其配比，即收入等于利潤。但這些“零成本房”是絕不會再對外銷售的，它們大都成了房地產(chǎn)公司的辦公大樓或是公司權益人的私人住宅。調查顯示，一般房地產(chǎn)企業(yè)的“零成本房”占整個開發(fā)項目的3%--7%。（三）利用現(xiàn)行稅收政策的缺失沉淀或轉嫁稅收行為一是，我國稅法規(guī)定對股權轉讓行為不征流轉稅，僅對其收益征收企業(yè)所得稅，這一規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避其應繳納的營業(yè)稅創(chuàng)造了機會。部分房地產(chǎn)企業(yè)，正是利用這一規(guī)定，將其銷售房屋應繳納的營業(yè)稅大量沉淀到買方。在調查中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)公司會事先成立了一個全子公司，并由該子公司擁有待售房產(chǎn)（一般是整幢房屋）。當有買家時，就將該子公司的全部（或部分）股權轉讓給買方。在該活動過程中，法律上子公司僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該房產(chǎn)的產(chǎn)權也仍然屬于子公司。經(jīng)濟上房地產(chǎn)公司沒出售房屋，其出售的僅僅是子公司股權。雖然房地產(chǎn)企業(yè)失去了對子公司的控股權，但這正是成立子公司的目的所在。這樣一來，房地產(chǎn)公司就成功地規(guī)避了其應繳納的營業(yè)稅，并將營業(yè)稅稅金全部沉淀到買方。理論上講，如果買方永久持有該房產(chǎn)或是繼續(xù)轉讓子公司股權，那么，這部分房產(chǎn)應繳納的營業(yè)稅稅金將永遠沉淀下去。二是，我國現(xiàn)行稅法中存在大量的稅收優(yōu)惠政策，如再就業(yè)的稅收優(yōu)惠政策；軍隊轉業(yè)干部、退役士兵、隨軍家屬自謀職業(yè)、就業(yè)的稅收優(yōu)惠政策；福利企業(yè)稅收優(yōu)惠政策和各省市的稅收特區(qū)的稅收優(yōu)惠政策等等。這些稅收優(yōu)惠政策對企業(yè)的減免幅度是非常大的，如符合軍隊轉業(yè)干部政策的企業(yè)，可享受3年內免征營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅的巨大優(yōu)惠。調查中發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)公司利用現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，將其應繳納的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等稅金轉嫁到享受稅收優(yōu)惠政策的關聯(lián)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)會事先在不同的地區(qū)，通過各種手段成立若干家能享受稅收優(yōu)惠政策并且表面上毫無關聯(lián)的房地產(chǎn)（中介）銷售公司。然后，再與這些事先成立的中介公司簽訂合同，以較低的價格將房產(chǎn)轉移到中介公司，中介公司再按市場價對外轉讓。本應由房產(chǎn)公司承擔的稅收就被轉移到這些“銷售公司”，而“銷售公司”是享受國家稅收優(yōu)惠政策的，如此一來，國家的稅金就成了房產(chǎn)大鱷們的饕餮大餐。（四）利用臨界轉換法規(guī)避稅收行為所謂臨界轉換避稅法是指由于稅法規(guī)定的差異性，使得納稅人在面臨同一個納稅對象或同一個涉稅事項時，有兩種或兩種以上的納稅義務，納稅人通過數(shù)理計算與分析，找到稅賦差異的臨界點，從而適時轉換身份或業(yè)務性質以達到最低稅負。我國的稅法體系中對房地產(chǎn)企業(yè)也存在著稅收負擔的差異，這就給房地產(chǎn)企業(yè)提供了選擇臨界點的巨大機會。如對外資和內資房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加等稅種和稅率上都存在著較大差異，稅法規(guī)定外資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅率為24%，免繳城建稅、教育費附加。在調查中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)重新注冊登記、成立虛假合資（或外資）房地產(chǎn)公司，適時轉換身份，以達到規(guī)避企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加等稅收的目的。在調查中還發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)利用合作建房的兩種方式的差異，進行臨界點的選擇，適時轉換業(yè)務性質，以達到規(guī)避營業(yè)稅的目的。所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。由于兩種方式中因為具體情況的不同，而產(chǎn)生不同的納稅義務。例如，甲企業(yè)擁有土地使用權，乙企業(yè)擁有資金，它們可以通過合作建房的方式進行交易。第一種情況是：甲乙企業(yè)約定，房屋建好后雙方均分房屋面積，即“以物易物”方式。稅法規(guī)定該經(jīng)濟活動