連云港市連島海平線整體營銷總案

整體營銷總案連島·海平線說明本報(bào)告旨在為貴司[工程連云港市東連島工程]提供營銷方向及執(zhí)行總綱，供貴司工程營銷推廣參考。?卷一市場回憶?卷二整體定位核定?卷三整體營銷策略?卷四分階段營銷策略?卷五營銷渠道建立目錄Contents?卷一市場回憶連云港市，屬江蘇省轄地級市。位于江蘇省東北部東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連,東西長１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９.４平方公里。轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?65萬。濟(jì)南南京以青島、煙臺、威海為前沿的山東“半島制造業(yè)基地”青島以上海為龍頭、蘇錫常為梯隊(duì)的長三角“中國經(jīng)濟(jì)加速器”上海隴海經(jīng)濟(jì)帶沿帶海經(jīng)濟(jì)連云港及本項(xiàng)目位置本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)區(qū)位示意連云港具有以港口為核心的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)連云港處于東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)工程所在的連島是江蘇北部地區(qū)、長江三角洲乃至皖、豫、陜、甘等內(nèi)陸省份濱海旅游的首選地，具有較為稀缺的濱海旅游資源。游輪碼頭本項(xiàng)目地塊燈塔山大沙灣海濱浴場西連島蘇馬灣浴場蘇馬灣白沙填海工地工程位于連島東南角北靠連島中部山脊，南望連云港港口區(qū)域工程深入連島內(nèi)部，天然自成小海灣，具有私密、獨(dú)立等特質(zhì)，海水清澈度、景觀及風(fēng)力條件明顯較連島內(nèi)其它位置要好。港口航道那么穿行在本工程與大陸之間。天氣晴朗時(shí)可在工程地塊望見港口作業(yè)區(qū)未來總供給量——低容積率〔高檔〕新居住工程除本工程東連島兩地塊外，2006年成功轉(zhuǎn)讓的商品住宅用地中，容積率低于1.2的較低密度工程總規(guī)模為占地48萬平方米、建筑面積50萬平方米左右，這些工程均可能以別墅等物業(yè)形式、與本工程同期進(jìn)入市場。未來總供給量——高地價(jià)居住工程除本工程東連島兩地塊外，2006年成功轉(zhuǎn)讓的商品住宅用地中，地價(jià)比較高〔80萬/畝以上〕、未來檔次定位也將可能走高端路線的工程，總占地約94萬平方米、建筑面積超過200萬平方米的工程將與本工程同期進(jìn)入市場。連云港近年銷售價(jià)格走勢一覽2006年前三個(gè)季度，港城樓市一直被籠罩在國家宏觀調(diào)控所帶及的觀望氣氛中，由于當(dāng)時(shí)市場環(huán)境不夠明朗，致使很多有潛在購房意愿的市民，紛紛持幣觀望。進(jìn)入四季度，觀望氣氛慢慢減弱，他們對樓市的前景預(yù)期又有所增強(qiáng)，在此背景下，前三季度所積壓的大量購房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠持續(xù)強(qiáng)勁。但由于未來幾年，港城房地產(chǎn)市場供給將持續(xù)充盈，開發(fā)商家的樓盤銷售難度將進(jìn)一步加大。長期的貿(mào)易往來，使連云港的對外的知名度大大加強(qiáng)。國家對連市建設(shè)支持逐年加強(qiáng)。城市名片的建立，可提升港城綜合能力。使蘇北及長三角對外窗口形象翻開。連云港目前的商品住宅市場仍然以普通居住為主流，頂級產(chǎn)品〔包括別墅、高檔公寓等〕份額非常少；但與幾年前相比，連云港的高端物業(yè)也逐漸顯現(xiàn)出強(qiáng)勁開展的勢頭，市場上開始出現(xiàn)一些開發(fā)理念、綜合品質(zhì)較好的頂級產(chǎn)品，面向財(cái)富階層和投資客；就未來走勢而言，連云港一級土地市場的出讓力度相當(dāng)大，無論從與本工程類似的低容積率工程來看、還是與本工程類似的高地價(jià)工程來看，一年的新增土地儲藏量就達(dá)數(shù)十萬乃至上百萬平方米，后市將持續(xù)較高的競爭壓力。港城房地產(chǎn)市場的競爭將不再僅僅取決于傳統(tǒng)的地段、價(jià)格、效勞等因素，而是要注入越來越多的品牌元素、營銷理念及推廣手段。連云港港口旅游房地產(chǎn)同類資源可比案例萬科17英里鳥瞰圖該工程位于深圳東部溪涌，北望青山綿延500余米，東西南三面臨海，是海灣與半島的結(jié)合體。工程總占地67571㎡，分兩期開發(fā)，首期為聯(lián)排別墅107套，面積從180到300㎡。萬科·17英里案例的啟示：對于占據(jù)稀缺自然資源的工程，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)極致發(fā)揮天然條件，對地形地勢、環(huán)境景觀等進(jìn)行和諧化開發(fā)，正如萬科17英里所要達(dá)成的效果：讓房子長在山坡上，甚至經(jīng)過數(shù)年風(fēng)雨沖刷后房子外觀展現(xiàn)出與山海巖石顏色協(xié)調(diào)的滄桑感；對于城市偏僻地段的房地產(chǎn)開發(fā)而言，精致開發(fā)、深度營銷是運(yùn)作中不可或缺的兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié)，特別是后期深度營銷對市場的引導(dǎo)作用往往具有重要意義；通過恰當(dāng)?shù)娜司永砟羁筛?、引?dǎo)消費(fèi)者的思維，化解工程劣勢給營銷帶來的不利影響，如萬科的系列營銷推廣中刻意圍繞其“遠(yuǎn)〞的劣勢逐一推出應(yīng)對理念，將其轉(zhuǎn)化為遠(yuǎn)離塵囂的高貴生活方式。鎖定該工程客戶層、迎合這些刻意與草根階層保持距離精英客消費(fèi)心理。NO.1萬科·十七英里愉景灣香港島愉景灣海華居組團(tuán)面向大?！贝蜷_”的布局形式NO.2香港愉景灣位于香港大嶼山東北部，距離港島西部約16公里，占地615公頃，總?cè)萘?0000人，是個(gè)自給自足的小鎮(zhèn)式開展的綜合社區(qū)。總體開發(fā)已歷時(shí)十余年。該工程住宅類型豐富，戶型既有奢侈的幾百平方米每套的別墅，也有僅40平方米左右的公寓。愉景灣案例的啟示：滿足離島居住需求的綜合社區(qū)配套建設(shè)思路，自成體系的便利設(shè)施；順勢而為的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，開發(fā)與保護(hù)并重的環(huán)保原那么；多元化包容性社區(qū)文化氣氛，通過開放的社區(qū)活動和廣場、公共空間環(huán)境提高工程檔次、知名度和人文吸引力；從人們對家庭、對人生的愿望和共識出發(fā)進(jìn)行系列居住活動、生活理念宣傳推廣，把來自五湖四海的不同住戶最普遍的精神追求整合，引發(fā)各類目標(biāo)客戶的共鳴。區(qū)域競爭可比案例NO.121世紀(jì)連島金海岸度假村

工程位于連島優(yōu)越的區(qū)位，總占地面積138.66畝，建筑面積92437㎡，容積率0.76工程2003年建設(shè)，公寓面積50－100㎡之間別墅局部2007年開始建設(shè),預(yù)計(jì)面積在200-300㎡之間，別墅11套公寓局部售價(jià)〔無海景〕：均價(jià)5000元/㎡〔海景房〕：均價(jià)11000元/㎡別墅〔規(guī)劃未出〕：預(yù)計(jì)12000/㎡工程的目標(biāo)客戶是周邊城市的買家和外來定居者〔90％為度假〕工程由南京21世紀(jì)投資集團(tuán)自行銷售。公寓目前銷售90％，別墅尚未正式面市與本工程比較別墅推廣將主要依靠該度假村的知名度進(jìn)行針對性推廣，以口碑宣傳為主。主要賣點(diǎn)“海島、緊鄰絕佳海岸〞，但目前推出別墅靠內(nèi)島，無觀海面銷售渠道較單一，推廣方面無競爭力入市時(shí)間早，已有一定的客戶積累度別墅體量小，銷售壓力不大位置緊鄰海濱浴場，隨即客流量較大NO.2東盛·龍門山莊

工程為東盛房地產(chǎn)公司開發(fā)，位于連云區(qū)北崮山東坡，東臨在海一方公園，南側(cè)是神州賓館，依山勢而建。占地175畝，總建筑面積13萬㎡。建筑以西班牙地中海風(fēng)情為主。規(guī)劃包括別墅〔獨(dú)立、聯(lián)排、疊加、雙拼〕、公寓、高層住宅，2006年開始建設(shè),預(yù)計(jì)2021年年底交付。高層住宅面積在40－130㎡之間；別墅聯(lián)排在180－200㎡之間；獨(dú)棟在300－500㎡之間住宅局部售價(jià)〔局部有海景〕：均價(jià)4000元/㎡，別墅〔規(guī)劃未出〕：預(yù)計(jì)12000－13000元/㎡工程的目標(biāo)客戶為港城周邊城市和外來定居者〔自住為主〕工程由南京國商營銷籌劃公司代理，預(yù)計(jì)2007年6月開盤。別墅據(jù)稱認(rèn)購排號已到400號，住宅排號到80號與本工程比較別墅推廣將主要依靠官山自然山勢和觀?？诘倪M(jìn)行針對性推廣。主要賣點(diǎn)“山海貴族〞，“西班牙地中海風(fēng)情別墅〞，但推出別墅靠山，無觀海面銷售渠道較單一，推廣方面無競爭力入市時(shí)間較早，已有一定的客戶積累度占據(jù)西大堤西入口，昭示性強(qiáng)，隨即客流量較大NO.3名人世家位于連云港市新浦新區(qū)新行政中心的核心地段，是港城唯一的城市型純別墅工程,為華航集團(tuán)高端開發(fā)工程之一。工程價(jià)格7000-8000元/㎡左右,主力面積400㎡左右購置人群主要是本地的企業(yè)老板和南京上海的買家NO.4云頂華庭工程占地約350畝，總建筑面積約21萬㎡小區(qū)是集高爾夫練習(xí)場、垂釣中心、高級多功能會所于一身的現(xiàn)代式別墅，以歐洲風(fēng)格為主，自稱歐洲小鎮(zhèn)。自身休閑會所設(shè)健身房，高爾夫練習(xí)場，羽毛球場，垂釣中心，棋牌室，閱覽室……以及商務(wù)中心、24小時(shí)便利店，小型主題餐飲效勞，美容美發(fā)等。工程定位均價(jià)3500元/㎡左右，主要客戶是連云港市私企老板及局部外來投資客WSO開展時(shí)機(jī)——東部城區(qū)大開展的機(jī)遇城市經(jīng)濟(jì)和旅游地位提升機(jī)遇所在省市缺乏國際化濱海高尚社區(qū)的時(shí)機(jī)T市場上充分發(fā)揚(yáng)工程優(yōu)勢，以城市最優(yōu)、連云港名片的身份占據(jù)、把握住港城高檔消費(fèi)、外來旅游消費(fèi)市場份額工程威脅——本地市場規(guī)模有限周邊縣市同類工程競爭附近省市同類工程競爭產(chǎn)品上立足工程多種優(yōu)勢所奠定的高起點(diǎn)，以應(yīng)對威脅的姿態(tài)考察競爭者、完善本工程揚(yáng)應(yīng)優(yōu)勢——對外交通區(qū)位開展?jié)摿ψ匀画h(huán)境開發(fā)背景銷售價(jià)格劣勢——離島交通配套劣勢本地旅游房地產(chǎn)剛起步連云港城市地位省外同類沿海項(xiàng)目競爭省內(nèi)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭連島內(nèi)項(xiàng)目競爭以連島在江蘇省第一大島的地位、本工程在連島內(nèi)絕對優(yōu)勢位置的條件，以主動的姿態(tài)直接爭取競爭對手的客源市場。把握關(guān)聯(lián)內(nèi)陸省份“財(cái)富客源〞，以差異化定位防止直接競爭。根底競爭力——江蘇第一大島首席國際化高檔度假社區(qū)，全省濱海形象名片增強(qiáng)競爭力——個(gè)性化的人文風(fēng)格、創(chuàng)連云港之先的高水準(zhǔn)酒店式度假物業(yè)管理效勞、高性價(jià)比的定價(jià)策略、獨(dú)具濱海特色和體驗(yàn)參與感的商業(yè)娛樂配套。我司觀點(diǎn)以目前連云港市的市政配套/宣傳力度尚缺乏以吸引海外及全國的游客，但中央及江蘇政府對連云港市的支持力度逐年加大，已為港城后期開展奠定良好根底目前港城旅游資源重點(diǎn)以連島為主，游客來源重點(diǎn)以蘇北輻射長三角區(qū)域連云港市房地產(chǎn)市場開展較穩(wěn)健，高端市場空缺較大，但未來幾年市場供給量大，本地消化承受力漸顯缺乏，目標(biāo)客戶群體以旅游輻射重要區(qū)域?yàn)橹?由于目前入市高端工程產(chǎn)品力及推廣方面均較弱，07年高端物業(yè)市場競爭尚未顯現(xiàn)，本工程的入市時(shí)間將至關(guān)重要最大借鑒優(yōu)勢旅游地理位置東連島工程規(guī)劃范圍共占地380.9畝，反面是陡峭的高山、前面是波光鱗鱗的海面，場地高差較大。連島平均海平面2.94M，平均潮差3.39M、平均高潮位4.61M、平均低潮位1.28M，歷史最高潮位是1939年的7.8M。東連島冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，是全國沿海城市16個(gè)健康海水浴場之一，水溫條件較山東等北部冬浴場更有優(yōu)勢，適合旅游的時(shí)間較長，與連島北部的蘇馬灣同樣天然自成小海灣，具有私密、獨(dú)立等特質(zhì)，海水清澈度、景觀、風(fēng)力及日照條件均屬上乘，由于海灣朝南，比朝北的蘇馬灣更具優(yōu)勢。

?卷二整體定位核定物業(yè)功能定位以“人居〞為主國際旅游型物業(yè)是包含：酒店功能、商業(yè)功能、居住功能、休閑娛樂功能等多種復(fù)合型的國際型度假物業(yè)開展主題定位以“自然〞“人文〞為主線灣居?xùn)|連島、陶然山海間在東方沙沙里島做比云更悠閑的島主市場區(qū)域定位以“港城外〞市場為主重點(diǎn)輻射長三角區(qū)域價(jià)值定位形象——第三居所生活的完美演繹——成就頂級階層的心靈追求環(huán)境——島居海域度假圣地產(chǎn)品——復(fù)合型享受的人性回歸目標(biāo)客戶群1—異地客戶

目標(biāo)客戶群2—本地及鄰近縣市客戶

目標(biāo)客戶群3—境外及港澳臺時(shí)機(jī)客戶群重點(diǎn)挖掘工程第一圈層主力客戶——上海、南京等地中產(chǎn)、富裕階層重點(diǎn)引導(dǎo)工程第二圈層主力客戶——河南、安徽及陜甘寧等華中乃至中西部內(nèi)陸省份富裕階層；穿插宣傳、引導(dǎo)補(bǔ)充性異地客源——華北地區(qū)財(cái)富階層本地〔連云港、徐州等〕富裕階層在連云港從事工商業(yè)、貿(mào)易、技術(shù)等工作的外地人港澳臺產(chǎn)業(yè)投資者，外資及港澳臺資企業(yè)的高管層來自俄羅斯、韓國、日本等國的置業(yè)者目標(biāo)客戶群體定位價(jià)格定位公寓產(chǎn)品入市均價(jià)：〔帶800元/㎡裝修〕6200-6500元/m2產(chǎn)權(quán)式酒店〔指海城綜合體局部〕入市均價(jià)：為9000-10000元/m2〔帶800元/㎡-----1000元/㎡裝修〕別墅產(chǎn)品的毛坯房銷售均價(jià)

12000-15000元/㎡上下兩層一個(gè)卡位的商鋪均價(jià)：

9000-10000元/㎡

開發(fā)及規(guī)劃策略撬點(diǎn)延展提升商業(yè)〔以特色/品質(zhì)翻開市場〕公寓〔保證工程的持續(xù)利潤回籠〕別墅/酒店配套〔產(chǎn)品/品牌的持續(xù)提升，為持續(xù)經(jīng)營奠定根底〕整體分三期開發(fā)，高姿態(tài)入市待初步形象建立，再整體推出。

二期：25棟別墅＋4棟公寓一期：商業(yè)街＋4棟別墅＋1棟公寓重點(diǎn)：一期商業(yè)街特色建筑特色經(jīng)營特色建筑尺度小巧、集中設(shè)置的商業(yè)街業(yè)態(tài)美國式風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)街，按山勢錯落排列，使各角度看上去都是不同的風(fēng)景開敞相依，統(tǒng)一風(fēng)格中不失局部的獨(dú)立特色經(jīng)營以特色餐飲為主的休閑風(fēng)情商業(yè)街為主業(yè)態(tài)，結(jié)合酒吧區(qū)、海鮮區(qū)〔海產(chǎn)品/干貨〕、旅游產(chǎn)品區(qū)、娛樂工藝體驗(yàn)區(qū)等充分挖掘“海〞主題的商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品將以特色海鮮產(chǎn)品延伸的餐飲、工藝、娛樂融為一體，借助整體燈光亮化系統(tǒng)，形成最具規(guī)模的“東沙沙里島海市不夜街〞局面度假休閑模式的深度改進(jìn)商業(yè)街的核心定位反季節(jié)經(jīng)營定位商業(yè)核心競爭力管理標(biāo)準(zhǔn)，配套齊全，成行成市打造港城海鮮第一街娛樂表演結(jié)合特色海鮮，做足反季節(jié)經(jīng)營功課中國各大菜系，各地海鮮著名特色風(fēng)味聚集美食資源與生活配套資源的和平共處延長公寓居住與海鮮街消費(fèi)經(jīng)營時(shí)間聯(lián)手實(shí)力雄厚的經(jīng)營者加盟〔如后期需返租再定〕工程商業(yè)核心賣點(diǎn)：工程的創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)：有效延長公寓的居住與海鮮街經(jīng)營消費(fèi)時(shí)間淡季海邊物業(yè)消費(fèi)圈〔季節(jié)〕零點(diǎn)消費(fèi)圈〔時(shí)間〕商業(yè)和公寓/別墅價(jià)值點(diǎn)的連接海鮮餐飲街的開發(fā)解決后續(xù)開發(fā)資金問題樹立海鮮餐飲文化形象增強(qiáng)后期置業(yè)者信心公寓/別墅具備競爭力的復(fù)合物業(yè)穩(wěn)定租住人群促進(jìn)消費(fèi)資源互動帶來升值預(yù)期搭建、承接、互贏的關(guān)系區(qū)域領(lǐng)跑者地位功能的復(fù)合性資源的整合性、補(bǔ)缺型市場的前瞻性經(jīng)濟(jì)價(jià)值價(jià)值優(yōu)勢商業(yè)價(jià)值投資價(jià)值海居價(jià)值“海市〞特色風(fēng)情街和公寓/別墅價(jià)值點(diǎn)的連接+++工程核心競爭力如何形成？

?卷三整體營銷策略【營銷策略】：根據(jù)本工程的實(shí)際情況和天驥行的優(yōu)勢，我行將采取以本地坐銷為主，區(qū)域分公司聯(lián)銷為輔助的聯(lián)動營銷策略，力爭在短期內(nèi)，以較少的投入，以工程推薦會形式聯(lián)合多家同類型工程銷售網(wǎng)和本行巨大的全國投資客戶網(wǎng)等強(qiáng)大銷售、宣傳網(wǎng)絡(luò)，取得最正確的銷售業(yè)績。【推廣策略】：規(guī)模效應(yīng)、差異凸顯——以工程的整體規(guī)模推出，保持高姿態(tài)的稀缺地理優(yōu)勢，并將之發(fā)揮至及至，充分引起目標(biāo)市場的關(guān)注而產(chǎn)生追捧由點(diǎn)至面，逐個(gè)擊破——初期建立形象，以港城為主要推廣點(diǎn)，依托商業(yè)重點(diǎn)營造口碑效應(yīng)；后期品質(zhì)形象逐漸產(chǎn)生，擴(kuò)大推廣面〔重點(diǎn)做長三角外埠市場〕；針對開發(fā)節(jié)奏制定營銷、推廣重點(diǎn)總體策略入市時(shí)機(jī)入市前根底條件：◆市場目標(biāo)客戶的累積◆工程進(jìn)度到達(dá)預(yù)售條件◆售樓部建立及包裝完成◆示范區(qū)局部竣工◆公寓局部樣板間完成◆市場為銷售旺季〔旅游旺季〕正式進(jìn)入市場銷售2021年4月28日【詮釋】：由背景環(huán)境及入市根底條件判斷，本工程類高端物業(yè)類型的借勢時(shí)機(jī)應(yīng)該在2021年最正確。按預(yù)計(jì)工程進(jìn)度推算，結(jié)合我行多年操盤經(jīng)驗(yàn)，在準(zhǔn)備充分以及前期市場炒作到位時(shí)，“五·一〞長假時(shí)期將是工程可利用的訴求體系最正確時(shí)期總體推廣思路由工程開發(fā)的高端理念決定了工程推廣的綜合基調(diào)，推廣總體思路應(yīng)“強(qiáng)弱兼宜〞?！皬?qiáng)〞：由始至終貫徹主題的統(tǒng)一性/復(fù)合性，保持高市場姿態(tài)——復(fù)合旅游地產(chǎn)的完美版，傳遞的市場信息——國內(nèi)市場最高性價(jià)比的投資產(chǎn)品〕。每期賣點(diǎn)訴求必重磅直擊“弱〞：工程進(jìn)度盡量加快，對外決不透露工期。市場信息——圣地的成就必備“非凡之功〞；初期神秘入市只推案名和主推語，充分調(diào)動市場關(guān)注案名建議連島.海平線【詮釋】：以“連島〞為前綴——區(qū)位特性最大化，可有效借助港城的大旅游傳播優(yōu)勢，迅速締造工程品牌優(yōu)勢，最適合外埠傳播識別“海平線〞直擊工程海域高度 ，即點(diǎn)出位置的親海性又表現(xiàn)了工程整體散發(fā)的神秘和人居精神高度。其他案名建議：連島·東域連島·HAWAII領(lǐng)海蜃域東沙沙里島小鎮(zhèn)營銷推廣主題東半球首輪圈海運(yùn)動訴求表達(dá)：以工程的復(fù)合優(yōu)勢為市場切入點(diǎn)，將“海〞＋“島〞帶來的最大享受空間整合，結(jié)合島國中高端產(chǎn)品的價(jià)值表達(dá)，締造出獨(dú)一無二的華東片區(qū)最優(yōu)越的“度假圣地〞?！菍儆陧敿壢右幌?dú)享的圣地。走，圈海去……“圈〞：范圍，圈子，圈層……從臨?！龊！I(lǐng)海角度去挖掘，結(jié)合各階段產(chǎn)品線突出綜合訴求主題推廣語階段推廣：推盤策略常規(guī)操作別墅酒店商業(yè)公寓①先期推出屬于一般投資類產(chǎn)品，附加值及根底資源使得性價(jià)比較高，市場已有同類產(chǎn)品，認(rèn)知度強(qiáng)。資金回籠速度快，利于后期滾動投入的實(shí)施。②再期推出由一期公寓類產(chǎn)品的較高追捧，逐漸在人氣度劇增時(shí)加大配套的功能〔旅游、商業(yè)、娛樂〕，使單一的開發(fā)行為演變?yōu)檎脑煨袨?。③最后推出根底配套設(shè)施設(shè)施出臺，品質(zhì)的完美提升，贏得滿缽該類常規(guī)操作保障操作的安全性，以資源累加方式將項(xiàng)目價(jià)值推至頂峰。別墅酒店商業(yè)公寓①先期推出由于公寓工程完成時(shí)間較晚，為防止公司前期資金壓力，可先期推出，但市場營造及工程大旅游環(huán)境借鑒力度需加強(qiáng)。實(shí)際操作③最后推出根底配套設(shè)施設(shè)施出臺，品質(zhì)的完美提升，贏得滿缽〔可按開發(fā)進(jìn)度適量與公寓結(jié)合推出〕根據(jù)工程實(shí)際要求及工程進(jìn)度情況，商業(yè)先行。因工程的特定性〔旅游地產(chǎn)〕，對商業(yè)投入量的控制需格外慎重。②再期推出公寓的主要群體以周邊及本地消化為主，入市時(shí)間宜早不宜晚，建議最好能和局部商業(yè)同時(shí)推，雙向利好均可借用。一期推盤細(xì)節(jié)商業(yè)局部建議先推2000㎡旅游類投資產(chǎn)品，市場預(yù)熱期較長〔尤其是季節(jié)清楚的港城，理想預(yù)熱期為6個(gè)月〕，商業(yè)局部在整個(gè)地塊中價(jià)值最大，如單純面對本地市場〔原居民〕自購自營很難到達(dá)提升地塊檔次和滿足持續(xù)開展的配套功能。考慮開發(fā)商前期資金問題可先推2000㎡，制造稀缺價(jià)值性。剩余商業(yè)待外埠環(huán)境形成再面市，以獲得利潤最大。價(jià)格策略工程整體屬典型投資類旅游地產(chǎn)物業(yè)，市場中反映價(jià)值的變化對地塊滾動開發(fā)具有決定性因素。故而在價(jià)格策略上：工程整體采取“低開高走〞的策略進(jìn)入市場啟動時(shí)以示范區(qū)價(jià)值最大的局部商業(yè)投入，顯示開發(fā)商的實(shí)力和整體建設(shè)的信心力爭在短期內(nèi)形成市場熱點(diǎn)，引起投資市場的羊群效應(yīng)；根據(jù)市場情況及工程的銷售情況，及時(shí)調(diào)整價(jià)格，最終實(shí)現(xiàn)本工程的目標(biāo)核心均價(jià)。注：別墅類高端產(chǎn)品客戶群體根本穩(wěn)定，受投資市場因素影響較小，建議保持其特殊性“高開平走〞。階段實(shí)施方案起止時(shí)間：2007年4月—2021年12月31日形象導(dǎo)入期：2007年4月—2007年10月產(chǎn)品亮相期：2007年10月—2021年1月〔局部商業(yè)/4棟別墅推出〕認(rèn)籌蓄勢期：2021年1月—2021年4月解籌強(qiáng)銷期：2021年4月28日……〔剩余商業(yè)/1棟公寓推出〕營銷結(jié)點(diǎn)

一期開盤商業(yè)局部開盤初步形象導(dǎo)入期商業(yè)局部認(rèn)籌期商業(yè)局部強(qiáng)銷期一期認(rèn)籌期強(qiáng)銷期掃尾期營銷結(jié)點(diǎn)細(xì)分

?卷四階段性營銷策略總體銷售目標(biāo)一期：商業(yè)——6000㎡〔街區(qū)〕公寓——1棟別墅——4棟方案完成率95％銷售階段目標(biāo)一期開盤商業(yè)局部開盤〔3個(gè)月〕2000㎡商業(yè)完成95％〔6個(gè)月〕剩余商業(yè)完成95％別墅完成100％，公寓完成80％〔2個(gè)月〕一期整體完成95％總體銷售周期一期開盤商業(yè)局部開盤15個(gè)月即：2007年10月1日正式銷售到2021年12月底，整個(gè)銷售周期控制在15個(gè)月以內(nèi)，假設(shè)07年商業(yè)局部不入市銷售，那么銷售周期為08年4月28日至08年12月底，正式銷售周期調(diào)整為7個(gè)月，將可幫助貴司在較短周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)工程開發(fā)的理想效益。營銷階段細(xì)分按一期整體營銷結(jié)點(diǎn)大體可劃分為四個(gè)階段第一階段：形象導(dǎo)入期〔07.4－07.10〕目的：吸引目標(biāo)市場關(guān)注，為工程銷售作鋪墊?營銷策略運(yùn)用各種媒體〔戶外、報(bào)紙、雜志〕，以強(qiáng)大的廣告投入，結(jié)合地盤形象，強(qiáng)力推出本工程?！仓饕山柚鯔C(jī)港城政府旅游外發(fā)性推薦會/交流會〕?媒體組合戶外廣告牌：工程現(xiàn)場、機(jī)場、西大堤、高速干道出入口、港口等主流媒體：全省主流報(bào)紙、航空、旅游雜志小資媒體：全國〔長三角為主〕旅游刊物〔結(jié)合旅游行社內(nèi)刊〕DM直郵：連島內(nèi)部原居民商戶〔拆遷戶〕、港城最大的旅行行業(yè)機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)：搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng)外展：港城各旅游旺點(diǎn)，天驥行各分行〔旅游地產(chǎn)工程處〕?該階段需完成事項(xiàng)裝修、布置售樓處〔注重內(nèi)外部的裝修的主色調(diào)、LOGO、相應(yīng)氣氛的營造〕完成地盤禮儀、如圍墻、彩旗等商業(yè)街區(qū)局部示范展示B地塊展示區(qū)域環(huán)境綠化初步完成樓書、DM展板等宣傳全部到位聯(lián)合政府完成至少一次推薦會，宣傳出街至少3個(gè)月。售樓員的培訓(xùn)上崗〔統(tǒng)一宣傳形象〕完成至少2個(gè)月客戶登記商鋪客戶儲藏到達(dá)〔2000㎡局部〕第二階段：認(rèn)籌蓄水期〔07.10－08.4〕目的：測試市場反響，對推廣、銷售、價(jià)格策略進(jìn)行有效調(diào)整?營銷策略運(yùn)用各種媒體〔戶外、報(bào)紙、雜志〕，以強(qiáng)大的廣告投入，結(jié)合地盤新變化形象，強(qiáng)力推出本工程?！?0.1商鋪銷售可以連島內(nèi)部消化形式完成，不做隆重開盤〕?媒體組合戶外廣告牌：工程現(xiàn)場、機(jī)場、西大堤、高速干道出入口、港口等信息變化主流媒體：全省主流報(bào)紙、航空、旅游雜志信息變化小資媒體：全國〔長三角為主〕旅游刊物〔結(jié)合旅游行社內(nèi)刊〕信息變化推薦會：政府旅游行業(yè)推薦會〔結(jié)合或?qū)脮r(shí)設(shè)展場/內(nèi)部刊物增頁〕DM直郵：港城最大的旅行行業(yè)機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)：搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng)外展：港城各旅游旺點(diǎn)，天驥行各分行〔旅游地產(chǎn)工程處〕?該階段需完成事項(xiàng)售樓處廣告更替完成地盤廣告更替〔戶外、路旗〕商業(yè)街局部竣工主入口4棟別墅完成、樣板間完成1號公寓預(yù)售證取得，樣板間、看樓通道完成A地塊濱海展示區(qū)域完成宣傳物料更替完成聯(lián)合政府完成至少兩次推薦會，公寓、主要商業(yè)街局部宣傳出街至少3個(gè)月。售樓員新資訊培訓(xùn)完成至少3個(gè)月客戶接待客戶儲藏到達(dá)完成率〔2000㎡商鋪〕95％第三階段：強(qiáng)勢銷售期〔－〕目的：通過大規(guī)模的宣傳推廣，樹立工程形象，吸引客戶成交?營銷策略選擇針對性媒體，以強(qiáng)大宣傳投入，結(jié)合有效SP活動，促進(jìn)成交?媒體組合戶外廣告牌：工程現(xiàn)場、機(jī)場、西大堤、高速干道出入口、港口等信息變化主流媒體：全省主流報(bào)紙、航空、旅游雜志信息變化小資媒體：全國〔長三角為主〕旅游刊物〔結(jié)合旅游行社內(nèi)刊〕信息變化推薦會：政府旅游行業(yè)推薦會〔結(jié)合或?qū)脮r(shí)設(shè)展場/內(nèi)部刊物增頁〕DM直郵：港城最大的旅行行業(yè)機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)：搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng)外展：港城各旅游旺點(diǎn)，天驥行各分行〔旅游地產(chǎn)工程處〕SP活動?該階段需完成事項(xiàng)售樓處廣告更替完成地盤廣告更替〔戶外、路旗〕別墅局部竣工商業(yè)街開業(yè)1號公寓竣工宣傳物料更替完成聯(lián)合政府完成至少兩次推薦會售樓員新資訊培訓(xùn)客戶接待商鋪完成95％公寓完成80％別墅完成100％第四階段：尾盤銷售期〔－〕目的：利用針對性SP活動，迅速清盤，進(jìn)入二期廣告更替，為后期客戶儲藏?營銷策略選擇針對性媒體，結(jié)合有效SP活動，促