大連裕景中心商住項目前期工作策劃提案

一、大連公寓市場相關(guān)狀況1、高端商務(wù)、居住產(chǎn)品的開展歷程2、大型樓盤狀況3、地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境和整體公寓市場狀況二、本工程整體綜合定位1、本工程宗地分析2、本工程規(guī)劃條件3、本工程產(chǎn)品定位4、本工程市場形象三、本工程一期定位1、工程定位推導(dǎo)模式2、工程SWOT分析3、本工程一期市場定位4、一期市場定位支持5、本工程一期客群定位四、本工程產(chǎn)品規(guī)劃補充建議1、整體工程產(chǎn)品規(guī)劃補充建議2、本工程一期產(chǎn)品規(guī)劃補充建議3、會所方面建議4、商用公寓產(chǎn)品建議5、居住公寓產(chǎn)品建議五、產(chǎn)品行銷核心突破1、工程開發(fā)的4大節(jié)點2、裕景品牌運作3、整體運作的節(jié)奏4、資源共享式開發(fā)促進(jìn)5、以實用化運作躲避風(fēng)險六、本工程細(xì)分定價及推廣周期1、預(yù)期開發(fā)時間及銷售價格籌劃提案目錄大連公寓市場相關(guān)狀況高端商務(wù)、居住產(chǎn)品的開展歷程大連市高端商務(wù)產(chǎn)品開展歷程寫字間產(chǎn)品逐步升級換代，目前商住兩用工程占據(jù)了市場的大量份額，市場出現(xiàn)客群的明確分流。未來的開展中，商住兩用工程具備廣闊的市場空間。從大連商務(wù)區(qū)域開展的趨勢來看，城市中心商務(wù)區(qū)已進(jìn)入融合階段。本工程正處于此商務(wù)區(qū)重心位置，且影響力及開展?jié)摿ψ顬榭春?。時間產(chǎn)品形式辦公標(biāo)準(zhǔn)價格水平代表項目初期辦公產(chǎn)品時間95-96年塔樓大廈寫字間的初級形式當(dāng)時市值5000元/平，個別只租不售項目租金在10美元/平/天左右國際酒店恒通大廈近乙級寫字間產(chǎn)品時期97-98年建安標(biāo)準(zhǔn)有所提高與乙級寫字間還有差距當(dāng)時市值6000元/平，租金1.2元/平/天海富大廈友誼商城乙級寫字間產(chǎn)品時期99-2000年引入智能化配置和商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)乙級寫字間標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)時市值7000元/平，租金2元/平/天左右宏譽大廈珠江國際大廈甲級寫字間、商務(wù)公寓產(chǎn)品同時發(fā)展2000年至今寫字間——形象化的5A級智能化產(chǎn)品；商務(wù)公寓——以住宅立項的商務(wù)公寓寫字間——甲級國際化辦公；商務(wù)公寓——低成本，實用化辦公寫字間——市值10000元/平，租金2.5元/平/天左右；商務(wù)公寓——市值6000-9000元/平寫字間——中銀大廈、虹源大廈；商務(wù)公寓——曼哈頓大廈、中山九號\中央公館寫字樓進(jìn)入甲級時代，以租賃市場為主；乙級寫字間將大面積萎縮；辦公產(chǎn)品分流成為寫字間和商務(wù)樓兩種明顯主流形式；商住兩用產(chǎn)品大行其道，滿足特定客群所需。商務(wù)產(chǎn)品中，商住兩用產(chǎn)品〔商住公寓〕熱賣結(jié)果：當(dāng)前和未來數(shù)年中——先期典型商住兩用工程列表：目前已投入使用的工程，租售兩旺。未來趨勢還有快步擴大的趨勢，前景十分看好。項目名稱所處位置建筑面積（萬平）銷售率備注友好大廈友好廣場4.66清盤——名仕國際三八廣場3.65清盤——曼哈頓大廈友好廣場17.3（總）90%復(fù)合型盛世大廈三八廣場4清盤——中山九號中山廣場6.3670%——錦繡大廈新開路6.4890%——金福星大廈新開路695%——越秀大廈新開路4.47清盤——君安大廈西安路2.275%大手轉(zhuǎn)讓后出售廣榮大廈西安路490%——近期入市典型商住兩用工程列表：目前雖商住兩用市場入市盤量較大，但是由于所處區(qū)域特征明顯、指向性明確，所以并不構(gòu)成較為劇烈的市場競爭態(tài)勢。項目名稱所處區(qū)域建筑面積（萬平）銷售率星海旺座星海灣區(qū)域3清盤羅斯福天興國際中心西安路區(qū)域6.7公寓部分清盤福佳新天地廣場西安路區(qū)域7.26公寓部分95%金宸國際大廈新開路區(qū)域495%天通金融大廈三八廣場區(qū)域2.75清盤名仕財富中心三八廣場區(qū)域9清盤香榭里街區(qū)青泥洼橋區(qū)域8.6推出部分40%百年匯星海灣980%目前高端公寓工程整體銷售價格：9500-10000元/㎡目前大連市場高端公寓,主要集中在人民路區(qū)域,星海灣區(qū)域由于具有強勢的開展趨勢,局部產(chǎn)品利用景觀優(yōu)勢,以及投資回報概念突破10000元/平方米單價(百年匯).中心區(qū)域(人民路希望廣場)以酒店式精裝修公寓為主.整體均價保持在9500元/平方米.大連辦公企業(yè)主要以中小公司為主；居住形象推出，滿足客群心理價位需要；商務(wù)使用，費用低廉；70年產(chǎn)權(quán)帶來商務(wù)地產(chǎn)最大優(yōu)勢；各工程地域優(yōu)勢明顯，升值潛力巨大；貸款額度、成數(shù)與住宅相同，遠(yuǎn)高于寫字間；作為投資產(chǎn)品，回報率可觀。商住兩用工程熱賣原因商務(wù)區(qū)域發(fā)展商務(wù)區(qū)域開展的利好影響三區(qū)融合，形成城市最正確的中央商務(wù)區(qū)；本工程位于龍頭位置，及最具核心開展?jié)摿?；區(qū)位、規(guī)劃等各方條件促本錢工程總體極具商務(wù)氣氛；商務(wù)性或具商務(wù)色彩的產(chǎn)品提供本工程開發(fā)時機點。大連市高端居住產(chǎn)品開展歷程縱觀開展脈路，產(chǎn)品開發(fā)越來越注重買方市場的需求。尊崇、享受、品位居住成為最終開展趨勢。高檔產(chǎn)品回歸市區(qū)中心的特點明顯，并且產(chǎn)品形式表達(dá)為小高層和高層建筑形態(tài)。而生態(tài)化、規(guī)?；H化色彩濃郁、充分配套的大盤將最為消費者青睞。時間產(chǎn)品形式居住標(biāo)準(zhǔn)價格水平代表項目地段、自然景觀品質(zhì)階段95-96年多層封閉小區(qū)化，地段、景觀4000-5000元/平海昌華城、陽光花園、香都花園地段、園林、規(guī)劃品質(zhì)階段97-98年多層提出小區(qū)景觀居住5000元/平華麗山莊、水仙花園地段、綜合配套品質(zhì)階段99-2000年多層、小高層配套完善、居住氛圍6000-7000元/平桂林苑、楓林苑、億達(dá)廣場綜合開發(fā)品質(zhì)階段2000年至今多層、小高層、高層綜合品質(zhì)，居住理念8000-10000元/平明澤苑、億達(dá)新世界、曼哈頓大廈城市中心地段小高層、高層建筑生態(tài)化、規(guī)?；?、充分配套大盤國際化色彩開展?jié)摿Υ蟮牡赜蚋叨司幼‘a(chǎn)品的尊崇、品位居住開發(fā)階段來臨結(jié)果：當(dāng)前和未來數(shù)年中——高端商務(wù)、居住產(chǎn)品的三大城市組團(tuán)已經(jīng)形成的：中山廣場組團(tuán)正在形成的：青泥洼橋組團(tuán)即將形成的：東港新區(qū)組團(tuán)典型特征是城市CBD、CSD、CHD、CLD四大中央?yún)^(qū)作為載體大型樓盤狀況福佳新天地廣場羅斯福·天興國際中心振屹城市廣場地理位置：西安路占地面積：近4萬平方米建筑面積：約35萬平方米開發(fā)商：大連福佳企業(yè)集團(tuán)

功能分區(qū)：公寓、商場、寫字間、住宅、酒店公寓售價：5700元／平米銷售率：公寓95％地理位置：西安路占地面積：4.2萬平米建筑面積：28.8萬平米開發(fā)商：大連商業(yè)城功能分區(qū)：公寓、寫字間、商業(yè)工程公寓售價：6200元／平米銷售率：公寓局部清盤地理位置：中山區(qū)玉光街與解放路交處占地面積：3萬平方米建筑面積：15萬平方米開發(fā)商：大連振屹房屋開發(fā)功能分區(qū)：酒店、公寓、商業(yè)工程公寓售價：9400元／平米銷售率：公寓可銷售局部清盤小結(jié)：此三大工程均是近兩年開發(fā)，集中入市，代表了大連市房地產(chǎn)大盤的旺勢階段。工程規(guī)劃的理念均有相當(dāng)突破，廣泛吸引了市場的關(guān)注。盡管在具體實施過程中大多脫離了初衷，但仍以其規(guī)?；?、配套全等優(yōu)勢占據(jù)了市場的主動，銷售情況良好。一方面，其反映出大連市場對同類產(chǎn)品的旺盛需求，另一方面，也值得本工程進(jìn)行良好的借鑒。地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境和整體公寓市場如何大連市城市開展對房地產(chǎn)業(yè)的提升環(huán)境興市的指引性作用廣場、花園城市形象、旅游重點城市港口貿(mào)易的開展港區(qū)建設(shè)、港口貿(mào)易開展經(jīng)濟區(qū)域的建設(shè)大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、國家級軟件產(chǎn)業(yè)帶、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、周邊區(qū)域經(jīng)濟建設(shè)城市榮譽的贏得經(jīng)濟活力獎、聯(lián)合國人居獎城建改造日益興盛城市建設(shè)西拓北進(jìn)、泉水區(qū)域、機場新區(qū)、東港區(qū)改造經(jīng)濟環(huán)境的開展促進(jìn)大連近年經(jīng)濟開展現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)做為固定資產(chǎn)投資的重要構(gòu)成反響了投資者對城市的信心及良好投資回報的預(yù)期。宏觀經(jīng)濟從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分析，可以看出大連的商貿(mào)、商業(yè)氣氛愈發(fā)濃厚，為商業(yè)工程和寫字間工程提供了根底，從而增加從商人員的往來和新增居住人群。人均收入的提高，使消費者的消費需求增加，也更多樣化，個性化。大連的居民消費水平在全國位于前列，并且良好的投資環(huán)境在不斷吸引外地人員來連進(jìn)行投資置業(yè)。房地產(chǎn)市場需求還是十分強勁。城市開展形成城市聚合力大量資金流入東北重頭全國范疇外資進(jìn)入大量人員進(jìn)入外籍人士各地區(qū)駐連機構(gòu)人員東三省外來居住大連整體經(jīng)濟形式保持樂觀，國民生產(chǎn)總值逐年增高，與之相對應(yīng)的是，固定資產(chǎn)的投資增加，確保城市經(jīng)濟正常運轉(zhuǎn)，確保城市改造工程順利進(jìn)行，城市硬環(huán)境的改善，加上適當(dāng)?shù)恼咧С郑勾筮B經(jīng)濟保持活力，創(chuàng)造良好投資環(huán)境。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分析，可以看出大連的商業(yè)、商貿(mào)氣氛愈發(fā)濃厚，為商業(yè)工程和經(jīng)濟交流提供了根底，從而增加商貿(mào)人員的往來和新增居住人群。人均收入的提高，使消費者的消費需求增加，也更多樣化，個性化。從整體的宏觀經(jīng)濟背景來看，大連的經(jīng)濟情況持續(xù)開展良好，房地產(chǎn)行業(yè)正處在開展穩(wěn)健的階段，市場的需求較為強勁，擁有開發(fā)本工程的較好的宏觀條件。宏觀經(jīng)濟小結(jié)一：小結(jié)二：大量外來資金和人群在大連東北亞金融中心和大大連建設(shè)的背景下進(jìn)入大連城市，且流入有大量的高端消費資金和高端消費客群，給大連市房地產(chǎn)高端市場注入了動力和活力。相關(guān)數(shù)據(jù)說明，大連的高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，被外地入連人群消化購置過半，而隨著流入資源的不斷攀升，高端產(chǎn)品市場支持十分利好。這一局部高端客群，對產(chǎn)品的要求尤為突出，表達(dá)為地段好、起點高、個性化、配套齊備、生態(tài)化、有文化蘊含、物業(yè)管理好等特點，同時對開發(fā)商的品牌要求也較高。而未來的需求，在大連日益興盛開展建設(shè)的背景下，將會傾向與大都會城市接軌的局面。大連市房地產(chǎn)業(yè)的開展大連市房地產(chǎn)施工及竣工面積增長情況施工面積保持穩(wěn)定增長，市場供給逐步增加。大連市住宅施工、竣工面積增長情況大連市商品房施工、竣工面積增長情況銷售面積逐年穩(wěn)定增加，市場需求旺盛。大連商品房銷售增長情況銷售面積增長情況〔萬平方米〕銷售額增長情況〔萬元〕大連市房地產(chǎn)空置情況根據(jù)市內(nèi)四區(qū)未來5年〔2006年至2021年〕住房建設(shè)規(guī)劃，大連將建立空置房登記制度，制定切實有效的空置房盤活措施，以增加住房市場的有效供給，平抑房價。大連市房地產(chǎn)成交均價增長情況成交均價保持增長態(tài)勢，06年增速放緩。市內(nèi)四區(qū)的施工面積和竣工面積、商品房銷售面積和銷售額、銷售均價穩(wěn)步上升，但商品房空置率逐年降低，以上各項經(jīng)濟指標(biāo)顯示房地產(chǎn)市場總體運行良好，開展勢頭強勁，房地產(chǎn)市場供需兩旺、平衡開展，市場需求空間廣闊。房地產(chǎn)業(yè)相對較為穩(wěn)定的開展，為本工程的整體運作提供了有利的先決條件。利好因素:小結(jié)：不利因素:大連城市規(guī)模有限，房地產(chǎn)整體消化能力缺乏，歷來開發(fā)的個體樓盤總面積均較小，開發(fā)周期相對較長，本工程是大連近年來最大的入市工程，市場風(fēng)險不言而喻。由于并非國內(nèi)的一線城市，也不是省會，在地理位置上偏居一角，國際性大公司往往不會把較高級別的辦事機構(gòu)設(shè)在大連，這直接造成了大連的頂級商務(wù)性消費力〔寫字間、公寓等〕較弱的客觀事實。近階段政策影響分析政策分析九部委調(diào)整結(jié)構(gòu)穩(wěn)定價格意見〔國六條細(xì)化方案〕1、經(jīng)濟適用房建設(shè)目標(biāo)2006年9月底前公布2、90平以下面積所占比重須占工程總面積70%以上3、營業(yè)稅以5年為限4、空置3年以上的商品房不得作為抵押物5、首付不得低于30%，自住90平以下20%首付6、中低價位、中小套型和廉租房年度土地供給面積不得低于居住用地總面量的70%7、土地1年未開工，高額征收閑置費，2年未開工，無償收回適用權(quán)8、嚴(yán)格控制被動性住房需求9、嚴(yán)核許可證10、對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價的加大整治力度11、加快廉租房建設(shè)，年底前各地要安排局部開工建設(shè)12、標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟適用房13、積極開展住房二級市場和房屋租賃市場14、健全信息系統(tǒng)15、堅持正確輿論導(dǎo)向1.國務(wù)院“老國八條〞2.國務(wù)院“新國八條〞3.七部委“八條意見〞4.三部委“房屋營業(yè)稅細(xì)那么〞5.二手房征收個人所得稅6.“國六條〞7.九部委的“國十五條〞8.大連本地契稅標(biāo)準(zhǔn)新規(guī)9.大連最新落戶政策10.央行緊縮銀根，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率11.央行上調(diào)存、貸款利率產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險分析政策影響分析金融政策緊縮及銀行加息在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場的開發(fā)及投資熱潮，降低銀行信貸風(fēng)險；國家出臺組合措施穩(wěn)定房價，預(yù)計房價上漲速度將有所放緩中小戶型預(yù)期供給增加，市場競爭劇烈高檔工程增收稅費雖對其有一定抑制作用，但普通住宅工程的旺盛需求仍然使供給量有增無減；對房屋轉(zhuǎn)手交易的營業(yè)稅和契稅的規(guī)定，在一定程度上打壓了短線投資者，對長線投資者影響不大；標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康的開展；落戶政策促進(jìn)了外地客群對大連房產(chǎn)的青睞程度，促進(jìn)需求增長，加快房價上漲速度。緊縮性政策影響政策分析扶持性政策影響本工程所處政策環(huán)境評價市場進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)，有益于品牌開展商的專業(yè)運作；“住在大連〞，有利于本工程吸引大量外地購置資金；稅收政策對本工程不會帶來大的影響；產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境下，本工程具備爭取政府扶持的空間。小結(jié)：有利因素不利因素銀根緊縮，給開發(fā)貸款和按揭貸款辦理增加了較大難度；調(diào)控政策的頻頻出臺加大了購房者持幣待購的考慮周期，一定程度上延長了常規(guī)市場的銷售周期，不利于大盤的快速周轉(zhuǎn)；投資客是調(diào)控政策的主要打擊對象，對于本工程的公寓局部和商業(yè)局部來說，會受到更明顯的不利影響；市場價格增幅速度下降，對本工程的后期價格提升空間會有直接的影響，不利于工程的價格持續(xù)攀升。公寓市場供給狀況政策分析公寓產(chǎn)品供給量及潛在供給量分析大連主要公寓工程調(diào)研分析典型工程調(diào)研及分析大連市借鑒公寓產(chǎn)品的調(diào)研及分析大連公寓市場的開展特征及趨勢大連公寓市場的價格走勢及銷售情況分析目前大連市市場上對精裝修公寓的接受度分析研究分析內(nèi)容大連公寓市場年度供給量比照圖2006-2007年主要新增公寓工程我市公寓工程的開發(fā)自從2002年開始持續(xù)升溫，尤其是從2003年底至今，市場的供給量有大幅增長。一方面是由于市區(qū)內(nèi)的土地限制；另一方面，前期市場的良好反響和較高的投資回報率也使得開發(fā)商熱情高漲。僅2004年新增供給量就有123.9萬平方米〔含已入市在建工程〕，較2003年增長了49.03萬平方米。從2005年開始由于宏觀政策調(diào)控對于投機市場的打壓、加上市中心公寓地塊的減少，整體供給有所萎縮。2005年下半年有94萬平方米的供給量集中交現(xiàn)，使整個公寓市場的實際供給量大增，對于終端使用客戶的爭奪更加劇烈，對后期的再開發(fā)工程也形成了一定的影響。近期入市的工程雖然數(shù)量上有限，但無不在品質(zhì)、營銷包裝的運用方面都下足了功夫。2006年新增公寓項目2007年新增公寓項目項目名稱建筑面積（萬平）項目名稱總套數(shù)（套）嘉和·花樣年華二期2.89萬和佳運公寓600泰辰·伊景華園10宅語園1200國際酒店3千甲盛世200寶發(fā)金鉆2.6海派優(yōu)座400中央公館5.3星海商城2區(qū)域項目名稱均價銷售率裝修標(biāo)準(zhǔn)中山廣場-天津街-民主廣場中央商務(wù)區(qū)休斯敦公寓850090%800元/平裝修中央公館950085%1200元/平裝修國際酒店9700清盤2200元/平裝修，增家電三八廣場商務(wù)區(qū)名仕財富中心9100清盤精裝修花樣年華二期960080%精裝修西安路商業(yè)、商務(wù)區(qū)寶發(fā)金鉆900080%精裝修星海灣商務(wù)區(qū)一品星海二期1100090%清水半島聽濤1200070%清水百年匯11500公寓部分清盤2000元/平裝修新開路商務(wù)區(qū)金宸國際8500（尾盤9000左右）95%精裝修良玖國際800080%清水交房區(qū)域公寓工程價格及銷售情況一覽表主要公寓工程銷售周期表項目名稱地理位置均價建筑面積（萬㎡）銷售率休斯頓公寓2785001090%伊景華園2490001080%中央公館1697005.3280%國際酒店公寓129500398%悅泰誠里8110005100%良玖國際78000（清水）7.685%花樣年華Ⅱ期68000/96002.8980%香榭里街區(qū)38400（清水）3.840%項目名稱建筑面積（萬㎡）銷售周期（月）銷售率休斯頓公寓102790%伊景華園102480%中央公館5.321680%國際酒店公寓31298%悅泰誠里58100%良玖國際7.6785%花樣年華Ⅱ期2.89680%香榭里街區(qū)3.8340%項目名稱裝修情況曼哈頓大廈廚衛(wèi)裝修，后期贈送800元/平全屋裝修名仕國際約800元/平精裝修嘉和花樣年華約600元/平裝修國際酒店2200元/平裝修，贈送家電中央公館1200元/平裝修典型工程裝修情況項目名稱曼哈頓大廈中山九號友好大廈外墻高級大理石配噴涂一層及以下理石，二層及以上高級藝術(shù)噴涂干掛花崗巖大堂主材為云石及木飾，配以造型石膏板吊頂連燈飾。地面（進(jìn)口理石）墻面（進(jìn)口理石）天花（精裝修吊頂、配華麗水晶吊燈）星級酒店標(biāo)準(zhǔn)公共走廊石膏板天花，墻身高級微晶石配瓷片，地面為高級地毯地面（高級地磚）墻面及天花（高級地磚及乳膠漆）燈飾（特色壁燈）星級酒店標(biāo)準(zhǔn)供電系統(tǒng)裝配高級供電設(shè)備及雙回路高壓電源互為備用，每層均裝設(shè)獨立電表。設(shè)有后備發(fā)電機組予消防設(shè)施及事故照明、變電所予樓內(nèi)以供緊急應(yīng)用一室：8千瓦；二室及以上10千瓦變電亭供電）兩路獨立10KV電源供電，可自動切換，重要設(shè)備配有UPS電源，保證24小時電力供應(yīng)消防報警英國科藝防火設(shè)備及警報系統(tǒng)，由中央控制室負(fù)責(zé)監(jiān)控停車場及會所為自動噴灑、自動煙感報警、防排煙及消火栓系統(tǒng)、其它部分為消火栓系統(tǒng)實現(xiàn)聲光報警、自動撲救和安全疏散的智能功能，并和自動噴灑系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)建立完備的防火體系廣播系統(tǒng)主機為日本TOA，揚聲器為國產(chǎn)旗勝每戶二條外線、所有衛(wèi)生間配備通訊系統(tǒng)端口——空調(diào)制冷主機—日本開利；風(fēng)機盤管—上海開利分體冷暖型空調(diào)1-5層裙樓為中央空調(diào)，6層以上采用日本大金變頻VRV空調(diào)電梯廣州日立豪華客用電梯；時速—150米／分；均設(shè)有金融信息顯示屏；載重—1.6噸富士達(dá)；載重1.15噸6部三菱高速電梯（2.5m/s）智能化系統(tǒng)提供寬帶網(wǎng)（以太網(wǎng)接入）；電話線為3類線智能“IC一卡通”系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)（公共區(qū)）寬帶系統(tǒng)（百兆進(jìn)樓）停車場采用自動化車輛管理系統(tǒng)，非接觸IC卡方式與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)；樓內(nèi)使用光纖網(wǎng)絡(luò)主干，水平超五類線至用戶保安監(jiān)控系統(tǒng)具有保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施；巡更系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)為國家標(biāo)準(zhǔn)及大連市地方技防標(biāo)準(zhǔn)周邊紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保安巡更、防盜監(jiān)視、遠(yuǎn)程控制監(jiān)視大連公寓市場近期開展趨勢開發(fā)集中在繁華區(qū)域，近期向次中心區(qū)域擴展價格的區(qū)域差異明顯，次中心形成低價格競爭分流配套和物業(yè)效勞是有效支撐戶型整體布局的結(jié)構(gòu)變化傾向豐富層高設(shè)計一挑再挑錯躍結(jié)構(gòu)尋求突破周邊典型在售公寓工程項目名稱建筑面積（萬㎡）開盤時間戶型面積（㎡）主力面積（㎡）均價物業(yè)費銷售率休斯頓公寓102004．930-22030-7085002.590%伊景華園102005．342-27642-699000未定80%中央公館5.322005．1129-34040-6097003.580%國際酒店公寓32006．438-92389500498%悅泰誠里52005．433-3333（（復(fù)式）110002.2清盤良玖國際7.62006．1038-10938-508000（清水）4.685%花樣年華Ⅱ期2.892006．1030-6030-508000/96003.580%香榭里街區(qū)8.62007．138-6538-658400（清水）未定40%周邊已立項公寓及土地供給統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)顯示，本工程周邊已立項公寓超過100萬平米，近期周邊已出讓的土地供給還有：開發(fā)商建筑面積（萬㎡）地理位置大連良運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5.28中山區(qū)魯迅路、三八廣場北側(cè)大連一方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司-魯迅路與同興街交匯處香港新世界集團(tuán)投資建設(shè)21人民路富麗華酒店對面大連盛益建設(shè)集團(tuán)有限公司14.487世紀(jì)街東、魯迅路北明信投資有限公司20.82中山路與友好街交匯處大連嘉和房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司9.10魯迅路與明澤街交匯處本工程周邊區(qū)域公寓市場特征同質(zhì)化產(chǎn)品區(qū)域存在一定競爭風(fēng)險產(chǎn)品以小戶型為主客群需求以商住為主宣傳推廣注重地理位置優(yōu)勢、投資回報性和身份地位的渲染——開發(fā)參考背景現(xiàn)存高端公寓市場同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭劇烈現(xiàn)存高端公寓市場未能表達(dá)高端及契合性多數(shù)入市使用公寓與工程初期宣傳背離，市場信心缺失升級換代或良好性價比的產(chǎn)品，方能有效突破市場公寓供給市場核心結(jié)論跳出市場同質(zhì)化且偏高檔次產(chǎn)品商務(wù)性氣氛濃重且保障商務(wù)性使用的功能配套齊全、生態(tài)型強、規(guī)模較大的產(chǎn)品中心地域、富開展?jié)摿こ獭鲜袌鲩_展趨勢的公寓產(chǎn)品特征公寓供給市場核心結(jié)論公寓市場需求狀況公寓目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群購置客群終端使用客戶投資客承租者自用客公寓的目標(biāo)客群，購置者并非是終端使用者，產(chǎn)品的開發(fā)不僅要考慮購置者，更要考慮終端使用者，高端公寓的目標(biāo)客群，更具備明顯的特征，指導(dǎo)本工程定位運作。購買自用客戶特征分析區(qū)域多在項目地域輻射范圍職業(yè)企業(yè)中高層、中小私營企業(yè)主、外地駐連工作人士、商務(wù)性居住人士、公司行為購買客群特征經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)固、文化素養(yǎng)較高、發(fā)展軌跡相似、需求心理因工作或生活原因必須在區(qū)域附近居住就近原則，便利性居住習(xí)慣；辦公用途目標(biāo)客群分析購買投資客戶特征分析區(qū)域項目周邊區(qū)域、大連市乃至異地投資客職業(yè)企業(yè)中高層、政府官員、職業(yè)投資客客群特征經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)固投資意識強烈、市場嗅覺敏銳、對區(qū)域未來發(fā)展態(tài)勢比較認(rèn)可、對承租客源的質(zhì)量與數(shù)量有信心需求心理置業(yè)、保值、養(yǎng)老短期炒作、變現(xiàn)、牟利主要考慮投資風(fēng)險與回報率終端使用客戶（購買自用、承租）特征分析——純居住類客群來源周邊區(qū)域、為便利交通和中心繁華吸引的另區(qū)域人群、外地人員職業(yè)企業(yè)中高層、中小私營企業(yè)主、外企管理人員、外地駐連工作人士、客群特征經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)固、文化素養(yǎng)較高、工作忙碌壓力大需求心理因工作原因必須在區(qū)域附近居住就近原則，便利性與居住習(xí)慣、超前消費意識較強終端使用客戶（購買自用、承租）特征分析——商住類（SOHO）客群來源本地中小企業(yè)、外地公司駐連辦事處、外資企業(yè)駐連辦事處、商務(wù)性居住職業(yè)代理、咨詢、商貿(mào)公司、辦事處客群特征成長型企業(yè)、異地、境外駐連工作、流動性強（只租不購者）、辦公性質(zhì)需求心理良好的辦公用途性價比、契合的產(chǎn)品、既商且住的兩用功能目標(biāo)客群分析結(jié)論公寓的投資性特征明顯終端使用客戶多考慮便利性和居住習(xí)慣需求特征廣泛有商務(wù)性色彩公寓高檔次居住享受或辦公的需求缺乏相對應(yīng)的產(chǎn)品產(chǎn)品定位及規(guī)劃與市場需求脫節(jié)市場要求出現(xiàn)升級換代的新式公寓產(chǎn)品本工程整體是什么樣的產(chǎn)品本工程宗地分析地塊歷史分析原大連動物園，后臨建成為裕景商城，地理識別性強；居于火車站近旁，歷久以來人氣旺盛；商業(yè)、商務(wù)氣氛先于人民路及其他區(qū)域，城市開展的源頭；近年來周邊大型工程建設(shè)日興，成為城市開發(fā)的重地、重心；大連較早的居住區(qū)，但近期動遷改造的可能性不大。地塊當(dāng)前形象城市最中心區(qū)，最為規(guī)?；⑼暾耐恋刂?；區(qū)域綜合配套最完善，城市金融、商務(wù)、居住、商業(yè)中心；最重要的交通樞紐，連接大連各個角落；毗鄰大連理工大學(xué)校區(qū)，城市文化策源地；周邊環(huán)境較差，但居住氣氛濃厚，且動中取靜；地塊處于大公街和長江路上下點的交叉處，落差不規(guī)那么。地塊地形圖示地塊開展前景分析大連市城市中心最具開展空間的地域之一大連商務(wù)區(qū)再開展的重要區(qū)域城市地標(biāo)建筑群的極佳用地是市場廣泛關(guān)注的價值高昂的土地森茂大廈金座大廈希望大廈天安大廈地塊周邊圖示開發(fā)商土地運作的意義實現(xiàn)品牌的最正確經(jīng)濟和社會效益實現(xiàn)十分可觀的開發(fā)利潤為大連城市建設(shè)留下經(jīng)典之作本工程規(guī)劃條件頂級公寓甲級寫字間規(guī)?；ㄐ羌壘频瓯竟こ坍a(chǎn)品定位綜合工程地塊分析和規(guī)劃條件分析，中原建議本工程整體的市場定位為：集高尚居住、國際化商務(wù)商貿(mào)于一體的超級庭園式綜合工程

本工程住宅產(chǎn)品的傾向性市場定位工程產(chǎn)品定位詮釋高尚居住：東北知名頂級公寓產(chǎn)品，城市中央超大中庭園林強力支持。國際化商務(wù)商貿(mào)：東北亞經(jīng)濟中心——大連之城市核心、商務(wù)核心，國際性質(zhì)的寫字間和酒店集群。超級：強調(diào)工程超大型樓盤的形象，同時充分表達(dá)裕景“超級品牌〞的開發(fā)商背景。庭園式：圍合式建筑體系，中庭園林打造生態(tài)健康空間、城市中心綠島，規(guī)?？涨啊９こ坦δ艿膬纱缶勐湟罁?jù)工程整體定位，呈現(xiàn)兩大聚落：頂級公寓國際化頂級高尚住區(qū)國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓五星級酒店世界區(qū)域商貿(mào)交流基地精品商城本工程市場形象綜合工程地塊分析和規(guī)劃條件分析，本工程整體表達(dá)為如下市場形象：開放世界中心

本工程住宅產(chǎn)品的傾向性市場定位案例比照：受建筑用地的條件、規(guī)模以及開發(fā)商的文化背景等因素影響，大連傳統(tǒng)的公寓以封閉型為主，典型案例為曼哈頓大廈：建筑形式高密度塔樓，沒有庭院和園林物業(yè)管理限制性進(jìn)入產(chǎn)品風(fēng)格傳統(tǒng)、厚重目標(biāo)客群特征成熟、穩(wěn)重后期客戶情況客群復(fù)雜，與目標(biāo)客群不符曼哈頓大廈：

封閉型小眾化生活方式，不適應(yīng)大連的城市特性活力、開展、向上、積極、主動、多元、未來化和國際化開放象征著：是大連的主要城市氣質(zhì)，是裕景的海外背景與大連城市特色接軌的最正確點開放世界中心發(fā)散的集中的張揚的濃縮的經(jīng)典的流傳的現(xiàn)代的國際的群眾的個性的關(guān)注的尊崇的支點青泥洼質(zhì)點大連的要點東北的亮點亞洲的聚點世界的中心點裕景中心形象蘊含氣質(zhì)的無限包容中心的絕對核心開放世界中心開放式繁華，世界中心的可持續(xù)動力開放式視野，多樣化需求的關(guān)注點開放式思維，奮飛符合世界脈搏開放世界中心開放式建筑，領(lǐng)先世界的文明豐碑開放式商圈，涵蓋世界的時尚潮流開放世界中心開放式效勞，滿足多樣化高端需求開放式居住，城市動力與生態(tài)化的完美契合開放世界中心開放式辦公，成長型企業(yè)的強力助推本工程一期定位工程特征分析地理位置工程風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)裝修檔次功能配置開展商背景工程SWOT分析工程SWOT分析劣勢及威脅彌補方案工程定位主體目標(biāo)客群鎖定目標(biāo)客群分析購置自用客戶購置投資客戶終端使用客戶〔自用、承租〕形象定位工程品牌整合體系工程價值挖掘與演繹弱化價格敏感性手段賣點提煉工程內(nèi)涵挖掘與提煉公寓市場分析宏觀市場分析工程定位推導(dǎo)模式工程SWOT分析Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1地處大連市城市最核心地段S2最佳的交通樞紐位置，極為便利、四通八達(dá)S3周邊城市配套功能極其完備S4區(qū)域居于城市金融、商務(wù)、商業(yè)、居住融合之地S5地塊規(guī)模大，用地完整，規(guī)劃空間大S6動中取靜，適宜高尚居住S7裕景興業(yè)品牌支持S8板式塔樓、超大庭園、頂級會所等產(chǎn)品自身優(yōu)勢W1周邊環(huán)境較差W2項目交通動線受到局限W3原有陳舊建筑的形象影響W4地形不甚規(guī)則W5周邊改造緩慢W6與青泥洼商業(yè)區(qū)相對區(qū)隔W7南側(cè)視野上存在較嚴(yán)重的遮擋Opportunity機會分析Threat威脅分析O1地塊核心性、稀缺性明顯，發(fā)展空間極大O2城市發(fā)展的歷史機遇，大量外地資源的注入O3大商務(wù)區(qū)的發(fā)展，本項目居于核心地位O4高檔商務(wù)產(chǎn)品的升級需求O5高檔居住產(chǎn)品的升級需求O6房地產(chǎn)開發(fā)處于高潮期，交易旺盛O7對房屋的投資行為，較長一段時間以來相當(dāng)旺盛O8市場同比項目相對落后T1盤量巨大，市場消化較慢T2功能定位影響資金回收T3市場定位的準(zhǔn)確與否影響項目運作T4市場尚存較大量的同比新增項目T5受國家調(diào)控和市場供需的影響，投資處于波動期本工程一期市場定位——東北首席開放式國際化庭園行政公寓首席

地域首席

開展首席

景觀首席

設(shè)計首席

風(fēng)格首席

情感

社會價值

物業(yè)價值

消費價值東北首席開放的裕景興業(yè)開放式開放式生活空間頂級住區(qū)開放的大連開放式購物場所開放式辦公氣氛開放式娛樂體系頂級會所甲級寫字間五星級酒店繁華商業(yè)區(qū)圍合式庭園開放式傘狀似思維首席豪宅，品牌全面感受向心式景觀，立體化園林扇形結(jié)構(gòu)，爆炸性輻射地標(biāo)式建筑，大形象象征地標(biāo)式建筑國際化寫字間，頂級辦公云集新貴，定位上流階層大連城市象征，百年偉業(yè)開放式大盤的形象氣質(zhì)國際化五星級酒店國際頂級會所國際化中庭園林國際化公寓國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓國際色彩購物國際化區(qū)位國際化庭園行政公寓非酒店式公寓、傳統(tǒng)商住兩用公寓是獨有大型中央庭園、星級酒店效勞、行政商務(wù)功能、舒適居家品質(zhì)行政公寓，要求具備四星級以上酒店標(biāo)準(zhǔn)，享受高星級酒店品質(zhì)效勞，同時滿足高級商務(wù)人士長期辦公及居住的需求。是對以往公寓內(nèi)涵的全面整合與升華，其在產(chǎn)品形象、生活品質(zhì)、配套功能、舒適性、投資性等各個方面，都表現(xiàn)出空前的創(chuàng)新價值。一般來說行政公寓是集商住于一體的，由于本工程體量優(yōu)勢較大，分成兩棟樓會更具專業(yè)性?！谴蠖际虚_展公寓開發(fā)的頂尖產(chǎn)品庭園的行政公寓——以獨有的健康、尊崇產(chǎn)品超越時代，成就大連地產(chǎn)中值得歷久典藏的頂峰之作。庭園是城市核心綠化兩萬多平米的中央公園庭園是與行政公寓完美融合后的獨有配套庭園是國際大師量身訂做的綠色夢幻之國行政公寓定位支持整體工程的規(guī)劃設(shè)計高檔的建安標(biāo)準(zhǔn)配置先進(jìn)智能化設(shè)施的采用商務(wù)和居住融合的品牌物業(yè)效勞樓宇自身的生態(tài)化設(shè)計商務(wù)生活理念的塑造以中央商務(wù)區(qū)、中央商業(yè)區(qū)、中央酒店區(qū)、中央生活區(qū)四大中央?yún)^(qū)為載體；集合了其它類型建筑的多種專業(yè)元素；星級酒店挑空大堂、多功能觀景戶型、24小時生活熱水、四梯七戶舒適空間設(shè)計、每四層一個中央庭院設(shè)計。產(chǎn)品市場比較核心特征〔一〕產(chǎn)品市場比較核心特征〔二〕東北頂級商務(wù)生活會所國際化超級生態(tài)庭園規(guī)劃突破大連公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)與國外機構(gòu)聯(lián)合開辦高檔幼兒園既具備公寓的高檔生活品位，又滿足辦公的高級商務(wù)需求打造適合中小型企業(yè)，特別是知本型和效勞型企業(yè)的商務(wù)形態(tài)商務(wù)空間管理的彈性化和針對性產(chǎn)品市場比較核心特征〔三〕產(chǎn)品市場比較核心特征〔四〕全天候酒店式物業(yè)效勞住宅私人秘書效勞生活、商務(wù)、行政全方位助理管家獨有的高品質(zhì)、人性化效勞投資者增加投資渠道自用者辦公企業(yè)主需求形象和配套滿足投資價值的同時，還可滿足自住外籍、外企、外地三外人士的支持客群需求特征商住的定位，可以較大程度的提升工程售價固有品牌隨時間越長價值越高直指龐大的商務(wù)樓市場以美金來計算租金可在規(guī)劃和營銷中考慮特定客群住區(qū)工程開展傾向本工程一期的兩種產(chǎn)品形式精裝修居住公寓〔2＃樓〕高檔商務(wù)公寓〔1＃樓〕建議居住公寓的大堂做弱化處理，滿足使用功能即可；商務(wù)公寓大堂那么應(yīng)體現(xiàn)檔次和形象，成為商務(wù)辦公的必要配套。居住公寓和商務(wù)公寓可根據(jù)規(guī)劃條件劃分為不同的組團(tuán)，建議居住公寓與1＃、2＃樓同一組團(tuán)，商務(wù)公寓與5＃樓同一組團(tuán)，兩組團(tuán)之間以綠化帶自然分隔。居住公寓應(yīng)在入口處加強保安體系，增加工程平安性和私密性。功能劃分依據(jù)市場供給狀況市場需求狀況工程入市盤量工程市場策略樓體規(guī)劃條件高檔商務(wù)公寓主流客群外地公司駐連辦事處商業(yè)企業(yè)的管理機構(gòu)代理、咨詢、商貿(mào)公司外資企業(yè)駐連辦事處上升中的自由型企業(yè)投資客〔保值、增值性〕本工程一期客群定位精裝修居住公寓主流客群外資企業(yè)中高管理層人士外地駐連工作人員投資客商務(wù)性居住人士本工程產(chǎn)品規(guī)劃補充建議整體工程產(chǎn)品規(guī)劃補充建議會所成就東北上流社會第一俱樂部會所先行，助力營銷對外經(jīng)營，經(jīng)濟活力建設(shè)大連第一國際化尊崇會所規(guī)劃大型主題性園林表達(dá)縱深性、立體化、聚點式高大喬木植被、磅礴水景為亮點國際風(fēng)格，原生態(tài)氣質(zhì)配套設(shè)施優(yōu)勢互補整合利用區(qū)域成熟的綜合配套公共配套之外強調(diào)獨有配套重點表達(dá)品位性實現(xiàn)配套的差異化多極物業(yè)管理，強力品牌支持如能滿足本錢需要，各功能區(qū)域可采用不同的物業(yè)效勞參管物業(yè)公司可分為公寓、寫字間、酒店等不同屬性均為國際知名物業(yè)公司暢通與青泥洼商圈的交通動線與政府協(xié)商，在友好街上建立人行通道，車行地下或橋上；設(shè)計地下商業(yè)街，與勝利長廊連通，與未來地鐵站連通。鄰近大公街公建建議做咖啡廳、小型健身場所的高檔休閑功能。裕景興業(yè)品牌的擴大化支持營銷推廣上廣泛發(fā)揮裕景興業(yè)的品牌效應(yīng)裕景各城市工程或產(chǎn)業(yè)的宣傳支持

國際化特征的充分表達(dá)

建筑設(shè)計整體展現(xiàn)國際化色彩物業(yè)管理采用國外知名公司園林規(guī)劃表達(dá)國際符號建安標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用國際品牌配套設(shè)施向國際標(biāo)準(zhǔn)靠攏本工程一期產(chǎn)品規(guī)劃補充建議高級會所商用公寓居住公寓會所方面建議目前現(xiàn)存會所功能商務(wù)型會所度假型會所主題類會所生活類會所綜合類會所

會所經(jīng)營由物業(yè)公司代開發(fā)商管理會所；投入大量人力物力組建專業(yè)部門對會所進(jìn)行自營；將會所委托給俱樂部管理公司代為管理。中原觀點我們所擁有的：大連不缺乏有資本的尖端消費者；大連不缺乏有層次的尖端消費者；東北絕大局部的頂尖人士都已經(jīng)或是將要在大連置業(yè)；我們所欠缺的：頂級人士商務(wù)、消費、休閑場所。

中原建議打造大連鉆石級商務(wù)休閑會所我們要創(chuàng)造的：名流聚集、身份象征的地方我們要提供的：金字塔頂尖人士全新生活方式我們要營造的：東北亞地區(qū)頂級商務(wù)交流效勞平臺商用公寓目前的開展商用公寓產(chǎn)品建議住宅改辦公住宅立項，商務(wù)辦公改善辦公環(huán)境商用公寓需求特征

以住宅立項而定位于寫字樓特別適合成長型公司空間分割靈活良好的生活和商務(wù)環(huán)境投資回報率高中原建議外墻建議采用玻璃幕墻結(jié)構(gòu)；大堂建議挑高設(shè)計，并設(shè)立公共接待區(qū)域；設(shè)計表達(dá)莊重氣派，真正成為地標(biāo)性建筑。為適合眾多小公司入住，建議提升電梯質(zhì)量及提高運行速度，并在前期合