滿洲里邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)土地集約利用潛力評價

滿洲里邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)土地集約利用潛力評價

1992年，國務(wù)委員會在滿洲里設(shè)立了經(jīng)濟(jì)合作區(qū)（以下簡稱合作區(qū)），批準(zhǔn)用地面積6.4平方公里。管理機(jī)構(gòu)是滿洲里邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)委員會的負(fù)責(zé)人。合作區(qū)位于東經(jīng)119°56′42″,北緯47°09′60′,滿洲里市的東北部,合作區(qū)范圍為:區(qū)塊1,東至勝天池大壩200米,南至二道街,西至電視路,北至氧化塘750米;區(qū)塊2,東至滿洲里化工廠東墻,南至滿洲里回收公司倉庫南墻,西至滿洲里水泥廠西墻,北至道南三道街;核定面積為6.4平方公里。合作區(qū)開展過三次土地集約利用評價,2009年首次開展土地集約利用評價工作,2010年、2012年進(jìn)行了兩次土地集約利用評價更新。本文采用的合作區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會、土地、建設(shè)等數(shù)據(jù),均以2011年12月31日截止。1.合作區(qū)的土地利用1.土地使用類型根據(jù)滿洲里市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)國土資源局提供的相關(guān)數(shù)據(jù),合作區(qū)已建成土地、未建成土地和不可建設(shè)土地的用地情況如下:1.1土地復(fù)合資源量合作區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積533.08公頃,占土地總面積的83.28%;未建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積28.9公頃,占土地總面積的4.52%;不可建設(shè)用地面積78.09公頃,占土地總面積的12.20%。1.2共管理與公共服務(wù)用地情況從合作區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上看,工礦倉儲用地面積為209.11公頃,所占比例最高,為39.23%;公共管理與公共服務(wù)用地,面積為124.44公頃,所占比例為23.34%,大都是以劃撥方式取得的土地使用權(quán);住宅用地面積為103.11公頃,占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的19.34%;交通運輸用地面積為72.25公頃,占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的13.55%;比例最小的為其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地,面積為0.72公頃,占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的0.14%。2.土地供應(yīng)狀況。據(jù)外部的地的使用面積,土地充截至2011年12月31日,合作區(qū)已供應(yīng)國有建設(shè)用地544.55公頃,其中劃撥土地233.19公頃、有償使用土地311.36公頃;尚可供應(yīng)土地17.43公頃、不可供應(yīng)土地78.09公頃。總的看來,合作區(qū)85.08%的土地已經(jīng)供應(yīng),有償使用土地面積高于劃撥用地面積所占比例12.21個百分點,不存在有償使用且已到期但未處置土地。3.合作區(qū)的土地利用特點3.1開發(fā)區(qū)建成程度高合作區(qū)評價范圍內(nèi)85.08%以上土地已經(jīng)供應(yīng),已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地占合作區(qū)土地總面積的83.28%。3.2合作區(qū)與城市功能分區(qū)根據(jù)合作區(qū)的用地結(jié)構(gòu)表可以看出工礦倉儲用地是合作區(qū)的需求主體,面積為209.11公頃,所占比例最高,占合作區(qū)土地總面積的32.67%,占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的39.23%,產(chǎn)業(yè)用地比例合理,與合作區(qū)的功能定位相吻合。3.3工業(yè)企業(yè)規(guī)模小、平臺不完善合作區(qū)綜合容積率為0.34,建筑密度為14.09%,均較低。主要是因為:3.3.1合作區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)以木材、鋁材加工及水泥制造業(yè)為主,而這些企業(yè)內(nèi)部存在較大面積的露天堆場和操作場,所以導(dǎo)致綜合容積率較低。3.3.2合作區(qū)大部分木材加工企業(yè)的廠房及車間舉架高度為5.5-7.0米,所以導(dǎo)致建筑密度較小。3.4跟蹤管理,及時處置合作區(qū)加強(qiáng)用地管理,對閑置土地和到期項目用地積極開展跟蹤管理,及時進(jìn)行認(rèn)定、處置。截至2011年12月底,法定評價范圍內(nèi)沒有閑置土地,且項目用地均未到期。2.該合作區(qū)土地集約利用的評價2.1土地利用評價指標(biāo)體系根據(jù)國土部印發(fā)《開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力評價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)相關(guān)要求,評價指標(biāo)體系由目標(biāo)層、子目標(biāo)層和指標(biāo)層三個層次構(gòu)成。目標(biāo)層包含土地利用狀況、用地效益和管理績效3個目標(biāo);子目標(biāo)層包含土地開發(fā)程度、用地結(jié)構(gòu)狀況、土地利用強(qiáng)度、工業(yè)用地投入產(chǎn)出效益、土地利用監(jiān)管績效和土地供應(yīng)市場化程度6個子目標(biāo);指標(biāo)層由土地供應(yīng)率、土地建成率、工業(yè)用地率、工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度、工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度、綜合容積率、建筑密度、工業(yè)用地綜合容積率、工業(yè)用地建筑密度等13個指標(biāo)組成。采用《規(guī)程》的相關(guān)公式,計算得出滿洲里邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)土地資源集約利用程度綜合指數(shù)和各分項指數(shù)。3.經(jīng)評估區(qū)域內(nèi)土地集約利用的結(jié)果3.1土地集約利用水平根據(jù)目標(biāo)層的權(quán)重值和因子層的權(quán)重值及其理想值計算得出:滿洲里市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)土地利用集約總分值為95.50,說明滿洲里市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)土地集約利用水平高。合作區(qū)內(nèi)土地管理績效分值為100%,說明合作區(qū)土地管理方面取得了較好的成效,對未劃入劃撥目錄的用地項目都以有償使用方式進(jìn)行出讓土地,近些年工礦倉儲用地和商住用地的出讓都以招拍掛方式進(jìn)行。3.2企業(yè)用地面積不能滿足地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求合作區(qū)土地供應(yīng)率分值為96.90%。合作區(qū)目前尚可供應(yīng)土地面積僅為17.43公頃,已無尚可供應(yīng)的工礦倉儲用地。根據(jù)合作區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的用地特點,木材加工都需要較大的占地面積,合作區(qū)內(nèi)尚可供應(yīng)的工礦倉儲用地面積難以滿足大型企業(yè)用地的需求,從而失去了一些招商引資的機(jī)會,不利于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過合作區(qū)內(nèi)工業(yè)用地結(jié)構(gòu)潛力的挖潛也無法增加工業(yè)用地面積,所以得出滿洲里市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)通過內(nèi)部挖潛的方式緩解園區(qū)用地供需緊張局面的同時,擴(kuò)區(qū)是今后合作區(qū)的必然趨勢。3.3加工類企業(yè)的土地儲存合作區(qū)內(nèi)有較多的木材加工企業(yè)和倉儲物流公司,由于合作區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)特點,需要大多數(shù)的露天堆場來進(jìn)行原材料或產(chǎn)品的存放,木材加工類的企業(yè),露天堆場會占用整個企業(yè)60%的批準(zhǔn)用地面積。因此,造成合作區(qū)內(nèi)工業(yè)用地容積率較小,而建筑系數(shù)較大。3.4土地利用現(xiàn)狀合作區(qū)成立時間較早,發(fā)展時間較長,目前合作區(qū)與滿洲里市主城區(qū)已連成一片,合作區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施大都已達(dá)到“七通一平”,因此,工業(yè)的固定資產(chǎn)投資較高。反觀,合作區(qū)工業(yè)企業(yè)的總產(chǎn)值受邊境貿(mào)易國俄羅斯的影響較大,近些年受金融危機(jī)的影響,俄羅斯對我國貿(mào)易額大幅減少是造成合作區(qū)工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度小的一個直接原因。根據(jù)《規(guī)程》