土地估價(jià)師核心筆記

第二門《理論方法》一、土地價(jià)格的概念(重要)地收益(地租)高低。3按政府管理手段分類：申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)等我國(guó)地價(jià)主要類型：1基準(zhǔn)地價(jià)(反映整體宏觀調(diào)控)2標(biāo)定地價(jià)(具體管理)3交易最低價(jià)或期望價(jià)參考的交易評(píng)估價(jià)4成交地價(jià)(現(xiàn)實(shí)價(jià)格)5以上4種衍生的出讓、稅收、資產(chǎn)核算等方面使用二、土地價(jià)格影響因素(全面了解)主要地價(jià)影響因素：A一般因素：1行政因素(土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、行政隸屬變更)2人口因素(人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成)3社會(huì)因素(政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化進(jìn)程)4國(guó)際因素(國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際政治因素)5經(jīng)濟(jì)因素(經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支及金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、利率水平)B區(qū)域因素：1繁華程度2交通條件3基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件4環(huán)境質(zhì)量(人文、自然)5城市規(guī)劃限制(利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制)C個(gè)別因素：1面積2寬度3深度4形狀5坡度6宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件7宗地臨街狀況8城市規(guī)劃限制(容積率、高度、密度、宗地用途)9土地使用年三、地租理論(馬克思)地租概念：直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。(經(jīng)濟(jì)報(bào)酬：1契約地租-商業(yè)地租-租金2經(jīng)濟(jì)地租-理論地租=收入-成本=純收入)馬克思地租理論：資本主義地租是私有制為前提，特點(diǎn)在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離(1)級(jí)差地租-1—肥沃高位置好、2一連續(xù)增加投資(2)絕對(duì)地租：形成原因是土地所有權(quán)的壟斷(3)壟斷地租(4)礦山地租(5)建筑地段地租(基礎(chǔ)是農(nóng)業(yè)地租；也存在級(jí)差地租；壟斷地租占明顯優(yōu)勢(shì))新古典城市地租理論：阿蘭索——設(shè)施的水平、設(shè)施建設(shè)的投資方式、設(shè)施的質(zhì)量——地價(jià)曲線是一個(gè)起伏的、有不連續(xù)的折線——區(qū)位平衡——空間為模型的一個(gè)核心。地租及地價(jià)的關(guān)系：地租的存在是地價(jià)的前提。地租收入決定土地的價(jià)格。土地除以價(jià)格表示外，還可以用租金表示，即地產(chǎn)有租賃市場(chǎng)存在。地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用：絕對(duì)地租是地價(jià)存在的根源；級(jí)差地租的存在是決定地價(jià)高低的主要因素；壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地和價(jià)格高的主要原因。評(píng)估時(shí)，以地租理論為指導(dǎo)，據(jù)級(jí)差地租和壟斷地租的特點(diǎn)分析位置和物質(zhì)經(jīng)濟(jì)條件，準(zhǔn)確評(píng)四、區(qū)位理論(考點(diǎn)不多，代表人物和觀點(diǎn))區(qū)位的定義：綜合概念，地球上某一個(gè)事物的空間幾何位置，地理要素及人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間在空間位置上的反映。區(qū)位的實(shí)質(zhì)：自然、經(jīng)濟(jì)、交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合影響因素：A社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素：1繁華程度(商業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)效益和繁華度、高級(jí)商務(wù)金融集聚程度)2交通狀況或通達(dá)程度(道路功能、寬度、網(wǎng)密度、公交便捷度和對(duì)外設(shè)施的分布狀況)3基礎(chǔ)設(shè)施(直接)和公用設(shè)施(間接)的完備程度4人口密度B自然因素：1地形坡度2土地承載力3洪水淹沒(méi)和排水狀況4公園及綠地5環(huán)境質(zhì)量C行政因素：主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃。幾種主要的區(qū)位論：名著——杜能圈：1自由農(nóng)作區(qū)(易腐難運(yùn))2林業(yè)區(qū)3谷物輪作區(qū)(糧食)4草田輪作區(qū)(谷物、畜產(chǎn)品)5三圃農(nóng)作制區(qū)(黑麥、燕麥、休閑)6放牧區(qū)工業(yè)區(qū)位論—德.韋伯——計(jì)算運(yùn)輸、勞力、集聚作用，找出工費(fèi)大小取決于運(yùn)輸距離和貨物重量，即運(yùn)費(fèi)及運(yùn)輸噸/公里成正比關(guān)系。貨物的絕對(duì)重量和相對(duì)重量對(duì)運(yùn)費(fèi)的影響不同，后者比前者重要，——工業(yè)原料：1遍布性原料2限制性原料(地方性原中心地理論一以商業(yè)服務(wù)業(yè)活動(dòng)為主，同時(shí)包括社會(huì)、文化等方面的活動(dòng)——克里斯塔勒中心地體系：1市場(chǎng)原則K=3;2交通原則K=4(最好最可能的);3行政原則K=7(自給自足封閉的)。區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用：1決定城市土地利用價(jià)值的重要因素2是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺。五、土地報(bào)酬遞減規(guī)律(考點(diǎn)少，概念圖形)土地報(bào)酬遞減的含義：在技術(shù)和其他要素不變的條件下，在同一塊土地上連續(xù)追加物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，達(dá)到一定限度后，其增加收益就會(huì)遞減的現(xiàn)象。基本原理：邊際報(bào)酬MP=總報(bào)酬增加量△Y/變動(dòng)生產(chǎn)要素的增加量△X在土地估價(jià)中的應(yīng)用：1找到邊際使用點(diǎn)(即最大收益點(diǎn)),判斷土地是否為最有效使用2在成本逼近法時(shí)正確理解成本涵義，剔六、土地市場(chǎng)理論(考點(diǎn)不多)土地供給的特征：1自然供給數(shù)量不變，彈性為0;2經(jīng)濟(jì)供給有一、土地估價(jià)概念(重點(diǎn)是概念)保障4推進(jìn)我國(guó)土地使用制度改革的重要前提(改革核心是土地有償使用)5量化國(guó)有土地資產(chǎn)的尺度。轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)入股、清產(chǎn)合資2集體土地測(cè)7對(duì)農(nóng)用地分等定級(jí)8確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)9為土地增值稅等我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程：93年全國(guó)統(tǒng)考。1建立相應(yīng)土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師制度2形成整套特色土估理論和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3形成規(guī)模專業(yè)隊(duì)伍(三次改革：脫鉤改制、改革土地估監(jiān)督管理方式)4有利地配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)5有力地配合國(guó)有企業(yè)改革6土估行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)二、土地估價(jià)的原則(一般)原則：1預(yù)期收益2替代3最有效利用4供需5報(bào)酬遞增遞減6貢獻(xiàn)7三、收益還原法(重點(diǎn))純收益按等差級(jí)數(shù)遞增(減),無(wú)限年器時(shí)：P=a/r=-b/r2純收益按等級(jí)數(shù)遞增(減),無(wú)限年器時(shí)：P=a/(r-+s)四、市場(chǎng)比較法(重點(diǎn))特征：1現(xiàn)實(shí)性，有說(shuō)服力2以替代關(guān)系為途徑，比準(zhǔn)價(jià)格3以價(jià)適用條件：1三個(gè)案例(25%)2案例及對(duì)象具有相關(guān)性和替代性3估價(jià)步驟：1調(diào)查及選擇比較案例2確定價(jià)格可比基準(zhǔn)3交易情況修正4估價(jià)期日修正(三年內(nèi))5區(qū)域因素比較及修正6個(gè)別因素比較及修正7其他相關(guān)修正+土地使用年限和容積率修正8確定比五、成本逼近法(重點(diǎn))增值利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×投資回報(bào)率土地增值=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×土地土地價(jià)格修正及確定：年期修正系數(shù)K=1-1/(1+R)N次方適應(yīng)范圍：1新開(kāi)發(fā)土地2欠發(fā)育實(shí)例少3工業(yè)用地(城區(qū)市區(qū)的除外)4無(wú)收益無(wú)交易的六、剩余法(歷年重點(diǎn))測(cè)算3開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算4利息的計(jì)算5利潤(rùn)的計(jì)算6土地價(jià)格的計(jì)算利息=(地價(jià)款+開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi))計(jì)息利潤(rùn)=適用范圍：1開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或待拆再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)或測(cè)算項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)、項(xiàng)目最高控制成本費(fèi)用2將土地開(kāi)發(fā)整理成可供七、路線價(jià)法(應(yīng)用范圍、相關(guān)系數(shù)修正)容積率、出讓、轉(zhuǎn)讓年期、朝向、地價(jià)分配率)3確定深度修正2蘇慕斯法則：100FT,前50占72.5%,后50占27.5%,額(或×其他修正系數(shù))八、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(重點(diǎn)是系數(shù)修正)公式：待估地價(jià)=[基準(zhǔn)地價(jià)×(1±區(qū)域個(gè)別修正系數(shù)之和)×期日修正×容積率修正±開(kāi)發(fā)程度修正]×待估宗地使用年限修3宗地影響因素調(diào)查分析及修正系數(shù)確定4年期修正的公式及方可以短時(shí)間大批量評(píng)估3精度及基準(zhǔn)地價(jià)和其修正體系的精度密一、房屋建筑工程基礎(chǔ)(重點(diǎn)構(gòu)造、完損等級(jí)、危房鑒定)筑物層數(shù)(低1-3;多4-6;中高7-9;高10上；超高100米)3按索膜)4按建筑物承重結(jié)構(gòu)體系分類(墻、排架、框架、剪力墻、建筑物等級(jí)：1耐久等級(jí)(一100年上；二50-100;三25-50;四15下)2耐火等級(jí)(一最好；二較好；三一般；四最差)3重要性建筑的基本組成：1基礎(chǔ)2墻(柱)3樓蓋4樓梯5門窗6屋頂剖面圖，建筑詳圖)2結(jié)構(gòu)施工圖(基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖、號(hào)(軸線是施工定位放線的重要依據(jù))4尺寸標(biāo)注5標(biāo)高6索引符建筑工程質(zhì)量檢測(cè)的主要方法：1感官法2量測(cè)法3理化實(shí)驗(yàn)法4無(wú)損檢測(cè)法(回彈儀、超聲波、綜合)5局部破損檢測(cè)法(鉆芯取樣法、拔出法、沖擊法、超載實(shí)驗(yàn)法)6資料分析法建筑物可靠性鑒定：據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》,可靠二、建筑物估價(jià)(程序和方法)格3既有價(jià)格也有租金4在長(zhǎng)期考慮下形成的5通常是個(gè)別形成價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)3所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)對(duì)照法：房屋價(jià)格=新建單價(jià)*(1+房屋裝修設(shè)備增減率)*(1-折舊率)*(1+地段、層次、朝向增減率)*(1+空房或房屋拆遷安置增減率)*建筑面積原則：1合法(產(chǎn)權(quán)、使用、處分)2最高最佳使用(法律許可、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行、價(jià)值最大化一用途、規(guī)模、集約度)3估基本程序：1獲取業(yè)務(wù)(被動(dòng)、主動(dòng)、自估)2受理委托明確基本事項(xiàng)3擬定作業(yè)方案4手機(jī)資料5實(shí)地查勘6選定方法測(cè)算7確定結(jié)成本法：房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值=拆除費(fèi)用+修繕費(fèi)用+恢復(fù)費(fèi)B用于收益年限減少的評(píng)估值=市比法：評(píng)估值=可比實(shí)例補(bǔ)償金額*補(bǔ)償情況修正*補(bǔ)償日期修三、其他附著物估價(jià)(概念、基本方法)基本原則：1合法2替代3公平4有則補(bǔ)之，無(wú)則不補(bǔ)5屬誰(shuí)補(bǔ)誰(shuí)原方法：1補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法2比較法3成本法4收益補(bǔ)償法(青苗最高按一季產(chǎn)值計(jì)算；果樹(shù)類按剩余掛果年限定)四、相關(guān)機(jī)器設(shè)備評(píng)估(實(shí)體性、經(jīng)濟(jì)性估算方法)一般機(jī)器設(shè)備的分類和特點(diǎn)：1按用途分：動(dòng)力機(jī)械、金屬切削專用、非標(biāo)準(zhǔn)3非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的自動(dòng)化程度分類：自動(dòng)化、半自動(dòng)評(píng)估特點(diǎn)：1一般不具備獨(dú)立的獲利能力，收益法受限制，常用評(píng)估步驟：1簽訂委托協(xié)議2填寫待評(píng)機(jī)器設(shè)備清單3分析資料明實(shí)體性貶值：由于I種(使用中)和Ⅱ種(閑置中)有形磨損，估算方法：1觀察法2年限法(壽命比率法=使用壽命消耗量/總使用壽命)3修復(fù)費(fèi)用法經(jīng)濟(jì)性貶值：1使用壽命縮短——年限法2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的提高3市場(chǎng)一、土地估價(jià)概念(重點(diǎn)是概念)土地估價(jià)的作用和現(xiàn)實(shí)意義：1能反映市場(chǎng)供需、利用狀況和動(dòng)態(tài)變化，通過(guò)其他指標(biāo)綜合反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2調(diào)控土地市場(chǎng)供需的有力杠桿3調(diào)整土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的保障4推進(jìn)我國(guó)土地使用制度改革的重要前提(改革核心是土地有償使用)5量化國(guó)有土地資產(chǎn)的尺度。轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)入股、清產(chǎn)合資2集體土地測(cè)7對(duì)農(nóng)用地分等定級(jí)8確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)9為土地增值稅等我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程：93年全國(guó)統(tǒng)考。1建立相應(yīng)土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師制度2形成整套特色土估理論和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3形成規(guī)模專業(yè)隊(duì)伍(三次改革：脫鉤改制、改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式)4有利地配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)5有力地配合國(guó)有企業(yè)改革6土估行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路。二、土地估價(jià)的原則(一般)原則：1預(yù)期收益2替代3最有效利用4供需5報(bào)酬遞增遞減6貢獻(xiàn)7變動(dòng)8合法原則三、收益還原法(重點(diǎn))純收益按等差級(jí)數(shù)遞增(減),無(wú)限年器時(shí)：P=a/r=-b/r2純收益按等級(jí)數(shù)遞增(減),無(wú)限年器時(shí)：P=a/(r-+s)四、市場(chǎng)比較法(重點(diǎn))特征：1現(xiàn)實(shí)性，有說(shuō)服力2以替代關(guān)系為途徑，比準(zhǔn)價(jià)格3以價(jià)求價(jià)，不正常市場(chǎng)難及收益價(jià)格相協(xié)調(diào)4人員要求素質(zhì)高5以替代原則為基礎(chǔ)，正確選擇案例和合理修正交易價(jià)格是保證結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。理論依據(jù)：替代原理適用原則：替代原則適用條件：1三個(gè)案例(25%)2案例及對(duì)象具有相關(guān)性和替代性3交易資料可靠性4合法性修正4估價(jià)期日修正(三年內(nèi))5區(qū)域因素比較及修正6個(gè)別因素五、成本逼近法(重點(diǎn))利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×投資回報(bào)率土地增值=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×土地除外)4無(wú)收益無(wú)交易的六、剩余法(歷年重點(diǎn))算利息=(地價(jià)款+開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi))計(jì)息利潤(rùn)=適用范圍：1開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或待拆再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)或測(cè)算項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)、項(xiàng)目最高控制成本費(fèi)用2將土地開(kāi)發(fā)整理成可供七、路線價(jià)法(應(yīng)用范圍、相關(guān)系數(shù)修正)容積率、出讓、轉(zhuǎn)讓年期、朝向、地價(jià)分配率)3確定深度修正2蘇慕斯法則：100FT,前50占72.5%,后50占27.5%,額(或×其他修正系數(shù))八、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(重點(diǎn)是系數(shù)修正)公式：待估地價(jià)=[基準(zhǔn)地價(jià)×(1±區(qū)域個(gè)別修正系數(shù)之和)×期日修正×容積率修正±開(kāi)發(fā)程度修正]×待估宗地使用年限修3宗地影響因素調(diào)查分析及修正系數(shù)確定4年期修正的公式及方可以短時(shí)間大批量評(píng)估3精度及基準(zhǔn)地價(jià)和其修正體系的精度密一、宗地估價(jià)(熟練掌握)土地估價(jià)程序：1確定基本事項(xiàng)2擬定作業(yè)計(jì)劃3收集資料實(shí)地踏勘4分析整理相關(guān)資料5選定方法試算價(jià)格6確定宗地估價(jià)結(jié)果7員3保證估價(jià)質(zhì)量4適當(dāng)提供相關(guān)附加(增值)業(yè)務(wù)5注意適應(yīng)相關(guān)行業(yè)的要求(如審計(jì))6注意適應(yīng)國(guó)際規(guī)范。解決(協(xié)商、仲裁、訴訟)、簽合同時(shí)間、地點(diǎn)、人物和印章。業(yè)務(wù)范圍：1出讓2轉(zhuǎn)讓3征用、征收、征購(gòu)或拆遷補(bǔ)償4、抵押5收益權(quán)質(zhì)押6稅費(fèi)7出資入股8改制9會(huì)計(jì)處理或出具財(cái)務(wù)報(bào)告10金融不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓11法律訴訟12基準(zhǔn)地價(jià)13動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)14農(nóng)用地分等定級(jí)15征地區(qū)片綜合地價(jià)和統(tǒng)一年產(chǎn)值測(cè)算16其他經(jīng)濟(jì)或整個(gè)行為涉和的土地2。估價(jià)事項(xiàng)確定：1目的的確定2范圍的界定及描述內(nèi)容(面積四至)3土地類型的界定內(nèi)容4土地權(quán)利狀況的界定內(nèi)容5土地估價(jià)報(bào)告使用方向的規(guī)定6土地估價(jià)中特別事項(xiàng)的內(nèi)容及界定價(jià)格對(duì)應(yīng)權(quán)利內(nèi)涵的設(shè)定：1使用權(quán)價(jià)格2抵押權(quán)價(jià)格3租賃權(quán)價(jià)格利用條件的設(shè)定：建構(gòu)筑物和其用途、容積率、綠化率使用年限的設(shè)定：有效使用年限估價(jià)期日的設(shè)定：委托人確定或委托人及估價(jià)師商定。資料收集內(nèi)容、方法和要求：1權(quán)屬資料和其內(nèi)容：房產(chǎn)證、土地證、土地登記卡、表、冊(cè)等2地籍圖的基本要素：界址、方位、坐標(biāo)、臨路狀況、深度、四3工程建設(shè)圖紙的種類：總圖、平面、剖面、立面、高層設(shè)計(jì)圖4總平面圖的基本要素：1局域位置2內(nèi)外環(huán)境3擬建位置4擬建名稱、出入口、層數(shù)、標(biāo)高5指北針、比例、風(fēng)玫瑰圖5市政管線圖的種類和基本要素6區(qū)域規(guī)劃圖和資料的基本內(nèi)容：容積率、高度、覆蓋率、用途、利用限制7交易資料基本要求：1面積2時(shí)間3位置4宗地條件5地上物狀況6準(zhǔn)確、和時(shí))現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：1權(quán)屬查證2實(shí)體狀況查勘3周邊環(huán)境調(diào)查(區(qū)域、個(gè)別)市場(chǎng)狀況分析內(nèi)容和方法：1發(fā)展方向預(yù)測(cè)信息(金融經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)、交易、城市發(fā)展和規(guī)劃信息)2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息3成交價(jià)3估價(jià)資料及估價(jià)方法可行性分析：1基礎(chǔ)性資料(一般、區(qū)域、個(gè)別)2方法性資料3圖件資料料5估價(jià)方法的選擇及確定不同方法估價(jià)結(jié)果分析：1適應(yīng)性分析2準(zhǔn)確性分析3可靠性分析估價(jià)值的調(diào)整及確定：試算價(jià)格調(diào)整是重要一環(huán)，要衡量各試算價(jià)格的相對(duì)重要性、可用程度和可靠性，結(jié)合知識(shí)經(jīng)驗(yàn)和智慧加以判斷。(1算術(shù)平均數(shù)2加權(quán)平均數(shù)3中位數(shù)4眾數(shù)5一種為主其他參考)報(bào)告的作用：1描述估價(jià)對(duì)象2記述估價(jià)過(guò)程3反映估價(jià)成果報(bào)告的類別：1土地估價(jià)報(bào)告2土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告報(bào)告的主要內(nèi)容：封面、摘要、估價(jià)對(duì)象界定、土地估價(jià)結(jié)果和其使用、附件。技術(shù)報(bào)告的主要內(nèi)容：封面、總述、估價(jià)對(duì)象描述和地價(jià)影響因素分析、土地估價(jià)過(guò)程、附件，報(bào)告的形式：1文字式(報(bào)告和技術(shù)報(bào)告)2表格式(土地估價(jià)報(bào)報(bào)告的使用規(guī)定：1委托方按目的使用的要求和承擔(dān)的責(zé)任2用于上級(jí)和自律組織的業(yè)績(jī)抽查3用于估價(jià)結(jié)果備案和承擔(dān)的責(zé)任4用于估價(jià)結(jié)果糾紛處理鑒定的要求和承擔(dān)的責(zé)任。報(bào)告歸檔管理：負(fù)責(zé)人簽批保存一定年期的檔案銷毀制度。三級(jí)審批：自查、部門查、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審批。報(bào)告審核的目的：確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性報(bào)告審核的內(nèi)容：1估價(jià)人員資格2估價(jià)對(duì)象界定3估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量4估價(jià)假定前提和限制條件5市場(chǎng)分析6估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇和運(yùn)用7地價(jià)確定的理由8估價(jià)結(jié)果9估價(jià)報(bào)告的邏輯性二、常見(jiàn)目的下土地估價(jià)(新增)1以國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)2以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)入股和轉(zhuǎn)讓4以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)估價(jià)地價(jià)類別判斷和原則確定：1買賣價(jià)格(公允市價(jià)，替代、最有效原則)2租賃價(jià)格(承租地權(quán)、地權(quán)出租，替代、最有效原則)3清算價(jià)格(低于市價(jià)，保守)4抵押價(jià)格(保守原則的市價(jià))5征收價(jià)格(補(bǔ)償性)6課稅價(jià)格(低于市價(jià)，保守)7公示價(jià)格(公平)評(píng)估方法選擇；兩種以上方法。1居住(市比、剩余、收益、基準(zhǔn)，新開(kāi)發(fā)用成本逼近法)2工業(yè)(市比、成本、基準(zhǔn)，特殊用收益)3商服(市比、收益、剩余、基準(zhǔn))4綜合(市比、收益、剩余)價(jià)格確定：1差幅不大(20-25%)取簡(jiǎn)單算術(shù)值2差幅大(超過(guò)20-25%)說(shuō)明各方法增減值原因，加權(quán)平均或取眾數(shù)、中位數(shù)。三、常見(jiàn)用途土地估價(jià)(新增)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、氣候條件、發(fā)生自然災(zāi)害的幾率)2社會(huì)因素(人口數(shù)量及家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展及公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式)3經(jīng)濟(jì)因素(城區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政金融狀況及利率水平、交通體的租賃比率)4行政因素(土地利用規(guī)劃及管制、建筑規(guī)劃及管制、房地產(chǎn)租金及稅收政策、住宅政策)B區(qū)域因素1自然因素 (區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、自然條件和發(fā)生自然災(zāi)害的幾率)2社會(huì)因素(社區(qū)規(guī)模功能及安全保障、人口密度、鄰里的社會(huì)歸屬文化程度和生活方式)3交通條件(距社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心的距離、道路狀況及交通便捷程度)4基礎(chǔ)設(shè)施狀況(供水、排水、供熱、電、氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施及公用服務(wù)設(shè)施狀況)5經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和水平、居民收入水平)6行政因素(區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、土地規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃限制)7環(huán)境因素(區(qū)域環(huán)境及景觀、噪音空氣污染和危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度)C個(gè)別因估價(jià)方法選擇及應(yīng)用：1別墅：首選市比法，如極具特性則不宜地價(jià)法3普通居?。菏走x市比法，輔以收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法或基估價(jià)方法選擇及應(yīng)用：1礦井礦區(qū)：宗地外開(kāi)發(fā)程度依政府投資的實(shí)際配套狀況設(shè)定，最低應(yīng)設(shè)定為達(dá)到可開(kāi)工條件2高新技術(shù)企業(yè)：增值收益較普通工業(yè)用地高3倉(cāng)儲(chǔ)用地：機(jī)會(huì)成本和對(duì)相關(guān)企業(yè)收益的影響程度是重點(diǎn)4機(jī)場(chǎng)碼頭：壟斷性質(zhì)，在收益法以外的方法中，應(yīng)考慮壟斷地租修正5工業(yè)類：數(shù)量多時(shí)，選擇估價(jià)方法選擇及應(yīng)用：1區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來(lái)的土估價(jià)方法選擇及應(yīng)用：1考慮辦公樓的級(jí)別差異所帶來(lái)的土地收益差異2基準(zhǔn)法和市比法在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)采用住宅基準(zhǔn)地價(jià)修教科衛(wèi)文體用地特點(diǎn)：收益小或無(wú)，且所處位置多位于市(縣、鎮(zhèn))中心估價(jià)方法選擇及應(yīng)用：1成本逼近法時(shí)，土地取得費(fèi)取城鎮(zhèn)拆遷的相應(yīng)參數(shù)高2位置好的比照商住基準(zhǔn)地價(jià)，考慮年期及用途修正(減價(jià)修正)參照工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)不進(jìn)行年期及用途修正3采估價(jià)方法選擇及應(yīng)用：1交易少，難市比法，自然屬性和不可再生性局限了成本法和剩余法的應(yīng)用2評(píng)分法因單位分值的難以確每宗地上，不宜收益法3市場(chǎng)上基礎(chǔ)設(shè)施用地等的建(構(gòu))筑物四、土地分等(涉和不多)城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力)2城鎮(zhèn)積聚規(guī)模(人口規(guī)模、人口密度、非農(nóng)產(chǎn)品規(guī)模、工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模)3城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施(道理、供水、供商業(yè)活動(dòng)、外貿(mào)活動(dòng))6區(qū)域綜合服務(wù)能力(科技水平、金融狀況、郵電服務(wù)能力)7區(qū)域土地供應(yīng)潛力(備選)(農(nóng)業(yè)人口人均耕地、區(qū)域人口密度)方法，分別計(jì)算分等對(duì)象的因子分值(0—1指標(biāo)及其土地質(zhì)量之間存在正負(fù)相關(guān)關(guān)系(負(fù)相關(guān)因子：區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素中的區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地)2極值標(biāo)準(zhǔn)化：因子分值=100×A×(指標(biāo)值-最小值)/(最大值-追小指)式中：A—正相關(guān)時(shí)A=1且(指標(biāo)值-最小值);負(fù)相關(guān)時(shí)A=-1且(指標(biāo)值-最大值)(權(quán)重值×因素分值)權(quán)重確定方法：1特爾菲測(cè)定法(專家經(jīng)驗(yàn)及主觀判斷，10至40人，3至4輪，分值評(píng)估—5分或百分；等級(jí)評(píng)估一等級(jí)序號(hào)為量化值)2因素承兌比較法(成對(duì)比較，對(duì)結(jié)果賦值排序。前提一1可成對(duì)比較性2可轉(zhuǎn)移性)3層次分析法(AHP法—優(yōu)點(diǎn)：定性及層次多目標(biāo))城鎮(zhèn)土地分等劃分方法：1數(shù)軸法(點(diǎn)數(shù)稀少處作等間分界)2總分頻率曲線法(頻率直方圖，用波谷處)農(nóng)用地分等的原則：1綜合分析2分層控制(國(guó)省縣)3主導(dǎo)因素4收益差異5定性定量結(jié)合(定量計(jì)算為主)6跟蹤檢驗(yàn)原則。五、土地定級(jí)(涉和不多)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子體系：硬指標(biāo)(數(shù)量)和軟指標(biāo)(定性)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的技術(shù)路線和程序：綜合定級(jí)和分類定級(jí)(市區(qū)非定級(jí)，必要時(shí)同時(shí)分類定級(jí))值加和法：總分值=∑(權(quán)重×因素分值);作用分值及土地優(yōu)劣個(gè)依據(jù)：寬度，車流量，地位作用。影響距離=建成區(qū)面積/2倍的城鎮(zhèn)土地級(jí)別劃分方法：1數(shù)軸法2剖面圖法3多元統(tǒng)計(jì)的聚類一六、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估(方法和技術(shù)路線)評(píng)估范圍確定原則：1土地位置差異帶來(lái)不同收益是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)2各行對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)3不同用地地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律4土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提5土地收益是其基評(píng)估程序：1準(zhǔn)備工作(任務(wù)書(shū)、調(diào)查表、工作表、工作底圖：大1:1至5萬(wàn)；中1:5千至1萬(wàn)；小下1:1至5千)2資料調(diào)查及整理3基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估4基準(zhǔn)地價(jià)確定5編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表6成資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容及要求：30個(gè)樣本，連續(xù)2年數(shù)據(jù)，以人效益、交易方式、計(jì)算方法，30個(gè))確定的原則：1以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正結(jié)果為位，據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況和地價(jià)水平確定；3兩種綜合——同上；4內(nèi)涵界定要求：主要包括用途、價(jià)格基準(zhǔn)日、設(shè)定條件(如開(kāi)發(fā)程度、容積率)等內(nèi)容，實(shí)際操作中據(jù)地方實(shí)際情況界定。技術(shù)途徑：1以土地定級(jí)(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)交易地2以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料3以土地定級(jí)(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，更新農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定原則：包括縣(市)行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有程序：1準(zhǔn)備工作2確定技術(shù)路線(樣點(diǎn)地價(jià)平均法、定級(jí)指數(shù)模型法、基準(zhǔn)地塊評(píng)估法)3資料調(diào)查和整理4評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)5成果樣點(diǎn)資料的處理方法：1樣本資料補(bǔ)充完善或剔除2資料歸類(按級(jí)別、用途、效益)評(píng)估的原則：1合法2用途限制性(在農(nóng)業(yè)用途內(nèi)部流轉(zhuǎn))3替代性4估價(jià)期日5預(yù)期收益(取決于農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格和其形成機(jī)制和影響因素)6最佳使用(收益最大化)技術(shù)要求：1以農(nóng)用地定級(jí)為基礎(chǔ)，采用土地投產(chǎn)資料和市場(chǎng)交2利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基3通過(guò)測(cè)算地價(jià)影響因素綜合分值，調(diào)整綜合分值及地價(jià)關(guān)系模型，用調(diào)整后的模型更新地價(jià)。七、路線價(jià)評(píng)估(單選、計(jì)路線價(jià)的特點(diǎn)：臨街的宗地地價(jià)隨其距道路的距離(即深度)增基本程序：1地價(jià)實(shí)例調(diào)查(兩年內(nèi))2宗地地價(jià)計(jì)算3宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn)4確定地價(jià)區(qū)段(1以道路、溝渠或其他明顯地物為界限2在確定路線價(jià)的區(qū)段，以里地線為界線，我國(guó)用進(jìn)深眾數(shù))5計(jì)算區(qū)位地價(jià)(中位數(shù)、眾數(shù)、算術(shù)平均數(shù))6劃分地價(jià)等級(jí)(圖表)B貨幣1易理解2交易參考便利(37.5%29.5%20.7%12.3%)3蘇慕斯(72.5%27.5%15%)4哈伯(價(jià)累進(jìn)深度百分率A1<A1+A2<A1+A2+A3;日本臺(tái)灣我國(guó)：平均深B寬度修正C寬深比修正D容積率修正E出讓、轉(zhuǎn)讓年限修正(地價(jià)=P208)F朝向修正G地價(jià)分配率修正深度指數(shù)修正表：1確定標(biāo)注深度2確定級(jí)距3確定單獨(dú)深度百分率4選用平均或累計(jì)深度百分率制作深度百分率表5編制深度修八、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)(強(qiáng)調(diào))城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的概念：根據(jù)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，手機(jī)、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測(cè)、描述和評(píng)價(jià)的過(guò)程。基本程序：1確定范圍2建立以點(diǎn)為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)源3采集并處理監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)4根據(jù)目標(biāo)建立體系5計(jì)算各類指標(biāo)6對(duì)城市地價(jià)綜合分析和評(píng)價(jià)7編制報(bào)告8發(fā)布信息指標(biāo)含義和其采集方法：監(jiān)測(cè)點(diǎn)檔案包括：監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖、監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表、地價(jià)區(qū)段登記表和相關(guān)資料。標(biāo)準(zhǔn)宗地(監(jiān)測(cè)點(diǎn))設(shè)立原則：代表性、確定性、穩(wěn)定性、標(biāo)識(shí)性標(biāo)準(zhǔn)宗地(監(jiān)測(cè)點(diǎn))設(shè)立步驟：區(qū)段劃分、區(qū)內(nèi)點(diǎn)的布設(shè)、初始資料采集、點(diǎn)上圖及建檔(直轄市200個(gè)；省會(huì)和計(jì)劃單列市120個(gè)；其他城市60個(gè)；各用途點(diǎn)數(shù)應(yīng)均衡)標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)的方法及要求：遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》如果設(shè)立的監(jiān)測(cè)點(diǎn)為土地交易日期在1年以內(nèi)的交易樣本，其地價(jià)可直要求：1監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀條件及設(shè)定內(nèi)涵條件下的地價(jià)分別評(píng)估，評(píng)3監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)設(shè)定在內(nèi)涵條件下為法定最高年限，在現(xiàn)狀條件4應(yīng)采用兩種或兩種以上的評(píng)估方法，但不能采用基準(zhǔn)地價(jià)修九、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估(新增)則特點(diǎn)：1按照均值性去騙的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2是針對(duì)土地確定的綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)3在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同4一種預(yù)設(shè)性標(biāo)準(zhǔn)，在征地沒(méi)有發(fā)生時(shí)統(tǒng)基本步驟：1確定范圍2劃定區(qū)片3測(cè)算綜合地價(jià)4驗(yàn)證和調(diào)整5結(jié)果聽(tīng)證和修改6確定征地區(qū)片價(jià)(市縣初步并報(bào)省平衡)7整理及A農(nóng)地價(jià)格因素修正測(cè)算法：待估農(nóng)用地征