房地產(chǎn)：REITs月報-發(fā)行交易機制持續(xù)優(yōu)化

行業(yè)研究行業(yè)月報行業(yè)研究行業(yè)月報業(yè)核心觀點：sREITs有望向數(shù)據(jù)中心、文化旅游、水利等新型大類資產(chǎn)項目領(lǐng)水利等新型大類資產(chǎn)項目，抓緊推動消費基礎(chǔ)設(shè)施首批試點項目續(xù)加大力度引入企業(yè)年金、養(yǎng)老金、社?；鸬乳L期限、資產(chǎn)配置型機構(gòu)”。于優(yōu)化公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)發(fā)行交易機制有關(guān)工作安排的通知》。為促進公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行交易相售定價安排、詢價與認購、二級市場交易、資產(chǎn)評估行為和配套支持政策五個方面來優(yōu)化發(fā)行交易機制。其中關(guān)于配套支持方面，提及后續(xù)將進一步推動擴大基金中的基金(FOF)參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs、配合中國證監(jiān)會持續(xù)推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機構(gòu)投資，提高市場對外開放水平、證券研究報告|房地產(chǎn)發(fā)行交易機制持續(xù)優(yōu)化Ts-2-25%房地產(chǎn)滬深300%5%0%-5%-10%-15%-20%相關(guān)研相關(guān)研究政策空間調(diào)整政策持續(xù)落地重倉持股比重續(xù)降S027052202000102032255210panyj@證券研究報告證券研究報告tart1市場回顧 4 CREITs值與月度交易情況 6 3行業(yè)重點新聞信息 104主要公司重點公告 125估值與分派率情況 156投資建議與風(fēng)險提示 16 證券研究報告?zhèn)蠞q0.76%、COMEX黃金上漲0.32%、南華商品指數(shù)上漲4.23%，中證REITs表現(xiàn)弱于REITs指數(shù)漲幅有所收斂。圖表2：各類資產(chǎn)月度收益率比較(%)(%)數(shù)-6.73-5.30-8.74-17.2-3.14-0.23-5.72-5.702.754.63-0.91-1.54-0.44-0.09-0.80-3.314.93-0.32-1.69-1.48-3.85-5.18 而華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT(-4.42%)和華夏中國交建REIT(-3.33%)跌幅超過3%。證券研究報告漲跌幅分別為-1.9%、-1.7%、+1.1%、+0.3%、+2.2%、-0.9%，其中倉儲物流REITs上漲幅度最大。15.36%)較上市時價格跌幅位列前三，整體上漲情況居多。圖表4：C-REITs上市以來折溢價情況(%)s規(guī)模基本保持不變。從各類資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs市值規(guī)模最大，截類(占比21.7%)。s證券研究報告34.7002.94圖表7：C-REITs月度日均成交額情況(億元)圖表8：C-REITs月度日均成交量情況(萬份)34.7002.940500050005000500050004.084.04.084.0501020304050607080910111200.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0010821067.52,941.42,929.78010203040506070809101112。8月月度C-REITs大宗交易成交額為5.10億元，環(huán)比下降圖表9：大宗交易月度成交額情況(億元)圖表10：大宗交易月度成交量情況(份)證券研究報告億元)、保障性租賃住房類(0.49億元)、能源基礎(chǔ)設(shè)施類(0.46億元)、倉儲物流類、，保障性租賃住房類日均成交額環(huán)比上升最大。)、交通基礎(chǔ)設(shè)施類(863.73萬份)、36.09%。其中，生態(tài)環(huán)保類日均成交量環(huán)比上升最大。圖表13：不同資產(chǎn)類型REITs月度日均成交額情況(億元)圖表14：不同資產(chǎn)類型REITs月度日均成交量情況(萬證券研究報告)交通基礎(chǔ)設(shè)施倉儲物流保障性租賃住房00.00.000.00交通基礎(chǔ)設(shè)施倉儲物流Wind資料來源：Wind，萬聯(lián)證券研究所(1,839.73萬份)。8月產(chǎn)權(quán)類REITs日均成交額和成交量環(huán)比跌幅均更小。圖表15：各類REITs月度成交額情況(億元)圖表16：各類REITs月度成交量情況(萬份)0000.00000.000.00產(chǎn)權(quán)類經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)權(quán)類經(jīng)營權(quán)類11.54%、-15.56%。其中，生態(tài)環(huán)境類環(huán)比上升最大。圖表17：不同資產(chǎn)類型REITs月?lián)Q手率情況(%)18：各類REITs月?lián)Q手率情況(%)證券研究報告000REITs產(chǎn)權(quán)類經(jīng)營權(quán)類WindWind究所3行業(yè)重點新聞信息s化配置REITs，持續(xù)加大力度引入企業(yè)年金、養(yǎng)老金、社?；鸬乳L期限、資產(chǎn)配置資產(chǎn)評估行為和配套支持政策五個方面來優(yōu)化發(fā)行交易機制。其中關(guān)于配套支持方面，提及后續(xù)將進一步推動擴大基金中的基金(FOF)參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs、配合積極推動將基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入和香港證券交易所互聯(lián)互通交易標的，引入境外投資市場流動性。證券研究報告時間主題發(fā)布機構(gòu)主要內(nèi)容2023/8/1發(fā)展近期若知委等部門發(fā)展近期若干舉措的托基金(REITs)發(fā)行規(guī)模，推動符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進一步擴大民間投資。(中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會)2023/8/2和倉儲物流會管理機構(gòu)、基金管理人參與座談并提出建設(shè)性意見。(中國證券網(wǎng))2023/8/9汛救災(zāi)重建的“防汛救災(zāi)專項債”，并建立發(fā)行審核快速通道，實行“專人對接、專項審核”。支持相關(guān)地區(qū)利用政府債券、公司債券、資產(chǎn)支持證權(quán)益人或基礎(chǔ)設(shè)施項目位于相關(guān)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行上市。(深圳證券交易所)2023/8/15提振擴大消知府(山東省人民政府)2023/8/16做優(yōu)做強的府支持民間投資參與盤活國有存量資產(chǎn)、城市老舊資源。(深圳市人民政)2023/8/18訂易經(jīng)手費收費標準收取。維持當前暫免收取相應(yīng)交易經(jīng)手費、上市初費和上市年費政策。(上海證券交易所)2023/8/19投資者座談會協(xié)會固定收益專業(yè)委員會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)發(fā)展等事項進行討論。(證券日報)證券化業(yè)務(wù)委員會2023/8/23督管理委員會便利境外中長期資金入市。(中國證券監(jiān)督管理委員會)2023/8/25推動首都高質(zhì)量發(fā)展取得新突破的動方案委辦公廳北府辦公廳推動首都高質(zhì)量發(fā)展取得新突破的行動方案(2023-2025年)》的通知。項目在北京證券交易所落地。(北京市人民政府)2023/8/29設(shè)施證券投發(fā)行交易機金(REITs)發(fā)行交易機制有關(guān)工作安排的通知》。為促進公開募集基礎(chǔ)二級市場交易、資產(chǎn)評估行為和配套支持政策五個方面來優(yōu)化發(fā)行交易機制。(上海證券交易所)資料來源：公開資料整理，萬聯(lián)證券研究所4主要公司重點公告s公告分類基金簡稱公告內(nèi)容2023//1運營管理機構(gòu)控股股動建信中關(guān)中關(guān)村發(fā)展集團股份有限公司是北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司的控股股東，中關(guān)村軟件園公司是本基金的原始權(quán)益人兼運營管理機構(gòu)。據(jù)北京市紀委監(jiān)委消息，政協(xié)北京市第十四屆委員會常委，中關(guān)村發(fā)展集團股份有限公司原黨委書記、董事長趙長山涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受北京市紀委監(jiān)委紀律審查和監(jiān)察調(diào)查。截至本公告披露日，本基金運作情況正常，運營管理機構(gòu)經(jīng)營情況正常，該事項不會對本基金正常生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響。2023//3受不利素影響中航首鋼自2023年7月31日以來，北京市門頭溝區(qū)迎來特大暴雨。本基金基礎(chǔ)資產(chǎn)及首鋼生物質(zhì)能源科技有限公司所在地位于北京市門頭溝區(qū)魯坨路。7月31日18:00，基金管理人接到運營管理機構(gòu)北京首鋼生態(tài)科技有限公司的通知，因受特大暴雨的影響，項目公司外通往門頭溝區(qū)魯家灘村及豐臺區(qū)千靈山道路的兩條道路受損嚴重，項目公司與外界的聯(lián)系道路暫時中斷。受道路中斷影響，生產(chǎn)所需的生活垃圾、生產(chǎn)用尿素等大宗物料無法進廠，生產(chǎn)產(chǎn)生的爐渣、飛灰無法運出，對項目公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成一理及發(fā)電業(yè)務(wù)估算應(yīng)產(chǎn)生收入共計758.24萬元(含稅)。在此期間，項目公司生活垃圾處理及發(fā)電業(yè)務(wù)實際產(chǎn)生收入216.28萬元(含稅)。8月16日，經(jīng)基金管理人及北京首鋼生態(tài)科技有限公司評估，項目公司目前已基本恢復(fù)至正常生產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)。2023//9收益分配建信中關(guān)8月9日，建信基金管理有限責(zé)任公司發(fā)布關(guān)于建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證年已披露季度報告，本基金自2023年1月1日至本次收益分配基準日的累計可供分配金額為人民幣44,771,612.44元，本次擬分配金額為人民幣44,100,000.00元，分配比例約為98.50%，每份基金份額發(fā)放紅利人民幣0.0490元，分紅對象為權(quán)益登記日登記在冊的本基金全體基金份額持有人，場內(nèi)現(xiàn)金2023//9平安廣州8月9日，平安基金管理有限公司發(fā)布關(guān)于平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)告。本基金2023年1月1日至收益分配基準日2023年6月30日期間的可供分配金額為人民幣254,671,797.03元，本次擬分紅金額為254,671,797.03元，分紅比例為100%，每份基金份額發(fā)放紅利人民幣0.36381元，分紅對象為權(quán)益登記日在本基金登記機構(gòu)登記在冊的本基金份額持有人，場內(nèi)現(xiàn)金分紅2023/8/17華夏基金華潤有巢REIT8月17日，華夏基金管理有限公司發(fā)布關(guān)于華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金收益分配的公告。本次擬分配金額為人民幣39,230,000.00元，占前述截止本次收益分配基準日可供分配金額的99.99%，每份基金份額發(fā)放紅利人民幣0.07846元，分紅對象為權(quán)益登記日在本基金注冊登記機構(gòu)登記在冊的本基金全體基2023/8/21華夏越秀8月21日，華夏基金管理有限公司發(fā)布關(guān)于華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金收益分配的公告。本次擬分配金額為37,770,000.00元，占截止本次收益分配基準日可供分配金額的99.94%，每份基金份額發(fā)放紅利人民幣0.1259元，分紅對象為權(quán)益登記日在本基金注冊登記機構(gòu)登記在冊的本基金全體基金份額持有人，場內(nèi)現(xiàn)2023/8/21華夏和達8月21日，華夏基金管理有限公司發(fā)布關(guān)于華夏杭州和達高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金收益分配的公告。本次擬分配金額為人民幣32,650,000.00元，占截止本次收益分配基準日可供分配金額的99.99%，每份基金份額發(fā)放紅利人民幣0.0653元，分紅對象為權(quán)益登記日在本基金注冊登記機構(gòu)登記在冊的本基金全體基金份額持2023/8/24華夏中國8月24日，華夏基金管理有限公司發(fā)布關(guān)于華夏中國交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金收益分配的公告。本次分配金額為70,460,000.00元，占截止本次收益分配基準日可供分配金額的99.99%，每份基金份額發(fā)放紅利人民幣0.07046元，分紅對象為權(quán)益登記日在本基金注冊登記機構(gòu)登記在冊的本基金全體基金份額持有人，場內(nèi)2023/8/28華夏合肥8月28日，華夏基金管理有限公司發(fā)布關(guān)于華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金收益分配的公告。本次擬分配金額為人民幣37,429,000.00元，占截止本次收益分配基準日可供分配金額的99.86%，每份基金份額發(fā)放紅利人民幣0.05347元，分紅對象為權(quán)益登記日在本基金注冊登記機構(gòu)登記在冊的本基金全體基金份額持2023/8/31中金廈門8月31日，中金基金管理有限公司發(fā)布關(guān)于中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年第二次分紅公告。本次分配人民幣26,005,000.00元，約占基準日公募REITs可供分配金額的90.00%，每份基金份額發(fā)放紅利人民幣0.05201元，分紅對象為權(quán)益登記日在本基金注冊登記機構(gòu)登記在冊的本基金全體基金份額持2023/8/31中金安徽8月31日，中金基金管理有限公司發(fā)布關(guān)于中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年第二次分紅公告。本次分配人民幣230,000,000.00元，約占基準日公募REITs可供分配金額的99.62%，每份基金份額發(fā)放紅利人民幣0.23元，分紅對象為權(quán)益登記日登記在冊的本基金全體基金份額持有人，場內(nèi)現(xiàn)金分紅日為9月82023/8/31中金普洛8月31日，中金基金管理有限公司發(fā)布關(guān)于中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年第二次分紅公告。本次分配人民幣163,260,371.25元，約占基準日可供分配金額的95%，每份基金份額發(fā)放紅利人民幣0.08423元，分紅對象為權(quán)益登記日登記在冊的本基金全體基金份額持有人，場內(nèi)現(xiàn)金分紅日為9月8日，場外現(xiàn)金2023/8/11解除限售中金廈門本次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，可在二級市場直接交易的本基金流通份額為187,650,000份，占本基金全部基金份額的37.53%。本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計為322,000,000份，占本基金全部基金份額的64.40%。2023/8/21紅土創(chuàng)新深圳安居REIT本次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，本基金可流通份額為200,000,000.00份，占本基金全部基金份額的40%。本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計為245,000,000.00份，占本基金全部基金份額的49%。2023/8/22華夏北京保障房REIT本次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，可在二級市場直接交易的本基金流通份額為200,000,000份，占本基金全部基金份額的40%。本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計為325,000,000份，占本基金全部基金份額的65%。2023/8/23中金廈門本次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，可在二級市場直接交易的本基金流通份額為187,650,000份，占本基金全部基金份額的37.53%。本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計為322,000,000份，占本基金全部基金份額的64.40%。2023/8/23紅土創(chuàng)新深圳安居REIT本次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，本基金可流通份額為200,000,000.00份，占本基金全部基金份額的40%。本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計為245,000,000.00份，占本基金全部基金份額的49%。2023/8/30華夏北京保障房REIT本次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，可在二級市場直接交易的本基金流通份額為200,000,000份，占本基金全部基金份額的40%。本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計為325,000,000份，占本基金全部基金份額的65%。2023/8/31中金廈門本次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，可在二級市場直接交易的本基金流通份額為187,650,000份，占本基金全部基金份額的37.53%。本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計為322,000,000份，占本基金全部基金份額的64.40%。2023/8/22運營數(shù)據(jù)平安廣州2023年7月，基礎(chǔ)設(shè)施項目公司整體運營情況良好，無安全生產(chǎn)事故，重要現(xiàn)金流提供方未發(fā)生變動，外部管理機構(gòu)未發(fā)生變動。7月暑期屬于出行旺季，基金管理人與間，車流量與路費收入實現(xiàn)較快增長：廣河高速公路廣州段7月份日均收費車流量為輛次，當月環(huán)比增加7.4%，當月同比增加12.3%；7月份路費收入為8,133萬元，當月環(huán)比增加18.7%，當月同比增加13.3%。2023/8/28華夏越秀2023年以來，基礎(chǔ)設(shè)施項目公司整體運營情況良好，無安全生產(chǎn)事故，本高速公路通行費收入來源分散，無重要現(xiàn)金流提供方，外部管理機構(gòu)未發(fā)生變動。2023年7月1費收入2,172萬元，環(huán)比上升7.8%，同比上升14.3%。2023/8/14財產(chǎn)訴訟華夏越秀8月14日，華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)布涉及基金財產(chǎn)訴訟的公告?；鸸芾砣擞?023年8月11日接到法院一審判決書((2023)鄂0116民初2360號)，一審判決結(jié)果如下：承租人武漢廣豐石油化工有限公司于判決生效之日起本案的案件受理費、保全費、反訴費由承租人負擔。證券研究報告2023/8/23吸收合并華夏基金華潤有巢REIT華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)布關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施項目公司完成吸收合并的公告?；鸸芾砣擞?023年8月22日取得上海市松江區(qū)市場監(jiān)督管理局關(guān)于項目公司與SPV吸收合并已完成的證明材料。本次吸收合并完成后，有巢優(yōu)廈存續(xù)并繼承SPV1(上海潤泗巢房屋租賃有限公司)的全部資產(chǎn)、負債等，有巢優(yōu)廈公司名稱、住所、經(jīng)營范圍不變，合并后注冊資本為人民幣20,827.7537萬元；有巢上海存續(xù)并繼承SPV2(上海潤經(jīng)巢房屋租賃有限公司)的全部資產(chǎn)、負債等，有巢上海公司名稱、住所、經(jīng)營范圍不變，合并后注冊資本為人民幣20,000萬元。2023/8/25基金經(jīng)理/高級管理人員變更華夏越秀高速公路REIT8月23日，原基金經(jīng)理孫少鵬因個人原因離任，新任基金經(jīng)理趙春璋上任。新任基金13年5月至2019年10月曾任國網(wǎng)國際發(fā)展有限公司能源投資管理高運營管理經(jīng)驗。資料來源：各REITs公告，萬聯(lián)證券研究所估值與分派率情況(按照募集說明書公告2023年可供分配現(xiàn)金與總市值進行估算)。券滬杭甬高速REIT相對較低。從P/NAV角度來看，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、國金中國園REIT、華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT均低于1倍。CREITs及2023年預(yù)期可供分配現(xiàn)金派現(xiàn)率情況(截至8月31日)Ts值值現(xiàn)金派息率FFOAV--性租賃住房------證券研究報告中金普洛斯倉儲物流REIT倉儲物流4.344.264.1%23.181.15中金廈門安居保障性租賃住房REIT保障性租賃住房2.772.711.7%24.391.06華泰江蘇交控REIT交通基礎(chǔ)設(shè)施7.457.447.6%28.841.41華夏北京保障房REIT保障性租賃住房2.792.553.6%25.43