訂金、定金、押金、保證金、違約金區(qū)別及財稅務(wù)處理

訂金、定金、押金、保證金、違約金區(qū)別及財稅務(wù)處理目錄1、定金2、訂金3、押金4、保證金5、違約金6、賬務(wù)處理7、稅務(wù)處理8、法律解讀前言在日常生活中，大家都經(jīng)常遇到購買大件物品，如房子、家具、電器等等物品，在沒現(xiàn)貨的情況下，我們就和賣方簽署一個買賣協(xié)議，協(xié)議中大體為：交貨日期、時間、地點等，但較為關(guān)鍵的是價格及交款方式，這就需要簽署一份先交一部分定金、訂金、押金、保證金的協(xié)議，并約定違約金，這“五金”有什么法律區(qū)別呢?賬務(wù)、稅務(wù)怎么處理?Part1定金定金是指為擔(dān)保合同債權(quán)的實現(xiàn)，雙方當(dāng)事人通過書面約定，由一方當(dāng)事人向?qū)Ψ筋A(yù)先支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的方式。簽合同時，對定金必須以書面形式進(jìn)行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。1.1定金的定義定金”的特征：第一、合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回;第二、合同不履行時，適用定金罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回;接受方違約的，應(yīng)雙倍返還。第三、定金擔(dān)保的標(biāo)的物具有特定性，即法律規(guī)定為金錢的償付。第四、定金擔(dān)保有最高限額的規(guī)定。擔(dān)保法第91條規(guī)定“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%”?！稉?dān)保法解釋》第121條規(guī)定，“當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持?！?.2定金的特征舉個例子：小張向小李買了一輛車，總價30萬，雙方約定由小張先付3萬元的定金給小李，一個月后取車付尾款，定金抵購車款。要是小張后悔說不想要這車了，那么小張就沒有權(quán)利要求小李返還這3萬元的定金;要是小李最后說不賣了，那么他就要還給小張6萬元的定金。Part2訂金訂金在日常經(jīng)濟(jì)活動中被廣泛采用。嚴(yán)格講訂金只是一個習(xí)慣用語，而非法律概念。訂金是一方當(dāng)事人為交易需要而向另一方當(dāng)事人交納的金錢，不具有擔(dān)保的功能。一般情況下，交付的訂金視為預(yù)付款，在交易成功時，訂金充當(dāng)貨款;在交易失敗時，訂金應(yīng)全額返還，收受訂金的一方即使違約，仍應(yīng)承擔(dān)返還訂金的義務(wù)。其目的不外乎解決收受訂金的一方的資金周轉(zhuǎn)短缺，從而增強(qiáng)其履約能力。一般情況下，訂金作為預(yù)付款，它不具備定金性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在合同總價的5‰以內(nèi)，雙方在簽訂商品買賣合同后，訂金應(yīng)及時返還或抵作價款。2.1訂金的定義

訂金與定金的區(qū)別具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、二者產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系不同：定金合同相對于主合同而言是從合同，除非當(dāng)事人有特殊約定，主合同無效則定金合同亦無效;而當(dāng)事人關(guān)于訂金的約定是主合同的組成部分。

2、二者的功能不同：訂金不具有債的擔(dān)保功能，其功能在于為一方當(dāng)事人履行債務(wù)提供資金上的一定的支持。訂金的給付本身屬于給付訂金一方當(dāng)事人履行債務(wù)的行為。

3、二者的作用不同：定金一經(jīng)給付，則發(fā)揮制裁違約方，補(bǔ)償守約方的功能;而訂金給付后，如發(fā)生一方違約，導(dǎo)致解除合同的情形時，收受訂金的一方必須如數(shù)退還訂金。

4、二者適用的范圍不同：定金擔(dān)保方式，可以適用于各種合同;而訂金只適用于金錢的給付為一方履行債務(wù)的合同中，多見于買賣合同、租賃合同、承攬合同等有名合同之中2.2定金與訂金的區(qū)別舉個例子小張向小李買了一個價值500元的首飾，雙方約定由小張向小李交付100塊錢的訂金，這100塊錢就充當(dāng)貨款，小張只要再給400塊小李就好了;但是如果小張付了訂金之后又不想要這個首飾了，是可以讓小李把這100塊錢還回來的。Part3押金押金是擔(dān)保物權(quán)的一種，具體的講是質(zhì)押擔(dān)保的一種特殊形式，即為了擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將一定數(shù)額的金錢或者等價物移交債權(quán)人占有，在債務(wù)人不履行合同的債務(wù)的時候，債權(quán)人可從押金中優(yōu)先受償。目前，我國現(xiàn)行法律對于押金尚無明確的法律規(guī)定，依據(jù)法律沒有強(qiáng)制性規(guī)定即為合法的法律原則，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人在經(jīng)濟(jì)活動中采取約定給付一定數(shù)額的押金這種擔(dān)保方式。3.1押金的定義押金擔(dān)保，在本質(zhì)上屬于質(zhì)押的范疇，其與定金的區(qū)別主要表現(xiàn)在：

1、定金擔(dān)保的是債權(quán)，不具有物權(quán)效力，而押金應(yīng)屬于擔(dān)保物權(quán)的范疇;

2、定金是法定的擔(dān)保方式，而押金只是民間交易過程中習(xí)慣上采用的方式，我國法律既未明確承認(rèn)也不禁止押金這種擔(dān)保方式;

3、設(shè)定人的范圍不同：定金的設(shè)定僅限于被擔(dān)保合同的當(dāng)事人，而押金的給付可以是主合同的債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的第三人;

3.2定金與押金的區(qū)別

4、約定限額法律規(guī)定不同：定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，而押金的數(shù)額可由當(dāng)事人自由約定，其數(shù)額可以高于或者低于主合同的標(biāo)的額;

5、制裁后果不同：定金具有懲罰違約方的功能，而押金僅具有擔(dān)保合同義務(wù)人履行合同的作用，其對違約方的制裁僅以所交的押金為限。即給付押金的一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)的，無權(quán)收回押金，而接受押金的一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)的，并不承擔(dān)雙倍返還押金的義務(wù)。舉個例子：小張向小李租了一個單間房屋，雙方約定由小張向小李交付1500元作為押金，要是租賃到期，小張已經(jīng)結(jié)清所有費用，則1500元的押金就返還小李;要是小張租賃到期時還沒還清房租，則小李就可以在這1500元的押金中扣除租金。押金的功能主要以合同約定的為準(zhǔn)，建議在約定押金的合同中，注意明確押金的扣罰規(guī)則、是否計息、退還條件等內(nèi)容。Part4保證金保證金，是指合同當(dāng)事人一方或雙方為保證合同的履行而留存于對方或提存于第三人的金錢。這個概念用得很廣，如合同保證金，投標(biāo)時的履約保證金，期貨交易中的保證金、甚至取保候?qū)徶械谋ＷC金等等。在現(xiàn)實生活中流行的保證金主要有兩種形式：一種是合同當(dāng)事人為保證其債權(quán)的實現(xiàn)而要求另一方提供的保證金。另一種形式的保證金，是雙方在合同成立時候，為保證各自義務(wù)的履行而向共同認(rèn)可的第三人(通常為公證機(jī)關(guān))提存的保證金。4.1保證金的定義保證金也具有類似定金一樣的擔(dān)保合同實現(xiàn)的作用，但其沒有雙倍返還的功能，而且當(dāng)事人可以自行約定定金的作用功能(如：合同訂立的保證、合同生效的條件、合同成立的證明或者合同解除的代價)，而這些功能是保證金不具備的。保證金留存或提存的時間和數(shù)額是沒有限制的。雙方當(dāng)事人可以自行約定在合同履行前、合同履行過程中皆可。保證金的數(shù)額可以相當(dāng)于債務(wù)額，并不像定金那樣，其總額不得超過主合同總價款的20%，而且必須是在合同約定時或者合同簽訂前給付。

4.2保證金與定金的區(qū)別舉個例子：小張和小李簽訂了一份加工承攬合同，為了保證合同的履行，雙方可以約定各交付1000元的保證金在公證機(jī)關(guān)進(jìn)行提存。要是因為小張的原因而導(dǎo)致合同沒有履行，則這保證金就作為賠償金給小李，反之亦然。Part5違約金違約金，是指由當(dāng)事人通過協(xié)商預(yù)先確定的在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付。違約金的約定雖然由當(dāng)事人自由約定，但這種自由不是絕對的，而是受限制的。我國合同法第114條規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。5.1違約金的定義定金與違約金都是當(dāng)事人一方應(yīng)向另一方交付的款項，并且都有擔(dān)保合同履行的作用。但定金與違約金是不同的，其主要區(qū)別有以下幾項：

1、根本目的不同：定金是以確保債權(quán)的實現(xiàn)為根本目的，因此定金屬于擔(dān)保的一種形式，而違約金根本目的是制裁違約行為，是民事責(zé)任的承擔(dān)方式，是約束雙方履行合同的一種賠償損失。

2、交付的時間不同：定金是簽訂合同時或之前預(yù)先支付的，作為簽訂合同或履行合同的擔(dān)保，具有雙倍返還的懲罰性。違約金是雙方在合同中約定的，違約方應(yīng)支付的賠償金，不事先支付。

5.2違約金與定金的區(qū)別

3、發(fā)生的根據(jù)不同：定金是由當(dāng)事人雙方在定金合同中約定的，而違約金一般是當(dāng)事人自己約定的。定金是交付后才生效，也就是說，即使雙方合同約定了定金，但是定金實際沒有交付，則該定金條款不生效，而違約金是諾成生效的，只要雙方簽字約定，就具有法律效力。

4、確定的標(biāo)準(zhǔn)不同：定金的數(shù)額不能超過法律規(guī)定的數(shù)額，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，定金最高不能超過合同標(biāo)的額的20%，超過部分無效。而違約金因具有預(yù)定賠償金的性質(zhì)，是根據(jù)違約可能造成的損失額來確定。

5、生效條件不同：定金是支付以后生效的，如果商品銷售沒有完成作為合同擔(dān)保的一種方式，應(yīng)當(dāng)雙倍償還定金。違約金是諾成生效的，只要合同成立，違約條款處理，違約金就生效了。合同一旦簽訂，即法律行為生效，如有一方不按合同執(zhí)行，就要按合同所簽金額賠償雙倍的違約金給予對方。

6、作用不相同：定金的作用一是證明合同成立;二是保證合同履行;三是具有懲罰和預(yù)付款的作用。合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回，或者抵作價款。違約金的作用一是懲罰和保證。只要出現(xiàn)由于當(dāng)事人過錯，不履行或不適當(dāng)履行合同事實的，不論是否給對方造成損失，都必須給付違約金。二是補(bǔ)償侵害造成的損失，如受侵害方能舉證證明違約行為所造成的損失大于違約金金額時，還有權(quán)請求違約方補(bǔ)償不足部分。違約方支付違約金后，只要對方認(rèn)為違約方還有繼續(xù)履行合同的必要并堅持要求違約方繼續(xù)履行合同的，違約方還有繼續(xù)履行合同的義務(wù)。

舉個例子：小張和小李簽訂了一份商品房買賣合同，房屋總價為300萬元，雙方約定一方遲延付款以及一方遲延交房的違約金數(shù)額為30000元。要是小張不能在約定日期前向小李交房，則小張要交付違約金30000元給小李;要是小張不能在約定期間按時把款項轉(zhuǎn)給小李，則小張要向小李支付30000元的違約金。

總結(jié)：一般情形下，沒有特別約定時，訂金、押金或者保證金都不是定金，沒有雙罰性質(zhì)。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“第一百一十八條當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！钡⒁猓鶕?jù)合同的約定，有時它們在性質(zhì)上就是一種定金。并且，定金和違約金是不能夠同時并用。我國《合同法》第116條規(guī)定，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

基于上述關(guān)于定金、訂金、押金、保證金及違約金理解和認(rèn)識，建議當(dāng)事人在經(jīng)濟(jì)生活中根據(jù)自己的需要，合理的選擇使用，但必須明確的是：如果選擇定金擔(dān)保方式，則必須在合同中明確約定定金合同的性質(zhì)，且其約定必須符合法律關(guān)于定金限額的規(guī)定，且必須采用書面的形式約定等。定金、訂金、押金、保證金、違約金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂合同時，當(dāng)事者應(yīng)對此有充分的理解，并根據(jù)自己的實際情況慎重行事。

Part6會計處理由于訂金、誠意金、意向金的性質(zhì)上基本相同，都是潛在的購買意愿的表示，并沒有法律約束力。因此：

1.收到訂金、誠意金、意向金時，應(yīng)借記"銀行存款"，貸記"其他應(yīng)付款"。

2.簽訂買賣合同時，訂金、誠意金、意向金轉(zhuǎn)化為房款的一部分時，應(yīng)借記"其他應(yīng)付款"，貸記"合同負(fù)債"。

3.如客戶退還訂金、誠意金、意向金，則應(yīng)借記"其他應(yīng)付款"，貸記"銀行存款"。6.1訂金、誠意金、意向金的會計處理定金是在合同訂立時或在履行合同之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，具有法律約束力。因此：

1.收到購房定金時，應(yīng)借記"銀行存款"，貸記"合同負(fù)債"。

2.由于購買者原因?qū)е逻`約終止合同的，定金不予退還。應(yīng)借記"合同負(fù)債"，貸記"營業(yè)外收入"。

3.由于自身違約而終止合同，則應(yīng)按照政策規(guī)定雙倍返還定金。借記"營業(yè)外支出"，貸記"銀行存款"。6.2定金的會計處理違約金是指由當(dāng)事人通過協(xié)商預(yù)先確定的在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付。因此：

1.由于自身違約而終止合同，借記"營業(yè)外支出"，貸記"銀行存款"。

2.由于購買者原因?qū)е逻`約終止合同的，應(yīng)借記"銀行存款"，貸記"營業(yè)外收入"。6.3違約金的會計處理Part7稅務(wù)處理1、增值稅訂金、誠意金、意向金的性質(zhì)上基本相同，都是潛在的購買意愿的表示，并沒有簽訂合同，沒有法律約束力。普遍觀點不征收增值稅。定金是簽訂合同約定的，具有法律上的約束力，可視同收到預(yù)收款，按照預(yù)收款的規(guī)定繳納增值稅。7.1房地產(chǎn)收取的“誠意金、訂金、定金”，是否需要繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條的規(guī)定：發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第三十八條第四項的規(guī)定：采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法的規(guī)定：納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

《關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告》國家稅務(wù)總局公告2016年第69號納稅人提供建筑服務(wù)，被工程發(fā)包方從應(yīng)支付的工程款中扣押的質(zhì)押金、保證金，未開具發(fā)票的，以納稅人實際收到質(zhì)押金、保證金的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”?2016年河南省國稅局答復(fù)：

“定金”是一個法律概念，屬于一種法律上的擔(dān)保方式，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。簽合同時，對定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。定金數(shù)額可以由合同雙方當(dāng)事人自行約定，但是不得超過主合同總價款的20%，超過20%部分無效“訂金”目前我國現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定，它不具備“定金”的擔(dān)保性質(zhì)，當(dāng)合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任，一方違約，另一方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額，也沒有20%比例的限制?！耙庀蚪?誠意金)”在我國現(xiàn)行法律中不具有法律約束力，主要是房產(chǎn)中介行業(yè)為試探購房人的購買誠意及對其有更好的把控而創(chuàng)設(shè)出來的概念，在實踐中意向金(誠意金)未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無需承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果綜上，定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當(dāng)事人是否違約，支付的款項均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金，可視同收到預(yù)收款;收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預(yù)收款。2、土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字〔1995〕6號)第五條條例第二條所稱：收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。那么訂金、定金、違約金、賠償金是否屬于全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益的范疇?根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，應(yīng)按照規(guī)定的方法預(yù)繳土地增值稅。

依據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)中“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”的規(guī)定可以確定：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款土地增值稅預(yù)繳稅額=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率

各地政策：廣州規(guī)定，穗地稅函[2012]198號第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方未簽訂房地產(chǎn)銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金、賠償金，不得確認(rèn)收入;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購買方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。江蘇規(guī)定，蘇地稅規(guī)[2012]1號第三條規(guī)定：納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息以及其他各種性質(zhì)的收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項違約金不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

內(nèi)蒙古規(guī)定，內(nèi)地稅字[2005]16號第六條和第七條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預(yù)收款、定(訂)金和其他經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。納稅人“以房抵物”“以房抵息”“以房換房”“以房換地”，且發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視為“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”預(yù)繳土地增值稅。安徽規(guī)定，安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不征收土地增值稅。

青島規(guī)定，青島市地方稅務(wù)局公告2016年第7號規(guī)定：因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的定(訂)金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。天津規(guī)定，天津市地方稅務(wù)局公告2016年第25號第一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目商品房銷售過程中收取的違約金、賠償金以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)確認(rèn)為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的收入。

上述各地政策的描述對于有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的理解：一是簽訂房地產(chǎn)銷售合同，收取的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為相關(guān)的定(訂)金、誠意金等確認(rèn)為收入;

另一種是如果房地產(chǎn)銷售合同未生效，實質(zhì)上并未發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，其違約金等收入不屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)收入，即不屬于土地增值稅收入。

未簽訂合同收取的誠意金等，有不確認(rèn)土地增值稅收入的，也有確認(rèn)土地增值稅收入的，具體以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)。3、企業(yè)所得稅訂金、誠意金、意向金、定金屬于預(yù)收款性質(zhì)的，按照預(yù)收款的規(guī)定確定企業(yè)所得稅計稅收入;不屬于的，不確認(rèn)計稅收入根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》國稅函[2008]875號文對企業(yè)所得稅相關(guān)收入的確認(rèn)作了進(jìn)一步的明確，相關(guān)規(guī)定如下：

(1)采取下列商品銷售方式的，應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入實現(xiàn)時間：②、銷售商品采取預(yù)收款方式的，在發(fā)出商品時確認(rèn)收入;

主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)：2016年全面“營改增”以后，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍基本明確為：定金、分期取得的預(yù)收款(首付款、按揭款和尾款)和全款等。誠意金、認(rèn)籌金、訂金等不屬于預(yù)收款。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時確認(rèn)收入的實現(xiàn)，按適用的毛利率分季(或月)計算出毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率不得低于15%。

第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房