長春某住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃-畢業(yè)論文（共頁）

PAGE46-目錄HYPERLINK\l"_Toc170891859"摘要ⅠHYPERLINK\l"_Toc170891860"ABSTRACTⅢHYPERLINK\l"_Toc170891861"1緒論1HYPERLINK\l"_Toc170891862"1.1我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程1HYPERLINK\l"_Toc170891863"1.2房地產(chǎn)策劃的概述2HYPERLINK\l"_Toc170891864"1.3房地產(chǎn)項目前期策劃概述4HYPERLINK\l"_Toc170891865"察1肺.努3如.這1膨扮房絮地蠟產(chǎn)腦前織期派策諷劃好概內(nèi)念據(jù)及孔內(nèi)常容隨…裂…屑…這…夾…晨…獲…損…井…嘉…虜…嫁.填.館.籠.俗4HYPERLINK\l"_Toc170891867"枕1寇.郊3金.災2仍萍房律地擦產(chǎn)坊項靈目充前忍期劣策俱劃生的幼地頑位延和藏作壤用品.貴…挑…抬…映…奮…帶…高…香…靠.蝴.誠.遭4HYPERLINK\l"_Toc170891868"肆1趙.丟4穗紀論做文搬主桃要鳳內(nèi)素容淋及跑意供義密5HYPERLINK\l"_Toc170891869"紛1默.栗4泛.日1貝孩論脾文鳴內(nèi)秩容呈…此…鴿…乏…撞…妄…張…蛋…西…胞…旋…害…兩…乘…景…塔…孝…?！y…傍…村5HYPERLINK\l"_Toc170891870"狹1減.羊4炸.愈2查倒論氧文局意駕義賽…兵…洋…娃…蠻…需…尺…與…劃…夸…尖…室…霜…劉…尿…蓮…聲…要…消…憲…功6HYPERLINK\l"_Toc170891871"坑2虹鳥項眠目率概雷況兼與蚊前舊期診開蝦發(fā)熟流剝程斬簡作介夫7HYPERLINK\l"_Toc170891872"插2黃.塔1遍仍項堅目疾區(qū)季域袋市六場痕現(xiàn)弄狀孕分科析傍7HYPERLINK\l"_Toc170891873"藥2春.悉1互.膨1憲懂長欺春姜房扔地岡產(chǎn)術市麗場至現(xiàn)獅狀輛…黃…左…特…辣…昨…爛…赴…白…林…雅…暗…吉…屯…財…瓣7HYPERLINK\l"_Toc170891874"上2釣.忌1等.直2剛亂*象*管*庸*俱街炮房輛地濁產(chǎn)惱市撤場譯發(fā)必展絲情體況?！铡础摹D…哭…膨…撈…賤…愚…路…摧…紙9HYPERLINK\l"_Toc170891875"鋤2津.澆2有級項防目毫概天況自1滅0HYPERLINK\l"_Toc170891876"伙2三.河2淹.鳥1僑樂項叢目蚊開祥發(fā)水商妄簡借介肝…裝…紐…隨…趣…貞…究…棒…窯…慎…汗…只…捧…紹…緣…亮…嫂.享.狼1樣0HYPERLINK\l"_Toc170891877"灘2蔥.或2荷.巴2謊屆項呀目脖主斃要沫建字設坐指眼標街…挖…帳…礎…獵…爸…拍…蘭…產(chǎn)…孝…有…滿…遲…族…罪…濁.汁.切1盤0HYPERLINK\l"_Toc170891878"序2泰.搖3篇咳項佳目送前逝期跟開性發(fā)毛流伸程巴1辱3HYPERLINK\l"_Toc170891879"愛3洞數(shù)項補目樣投訴資疏策棵劃圖1嶄5HYPERLINK\l"_Toc170891880"振3慨.險1豎勢本餡項如目鄭的蜂S險W割O神T環(huán)分餓析鏈1盆5HYPERLINK\l"_Toc170891881"巾3桿.糧1朋.既1販胡項只目饅S灑W辨O伶T縣分鉆析潔…逢…叛…營…鐵…諷…仍…痕…迎…脅…圈…膝…華…蓋…趙…啦…數(shù)…齊1呆5HYPERLINK\l"_Toc170891882"脖3斤.香1抱.寶2遇燦S昂W斯O敗T奸分避析拌結杠論開…慌…踐…午…礎…進…游…傍…泰…乓…哨…調…旁…趨…州…裝…三…對.棗1臉7HYPERLINK\l"_Toc170891883"哲3德.綢2挖投爽資營估適算瑞1責7HYPERLINK\l"_Toc170891884"希3估.兔2鳥.碼1鳥明開疤發(fā)白成親本朗估畝算財…疏…響…蠻…烏…衰…榴…昂…鄭…期…違…引…栗…貿(mào)…攪…噸…困…奶.顏.釋1悄8HYPERLINK\l"_Toc170891885"槽3祥.拜2兆.陪2微臉項王目墊效伏益所分者析幼…序…倡…兼…丑…撿…香…聚…櫻…渴…奏…鹿…灘…元…氣…永…宰…廢.的.拉2驚0HYPERLINK\l"_Toc170891886"趨3呀.痕2輪.帆3爸站項飄目扮盈慧余駕分嶼析邀…插…繭…燦…閣…樓…賄…邁…接…芳…憲…非…臘…括…第…服…辰…恨.切.遞2勝0笑3冒.證3林淡投弟資者風失險抗分固析醒及煎防手范矮措回施藝…扣…錯…婚…膀…惰…薯…啟…憤…粱…何…御…內(nèi)…樹.身.括2矮2HYPERLINK\l"_Toc170891888"懲3穿.撈3狠.染1梨使政仍策央與璃環(huán)鑒境形風緣險陰…掃…傭…續(xù)…設…沒…寫…查…擺…邁…碌…諷…砍…鋼…炎…雨…梯.帽.要2識2HYPERLINK\l"_Toc170891889"柴3層.描3膜.攪2比層項秤目解經(jīng)配營丘管款理飲風眾險石…藏…仔…止…糕…綿…待…濕…歷…屬…話…容…倍…葡…關…影.點.室2味3HYPERLINK\l"_Toc170891890"夠3自.看3像.配3蟻捏財幻務置風茫險辱…冠…侄…重…類…括…堵…狐…應…莫…北…裕…帖…組…濟…盾…響…熱…醫(yī)…奧.珠.閃2中3HYPERLINK\l"_Toc170891891"階3賽.兼3蔽.寸4與名市漏場奶風狠險看…志…鋪…丟…罰…瓜…唐…馬…比…傅…淡…彩…茅…粘…襪…唇…沿…擺…址…宗.家.臨2麗5HYPERLINK\l"_Toc170891892"距4譽幼項逗目殘營贈銷倘策尼劃寒2皮6HYPERLINK\l"_Toc170891893"久4與.最1聰項柿目恨定噸位有策脖劃利2黑6HYPERLINK\l"_Toc170891894"攝4膛.冠1耐.鼻1鋤競膚爭秀者掠分彎析溪…水…煎…爹…讀…閘…裳…贊…留…首…飽…他…慘…根…炕…堵…迎…陸…吸.凝.門2蜘6HYPERLINK\l"_Toc170891895"惠4仍.滴1寄.皆2遭腿價良格保定天位嘴…必…殺…悶…巴…倒…肝…俗…奸…楚…崇…踢…抹…梨…縫…許…屑…省…西…饞.安.忙2精7HYPERLINK\l"_Toc170891896"斯4喬.船1密.耽3慌目撥標會客批戶痛群掀定掩位賤…粥…悟…努…汗…變…嘴…綁…株…拆…繁…春…鐮…膀…雄…歲…擋.或.相2步9HYPERLINK\l"_Toc170891897"湖4圈.還1肯.飄4舒飯項耳目脂產(chǎn)架品漢規(guī)勇劃他…用…價…湊…修…押…演…封…酒…動…減…宋…機…闊…扛…尺…幕…淺.嘗.爺3卵2HYPERLINK\l"_Toc170891898"給4略.橡2魚昌項女目津質員量幸工繁期侵策脅劃綱3誤7HYPERLINK\l"_Toc170891899"弊4啊.犁2好.滅1盈誓項法目勉質牌量屋策機劃漢…汽…鄉(xiāng)…文…葛…跳…譯…植…麻…欺…暮…打…第…排…予…駱…夫…甲.跡.脅3夠7HYPERLINK\l"_Toc170891900"紛4肯.獎2鉆.待2燭筍項鹽目輛工愉期曉策柄劃肅…裹…槍…耽…貞…來…殃…逐…擾…索…拘…逐…賴…煮…歲…赤…肚…駝.織.神3泰9HYPERLINK\l"_Toc170891901"診4蘆.芽3洋連項餅目輸營游銷膽推趙廣感策豆劃合4攜2HYPERLINK\l"_Toc170891902"是4租.示3赤.障1勸泉項術目爽整偵體桿形承象明策系劃顛…北…每…坐…俘…鴨…爽…減…烈…趟…必…儉…弱…的…健…遮.抹.墊4筐2HYPERLINK\l"_Toc170891903"糕4錦.腹3逐.造2暗費廣楊告翠推走廣朋策慢略震…釘…柿…懶…郵…稈…豆…銳…患…狂…懷…以…昆…疾…嘴…新…陪…池.纖.賠4條4HYPERLINK\l"_Toc170891904"贏4閃.察4敗士項癥目籍服妄務檔營甲銷識策晶劃孟4作7HYPERLINK\l"_Toc170891905"富4刪.無4漂.現(xiàn)1利狀前刻期舟資石料項準采備革及完銷沾售兆培維訓太…冬…碼…垮…呆…贏…定…莖…庭…典…唉…楊…悅.菜.徹4住7HYPERLINK\l"_Toc170891906"笛4飼.夜4歡.半2坡滑銷秒售倒組饞織置及恨日稀常派管導理殲…特…漠…愧…劣…游…忍…彼…白…剪…射…況…燙…腐…酸.缺.沒4園8HYPERLINK\l"_Toc170891907"拜4憑.邀4素.梯3貸液先傻期恥導華入摸物塔業(yè)哥管焰理光.法.掀.泳.泉.瀉.森.撤.織.夏.霞.檢.恰.疫.槽.釋.城.尾.椅.沿.眼.尤.望.蠻.爽.懸.昌.持.禿.若.搭.隊.宏.距.誰.機.獄.善.必.缸.訂.盡4炕9HYPERLINK\l"_Toc170891908"肥結銹論啦5料1HYPERLINK\l"_Toc170891909"兆致吸謝慶5基3HYPERLINK\l"_Toc170891910"開參械考匙文奪獻柏…尺…秧…該…霸…仇…摟…幻…呆…床…揮…衛(wèi)…循…愚…籌…直…劣…沉…紅…撐…浸…驅…煤…多.右5斃4宰摘瓣芬顫要妻我之國際房破地博產(chǎn)赴業(yè)約發(fā)揪展篩時侮間旺雖花不倒長習，吃但碎發(fā)諸展這速舅度簡較訂快騰，祖并摟且巧己黑經(jīng)興成姿為走我床國乳國伐民噸經(jīng)齊濟漸的啊支割柱隙產(chǎn)詠業(yè)故?；烹S漁著兩房諸地伙產(chǎn)紙市稍場統(tǒng)的慚日瞇趨疲完錦善父，被購明房儀者傾越尖來持越再理數(shù)性仍，獎房丹地伙產(chǎn)度開恢發(fā)駕商真之慈間捏的阿競仰爭豪越險來治越壁激自烈模，很如竭何央才統(tǒng)能餡在其競誤爭桑中棉尋鈴求幸銷皇售潑縫剛隙差，肢已兔至休關均重闊要目。傅一淘個兼房紐地幫產(chǎn)潛建參設銜項繭目膛的襯成動功姨，唇取浴決冶于駐對陪項肝目蹦的慮良味好多決蘆策扶和乞后猶續(xù)原的浮組丈織欣實鬧施悶，豎而甩一栗個釣良躁好法的曬決惱策迎往邁往椅對架整嶄個詢項刷目對的片成夜敗洋起候著奴至晝關截重林要義的駁作遍用匪。潮無嚷疑破，情做餐好道項嘴目之開插發(fā)抵前闊期撫的遙策寧劃因工希作勉，縣為疤項騙目富開給發(fā)涉提柴供芒科憑學孕的挑決記策忠支著持然，筍是缸項閱目居開淚發(fā)災成遺功杜的肝重皂要絹因菠素覆?？p本弄文打根諸據(jù)訊長摸春斥市江的械房脆地懼產(chǎn)尾市疤場腥現(xiàn)英狀雨的示分斃析雙，饅運悄用否我企所克學嘉習耍的熄工界程梢管滾理撐知爸識洞中剃的測項拌目評管銳理往、債施膝工右組顏織袋設僵計適、寬房版地創(chuàng)產(chǎn)展開尋發(fā)怠與樣經(jīng)撿營放管赴理測等呼相哄關鋼知點識引,伸宴結妻合甜房敞地衣產(chǎn)皂開追發(fā)門和估房先地烘產(chǎn)逃營引銷捧策雀劃唇知貪識震，泄調染查暴了絞“證*樂*攔*唯*景”善一純期正和濁二近期嘗開協(xié)發(fā)益的詳情娃況跳，秧對蔥該啦項途目彈前魂期排策溪劃永中來的巖前冤期惱開鄉(xiāng)發(fā)痕流炮程兔、驅投趨資坐估諒算賞、斤項違目離定弓位與、茂工淚程會質磁量未工但期蠅、餐營畢銷擊推態(tài)廣鑒以雙及幟服顫務待營窩銷毛等增內(nèi)電容津進斃行嗓了君策蠶劃賤，筑制蛙訂根一磁系煮列薪的脆策摔略今和數(shù)方稱案申，鬧以值指倍導柔房苦地泡產(chǎn)著項暗目針操甲作臨，所用躺最糕少敵的旅投酷入的獲阿取棒最于豐牽厚路的語回灑報豎，啞把中項液目責整拴個面操愁作鋪流馬程驕做欲起柄來融，闖從葉而頑最櫻終黃實奇現(xiàn)絲預魚期圍銷口售憑目嚴標拜和鳴經(jīng)促營簡目該標亦。重本召文腥的么重俱點柔內(nèi)彼容識是巾投吐資變分煌析秒、斑項西目神定通位伏、果產(chǎn)辭品純定聚位材以貪及籍營上銷領推折廣架策定劃威。擋在朱論拖文坑寫稼作穴過勇程獎中辭,唯漫考漁慮供到喬資落金廳因難素范在渾整敵個董開警發(fā)允過掀程笛中滅的耀重載要奪參赴考仙指更標寄作哀用既，繡經(jīng)瘡過撓投砌資史分沃析熔后輪，慧合鐮理臟利勁用所資匪金貞，合使勁資雅金兆在衡整覆個曾項寒目窄開孤發(fā)守過謙程榮中村能潤夠裹得佩到理最洋大頃的殺利謙用離；撥同辜時敢，霜依腿據(jù)養(yǎng)市征場信調州研憐獲配取陪的淘數(shù)行據(jù)樸對孫市另場五進探行弟準匯確潑而扔理營性林的憤分亭析川，鋒從班而激準猛確褲地方對踩產(chǎn)診品名進舊行攤定前位撞；炸通晃過誓質吊量盞工香期挪的念合鋼理閃策苦劃漠，探保菠證弟工帥程饅按示期慚完烏成拌；匹制惑定幸一章系盯列還的透前怨期掀廣忙告昆推核廣顛策遇略桶，曲提艦高凈項樣目栽的枝知惰名虎度純，鴉使兄目牢標埋客剩戶藍群役提拒高加對愿項幸目譯的丑信援任膛，旦增也強偶對攔項胡目疾開釣發(fā)煮理藏念蒜的像理裂解取，箭感自知噸項國目央所念附胞加麥的揀尊狼貴材、勺榮競譽攀和飄自漸豪森，姻以日便怪提象高退項麻目晉的那銷珍售菠率鏡和牢競犧爭纖能幣力零。鐮本樸策險劃勒可北以怨為齊開府發(fā)戰(zhàn)商構提猜供淘了阿決匙策懶依綢據(jù)戴，廁為拖企憤業(yè)少今望后謠確菠定富該局項拉目泳的舍經(jīng)游營價方攜向擴、劃制灶定套發(fā)極展紙戰(zhàn)陜略軌、國獲站取筒潛警在券市獎場悉份緩額授提澤供豐可況靠噴依槳據(jù)葵，畝同偏時惑也干為追企酒業(yè)染積毛累閑了苗前再期低策尤劃院的被經(jīng)色驗與和臭資矛料是，答使已以珠后雖的窩前賠期籃策撕劃話工式作香更霜完肢善合，慌更但符泡合表市月場亂和童企柄業(yè)糞的絨需鑼求明。煉因饞此胸，曾本劃案搜策棒劃王是蕉可孕行糕的導、抹可陡取嫌的幟。獲關特鍵豎詞招房電地集產(chǎn)庭；鉆前東期帆策躍劃通；屈投養(yǎng)資卵分屯析米；矛營賽銷獅策涼劃稅A桿B戴S知T臘R耳A欣C渡T烈A棕l爐t胳h寸o疊u仁g丹h鑼渴o念u貍r撫愧c沫o四u誰n魂t奶r慚y跟吐r跑e槐a屆l瘦段e核s要t船a膏t涉e糧線i斤n擋d詳u尿s擔t抽r要y肢開d康e足v嚴e兄l挽o割p薪m臉e柏n親t仇遭t座i蒼m猴e膀頂i蒼s信珍n慎o捕t腦蓄l初o學n園g巴,夜納b餓u悲t量棋t太h基e腎禿d斜e嘆v塑e拿l泉o悶p敢m彩e柳n據(jù)t思檢s翁p霉e崗e妄d賠繩i精s真事q尾u籮i雷c旺k靠,鋪踐a畜n印d蔑附o航n橫e妄s宿e傾l啄f蘋盞a趙f準t笨e肌r僚悼b岔e持c辱o垮m遣e熊s警磨o弄u殿r割彎c茅o渣u瑞n陰t帖r各y藍沾n掙a煤t飾i裕o倦n捷a懸l膊繪e說c巡o塔n貪o職m敞y浸躁t巾h肝e揉崇p丙i嫂l都l頓a連r周見i倆n才d米u顆s漂t紙r掛y書.甩根A拼l吃o袋n眼g丹憶w品i奏t謎h船雹t轉h戲e誘印r遇e袋a稠l靠鑰e駕s去t普a刷t漿e乘恩m接a戲r劃k潑e容t丈陰d姨a圖y捏艱b影y銳幻d藝a驅y均樹c壓o秘n硬s鈴u邁m草m騙a悉t包i棕o干n急,憂夸t口h榆e穿樹h示o嫩m苦e螞-傲b杯u晨y熄e眾r廊掏r速a抄t古i碼o銀n喜a倚l(wèi)殃i勞t窄y買,具鐮b哪e尸t愈w節(jié)e胞e眠n萌種t濤h連e欣絕p負r滾o材p我e惰r喘t浮y級做d橋e蛛v腥e檔l踐o康p桶e明r訪盛c赴o須m盾p命e月t辱i憲t率i腔o演n炒危m己o稻r管e獄須a青n腔d刷帖m瓶o幕r便e礙玉i螞s秤郵m屈o胸r煎e臘利a述n缸d掏沾m誘o且r傭e自尿i示n扯t巷e榆n委s導e從,優(yōu)招h針o也w影朝c蹲a宇n確斃s冤e賭e慎k掃才t借h躬e嗓蘋s老a勇l朗e站s舊城s揀l孤i塌t掏浴i悅n嗎寶t回h誦e留急c擠o頁m談p敵e吳t術i守t傳i虛o哈n彩,遭源a寧l聞r瘋e造a孫d啄y鎮(zhèn)越v厚e們r薦y賄組i幕m棚p猴o敘r肢t騙a裳n獎t脫.卷瑞A癢窯r侍e暈a謙l塞注e跨s樹t矛a蝕t拾e蹄裳i渾t盲e姥m友s各渾o姿f奮壤b趙a雅s虧i賄c觸暈c征o已n倘s毅t秋r澆u癢c討t饒i喇o癥n頌燕s橡u姑c張c換e蠻s遼s庫,繭層i濁s妻稈d奇e徹c鐘i界d圣e涼d宮牛b疏y潑語t傲o豐喂t瓦h傲e緣塌p駱r親o辟j感e造c咳t愿辟g競o吸o膀d揮雄d驕e奏c螺i初s珠i既o踏n垂-典m優(yōu)a派k滋i絕n嘉g抖a響n覽d作t遠h濾e代瓜f植o暢l唐l道o見w經(jīng)i咬n露g雪捏o掉r蹄g枯a毛n追i免z良a藝t懼i凳o流n陸伴i劍m趙p疤l具e周m競e緩n泉t再a替t衛(wèi)i顯o看n頑,藍哲b晚u紙t門研a景賣g丈o細o熱d睛奶d記e崖c巨i擺s永i禿o隙n形-勒m乘a此k暑i門n仿g稈木i凝s催筆o憑f乳t炒e鹿n辜踐p替l絨a民y甜i厭n壓g段關t浪o么鑒t偉h漸e塞付e賴n槽t低i駁r鐘e記葡p開r纏o戶j列e耕c厲t計提s托u真c江c曬e之s奮s銅伏o橡r顆脆f塞a紫i米l床u電r臺e草據(jù)t練h網(wǎng)e姜拔v毅e郊r敬y塞臘i睬m只p火o掃r禾t挪a陽n歲t勵蒙r昆o散l初e匯.逼翁W南i盆t柔h穩(wěn)o減u膜t抗值d陽o早u折b坦t減,承樹c季o考m乞p你l率e晝t只e波s非尼t(yī)凡h凡e槍去p籌r逝o和j謠e丹c狗t蒜帆d支e焰v匠e釋l啊o戒p俗m跌e雞n傷t串陰e弦a賓r齡l顯i腦e繼r隔販p距e橡r耗i示o斤d坑法t畜h己e拿醬p陶l悄a暑n椒嗓w盜o和r嚴k疑,散尺p幻r逝o滅v舍i憂d完e均s肺削t凳h擊e獎騾s毯c崖i鑒e諷n湖c邪e言搞f季o盜r拘恭t犁h醋e代墓p蘭r射o誓j錫e酒c騎t飯端d兩e為v扁e需l睛o嚼p脂m躁e勵n胖t盜懂t頓h盼e魂褲p涌o累l腔i騙c勺y值-廁m渡a邁k每i背n捆g書密s蕩u祖p堵p殃o扇r授t激,辣班a迅n核d茄孫i丑s硬克t矛h起e導蹄p衰r寧o雞j影e卷c溜t望前d擺e毒v論e壩l若o紹p盞s養(yǎng)奸t銅h僅e乏堡s災u筒c厭c銷e潑s庭s田f帖u蹲l梢寬i雁m飾p興o王r本t罪a齊n略t館蛙a芹t徑t招r備i漁b笨u至t豈e聲.ThistextaccordingtoChangchunCityofrealestatemarkettheanalysisofthepresentcondition,makeuseoftheengineeringthatIstudythemanagementitemwithinknowledgeamanagement,裕f嘆e暖a永s松i擾b腳i缺l兄i殲t萬y讓六s表t畏u扮d業(yè)i態(tài)e驅s抱,航庭c黑o棒n打s禁t莊r弟u萌c字t蔑i概o扒n混緊o博r笑g殖a自n碰i紐z哈a第t隱i輸o站n棟用d朗e喚s謙i粒g倉n雕報e撓t搞c拜.源皇r旦e仁l仔a喂t籍e照d惜勉k波n邁o舒w顆l叨e國d際g魂e鎮(zhèn),家龜c膝o羅m私b拉i森n翼e摔粘r傲e我a個l靜型e嶄s嗚t志a笑t茅e預誕d此e錢v街e些l贏o腫p游m浮e硬n暑t品巷a堪n僚d造慣r際e潤a降l虹誠e衛(wèi)s昆t取a綢t機e進蛋m斷a早r犯k苗e泳t陜i陰n換g孕結t糖o違臨p蘋l屠a雜n橋擱k毛n拳o點w覆l垂e銀d袖g嘆e強,喪闖i端n摧v額e致s妙t霜i扁g摩a未t扭e賠d捆葉"渠l誼o刮n斥g泰伴s國h恰a佛d娛o冬w黑玉c臉e著n示t底u戀r克y煮浪v幕i克l到l張a日g轎e加"崖緩a按死p巷e澆r偶i心o葬d玉售w東i民t愉h暑貞t押w煌o喪獲p悟e桑r蔽i展o察d專租d砌e臉v團e喬l汪o枕p鴉m質e隊n傅t視堂o單f驅頃c斷i紙r妙c朵u噴m妥s抵t蹤a便n柏c抽e瘦,獲禾t靜o身架t朱h竭a犬t爐瘡t側h支e男障i禮t幼e冬m傲昌e害x餃p殲e堪c臘t旗e順d莊誤t牲o壓扇p爛l紋a根n側峽a莊g暮o求隊m書e禽d樣i盆u頁m堅冤o融f箏答e仗x價-繁狼e姿x暴p捐e叨c交t雅e拒d嚼緣t臂o支胖d余e榜v罪e蠟l膏o宇p衡奇p宏r貝o尋c喪e璃s發(fā)s沒,魚語i雨n執(zhí)v菌e升s耽t盾m告e泊n司t匯拒t炎o尚鵲e辜s疏t反i昆m蹤a羅t呼e乓,拒填i太t撫e云m運澡f陣i間x寸e借d肯累p煮o鄙s娃i臭t盟i吳o間n仙,鄭道e供n鬼g辦i炎n拍e寫e凈r宏i巾n意g鳳新q艷u逐a她l質i貸t菌y好須t斤h聯(lián)e搬酷w米o殺r剛k密員e和x利p違e讓c襯t俯e波d卷,啄陵t劑h確e分飽m壽a頌r踢k片e眼t依i鞏n積g恰層c胞o串n蹦t摔e研n民t攀s待池s述u育c閃h捧瑞a峰s譯壺e皇x司p克a俗n門s究i堤o博n所初a份n流d察哥s喜e易r微v蝴i無c酷e贏慎m堡a慎r慈k喉e喪t份i默n川g吼歡e鳴t拔c嶄.受煎c宇a殃r免r嘉i灘e購d魄煤o券n糟繡a駱舊p職l半a鋒n悄,糧擾e種s芒t基a品b耗l捧i屑s液h塊i辦n心g疑役a英春s壺e予r道i恐e籌s對紛o車f樣忘s慎t遍r烤a謊t昨e住g誠y串籃a籠n英d搭逆p半r鑰o硬j罵e殲c鼻t穗,狂惡w爐i彩t挺h耽術i東n早s宅t遠r柿u南c乞t被i合o樹n芬厚r螺e介a歡l絮竟e價s豐t效a滾t浩e友妖i疫t拜e化m完起o凡p必e激r演a吹t磚i繭o猾n荒,秋逼o會b丈t貞a集i廚n婚e誠d友絞t網(wǎng)h學e渴孟m度o拍s恢t斃尸b宴i震g呈壯r展e駁p況a尸y護淺w平i堪t三h則壤t掙h乓e殼許m般i拐n充i挺m間a殃l時拖d腫e躁v價o潤t濃i折o猾n唉,看村d拉i芹d直挺i禮t賽e蒙m紐匹t享h盜e抗隸w理h贊o東l筑e割徹o括p冒e皇r漠a(chǎn)部t偏i托o伙n返股p量r享o傻c折e雷s憤s如,坐封t件h挖u舅s蛋遵e此n僻d訓刑r拉e顆a鍛l么i投z適a距t市i華o限n鴨錘e坐x肥p婆e術c嚷t洋a襲t抬i室o丈n滿于s然a辦l蛋e剛換t請a拌r縣g恩e昏t眉門a柳n賞d疑速t神h泳e窗處t谷a皂r投g紀e手t莖狼o鴉f形嶄t胖h跪e旗乳m銷a豈n葉a針g狡e大m叛e雷n團t鋼.Thetextualpointcontentisaninvestmentanalysis,itemfixedposition,andthemarketingexpandsaplan.Inthethesisthewritingtheprocess,inconsiderationofthefundsfactorisinwhollythedevelopmenttheprocessimportantreferenceindexsignfunction,afteranalyzingthroughinvestment,thereasonablemakesuseofafunds,canmakethefundsgetthebiggestexploitationinthewholeitemdevelopprocess;Inthemeantime,thedataobtainedaccordingtothemarketinvestigationcarriesonaccuratebutrationalanalysistothemarket,thusandaccuratelycarryonafixedpositiontotheproduct;Passqualityworkthereasonableplanoftheperiod,promisetheengineeringaccordingtothedatetocomplete;Drawupaseriesofex-expecttoadvertiseexpansionstrategy,raisethepopularityofitem,maketargetthecustomersraisethetrusttowardtheitem,strengtheningthecomprehensiontodeveloptheprincipletoitem,thefeelingknowsitemadditionalofhighlyrespectable,honorwithproudof,inordertoexaltationitemofsalerateandcompetitionability.Textualwritefordevelopedacompanytoprovidedecisionbasis,makesurethemanagementdirectionofthatitemanddrawupdevelopmentforaftertimeofbusinessenterprisestrategy,obtainalatentmarketquotatoprovidecredibilitybasis,alsoforbusinessenterprisebacklogagoexpecttoplanofexperienceanddata,makelaterofex-expecttoplanaworktobemoreperfect,meettheneedofmarketandbusinessenterprisemore.Therefore,thiscaseplanisviableandcommendable.KeywordsRealEstatePlanning；precedingplanning；InvestmentAnalysis；MarketingPlanning1緒論2005年以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個從“過熱”到在規(guī)范中逐步走向平穩(wěn)的發(fā)展過程，期間房地產(chǎn)價格盡管也有過起起落落，但總體上是持續(xù)攀高的。房價上揚態(tài)勢仍在持續(xù)，呈現(xiàn)出房屋銷售價格、土地交易價格和房屋租賃價格全面上漲的態(tài)勢。從上漲速度看，總體上呈現(xiàn)出前高后低的態(tài)勢，近年來，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為城市經(jīng)濟新的增長點，同時住房分配貨幣化的普及使人們的消費熱點轉向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，與房產(chǎn)相關的行業(yè)也猶如雨后春筍般涌現(xiàn)[1]。1.1我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程隨著我國城市建設的發(fā)展和人們對房屋居住需求的提高，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?；仡櫸覈康禺a(chǎn)發(fā)展的歷程，可以發(fā)現(xiàn)在20世紀90年代前，房地產(chǎn)市場基本處于賣方市場時代，市場存在巨大的需求空間，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是以房地產(chǎn)開發(fā)商自我為中心，開發(fā)什么樣的房子，顧客就得買什么樣的房子。房地產(chǎn)開發(fā)商根本不需要進行市場分析，項目分析，甚至規(guī)劃設計都是考慮的非常簡單。因此就出現(xiàn)了許多“火柴盒”式的建筑，許多住宅小區(qū)里幾乎沒有綠化，或者綠化少的可憐。當時的房地產(chǎn)市場，實際處于一個推銷階段。1992年后，隨著國家相關政策的放開，房地產(chǎn)投資擴大，市場逐漸繁榮，出現(xiàn)了供大于求的情況，賣方市場逐步轉化為買方市場，商品房出現(xiàn)空置。這時，房產(chǎn)開發(fā)商意識到了營銷的作用，房地產(chǎn)營銷進入銷售階段，此時最典型的銷售模式是廣告策劃+售樓部。而時至今日，房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，購房者日趨理性，開發(fā)商之間競爭激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商己經(jīng)從前些年的狂熱中走了出來，正由粗放型走向理智，由不成熟走向初步成熟，由賣方市場走向買方市場。以往的冒險家和投機家在今天的房地產(chǎn)市場已難有再生存的空間。尤其是在2003年之后，隨著國家宏觀經(jīng)濟調控政策、土地政策、銀行貸款政策的調整，開發(fā)商完全憑借出讓的土地使用權套取銀行資金用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風險大大加強。于是，更加理性和穩(wěn)健的投資將成為整個房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。2006年的房地產(chǎn)無疑是一個政策調控年，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，可以說正處在變革的前夜。在住房供應結構調整、控制房價、加強土地調控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關注重點。面對復雜多變的市場競爭，房地產(chǎn)開發(fā)商唯有多謀善斷，精于策劃，方能在千變?nèi)f化的競爭中以弱勝強，以少勝多，不斷發(fā)展壯大，立于不敗之地。由此，“房地產(chǎn)項目策劃”應運而生，并在一些地產(chǎn)項目中獲得了成功[2]。1.2房地產(chǎn)策劃的概述房地產(chǎn)策劃就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段(如投資策劃、工程策劃、營銷策劃等)，按一定的程序對未來的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結果的活動。房地產(chǎn)項目策劃主要包括投資策劃、項目前期策劃、工程策劃、銷售策劃等四個方面，從時間上劃分，如圖1所示:投資策劃投資策劃前期策劃前期策劃勘測設計勘測設計工程施工工程施工全程營銷策劃全程營銷策劃時間項目開始時間項目開始圖1-1房地產(chǎn)開發(fā)流程示意圖[3]投資策劃主要做開發(fā)前期時的工作；項目前期策劃處于投資融資過程中，產(chǎn)品設計已完成的階段；工程策劃包括勘測設計和建設階段;銷售策劃則是從項目建設開始到最后完全推向市場的階段。投資策劃、項目前期策劃、工程策劃和銷售策劃四方面是一個有機的整體，在整個房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中相輔相成，遙相呼應，為最終達到即定目標服務。投資策劃和項目前期策劃是工程策劃和銷售策劃的前提，而工程策劃和銷售策劃則是項目前期策劃的具體體現(xiàn)和引伸。項目前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)最重要的位置，策劃工作“失之毫厘”，則結果“謬之干里”，以后做得再出色，也無濟于事[3]。通常意義上的房地產(chǎn)項目開發(fā)可分為決策階段和實施階段，房地產(chǎn)開發(fā)中的項目前期階段一般指的就是決策階段。因此本文主要考慮的是投資策劃和前期策劃，以及部分工程策劃和銷售策劃，下面介紹的是前期策劃的概念、內(nèi)容以及意義。1.3房地產(chǎn)項目前期策劃概述1.3.1房地產(chǎn)前期策劃概念及內(nèi)容房地產(chǎn)項目前期策劃是指開發(fā)商通過分析自身能力和項目條件，了解環(huán)境變化的特性和趨勢，去制定出開發(fā)機會，發(fā)揮和建立競爭優(yōu)勢，避免威脅并彌補劣勢的項目戰(zhàn)略部署，實際上是一系列的工作過程，即包括確定項目的開發(fā)目標，了解內(nèi)在條件、能力和外部環(huán)境，進行項目定位和策略設計的整個過程[3]。項目前期策劃具體包括:前期調研，可行性研究，項目定位，包括客戶群分析、價格定位、產(chǎn)品定位(包括規(guī)劃布局、平面、戶型、戶型面積配比、設計、裝修、功能等等，)；結合項目投資成本估算、投資風險分析等，確定項目開發(fā)步驟的綜合安排，做出管理、工程質量、工程周期的安排等，同時也要適當考慮推廣、銷售的策略。1.3.2房地產(chǎn)項目前期策劃的地位和作用古人云“先謀后事者昌，先事后謀者亡?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)各階段潛在成本節(jié)約額和風險大小如圖1-2所示：風險風險曲線風險風險曲線成本成本潛在節(jié)約成本額曲線潛在節(jié)約成本額曲線前期策劃階段勘測設計階段工程實施階段前期策劃階段勘測設計階段工程實施階段圖1-2前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)中所處地位[3]可見，只有通過前期策劃的市場調查、項目可行性研究，進行準確的定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對路，有效地規(guī)避風險。所以，前期策劃在整個房地產(chǎn)開發(fā)中的地位至關重要，其作用具體表現(xiàn)在:首先，房地產(chǎn)開發(fā)是一項龐大的系統(tǒng)工程，因此就整體項目而言，前期的開發(fā)策略和策劃實施極為重要，在某種程度上直接決定了房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。其次，今天的房地產(chǎn)開發(fā)早已不是一般意義上的蓋房子、賣房子了，逐漸呈現(xiàn)出大盤化、郊區(qū)化的發(fā)展趨勢，這是房地產(chǎn)發(fā)展的必然，也是市場行為與城市化進程的合拍。發(fā)展商所面臨的不僅是圖紙和產(chǎn)品的競爭，更要懂得怎么引導市場、創(chuàng)造市場，那么項目的前期策劃，可以說是生死攸關的事情。第三，房地產(chǎn)前期策劃能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。前期策劃是在房地產(chǎn)項目市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)決策更為準確，避免項目在運作中出現(xiàn)偏差。第四，能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。要開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目，需要調動很多資源協(xié)調發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。房地產(chǎn)前期策劃能參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析它們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標[3]。1.4論文主要內(nèi)容及意義1.4.1論文內(nèi)容本案策劃是結合房地產(chǎn)市場營銷理論和實踐方法，從項目初始就導入策劃營銷，充分結合項目的實際情況，涵蓋投資、質量、工期、形象、營銷推廣等多項內(nèi)容,作為指導項目操作的重要依據(jù)，注重項目實施過程中的技術性和可操作性。具體內(nèi)容是投資策劃、項目定位策劃、質量工期策劃、項目營銷推廣策劃和服務營銷策劃。1.4.2論文意義根據(jù)我所學習的工程管理知識中的項目管理、可行性研究、施工組織設計等相關知識,結合房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)營銷策劃知識，針對前期策劃的重點和難點，在長春市某個項目的基礎上，對房地產(chǎn)項目周密的市場調查，進行房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃，制訂一系列的策略和方案，指導房地產(chǎn)項目操作，用最少的投入獲取最豐厚的回報，把項目整個操作流程做起來，從而最終實現(xiàn)預期銷售目標和經(jīng)營目標。另外前期策劃還可以使開發(fā)商及時了解市場狀況、消費者消費傾向、市場供需狀況、競爭對手情況，從而預測市場走勢，為企業(yè)確定今后經(jīng)營方向、制定發(fā)展戰(zhàn)略、獲取潛在市場份額提供可靠依據(jù)；有助于開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期對風險與收益做出評估，從而制定正確的開發(fā)戰(zhàn)略；有利于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，通過前期策劃盡可能地去了解市場，預測市場變化規(guī)律，掌握市場行情，滿足市場需求，提高企業(yè)市場競爭力；為工程、設計、營銷、物業(yè)管理等不同專業(yè)協(xié)同合作提供平臺，充分利用各種資源，制定最符合市場需求的產(chǎn)品[4]。2項目概況與前期開發(fā)流程簡介本項目是****集團旗下的“****”三期項目，項目用地地處長春市城市中心區(qū)域，位于****街商業(yè)圈腹地，有著發(fā)達的商業(yè)資源，而且周邊生活著數(shù)量眾多的原住人群和潛在人口——是一個都市核心的中央生活區(qū)。****集團經(jīng)過3年的開發(fā)，以其不可復制的龍脈地段，加以強大的產(chǎn)品創(chuàng)新力，在城市中央生活核心區(qū)得天獨厚的自然環(huán)境之中，打造代表未來生活價值取向的精品商務住宅。本章從“項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、項目主要建設指標、項目前期開發(fā)程序”三個方面分析，意在使企業(yè)對該項目有一個宏觀的了解，以便更好的進行前期策劃。2.1項目區(qū)域市場現(xiàn)狀分析2.1.1長春房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調查顯示，2007年1季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，房屋租賃價格上漲1.8%，土地交易價格上漲9.8%，物業(yè)服務價格上漲0.8%。長春房屋銷售價格與去年同期相比上漲2.9%，新建住宅銷售價格上漲3.6%，二手房住宅銷售價格上漲2.8%，住宅用地銷售價格上漲5.1%[5]。據(jù)長春市房地局最新數(shù)據(jù)顯示，06年1-10月份，長春市HYPERLINK""房屋成交均價1959.4元/平方米，比去年同期上漲75.9元∕平方米，漲幅4%，其中商品住宅成交均價為2200.1元/平方米，比去年同期上漲49.4元∕平方米，漲幅為2.3%，一些地段好的樓盤房價漲幅更是在300元以上。對于07年長春房價快速上漲的情況，長春市房地局相關領導表示屬于正?，F(xiàn)象[5]。同時，由于政府搭建平臺，創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，存在一定的利潤空間，吸引了全國許多知名的大開發(fā)商前來投資興建，為促進長春市的城市快速發(fā)展發(fā)動了引擎。由于2006年長春市進行的HYPERLINK""棚戶區(qū)改造，產(chǎn)生部分房源，這些房源上市后，百姓購房選擇空間更大，對房價的抑制將起到作用。因此，“2007年，長春市房價仍然會有小幅穩(wěn)步提升，但漲幅可能趨緩?！遍L春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長****分析說：“一般來講，房價每年的漲幅控制在5-7%左右是非常正常的。2006年，長春房地產(chǎn)市場極為火爆，供需兩旺。房價平均上升幅度大約為7%左右，據(jù)此分析，一直以來，長春房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是非常平穩(wěn)健康的[5]”。****還表示：“長春市城市經(jīng)濟和地理環(huán)境特點決定房價不會像北京、上海等地一哄而上。并且，各級政府亦在積極貫徹宏觀調控政策以穩(wěn)定房價。另外，長春城市開發(fā)建設尚處于起步階段，土地供應比較充足，從這個角度分析，房價也不會出現(xiàn)暴漲情況。房價不出現(xiàn)暴漲對于廣大市民來說是好事，但如若下降或者不漲卻未必是好事。目前，長春房地產(chǎn)市場并不存在泡沫，發(fā)展前景十分看好?！v究細節(jié)、追求品質’成為眾多開發(fā)企業(yè)一致的認識。為此，整個地產(chǎn)開發(fā)服務環(huán)節(jié)更將有所提高，開發(fā)企業(yè)賣的已經(jīng)不只是產(chǎn)品，從前期產(chǎn)品的‘人性化、精細化’的設計，到中期熱情周到的全方位服務，到售后的貼心物業(yè)服務，所有這些，都見證了開發(fā)企業(yè)打造優(yōu)質產(chǎn)品的不懈努力，但同時，也增加了他們的開發(fā)成本，所以價格一定會有不同程度的提高。房價的上漲伴隨著必然是高品質的住宅產(chǎn)品，一方面，有社會責任感的開發(fā)一定是站在購房者角度以創(chuàng)造更符合他們需求的優(yōu)質產(chǎn)品為己任。另一方面，在房產(chǎn)大潮中幾經(jīng)歷練的購房者眼光也愈來愈犀利，對于住宅產(chǎn)品的要求也將愈來愈苛刻。因此，基于長春房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)健康、政府政策相對穩(wěn)定、生態(tài)環(huán)境建設日新月異、開發(fā)產(chǎn)品不斷升級等眾多原因，可以預測，新的一年，長春房價將有不同程度的攀升。2.1.2****街房地產(chǎn)市場發(fā)展情況“****”所處的****街商業(yè)圈是長春重點商業(yè)區(qū)，高樓林立，商業(yè)發(fā)達，道路四通八達，“中央生活”的成熟繁華近在咫尺，每天上演。放眼未來，****街的規(guī)劃發(fā)展也提上日程，區(qū)域價值必將再次提升。最新的城市規(guī)劃表明，****街商業(yè)圈要建設六大區(qū)：以歐亞為龍頭，亞細亞、巴黎春天百貨、****商場等為主體的集中購物區(qū)；以海上皇宮為龍頭，富錦路、建設街等為主建設餐飲休閑區(qū)；以工農(nóng)大路上的建設銀行、證券、保險為主體的金融證券區(qū)；以省醫(yī)院、中醫(yī)中藥研究院、吉林大藥房等為主體，形成醫(yī)療保健區(qū)；以歐亞科技城為龍頭的科技電子、網(wǎng)絡通信區(qū)；以朝陽公園為龍頭的娛樂旅游區(qū)。六條“黃金帶”并立，勾畫出****街商業(yè)圈集商貿(mào)、購物、休閑、娛樂等為一體的未來藍圖。

2007年，****集團，站在城市發(fā)展的坐標點上，以生活的視角審視城市的未來發(fā)展，以卓越的創(chuàng)造力，優(yōu)秀的執(zhí)行力，不遺余力地追求居住標準的絕對高度，將城市豪宅與別墅產(chǎn)品的兩種優(yōu)勢充分融合，全新定義“中央生活”的理念，為城市精英打造非凡品質的城市龍脈大宅[5]。2.2項目概況2.2.1項目開發(fā)商簡介本項目是由****投資集團公司投資，長春***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設。****投資集團創(chuàng)建于1998年，現(xiàn)有包括長春***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在內(nèi)的全資子公司及參股公司18家，員工800余人，資產(chǎn)1.5億美元。集團先后投資于房地產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)。目前，房地產(chǎn)業(yè)分設**地產(chǎn)、**地產(chǎn)、***地產(chǎn)三個項目公司和****物業(yè)、****供熱、工程加工、****藥業(yè)四個相關產(chǎn)業(yè)公司，先后開發(fā)建設了***住宅工程、***子弟校工程和***嘉園、*******、*******景都、****、****別墅區(qū)等項目，開發(fā)建設面積達88萬平米，由于業(yè)績突出、成長迅速，連續(xù)5年被評為長春市民營企業(yè)50強，曾獲中國名盤100強，長春引領文化地產(chǎn)名盤等稱號，以誠信贏得了社會的廣泛贊譽[7]。

長春****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是長春****投資集團有限公司的全資控股子公司，成立于2003年9月，注冊資金伍仟萬元。公司位于長春市朝陽區(qū)****街****號，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；經(jīng)銷建筑材料、裝飾材料等項目。項目由長春****集團投巨資興建，使房地產(chǎn)項目與影視文化相嫁接，創(chuàng)造復合型地產(chǎn)，旨在建造中國獨有的超大型影視文化社區(qū)，弘揚影視文化，服務回報于社會。2.2.2項目主要建設指標1.項目選址****項目位于長春市中心區(qū)——朝陽區(qū)，****電影制片廠舊址，由****街、***路和兩條規(guī)劃路圍合成的區(qū)域內(nèi)，東北和東南方向分別與***新村和****機械廠規(guī)劃路相鄰，占地20.5公頃。2.建設條件①位置條件項目用地地處長春市城市中心區(qū)域，位于****街商業(yè)圈腹地，有著發(fā)達的商業(yè)資源，而且周邊生活著數(shù)量眾多的原住人群和潛在人口——是一個都市核心的中央生活區(qū)。其地理位置如圖2-1：圖2-1****地理位置圖[8]②交通條件本案交通發(fā)達，交通網(wǎng)絡通達全城，周邊有13路、52路、54路、80路、120路、159路、213路、230路、232路、234路、239路、255路、264路、267路、282路等十多條公交線路，而且市政基礎設施完備，配套齊全，出行方便。③環(huán)境條件擁有南北雙向完美景觀的****，南側俯瞰風景秀麗的南湖公園，公園占地約222公頃，湖面92公頃，僅次于頤和園昆明湖，是中國第二大的城市內(nèi)湖公園；北面與環(huán)境極佳的城市別墅區(qū)共享低密度景觀園林，更有建筑面積約30萬平方米的城市綜合體即將拔地而起。社區(qū)內(nèi)有****原廠區(qū)幾十年以上樹齡的眾多喬木、灌木，為尊重原始地貌以及從保護自然的角度出發(fā)，在項目規(guī)劃設計中充分給予了適當?shù)谋Ａ?、移植，儼然已成為一個私家園林，更增加了無與倫比的文脈價值[6]。這里是高校聚集的一個區(qū)域，圍繞項目用地，方圓五百米范圍內(nèi)就有吉林大學南湖校區(qū)、吉林建工學院、吉林藝術學院寬平校區(qū)、長春工業(yè)大學、長春工程學院、長春中醫(yī)學院等，另外還有長春外國語學校、第十中學、第十一中學分校、第九十中學、朝陽實驗小學等中小學校，可以說這里是集繁華與便利、自然與文化于一身的絕佳生活區(qū)域。④土地平整條件水、電、路、訊等基礎設施已經(jīng)完備，具備開發(fā)的基本條件。⑤土地征用情況開發(fā)單位即長春****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依法取得本案所在地土地征用權，共20.5公頃，手續(xù)基本完成。3.擬建設規(guī)模及功能標準①建筑面積和內(nèi)容****項目規(guī)劃建筑面積70萬平方米，其中住宅占40萬平方米，商業(yè)占30萬平方米。三期總用地面積34400平方米，建筑面積為78334.37平方米，容積率為1.57，綠化率為39%[9]。村內(nèi)建筑分布錯落有致，建筑外墻采用防水涂料及高檔外墻面磚，按小康節(jié)能建筑設計，外墻保溫，不透寒，不返潮，建筑結構為純剪力墻及框架剪力墻結構，梁、柱、樓板等全部承重構件一律采用現(xiàn)澆，并使用優(yōu)質混凝土。具體如下表2-1：表2-1建筑面積及內(nèi)容概述建筑面積70萬平方米住宅面積40萬平方米商業(yè)面積30萬平方米三期總用地面積34400平方米三期建筑面積78334.37平方米容積率1.57綠化率39%主力戶型：160—190平方米車位10344.37平方米樓棟數(shù)8總套數(shù)600建筑形式高層住宅②功能設施標準160平方米—190平方米超大舒適型生活空間，多樣化戶型，絕對方正格局，動靜、干濕、主客分區(qū)，充分考慮通風、保濕、私密性需要，絕對品質體驗。南北雙向“三玻”窗體設計，保證戶戶朝陽的采光需要，保溫、采光效果極佳，全落地戶型觀景大陽臺，方正開闊的設計，用最大視角攬進日月晨昏的光影幻化，為現(xiàn)代家居藝術留下廣闊空間，充分容納上層生活的閑情逸致[6]。2.3項目前期開發(fā)流程本項目的開發(fā)一般分十個階段：⑴開發(fā)商提出開發(fā)設想→⑵可行性研究→⑶申請項目用地→⑷項目設計→⑸征地及拆遷安置→⑹籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金→⑺建設工程招標→⑻施工→⑼市場營銷與策劃→⑽物業(yè)管理。其中前期開發(fā)流程包括⑴～⑺項，具體如下圖2-2[10]：簽訂合作開發(fā)意向書簽訂合作開發(fā)意向書規(guī)劃要點編制項目建議書規(guī)劃要點編制項目建議書委托咨詢，申報、審批項目建議書委托咨詢，申報、審批項目建議書編制可行性報告落實環(huán)保“三廢”編制可行性報告落實環(huán)?！叭龔U”治理方案申請選址定點，申請規(guī)劃設計條件，做規(guī)劃方案落實上水、下水，供氣、供熱、供電、電信源頭供應等方案申報、審批可行性報告申報、審批可行性報告提出用地申請審定上水、下水、供氣、供熱、供電、電信等市政方案提出用地申請審定上水、下水、供氣、供熱、供電、電信等市政方案審定規(guī)劃設計方案審定規(guī)劃設計方案土地購買土地購買委托設計委托設計辦理建設用地規(guī)劃許可證審定初步設計方案辦理建設用地規(guī)劃許可證審定初步設計方案簽訂土地出讓合同，交納地價款簽訂土地出讓合同，交納地價款取得土地使用證取得土地使用證交納檔案保證金列入年度投資計劃要求征求的行政主管部門意見及有關協(xié)議拆遷許可證交納檔案保證金列入年度投資計劃要求征求的行政主管部門意見及有關協(xié)議拆遷許可證七通一平七通一平領取建設工程規(guī)劃許可證領取建設工程規(guī)劃許可證領取開工審批表領取開工審批表綠化建設費開工審計辦理質量監(jiān)督登記統(tǒng)計登記辦理招投標交納投資方向調節(jié)稅辦理四源、電信、供電等報裝手續(xù)綠化建設費開工審計辦理質量監(jiān)督登記統(tǒng)計登記辦理招投標交納投資方向調節(jié)稅辦理四源、電信、供電等報裝手續(xù)領取投資許可證領取投資許可證表2-2項目前期開發(fā)流程領取開工證表2-2項目前期開發(fā)流程領取開工證3項目投資策劃項目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關鍵的環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢繆。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前長春的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、****街房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行投資估算、盈余分析，并就項目開發(fā)的投資風險進行分析，提出對策。3.1本項目的SWOT分析建設地點的選擇必須考慮到建設項目所在地的地理位置、地形、地貌、自然資源概況，交通運輸及水、電氣等供應現(xiàn)狀和國家的長遠規(guī)劃及行業(yè)布局等生產(chǎn)和生活的條件，其選擇是否合理反映了項目的決策質量，對項目的投資效益有很大影響。3.1.1項目SWOT分析1.項目的優(yōu)勢①升值前景被高度認可。長春市政府最新的規(guī)劃表明，****街商貿(mào)圈要建設六大區(qū)，即六條“黃金帶”，涵蓋購物、休閑、娛樂、金融、醫(yī)療等各項功能，****周邊區(qū)域的未來發(fā)展一定不可限量[5]。②城市中心素質樓盤。外部數(shù)量眾多的銀行企業(yè)、院校、醫(yī)院、超市等，加上未來大量進入該區(qū)域的中高收入人群，減少棚戶區(qū)、貧民區(qū)，低素質與社會隱患。③完善的基礎設施。社區(qū)內(nèi)建有萬余平方米超大景觀花園和文化休閑娛樂廣場。同時還設有游泳館、網(wǎng)球場、健身館、商業(yè)步行街、大型地下停車場等生活娛樂設施。④多樣化的戶型設計?；旧蠞M足了消費者對住房面積不同層次的需求，為消費者提供足夠的購房契機。⑤公司實力的社會影響的正面性。項目一期和二期的開發(fā)加快了項目周圍的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)力度，從而形成更大的區(qū)域市場影響力奠定了基礎。而且銷售情況良好，為三期產(chǎn)品做好鋪墊。2.項目的劣勢①在相同環(huán)境區(qū)域內(nèi)，價格較周邊其他小區(qū)要高。同時，整個市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲。②售出樓盤物業(yè)管理的反面影響。一期與二期項目入住居民反映：雖然整個小區(qū)環(huán)境還可以，但是物業(yè)服務一般，房子質量太差。比如：外墻滲漏，彩鋁窗封閉不好透風率很大，室內(nèi)窗側基本上都長毛了，與廣告宣傳差得太多了。造成本項目部分潛在客戶流失，影響銷售率。3.項目的機會點①優(yōu)質的交通網(wǎng)絡。路幅、路況以及眾多交通路線，如13路、52路、54路、80路、120路、159路、213路、230路、232路、234路、239路、255路、264路、267路、282路等，出行方便，不存在亞交通問題。②自然環(huán)境優(yōu)越。****東南面緊鄰南湖公園，200多公頃的森林和湖面，是城市里難得的優(yōu)質環(huán)境景觀資源，可以稱得上是長春最適宜居住的風水寶地之一；同時小區(qū)規(guī)劃設計錯落有秩，新穎獨特。③充分利用該區(qū)域的升值前景，做好充足的前期準備工作。強有力的、優(yōu)越的策劃、推廣和現(xiàn)場銷售管理以及銷售力量，會將劣勢、威脅化解至最小限度。④提升物業(yè)管理質量，抓住潛在客戶，提高售房率。4.項目的威脅①開發(fā)風險較高。對消費者的購房需求調查必須準確，加上不確定的市場因素影響，很容易出現(xiàn)房屋空置。②市場威脅和客戶競爭。競爭樓盤的大量出現(xiàn)，而客戶整體資源有限，使得本案的優(yōu)勢大大削弱，分散了項目的潛在客戶。3.1.2SWOT分析結論通過上述針對本項目開發(fā)所面臨的市場機會點和項目自身開發(fā)的優(yōu)劣勢進行分析研究，得出如上結論，本地塊適合承建區(qū)域內(nèi)的高檔精品社區(qū)，并且通過本項目的開發(fā)將為長春房地產(chǎn)帶來的利好性進行總評，具體如下：1.能夠提高區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展指標。通過中高端產(chǎn)品的相繼開發(fā)來帶動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，能夠為改善城市居住規(guī)劃工程、向高質量化居住標準注入的新的開發(fā)活力，從而促進整個城市居住規(guī)劃工程的快速發(fā)展。2.能夠讓區(qū)域內(nèi)積蓄的中高端置業(yè)消費潛力爆發(fā)出來，從而促進國家稅收和帶動行業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，并讓區(qū)域內(nèi)中高端消費潛力不再向外區(qū)域流失。3.能夠平衡區(qū)域內(nèi)的供需平衡點。區(qū)域內(nèi)中高檔樓盤的開發(fā)產(chǎn)品中存在著明顯的差異化，而且對區(qū)域內(nèi)需求產(chǎn)品的彌補性還有欠缺，因此通過本項目的互補性開發(fā)，能夠滿足區(qū)域內(nèi)的市場需求，促進區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟活性發(fā)展。投資估算所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預期的投資收益，以開發(fā)各類房屋、建筑物和構筑物作為投資對象，對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費所進行的投資行為。房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預售收入。除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的渠道。本項目采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。3.2.1開發(fā)成本估算1.土地成本（1）開發(fā)成本：34400×0.1147＝3946.04萬元（2）樓面成本:78334.37×0.0503＝3946.04萬元2.前期工程費：526.29萬元，詳見本項目前期工程費估算（見表3-1）。表3-1前期工程費估算表[12](單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設計費建安工程費×3%272.222可行性研究費建安工程費×0.15%13.613水文、地質、勘察費建安工程費×0.15%13.614招標費建安工程費×2.5%226.85合計526.29單位成本是153元∕m23.建筑安裝工程費：9073.91萬元（1）住宅66470m2×0.103萬元∕m2＝6848.48萬元（2）公建1520

m2×0.103萬元∕m2＝156.56萬元（3）地下建筑10344.37m2×0.2萬元∕m2＝2068.87萬元單位成本是1158.36元∕m24.基礎設施費（建安費的8%）725.91萬元單位成本是92.67元∕m25.公共配套設施費（建安費的3%）272.22萬元單位成本是34.75元∕m26.不可預見費（建安費的2%）181.48萬元單位成本是23.17元∕m27.開發(fā)費（1）管理費3%×（3946.04＋526.29＋9073.91＋725.91＋272.22）＝436.33萬元（2）銷售費用（銷售費用的3%）1224.62萬元（3）經(jīng)營稅金及附加（銷售費用的4.2%）1714.46萬元單位成本是502.04元∕m2注：其中銷售費用是根據(jù)一期與二期的銷售額情況與三期產(chǎn)品預計銷售價格估算的，其費用在日后的實際操作中可調整。以上為根據(jù)項目基礎技術指標和未來可能發(fā)生費用的一個預測，對本項目成本開發(fā)進行一個初步預測，得出的項目總投資成本預算值為：18100.87萬元，單位成本開發(fā)預算值為：2467元∕平方米，此開發(fā)成本是以本項目向中高端項目開發(fā)技術指標的標準進行預算的，如按此預算成本進行開發(fā)將會使本項目成為區(qū)域內(nèi)中高檔精品典型代表性樓盤[11]。經(jīng)過上述分析，本項目的資金動作方式如下：企業(yè)自有資金80%用于投資，承包商承擔20%；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)商投入自有資金8000萬元作為啟動資金，銷售收入再投入用于投資合計6327.2萬元，貸款補充1769.22萬元，承包商投資2000萬元，總投資為18100.87萬元。其中，貸款利息為5.46%，貸款期利息為96.6萬元。3.2.2項目效益分析表3-2項目開發(fā)效益分析表單位（萬元）1銷售總收入40820.65減：項目總投資18100.872利潤總額22719.78投資回報率55.66%3.2.3項目盈余分析考慮到項目規(guī)劃及建安標準的前期不確定性，擬訂一個較為貼近未來決算的上下浮動10%的成本區(qū)間。以2467元∕m2為標桿開發(fā)成本，3840.13元∕m2為標桿銷售價格，銷售建筑面積為78334.37m2，其中住宅面積為66470m2，公建為1520m2，地下為10344.37m2，公建商業(yè)部分按銷售均價6500元∕m2來計算其盈余。住宅部分盈余點計算表3-3住宅部分盈余點計算單位（億元）項目名稱下浮10%下浮5%標桿數(shù)據(jù)上浮5%上浮10%敏感系數(shù)90%95%100%105%110%開發(fā)總成本1.62911.71951.81011.90051.991銷售總額3.67383.87794.08214.28614.4902利潤總額2.04482.15842.2722.38562.499233%所得稅總額0.47030.49650.52260.54870.5749凈利潤總額1.57451.66191.74941.83691.9243銷售均價預計為4600元∕m2，成本均價約為2686.5元∕m2標桿保本銷售率＝1.8101億元∕4.0821億元＝44.34%保本銷售面積為26，796m2（總面積6，0432m2）本項目住宅項目銷售達到44.34%時，去除所得稅后，剩余銷售面積將全部成為本項目盈利點，具體盈利空間如下：利潤空間：0.46元∕m2×（60432－26796）m2×（1－33%）＝10366.61萬元＝1.0367億元2.項目商業(yè)部分盈余點計算：商業(yè)盈余計算說明：由于商業(yè)承建成本已算入住宅開發(fā)成本內(nèi)，因此商業(yè)部分是開發(fā)商的最盈利點，其除了需交納所得稅33%外，剩余金額全部為盈利空間。商業(yè)銷售面積：6038m2商業(yè)銷售均價：6500—7000元∕m2實現(xiàn)總銷售額約為：0.4076億元商業(yè)部分純利潤額為：0.2731億元3.地下車庫盈余點計算：銷售車位：700個銷售均價：0.0017億元∕個實現(xiàn)總銷售額約為：1.19億元稅后純利潤為：0.7973億元總利潤空間＝住宅銷售利潤＋商業(yè)純利潤＋地下車庫銷售利潤＝1.0367億元＋0.2731億元＋0.7973億元＝2.1071億元通過本項目的一個盈利分析可見，本項目不僅能夠促進區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)向高端市場發(fā)展，還能夠國家稅收帶來巨大的利潤空間，同時也能給開發(fā)者帶來一定的利潤盈利點[12]。3.3投資風險分析及其防范措施房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟轉軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風險更是在所難免。本項目的關鍵性風險在于政策與環(huán)境風險、項目經(jīng)營管理風險、財務風險和市場風險，其具體的內(nèi)容及防范措施如下:3.3.1政策與環(huán)境風險任何項目都在一定的經(jīng)濟、市場、法律、政策等環(huán)境下存在和發(fā)展的，外界環(huán)境如財稅、金融、法律法規(guī)的變化、通貨膨脹、匯率變化、自然環(huán)境的變化等都可能會在不同程度上對項目產(chǎn)生一定的影響。由于此類風險是外界客觀存在的，屬于不可控風險，不以人的意志為轉移，項目有關各方不能防止風險的發(fā)生，但可通過合理的分散或轉移等手段降低由于此類風險帶來的損失。此外，項目有關各方也應密切注意與項目有關的財稅、產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)及技術標準等的變更或可能發(fā)生的變化，以便及時制定相應的應對措施。3.3.2項目經(jīng)營管理風險本項目的經(jīng)營風險主要體現(xiàn)在重大經(jīng)營決策方面，包括項目定位、發(fā)展方向、產(chǎn)品設計、配套服務區(qū)的建設經(jīng)營、整個項目在營銷推廣上取得的實效程度等。防范措施:公司加強對工程設計和概算資金控制，在不影響質量、工期的前提下，通過公開招標降低工程造價。在施工中加強資金監(jiān)督管理，防止項目實施過程中建設費用超支。經(jīng)營風險的回避主要是通過市場調研，分次建設項目，循序漸進，同時宏觀規(guī)劃，全局思考。在資金投入上，通過形象示范區(qū)的樣板模式，以點帶面，在動態(tài)中逐步增加投資，形成良好的資金鏈。管理風險的回避主要在于企業(yè)管理和項目管理，企業(yè)管理和項目管理是常規(guī)工作。企業(yè)管理和項目管理以經(jīng)營為核心，目的是保證項目的正常推進，保持良好的企業(yè)形象。“做正確的事”和“正確地做事”是管理所要求的，以此規(guī)避潛在風險。3.3.3財務風險1.投資估算的風險前面對項目進行了總的投資估算，這種估算不可避免地會存在偏差，同時，建設期內(nèi)相關政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響公司在本項目的收入和盈利能力。防范措施:根據(jù)穩(wěn)健性原則，在進行投資估算時，適當考慮計入一定比例的不可預見費，預算各項資金當年的到位額也留有一定余地。在實施過程中，定期(一般按年)對估算投資進行審核驗證，如發(fā)現(xiàn)對估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時對估算投資進行調整，并調整融資策略。2.籌資風險本項目土地成本和配套基礎設施投入資金大，周期較長，建設資金有一部分通過銀行貸款解決，這些都有可能給本項目的資金籌措帶來風險。此外，如果項目因為任何不可控制或不可預見的因素造成項目建設成本超支、項目建設延期，那么開發(fā)公司可能會面臨信貸機構的附加信用條件或不能再新增借款的風險，由此將增加資金籌措壓力，同時會對項目建設工期產(chǎn)生一定影響。防范措施：一是針對籌資風險，首先是加強管理，保證按計劃開發(fā)和建設，增加自有資金數(shù)量，對公司各項建設進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設所需資金。二是準確把握國家宏觀經(jīng)濟形勢、及時調整有關策略，并與各銀行保持良好的合作關系，拓展各種籌資渠道，增強項目本身的抗風險能力。三是增強營銷力度，加快銷售步伐，促進現(xiàn)金回流，確保土地運營和信貸計劃如期完成。即充分考慮項目建設的特點，增強宣傳力度。四是開辟新的融資渠道，盡可能以多種途徑調動和運作資金，減少財務壓力，分擔風險。通過合作、合資方式籌集資金，同時對現(xiàn)有土地及完工項目進行合理經(jīng)營，獲得相應經(jīng)營收入。3.貸款償還風險由于資金的回籠有一定的不確定性，但滾動的項目開支必須及時償付，如果資金的籌措渠道不暢，則資金的償付風險可能會很大。防范措施:要正確引導資金流和開發(fā)商的行為，加大營銷工作，加快實現(xiàn)收益。3.3.4市場風險市場風險主要來源于市場對所開發(fā)產(chǎn)品的接受程度。預計銷售價格是否符合市場的需要。為有效地解決項目的資金瓶頸，形成資金的有效供給，本文建議采用以下步驟回避市場風險:1.在項目前期，盡量將產(chǎn)品投入市場，提高資金回收速度。2.在盡可能的情況下，增大自有資金的投入比例，從而在滾動式開發(fā)效果不理想的情況下，增強資金供給能力，保證本項目的順暢運作。3.爭取縮短項目建設期的時間，盡快形成項目的配套能力。4.在必要的情況下，宜在前期的促銷工作中，給予購房者一定的優(yōu)惠，適當降低房屋的售價，以提高房屋的銷售率[13]。4項目營銷策劃通過完整科學的投資策劃分析，使發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設計階段和營銷推廣階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。4.1項目定位策劃通過一期與二期的市場定位和目前長春市消費趨向，認為本案位于長春市的中心區(qū)域，生活配套及市政基礎設施都非常完善，交通系統(tǒng)發(fā)達，經(jīng)過本項目的總體分析和項目評判，最終確定本案市場定位是高檔樓盤。4.1.1競爭者分析1.類比競爭樓盤根據(jù)長春市同區(qū)域內(nèi)同一檔次或類似項目定位的典型樓盤進行分析，最終確定下列項目的樓盤為本案的競爭對手。（1）**********“*******”位于**路與*******大路交匯處，位居***湖北岸，正對***湖，地處****街商業(yè)圈與桂林路商業(yè)圈輻射區(qū)，享受一公里的尊貴生活圈，是***湖岸的極品地段，是將來長春極為稀缺的居住地。****街商業(yè)圈與***路商業(yè)圈為業(yè)主提供頂級的商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套、交通配套等生活配套，同時本項目緊鄰即將興建的天正地產(chǎn)的購物廣場，此廣場計劃是長春最大SHOPPINHGMALL項目，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，便捷生活，就在家門口；對面就是市中心唯一擁有200多公頃水域的南湖公園?！?*********”項目的景觀將打破現(xiàn)有的一眼望到盡頭的核心景觀模式，采取錯落式的景觀規(guī)劃，令人有移步換景的美觀感受。社區(qū)地勢南高北低，坡路景觀，坡坡有景，最大落差可達3米；同時，園區(qū)還規(guī)劃有運動會所、幼兒園和商業(yè)公建及近700個停車位，臨湖西路一側的商業(yè)公建部分設有滿足社區(qū)業(yè)主日常生活需求的商業(yè)、娛樂配套。項目開發(fā)商是長春***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由香港***集團投資，長春市****物業(yè)公司進行物業(yè)管理，區(qū)內(nèi)景觀由加拿大***園景設計公司設計。占地面積100000平方米，總建筑面積178000平方米，容積率1.52，綠化率44%，戶型主要是三居室和小別墅，樓盤起價4200元/平方米，均價4900元/平方米，普通住宅最高價6800元/㎡，別墅最高價9999元/㎡。付款方式：首付30%中行、工行、光大提供按揭貸款。（2）****“****”是一座17萬平方米高品位的湖畔生活特區(qū)，距離南湖公園僅200米之遙，與大學城直接相連，臨水而居，臨學府而居，臨未來而居的多重價值，自然、繁華、人文兼具的優(yōu)越區(qū)位，使之具備了打造絕對高端濱湖寓所的天賦條件，讓身居南湖岸邊的品位人士最大限度地享用湖區(qū)的自然奉獻，盡享清風拂面的福分。項目二期位于***路北側，與****大學接壤，總建筑面積約10萬平方米，暫定規(guī)劃為7棟高層住宅和1棟高層會館建筑。開發(fā)商是長春****房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，占地面積70000平方米，總建筑面積170000平方米，容積率1.9，綠化率32%，為毛坯的小高層，主打小戶型70㎡～120㎡，樓盤起價3300元/平方米，均價3700元/平方米，越層最高價4950元/㎡。付款方式：首付30%工商銀行按揭貸款。2.競爭者分析通過上述分析，競爭樓盤與本案同處于南湖公園周邊，區(qū)域環(huán)境與本案的可比競爭性很強。均以南湖水系為襯托，來提升企業(yè)的品牌價值。但是，“****”的產(chǎn)品定位與本案不同，主打戶型是小戶型，容易吸引高收入的單身貴族，同時樓盤價格比本案低，會帶走本案部分中高收入的年輕夫婦，在銷售時要注意此競爭樓盤的客戶人群和銷售策略?！?**********”項目的樓盤定位與本案類似，價格也與本案相差不多，是高檔住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)環(huán)境有自己的特色，是本案強有力的競爭對手，在前期策劃和后期的銷售策劃時要密切關注競爭樓盤的價格走勢，目標客戶的心理，以便搶奪目標客戶。4.1.2價格定位1.定價依據(jù)在分析期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價的基礎上，并綜合考慮地段位置、鋪面朝向等因素而作出的定價。突出項目“賣點”和項目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房因素的差異。2.優(yōu)惠條款（見下表4-2）表4-2優(yōu)惠條款序號優(yōu)惠方式優(yōu)惠內(nèi)容1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2集團購買一次性購買五戶以上可視為集團購買，給予一定優(yōu)惠；購買兩套以上住宅，可享受親情團購折上折優(yōu)惠3選擇購買購買較大面積商鋪、產(chǎn)權市場或購買偏僻位置的客戶給予相應優(yōu)惠4特殊消費對象重點客戶、關系客戶等5其他措施展銷會期間優(yōu)惠促銷價6變相優(yōu)惠買房隨房贈送：威克斯頓牌80L水晶膽電腦版熱水器；海爾電冰箱；格蘭仕微波爐；康寶消毒碗柜等高檔時尚電器。3.價格分期策略①前期推廣價格為推廣產(chǎn)品的知名度，提升產(chǎn)品的潛在價值，以吸引目標客戶群，暫訂起價5200元/m2。②入市價格開盤銷售一個月內(nèi)，為吸引客戶，產(chǎn)品價格開始緩慢下降，利用客戶的心理，使客戶產(chǎn)生價格差異感，認為自己買的便宜，所以開盤價格可下降12.4%，開盤均價4600元∕m2。③價格浮動策略為體現(xiàn)房產(chǎn)價值，增強投資者信心，吸引更多客戶購房，在銷售擴張期建議每兩個月上浮1%，爭取在預定銷售期內(nèi)，價格上漲到7000元∕m2。4.1.3目標客戶群定位目標客戶群以黨政機關政府公務員、中大規(guī)模企業(yè)老板和私營者、有穩(wěn)定的中高收入的人群為主。根據(jù)一期、二期的銷售數(shù)據(jù)分析，以及長春市高端項目成交客群情況分析（如下表4），確定本案的目標客