天堂寨云頂竹海項目策劃書(修)課件

天堂寨.云頂竹海休閑度假區(qū)項

目

策

劃

書二零一五年一月1○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○天堂寨.云頂竹海休閑度假區(qū)項目策劃目錄

第一部分—市場研究

宏觀市場研究/目標市場研究

第二部分—項目定位

SWOT分析/市場定位/目標定位/價格定位/形象定位

第三部分—規(guī)劃建議

整體風格/建筑形象/景觀營造/產(chǎn)品類型/開發(fā)時序

第四部分—營銷策略

炒作/品牌提升/銷售實施/營銷硬件/推廣

第五部分——投資估算概念方案/產(chǎn)品配比/市場價格/經(jīng)濟效益測算/投資回報率比較2○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○目錄第一部分—市場研究2○云

第一部分——市場研究

一、宏觀市場研究資料來源于《2014年度中國旅游地產(chǎn)發(fā)展年報》■相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策對推動中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展起到了非常積極有效的作用

在土地利用的政策方面，國家出臺了一系列推進土地集約利用以及促進產(chǎn)業(yè)退二進三等利用都市休閑旅游地產(chǎn)發(fā)展的政策；在旅游產(chǎn)業(yè)的政策方面，國民旅游休閑綱要和中華人民共和國旅游法是2015年國家關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的建議具有里程碑的產(chǎn)業(yè)政策；在金融政策方面也明確支持了旅游消費信貸的需求；在養(yǎng)老服務政策方面對社會力量進入養(yǎng)老領(lǐng)域的鼓勵也將直接促進養(yǎng)老型度假地產(chǎn)的發(fā)展；在健康服務的政策方面，對于旅游等多樣化的健康服務的鼓勵，也將促進健康服務在旅游地產(chǎn)中的廣泛的運用。3○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○第一部分——市場研究3○云端仙境，納天地之精華；

■我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展勢頭強勁

2013年整個旅游地產(chǎn)是保持著高速發(fā)展的強勁勁頭，2013年年底的時候，中國旅游地產(chǎn)的數(shù)量總量達到了五千二百九十九個，相對于2012年將近增加了一個倍的增長。整個的總體的用地規(guī)模上來看我們看到全國旅游地產(chǎn)的累計用地規(guī)模目前已經(jīng)超過了十億平米，未來的旅游地產(chǎn)也將向中部、西部、西南地區(qū)等地方擴展。從項目的單體用地規(guī)模上來看，過半旅游地產(chǎn)的占地面積是十萬平米以下，僅9%的項目是超過了50萬方。

從資源的偏好上來看，一般按照資源類型把旅游資產(chǎn)劃分為偏向于海景、湖景、山地、溫泉等。與自然資源相關(guān)的旅游市場是最受到市場關(guān)注和歡迎的，在旅游地產(chǎn)購買意向受訪者當中，63%偏向于海景，45%

是偏向于湖景資源，29%是山地資源，偏向高爾夫和主題公園客群相對來講占比比較小。

4○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○

■我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展勢頭強勁

2

目前我國總共有1138個可計算入內(nèi)的濱海旅游項目分別在海南、閩東南，兩廣等板塊，冰湖旅游地產(chǎn)總共有1471個，項目主要分布在長三角板塊，也成為周末休閑的主要開發(fā)類型。山地面積占中國的總面積的69%左右，但是山地旅游地產(chǎn)由于可進入性比較差，所以這種類型的項目盡管很多，但是不知名，總共現(xiàn)在1345個。溫泉資源在我國相對比較稀缺，很多地方打溫泉的主題都是假溫泉加熱，溫泉的資源是非常受到消費者關(guān)注的，尤其是未來幾年當中我們更多的推行所謂的養(yǎng)生，養(yǎng)心的地產(chǎn)中，溫泉成為非常資源的核心配套，目前我國的溫泉有491個。由于從2004年起我國的高爾夫的球場逐步被納入到限制類的這種項目中，所以在過去的幾年當中其實高爾夫的地產(chǎn)發(fā)展一直是相對來講比較緩慢的，但是由于前期的積累，目前總共有838個高爾夫的旅游地產(chǎn)的項目。古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)也是這兩年最重要的一類旅游地產(chǎn)的發(fā)展類型比如北京的湖北水鎮(zhèn)，烏鎮(zhèn)等等，這些古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)業(yè)會成為未來五年當中最主要的旅游地產(chǎn)發(fā)展類型，目前有237個古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)，而且會在未來的短時期內(nèi)放大。5○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○目前我國總共有1138個可計算入內(nèi)的濱海旅游

■把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢才能走得更遠

小戶型低總價復合型的開發(fā)

對可售型度假型物業(yè)進行貼牌的管理和銷售

2013年9-11月在全國重點的城市，關(guān)于大范圍的旅游抽象調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)出行目的直接推動旅游地產(chǎn)的商務旅游和度假旅游超過了傳統(tǒng)的觀光旅游成為了旅行最主要的目的，根據(jù)我們調(diào)研，2013年有過半的受訪者表示有旅游地產(chǎn)的購買的傾向，相比2012年增加了將近10個百分點。購買旅游地產(chǎn)度假型物業(yè)類型的過程中，物業(yè)類型的選擇中小戶型和度假和居住功能兼有的產(chǎn)品是最受置業(yè)者歡迎的產(chǎn)品，35%的客群傾向于購買此類的產(chǎn)品，遵循了旅游市場的開發(fā)，就是六個字，小戶型，低總價。旅游地產(chǎn)是復合型的開發(fā)，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)在引擎項目中不僅以酒店為引擎，更多的加入了其他的引擎板塊，引擎的板塊超過了兩個以上，很多企業(yè)還在開發(fā)行為和運營行為發(fā)生了改變，不再以大開大合的方式來進行開發(fā)，大家把旅游運營作為旅游地產(chǎn)中非常重要的方面去關(guān)注，少數(shù)企業(yè)允許對于開發(fā)商開發(fā)的一些度假型物業(yè)，可售型度假型物業(yè)進行貼牌的管理和銷售，這有利于整個旅游市場發(fā)展過程中所形成的變化趨勢所帶來的變化和影響。

6○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○■把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢才能走得更遠6○云端仙境，從宏觀層面上來講機遇和挑戰(zhàn)并存，旅游地產(chǎn)五個新的發(fā)展趨勢：第一，旅游地產(chǎn)的發(fā)展布局將由遠程旅游目的地轉(zhuǎn)向城郊；第二，旅游地產(chǎn)的開發(fā)也將從重銷售轉(zhuǎn)向重運營；第三，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品將由完全的第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)?.5居所；第四，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的復合程度也將進一步提高，未來的開發(fā)主體會整合越來越多的旅游資源，整個旅游資產(chǎn)不僅服務于旅游的物業(yè)投資消費者，更多服務于旅游真正的休閑度假的消費者。最后，最值得關(guān)注的一點是養(yǎng)老度假地產(chǎn)也會成為旅游地產(chǎn)未來發(fā)展過程中一個非常重要的發(fā)展點。由于體制和體系的缺乏，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)其實在中國的發(fā)展還是要經(jīng)歷一段非常長的路，但是養(yǎng)老型的度假是針對60歲到70歲左右的活躍型老人這一類對開發(fā)商整體運營能力相對要求較低，這一類群體比較大，所以這一類開發(fā)物業(yè)會成為未來三年當中會成為主流的旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢。7○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○從宏觀層面上來講機遇和挑戰(zhàn)并存，旅游地產(chǎn)五

二、目標市場研究■湖北省旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

湖北旅游地產(chǎn)發(fā)展格局——湖北旅游地產(chǎn)項目較多，分布也較為集中，主要集中于旅游資源較為豐富的咸寧、鄂州及省會武漢周邊等城市區(qū)域，咸寧主要以溫泉為核心資源，而鄂州及武漢等區(qū)域主要以湖景和高爾夫為資源引擎，湖北旅游地產(chǎn)整體發(fā)展較快。8○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○二、目標市場研究8○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一湖北旅游地產(chǎn)項目信息統(tǒng)計表一9○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○湖北旅游地產(chǎn)項目信息統(tǒng)計表一9○云端仙境，納天地之精華；世外湖北旅游地產(chǎn)項目信息統(tǒng)計表二10○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○湖北旅游地產(chǎn)項目信息統(tǒng)計表二10○云端仙境，納天地之精華；世代表性旅游地產(chǎn)項目去化分析表一

11○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○代表性旅游地產(chǎn)項目去化分析表一

11○云端仙境，納天地之代表性旅游地產(chǎn)項目去化分析表二

12○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○代表性旅游地產(chǎn)項目去化分析表二12○云端仙境，納天地之精華市場總結(jié)■湖北旅游地產(chǎn)項目較多．分布也較為集中．主要集中于旅游資源較為豐富的咸寧、鄂州及省會武漢周邊等城市區(qū)域，咸寧主要以溫泉為核心資源．而鄂州及武漢等區(qū)域主要以湖景及高爾夫為資源引攀?！鲋苓呿椖咳セ▌虞^大．景區(qū)內(nèi)生態(tài)較好項目占優(yōu)勢。仙島湖國際養(yǎng)生度假區(qū)周邊旅動地產(chǎn)項目去化情況波動較大，去化速度的區(qū)間為1-363a/月。去化較為理想的項目有：華僑城純水岸·東湖、碧桂園溫泉城和太乙國際溫泉度假村．前兩者主要依靠優(yōu)勢的地段、項目規(guī)模宏大及內(nèi)部成熟配套，而太乙主要依靠成熟的景區(qū)運營模式帶動客源?！雎糜蔚禺a(chǎn)地段為王，配套是關(guān)?。胶厝傲鹤雍郀柗蚬麕X曦園去化情況不太理想，主要是距離武漢及周邊城市較遠，交通較為不便，缺乏客源，特別是梁子湖高爾夫果嶺曦園需要通過渡船才能到達項目，且半島式的項目內(nèi)部配套較為匿乏，在一定程度上阻礙了目標客戶的投資意向。13○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○市場總結(jié)13○云端仙境，納天地之精華；世外桃源■高相似度項目研究——咸寧太乙國際溫泉度假村14○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○■高相似度項目研究——咸寧太乙國際溫泉度假村14○云端仙境，15○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○15○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○16○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○16○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○17○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○17○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○18○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○18○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○19○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○19○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○20○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○20○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○21○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○21○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○22○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○22○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○

23○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○

23○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○■羅田縣房地產(chǎn)狀況

目前在售項目較多，保守統(tǒng)計顯示，目前在售樓盤有16個，且個別樓盤如金浦佳苑等規(guī)模宏大，整體供應量較大；根據(jù)實地調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)樓盤處于尾盤清貨階段，去化較好，房地產(chǎn)市場趨向飽和。整體市場均價3000元/平米以上，價格較為適中，未來仍有上升空間。

羅田縣房地產(chǎn)投資仍集中在縣城區(qū)域，尤其是扎堆城南開發(fā)，發(fā)展較為集中。目前聚集有博雅公館、未來尚未城、鳳城一品福第等品質(zhì)較高的眾多樓盤；其中城東廣場及義水路也分布有少量樓盤。24○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○■羅田縣房地產(chǎn)狀況目前在售項目較多，■具有競爭力項目研究——薄刀鋒云端山莊

薄刀峰旅游度假區(qū)位于羅田縣境內(nèi)大別山主峰西側(cè)，鄂、皖交界處，到武漢、合肥、鄭州等大城市都在2—3小時之內(nèi)，交通優(yōu)勢十分明顯。

薄刀峰是大別山國家森林公園、大別山國家地質(zhì)公園的核心景區(qū)。海拔1404.2米，景區(qū)面積30平方公里，森林覆蓋率高達98%，全年平均氣溫為16.4攝氏度，堪稱人間天然"氧吧"。

景內(nèi)山峰奇秀、植被蓊郁、氣候宜人，是游客感受原生風情，體驗大自然古樸氣息，享受神秘野趣的天賜勝地。主要由臥龍崗、圓夢谷、錫鍋頂三大主題游覽區(qū)組成，形成了紅色旅游、民俗文化、生態(tài)觀光、休閑度假等多個的主題功能區(qū)。25○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○■具有競爭力項目研究——薄刀鋒云端山莊

薄刀薄刀峰云端山莊是由武漢旅游地產(chǎn)界知名企業(yè)湖北豐太投資控股集團開發(fā)，項目位于羅田大別山風景區(qū)內(nèi)占地面積:52113平方米

建筑面積:13103平方米

開工時間:2013-07-01竣工時間:2014-06-01開

發(fā)

商:羅田大別山薄刀峰旅游有限公司投

資

商:湖北豐太投資控股集團產(chǎn)權(quán)年限:住宅產(chǎn)權(quán)70年戶

數(shù):總戶數(shù)341戶

容

積

率:

0.60

開盤時間:

2013年8月1日首期已開盤裝修狀況:

全裝修綠化率:

60%

交房時間:

2014年6月首期已交房樓盤均價:5400元/平方米26○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○薄刀峰云端山莊是由武漢旅游地產(chǎn)界知名企26○云端仙境，納天地

主力戶型為40-70㎡小戶為主，少量90㎡、120㎡的大戶型27○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○主力戶型為40-70㎡小戶為主，少量90㎡、120㎡

項目為精裝修房，裝修風格為簡中式，目前去化率較好28○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○項目為精裝修房，裝修風格為簡中式，目前去化率較好28○云端第二部分—項目定位■優(yōu)勢(S)規(guī)

模—項目規(guī)模較大，占地面積達80000

平方米，約120畝建筑形態(tài)—建筑形象藝術(shù)化，具有可辨識性且

與環(huán)境相融合景觀環(huán)境—位于4A級自然風景區(qū)內(nèi)，山環(huán)水靜，

景色優(yōu)美市場競爭—屬于中高端旅游地產(chǎn)項目，競爭者較少一、SWOT分析天堂寨風景區(qū)項目用地29○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○第二部分—項目定位■優(yōu)勢(S)一、SWOT分析天堂寨風景區(qū)項■劣勢

配套—項目所在地無相關(guān)市政配套，前期投入較大

交通—遠離主城區(qū)，公共交通體系不完善

主城區(qū)項目所在地30○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○■劣勢

配套—項目所在地無相關(guān)市政配套，前期投入較大

■機會

文化—通過文化氛圍的營造，提高項目競爭力

形象差異化—對整體景觀、建筑形式、室內(nèi)環(huán)境的進行合理定位

創(chuàng)新開發(fā)模式—緊隨市場變化，對開發(fā)模式及銷售模式進行創(chuàng)新

31○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○■機會

文化—通過文化氛圍的營造，提高項目競爭力

形■威脅

價格—開發(fā)成本較高，導致項目均價高

變化—國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢變化及國家房地產(chǎn)市場調(diào)控對項目的影響

32○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○■威脅

價格—開發(fā)成本較高，導致項目均價高

變化—國二、市場定位

■本項目為高端休閑旅游產(chǎn)品，要求在硬件條件及在精神文化方面均達到較高水準，滿足城市

精英群體對于詩意居住的理想。33○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○二、市場定位

■本項目為高端休閑旅游產(chǎn)品，要求在硬件條件及在三、目標鎖定

■目標客戶鎖定以羅田本

地圈層為核心，

輻射至黃岡、鄂州黃石

及武漢

主要客戶群體為公務員、

醫(yī)生、礦主及民營企業(yè)家。34○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○三、目標鎖定■目標客戶鎖定以羅田本34○云端仙境，納四、價格定位■通過對產(chǎn)品的提升、形象包裝及營銷增

值的方法增加項目價值，進而提升目標

均價，高于市場價5%—8%（相對于云端

山莊言）。

■項目總體目標定價為：5800元/㎡35○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○四、價格定位■通過對產(chǎn)品的提升、形象包裝及營銷增35○云端仙五、形象定位

■天堂寨.云頂竹海——以度假酒店及水上樂園為引擎，以生態(tài)體驗與休閑度假為主線的高端休閑旅游

度假區(qū)■通過對環(huán)繞基地的竹林及高海拔地

區(qū)人工湖景觀的挖掘與塑造，形成

以竹文化為基調(diào)以休閑文化及美食

文化為延展的高雅文化氛圍和完美

形象。■備選案名

天堂寨.云海山莊

天堂寨.云頂公館竹海山莊

36○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○五、形象定位

■天堂寨.云頂竹?！远燃倬频昙八蠘穲@為第三部分——規(guī)劃建議一、整體風格建議■自然和諧，詩意棲居之地■心靈感受：寧靜安逸、愉悅閑

適，遠離塵囂的養(yǎng)心之地■視覺感受：建筑與環(huán)境完美融

合，綠色生態(tài)，宛

若天成37○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○第三部分——規(guī)劃建議一、整體風格建議37○云端仙境，納天地之

二、建筑形象建議■以簡約中式建筑為主要風格，

白墻黛瓦、竹海幽幽、湖水平

靜，一副絕美的山水畫卷，打

造出自然和諧、生機盎然的詩

意生活品質(zhì)38○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○二、建筑形象建議■以簡約中式建筑為主要風格，38○云端三、景觀營造建議■尊重天然環(huán)境，做足山

水韻味，以自然為藍本

對其做適度改造，不追

求宏偉壯觀的視覺效果39○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○三、景觀營造建議■尊重天然環(huán)境，做足山39○云端仙境，納天地四、開發(fā)產(chǎn)品建議■開發(fā)產(chǎn)品類型分為兩大類：■休閑娛樂—水上樂園、山體休

閑及運動休閑類■地產(chǎn)開發(fā)—度假酒店、美食商

業(yè)街、多層電梯洋房及酒店式公寓、系列別墅40○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○四、開發(fā)產(chǎn)品建議■開發(fā)產(chǎn)品類型分為兩大類：40○云端仙境，納

五、開發(fā)時序建議

■一期：度假酒店、酒店式公寓及區(qū)域環(huán)境配套

■二期：多層電梯洋房及聯(lián)排別墅及美食商業(yè)街

■三期：疊拼別墅、雙拼別墅及獨棟別墅41○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○五、開發(fā)時序建議41○云端仙境，納天地之精華；世外桃源第四部分——營銷策略一、炒作

■文化炒作方式——

1、以攝影圖片展示會形式，邀請文化界以及攝影愛好者對“云頂竹?！钡慕ㄖL格以及特色文化生活開展宣傳,品味

體驗活動。

2、通過網(wǎng)絡、報紙軟文、電臺、電視報導的形式對“云頂竹?！备咂焚|(zhì)生活進行炒作。

實施配合——

推廣動作：由政府主辦“大別山休閑度假”專題論壇及研討會，增加論壇的權(quán)威性。專題介紹新項目未來的建筑風格以及發(fā)展?jié)摿?，開發(fā)商以協(xié)辦方的方式出現(xiàn)在研討會。

銷售動作——

1）籌備活動，在黃岡地區(qū)及目標客戶群所在城市的高檔酒店會所開展專題酒會，發(fā)放樣片宣傳頁，以及建筑風格宣

傳單頁。

2）當?shù)貐^(qū)位旅游地產(chǎn)價值調(diào)查與推廣，一方面提升潛在客戶群體對旅游地產(chǎn)物業(yè)的價值認知，另一方面通過活動在

當?shù)馗呤杖肴巳褐袖秩臼劳馓以窗恪霸祈斨窈！钡钠肺徽J知，并獲得一定的前期客戶，為日后的活動作準備。

42○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○第四部分——營銷策略一、炒作42○云端仙境，納天地之精華；世■事件炒作第一階段方式——1、從“云頂竹海”的文化背景引申出“高雅怡人”的生活模式，在營銷中心通過音樂、攝影圖像背景為社會名流

渲染生活氣氛，攝影圖像包括“云頂竹?！钡慕ㄖ?、風景、街道、文化以及各界對當?shù)靥赜形幕馁p析。2、通過報紙軟文、電視報導的形式對“詩意棲居”升級報道、擴大宣傳范圍，在整個黃岡地區(qū)甚至周邊片區(qū)渲

染羅田“竹海山莊”將營造與當?shù)貍鹘y(tǒng)地產(chǎn)不同的特色旅游地產(chǎn)，當?shù)仉娨暸_對事件進行全面的新聞跟蹤報導。實施配合——

推廣動作：1）項目周邊工業(yè)園主要路段的戶外廣告，與商業(yè)中心區(qū)外展點同時面市，戶外廣告以“世外桃源”的高雅風格”為主題。銷售動作——

1）在羅田商業(yè)中心建立項目銷售外展點。外展點不展示具體的項目資料，只作“云頂竹?！备拍畹慕榻B。首先

令來訪

客戶對項目區(qū)位、生活理念有一定的印象。

2）邀請社會名流、政府部門公務員、礦業(yè)者參與現(xiàn)場體驗活動，通過直郵、短信的等方式宣傳，進一步確立市

場對項目定位、價值的認同。43○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○■事件炒作第一階段43○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享第二階段方式——

1、以“尋找羅田縣內(nèi)有水有園林的理想境地——發(fā)掘原生態(tài)居住環(huán)境”為主題舉辦群眾參與活動；

2、“尋找羅田縣內(nèi)有水有園林的理想境地——發(fā)掘原生態(tài)居住環(huán)境”活動。實施配合推廣動作——

1）在外展點推出項目形象及區(qū)位景觀宣傳折頁。

2）在媒體、網(wǎng)絡上舉行“尋找羅田縣內(nèi)有水有園林的理想境地——發(fā)掘原生態(tài)居住環(huán)境”活動。

銷售動作——

1）組織外展點登記客戶至外展點領(lǐng)取活動表格。

2）直接聯(lián)系周邊大型企業(yè)、電力、礦業(yè)以及政府部門發(fā)動其一同參與活動。44○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○第二階段44○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧第三階段

方式——

1、“云頂竹?！娨鈼又亍碑a(chǎn)品發(fā)布會，認籌活動開始。

2、結(jié)合產(chǎn)品發(fā)布會，現(xiàn)場舉行“云頂竹?！娨鈼又亍薄獜母咂焚|(zhì)的園林、用材及樣板

間內(nèi)高品質(zhì)設(shè)計真實體現(xiàn)詩意棲居。

3、羅田第一個“高端度假小區(qū)”正式開放。

銷售動作——

1）銷售人員通過樣板房開放活動，再次令客戶群感受項目的價值，進一步圈定意向客戶群；

2）對意向客戶群在面積、戶型、價格、朝向、景觀等方面的要求進行登記分析，為推出單位的、

范圍最后確定作準備。

3）跟據(jù)客戶意向最終確定推出單位范圍，均價范圍。

4）籌備認購活動及產(chǎn)品推介會物料。

推廣動作——

1）戶外廣告以硬件推廣為主，進入實際的銷售內(nèi)容。

2）報媒、網(wǎng)絡、電臺廣告、雜志等廣告全面開展。45○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○第三階段方式——45○云端仙境，納天地之精華；世外第四階段方式——

1、“云頂竹海”開盤活動，于黃岡地區(qū)大型酒店會所舉行。

2、開盤采用現(xiàn)場抽籌，現(xiàn)場認購的方式舉行。（具體方式根據(jù)前期認籌情況確定）銷售動作——

1）進入認籌階段至開盤前，在認籌的過程通過認籌《備忘單》的方式，對認籌意向進行緊密監(jiān)控。

隨時對客戶意向進行分流。

2）對認籌客戶進行價格調(diào)查，以最后制定最合適的價格方案。

3）認購期一半時，跟據(jù)客戶的數(shù)量及意向分析，確定開盤的方式。

4）開盤當天營造熱烈的開盤氣氛。推廣動作——

1）報媒廣告、電臺、電視臺宣傳進入開盤及認籌信息投放的最高峰。

2）大型開盤盛典活動，營造開盤熱銷的銷售氣氛，為后期的消化期及第二批單位的推出作準備。

3）戶外廣告以硬件推廣為主，進入實際的銷售內(nèi)容。

46○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○第四階段46○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一

二、品牌提升

第一方面——開發(fā)商品牌

通過圖片介紹、資料展示對開發(fā)商進行介紹，加深客戶群體對開發(fā)商的品牌的印象，提升開發(fā)商品牌

形象，增強客戶對開發(fā)商的信心。實行“大別山置業(yè)會”的會員級別制度，建立品牌的過程中除了推廣包裝外，最重要的是掌握一群堅實的支持者，并不斷擴大發(fā)展而會員制正是實現(xiàn)這一目標、形成開發(fā)商與客戶、業(yè)主溝通的一條重要橋梁。通過會員活動，企業(yè)、能更直接地把自己的企業(yè)文化、管理方式、運作方式、發(fā)展方式傳遞給消費者、業(yè)主，令他們更了解企業(yè)的核心，增加對企業(yè)的信任感。

第二方面——品牌借勢

通過其他品牌公司的強強聯(lián)合，實現(xiàn)開發(fā)商品牌的借勢提升。品牌建筑商品牌用材知名園林設(shè)計公司知名建筑設(shè)計公司知名室內(nèi)設(shè)計師知名物業(yè)管理公司開發(fā)商品牌47○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○二、品牌提升47○云端仙境，納天地之精華；

三、銷售實施在價格策略上我們建議：本項目定位為高端品質(zhì)樓盤，在推盤模式上采用不同于普通住宅的推盤策略，采取“固定銷售，平穩(wěn)定價”的思路，具體策略如下：

1、正式開盤前，文化渲染已達到一定程度，根據(jù)項目定位，項目的價格體系必須定位在高檔住宅的位置，因此項目要略高于周邊市場的價格入市（前提：外展點、現(xiàn)場接待點、工程樣板房、樣板通道等完成），隨著項目營銷中心、樣板房、樣板園林的逐步完成，價格逐步拉升。

2、每一期推盤單位都由高、中、低檔單位搭配推出，價格拉開較大差距，一方面通過優(yōu)質(zhì)景觀單位的高價作為標桿，樹立項目高端形象以及品牌地位，另一方面通過差異化單位提供多樣選擇，價格的差異刺激中、低價格單位能盡快消化。

3、后期價格將隨著項目園林景觀、樣板房等體驗元素的開放和未來市場的高走趨勢得到較大幅度的拉升，并最終達到既能實現(xiàn)目標價格，又能均衡銷售的效果。48○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○三、銷售實施在價格策略上我們建議：本項目定位為高端品質(zhì)

四、營銷硬件營銷硬件在整個項目銷售中占據(jù)了重要的位置，營銷硬件是項目銷售中的形象展示中心，設(shè)置在度假酒店內(nèi)。體驗型營銷路線——從營銷中心出發(fā)，參觀整個小區(qū)環(huán)境以及中心景觀區(qū)，體驗“云頂竹?！鄙?，欣賞樣板房，

真實感受山莊生活，體味“詩意棲居”的意境營銷中心風格——以白、米黃、小量胡陶木組成銷售展示中心的主色調(diào)，以簡約的裝修風格體現(xiàn)項目檔次。

在廣告方面，運用吊旗、展板等創(chuàng)造銷售氣氛。局

部

處

理——以陶木加石材組成的接待前臺能體現(xiàn)項目的檔次與品位。而通過布藝沙發(fā)加綠化加落地臺

燈的設(shè)計可增加洽談時的舒適度，提高客戶對項目的歸屬感，進一步提升項目檔次。外展點設(shè)置地點——為了提升項目形象，加強本地目標消費群的信心以及吸引外來投資者，項目必須在黃岡地

區(qū)以及武漢商業(yè)區(qū)較為中心的區(qū)域設(shè)置外展點，不斷增加項目的知名度及人氣。面積設(shè)置要求

——80-100M2；功能要求

——項目接待區(qū)，區(qū)域沙盤展示，形象展示區(qū)，客戶休息區(qū)。裝修風格要求

——外展點雖然面積較小，使用時間較短（一年左右），但其裝修檔次及風格對客戶的第一印

象有極大的影響，因此裝修風格必須與現(xiàn)場營銷中心配合，充分體現(xiàn)項目高品質(zhì)的檔次。49○云端仙境，納天地之精華；世外桃源，享一世的安寧○四、營銷硬件營銷硬件在整個項目銷售中占據(jù)了重要的位置，營

五、推廣營銷推廣

——增強針對性，增加區(qū)域內(nèi)攔截率開拓渠道

——開通多種傳播渠道，充分利用政府旅游區(qū)推廣計劃、周邊客群，減少廣告支出產(chǎn)品力及形象——提高產(chǎn)品附加值，樣板間等硬件及物業(yè)服務到位促銷手段

——客戶帶客戶、價格策略、促銷策略等銷售手段到位促進項目快速銷售通過點、線（渠道）、

面