蟻族的居住環(huán)境與公租房的建設迎面走來的公租房

蟻族的居住環(huán)境與公租房的建設迎面走來的公租房

根據“人格”,提出“應當安置”的政策最近，“唐家?guī)X村退休計劃”成為各大媒體關注的焦點。“騰退”一詞,引發(fā)全社會的關注。“騰退”,是“農村居民點整體改造騰退置換方案”的簡稱,是指在城鄉(xiāng)接合部農村居民點治理改造中,村民整體搬遷,用騰出來的土地置換新址,退出來的土地則重新規(guī)劃用于城市建設發(fā)展。對像北京這樣的大都市而言,歸并分散居住的城鄉(xiāng)接合部農村居民點,騰出更多的土地用于城市建設發(fā)展,是遲早的事情,原本不需要更多的議論。然而,對北京的“騰退”,除了“拆遷補償”這類慣常話題外,人們也開始關注另外一個問題:即蝸居在這些農村居民點的大量非原住民到哪里去安家?北京市城鄉(xiāng)接合部,最大特點就是積聚了大量的中低收入人群。以唐家?guī)X為例,這個緊靠上地科技信息園、原住人口不足4000人的村莊,聚集了近5萬外來人口。北京城鄉(xiāng)接合部的許多村莊如海淀區(qū)北塢村,朝陽區(qū)大望京村、北皋村等,情況與唐家?guī)X相似,外來人員占絕大多數。他們之中有剛畢業(yè)的大學生,外地來京的IT人員、文藝工作者、小商販等。這些人因收入低、工作不穩(wěn)定等因素不斷地搬家,而被稱為“蟻族”。他們因為買不起商品房,又不符合廉租房、經適房政策,只能選擇上班便利而價格又相對較低的城鄉(xiāng)接合部租房居住。相對低廉的房租為他們提供了棲身之所,同時也給當地村民帶來了不菲的收入,成為這些無地農民生計所依。卻隨著一聲令下整體搬遷,原住村民住上了人均50平方米的新樓房,享受到了完善的公共服務,卻拋下了成千上萬的“蟻族”無處可居,也使村民從此失去了生計來源。如何安置這些“蟻族”,讓他們有個和諧穩(wěn)定的居住環(huán)境?如何讓搬遷的村民還能有穩(wěn)定的收入來源?公租房可能是解決這個問題較好的辦法。于是,北京市政府決定探索建設公租房,即在村民騰退遷入新居的同時,在騰退的集體土地上劃出適當面積的地塊,建設公共租賃住房。一方面為這些因騰退而無處棲身的“蟻族”提供規(guī)范而又價格適當的居住場所;另一方面又能保證搬遷的村民仍有一定的收入來源。下一步,在試點的基礎上,將在國有土地、工礦企業(yè)自有土地等推行公租房制度。據了解,北京市首批公租房制度試點在唐家?guī)X、北塢村、大望京村等50個農村居民點進行。眾所周知,近年來隨著中央對中低收入人群住房問題的關注力度不斷加大,一方面出臺嚴厲措施調控房地產市場,另一方面對各地經濟適用房、廉租房建設,棚戶區(qū)改造等也提出了一系列要求,在供地政策上,經濟適用房、廉租房都采用了劃撥供地的方式,凸顯對政策性住房的支持。與此相適應,各地也開始建設大量的經濟適用房和廉租房。而一些商品住房價格較高,住房供應緊張的大中城市,開始探索建設開發(fā)公共租賃住房:重慶市于2009年開始在國有土地上建設公共租賃住房;江蘇省開始在一些較為發(fā)達的地方進行公租房建設試點;而北京市一出手便將公租房建設直接與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化、農村居民點綜合治理相聯(lián)系,走了一條創(chuàng)新的道路。據了解,全國有不少地方政府已開始探索公租房建設,住房和城鄉(xiāng)建設部正在醞釀出臺《關于發(fā)展公共租賃住房的指導意見》,國土資源部也在商討公租房供地政策。公租房時代,似乎已全面到來。通過公租房來解決住房困難的優(yōu)勢一直以來,社會上關于公租房的議論不絕于耳,但公租房究竟是個什么性質的住房,能解決哪些方面的問題?卻眾說紛紜,官方也始終沒有一個明確的說法。2009年政府工作報告中,溫家寶總理首次提出“要積極發(fā)展公共租賃房”,這大概是官方承認發(fā)展公租房的開端。2010年1月7日,國務院辦公廳發(fā)布的《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)4號)提出:“城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模內,抓緊編制2010年～2012年住房建設規(guī)劃,重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)模,并分解到住房用地年度供應計劃,落實到地塊,明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求?！痹撐募谝淮螌⒄咝宰》糠譃槲孱?中低價位、中小套型普通商品住房;限價商品住房;公共租賃房;經濟適用房和廉租房。其中,公租房首次以政策性住房的身份出現在中央文件上。將公租房明確為政策性住房,主要是為了解決“夾心層”人群的住房困難問題。在發(fā)達的大中城市,存在著這樣一個群體,他們或是院校剛剛畢業(yè)走上工作崗位,或是有一定的專業(yè)素質卻還沒有打開市場局面,或是有一定的技能還沒有積累足夠的經驗,經濟上他們一定時期內還無力支付大筆的款項去購買不斷漲價的商品房,卻又不是廉租房、經濟適用房政策的享受者,因此被學界稱為“夾心層”。而公租房正是解決這一群體住房困難的有效途徑。正如一位業(yè)內人士所說,一方面公租房較低的租賃價格能夠適應這個群體的收入水平,另一方面公租房也適應這一群體居住臨時性特點,利于房源的周轉;再者,它對于發(fā)展城市多層次住房租賃市場,完善城市住房保障體系,有著重要的作用。北京市在綜合整治城鄉(xiāng)接合部農村居民點、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化建設的同時,一并考慮公租房問題,更顯人性化特質,也與中央的政策性住房建設要求相吻合,聚集在北京城鄉(xiāng)接合部的大量“夾心層”或許能因此不再為租房發(fā)愁。照顧對象為邊界,存在政策走偏問題盡管專家學者及媒體都極力推崇公租房,但理論上的可行性卻不必然地成為操作層面的可行性。當公租房時代即將到來的時候,人們才發(fā)現,問題并不那么簡單。從重慶、江蘇和北京的現實情況看,還有諸多問題需要澄清,首要問題便是如何界定公租房的邊界即到底什么是公租房。目前的概念是從照顧對象的角度,即中低收入群體來界定的。如北京市住房和城鄉(xiāng)建設部門的解釋是:公共租賃住房,是指政府提供政策支持,限定戶型面積、供應對象和租金水平,面向中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。但以照顧對象為邊界,尚存在一些問題:首先,無法明確公租房與廉租房、經濟適用房及限價房之間的邊界,因為所有的政策性住房都是照顧中低收入家庭的。哪些適用經適房、哪些適用公租房、廉租房?很難劃清界限。這就必然為具體操作帶來諸多問題,甚至會使政策走偏?，F實中,一些地方之所以出現“開奔馳住經適房”現象,就與經適房的邊界界定不清有關。公租房如果沒有一個明確的邊界,也會出現此類問題。比如,北京的公租房在集體土地上建設,由村集體管理,那么村集體如何識別居住者是否適用住房政策要求?是否屬于應解決對象的群體?其次,這個中低收入人群即使界定為“夾心層”,又往往增加“本市戶口”等一些限制條件,如此可能大量的外地來京的“蟻族”們仍然無法得到基本居住保障?？磥?要使公租房真正發(fā)揮政策效益,在大概念下的政策操作層面上還須明確一個清晰的邊界,使本地的“夾心層”和一定的外來人員都有安居之所。“夾心層”的未來掌握底數,是解決公租房一系列后續(xù)問題的基礎。底數不清,就不知道要投入多少資金,要建多少公租房才能滿足需要,更不知道要供應多少土地才能滿足需要。盲目建設將造成資金的巨大浪費,也會降低土地使用效率。但現實情況是,至今還沒有一個地方說得清楚本地“夾心層”的現實規(guī)模和增長狀況。一位業(yè)內人士認為:“即使中央沒有底數,地方政府一定要有。否則,資金與土地都不能落到實處。要么花大量的資金建起來卻沒人居住,要么滿足不了需要,還要重新規(guī)劃建設?！痹诖笸┐?計劃在搬遷騰出的土地上建一座1萬平方米的外來人口出租公寓;在北塢村,建設同類公寓2萬平方米。這是否與需求規(guī)模相適應?村集體回答說不清楚,他們甚至沒有考慮過這問題。但他們也認為,隨著村莊的整體拆遷,租房戶早已搬走,找到了新的居所。即使建了公租房,也不見得能使以前的租房戶都回來,短期內空置的可能性很大。記者了解到,北京市城鄉(xiāng)接合部集體建設用地現狀中,有居住用地13000多公頃,要建設多大規(guī)模的公租房,恐怕只有摸清底數,才能有效實施。鼓勵鼓勵物企業(yè)利用有償供地方式供應公租房如何供地,是發(fā)展建設公租房的核心問題。在一系列政策性住房中,只有經濟適用房和廉租房在政策上明確規(guī)定劃撥供地,而中低價位普通商品房、限價房則都是有償供地。公租房應該如何供地?國家層面上尚無明確規(guī)定。北京市在集體土地上試行的公租房,采用的是村集體“自征自用”方式,利用了本村騰退的土地。但若推廣到國有土地上該采取怎樣的供地方式,目前尚未出臺有關規(guī)定,大約也是在等國家出臺有關政策。國土資源部有關人士認為,政策性住房建設并不必然采用劃撥的方式供地。廉租房面對的是經濟支付能力極其低下的困難戶,是居住權的最低保障,各項建設支出主要由政府承擔,所以要采用劃撥供地的方式;經濟適用房面對的是住房購買能力低下的中低收入人群,劃撥土地是為了使這個群體能夠買得起房。而公租房面對的人群是有一定購買支付能力,卻又不能享受經濟適用房政策的人群。租賃,本身就是一種市場行為。所以,公租房供地應該和限價房、中低價位普通商品房一樣,采用有償方式供地。這位人士表示:“一些地方對公共租賃住房用地全部采用劃撥的方式供應,并不符合土地供應政策,也不符合中央文件精神。政策性住房只是整個房地產市場的補充,而不能取代房地產市場。保障是為了使房地產市場運行更順暢,而不是否定房地產市場。公租房增加了房屋租賃市場的層次與內容,但仍然屬于市場范疇,其用地也應根據開發(fā)的主體不同,采取不同的供應方式,如果是政府投資主導開發(fā),可采用劃撥方式;如果由社會資金主導開發(fā),則應采取有償供地的方式。”可見,公租房用地也是個兩難問題。如果有償供地,地價過高則會影響房屋租金的確定:租金過高,失去公租房原有的意義;租金過低,土地成本收回成問題,開發(fā)主體沒有投資積極性。如果公租房全部由政府主導開發(fā)、無償供地,象北京這樣的大城市,資金成了另一個難題。公租房的經營模式公租房能幫助中低收入人群度過居住難關,似乎毋庸置疑。然而也引出一些其他問題。如:可不可以買賣?如果可以,公租房會不會變成變相售房?業(yè)內專家認為,公租房的目的在于保障一定時期內無力購房的家庭有居住之所,其突出特征在于居住的階段性或短期性。如果這些家庭長期支付能力低下,就可轉入廉租房系列或經適房系列,如果這些家庭收入增加,支付能力提高就可以到市場上購買商品房。公租房目的的特殊性決定了公租房的管理上要處理好產權與使用權的關系,即所有權與使用權不能分割,不能賣房、也不能分割轉讓土地。公租房的所有人如果因經營不善等原因需要轉讓,只能整體轉讓,而不能將公租房分割出售。而且,即使出租,租期也不宜過長,一般應以三到五年為宜。然而,如果公租房由北塢村、大望京村等這些村集體開發(fā)建設,又如何能保證這些房不被出售?如果出售,豈不變成了“小產權房”?一些必要的監(jiān)管制度還須及時跟進。市場化在銜接公租房雖有利于健全城鎮(zhèn)住房保障體系,但卻需強大的資金支持。發(fā)改委只顧出臺政策,要求當期用于保障性住房建設的土地不得低于整個住房用地的70%,卻沒有明確資金從何而來。預算中一下拿出大量資金建保障性住房恐怕不太現實,解決問題的關鍵還要從市場上著眼。北京市現階段雖然是村集體自征自用,但若在國有土地上推開,恐怕也難繞過這個難題。知情人士介紹,2009年,北京市建設保障性住房已經投入1500多億元,按照2010年保障性住房建設計劃安排,需要投入2500多億元,加上配套公共設施建設投入金額更是可觀。投資金額如此巨大,來源自然是個問題。這大概也是北京市主要在集體土地上試點公租房的原因之一。知情人士表示,要保證這70%的政策性住房建設,就需要用那30%的市場地價和房地產稅收來補。大部分地方的做法是:要么在出讓的高檔商品房地塊上附帶政策性住房建設,要么從土地出讓收入中拿出一部分用于政策性住房建設。但近年來連續(xù)的宏觀調控,已經使房地產市場變得相當脆弱,完成保障性住房建設也成了問題。2009年,只有東部幾個省份完成了保障性住房供地計劃,西部省份基本完不成。進入2010年以來,國辦發(fā)4號文、11號文以及國土資源部配合中央遏制房價政策出臺的一些文件,的確使房地產市場由熱轉冷,房價上漲勢頭得到遏制。但也出現了房地產市場受行政干預過大,開發(fā)商拿地謹慎,土地出讓流拍、流標現象增加,土地交易量下滑,政府無力支撐保障性住房建設所需財力等問題。沒有了市場化,非市場的資金從何而來?沒有這30%,那70%如何保障?何況即使在市場運行順暢的情況下,用30%的市場運行保障70%的政策性住房建設難度都很大!顯然,政策性、保障性說到底還需要市場經濟這個基本依托?！安簧偈》荼硎?現在他們手里都握有準備投放市場的土地,但現在這種嚴厲調控的形勢下誰敢賣地?又有哪個敢理直氣壯的買地?沒有了土地市場的正常交易,沒有了正常的