XXXX年8月成都水井坊形象概念定位報(bào)告

成都水井坊形象概念定位報(bào)告邊鋒營銷2011年8月本報(bào)告數(shù)據(jù)均來源于邊鋒地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)，分析結(jié)果僅供參考。報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見不構(gòu)成任何投資買賣建議。本報(bào)告版權(quán)歸邊鋒公司所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表和引用。申明在開篇之前，請(qǐng)先估計(jì)一下這三件商品的價(jià)格？圖為1957年款法拉利250TestaRossa賽車，只有21臺(tái)成品駛離生產(chǎn)線。2009年5月，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，以1220萬美元拍賣售出。這輛車，價(jià)值幾何？圖為瑪麗蓮·夢(mèng)露在電影《七年之癢》中身穿的白色連身裙。2011年6月，這件“飄飄裙”在洛杉磯的一場(chǎng)拍賣會(huì)中，以460萬美元（約3000萬元人民幣）售出。這件服飾，價(jià)值幾何？這座有1000年歷史的古堡,曾是現(xiàn)法國總統(tǒng)夫人布呂尼小時(shí)候的家。2009年2月，沙特富豪塔拉勒購得此古堡，成交價(jià)2800萬美元。這座古堡，價(jià)值幾何？文化無價(jià)！愈稀世，愈無價(jià)；愈高貴，愈平淡。窖釀歲月，館藏歷史水井老街中國·鑒賞級(jí)·傳統(tǒng)公館文化典范中國的，才是世界的！第六部分產(chǎn)品特性第七部分客群研判第八部分營銷思路第四部分建筑特點(diǎn)第五部分板塊布局CONTENTS目錄第三部分文化審視第二部分區(qū)域價(jià)值第一部分項(xiàng)目環(huán)境讓我們先了解一下項(xiàng)目情況。PART

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項(xiàng)目環(huán)境項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于錦江區(qū)軸心，是成都東城的門戶口岸；本項(xiàng)目周邊云集了九眼橋、合江亭、望江公園、紅瓦寺等極具文化底蘊(yùn)的傳統(tǒng)區(qū)域；項(xiàng)目離春熙路，鹽市口主要商圈分別有2.3公里和2.8公里；項(xiàng)目毗鄰水井坊酒窖遺址，該酒窖是迄今為止全國以至世界發(fā)現(xiàn)的最古老、最全面、保存最完整、極具民族獨(dú)創(chuàng)性的古代釀酒作坊。這個(gè)項(xiàng)目，是成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)（文殊坊、大慈寺、寬窄巷子）之外，又一歷史文化遺產(chǎn)地。項(xiàng)目描述1、交通動(dòng)線圖；2、區(qū)域人流動(dòng)線圖；3、外觀鳥瞰圖；4、組團(tuán)分布圖。項(xiàng)目由A、B、C、D四個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，其中B地塊與C地塊之間為水井坊遺址博物館。項(xiàng)目的交通動(dòng)線由五橫兩縱構(gòu)成，橫線由黃傘巷、孫家巷、大同巷、藥檢所通道和存古巷構(gòu)成，縱線則為景觀驛路、雙槐街（金泉街）構(gòu)成。除臨近香格里拉酒店及錦江一側(cè)的人氣稍顯旺盛外，項(xiàng)目周邊人氣較差，商業(yè)氛圍并不濃郁。根據(jù)政府意愿，項(xiàng)目將采用中式建筑風(fēng)格（川西民居風(fēng)格），在保留原有基腳的情況下，形成院落式布局。項(xiàng)目地塊，形似一個(gè)盛酒的酒勺。項(xiàng)目細(xì)部B地塊C地塊D地塊本案A組圖已明確規(guī)劃為一所七星級(jí)的高檔酒店。項(xiàng)目B、C、D組團(tuán)將保留原有的中式院落風(fēng)貌，其中B組團(tuán)無地下室。本案各組團(tuán)由于受基腳影響，動(dòng)線設(shè)計(jì)明顯受制約，商業(yè)口岸價(jià)值被明顯削弱。

本案各個(gè)院落均由正房、倒座房、東廂房、西廂房組成，面積大多集中在500平米—800平米，是標(biāo)準(zhǔn)的中式庭院構(gòu)造。本案院落總數(shù)不超過100戶。下圖為本案中院落的參考效果圖。很顯然，這是一個(gè)具有濃厚中式人文底蘊(yùn)的項(xiàng)目。這種底蘊(yùn)，與水井坊的歷史文化密切相關(guān)。因此，讓我們認(rèn)識(shí)一下水井坊！

水井坊上起元末明初，歷經(jīng)明清，下至當(dāng)今，呈“前店后坊”布局，延續(xù)五、六百年從未間斷生產(chǎn)，“是我國發(fā)現(xiàn)的古代釀酒作坊和酒肆的唯一實(shí)例”，有力地佐證了明朝李時(shí)珍在《本草綱目》中“燒酒非古法也，自元時(shí)始創(chuàng)之”的觀點(diǎn)；

此考古發(fā)現(xiàn)被考古界、史學(xué)界、白酒界專家認(rèn)定為“中國最古老的酒坊”、“中國濃香型白酒的一部無字史書”、“中國白酒行業(yè)的‘秦始皇兵馬俑’”、“中國白酒第一坊”。由于她填補(bǔ)了我國酒坊遺址專題考古的空白，被國家文物局授予“1999年中國十大考古新發(fā)現(xiàn)”；有名對(duì)云：望江樓望江流望江樓上望江流江樓千古江流千古水井坊水井酒水井坊中水井酒井酒百味井坊百味水井坊作為酒文化的代表，呈現(xiàn)給世人怎樣的形象？水井坊，中國高尚生活元素！水井坊酒，從歷史人文的角度，將中國傳統(tǒng)的酒文化發(fā)揮到了極致！作為本案，是否能支撐這一高端形象？我們先審視一下項(xiàng)目周邊的環(huán)境。視角向東區(qū)域一：國際金融東大街作為最具潛力的金融大道，東大街正向著中國西部的華爾街靠攏；多家國內(nèi)外專業(yè)機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為，東大街將是中國西部最貴的地方，這里將誕生中國西部的第一高樓。視角向東122區(qū)域二：時(shí)代豪庭與蓉上坊。隨著東大街的形象提升，以及香港地產(chǎn)企業(yè)的入駐，這里誕生了時(shí)代豪庭、蓉上坊等高端住宅，住宅檔次普遍較高。122視角向東視角向南視角向南區(qū)域一：培根路酒吧休閑一條街。成都最具知名度的酒吧文化聚集地，這里集中了“回歸、芭比”等特色酒吧。從區(qū)域價(jià)值來說，類似北京的三里屯。21345視角向南區(qū)域二：四川大學(xué)望江校區(qū)。四川大學(xué)是四川境內(nèi)最優(yōu)秀的大學(xué)，望江校區(qū)占地3000余畝。這里主要是碩士研究生在讀。21345區(qū)域三：望江公園。望江公園位于成都市九眼橋錦江南岸，是成都市著名的旅游景點(diǎn)。該公園是為紀(jì)念唐代女詩人薛濤而建，公園內(nèi)的建筑包括崇麗閣、濯錦樓、浣箋亭、五云仙館、流杯池和泉香榭等，21345視角向南區(qū)域四：錦江新外灘。九眼橋東側(cè)匯聚了“外灘、凌江峰閣、南府錦、晶藍(lán)半島”等高檔社區(qū)，被譽(yù)為成都的新外灘。視角向南21345區(qū)域五：東湖高尚居住區(qū)。望江公園區(qū)域，是成都素來有名的高檔居住區(qū)，這里匯聚了“河濱印象、望今緣、華潤翡翠城、望江嘉園、摩瑪城”等高檔社區(qū)。視角向南21345視角向西區(qū)域一：音樂廣場(chǎng)與廊橋。安順廊橋最初可以追溯到元代，是馬可·波羅印象較為深刻的四座大橋之一。音樂廣場(chǎng)和廊橋一體，形成成都的標(biāo)志性建筑之一。視角向西1243區(qū)域二：香格里拉大酒店。香格里拉大酒店位于錦江一側(cè)，酒店和相連的三十層高的香格里拉寫字樓完美結(jié)合，成為這個(gè)繁華、現(xiàn)代的都市內(nèi)又一嶄新地標(biāo)。視角向西1243區(qū)域三：濱河酒吧一條街。府南河（錦江）一側(cè)，由多個(gè)小酒館、小酒吧構(gòu)成的特色酒吧一條街，該街景采用中式風(fēng)格打造，在成都頗有名氣。視角向西1243區(qū)域四：名聲在外的四川音樂學(xué)院。四川音樂學(xué)院，全國九大音樂學(xué)院之一，因近年來選秀節(jié)目的興盛而名聲在外，是中國頂尖的音樂殿堂。視角向西1243視角向北視角向北區(qū)域一：合江亭。合江亭始建于1200年前，于唐代始建，北宋重建，成為官民宴飲，市井游玩的熱鬧場(chǎng)所。合江橋畔亦是時(shí)人登舟出川的主要口岸，駛往東吳的萬里征帆就是從這里啟航。12視角向北區(qū)域二：成都蘭桂坊。成都蘭桂坊沿河而建，由19幢2至3層建筑構(gòu)成，開設(shè)有逾100間食店、酒吧及零售商鋪，為香港蘭桂坊的大型“復(fù)制版”，是香港境外唯一的“蘭桂坊”連鎖區(qū)。12很顯然，這里從未大眾化！從未低端化！

這塊土地，被眾多高尚元素所環(huán)伺，價(jià)值巨大！

因此，對(duì)本案而言，其形象能夠并且必然高端！正如水井坊酒一直倡導(dǎo)的，這里是中國的高尚生活元素！讓我們重新描繪一下這塊土地！這塊土地天賦異稟，價(jià)值連城！東望江，西浣花。成都人心目中最有人文底蘊(yùn)的兩個(gè)地方。浣花已成往事，望江唯余水井坊。集美景、人文、歷史于一體者，世所罕有！堪比臺(tái)灣之日月潭、杭州之西湖。此前未曾有，此后不會(huì)有！三千年成都風(fēng)華，由這里代言。唯五十余席高闊大院，非世襲之家，不足以品評(píng)。中國的，高尚生活元素！因?yàn)轳尜F，所以不茍于世；因?yàn)橄∮?，所以待價(jià)而沽。那么，這塊土地的價(jià)值到底有多大？PART

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區(qū)域價(jià)值本案的價(jià)值到底有多大？我們以類比的形式進(jìn)行初步的判斷！價(jià)值類比一：建設(shè)路商圈商圈位置

成都東一、二環(huán)之間。建筑形態(tài)臨街商鋪+店中店形態(tài)。代表商業(yè)龍湖三千城、萬科金域藍(lán)灣、首創(chuàng)愛這城。底層售價(jià)一層均價(jià)5萬元/平米，最高售價(jià)10萬元/平米。二環(huán)路建設(shè)路口，是成都有名的商圈，被譽(yù)為“成都的城市會(huì)客廳”，但區(qū)位條件相對(duì)不如本案，其一層售價(jià)達(dá)到均價(jià)5萬元/平米，最高售價(jià)達(dá)到10萬元/平米。目前經(jīng)營狀況良好，最高租金可達(dá)300元/平米·月。價(jià)值類比二：春熙商圈

春熙商圈是成都最知名的商圈，在國內(nèi)享有盛譽(yù)，區(qū)位條件較之本案更為優(yōu)越，該商圈一層售價(jià)達(dá)到均價(jià)15萬元/平米，最高售價(jià)達(dá)到25萬元/平米。商圈位置

由東大街、紅星路、春熙路、科甲巷構(gòu)成。建筑形態(tài)臨街商鋪+店中店形態(tài)。代表商業(yè)銀石廣場(chǎng)、香檳廣場(chǎng)、第一城、尚都廣場(chǎng)等。底層售價(jià)一層均價(jià)15萬元/平米，最高售價(jià)25萬元/平米。價(jià)值類比三：一環(huán)路沿線商圈位置

一環(huán)路沿線商業(yè)綜合體。建筑形態(tài)臨街商鋪+商業(yè)步行街。代表商業(yè)金牛萬達(dá)廣場(chǎng)、成都339等。底層售價(jià)一層均價(jià)6萬元/平米，最高售價(jià)10萬元/平米。

以金牛萬達(dá)廣場(chǎng)為例，該樓盤一層售價(jià)達(dá)到均價(jià)6萬元/平米，最高售價(jià)達(dá)到10萬元/平米，且供不應(yīng)求，租金暫定為400元/平米（最高500元/平米），投資回報(bào)率8%。從商業(yè)地位上講，本案區(qū)域與建設(shè)路商圈相比略優(yōu)，而與春熙商圈相比則較為遜色，其商業(yè)價(jià)值應(yīng)與一環(huán)路沿線的金牛萬達(dá)廣場(chǎng)更為接近。因此，從傳統(tǒng)商業(yè)口岸價(jià)值來看，本案的價(jià)格應(yīng)高于建設(shè)路（5萬/平米）而低于春熙路（15萬/平米）。也就是說，其價(jià)格應(yīng)在5—15萬/平米之間，更為接近金牛萬達(dá)廣場(chǎng)（6—10萬/平米）的售價(jià)。那么，假設(shè)本案的平均售價(jià)（一層）在6—10萬/平米的話，本案周邊的商鋪?zhàn)饨鹗欠衲軌蛑?？讓我們?cè)倏匆粋€(gè)例子！項(xiàng)目案名：蘭桂坊成都項(xiàng)目地址

水井坊一側(cè)建筑形態(tài)臨街商鋪+商業(yè)步行街。商業(yè)租金150—300元/平米·月

蘭桂坊成都占地18.72畝，總建面4.3萬平方米，由19棟商業(yè)建筑構(gòu)成，項(xiàng)目有地下兩層車庫，商業(yè)地面1-2層，局部3層，由香港蘭桂坊負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，商業(yè)內(nèi)容以餐飲休閑為主（70%餐飲和酒吧），搭配少量的零售商業(yè)。

其目前租金為150—300元/平米·月，為1-3層整租價(jià)，若按6%的年回報(bào)率回算，則該物業(yè)售價(jià)可達(dá)6萬元/平米，基本與本案的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)。年回報(bào)率

售價(jià)回算（150元/平米·月）售價(jià)回算（300元/平米·月）8%22500450006%30000600005%36000720004%4500090000我們根據(jù)蘭桂坊的租金情況進(jìn)行回算，得出其售價(jià)預(yù)計(jì)：值得注意的是，蘭桂坊消費(fèi)偏高，目標(biāo)客群直指社會(huì)名流，加上其良好的品牌拉動(dòng)力，因此其經(jīng)營和生存能力相對(duì)較強(qiáng)。而放眼成都商業(yè)市場(chǎng)，能達(dá)到或超過蘭桂坊收費(fèi)能力和經(jīng)營檔次的商家，比較稀少。作為本案，要想讓成都最頂尖的商家全部匯聚于此，有較大的難度。本案的預(yù)計(jì)售價(jià)能夠得到商家租金的支撐，但從實(shí)際的運(yùn)營角度考慮，本案有明顯的壓力。壓力一：本案分戶面積最小約500平米,按6萬元/平米計(jì)，則總價(jià)至少3000萬元，而能夠購買3000萬元的物業(yè)的人群相當(dāng)稀少。銷售有壓力壓力二：考慮本案后續(xù)經(jīng)營能力，本案的商家必然高端化。而成都市場(chǎng)上，高端商家相對(duì)稀少，并且對(duì)物業(yè)要求較高。招商有壓力壓力二：本案租金較高，但周邊人氣、商氣并不旺盛，周邊道路狀況較為擁堵且不易流通，中式建筑形態(tài)與現(xiàn)代商業(yè)有所抵觸。經(jīng)營有壓力壓力有三因此，對(duì)于本案而言，其首要問題是如何解決銷售的壓力。值得注意的是，盡管成都市場(chǎng)上不乏如：龍湖長橋郡、蔚藍(lán)卡地亞等千萬級(jí)物業(yè)，但是，成都從未出現(xiàn)過起價(jià)3000萬元/套的物業(yè)。我司認(rèn)為：要順利實(shí)現(xiàn)本案的銷售，有兩種方案不妨一試。第一種方案：劃小面積，分戶經(jīng)營。將本案的各個(gè)院落拆分成獨(dú)立商業(yè)形態(tài)，劃小產(chǎn)權(quán)面積，降低銷售總價(jià)，達(dá)到銷售去化的目的。從銷售的角度考慮，這種模式能夠?qū)N售物業(yè)的總價(jià)控制在2000萬以內(nèi)，目標(biāo)受眾更為廣泛，比較容易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售。從經(jīng)營的角度考慮，通過后期經(jīng)營管理公司的統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，這種模式能夠形成院落型的商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)易于互補(bǔ)，同時(shí)商業(yè)面積自由搭配，可大可小，可操作性較強(qiáng)。但是，我司不建議采用這種方案。×其原因，有三點(diǎn)：1、分戶經(jīng)營，會(huì)破壞院落式物業(yè)的在后期經(jīng)營上的整體感和統(tǒng)一性；2、劃小產(chǎn)權(quán)面積，雖然降低了商業(yè)門檻，但本案商業(yè)口岸的局限未能解決，后期經(jīng)營依然會(huì)出現(xiàn)問題。3、這種方案，與成都市政府打造城市名片的思路相悖，破壞了水井坊固有的濃郁文化底蘊(yùn)。商業(yè)口岸無法解決如果劃小面積，通過經(jīng)營的租金來支撐銷售，同時(shí)也會(huì)遇到地塊本身的局限問題：交通問題無法解決人流動(dòng)線無法解決經(jīng)營業(yè)態(tài)無法明確——如果僅僅把這塊地當(dāng)作經(jīng)營性質(zhì)的商業(yè)用地來思考，明顯會(huì)遇到上述難以化解的問題。商業(yè)節(jié)點(diǎn)位置人流動(dòng)線流動(dòng)滯點(diǎn)更重要的是，第一種方案破壞了水井坊作為歷史文化遺產(chǎn)的珍稀價(jià)值，無疑于暴殄天物！難道就不能既保存水井坊的珍稀價(jià)值，同時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售的豐厚回報(bào)？我們來看第二種方案。提高本案的文化附加值，將本案升華為一座能夠代言成都文化的奢侈物業(yè)，通過文化價(jià)值來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值。第二種方案：塑造文化底蘊(yùn)，打造奢侈型稀有物業(yè)。從銷售的角度考慮，奢侈型物業(yè)可以忽略物業(yè)的實(shí)質(zhì)性用途，而更多的是附加值的一種展現(xiàn)，因此該類物業(yè)從來不缺買家。從經(jīng)營的角度考慮，奢侈型物業(yè)更多的是作為收藏品存在，是主人身份的符號(hào)和象征，而對(duì)商業(yè)經(jīng)營本身的物業(yè)條件要求不高?！涛宜菊J(rèn)為，該方案更符合本案的打造特性，是值得思考的方向。更符合政府的意愿更容易體現(xiàn)本案價(jià)值有利于淡化商業(yè)口岸的缺陷更容易被客戶所接受能夠成為地標(biāo)型物業(yè)如何才能打造出奢侈型物業(yè)？讓我們先了解什么是奢侈品！在國際上被定義為“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨(dú)特、稀缺、珍奇等特點(diǎn)的消費(fèi)品”，又稱為非生活必需品。奢侈品在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，指的是價(jià)值/品質(zhì)關(guān)系比值最高的產(chǎn)品。從另外一個(gè)角度上看，奢侈品又是指無形價(jià)值/有形價(jià)值關(guān)系比值最高的產(chǎn)品。奢侈品的消費(fèi)是一種高檔消費(fèi)的行為。奢侈品(Luxury)關(guān)鍵詞：稀缺Rare時(shí)尚Fashion身份Status世界著名的奢侈型物業(yè)利奧波德別墅

赫斯特城堡

愛敦閣

利斯之花

由世界經(jīng)理人集團(tuán)、世界地產(chǎn)研究院和《總裁》雜志聯(lián)合評(píng)選的2011年《世界10大超級(jí)豪宅》，印度的安蒂拉(Antilla)以9億美元位居冠軍，法國的利奧波德別墅(Villaeopolda)以7.5億美元位居第二，排名第三的則是價(jià)值4億美元的美國白宮。

其它奢侈品一言以蔽之，本案要打造奢侈型物業(yè)，其必備條件是：獨(dú)占和稀有！地塊和環(huán)境資源獨(dú)占。文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性稀有。我司認(rèn)為：一旦本案奢侈物業(yè)的形象打造成功，本案價(jià)值必將大幅提升。地塊和環(huán)境資源毋庸置疑！文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性亟待挖掘！想不想賣得更貴些？假設(shè)我們更懂水井坊……邊鋒觀點(diǎn)：文化決定價(jià)值！接下來，讓我們從了解本案的文化精髓開始！每個(gè)成都人的心中，都藏著一座水井坊。PART

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文化審視要發(fā)掘本案的文化內(nèi)涵，必須先了解成都的文化形態(tài)。關(guān)于成都的由來成都的文明興于4500年—3700年前的“寶墩文化”。公元前311年秦國張儀建成都城，是成都市城市定型化的界標(biāo)。以此成都的城名和城址就一直沒變動(dòng)過。“城不改址三千載，址不改名兩千五”，成都自秦以來，一直是蜀的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。關(guān)于成都的文化自成都“一年而所居成聚，二年成邑，三年成都”以來，成都融聚了“金沙三星堆文化”、“蜀錦文化”、“三國文化”、“宗教文化”、“移民文化”、“市井民俗文化”、“民國公館文化”等多種文化形態(tài)。天府廣場(chǎng)太陽鳥蜀錦金沙文化-金沙遺址三國文化-武侯祠宗教文化-大慈寺移民文化-洛帶古鎮(zhèn)我們來了解一下成都市場(chǎng)上，幾個(gè)建筑與文化融合的典型案例！錦里古街錦里由武侯祠博物館恢復(fù)修建，為清末民初建筑風(fēng)格的仿古建筑，布局嚴(yán)謹(jǐn)有序，酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)錯(cuò)落有致。錦里號(hào)稱“西蜀第一街”，被譽(yù)為“成都版清明上河圖”。從文化的角度來看，錦里在建筑語言上，主要有以下兩種傳統(tǒng)文化：1、三國文化：充分借勢(shì)武侯祠的三國文化底蘊(yùn)，通過建筑節(jié)點(diǎn)和細(xì)部的點(diǎn)染，來實(shí)現(xiàn)文化嫁接。2、民俗文化：以成都傳統(tǒng)的集鎮(zhèn)文化、市井文化為依托，形成特色的旅游形態(tài)，來實(shí)現(xiàn)旅游與商業(yè)的完美融合?！皩捳镒印笔浅啥际腥髿v史文化保護(hù)區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的45個(gè)清末民初風(fēng)格的四合院群落組成，其間有兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落。從文化的角度來看，寬窄巷子是以院落、巷子等老成都的建筑文化為依托，完整保留原有的院落和巷子，并引入高端會(huì)所、私家宅院、精品餐飲，打造成都人鐘愛的傳統(tǒng)生活方式，以此形成成都文化的縮影。寬窄巷子文殊坊文殊坊緊鄰文殊院，是用中式傳統(tǒng)的建筑文化符號(hào)——川西傳統(tǒng)民居，形成的特色首席商業(yè)院落，是歷史價(jià)值、文化價(jià)值和商業(yè)價(jià)值的共同載體。憑借其深厚的自然景觀與人文底蘊(yùn)徹底顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)街形態(tài)，成為體驗(yàn)商業(yè)時(shí)代發(fā)展的一個(gè)前沿性創(chuàng)--院落商街。從文化的角度來看，文殊坊既有川西壩子傳統(tǒng)的民俗文化來支撐，又有濃郁的宗教文化作依托。文化內(nèi)涵相當(dāng)豐富深厚。我們將上述3個(gè)案例進(jìn)行類比：項(xiàng)目名稱文化形態(tài)物業(yè)形態(tài)代表商家租金情況錦里以集鎮(zhèn)、集市為特色的民俗文化形態(tài)；旅游、商業(yè)、復(fù)合型地產(chǎn)休閑娛樂：形行攝色、四方街、銅雀臺(tái)音樂酒吧、蓮花府邸、醉三國酒吧餐飲：廟街港式茶餐廳、DQ、三顧園、星巴克、鐵板三國購物：張飛牛肉、古法琉璃、錦里印象坊138-200元/平米·月文殊坊以宗教、歷史為特色的民俗文化形態(tài)；旅游、商業(yè)、復(fù)合型地產(chǎn)休閑娛樂：成都會(huì)館、麻茶博物館、李伯清茶館餐飲：豫園、成都名堂購物：香居坊、懷遠(yuǎn)三絕、善本坊、紅基家具76-126元/平方米·月寬窄巷子以傳統(tǒng)院落、巷坊生活方式為依托的民俗文化形態(tài)；商業(yè)、旅游、住宅、復(fù)合型地產(chǎn)餐飲：碎蝶咖啡、星巴克、上席、香積廚1999、里外院休閑娛樂：真一雅風(fēng)、三塊磚、白夜、胡里購物：熊貓屋、古今物語、鳳求凰65-130元/平米·月；少數(shù)為300元/平米·月對(duì)于本案，到底是商業(yè)、還是旅游、或者住宅？哪種物業(yè)形態(tài)才能支撐高端的形象定位？什么樣的文化形態(tài)才能體現(xiàn)高端的物業(yè)價(jià)值？讓我們先研究本案的物業(yè)形態(tài)：假設(shè)本案是以大眾商業(yè)為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點(diǎn)：大眾類的商家眾多，利于招商；商氣、人氣容易聚集，易于形成規(guī)?；慕?jīng)營；對(duì)本案而言，利于其后期形成較好的旅游型商業(yè)形態(tài)。缺點(diǎn)：大眾商業(yè)對(duì)口岸十分看重，而本案由于受基底條件的約束，人流動(dòng)線和交通動(dòng)線均存在一定缺陷，口岸價(jià)值相對(duì)一般；大眾商業(yè)對(duì)人氣要求很高，而高端物業(yè)對(duì)私密性要求很高。人氣和私密性，存在相互間的排斥性；從上述3個(gè)案例來看，其租金價(jià)格很難支撐本案的預(yù)估售價(jià)。假設(shè)本案是以高端商業(yè)為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點(diǎn)：高端商業(yè)能夠支撐較高的租金價(jià)格；高端商業(yè)符合本案的形象和氣質(zhì)。缺點(diǎn)：高端商業(yè)同樣對(duì)口岸要求很高，而本案由于受基底條件的約束，人流動(dòng)線和交通動(dòng)線均存在一定缺陷，口岸價(jià)值相對(duì)一般；各個(gè)高端商家對(duì)建筑的要求不盡相同，建筑設(shè)施設(shè)備及配套條件難于統(tǒng)一；高端商家資源極為稀缺，在招商方面較為困難。假設(shè)本案是以自住為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點(diǎn)：高端豪宅價(jià)格不菲，能夠滿足本案的售價(jià)條件；高端豪宅符合本案的形象和特性；高端豪宅與文化本身相輔相成；高端豪宅與商業(yè)口岸之間沒有關(guān)聯(lián)，能有效規(guī)避本案的商業(yè)經(jīng)營問題。缺點(diǎn)：本案是商業(yè)用地，土地年限只有40年；高端豪宅的目標(biāo)客群較為稀缺，銷售周期會(huì)延長；本案除了文化內(nèi)涵具有很強(qiáng)號(hào)召力外，居住條件并不算優(yōu)越，對(duì)高端豪宅的支撐不夠；若以高端豪宅形態(tài)面市，與政府對(duì)該地塊的打造目標(biāo)有偏差。大眾型商業(yè)與本案的形象有沖突，此路線不妥。高端商業(yè)、高端豪宅，雖然符合本案的形象，但也有無法回避的缺陷和劣勢(shì)。根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為：也就是說，對(duì)于本案而言，其物業(yè)需要以高端商業(yè)的形態(tài)存在，同時(shí)又對(duì)經(jīng)營口岸、建筑條件的要求不明顯，客群還必須更加廣泛。換言之，是否存在一種物業(yè)形態(tài)，既擁有高端商業(yè)的功能，又兼顧豪宅物業(yè)的特性？我們知道，物業(yè)越高端，其本身的使用功能就越弱化。當(dāng)物業(yè)高端到奢侈品的地位時(shí)，客戶就會(huì)更加看重其文化屬性和價(jià)值屬性。在這種情況下，對(duì)于該物業(yè)而言，無論是自住功能，抑或商業(yè)功能，都會(huì)被客戶所忽略。理所當(dāng)然，該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值也將會(huì)被無限放大。例如：北京的故宮，倫敦的溫莎城堡、巴黎的凡爾賽宮等。

故宮溫莎城堡凡爾賽宮很顯然，本案不可能與故宮、溫莎城堡、凡爾賽宮相提并論。但是，在成都的傳統(tǒng)文化里，的確有一種物業(yè)形態(tài)，它既符合高端商業(yè)的形態(tài)，又具有高端豪宅的特性。這種物業(yè)形態(tài)，就是我們此前一直沒有詳細(xì)闡述的：公館（會(huì)館）建筑及文化。成都著名老公館“劉氏莊園”“公館”一詞，始見于《禮記》中“公館，君之舍也”。諸侯私第、王公豪宅統(tǒng)謂之公館。我們現(xiàn)在所能看到的公館大多是民國時(shí)期的產(chǎn)物，主要分布在南京、上海、成都、沈陽、哈爾濱、天津等地。公館的主人多是地方名流或是民國史上有名有姓的一方人物，在一些公館中曾經(jīng)發(fā)生過影響歷史進(jìn)程的重大事件，使建筑本身具有了深厚的歷史文化內(nèi)涵。在當(dāng)時(shí)的這些民國時(shí)期的大都會(huì)中，公館的位置多數(shù)位于鬧中取靜的一條街或一個(gè)片區(qū)中，而這條街或片區(qū)又往往是該城市傳統(tǒng)意義上的“富人區(qū)”。在建筑功能上，公館兼具私與公，既是主人休息、生活、娛樂的場(chǎng)所又是其處理公務(wù)、應(yīng)酬交際、會(huì)商事務(wù)的地方。——什么是“公館文化”？西安事變中囚禁張學(xué)良的宋子文公館成都的公館文化詮釋：安仁公館群是近代成都公館的代表，四川封閉的環(huán)境，易產(chǎn)生地域權(quán)勢(shì)的格局。民國初年，四川軍閥眾多，社會(huì)名流，工商地主階層尚很殷實(shí)。作為內(nèi)陸之地，更希望府邸豪奢，公館文化遂盛行。四川歷來是中國文化的避難所，尤其是抗戰(zhàn)時(shí)期，全國各地的達(dá)官貴人、社會(huì)名流紛至四川，重慶，為成都的公館文化再添濃重一筆。良好的自然環(huán)境和休閑的生活方式，使公館的“龍門”庭院賦予了品茗、宴飲、聊天、娛樂的功能。而成都公館的美食也延續(xù)至今。（例如：公館菜。）對(duì)于本案而言：公館既是主人處理公務(wù)、應(yīng)酬交際、會(huì)商事務(wù)的地方，同時(shí)又能滿足業(yè)主的休息、生活和娛樂，可謂亦商亦住。公館作為高端建筑，非常強(qiáng)調(diào)私密性，反而對(duì)商業(yè)口岸要求不高，甚至越深匿、越昂貴。公館文化是成都傳統(tǒng)文化里最高端的一類，符合高端人群的階層感和榮耀感，文化價(jià)值極高，足以支撐本案高昂的售價(jià)。安仁公館群讓我們回顧一下成都傳統(tǒng)文化的幾個(gè)類型：文化內(nèi)涵文化層次代表項(xiàng)目以歷史、宗教文化為主體的民俗文化大眾類錦里、文殊坊以院落、街坊文化為主體的市井文化中高端寬窄巷子以公館、會(huì)館文化為主體的名流文化奢侈型安仁古鎮(zhèn)關(guān)于安仁古鎮(zhèn)的公館文化聲音>voice建川博物館館長樊建川：“安仁老公館即將成為繼上海外灘3號(hào)、北京前門23號(hào)后的又一座中國頂級(jí)奢侈品標(biāo)本，也將是四川首座頂級(jí)奢侈品地標(biāo)?！薄百Y深私生活設(shè)計(jì)者”李景漢：“安仁老公館將成為中國又一個(gè)頂級(jí)的奢侈品會(huì)所?！敝娙肆魃澈樱骸斑@些老公館將成為一個(gè)傳揚(yáng)千年的歷史博物館”著名作家，曹禺的女兒萬方：“跨進(jìn)老公館，我想到了巴老的《家》?！惫^文化作為成都傳統(tǒng)文化中較為高端的一類，通常是以旅游展示的形態(tài)呈現(xiàn)；一旦公館文化植根到本案之中，其衍生價(jià)值將不可估量。對(duì)于本案而言，公館文化是否能與之契合呢？該地塊的文化演變，經(jīng)歷了3個(gè)階段：第一階段酒與作坊水井坊作為中國白酒第一坊，是酒文化的傾情演繹，同時(shí)也是釀酒工人辛勤勞作的作坊，是勞動(dòng)人民的象征。第二階段中國傳統(tǒng)文化精髓的傳承水井坊街區(qū)通過大量的中式院落及街道，詮釋了中國傳統(tǒng)文化的精髓所在，通過建筑語言、建筑符號(hào)，代言了成都的生活方式，是成都的又一張名片。第三階段中國的高尚生活元素時(shí)至今日，隨著周邊眾多高端建筑的誕生，以及水井坊酒對(duì)高尚生活的形象打造，水井坊已經(jīng)成為成都高端元素的標(biāo)志和象征，其價(jià)值已不再是建筑本身。水井坊遺址我們發(fā)現(xiàn)，從最初的大眾文化形態(tài)，演變到后期的高尚生活元素，水井坊的文化價(jià)值正逐步高端化。而蘭桂坊、香格里拉酒店、時(shí)代豪庭……也正是看中了其歷史文化價(jià)值的所在，從而選址于此。因此，公館文化作為中國文化中比較高端的一類，與水井坊所倡導(dǎo)的高尚生活元素不謀而合。從文化塑造的角度，我司認(rèn)為：“公館文化”非常符合本案的調(diào)性，能夠支撐本案奢侈型物業(yè)的形象，是值得重點(diǎn)思考的方向。讓我們?cè)傩蕾p一下富含底蘊(yùn)的公館文化。每一幢老公館都有故事

興衰毀譽(yù)榮辱哀樂滲透到

每一塊磚石

每一根梁木

每一顆泥沙里

穿行其間

你會(huì)覺得

老屋是有魂的宋子文公館宋子文公館建于1933年，樓房兩幢，平面呈曲尺形，建筑面積720平方米。當(dāng)年，這里不僅是宋子文的住所，還是國民黨人士的密會(huì)場(chǎng)所。許多重大的決策計(jì)謀都成于其中。西安事變后，張學(xué)良被囚于此。

杜月笙公館高高的圍墻，緊鎖的黑色鐵門，讓市井小民側(cè)目，這就是上海灘大佬杜月笙的公館。這里是一九七二年中美聯(lián)合公報(bào)的商訂所在地，“海峽兩岸”一詞也是首次在此被提出。賽珍珠故居南京大學(xué)北園的圍墻是后砌的，賽珍珠故居正好在西墻根，是北園最偏僻的所在。這座小洋樓兩層，磚混結(jié)構(gòu)，坡屋頂。正是在這所普通的洋房里，賽珍珠寫出了她的處女作《放逐》和后來獲得諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)的《大地》等眾多作品。那么作為公館文化的載體，公館建筑有怎樣的建筑特色呢？讓我們來了解一下公館建筑！PART

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建筑特點(diǎn)一座城市的歷史，一座城市的故事，都離不開一座城市的老建筑。公館建筑公館建筑主要分成三類：傳統(tǒng)民居式、中西合璧式、西方古典式建筑類別沿襲四川傳統(tǒng)的民居建筑風(fēng)格，這類公館一般是黑色蝴蝶瓦屋面，麻石門框，黑漆板門，門上的石過梁兩端有石雕雀替，采用“壓地隱起華”的雕鐫作法，也就是淺浮雕手法，凹下去的地再一個(gè)平面上，凸出的浮雕只有1厘米高。白色粉墻或青水磚墻，色調(diào)素雅，且有馬頭封火墻高高聳立，對(duì)外院墻“較高，一般不低于5米，開窗較少，石庫門便成為建筑立面上的重要構(gòu)圖元素?！獋鹘y(tǒng)民居式早期的中西合璧式公館熱衷于對(duì)西方古典建筑的局部模仿，帶有隨意性的中西合璧民俗風(fēng)格成為主流，西方古典建筑的各種裝飾構(gòu)成要素，尤其是巴洛克式弧線在小小的石庫門門頭上一一亮相：三角形山花，半圓拱券山花，巴式的弧線門框，西方古典紋飾，變形的雀替等等。不拘風(fēng)格，隨意增刪，重新組合，與中國古典建筑裝飾構(gòu)成要素混為一體。于是形成亦中亦洋的早期中西合璧式公館建筑?！形骱翔凳剑ㄔ缙冢┑胶笃?，為了降低造價(jià)，縮短工期，也為了迎合越來越西化的社會(huì)風(fēng)尚，公館建筑逐漸簡化裝飾，簡化造型，呈現(xiàn)民俗化的幾何體塊建筑風(fēng)格。門頭裝飾的幾何體化趨勢(shì)尤其明顯，同時(shí)在西式的門頭上又嵌有傳統(tǒng)意味的匾額，真正使中西建筑文化融為一體。單體建筑造型上也逐漸局部采用西方建筑的八邊形，使建筑形態(tài)組合更為靈活，而不再拘泥于完全對(duì)稱的思想束縛中?！形骱翔凳剑ê笃冢┪鞣焦诺涫焦^建筑與前兩者不同，其關(guān)鍵是從本質(zhì)上接受了西方建筑觀念，強(qiáng)調(diào)單體建筑造型，而弱化了中國傳統(tǒng)建筑的組群觀念，建筑單體造型上強(qiáng)調(diào)個(gè)性，而不再是千篇一律的磚木結(jié)構(gòu)。從這些思想根源方面說，其建筑風(fēng)格受到了西方古典主義思想的影響。——西方古典式不過，在四川的近代公館建筑中，并沒有像公共建筑那樣嚴(yán)格意義上的西方古典式的概念。作為住宅建筑，只是有些公館的建筑風(fēng)格開始注意到三段五部式的西方古典建筑構(gòu)圖規(guī)則，但是局部裝飾及屋頂形式仍以中國傳統(tǒng)建筑為主。根據(jù)上述分析，考慮到本案對(duì)中國文化的精神和內(nèi)涵具有展示、發(fā)揚(yáng)、傳承的宏大意義，打造以川西民居風(fēng)格為概念的公館文化，傳統(tǒng)民居式的建筑風(fēng)格相對(duì)而言更為適合。我們?cè)倏垂^建筑的平面布局特點(diǎn)。平面布局這四種類型互相影響，互相演變，有的同時(shí)在一棟公館建筑中進(jìn)行組合，形成公館建筑豐富多彩的平面布局形態(tài)。公館建筑的平面布局形式：公館建筑按照不同人群的生活需要、基地地形、禮儀制度、風(fēng)俗習(xí)慣及外來文化等因素，將平面布局大致可以分成四類：獨(dú)院式殖民式天井式內(nèi)庭式獨(dú)院式殖民式天井式內(nèi)庭式考慮本案不能破壞原有建筑的基礎(chǔ)部分，本案建筑最終將以院落形態(tài)呈現(xiàn)，因此，獨(dú)院式設(shè)計(jì)（前院、后院、合院）相對(duì)而言更符合本案的需求。社會(huì)心理以中為尊的心理：中國封建社會(huì)權(quán)力至上，家庭結(jié)構(gòu)與國家結(jié)構(gòu)類似，講究——宗法等級(jí)制，以中為尊，平面布局中以中軸線為主，中軸線上依次為大門——中門——院落（天井）——堂屋。西為中用的心理：公館建筑新起于近代，西方文化的大量涌入也不斷沖擊國人的思想，建造公館的多為官僚紳士，與外國人和西方文化接觸比較多，對(duì)西方居住文化的接納度比較大，公館建筑對(duì)西方建筑的符合、構(gòu)件運(yùn)用非常多。趨吉避兇的心理：公館建筑講究風(fēng)水布局，符合達(dá)官貴人趨吉避兇的心理。比如：非常講究建筑入口和街巷的位置關(guān)系，門框大多用飾花的麻石修建，篆刻蟠龍、太極等“辟邪”紋飾或玉兔壽桃等“趨吉”紋飾。安全防御的心理：公館的繁榮史都伴隨著戰(zhàn)亂和災(zāi)難，對(duì)建筑的防御表現(xiàn)非常明顯：首先，公館建筑一般位于鬧市，卻鬧中取靜，進(jìn)入公館必須經(jīng)過主街——次街——巷——弄——圍墻——天井幾次過渡，防止外來閑人的干擾，保持安靜和安全；對(duì)內(nèi)合理劃分空間，形成對(duì)外界獨(dú)立而對(duì)內(nèi)共享的交通空間和休閑空間，可在此納涼、閑聊、游憩、玩耍。其次，在建筑本身設(shè)計(jì)上也反映對(duì)治安和安全的要求，主要表現(xiàn)在①院墻較高②沿街及沿院墻一般布置輔助用房③獨(dú)門獨(dú)戶。公館建筑的社會(huì)心理及其在建筑上的運(yùn)用：公館建筑作為中式建筑中較為高端的一類，其建筑特色突出，細(xì)部處理極具藝術(shù)性，代言了民國時(shí)期的特有文化氛圍。但是，由于歷史的推進(jìn)，公館建筑正逐步被時(shí)代所淘汰，并后繼匱乏。很多時(shí)候，我們只能在斷壁殘?jiān)姓覍さ焦^建筑的痕跡。為了保存和傳承這種文化，全國眾多擁有公館文化的城市，發(fā)起了保護(hù)公館建筑的活動(dòng)。長沙：政府將長沙市的部分公館建筑列為“重點(diǎn)保護(hù)歷史舊宅”，對(duì)其進(jìn)行修復(fù)保護(hù)，并將修復(fù)保護(hù)之事列入市政府“八件實(shí)事”之一，給予了高度的重視。南京：為保護(hù)民國建筑，政府制定了專門規(guī)劃《重要近現(xiàn)代建筑保護(hù)規(guī)劃》；出臺(tái)了一部法《重要近現(xiàn)代建筑和重要近現(xiàn)代建筑風(fēng)貌區(qū)保護(hù)條例》；建立了專家委員會(huì)和重要近現(xiàn)代建筑保護(hù)名錄。成都：根據(jù)政府指示，成立了成都記憶項(xiàng)目辦公室，依據(jù)《成都市歷史文化名城保護(hù)規(guī)則》、《成都市歷史文化景觀標(biāo)識(shí)體系規(guī)劃》《成都市優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑保護(hù)規(guī)劃》等，對(duì)成都的近現(xiàn)代建筑進(jìn)行修繕。因?yàn)橄∪?，所以珍貴！人生難得水井坊!根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為：在公館文化的氛圍中，本案的物業(yè)價(jià)值和文化品位將熠熠生輝，與周邊的眾多高端建筑一起，融匯成真正符合成都民眾心目中的“高尚生活元素”。但是，僅僅通過文化的內(nèi)涵不足以打動(dòng)客戶，要達(dá)到“高尚生活元素”的形象高度，產(chǎn)品落地同樣至關(guān)重要！讓我們首先研究一下本案的業(yè)態(tài)類型及板塊布局。PART

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板塊布局本案的業(yè)態(tài)類型和板塊布局，應(yīng)該怎么考慮？我司認(rèn)為，從地塊條件的角度出發(fā)，本案應(yīng)兼顧商業(yè)、住宅、旅游三方面的功能。我們參考一個(gè)典型案例!安仁古鎮(zhèn)安仁古鎮(zhèn)由建川博物館聚落、老公館群街坊古鎮(zhèn)旅游區(qū)、劉文彩和劉文輝公館田園風(fēng)光區(qū)形成三大旅游版塊，是融藝術(shù)博覽、藏品展示、收藏拍賣、影視拍攝、旅游休閑、教育研究為一體的中國百年文博旅游及鄉(xiāng)村休閑度假旅游目的地。

上圖為安仁古鎮(zhèn)的板塊布局徜徉在安仁中國博物館小鎮(zhèn)，也許您會(huì)在“風(fēng)情老街”上不經(jīng)意間撞見正在拍戲的明星、會(huì)在“陳月生公館”里邂逅一段歷史故事、在“星廷戲院”里看一出人間悲歡。最讓您魂?duì)繅?mèng)縈的，一定是那些獨(dú)立無言的公館，那是西方建筑文化與中國傳統(tǒng)建筑文化相結(jié)合的結(jié)晶。項(xiàng)目名稱文化形態(tài)物業(yè)形態(tài)運(yùn)營目標(biāo)安仁古鎮(zhèn)公館文化旅游、商業(yè)、復(fù)合型地產(chǎn)旅游目的地水井坊公館文化旅游、商業(yè)、住宅、復(fù)合型地產(chǎn)整盤銷售由于安仁古鎮(zhèn)是以打造旅游目的地為目標(biāo)的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，因此其板塊設(shè)置以偏重于旅游的功能為主；而本案是以銷售為目的的復(fù)合型項(xiàng)目，因此應(yīng)以銷售為主，經(jīng)營為次，旅游為輔。所以，我們對(duì)本案的板塊有如下劃分：A地塊：七星級(jí)酒店；B、D地塊：公館（會(huì)館）式高端主題會(huì)所、私人宅院；C地塊：高檔餐飲、休閑、娛樂為主的經(jīng)營性商業(yè)；E區(qū)域：與香格里拉酒店融合，形成一條精品購物街。E區(qū)域業(yè)態(tài)定位銷售與持有比：——自持45%（含酒店）,銷售55%——自持15%（不含酒店），銷售85%。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型七星級(jí)酒店地塊狀況：位于九眼橋頭，水井坊牌坊處，地塊呈三角形，可建高層物業(yè)。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格或后現(xiàn)代風(fēng)格。產(chǎn)品方向：與香格里拉酒店相呼應(yīng)，打造七星級(jí)的高端酒店，樹立成都東門的地標(biāo)建筑。A地塊業(yè)態(tài)初設(shè):

建議A地塊根據(jù)用地指標(biāo)和酒店要求，酌情考慮建筑整體形態(tài)。本地塊容積率應(yīng)盡力做滿，并保證停車位的充足。考慮A地塊修建的酒店定位高端，建議開發(fā)商自行持有，保證酒店能良好運(yùn)營。B地塊業(yè)態(tài)初設(shè):由于B地塊基底部分不能改變，在充分考慮B地塊的商業(yè)口岸、交通動(dòng)線和商業(yè)人氣的劣勢(shì)后，我們引入了對(duì)口岸條件要求相對(duì)不高的公館式會(huì)所這一高端業(yè)態(tài)，來實(shí)現(xiàn)B地塊商業(yè)的全面盤活。B地塊從經(jīng)營的角度出發(fā)，停車位要求較高，建議道路部分下挖一層，形成局部負(fù)一層的停車位，在保證車位的前提下，同時(shí)滿足公館式會(huì)所獨(dú)立入戶、口岸私密的經(jīng)營條件，來達(dá)到高端會(huì)所的要求。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型地塊狀況：地上1-2層建筑，無地下室部分。地塊需保護(hù)原有基底，重塑原有地塊建筑風(fēng)貌。建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格（川西民居）。產(chǎn)品方向：定位于高級(jí)客戶接待的頂級(jí)私人會(huì)所或企業(yè)會(huì)所。公館式會(huì)所設(shè)計(jì)方案稿C地塊業(yè)態(tài)初設(shè):與蘭桂坊成都相協(xié)調(diào)，形成獨(dú)立的高端休閑、娛樂、餐飲、購物一體式商業(yè)形態(tài)。C地塊所招商家均為國內(nèi)外知名餐飲、休閑、娛樂類商家，主要針對(duì)的客群是國內(nèi)外高端消費(fèi)群。

C地塊商業(yè)對(duì)外均為帶租約銷售。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型地塊狀況：地上1-2層建筑，地下3層。其中地下1層為商業(yè)用房，地下2-3層為停車庫。建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格（川西民居）。產(chǎn)品方向：定位為服務(wù)高端消費(fèi)人群的休閑、娛樂、購物、餐飲，一站式消費(fèi)目的地。休閑娛樂業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方案稿D地塊業(yè)態(tài)初設(shè):與B地塊相互結(jié)合，形成以主題式、會(huì)所式客棧，既對(duì)外經(jīng)營、展示，同時(shí)又做到相對(duì)私密和寧靜。D地塊可租可售，若出售則依然按照B地塊形式出售，若出租則限定其經(jīng)營業(yè)態(tài)必須是會(huì)所式客棧。

D地塊不帶租約進(jìn)行銷售。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型地塊狀況：地上1-2層建筑，無地下室部分。建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格（川西民居）。產(chǎn)品方向：考慮在公館文化的支撐下，打造以公館文化為主題的中式客棧。本地塊獨(dú)立打造。主題式、會(huì)所式客棧（酒店）設(shè)計(jì)方案稿E區(qū)域業(yè)態(tài)初設(shè):

E區(qū)域借勢(shì)目前成形的商業(yè)街，同時(shí)與香格里拉酒店相互搭配，提升檔次。通過在E區(qū)域引入國際高端奢侈品牌，從而拉升本案的調(diào)性和品質(zhì)，讓客戶欣然接受本案的高端形象?？紤]大型奢侈品牌的旗艦店租金較低，建議本部分由開發(fā)商自持，不對(duì)外進(jìn)行銷售。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型地塊狀況：臨近香格里拉酒店，目前已形成獨(dú)立商業(yè)街，本部分地上1-2層建筑，無地下室部分。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格。產(chǎn)品方向：考慮引進(jìn)香奈爾、芬迪、LV等奢侈品旗艦店，打造精品一條街。高檔精品一條街通過上述業(yè)態(tài)組合和板塊布局，將各個(gè)板塊的業(yè)態(tài)合理的拆分，降低招商和銷售難度，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最佳運(yùn)作。在此基礎(chǔ)上，我們對(duì)本案的總體定位進(jìn)行一下匯總。中國高尚生活元素，成都的城市代言建筑中國·鑒賞級(jí)·傳統(tǒng)公館文化典范川西民居風(fēng)格，傳統(tǒng)公館建筑群落形象定位文化定位建筑定位中國的，才是世界的！推廣主旨集展示、居家、旅游、購物、收藏為一體商業(yè)定位在此基礎(chǔ)上，本案的產(chǎn)品應(yīng)怎樣打造?定位解析：PART

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產(chǎn)品特性在明確了本案的總體定位后，我們來研究一下本案的產(chǎn)品特點(diǎn)。建筑方面在尊重歷史文化和地方文化的基礎(chǔ)上，提取中國（成都）古典建筑規(guī)劃精華，結(jié)合現(xiàn)代生活方式構(gòu)建新一代的中式宅院。

中國高尚物業(yè)的建筑特點(diǎn)：私密、清幽、領(lǐng)域感、小中見大。建筑風(fēng)格：川西民居建筑風(fēng)格融以現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素，恰當(dāng)?shù)狞c(diǎn)綴皇家建筑的富麗色彩，即以川西建筑色調(diào)（青白灰色）為主體，在院門、檐口等處適當(dāng)配以紅色等富貴色彩。

材料與細(xì)部：外墻材料為灰色高級(jí)石材或面磚，局部白色略帶質(zhì)感涂料，附以木色構(gòu)架其余均采用中國傳統(tǒng)建材。屋面瓦以筒瓦為主體，配以灰黑色帶中式風(fēng)格的高檔鋁合金斷橋窗料。建筑符號(hào)：采用門頭、抱鼓石、花窗、燈飾、木作、屋檐、制式圍墻，顯現(xiàn)傳統(tǒng)的原汁原味。材質(zhì)方面值得注意的是，在建筑和材質(zhì)方面，要考慮公館建筑亦商亦住的雙重特性，不能單純?cè)O(shè)計(jì)成住宅的形態(tài)，而忽視其商業(yè)功能。園林方面在地基條件的限制下，充分考慮“移步易景”的效果，充分使園林與院落相互融合。內(nèi)向型院落空間，設(shè)置較高的圍墻，使私家院落更為充分利用，成為名副其實(shí)“室外起居室”。多重院落空間。每戶院落分為：入戶前庭、主院、側(cè)院、后院。多重院落劃分出多重空間層次，室內(nèi)外交相呼應(yīng)。內(nèi)飾方面為客戶提供定制式精裝物業(yè)，引入中式的裝修風(fēng)格，詮釋本案的文化內(nèi)涵。故意做舊的裝飾風(fēng)格，以木質(zhì)為主，通過雕刻彩繪對(duì)中式風(fēng)格點(diǎn)綴。采用酸枝木或大葉檀等高檔硬木，邀請(qǐng)工藝大師進(jìn)行精雕細(xì)刻，讓每件作品都能令人對(duì)過去產(chǎn)生懷念，或?qū)ξ磥懋a(chǎn)生一種美好的向往。每戶院落均贈(zèng)送價(jià)值昂貴的古董，作為室內(nèi)陳列品，提升物業(yè)檔次。配置方面大門設(shè)有氣象感知器電腦可根據(jù)各項(xiàng)氣象指標(biāo)，控制室內(nèi)的溫度和通風(fēng)的情況。

來訪者通過出入口，其個(gè)人信息、包括指紋等，就會(huì)作為來訪資料儲(chǔ)存到電腦中。智能化會(huì)議系統(tǒng)，可隨時(shí)召開網(wǎng)絡(luò)視頻會(huì)議。

室內(nèi)所有的照明、溫濕度、音響、防盜等系統(tǒng)可根據(jù)需要通過電腦進(jìn)行調(diào)節(jié)。傳感系統(tǒng)，在感應(yīng)到人來時(shí)會(huì)自動(dòng)打開照明系統(tǒng)，在離去時(shí)自動(dòng)關(guān)閉。

廚房內(nèi)設(shè)置全自動(dòng)烹調(diào)設(shè)備。

廁所安裝一套檢查身體的電腦系統(tǒng)，如發(fā)現(xiàn)異常，電腦會(huì)立即發(fā)出警報(bào)。

在區(qū)域內(nèi)雨水循環(huán)利用系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)，節(jié)能系統(tǒng)，恒溫系統(tǒng)。（以上智能化設(shè)施僅供參考）采用高科技智能化配置，引入“霍尼韋爾”、“西屋”等智能化供應(yīng)商的產(chǎn)品，全方位保障客戶的私密性和安全性。參考建筑效果PART

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客群研判那么，從銷售的角度思考，誰會(huì)為如此高端的物業(yè)買單？接下來，我們需要分析一下本案的目標(biāo)客群！很顯然，這是市場(chǎng)上最頂級(jí)的物業(yè)。在研究客群之前，我們必須要明白一件事：根據(jù)前文分析，本案的物業(yè)售價(jià)，每套起價(jià)至少3000萬元。或許，還有可能更高!3000萬元/套的物業(yè)，意味著什么？看看胡潤財(cái)富報(bào)告怎么說。截止2010年底，除香港、澳門、臺(tái)灣之外的全國31個(gè)省、市、自治區(qū)中，全國十億富豪大約有4000人，全國百億富豪大約有200人。千萬富豪人數(shù)已達(dá)96萬人，其中包括6萬個(gè)億萬富豪。全國每1400人中有1人是千萬富豪。中國資產(chǎn)過十億富翁人數(shù)世界第二。

3000萬元/套起，意味著我們的目標(biāo)客戶的資產(chǎn)，至少在1億以上（按30%用于購置物業(yè)）。分析1分析2

3000萬元/套起，意味著在全國范圍內(nèi)，本案的價(jià)格都是穩(wěn)居前列，在中西部地區(qū)當(dāng)之無愧第一。胡潤財(cái)富報(bào)告說：根據(jù)報(bào)告可見：資產(chǎn)從千萬到億元之間，富豪人數(shù)有96萬之眾。也就是說，中國富豪的資產(chǎn)總額，絕大多數(shù)集中在這個(gè)范圍之內(nèi)。正因?yàn)槿绱?，多?shù)豪宅將市場(chǎng)鎖定在身家在千萬至億元之間的客群，其物業(yè)總額大多控制在2000萬元以內(nèi)。但是對(duì)于本案而言，其客群身家高于1億。所以，我們要找的是：身家高于1億的這6萬余個(gè)富豪。這些富豪有怎樣的行為特征呢？讓我們一起走進(jìn)中國的財(cái)富地圖：

中國千萬富豪的平均年齡為39歲，億萬富豪的平均年齡為43歲。他們比國外富豪要年輕15歲，并且財(cái)富增長的速度更快。男女比例為7:3。主要從事房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)；其財(cái)富來源以投資回報(bào)和企業(yè)所有權(quán)為主。他們對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度，喜歡投資房地產(chǎn)和股票；喜歡收藏手表、珠寶和古代字畫。在為子女選擇國際教育地時(shí)，更多地選擇英文語言環(huán)境的國家，美國和英國是絕對(duì)首選。

平均擁有3輛車，4.4塊手表；他們的平均年消費(fèi)為170萬元，對(duì)奢侈品牌的認(rèn)知度比2009年提升一倍；休閑時(shí)間，他們喜歡旅游、打高爾夫和游泳；全國千萬富豪高爾夫平均差點(diǎn)為98桿。最青睞的國際旅游目的地是美國、法國和澳大利亞，國內(nèi)則喜歡三亞、香港和云南。女性富豪特別喜歡去香港旅游。出國頻率比兩年前增加40%；他們?cè)絹碓疥P(guān)注健康的生活方式，平均擁有假期16天，70%有定期體檢的習(xí)慣，1/3不喝酒，近一半不抽煙。根據(jù)胡潤百富《2010至尚優(yōu)品—中國千萬富豪品牌傾向調(diào)查》關(guān)于億萬富豪，還有幾點(diǎn)特別值得關(guān)注：他們平均年齡高一點(diǎn)，為43歲，且近一半年齡在45歲以上；男性比例高，占82%；財(cái)富來源以企業(yè)所有權(quán)居多。在盡企業(yè)家社會(huì)責(zé)任方面，他們相對(duì)來說不怎么關(guān)心環(huán)保，認(rèn)為引領(lǐng)行業(yè)和納稅更為重要。億萬富豪平均每年出國四次，但他們不喜歡旅游。旅游的話，國內(nèi)喜歡去三亞和西藏，國外特別喜歡去美國，不太喜歡法國，此外，相對(duì)來說，他們還較喜歡加拿大和新加坡旅游。外出時(shí)，他們喜歡坐國航的飛機(jī)，住希爾頓酒店。休閑時(shí)間他們也不太喜歡游泳和卡拉OK，但很喜歡打高爾夫，他們的高爾夫差點(diǎn)為96.1，比其他人打得好一點(diǎn)。此外，億萬富豪還較喜歡足道。雖然富豪們對(duì)于游艇和私人飛機(jī)的認(rèn)識(shí)還不深，但是他們?nèi)耘f表示出了極大的興趣，有1/6的富豪表示打算購買私人飛機(jī)，有一半的富豪表示打算購買游艇，最受富豪們青睞的超級(jí)豪華游艇是Riva；最受青睞的私人飛機(jī)是龐巴迪；最受青睞的私人飛機(jī)運(yùn)營商是金鹿。青島和香港是富豪們選擇的主要游艇停泊地。他們喜歡喝茅臺(tái)。他們同時(shí)也關(guān)心身體健康，擁有家庭醫(yī)生的比例較高。投資理念上，億萬富豪不怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，投資方向上，他們投資房地產(chǎn)的較多；濱海房產(chǎn)他們喜歡半山半島；在收藏方面，他們喜歡收藏藝術(shù)品；在為子女選擇國際教育地時(shí)，他們喜歡美國，不太喜歡英國。品牌傾向方面，億萬富豪平均每人擁有3.8輛車，偏愛奔馳E級(jí)商務(wù)汽車，不喜歡奧迪A8，勞斯萊斯幻影是最受青睞的超級(jí)豪華商務(wù)車；賓利歐陸飛馳是最受青睞的超級(jí)豪華自駕車。服飾喜歡喬治·阿瑪尼，不喜歡Burberry；商務(wù)手表喜歡百達(dá)翡麗；手機(jī)喜歡Vertu，不喜歡蘋果；但手提電腦喜歡蘋果。對(duì)于“1/2打算購買游艇，1/6計(jì)劃購買私人飛機(jī)”的群體而言，3000萬元/套的物業(yè)根本不算昂貴！只要他們感覺，值！而我們，僅僅需要從這六萬余人中發(fā)現(xiàn)幾十個(gè)潛在買家。這就是我們的目標(biāo)！

但是，即便如此，我們的客群依然十分稀少。有沒有更龐大的客群值得我們?nèi)グl(fā)掘？！答案是肯定的！作為公館，除了自住的功能以外，更重要的是其具備商務(wù)會(huì)客廳的功能，那么企業(yè)有沒有可能購買本案，用作企業(yè)展示、商務(wù)洽談的高檔會(huì)客廳呢？——在我們的調(diào)查了解中發(fā)現(xiàn)：有數(shù)量不低的豪宅，被企業(yè)購買后用作商務(wù)會(huì)客、洽談之用。參考案例：譽(yù)峰、麓山國際。眾多保存完好的老公館，目前正被企業(yè)租用或借用，從而實(shí)現(xiàn)其物業(yè)價(jià)值。參考案例：王伯群公館（現(xiàn)為上海長寧區(qū)少年宮）、席德俊公館（現(xiàn)為達(dá)芬集團(tuán)總辦事處）、王澤浚公館（現(xiàn)為成都軍區(qū)幼兒園）。也就是說，企業(yè)集團(tuán)客戶，能夠成為本案的目標(biāo)客戶群。讓我們看看能夠購買本案的企業(yè)集團(tuán)數(shù)量有多少？

2011年6月18日，工業(yè)和信息化部、國家統(tǒng)計(jì)局、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》，明確了各類企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)。從右表可以看出，本案的目標(biāo)客群集中在大中型企業(yè)。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國在工商部門注冊(cè)的中小企業(yè)已超千萬戶，而中型企業(yè)約120萬戶，大型企業(yè)50萬戶。在四川境內(nèi)，規(guī)模以上的企業(yè)總計(jì)超過10萬家。一旦將目標(biāo)客群放大到企業(yè)，則本案的客群數(shù)量大幅增加！企業(yè)購買本案的目的企業(yè)品位和文化展示企業(yè)商務(wù)洽談和貴賓接待企業(yè)產(chǎn)品展示或自持經(jīng)營還有一類客戶值得關(guān)注！正如前文所述，由于國內(nèi)千萬到億元的資金范疇之內(nèi)的目標(biāo)客戶數(shù)量龐大（90余萬），所以眾多的豪宅將目標(biāo)客戶定位于該類客戶。