沈陽市渾南新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

二○一○年十一月渾南房地產(chǎn)市場開展歷程目錄一、渾南規(guī)劃變遷2001年渾南新區(qū)總體規(guī)劃2021年大渾南規(guī)劃二、渾南房地產(chǎn)市場開展歷程〔一〕2001-2003年渾南房地產(chǎn)市場起步期〔二〕2004-2006年平穩(wěn)開展期〔三〕2007-2021區(qū)域提升期三、渾南房地產(chǎn)市場前景展望沈陽市渾南新區(qū)前身為沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，始建于1988年5月。1991年國務(wù)院首批批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是科技部重點支持的10個開發(fā)區(qū)之一。2001年1月，沈陽市委、市政府作出在高新區(qū)根底上建設(shè)渾南新區(qū)的戰(zhàn)略決策，提出把渾南新區(qū)建設(shè)成為“北方浦東〞的戰(zhàn)略目標(biāo)，高新區(qū)進入了新的開展階段。當(dāng)年的這一舉措旨在開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、推動老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進一步拓展城市開展空間。前言但渾南的開展并不是一帆風(fēng)順，隨著新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的組成，沈北成為沈陽開展的重點區(qū)域。2021年2月28日，隨著大渾南規(guī)劃的調(diào)整及7月份鹿島渾南新城規(guī)劃方案的出爐，全運村、新行政中心落址莫子山，渾南再次成為沈陽的熱點。1.2001年渾南新區(qū)總體規(guī)劃渾南新區(qū)位于沈陽城區(qū)南部，規(guī)劃面積120.6平方公里。新區(qū)與母城隔河相依，環(huán)抱母城南部，其主要功能單元為為“三區(qū)一城一帶〞。即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)城、渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%，商貿(mào)金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共綠地20%，其它用地10%。一、渾南規(guī)劃變遷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

高檔次中央商務(wù)區(qū)高品質(zhì)居住區(qū)高等級大學(xué)城渾河觀光旅游帶〔1〕高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地16平方公里，由長白工業(yè)區(qū)、高新區(qū)渾南產(chǎn)業(yè)區(qū)和未來產(chǎn)業(yè)區(qū)三局部構(gòu)成。產(chǎn)業(yè)主要設(shè)計了863軟件園、AMT園、信息產(chǎn)品制造園、新材料產(chǎn)業(yè)園、海峽兩岸科技工業(yè)園。重點開展電子信息、先進制造技術(shù)、生物工程、新材料、汽車等為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)?！?〕高檔次中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積2.6平方公里，是為開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)效勞的金融商貿(mào)區(qū)，表達渾南新區(qū)高科技、現(xiàn)代化、國際化特征，將規(guī)劃建設(shè)成為具有金融、貿(mào)易、商業(yè)、文體娛樂、商務(wù)效勞、政府效勞、科教會展、通訊效勞等功能配套的綜合區(qū)域?！?〕高品質(zhì)居住區(qū)規(guī)劃用地5.2平方公里，具有住宅、幼兒園、學(xué)校、購物、郵電、電信、有線電視、銀行、旅館、飯店、娛樂、停車場、小型公園等配套效勞設(shè)施。〔4〕高等級大學(xué)城規(guī)劃用地10平方公里，實行開放、資源共享模式，為國際一流水平和規(guī)模的大學(xué)科研、教育園區(qū)。包括教學(xué)樓、辦公樓、圖書館、體育場館、音樂廳、學(xué)生公寓、職工住宅、高科技人才交流中心、大學(xué)科技園等綜合配套設(shè)施?！?〕渾河觀光旅游帶參照世界著名濱水城市的治河模式改造渾河，把渾河及其兩岸建成集自然、休閑、娛樂、防洪為一體的觀光旅游帶。規(guī)劃建設(shè)大型公園綠地、大型綜合性游樂場等建筑景觀與渾河河岸自然景觀。〔6〕渾南規(guī)劃要點堅持“高科技，新產(chǎn)業(yè)；市場化，新體制；國際化，新規(guī)那么；高品位、新城區(qū)〞的開展方向，力爭到2007年，建成區(qū)面積到達45平方公里，人口到達35萬；到2021年，建成區(qū)面積到達60平方公里，人口到達50萬，把渾南新區(qū)建設(shè)成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現(xiàn)代化的科技新城區(qū)。在根底設(shè)施建設(shè)方面，渾南新區(qū)規(guī)劃建設(shè)10座跨河橋、3條地鐵線、1條輕軌及1條過河隧道，使渾河不再是新區(qū)和母城的天然屏障。渾南新區(qū)將實施根底設(shè)施先行，到達連接?xùn)|西、溝通南北、提升環(huán)境、凝聚人氣、保證生產(chǎn)生活的目的?！?〕小結(jié)渾南新區(qū)的配套建設(shè)相比市區(qū)還有一定差距，人口密度相對較低，經(jīng)濟開展以及文化建設(shè)的進程較慢，但隨著2021年奧運會的舉辦，區(qū)域配套不斷完善，渾南前景可觀，也成為房地產(chǎn)開展的熱點區(qū)域之一。2.2021年大渾南規(guī)劃2021年2月28日，建設(shè)大渾南的戰(zhàn)略決策出世—東陵區(qū)、渾南新區(qū)、航高基地三區(qū)合署辦公。大渾南地區(qū)整合分散的空間資源，形成沈陽城市拓展升級的重大戰(zhàn)略空間，調(diào)整后轄區(qū)總面積約為600平方公里，其中渾南新城57平方公里。大渾南不但要建設(shè)成為新沈陽的城市中心，而且應(yīng)輻射整個沈陽經(jīng)濟區(qū)，全力打造創(chuàng)新、綠色、和諧的“第三代城市〞，為遼寧乃至東北走向國際打造高端平臺。大渾南將成為沈陽新的核心拓展區(qū)，形成新的經(jīng)濟增長極。2001年以前，渾南房地產(chǎn)市場才處于萌芽狀態(tài)，主要有鳳翔、東宇亞泰以及一些農(nóng)民集資建房工程，總建筑面積38.5萬平方米，平均銷售價格每平方米1200元左右。2002年是渾南房產(chǎn)的“啟動年〞。新區(qū)對以前的歷史遺留問題進行了清理，成功簽約了華新國際、SR、新洲、新奉基等工程19個，其中大局部為外資工程。這些工程土地面積306萬平方米，工程開發(fā)時限根本集中在2003—2007年度。二、渾南房地產(chǎn)市場開展歷程〔一〕渾南房地產(chǎn)市場起步期不同于其他區(qū)域，渾南房地產(chǎn)市場具有一個顯著特征。渾南區(qū)域的樓盤由于臨近渾河，都在景觀優(yōu)勢的挖掘上作足了文章，景觀優(yōu)勢成為了渾南區(qū)域樓盤主要賣點。有的是借助渾河兩岸的景觀來襯托自己園區(qū)的景觀優(yōu)勢，有的在自己園區(qū)景觀的設(shè)計上深度挖掘?！八讹L(fēng)情〞文化氣氛的營造已經(jīng)成為了渾南區(qū)域市場的整體特征。渾南房產(chǎn)市場起步階段代表樓盤有地產(chǎn)機構(gòu)沿渾河沿岸，將渾南房地產(chǎn)劃分為三個組團，分別為東部、中部和西部組團。各組團代表性樓盤如下:〔注：二手房及租賃報價數(shù)據(jù)均來源于搜房網(wǎng)〕東部組團：北鄰渾河，南接渾南大道，西起東塔街，東至三環(huán)高速公路項目名稱開發(fā)商項目類別價格范圍均價面積戶型占地面積建筑面積在水一方遼寧榮天房地產(chǎn)開發(fā)公司多層、小高層、高層2380-2930260066-1531#1#1-4#1668434529902#2塞納家園沈陽房實房產(chǎn)開發(fā)公司多層、小高層2580-2980278060-1602#2#1-4#1200002200002#1中部居住組團：北鄰渾河，南到沈撫鐵路，西起富民街，東至長青街項目名稱開發(fā)商項目類別價格范圍均價面積戶型占地面積建筑面積左岸慧晶遼寧弘浩地產(chǎn)開發(fā)公司小高層、高層2860-38603360103-1672#2#1-4#2#288000170000河畔新城沈陽華新聯(lián)美置業(yè)有限公司精裝修多層住宅3700-4600420088-2352#2#1-4#3#27800001200000西部居住組團：北鄰渾河，南到沈撫鐵路，東起機場高速公路，西到三好街項目名稱開發(fā)商項目類別價格范圍均價面積戶型占地面積建筑面積SR新城韓國SR開發(fā)高層公寓、住宅、寫字間精裝6800-9350精裝800044-3091#1#1-全躍260000650000清水3500-4830清水4000融城時代遼寧現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)公司高層、小高層住宅3280-3580343095-3132#2#1-5#2#245000117000在水一方：03年秋季房交會開始接受預(yù)訂，三天時間即預(yù)訂150套房源，大社區(qū)、低價位是其取得預(yù)售成功的關(guān)鍵，2380元/平米起價的低價位對客戶極具誘惑力，另外其由澳大利亞凱芬斯基規(guī)劃設(shè)計的園區(qū)景觀和渾河北岸的23萬平米公園也是本工程的主要賣點。其客戶源主要有南塔、五愛商圈的私營業(yè)主、大學(xué)城教師、金廊工程動遷戶構(gòu)成。2021年11月，該盤二手房報價高層在5000上下，多層5500-6200之間，升值表現(xiàn)不突出。租賃市場，90平米簡裝修月租金1100元。塞納家園03年春季房交會開盤，位于在水一方南側(cè)，目前來說銷售并不是十分理想，由于其進入該區(qū)域時間較早，價位較高，再加之工程自身并無特色，所以銷售成績一直平平，后期在水一方工程進入該區(qū)域市場，且價位要比本工程均價每平米低200元，搶占了該區(qū)域的大局部市場份額。主要客戶群由南塔、五愛商圈的私營業(yè)主、大學(xué)城教師、金廊工程動遷戶構(gòu)成。2021年11月，該盤二手房報價在6000元/平上下。租賃價格兩居室月租金報價1700元。左岸慧晶渾南新區(qū)中心位置，景觀優(yōu)勢較為突出，與126萬五里河公園隔河相望，園區(qū)景觀為臺灣李祖原建筑師設(shè)計所設(shè)計的立體景觀，綠化率高達73%。開發(fā)商實力不是很強，該工程為其主打牌，所以無論從景觀規(guī)劃還是從戶型設(shè)計上都很下功夫?？蛻羧褐幸詼喣蠀^(qū)域政府公務(wù)員為較多。2021年11月二手房報價集中在7500元/平左右，與目前在售的新房售價相當(dāng)。河畔新城河畔新城源于沈陽知名品牌河畔花園，因此受到沈城消費者和業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注，華新聯(lián)美也一直力爭將其打造成另一個品牌，對本工程傾注了大量的心血，為沈城首家精裝修健康住宅，再加之華新集團一直提倡的人文關(guān)心，其銷售成績在渾南區(qū)域一直一支獨秀，其主要客群由河畔花園原業(yè)主及介紹的朋友和沈陽市區(qū)成功人士構(gòu)成。2021年11月二手房報價集中在8500元/平，90多平的兩居月租金約2500元。品質(zhì)樓盤的保值增值能力得到很好的表達。ＳＲ新城渾南新區(qū)中心位置，為超高層工程，由韓國開發(fā)商投資建設(shè)。SR新城在推盤之初定位為高端產(chǎn)品，精裝修產(chǎn)品報價每平7000元起，但市場反響很差，后調(diào)整為毛坯，售價4000元/平。銷售仍無起色的壓力下，開發(fā)商逃走，SR聲名狼藉，甚至被沈陽人成為“死人城〞。市場總結(jié)SR新城失敗的原因為客戶定位不清晰。時至2021年，SR仍在銷售中。乘著大渾南規(guī)劃的利好，11月份，其大戶型均價5800元/平，毛坯小公寓售價6500元/平。租賃市場，60左右的一居室月租金為1500元/平。融城時代該工程位于沈營公路東側(cè)，SR新城南側(cè)，園區(qū)規(guī)劃較好，73米樓間距為當(dāng)時沈陽最大樓間距，2003年秋開始認(rèn)購，效果較好，開盤前已認(rèn)購50%，其客戶群主要由三好街業(yè)主、IT人士及渾南區(qū)域經(jīng)濟收入較高人群構(gòu)成。2021年11月二手房報價集中6500-7000元，50平左右的小戶型售價已達7500元/平，局部170平左右的大戶型報價較低，與小戶型差價達2000元/平。2.渾南房產(chǎn)市場起步階段總結(jié)2003年，時任渾南新區(qū)管委會常務(wù)副主任的趙曉川在接受記者采訪時稱，渾南新區(qū)的高品質(zhì)居住區(qū)是城市總體規(guī)劃的重要組成局部，渾南新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對沈陽市的影響也是深遠(yuǎn)的。渾南為沈陽的城市開展翻開新的空間，對緩解老城區(qū)人口密度，平衡城市結(jié)構(gòu)，完善城市功能布局有著重要的支持作用。但沈陽的開展方向已經(jīng)開始向北，渾南新區(qū)巨大的房產(chǎn)供給量與稀少的人口出現(xiàn)反差。為了拉動渾南新區(qū)房地產(chǎn)的開展，2003年，新區(qū)出臺了鼓勵居民購房的優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策包括〔參考綠色家園網(wǎng)站〕：從2003年1月1日起，來渾南新區(qū)購置商品房的，具有相對穩(wěn)定收入的外地人員，準(zhǔn)予本人及其同居住的直系親屬戶口遷入，農(nóng)業(yè)人口的變?yōu)槌鞘芯用?。渾南新區(qū)內(nèi)拆遷為貨幣化安置的，自拆遷公揭發(fā)布之日起18個月內(nèi)首次在新區(qū)內(nèi)購置商品房，免繳契稅；購置存量住房的，免繳交易手續(xù)費和契稅。全年交易手續(xù)費減半?？s短辦事時限，從接件到辦結(jié)5個工作日。實現(xiàn)房產(chǎn)手續(xù)代理制，窗口接件后負(fù)責(zé)全程辦理交易、評估、契稅、發(fā)證等手續(xù)。2003年4月23日至年底房屋維修基金由各會員單位代繳總額的50%，購房人繳另外的50%。2003年在新區(qū)購置商品房，非房交會期間，1.5%的契稅由各會員單位代繳0.75%，購房人繳0.75%?！捕?004-2006年平穩(wěn)開展期該階段渾南樓市各板塊現(xiàn)狀及特點分析“大渾南新區(qū)〞按地理位置劃分大致可以分為五個板塊，既高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊、奧體中心板塊、渾河堡板塊、長青橋板塊、長白工業(yè)區(qū)板塊?！?〕奧體中心板塊A位置：是以奧體中心為核心，渾南大街以西、東至長青南街、南至創(chuàng)業(yè)西路、北到南堤路。B板塊特點：該板塊的樓盤開發(fā)集中，是渾南新區(qū)各大板塊中消費者購置的主力消費區(qū)域。隨著奧體中心的建設(shè)進度，奧體中心熱土進一步升溫，整個城市重心南移進入實質(zhì)化，奧體板塊在人們的心理位置開始從城市邊緣走向城市中心。該區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)品質(zhì)普遍較高，政府配套跟進較其他中低價樓盤區(qū)域更為得力，路政建設(shè)不斷升級，生活配套有中國女人街和億豐廣場等大型商業(yè)，因此，奧體板塊樓盤售價一路走高。C該區(qū)域代表樓盤：河畔新城、新華國際公寓、中國女人街、金水花城、左岸慧晶、富都麗景、渾南生態(tài)園D板塊均價為：4500元/㎡左右E板塊客群：沈河區(qū)、和平區(qū)；30-50歲；中高層收入者，一般月收入在5000-10000元左右，職業(yè)多是國家公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理者、白領(lǐng)階層、個體私營業(yè)主?！?〕高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊A位置：是西起沈蘇快速干道，東至渾南大街，南起三環(huán)路，北至創(chuàng)業(yè)西路區(qū)域。B板塊特點：該區(qū)域臨近城市3環(huán)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤較少，以高檔樓盤開發(fā)為主。板塊內(nèi)大型企業(yè)、科研院校比較集中，如東北育才外語學(xué)校、醫(yī)科大學(xué)科學(xué)園、沈陽航天三菱汽車發(fā)動機

、東軟軟件園、LG電子、東芝電梯、紅旗制藥、新松機器人等。該區(qū)域目前相比奧體板塊〔由于有富民橋和渾南大橋連接市區(qū)〕距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但未來三好橋開通將會拉近其與市區(qū)的距離，加速板塊開展，提升該板塊的價值。C區(qū)域代表樓盤：萬科新榆公館、唯美品格D板塊樓盤銷售均價：4500-4700元/㎡左右E客群特征：年齡多在30-45歲之間，職業(yè)主要是電視臺職員、醫(yī)生、外企白領(lǐng)、私營業(yè)主、IT行業(yè)，和平區(qū)為主，局部沈河區(qū)〔3〕渾河堡板塊A位置：是東起渾南大街，西至沈蘇快速干道，南起創(chuàng)業(yè)西路，北至南堤路區(qū)域。B板塊特點：該板塊臨近渾河，自然景觀優(yōu)美，是渾南新區(qū)最早開發(fā)住宅的區(qū)域，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有配套較其他板塊成熟。近年開發(fā)樓盤多屬于中檔或中高檔產(chǎn)品，今年該區(qū)域推出一些工程后期開發(fā)產(chǎn)品，沒有新的工程推出。C區(qū)域代表樓盤：伊麗雅特灣、浦江苑、SR新城、融城時代D板塊均價：

4500元/㎡左右E客群構(gòu)成：年齡多在35-55歲之間，職業(yè)主要是政府公務(wù)員、事業(yè)單位職員、銀行等金融機構(gòu)職員、軍航、民航職工、個體私營業(yè)主、大學(xué)老師、醫(yī)生，區(qū)域主要是和平區(qū)、沈河區(qū)居多〔4〕長青橋板塊A位置：南起南屏中路，北至南堤路，西起長青南街，東至武功街區(qū)域B板塊特點：區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)量少，多屬于中檔樓盤，開盤時間多在05年，板塊整體競爭力較低。但區(qū)內(nèi)文化氣氛相對濃郁，南大學(xué)城坐落其中，包括沈陽音樂學(xué)院南校區(qū)、沈陽建筑大學(xué)等。區(qū)域未來將憑借大學(xué)城的優(yōu)勢來提升區(qū)域核心競爭力。C區(qū)域代表樓盤：在水一方、塞納家園、雍熙金園D板塊均價：3500元/㎡左右E客群構(gòu)成：年齡多在30-50歲之間，職業(yè)主要表達為大學(xué)城教師、606所職工、民航職工、南塔鞋城業(yè)主、五愛街業(yè)主〔5〕長白工業(yè)區(qū)板塊A位置：長白新城位于沈陽市城區(qū)南部，渾南新區(qū)的西部，地處渾河南岸，北與和平老區(qū)隔渾河相望。B板塊特點：該板塊的樓盤開發(fā)比較集中，主要集中在長白西路周邊。區(qū)域內(nèi)以大盤開發(fā)為主，大盤的直接帶動和影響力是區(qū)域房地產(chǎn)開展的主要特點。目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤如萬科城、格林生活訪工程均屬于品質(zhì)較高的工程，其開發(fā)商實力雄厚，具有一定的品牌效應(yīng)，因此，板塊內(nèi)的品牌競爭比較劇烈。該板塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，既屬于大渾南開發(fā)區(qū)域，又接壤和平區(qū)，處于大渾南與和平區(qū)的交叉區(qū)域。未來此二區(qū)的開展將直接帶動該板塊的經(jīng)濟和房地產(chǎn)開展，其開展?jié)摿薮蟆該區(qū)域代表樓盤：萬科城、格林生活坊D板塊均價為：4500元/㎡左右E板塊客群：和平區(qū)為主；30-55歲；中高層收入者；職業(yè)多是白領(lǐng)階層、公務(wù)員、私營企業(yè)主。2.渾南新區(qū)主要工程信息3.小結(jié)〔1〕知名開發(fā)商進駐開發(fā)中高端產(chǎn)品，拉升區(qū)域價格渾南房地產(chǎn)開展階段中，知名開發(fā)商紛紛進駐，大量開發(fā)中高檔住宅工程，例如河畔新城、浦江苑、伊麗雅特灣、唯美品格等，在工程開發(fā)建設(shè)、樹立品牌形象的同時也在逐步完善工程周邊生活配套，營造濃郁的居住氣氛，提升區(qū)域成熟度，帶動區(qū)域房地產(chǎn)開展。渾南新區(qū)從區(qū)域位置看屬于城市中心區(qū)域沈河區(qū)與和平區(qū)的延伸區(qū)域，其房地產(chǎn)開展也與這兩個區(qū)域密切相關(guān)。另因其臨河的優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)不斷開發(fā)中高檔住宅產(chǎn)品，渾南新區(qū)的價格上升幅度明顯。2003年，新區(qū)大批商品房開盤的均價在3000元/平方米左右，一年以后均價上漲了約500元/平方米?！捌纸法暋ⅰ昂优闲鲁迁?、“唯美品格〞等工程均價上漲了約1000元/平方米。2006年5月底，渾南新區(qū)商品住宅平均價格已經(jīng)到達3950元/平方米。緊隨和平、沈河之后位列價格榜第三位。之后的開展中，渾南的房價在全市中一直位于前列?！?〕奧體中心落址帶動渾南樓市開展2006年3月，奧體中心在渾南落戶興建。奧體的進駐極大的帶動區(qū)域房地產(chǎn)的開展。在根底設(shè)施建設(shè)方面，渾南新區(qū)規(guī)劃建設(shè)10座跨河橋、3條地鐵線、1條輕軌及1條過河隧道，使渾河不再是新區(qū)和母城的天然屏障。渾南新區(qū)將實施根底設(shè)施先行，到達連接?xùn)|西、溝通南北、提升環(huán)境、凝聚人氣、保證生產(chǎn)生活的目的?！?〕土地本錢偏低凸顯區(qū)域價格優(yōu)勢從土地本錢分析，沈河區(qū)與和平區(qū)的土地本錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于渾南新區(qū)，由于土地本錢的客觀因素決定，渾南新區(qū)開發(fā)同樣品質(zhì)，甚至更高品質(zhì)、更具規(guī)模的住宅產(chǎn)品時，銷售價格明顯低于沈河區(qū)和和平區(qū)，一般差價在600-1400元/㎡之間。隨著城市開展重心南移，渾南新區(qū)與城市中心區(qū)域的距離感逐漸縮小，其將繼和平與沈河區(qū)，成為開發(fā)中高檔住宅的重點區(qū)域。而高品質(zhì)住宅將帶動區(qū)域房價的增長，因此在06年，沈陽樓市就有聲音判斷：渾南的房產(chǎn)升值空間巨大?！?〕入住率低，新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開展不均衡按照方案，2004年、2005年應(yīng)該是渾南房產(chǎn)的“入住年〞。新區(qū)城市建設(shè)的重點也放在居住區(qū)的配套以及水廠、污水處理廠等源頭工程，著手啟動兩大住宅組團的公交、學(xué)校，引進商業(yè)工程，為購房者的入住創(chuàng)造條件。但是，實際的效果卻并不理想。而根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，至2006年新區(qū)各居民小區(qū)已售出住房的入住率為53％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到達預(yù)期目標(biāo)。

路修好了，但公交車太少了；房子蓋好了，學(xué)校太少了；人越來越多，醫(yī)院太少了。從整個區(qū)域的開展來看，每個時期都會有不同的困難和問題存在。而對于渾南新區(qū)的房地產(chǎn)市場甚至整個區(qū)域的開展來說，所面臨的核心問題不是房子賣不出去，而是買房子的人住不進來。究其原因，主要還是由于新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開展不均衡，根底設(shè)施和社會、商業(yè)配套不完善，入住條件不完全具備等根源問題。

路修好了，但公交車太少了；房子蓋好了，學(xué)校太少了；人越來越多，醫(yī)院太少了。從整個區(qū)域的開展來看，每個時期都會有不同的困難和問題存在。而對于渾南新區(qū)的房地產(chǎn)市場甚至整個區(qū)域的開展來說，所面臨的核心問題不是房子賣不出去，而是買房子的人住不進來。究其原因，主要還是由于新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開展不均衡，根底設(shè)施和社會、商業(yè)配套不完善，入住條件不完全具備等根源問題?！踩?007-2021區(qū)域提升期該階段政府對渾南沒有大的政策傾斜，渾南房地產(chǎn)的開展，主要依靠景觀優(yōu)勢。有影響力的工程，主要集中在渾南南岸沿線。06年奧體中心落址渾南，對渾南的房地產(chǎn)起到積極的促進作用。2007年之后，奧體中心周邊的配套開始逐步完善，這一時期億豐廣場、泛華國際加快開發(fā)，萬科再度落址渾南，金地也進駐渾南。隨著這些大工程及知名房地產(chǎn)商在渾南加大開發(fā)，渾南房地產(chǎn)市場在沈陽的影響力進一步加強。典型案例分析從2021年3月份，渾南房價走入快速上升期。新規(guī)劃的出爐，大渾南及全運村啟動建設(shè)，行政中心南移等利好，給渾南房地產(chǎn)工程提供了最充分的房價上漲理由，大渾南內(nèi)老盤新盤價格齊攀升，創(chuàng)下沈陽房地產(chǎn)前所未有的新景象三、渾南房地產(chǎn)市