南昌市多倫多華城項(xiàng)目定位分析報(bào)告

“多倫多華城〞工程定位分析報(bào)告〔初稿〕目錄一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)概括 二、工程區(qū)域市場(chǎng)分析 1、新建縣市場(chǎng)情況 2、灣里樓市情況 三、可類(lèi)比工程分析1、周邊工程可類(lèi)比工程 2、其他城市可類(lèi)比工程 四、多倫多華城工程整體分析 1、工程SWOT分析 2、工程客戶群定位分析 3、工程產(chǎn)品定位分析 4、工程名建議分析 5、工程主題打造 6、工程價(jià)格定位分析 五、工程風(fēng)險(xiǎn)分析 一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)概括：

在近年來(lái)南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅猛開(kāi)展的前提下，居心消費(fèi)指數(shù)大副上揚(yáng)，對(duì)于房產(chǎn)的需求很是旺盛。去年南昌樓市火暴，該市商品房銷(xiāo)售面積478萬(wàn)余平方米，銷(xiāo)售額170億元，比上年增長(zhǎng)超過(guò)42%。但進(jìn)入08年，在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)整體加大調(diào)控力度的背景下，南昌樓市近期走向低迷，08年四月商品住宅成交9.4萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降0.63%，傳統(tǒng)春節(jié)淡季后有所上升，但同比下降61.85%，2005年以來(lái)的月度最低同比成交量仍在繼續(xù)，市場(chǎng)持續(xù)低迷。二、工程區(qū)域市場(chǎng)分析：1、新建縣市場(chǎng)情況：新建縣區(qū)域面積2337.84平方公里，轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)19個(gè)，309個(gè)行政村，2002年底總?cè)丝跒?61316人。07年上半年，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值50.94億元，同比增長(zhǎng)16.2%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額20.4億元，同比增長(zhǎng)58.8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額10.93億元，同比增長(zhǎng)16%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2727元，同比增長(zhǎng)18.4%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款60.93億元，同比增長(zhǎng)15.5%。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)走熱的帶動(dòng)下，新建縣樓市也非常火暴，房?jī)r(jià)一路上漲到三千多元一平米。因?yàn)殡x南昌教短的交通時(shí)間，相對(duì)低廉的價(jià)格，吸引不少南昌中低收入人群到新建縣購(gòu)房置業(yè)，這有力的推動(dòng)了新建縣樓市開(kāi)展

2、灣里樓市情況：灣里房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含的強(qiáng)大潛力吸引了很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資灣里樓市，除了優(yōu)厚的自然條件外，其背后的原因還有：房地產(chǎn)已越來(lái)越走向大盤(pán)時(shí)代。第一，通過(guò)對(duì)大宗土地并進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，可以降低生產(chǎn)本錢(qián)，使企業(yè)擁有更強(qiáng)的盈利能力而市區(qū)很難找大大宗土地。第二，大規(guī)模開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，，有利于提高公司營(yíng)業(yè)收入，迅速把公司做大做強(qiáng)，也可以提升公司開(kāi)發(fā)能力，對(duì)于公司做大做強(qiáng)很有裨益。第三，灣里的土地單價(jià)遠(yuǎn)低于市區(qū)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)更小，而且舊城改造的風(fēng)險(xiǎn)和本錢(qián)都很低。區(qū)域樓市表格一

區(qū)域樓市表格二三、可類(lèi)比工程分析：1、周邊可類(lèi)比工程：可類(lèi)比工程一：恒茂森林?！哺緮?shù)據(jù)〕：一期占地面積：846畝起價(jià)：5500元/平方米〔住宅〕10000元/平方米〔別墅〕建筑面積：247000㎡均價(jià)：4300元/平方米〔左右〕容積率0.5；綠化率70%；規(guī)劃形態(tài)3棟5-6層多層;獨(dú)棟套數(shù)532可類(lèi)比工程二：朗賢龍灣(1)、該工程屬于待開(kāi)工工程，位于灣里區(qū)紅灣公路北側(cè)。占地面積161畝，其中酒店等配套設(shè)施占地面積45畝；建筑面積約1369620平米；容積率約1.3綠化率大于等于40%。

(2)、該工程定位高端，目的是依托有利的自然資源，把工程打造成一個(gè)灣里高端休閑居所，盡量把環(huán)境因素利用到最大化。目標(biāo)客戶群定為南昌的企事業(yè)高級(jí)管理人員，以及有一定經(jīng)濟(jì)收入的中產(chǎn)階級(jí)2、其他城市可類(lèi)比工程：可類(lèi)比工程一：熙園位置：深圳福田區(qū)香蜜湖路與蓮花西路交匯處根本數(shù)據(jù)：占地面積170畝起價(jià)8000元/平方米〔住宅〕15000元/平方米〔別墅〕建筑面積139465㎡均價(jià)10000元/平方米〔左右〕容積率1.23；綠化率70%規(guī)劃形態(tài)別墅;住宅;

可類(lèi)比工程二：城市山谷花園

位置：南山區(qū)高新科技園區(qū)，沙河西路2029號(hào)根本數(shù)據(jù)：占地面積122畝起價(jià)7000元/平方米〔住宅〕20000元/平方米〔別墅〕建筑面積106395㎡均價(jià)：—容積率1.31；綠化率70%規(guī)劃形態(tài)：7棟1層的低層;2棟15層的高層

可類(lèi)比工程三：香碧歌莊園位置：成都溫江區(qū)光華大道江安河畔根本數(shù)據(jù)：占地面積183畝起價(jià)—建筑面積220000㎡容積率1.80開(kāi)盤(pán)時(shí)間2021-5-26綠化率60%規(guī)劃形態(tài)聯(lián)體:8棟;〔法式〕四、多倫多華城工程整體分析：根據(jù)工程地塊的具體情況，我們把地塊分為地塊一〔D1〕和地塊二〔D2〕，地塊一〔D1〕即是建筑面積為11.18萬(wàn)平方米，有著天然水域，存在較好的水域資源地塊；地塊二〔D2〕即是建筑面積為11.48萬(wàn)平方米，地塊形狀相對(duì)有行。工程SWOT分析：S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）1、目前灣里片區(qū)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)地到達(dá)了一定的程度，即周邊已基本進(jìn)入成熟期。2、紅灣公路的建通對(duì)項(xiàng)目提升了較大的價(jià)值，公路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的中腰，直通南昌的行政區(qū)域和CBD區(qū)域中心——紅谷灘新區(qū)。1、項(xiàng)目周邊配套市場(chǎng)發(fā)展還不完善，醫(yī)院、菜市場(chǎng)、超市等資源較少。2、目前該片區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量相對(duì)還是較大，準(zhǔn)客戶群體量較少，對(duì)后期銷(xiāo)售壓力加大。O（機(jī)會(huì)）T（威脅）1、灣里將打造南昌的后花園，在一定的程度上將對(duì)我們項(xiàng)目創(chuàng)造機(jī)會(huì)。2、項(xiàng)目周邊的環(huán)境資源以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的升值潛力。1、資金的影響，特別是銀行資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，將對(duì)未來(lái)流動(dòng)資金帶來(lái)一定的制約。2、國(guó)家政策的影響，2008年是個(gè)民生年，和諧民生是發(fā)展的主題，房?jī)r(jià)的漲幅將受到國(guó)家因素的影響，特別是“第二套房政策”的影響，將在一定的時(shí)間段內(nèi)影響購(gòu)房者，進(jìn)而影響需求市場(chǎng)。工程客戶群定位分析客戶群基本情況分析南昌市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)群體在該片區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房者，主要是以南昌市民購(gòu)買(mǎi)為主。其中又分成兩種情況，一是以自住為主，購(gòu)買(mǎi)人群處于中年或以上，購(gòu)買(mǎi)情況為別墅或多層住宅為主；二是以投資為主，購(gòu)買(mǎi)人群多數(shù)為青年或中年，購(gòu)買(mǎi)情況為多層和公寓等。（自?。和顿Y=1：1）新建縣內(nèi)購(gòu)買(mǎi)群體新建縣離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)，可挖掘該片區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力，經(jīng)分析：該片區(qū)仍然存在著比較大的購(gòu)買(mǎi)力水平。項(xiàng)目周邊購(gòu)買(mǎi)群體項(xiàng)目周邊的人群密度較小，但也能為項(xiàng)目消化掉一部分的商品房，形成一定的影響力。綜合分析以上客戶群體情況，根據(jù)實(shí)際情況為工程客戶定位為以下幾種情況：一類(lèi)：南昌市客戶群，特別在紅谷灘中心區(qū)工作的公務(wù)員、職工、老師等群體。二類(lèi)：新建縣內(nèi)客戶群，新建縣市內(nèi)潛在的客戶。三類(lèi)：周邊有購(gòu)房意愿的客戶群，以及擴(kuò)展到周邊城市。工程產(chǎn)品定位分析根據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)工程的市場(chǎng)產(chǎn)品供求狀況可以了解到：該區(qū)域主要的產(chǎn)品供給以公寓、別墅、多層住宅為主。同時(shí)以小戶型、房款總價(jià)較低的房源受客戶的看好。可以分兩塊進(jìn)行相對(duì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)：

地塊類(lèi)別產(chǎn)品類(lèi)型戶型配比面積m2備注D1別墅+公寓圍合式別墅+單身公寓230+56歐式D2多層兩房+小三房85-117現(xiàn)代式

補(bǔ)充：在D1中，可以根據(jù)工程現(xiàn)場(chǎng)資源來(lái)進(jìn)行配制，融入一些商業(yè)元素，如建立商業(yè)會(huì)所、餐飲式酒店、休閑式中心等進(jìn)行綜合布局。工程名建議分析：工程名建議為：“多倫多·豪莊〞分析因素：第一、突出工程品牌和品質(zhì)，有利于工程的整體開(kāi)發(fā)；第二、“豪莊〞系列更有霸氣和復(fù)古韻味，適合未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展；第三、更加顯示出本工程的對(duì)品質(zhì)的高檔追求。

工程主題打造〔即形象定位〕：〔1〕，“城市山居生活〞〔意義詮釋?zhuān)簽忱锲瑓^(qū)作為南昌的后花園越來(lái)越受南昌市民的關(guān)注和親昧，同時(shí)結(jié)合正流行的歐式〔法式或西班牙等〕建筑風(fēng)格來(lái)打造，更適合現(xiàn)代人的追求和文化底蘊(yùn)

〔2〕，地塊一里面有天然水域，這也是相對(duì)于其他工程的一個(gè)有利因素，樓盤(pán)應(yīng)該盡力挖掘這一優(yōu)勢(shì)，圍繞這一水域進(jìn)行布局。古人云：仁者樂(lè)山,智者樂(lè)水。國(guó)人大局部有依山戀水的情節(jié)，樓盤(pán)圍繞水系布景與其風(fēng)格吻合。工程價(jià)格定位分析：價(jià)格受市場(chǎng)的影響較大，可以根據(jù)工程的本錢(qián)和房?jī)r(jià)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)進(jìn)行有步驟的定價(jià)，根據(jù)現(xiàn)行市場(chǎng)初步定價(jià)以下：多層：均價(jià)3000元/平方米〔毛坯〕公寓：均價(jià)5500元/平方米〔精裝〕別墅：均價(jià)8000元/平方米其他附加產(chǎn)品〔如設(shè)其他配套等〕進(jìn)行一定的招商銷(xiāo)售！以上價(jià)格可以根據(jù)自身及市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整！五、工程風(fēng)險(xiǎn)分析：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)理性的市場(chǎng)，也是個(gè)敏感性的市場(chǎng)，任何的投資和開(kāi)發(fā)都是時(shí)機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)共存，該工程的投資也不例外。第一：小區(qū)主要的建筑形態(tài)是多層+公寓+別墅，這種建筑模式不僅迎合了當(dāng)前的市場(chǎng)需求，而且為后期的市場(chǎng)銷(xiāo)售作好一定的鋪墊。太高檔開(kāi)發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金回收將帶來(lái)壓力和滯后性；檔次太低，對(duì)小區(qū)的品質(zhì)以及影響將存在一定的影響。第二：