論維修的屬性與屬性租賃物維修義務(wù)的法律構(gòu)造基于對(duì)我國(guó)司法案例的分析

論維修的屬性與屬性租賃物維修義務(wù)的法律構(gòu)造基于對(duì)我國(guó)司法案例的分析

租賃資產(chǎn)的維護(hù)是租賃合同中非常重要的問(wèn)題。我國(guó)《商標(biāo)法》第220-221條對(duì)租賃資產(chǎn)的維護(hù)作出了相對(duì)詳細(xì)的規(guī)定。這兩個(gè)條文的表述較為簡(jiǎn)單,似乎理解適用不存在什么難度,學(xué)界對(duì)此所作的研究也十分有限。但問(wèn)題卻并沒(méi)有想象的那么簡(jiǎn)單。如維修義務(wù)發(fā)生的條件是什么?它屬于什么性質(zhì)的合同義務(wù)?它與租賃物的物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任是什么關(guān)系?……可謂是“問(wèn)題重重”。在我國(guó)司法實(shí)踐中,法院依據(jù)這兩個(gè)條文做出了大量判決,在這些判決中,有不少是值得商榷的,由此凸顯的問(wèn)題需要反思;也有不少是值得稱道的,這些司法智慧有待總結(jié)。筆者擬將理論結(jié)合實(shí)踐,就上述問(wèn)題展開(kāi)較系統(tǒng)的研究,以期為維修義務(wù)制度的準(zhǔn)確理解與妥當(dāng)適用略盡綿薄之力。一、對(duì)于2條的規(guī)定維修義務(wù)(Instandhalrungspflicht),也稱為修繕義務(wù),是指租賃物毀損致不適合于約定的使用、收益的狀態(tài)時(shí),出租人應(yīng)予修復(fù)的義務(wù)。1我國(guó)《合同法》第220～221條對(duì)此有明文規(guī)定。第220條規(guī)定,“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外?！睋?jù)此,維修義務(wù)的承擔(dān)有兩種情形:一是由承租人承擔(dān),但這僅限于當(dāng)事人有明確約定的特定場(chǎng)合;二是由出租人承擔(dān),這屬于一般情形,本文也以此為闡述重點(diǎn)。《合同法》第220條對(duì)出租人的維修義務(wù)未設(shè)置任何條件限制,這是否意味著出租人無(wú)論在何種條件下皆負(fù)有維修義務(wù)?如此解釋顯然不妥當(dāng),如租賃物已毀損殆盡,根本沒(méi)有修復(fù)可能,此際要求出租人維修實(shí)在是強(qiáng)人所難。因此,必須厘清出租人維修義務(wù)的發(fā)生條件。筆者認(rèn)為,出租人承擔(dān)維修義務(wù),必須具備以下條件:(一)犯罪人商人“必要性”是指如果出租人不維修,則租賃物就無(wú)法達(dá)到約定的用途狀態(tài)。如果租賃物雖然有所損壞,但并不影響承租人使用收益的,則不具有維修的必要性,承租人并不負(fù)有維修義務(wù)。如租賃屋墻壁出現(xiàn)裂縫,出租人自然負(fù)有維修義務(wù),但如果僅門窗表面的油漆輕微脫落,并不妨礙其使用,出租人就無(wú)須承擔(dān)維修義務(wù)。必要性的認(rèn)定,應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人約定、合同目的、交易觀念等加以判斷。如同樣是外觀瑕疵,若屬特別重視外觀的租賃,則外觀的輕微毀損即可能成立出租人的維修義務(wù),但若屬非特別重視外觀的租賃,則出租人不負(fù)維修義務(wù)。(二)維修可能性1.維修不能與租賃關(guān)系未解決維修義務(wù)的發(fā)生以租賃物具有維修可能性為要件。維修不能,包括事實(shí)不能與經(jīng)濟(jì)不能。前者是指維修在技術(shù)上或物理上不可能,如承租人承租的房屋倒塌;后者是指維修在事實(shí)上雖然可能,但在經(jīng)濟(jì)上則耗費(fèi)過(guò)巨,致使維修幾乎等同于重建或者無(wú)法期待出租人維修。經(jīng)濟(jì)不能最直觀的表現(xiàn)就是,維修所獲效果顯然不足以彌補(bǔ)修繕費(fèi)用。無(wú)論事實(shí)不能還是經(jīng)濟(jì)不能,出租人皆無(wú)維修義務(wù)。維修不能還可分為全部不能與一部不能。當(dāng)維修全部不能時(shí),出租人顯然無(wú)維修義務(wù);而當(dāng)維修一部不能時(shí),若租賃關(guān)系仍存續(xù),則就剩余部分,出租人仍負(fù)有維修義務(wù)。“無(wú)論因可歸責(zé)或不可歸責(zé)于出租人之事由而一部修繕不能者,如出租人繼續(xù)將殘余之部分租給承租人,則出租人應(yīng)持續(xù)不斷注意殘余部分(尤其為房屋)之安全性,并于有危及承租人安全之虞時(shí),采取必要之修繕措施,以維護(hù)承租人之生命財(cái)產(chǎn)安全?！?[案例1]在克夢(mèng)妮貿(mào)易有限公司訴中金典當(dāng)有限公司租賃房屋糾紛案中,3法官認(rèn)為,在地鐵施工影響出現(xiàn)后,房屋整體損壞的情況已經(jīng)為地鐵施工進(jìn)度所左右,在地鐵施工的持續(xù)性影響終止前,房屋無(wú)法由當(dāng)事人自行維修,且相關(guān)方面已經(jīng)提出了專業(yè)的維修方案,專業(yè)鑒定也明確只有待地鐵施工完成后才能進(jìn)行有效修復(fù)。因此,克夢(mèng)妮公司在訴訟時(shí)已不具備履行維修義務(wù)的客觀條件,不能判決由其承擔(dān)直接的維修義務(wù)。4該案中,房屋維修在技術(shù)上是可能的,但在經(jīng)濟(jì)上則不具有可能性,因?yàn)槿粢S修成功,除非放棄地鐵施工,但這無(wú)疑會(huì)付出高昂的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。當(dāng)然,本案的經(jīng)濟(jì)不能并不是永久不能,僅一時(shí)不能而已,地鐵施工完畢后,出租人仍應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。上述實(shí)務(wù)意見(jiàn)是妥當(dāng)?shù)摹?.第二,賦予措施值得研究的是,租賃物毀損滅失的場(chǎng)合,出租人是否還負(fù)有維修義務(wù)?或者說(shuō),是否屬于《合同法》第221條所稱“租賃物需要維修”的情形?[案例2]在通寧公司訴恒泰公司租賃合同糾紛案中,二審法院認(rèn)為,合同約定恒泰公司負(fù)有房屋和設(shè)備的維修保養(yǎng)義務(wù)系基于合同履行期間使用租賃物所產(chǎn)生的正常合理義務(wù),對(duì)因雪災(zāi)這一不可抗力因素造成的租賃物的損壞,承租人恒泰公司不應(yīng)負(fù)擔(dān)過(guò)分的維修保養(yǎng)義務(wù),且恒泰公司提供的現(xiàn)場(chǎng)圖片表明租賃物坍塌損壞嚴(yán)重,已無(wú)修復(fù)的可能,恒泰公司租賃合同的目的已不能實(shí)現(xiàn)。5該案建立了這樣的規(guī)則:租賃物毀損滅失的,出租人不負(fù)有維修義務(wù)。此種見(jiàn)解甚為妥當(dāng)。租賃物毀損滅失時(shí),租賃物無(wú)維修的可能性,此時(shí)不發(fā)生出租人的維修義務(wù)問(wèn)題,而涉及出租人是否負(fù)有重建義務(wù)或者新造義務(wù)的問(wèn)題。(三)租賃物瑕疵、損壞,可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益《合同法》第220條不僅對(duì)必要性、可能性未設(shè)明文,對(duì)歸責(zé)事由也未作任何限制。租賃物瑕疵或毀損,可能因可歸責(zé)于出租人或承租人的事由所致,可能因(不)可歸責(zé)于雙方的事由所致。是否出租人均應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)?對(duì)此,需要分別判斷。1.第5種是系統(tǒng)法上的義務(wù),第4種是利用瑕疵擔(dān)保發(fā)生的,其造成的結(jié)果應(yīng)屬于第三人的情形當(dāng)租賃物瑕疵因可歸責(zé)于出租人的事由所致時(shí),出租人顯然負(fù)有維修義務(wù)。當(dāng)租賃物瑕疵的發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人時(shí),出租人是否應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)?我國(guó)《合同法》對(duì)此未作明文規(guī)定。依各國(guó)通說(shuō),出租人仍負(fù)有維修義務(wù)?！笆褂米赓U的承租人可以請(qǐng)求除去以后出現(xiàn)的瑕疵,而這與出租人是否對(duì)這些瑕疵具有過(guò)錯(cuò)無(wú)關(guān)?！?“導(dǎo)致必須修繕的原因,即使是天災(zāi)地變等不可抗力,也仍然有修繕義務(wù)?！?筆者認(rèn)為,該通例具有合理性。既然《合同法》第220～221條對(duì)出租人承擔(dān)維修義務(wù)未設(shè)可歸責(zé)性要求,我國(guó)民法理論自不必作繭自縛。而且,在租賃關(guān)系存續(xù)期間,出租人一般性地負(fù)有用益狀態(tài)維持義務(wù),只要因租賃物有瑕疵致該義務(wù)難以維續(xù),出租人即應(yīng)加以消除,修繕義務(wù)為用益狀態(tài)維持義務(wù)的具體化呈現(xiàn),其發(fā)生自不應(yīng)以瑕疵的產(chǎn)生是否可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人為斷?？傊?出租人維修義務(wù)的發(fā)生不以可歸責(zé)于出租人為要件,出租人有過(guò)錯(cuò)固然應(yīng)維修,出租人無(wú)過(guò)錯(cuò)也應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)?！靶枰蘅樀臓顩r不必是因歸責(zé)于出租人的事由而產(chǎn)生的。也可以是因天災(zāi)、不可抗力而產(chǎn)生的?！?正是由于這一原因,有學(xué)者指出,“修繕義務(wù)實(shí)具有類似擔(dān)保責(zé)任之性質(zhì)?！?[案例3]在劉某訴吳某租賃合同糾紛案中,一審法院認(rèn)為,雖然吳某辯稱漏水是由于業(yè)委會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行平改坡引起的,故其不承擔(dān)漏水的責(zé)任,但由于吳某是房屋的所有權(quán)人,而劉某與吳某是租賃合同的主體,因此即使漏水是其他原因引起的,吳某仍理應(yīng)對(duì)漏水產(chǎn)生的后果承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)劉某的陳述及現(xiàn)場(chǎng)查看,劉某承租的房屋確實(shí)存在漏水現(xiàn)象,墻體上的粉刷也出現(xiàn)不同程度的損壞,因此吳某理應(yīng)對(duì)此進(jìn)行維修。10該案的意旨表明,即使房屋漏水是第三人原因所致,出租人仍應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù),也就是說(shuō),判決并未因出租人對(duì)房屋漏水無(wú)過(guò)錯(cuò)而免除出租人承擔(dān)維修義務(wù)。法院的做法符合世界范圍內(nèi)立法的普遍立場(chǎng)。2.“致害”與“終止租約”的矛盾當(dāng)租賃物瑕疵是因可歸責(zé)于承租人的事由所致時(shí),應(yīng)由誰(shuí)維修?對(duì)此,中外學(xué)者均存在著兩種歧異的觀點(diǎn)?？隙ㄕf(shuō)認(rèn)為,出租人仍負(fù)有維修義務(wù)?！耙驓w責(zé)于承租人的事由而產(chǎn)生時(shí),稍有問(wèn)題,但應(yīng)當(dāng)解釋為仍負(fù)擔(dān)修繕義務(wù),而出租人可以另外以承租人的保管義務(wù)違反為理由請(qǐng)求損害賠償?！?1否定說(shuō)認(rèn)為,出租人不負(fù)有維修義務(wù)。“蓋以瑕疵或損害之發(fā)生,如承租人為不可歸責(zé)者,則承租人違反善良管理人注意義務(wù),本身應(yīng)負(fù)債務(wù)不履行責(zé)任,出租人既可終止租約,亦得請(qǐng)求損害賠償,如謂承租人仍有修繕請(qǐng)求權(quán),法律評(píng)價(jià)上,難免輕重失據(jù)?！?2在我國(guó)大陸,同樣存在著對(duì)立觀點(diǎn)。崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為,“視維修為單純地消除租賃物的瑕疵,維修義務(wù)僅為消除租賃物瑕疵的義務(wù),至于維修費(fèi)用,則由造成租賃物毀損的過(guò)錯(cuò)一方負(fù)擔(dān),那么,只要租賃物毀損,就應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)維修,即使該毀損系由可歸責(zé)于承租人的原因所致,也應(yīng)如此?！?3簡(jiǎn)言之,出租人負(fù)有維修義務(wù),即使承租人有過(guò)錯(cuò)也不例外,僅于此情形由承租人承擔(dān)維修費(fèi)用而已。王利明教授則認(rèn)為,“如果在因承租人的原因造成租賃物的損害,要求出租人承擔(dān)維修義務(wù),則不僅對(duì)出租人不公平,而且容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn),畢竟財(cái)產(chǎn)不在其直接掌控之下,難以判斷損害的原因究竟是如何造成的?！?4筆者認(rèn)為,肯定說(shuō)確實(shí)有簡(jiǎn)化維修義務(wù)制度設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn),因?yàn)橹灰赓U物有維修必要性與可能性,出租人就負(fù)有維修義務(wù),而無(wú)須根據(jù)出租人、承租人有無(wú)可歸責(zé)事由來(lái)確定維修義務(wù)。不過(guò),在可歸責(zé)于承租人的事由致租賃物損壞的情況下,如果讓出租人承擔(dān)修繕義務(wù),有悖于誠(chéng)信原則,不使出租人負(fù)修繕義務(wù),始為公平妥當(dāng)。15當(dāng)然,此時(shí)出租人雖無(wú)維修義務(wù),但由于其享有維修的權(quán)利,因此,如果出租人要求維修的,承租人不得拒絕出租人的維修行為。3.違反維修義務(wù)的責(zé)任承擔(dān)當(dāng)租賃物瑕疵是因可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由所致時(shí),應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)維修義務(wù)?從《合同法》第220條的規(guī)定來(lái)看,原則上應(yīng)由出租人承擔(dān)維修義務(wù)?！肮士蓪?dǎo)出符合此一旨趣的判斷原則:即出租人之歸責(zé)程度如與承租人之歸責(zé)程度相當(dāng)者,仍以出租人須負(fù)擔(dān)修繕義務(wù)為原則?！?6因此,租賃物因可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由發(fā)生瑕疵的,原則上仍由出租人承擔(dān)維修義務(wù),此時(shí),應(yīng)斟酌承租人可歸責(zé)的程度,根據(jù)過(guò)失相抵的原理,減輕或免除出租人的維修義務(wù)。(四)第4種是瑕疵擔(dān)保責(zé)任承租人在訂立租賃合同時(shí)知道租賃物有瑕疵,嗣后可否要求出租人維修?有學(xué)者主張,租賃合同訂立時(shí),承租人明知租賃房屋存在質(zhì)量缺陷,出租人無(wú)須承擔(dān)維修義務(wù);承租人因重大過(guò)失而不知租賃房屋存在質(zhì)量缺陷,如果出租人并沒(méi)有保證租賃房屋無(wú)任何瑕疵,此時(shí)出租人即無(wú)須承擔(dān)維修義務(wù)。17邱聰智教授則認(rèn)為,承租人知悉租賃物有瑕疵猶租賃者,出租人原則上亦不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任(但出租人仍有維修義務(wù))。18由此來(lái)看,學(xué)者之間對(duì)此有不同看法。[案例4]在聶瑩訴陶玉蘭租賃合同糾紛案中,兩級(jí)法院均認(rèn)為,因房屋漏水,維修期間原告無(wú)法正常使用房屋,可減免維修期間的租金。二審法院還認(rèn)為,上訴人(即一審被告)作為出租人,在雙方對(duì)維修義務(wù)的承擔(dān)沒(méi)有做出約定的情況下,上訴人應(yīng)承擔(dān)對(duì)案涉房屋的維修義務(wù),而被上訴人是否了解案涉房屋的情況并不影響上訴人該義務(wù)的承擔(dān)。19筆者認(rèn)為,二審法院的觀點(diǎn)較妥當(dāng)。在各類合同中,一方當(dāng)事人知悉標(biāo)的物有瑕疵為另一方當(dāng)事人瑕疵(擔(dān)保)責(zé)任的免責(zé)事由,如《合同法》第151條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第33條等。當(dāng)然,即使如此,合同法上也有例外規(guī)定,如《合同法》第233條規(guī)定,“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同?！奔闯凶馊嗣髦赓U物瑕疵并不影響其解除權(quán)。維修義務(wù)并非瑕疵(擔(dān)保)責(zé)任,應(yīng)與之有所區(qū)別。承租人訂約時(shí)知道租賃物瑕疵,除非雙方當(dāng)事人已明確排除出租人的維修義務(wù),或者合同已考慮了標(biāo)的物瑕疵的現(xiàn)狀而在租金上有所優(yōu)惠,否則承租人仍應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。二、第42條第4款的救濟(jì)在租期內(nèi),租賃物往往由承租人占有,當(dāng)租賃物損壞而需要維修時(shí),出租人一般難以知曉,因此,出租人承擔(dān)維修義務(wù)即需以承租人將租賃物需維修的情形通知出租人為要件。若承租人不予通知,則難以苛求出租人實(shí)施維修行為。有鑒于此,大陸法系國(guó)家或地區(qū)往往明文規(guī)定承租人的通知義務(wù)。如《德國(guó)民法典》第536c條、《日本民法》第615條以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第437條均規(guī)定,當(dāng)租賃物發(fā)生瑕疵且不為出租人所知時(shí),承租人的通知義務(wù)即產(chǎn)生。通知義務(wù)在性質(zhì)上屬于附隨義務(wù),承租人違反通知義務(wù)不構(gòu)成違約,但承租人應(yīng)就其怠于通知致出租人不能及時(shí)救濟(jì)所生的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。我國(guó)《合同法》僅于第228條規(guī)定了承租人的權(quán)利瑕疵通知義務(wù),存在著明顯的法律漏洞,實(shí)有必要借鑒這些規(guī)定予以完善。[案例5]在沃甲訴束某租賃合同糾紛案中,二審法院認(rèn)為,從雙方的合同約定看,類似三角閥之類的小配件的維護(hù)應(yīng)屬于承租人負(fù)責(zé),如果維護(hù)的成本確實(shí)會(huì)超過(guò)100元,承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人進(jìn)行維修,《合同法》中也把承租人“要求出租人在合理期限內(nèi)維修”作為出租人進(jìn)行維修的一個(gè)前置步驟。承租人實(shí)際控制使用租賃房屋,便于掌握日常設(shè)備在使用過(guò)程中的損耗情況。從本案的實(shí)際情況看,漏水的事故發(fā)生在被上訴人將系爭(zhēng)房屋交付給上訴人后一年,對(duì)于個(gè)別水管閥門的維護(hù)按約定應(yīng)屬于上訴人負(fù)責(zé),或者維護(hù)費(fèi)用超過(guò)100元的,上訴人也應(yīng)及時(shí)通知被上訴人。但由于上訴人未能對(duì)閥門做到及時(shí)檢修和更換,也未能通知被上訴人進(jìn)行維護(hù),對(duì)于因此導(dǎo)致的損害后果應(yīng)由上訴人承擔(dān)責(zé)任。20該案中,雙方對(duì)維修者、維修范圍有特別約定。據(jù)此,出租人與承租人均承擔(dān)一部分維修義務(wù)。詳言之,承租人承擔(dān)維修費(fèi)用不超過(guò)100元部分的維修義務(wù),出租人則承擔(dān)維修費(fèi)用超過(guò)100元部分的維修義務(wù)。當(dāng)出租人承擔(dān)該義務(wù)時(shí),由于出租人并不占有租賃物,為使其履行維修義務(wù),承租人應(yīng)負(fù)有通知義務(wù)。該判決承認(rèn),承租人負(fù)有通知義務(wù),以及未履行通知義務(wù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)不利后果。法院的此項(xiàng)工作已超越了法律解釋階段,實(shí)具有創(chuàng)造新的制度的意義。三、維修類型(一)租賃物瑕疵下的維修義務(wù)維修在性質(zhì)上首先為義務(wù)。租賃合同中,出租人負(fù)有交付租賃物并維持租賃物處于適于用益狀態(tài)的主給付義務(wù),而維修乃是保持租賃物符合用益狀態(tài)的具體手段之一,顯然具有義務(wù)性質(zhì)?！逗贤ā返?21條也明確使用了“維修義務(wù)”的表述。不過(guò),維修同時(shí)也是出租人的權(quán)利。出租人作為租賃物所有人,得為保存其所有物為必要行為,而維修正是維護(hù)租賃物價(jià)值效用的必要手段,因此,維修也是出租人享有的權(quán)利。正因如此,當(dāng)出租人為保存租賃物而實(shí)施必要的維修行為時(shí),承租人應(yīng)予配合,而不得拒絕。如前所述,在租賃物瑕疵系因可歸責(zé)于承租人事由所致時(shí),出租人無(wú)維修義務(wù),即承租人不得請(qǐng)求出租人維修,不過(guò),由于維修也是出租人的權(quán)利,因此,若出租人要求維修,承租人自然不得拒絕?！靶蘅槥槌鲎馊吮３制渥赓U物之價(jià)值及效用之必要手段,雖無(wú)義務(wù),但仍應(yīng)解釋為承租人不得拒絕出租人之修繕行為?！?1(二)用益狀態(tài)維持義務(wù)的性質(zhì)維修不屬于附隨義務(wù)應(yīng)無(wú)疑義,但是否為主給付義務(wù)?維修對(duì)租賃合同的正常履行雖屬重要,但似不應(yīng)納入主給付義務(wù)的范疇。主給付義務(wù)乃是合同所固有的、用以決定合同基本類型的義務(wù),但維修義務(wù)并不具有這一本性。首先,在租賃合同履行的過(guò)程中,維修只是潛在的,若租賃物在租期內(nèi)沒(méi)有發(fā)生瑕疵,或雖發(fā)生瑕疵但不致影響承租人的使用收益,則維修義務(wù)只是“隱忍不發(fā)”,尚難謂維修乃是決定合同基本類型的義務(wù)。因此,雖然用益狀態(tài)維持義務(wù)可被定性為主給付義務(wù),但作為租賃物用益狀態(tài)維持的具體呈現(xiàn)的修繕義務(wù)則不能被認(rèn)為屬主給付義務(wù)。其次,主給付義務(wù)的承擔(dān)主體不能通過(guò)當(dāng)事人協(xié)商而在當(dāng)事人之間來(lái)回轉(zhuǎn)換,而根據(jù)《合同法》第220條的規(guī)定,維修并不專屬于出租人,租賃合同當(dāng)事人完全可約定由承租人維修,即維修義務(wù)的歸屬可因當(dāng)事人意志而改變。由此可見(jiàn),維修由何人完成,只要不影響租賃物的使用收益,實(shí)在是無(wú)關(guān)緊要?！叭粜蘅樍x務(wù)為出租人之主給付義務(wù),其義務(wù)性質(zhì)無(wú)法透過(guò)約定或交易習(xí)慣轉(zhuǎn)變?yōu)槌凶馊酥o付義務(wù)。”22因此,將維修義務(wù)定性為從給付義務(wù)較為合理。(三)增加了現(xiàn)瑕疵的維修與違約根據(jù)《合同法》第111條的規(guī)定,“修理”是違約責(zé)任的重要形式之一?！熬S修”與“修理”只有一字之差,其內(nèi)涵也大同小異,但兩者在性質(zhì)上卻不可發(fā)生混淆。租賃物出現(xiàn)瑕疵從而有維修的必要,有時(shí)確實(shí)是由可歸責(zé)于出租人的事由所致,此際出租人即構(gòu)成違約,但租賃物在存續(xù)過(guò)程中因正常使用出現(xiàn)破損從而引起維修的必要性也是常事,因此,維修不能與違約畫等號(hào)。維修“義務(wù)產(chǎn)生始點(diǎn),并非同時(shí)產(chǎn)生債務(wù)不履行之效果,承租人尚無(wú)減租請(qǐng)求權(quán)或同時(shí)履行抗辯權(quán)?！?3當(dāng)然,在維修義務(wù)產(chǎn)生后,亦即承租人取得履行請(qǐng)求權(quán)后,若出租人拒絕維修、遲延維修等,其行為當(dāng)然構(gòu)成違約?！靶蘅樍x務(wù),解釋上為出租人給付義務(wù)之一環(huán),茍有拒絕修繕者,出租人構(gòu)成債務(wù)不履行?！?4四、其主要內(nèi)容我國(guó)《合同法》第220條確立了一項(xiàng)原則——出租人原則上承擔(dān)維修義務(wù)。這也是目前世界范圍內(nèi)各國(guó)的普遍做法。但是,為什么原則上應(yīng)由出租人而非承租人承擔(dān)維修義務(wù)?(一)用益狀態(tài)維持義務(wù)租賃合同的類型特征在于承租人使用、收益租賃物,因此,出租人不僅應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,而且還應(yīng)在租賃期間保持租賃物符合約定用途。向承租人交付符合約定用途的租賃物,即用益狀態(tài)提供義務(wù),以及保持租賃物在租期內(nèi)符合約定的用途,即用益狀態(tài)維持義務(wù),不僅是關(guān)系租賃合同目的能否實(shí)現(xiàn),而且也成為出租人的主給付義務(wù)。在租賃物交付時(shí),特別是在使用租賃物過(guò)程中,租賃物未達(dá)到、不符合、偏離或喪失約定用益狀態(tài)的情形時(shí)有發(fā)生,此際,出租人需要通過(guò)維修租賃物,使租賃物維持或恢復(fù)約定的用益狀態(tài)?！吧w此義務(wù),系于租賃關(guān)系存續(xù)中持續(xù)不斷發(fā)生:消極面,出租人應(yīng)容忍承租人依約定方法使用收益,不得阻撓或干擾;積極面,租賃物一旦出現(xiàn)有不合于約定使用收益的狀態(tài),出租人即負(fù)有修繕義務(wù)。”25由此可見(jiàn),維修義務(wù)是履行用益狀態(tài)提供義務(wù),特別是用益狀態(tài)維持義務(wù)的基本手段。“由維持義務(wù)衍伸出修繕義務(wù)。修繕義務(wù)從提供使用收益的積極義務(wù)上當(dāng)然產(chǎn)生。”26(二)承租人不承擔(dān)維修義務(wù)的原因房屋租賃,特別是住房租賃在諸租賃型態(tài)中居于重要地位。有學(xué)者甚至建議“將房屋租賃列為理解租賃規(guī)定的租賃型態(tài)”27,因此,專就房屋租賃來(lái)分析修繕義務(wù)的承擔(dān)問(wèn)題十分必要。自中世紀(jì)以來(lái),英美不動(dòng)產(chǎn)租賃法中一直存在著“承租人自慎”(caveatlessee)規(guī)則,即出租人的義務(wù)僅止于將租賃物交付給承租人使用收益,并不擔(dān)保租賃物無(wú)瑕疵;在租期內(nèi),除非有特別約定,否則出租人不承擔(dān)維修義務(wù)。不使出租人而使承租人承擔(dān)維修義務(wù)的主要原因是:第一,在普通法上,房屋租賃被視為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓,出租人對(duì)租賃房屋的“所有權(quán)”在租期內(nèi)已轉(zhuǎn)讓給承租人,僅在租期屆滿時(shí)收回租賃房屋。既然租期內(nèi)承租人才是租賃房屋的“所有人”,則應(yīng)由其承擔(dān)維修義務(wù)。第二,租期內(nèi)是承租人而非出租人占有租賃房屋,相較于出租人,承租人更易發(fā)現(xiàn)租賃房屋瑕疵并進(jìn)行維修。第三,封建社會(huì)中承租人大多為農(nóng)民,具有簡(jiǎn)單維修租賃房屋的技能,要求其承擔(dān)一定限度的維修義務(wù)并不強(qiáng)人所難。不過(guò),自20世紀(jì)60年代末開(kāi)始,美國(guó)各州紛紛拋棄承租人自慎規(guī)則,改采適居性默示擔(dān)保規(guī)則,即出租人應(yīng)擔(dān)保租賃房屋在租期內(nèi)適合承租人居住,依該規(guī)則,如果租期內(nèi)租賃房屋需維修,則應(yīng)由出租人維修。維修義務(wù)承擔(dān)主體的之所以會(huì)發(fā)生這一變化,主要原因在于,現(xiàn)代社會(huì)房屋結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜,如果沒(méi)有專門知識(shí)與專業(yè)檢測(cè)手段,難以在短期內(nèi)查明房屋是否有瑕疵;由于社會(huì)分工,承租人往往只具有某一方面的知識(shí)與技能,缺乏維修房屋方面的技能,維修租賃房屋非其知識(shí)、技能與經(jīng)濟(jì)實(shí)力所能勝任;與作為出租人的擁有富余住房的個(gè)人或?qū)I(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)相比,房屋承租人往往居弱勢(shì)地位,因此,應(yīng)對(duì)承租人提供傾向性保護(hù)。28五、承租人的債務(wù)不履行《合同法》第221條規(guī)定,“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。”根據(jù)該條的規(guī)定,承租人應(yīng)先確定一合理期限,要求(實(shí)系催告)出租人在該期限維修。一般來(lái)說(shuō),合理期限要綜合考慮物的損壞程度、承租人需要維修的緊急狀態(tài),以及出租人的維修能力等因素確定。29合理期限屆滿,出租人未履行維修義務(wù)的,出租人的行為即構(gòu)成債務(wù)不履行,從而應(yīng)承擔(dān)債務(wù)不履行責(zé)任。當(dāng)然,由于該條系租賃合同一章對(duì)維修義務(wù)不履行的效果的特別規(guī)定,自應(yīng)優(yōu)先適用。(一)“土地的來(lái)源”對(duì)于租租賃物的請(qǐng)求權(quán),認(rèn)為承租人通知出租人維修后,出租人在合理期間內(nèi)未履行維修義務(wù)的,承租人可否請(qǐng)求減少租金?就此,我國(guó)《合同法》沒(méi)有做出明確規(guī)定。在德國(guó),其民法設(shè)有明文規(guī)定。根據(jù)《德國(guó)民法典》第536條的規(guī)定,只要租賃物有瑕疵,從瑕疵發(fā)生之時(shí)起,租金即應(yīng)自動(dòng)地做出相應(yīng)調(diào)整,根本無(wú)須承租人請(qǐng)求減免租金。30因此,無(wú)論出租人是否履行維修義務(wù),只要租賃物瑕疵影響承租人使用收益,租金均可減免。在日本,有學(xué)者認(rèn)為,因出租人不履行維修義務(wù)給承租人對(duì)租賃物使用造成不便時(shí),應(yīng)解釋為發(fā)生與妨害的使用收益相對(duì)應(yīng)的范圍當(dāng)然減少租金數(shù)額的效果。31在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū),“民法”未明定承租人可否請(qǐng)求減少租金,通說(shuō)認(rèn)為,承租人就租賃物不履行修繕義務(wù)而受有使用收益不完全之損害者,可類推適用第435條第一項(xiàng)規(guī)定請(qǐng)求比例減少租金,32并認(rèn)為“此雖屬類推適用,所適用者亦為租賃契約上之特別規(guī)定,故應(yīng)優(yōu)先適用之”。33大陸合同法對(duì)此未設(shè)明文。筆者認(rèn)為,《合同法》第221條第三句明定,“因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期?！奔热怀鲎馊寺男芯S修義務(wù)時(shí)承租人都可請(qǐng)求減少租金,當(dāng)出租人不為維修以致影響承租人使用租賃物時(shí),舉輕以明重,承租人也可主張減少租金。我國(guó)司法實(shí)踐中已發(fā)生了這方面的案例。[案例6]在劉某訴吳某租賃合同糾紛案中,一審法院認(rèn)為,劉某要求減免租金的請(qǐng)求,由于吳某出租的房屋存在漏水情況,而吳某又未能及時(shí)進(jìn)行維修,故對(duì)于劉某要求減免租金的請(qǐng)求,法院予以支持。34在該案中,法院均認(rèn)為出租人未及時(shí)履行維修義務(wù)的,承租人可要求減免租金。裁判結(jié)論較為妥當(dāng),應(yīng)予肯定。當(dāng)然,法院未能闡明如此處理的理由,有所缺憾。(二)“未履行維修義務(wù)”的理解根據(jù)《合同法》第221條第二句的規(guī)定,合理期限屆滿,出租人未履行維修義務(wù)時(shí),承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。如何解釋“未履行維修義務(wù)”?在德國(guó),其民法典第536a條將承租人自行維修的條件規(guī)定為“出租人遲延除去瑕疵,或者為維持或恢復(fù)租賃物的狀態(tài),有必要即刻除去瑕疵”,據(jù)此,即使不屬于出租人未維修的情形,也可產(chǎn)生承租人自行維修的效果。該條可作為理解《合同法》第221條中“未履行維修義務(wù)”的有益參考。筆者認(rèn)為,“未履行維修義務(wù)”與“不履行維修義務(wù)”有所不同,應(yīng)從寬解釋,當(dāng)可包括拒絕維修、遲延維修等形態(tài),且不以出租人有可歸責(zé)事由為限,即使出租人出國(guó)或外出而不在租賃物所在地從而不能維修,也屬于未履行維修義務(wù)。承租人自行維修,應(yīng)不以其親力親為為限,當(dāng)可包括使第三人維修租賃物的情形。維修費(fèi)用的具體負(fù)擔(dān)方式,可表現(xiàn)為要求出租人償還維修費(fèi)用,也可是從租金中扣減承租人預(yù)先墊付的費(fèi)用。除自行維修的效果外,出租人未履行維修義務(wù)是否還可以產(chǎn)生其他法律效果?如承租人可否要求減少租金、解除合同、損害賠償?shù)?我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第430條規(guī)定,“租賃關(guān)系存續(xù)中,租賃物如有修繕之必要,應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)者,承租人得定相當(dāng)期限,催告出租人修繕,如出租人于其期限內(nèi)不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請(qǐng)求出租人償還其費(fèi)用或于租金中扣除之。”該條除規(guī)定承租人得自行修繕外,還明確賦予承租人以契約終止權(quán),“二者為權(quán)利競(jìng)合,類似選擇之債之法律關(guān)系,由承租人擇一行使。承租人終止租約者,尚得請(qǐng)求不履行之損害賠償。”35不過(guò),《合同法》第221條未賦予承租人類似權(quán)利,承租人顯然無(wú)法直接通過(guò)該條為其他請(qǐng)求。(三)承租人未為維修時(shí)也未承擔(dān)該功能承租人通知出租人維修,出租人未維修,承租人也未自行維修,致使承租人無(wú)法用益的時(shí)期延長(zhǎng)或者損失擴(kuò)大,該如何處理?對(duì)此,法律未設(shè)明文,但實(shí)踐中發(fā)生了這方面的案例。[案例7]在中海物業(yè)公司訴周炳均租賃合同糾紛案中,二審法院指出,鑒于周炳均在中海物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)履行維修租賃物的義務(wù)時(shí),也無(wú)依照《合同法》第221條的規(guī)定先對(duì)租賃物自行維修以減少漏水情況對(duì)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響,結(jié)合本案實(shí)際情況,本院酌情認(rèn)定周炳均應(yīng)按每月2450元向中海物業(yè)公司支付自2008年3月至2010年5月23日的租金以及場(chǎng)地占有使用費(fèi)為宜。36承租人于出租人未維修時(shí)也未自行維修并可否請(qǐng)求減少租金的問(wèn)題,其實(shí)涉及對(duì)“自行維修”性質(zhì)的理解。從《合同法》第221條的規(guī)定來(lái)看,該條規(guī)定“承租人可以自行維修”,顯然是在授予權(quán)利。換言之,承租人可以自行維修,也可不自行維修。不過(guò),上述判決將“自行維修”確認(rèn)為承租人的義務(wù),并于承租人不自行維修時(shí)使其承擔(dān)不能減少租金的不利后果。筆者認(rèn)為,法院的觀點(diǎn)較為合理。其原因在于:第一,雖然在租賃物發(fā)生瑕疵從而引發(fā)維修必要性的情況下,承租人基本上處于權(quán)利人地位,但承租人仍應(yīng)受誠(chéng)實(shí)信用原則約束?！罢\(chéng)實(shí)信用系法律之最高指導(dǎo)原則,一切法律行為均受其規(guī)范,具有多種功能,得創(chuàng)造、限制、變更以及消滅契約或法律所未定之權(quán)利義務(wù)”。37承租人在通知出租人未果而出租人不為維修的情形下,有義務(wù)對(duì)租賃物進(jìn)行維修,這是誠(chéng)信原則的基本要求。第二,《合同法》第119條第一款規(guī)定,“當(dāng)事人一方違約后,對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的,不得就擴(kuò)大的損失要求賠償?！备鶕?jù)該條,即使是債務(wù)人違約,債權(quán)人也有義務(wù)采取措施防止損失擴(kuò)大。在出租人不為維修的情況下,承租人也應(yīng)負(fù)有類似義務(wù),包括自行維修以防止其使用收益租賃物受影響的不利益狀態(tài)被延長(zhǎng)。第三,承租人自行維修并未過(guò)分增加承租人的負(fù)擔(dān),因?yàn)榧词钩凶馊俗孕芯S修,也是由出租人承擔(dān)維修費(fèi)用?？傊?承租人未自行維修時(shí),承租人不得請(qǐng)求降低或減少租金。六、不遵守維修義務(wù)的一般法律后果出租人于租賃物有維修必要時(shí)不維修或不為完全維修,為違反給付義務(wù)的違約行為,應(yīng)可適用合同法總則有關(guān)違約責(zé)任的一般規(guī)定。(一)合同法上的救濟(jì)經(jīng)承租人通知后,出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可否解除合同?如前所述,我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”規(guī)定此時(shí)承租人可終止契約,我國(guó)《合同法》第221條未設(shè)明文。筆者認(rèn)為,若因出租人不履行維修義務(wù)導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn),則承租人可依《合同法》第94條解除合同。而且,此時(shí)無(wú)論承租人是否解除合同,只要出租人未履行維修義務(wù)給承租人造成損失,承租人就可依《合同法》第107條、第113條的規(guī)定請(qǐng)求損害賠償。如租賃房屋漏雨,由于出租人遲延維修,導(dǎo)致承租人的家具被淋濕損壞,承租人可請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。值得研究的是,出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任是否應(yīng)以其在主觀上過(guò)錯(cuò)為限?《德國(guó)民法典》第536a條第一款規(guī)定,“第536條所稱之瑕疵,在合同訂立之時(shí)已經(jīng)存在,或者此種瑕疵嗣后因可歸責(zé)于出租人的事由而產(chǎn)生,或者出租人遲延除去瑕疵的,承租人可以請(qǐng)求損害賠償,由第536條產(chǎn)生的權(quán)利不受影響?！蔽覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)有學(xué)者主張,“關(guān)于瑕疵之排除義務(wù)的履行,如有因可歸責(zé)于出租人之事由而給付遲延或給付不能的情形,承租人還是得依給付遲延或給付不能的規(guī)定向出租人請(qǐng)求損害賠償?！?8筆者認(rèn)為,由于我國(guó)合同法對(duì)違約責(zé)任的歸責(zé)原則采嚴(yán)格責(zé)任原則,因此,出租人因違反維修義務(wù)而向承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任自不必以有過(guò)錯(cuò)為要件,當(dāng)然,如果具有不可抗力等法定免責(zé)事由,出租人就無(wú)須承擔(dān)損害賠償責(zé)任。[案例8]在郁勝英訴張家界科賽置業(yè)有限公司租賃合同糾紛案中,一審法院認(rèn)為,由于科賽公司在對(duì)商務(wù)大樓外墻裝修和樓頂加層期間,對(duì)郁勝英的茶樓經(jīng)營(yíng)存在一定的影響,致使其經(jīng)營(yíng)收入減少,造成一定的利潤(rùn)損失,構(gòu)成侵害?！睹穹ㄍ▌t》第5條規(guī)定,“公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù),任何組織和個(gè)人不得侵犯?！睋?jù)此,郁勝英要求科賽公司賠償經(jīng)營(yíng)損失的主張,于法有據(jù),予以支持。二審法院認(rèn)為,根據(jù)《合同法》第221條的規(guī)定,因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)減少租金或延長(zhǎng)租期,原審根據(jù)《審計(jì)報(bào)告》判決上訴人賠償被上訴人經(jīng)營(yíng)損失25696元沒(méi)有法律依據(jù),且該《審計(jì)報(bào)告》的支出和收入賬目由被上訴人自己提供,運(yùn)用上年度的同期收入相比較證明裝修期間收入減少?zèng)]有科學(xué)依據(jù),原審確定的茶樓利潤(rùn)為40%也缺乏證據(jù)支持,加之被上訴人在上訴人裝修期間也沒(méi)有停業(yè)。根據(jù)《合同法》第221條的規(guī)定,被上訴人只能要求科賽公司減少租金或延長(zhǎng)租期。39該案中,對(duì)承租人因出租人不履行維修義務(wù)所受損失,一審法院予以保護(hù)。不過(guò),其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)有誤。《民法通則》第5條屬于一般條款,缺乏明確的構(gòu)成要件與法律效果,不宜直接作為裁判依據(jù)?！霸谟芯唧w的法律規(guī)則可以適用時(shí),不得直接適用法律原則。只有出現(xiàn)無(wú)法律規(guī)則可以適用的情形,法律原則才可以作為彌補(bǔ)‘規(guī)則漏洞’的手段發(fā)揮作用”。40在《合同法》第107條、第113條等可作為對(duì)承租人所受損失進(jìn)行保護(hù)的法律基礎(chǔ)的情況下,實(shí)不宜援引《民法通則》第5條作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。就二審法院的判決而言,承租人是否受有損失及其范圍屬于應(yīng)由證據(jù)法則加以證明的問(wèn)題,筆者尊重法院的事實(shí)認(rèn)定。不過(guò),該判決以《合同法》第221條未明確規(guī)定承租人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)為由拒絕對(duì)承租人所受損失提供保護(hù)則有所不當(dāng)。(二)中國(guó)法上的合同效力在租賃合同中,出租人的主給付義務(wù)為用益狀態(tài)提供與維持義務(wù),而用益狀態(tài)維持義務(wù)的具體實(shí)現(xiàn)需透過(guò)維修義務(wù),承租人的主給付義務(wù)則為支付租金。這兩者之間具有對(duì)價(jià)關(guān)系,當(dāng)事人依具體情形可行使后履行抗辯權(quán)。41當(dāng)出租人交付的租賃物有瑕疵時(shí),承租人可拒絕受領(lǐng),并請(qǐng)求出租人交付符合約定用途的租賃物,在出租人履行該主給付義務(wù)前,承租人可行使后履行抗辯權(quán)拒絕支付租金。當(dāng)然,如果瑕疵輕微,承租人行使后履行抗辯權(quán)違反誠(chéng)信原則的,出租人不得行使該權(quán)利。承租人行使后履行抗辯權(quán)拒付租金時(shí),其行為不構(gòu)成履行遲延。租賃物在租期內(nèi)發(fā)生瑕疵的,承租人可請(qǐng)求出租人修理,出租人不修理,其行為構(gòu)成違約,承攬人可行使后履行抗辯權(quán)拒付租金。當(dāng)然,后履行抗辯權(quán)的行使應(yīng)符合誠(chéng)信原則,即承租人應(yīng)依據(jù)其無(wú)法使用收益部分的比例來(lái)拒付相應(yīng)租金。之所以是后履行抗辯權(quán)而非同時(shí)履行抗辯權(quán),其原因在于,我國(guó)《合同法》未借鑒大陸法系國(guó)家的立法通例,而是將第67條所定情形從同時(shí)履行抗辯權(quán)中獨(dú)立出來(lái),且在租賃合同情形,出租人用益狀態(tài)提供與維持義務(wù)與承租人租金支付義務(wù)往往在時(shí)間上有先后履行順序。42[案例9]在紅麗園公司訴誠(chéng)信公司租賃合同糾紛案中,二審法院指出,紅麗園公司拒付租金的行為是行使后履行抗辯權(quán)的行為,不構(gòu)成違約