漢莊小區(qū)房地產(chǎn)項目可行性研究報告

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總論1.1.房地產(chǎn)工程背景房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性爭論是在投資決策之前對擬開發(fā)的工程進(jìn)展全面的、系統(tǒng)的市場調(diào)查、爭論和分析,運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價方法,得出一系列評價指標(biāo)值,以最終確定該工程漢莊住宅小區(qū)的可行性分析為起點,通過對該住宅小區(qū)工程開發(fā)的地塊位置分析SWOT分析、主題定位、產(chǎn)品定位、開發(fā)策略以及區(qū)域市場推測、本錢推測、目標(biāo)利潤分析、風(fēng)險評價、社會和環(huán)境效益評價、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等各方面指標(biāo)的爭論,供給了工程的相關(guān)開特點,以及房地產(chǎn)工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、土地本錢、工程造價指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展趨勢等因素對漢莊住宅小區(qū)工程開發(fā)的影響。本文承受相關(guān)住宅小區(qū)工程建設(shè)治理理論根底和實踐相結(jié)合,著重解決住宅小區(qū)工程開發(fā)過程中分析籌劃階段存在的實際問題,具有肯定的代表性和現(xiàn)實意義,同時也具有住宅小區(qū)工程開發(fā)可行性爭論的參考價值,對房地產(chǎn)可行性爭論在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資決策中的應(yīng)用進(jìn)展了有益的探討。房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)投資漢莊住宅小區(qū)工程位于西寧市西川南路,屬于房地產(chǎn)工程。所以在進(jìn)展?jié)h莊住宅小區(qū)工程可行性爭論時,必需考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的各種特征和特點。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售和效勞等行業(yè)組成。在統(tǒng)計上,房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險業(yè)并列,被看成第三產(chǎn)業(yè)。實際上它是由其次產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)〔有時包括第一產(chǎn)業(yè)〕所組成的一個綜合性的行業(yè)群體。經(jīng)過十幾年的進(jìn)展,中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期,房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向留意效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變,從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)整的方式轉(zhuǎn)變性的,從物質(zhì)層面上看對房屋財產(chǎn)〔房產(chǎn)〕和土地財產(chǎn)〔地產(chǎn)〕的總稱,房價也是地價的折射反映。由于房和地的不行分別性,即通常所說的“房依地建,地為房載”,房地產(chǎn)總是以房屋及其所依附的建筑地塊的統(tǒng)一體的形式表現(xiàn)出來。因此,房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)商品,與動產(chǎn)商品具有不同之處。各種房屋,包括住宅、廠房以及商業(yè)、效勞、文化、教育、辦公、醫(yī)療、體育用房等。地產(chǎn)是土地和地下各種根底設(shè)施的總稱,包括供水、供電、供氣、供暖、排水、排污、通訊等地文檔僅供參考 文檔僅供參考 的各項設(shè)施又為房屋主體效勞,是房屋主體不行缺少的組成局部。房地產(chǎn)投資就是將資金投全性、流淌性等多重目標(biāo),這些都是房地產(chǎn)工程開發(fā)時所必需考慮的因素。由于在經(jīng)營周期內(nèi),房地產(chǎn)收益的實現(xiàn)涉及很多不確定性因素,這些因素關(guān)系到收益能否實現(xiàn),因此,房地產(chǎn)作性強(qiáng)、回收期長、投資風(fēng)險大、回報率高和操作技巧性強(qiáng)等特征。房地產(chǎn)工程的特點工程建設(shè)工程是指在肯定的時間、費(fèi)用和質(zhì)量要求下,為形成肯定生產(chǎn)力量〔或使用功能〕的固定資產(chǎn),而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。房地產(chǎn)工程是工程建設(shè)工程中的一種類型,作為房地產(chǎn)投資過程的產(chǎn)品,它在肯定的時段內(nèi)對三維空間擁有占有權(quán),由此可以產(chǎn)生的住宅和區(qū)位利益,即房地產(chǎn)的使用價值。與一般性工程建設(shè)工程相比,更具有簡單的特征。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：范圍的市場,滿足肯定區(qū)域范圍客戶的需求個房地產(chǎn)工程,因而房地產(chǎn)具有單一的獨(dú)特性房地產(chǎn)工程,則這塊土地在肯定時段內(nèi)的使用權(quán)就附屬于這一房地產(chǎn)商品了義上說,房地產(chǎn)工程具有不行復(fù)制的特性。占用資金大,投資周期長。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的產(chǎn)業(yè),涉及面廣,規(guī)模大,1年–5期開發(fā)的策略,其目的就是降低投資風(fēng)險,更好地治理開發(fā)過程中的現(xiàn)金流,增加投資決策的彈性。房地產(chǎn)工程的資金占用量較大。與其他投資工程相比,房地產(chǎn)工程產(chǎn)品的高價值性,使得其生產(chǎn)過程的資金占用量較大,通常狀況下企業(yè)可使用的資金是有限的,所以企業(yè)必需提高資金的使用效率。由于房地產(chǎn)工程具有投資量大的特點,房地產(chǎn)開發(fā)商不得不更多的依靠于其融資力量,因此,融資問題往往成為影響房地產(chǎn)工程成敗的關(guān)鍵性因素。房地產(chǎn)工程具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)和其他很多國民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)3之間都有著品、家電等產(chǎn)業(yè),他們都與房地產(chǎn)業(yè)親熱相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明,在這些工程的年產(chǎn)量中,鋼25%70%40%7025%,都投入到了房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中。因此房地產(chǎn)的進(jìn)展對這些產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展具有很大的促進(jìn)作用,相關(guān)的比例到達(dá)了1：1.7。并且房地產(chǎn)的進(jìn)展也催生了一些的行業(yè),如物業(yè)治理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。房地產(chǎn)所具有的這種很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性,使其能夠?qū)窠?jīng)濟(jì)作出很強(qiáng)文檔僅供參考 文檔僅供參考 的奉獻(xiàn),據(jù)統(tǒng)計,當(dāng)下的中國房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)率為1–1.5個百分點。成的效勞功能以外,還極大地依靠于該地段周邊環(huán)境所具有的效勞功能,例如交通設(shè)施、學(xué)但取決于開發(fā)商的資金投入,還取決于其周邊環(huán)境的質(zhì)量為該地區(qū)社會積存投入,在其后的很長一段時期表達(dá)為該地區(qū)其他投入的利潤回收。房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)和投資的雙重性質(zhì)。房地產(chǎn)商品具有使用價值,它可以為其用戶帶來生活的舒適,滿足其居住的需求,是人類不行或缺的消費(fèi)品。另外,房地產(chǎn)商品又是一種很好的投資品,能夠為投資者帶來很好的投資回報價值中包含了房產(chǎn)的價值和地產(chǎn)使用權(quán)的價值,房產(chǎn)的價值會在消費(fèi)過程中不斷地消耗,而地產(chǎn)使用權(quán)的價值一般會隨著城市的進(jìn)展和富強(qiáng)而不斷升值,地產(chǎn)使用權(quán)的升值特性使房地產(chǎn)商品成為一種廣泛的投資品。價格受利率水平和市場景氣程度影響較大,需求彈性較大。由于房地產(chǎn)商品的單位價值較高,開發(fā)商在開發(fā)過程中的資金投入量較大,而買主在購置房地產(chǎn)商品時需要給付的費(fèi)用也較高,很多消費(fèi)者都承受了按揭貸款的方式購置住房,因此,利率水平和景氣程度的變化對生產(chǎn)者和消費(fèi)者都會產(chǎn)生重大影響。接影響土地的供給,進(jìn)而涉及房地產(chǎn)工程的開發(fā)狀況房地產(chǎn)工程的價格里,從而對房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生影響；政府在房地產(chǎn)交易上所制定的政策,還會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。可行性爭論在房地產(chǎn)工程中的應(yīng)用2030術(shù)、經(jīng)濟(jì)和治理科學(xué)的進(jìn)展,這個方法在工業(yè)興旺國家不斷得到充實和完善,到70年月已在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中普遍應(yīng)用,中國從1982年起,已將可行性爭論列為建、擴(kuò)建和改造大中型工程收益的預(yù)算,市場的不確定因素導(dǎo)致效益分析的不確定性,實事求是的可行性爭論中必需考慮到市場中不行掌握的系統(tǒng)性風(fēng)險給工程帶來風(fēng)險的可能。可行性爭論在房地產(chǎn)工程中的應(yīng)用范圍對于開發(fā)商和投資者來說,無疑是四兩撥千斤、有效躲避投資風(fēng)險的必要手段。特別是土地公開拍賣之后,當(dāng)?shù)卣ㄟ^土地供給量可以直接調(diào)控房地產(chǎn)市場的供給量從而影響房地產(chǎn)文檔僅供參考 文檔僅供參考 同時也為企業(yè)供給更為適宜的開發(fā)工程,并為企業(yè)選擇出適宜的開發(fā)形式,以增加企業(yè)的收益可能性。我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐證明,開發(fā)工程的關(guān)鍵是決策,而決策的依據(jù)是可行性分析爭論是,在改革開放初期,我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步,開發(fā)商沒有重視可行性爭論的作用,這是由于在當(dāng)時的環(huán)境條件下開發(fā)商沒有意識到房地產(chǎn)的風(fēng)險,靠“投機(jī)”獵取利益。隨著房地產(chǎn)市場的逐步標(biāo)準(zhǔn),只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營,不斷提高決策水平,才能保證獵取開發(fā)收益的可能性。因此,工程的可行性爭論格外重要,主要表現(xiàn)在如下作用：可行性爭論是投資決策的重要依據(jù)學(xué)性,是以可行性爭論中的牢靠的市場推測、本錢分析、效益估算和準(zhǔn)確的工程分析為重要依據(jù)的?？尚行誀幷撌枪こ虒徟囊罁?jù)。在我國,房地產(chǎn)工程要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項、審批,而立項審批的依據(jù)之一就是可行性爭論。可行性爭論是工程企業(yè)資金籌措和金融機(jī)構(gòu)供給信貸的依據(jù)。依據(jù)工程可行性分析爭論報告的有關(guān)數(shù)據(jù),不僅開發(fā)商可以了解工程所需資金的種類和數(shù)量,而且金融機(jī)構(gòu)可以了解工程的清償力量和盈利力量,并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則,確定工程的貸款額度。準(zhǔn)等都做出了安排,而這些都是工程設(shè)計任務(wù)書需要明確的內(nèi)容?？尚行誀幷撌情_發(fā)商與工程參與各方簽訂合同的依據(jù)單位簽訂有關(guān)合同。房地產(chǎn)工程可行性爭論包含的內(nèi)容按工程爭論具體程度的不同,可行性爭論可劃分為投資時機(jī)爭論程可行性爭論三個階段,各階段的內(nèi)容是全都的,只是指標(biāo)的具體程度存在差異。固然,房地包括工程的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價。具體內(nèi)容如下：經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等根本條件,工程的規(guī)模、功能和主要技術(shù)指標(biāo)等。市場分析和需求推測。在深入調(diào)查和充分把握各類資料的根底上,對擬開發(fā)工程的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進(jìn)展科學(xué)分析、客觀推測,包括開發(fā)本錢、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。政根底設(shè)施分布、工程的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、掌握性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。開發(fā)進(jìn)度安排。對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)展合理的時間安排,可以依據(jù)前期工程、主體工程、附文檔僅供參考 文檔僅供參考 發(fā),這就需要對各開發(fā)的內(nèi)容同時做出統(tǒng)籌安排。析估量。房地產(chǎn)開發(fā)工程涉及的風(fēng)本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、充分留意各項費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化狀況,力爭于將來事實相符。依據(jù)工程的投資估算和投資進(jìn)度安排,合理估算資金需求量,擬定籌資方案,并對籌資本錢進(jìn)展計算和分析。房地產(chǎn)工程投資額巨大,必需在投資前做好資金的安排,并通過不同方式籌措資金,保證項目的正常進(jìn)展。財務(wù)評價。財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī),從工程角度對工程的盈利力量、償債力量和外匯平衡等工程狀況進(jìn)展分析,借以考察工程財務(wù)可行性的一編制,債務(wù)歸還表、資金來源與運(yùn)用表的編制,財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算,如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)歸還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。風(fēng)險分析。風(fēng)險分析是可行性爭論的一項重要內(nèi)容,主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析,了解各因素對工程的影響性質(zhì)和程度,為掌握工程運(yùn)作過程中的關(guān)進(jìn)因素供給依據(jù),也為投資者了解工程的風(fēng)險大小來源供給參考。國民經(jīng)濟(jì)評價。國民經(jīng)濟(jì)評價是依據(jù)資源合理配置的原則,從國家、全社會的角度考察工程的收益和費(fèi)用,用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù),分析計算工程對國民經(jīng)濟(jì)的凈現(xiàn)率,并評價工程的經(jīng)濟(jì)合理性。在房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中,要考慮工程對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響,進(jìn)展工程的國民經(jīng)濟(jì)評價。國民經(jīng)濟(jì)評價包括社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評價。依據(jù)資源合理配置的原則,從國家整體角度考察分析工程的效益和費(fèi)用,從而評價工程的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國民經(jīng)濟(jì)評價有較費(fèi)用效益分析。房地產(chǎn)工程可行性爭論目的及意義親熱結(jié)合本文案例北村小區(qū)房地產(chǎn)工程的實際狀況,對漢莊小區(qū)工程做出全面、科學(xué)、合理的可行性結(jié)論,并對西川南路周邊的一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)工程的可行性爭論及決策供給一個可供參考的范本,進(jìn)而對西寧市類似一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)工程供給參考。爭論意義：在目前全球性金融危機(jī),各國經(jīng)濟(jì)存在較大下行風(fēng)險的狀況下,做為中國經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)業(yè),經(jīng)受了自2005年以來針對該行業(yè)的長期宏觀調(diào)控,目前正處于水深熾熱之中,本錢急劇上升,銷售不暢,還貸壓力巨大。針對目前及將來的各種不確定性,對一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)工程進(jìn)展可行性爭論,并以北村小區(qū)為實證案例,特別側(cè)重于工程的財務(wù)可行性評價,多因素敏感性分析,工程風(fēng)險的定量識別及掌握等方面,以期對漢莊小區(qū)工程的可行性做出決策。文檔僅供參考 文檔僅供參考 房地產(chǎn)工程可行性爭論的依據(jù)房地產(chǎn)工程可行爭論的依據(jù)主要有以下幾個方面：(l)工程建議書(初步可行性爭論報告)及其批復(fù)文件；(2)國家和地方的經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展規(guī)劃；行業(yè)部門進(jìn)展規(guī)劃,如城市進(jìn)展戰(zhàn)略執(zhí)行規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市工地利用規(guī)劃等；國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策等；有關(guān)機(jī)構(gòu)公布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)和定額；(6)合作工程各方簽訂的協(xié)議書或意向書；(7)其他有關(guān)依據(jù)材料。房地產(chǎn)工程開發(fā)可行性爭論宏觀分析全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)展概況2010年,我國國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持全面復(fù)蘇的良好局面,經(jīng)濟(jì)進(jìn)展呈現(xiàn)出較快增長速度,構(gòu)造不斷優(yōu)化、民生問題不斷得到改善。2010年,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值到達(dá)了397983億元人民幣,按可比價格計算比上年同期增長10．3％,是“十一五”中增長速度最快的1年,增速提高了了1.7個百分點,也是繼2008年全球金融危機(jī)后首度增速超過10%的一年。全年社會消費(fèi)品零售總額156998億元,比上年增長18.3%,扣除價格因素,實際增長14.8%,居民消費(fèi)價格指數(shù)全年平均比上年上漲3.3%。2010年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)了19109元,實際增長了7.8%,農(nóng)村居民人均純收入到達(dá)了5919元,剔除價格因素,比2009年高出10.929728億美元,比上年同期增長了34.7個百分點,其中,貨物出口15779億美元,比上年同期增長了31.3個百分點；貨物進(jìn)口13948億美元,比上年同期增長了38.7個百分點。全年全社會固定資產(chǎn)投資278140億元,比上年增長23.8%,扣除價格因素,實際增長19.5%,分地區(qū)來看,東部地區(qū)投資115970億元,比上年增長21.4%62894億元,增長26.2%；西部地區(qū)投資61875億元,增長24.5%；東北地區(qū)投資30726億元,增長29.5%?！睲2〕余額為72.619.7〔M1〕余額為26.721.2M余額為4.516.7%2010全國對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資增長格外快速,按可比價格計算,比上年同期增長33.2%,到達(dá)了48267億元,增長速度比2009年提高了3個百分點,與全國固定資產(chǎn)投資的增長速度相比還要高出9.470.52%32.9文檔僅供參考 文檔僅供參考 總量為559933.91807期增長了31.2%。此外,商品住宅開工面積、土地購置面積以及商品住宅竣工面積相比2009年都有很大程度的增長,但全國范圍內(nèi)完成的土地開發(fā)面積同2009年相比根本保持不變,增長速度下降了14.6個百分點。2010年,全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590370房地產(chǎn)銷售概況2010年,全國商品住宅銷售進(jìn)展快速,商品住宅銷售面積同比上年同期增長了10.1%,而銷售額比上年同期增長了36.5%。據(jù)2010年全國40個大型重點城市的房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù),商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長速度與商品住宅登記銷售面積的增長速度相比,前者的增長速度遠(yuǎn)低于后者,二者之間相差近9個百分點,也就是說,據(jù)2010年全國的商品住房市場處于有效供給相對缺乏的局面。在全國40個重點城市中,建筑面積90平方米以下的建商品住房套型根本上均處于供給多少就銷售多少的局面,中小套型的住房2010年4季度,盡管在全國掌握房價的浪潮中,全國各大中城市房屋銷售價格漲幅消滅下降,房價開頭消滅回落的現(xiàn)象也在局部大中城市消滅。依據(jù)國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計報告,2010年12月份我國70個大中城市房價環(huán)比上漲0.3%,同比上漲6.411月后,一些城市地價也大幅回落,房地產(chǎn)市場的些列變化使得對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了變化,市場前景很不明朗。通過對我國房地產(chǎn)市場投資進(jìn)展概況與房地產(chǎn)銷售概況的分析覺察,2010年全國以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)市場的進(jìn)展有三個特點：第一,目前我國的房地產(chǎn)市場總體上還是處于供需兩旺的進(jìn)展階段,這主要是受過度的住房需求以及快速的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的影響；其次,全年的房地產(chǎn)進(jìn)展呈折式進(jìn)展,以第三季度為拐點,上半年全國房價增長速度相對較快,局部城市房價在進(jìn)入第三季度后開頭下降；第三,房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資構(gòu)造得到肯定程度的改善,加大了對經(jīng)濟(jì)適用住房與的開發(fā)投資力度,同時在住房保障制度建設(shè)取得突破性進(jìn)展。三.房地產(chǎn)工程開發(fā)可行性爭論中觀分析199811002005200019981100200520002006的提升和居民居住觀念的轉(zhuǎn)變,房產(chǎn)需求量快速增加,曾一度消滅商品房供不應(yīng)求的狀況寧的房價開頭加速上升,目前的均價超過每平方米3000元。2008年西寧市城市居民人均可支配收入為11929.10元,比照沿海地區(qū)的浙江省杭州市,2008年杭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24506元,西寧為杭州的5016000元左右,兩相比較,沒有經(jīng)受過沿海大城市前些年的房價飛漲的西寧,其樓市仍舊處于價格洼地。西寧市目前的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主,品牌和資金實力稍弱的開發(fā)商在西寧也能有所作文檔僅供參考 文檔僅供參考 休職工以及在西寧安家落戶的外來投資者。雖然青海省地大人稀,但西寧因處于狹長河谷地帶,城市土地資源較為緊缺,因此住宅樓盤多以高層和小高層建筑為主,相對于興旺城市動輒幾萬元的銷售均價,這里的房產(chǎn)開發(fā)利潤不算高求的狀況下,西寧的房價將來賣到每平方米6000元也應(yīng)當(dāng)沒有問題。目前,西寧的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主,全國一線的房產(chǎn)商都還沒有進(jìn)入有所作為。20091-951.99645.48%。其中,住宅40.6338.28%；商業(yè)營業(yè)用房完成2.72.28休職工以及在西寧安家落戶的外來投資者。雖然青海省地大人稀,但西寧因處于狹長河谷地帶,城市土地資源較為緊缺,因此住宅樓盤多以高層和小高層建筑為主,相對于興旺城市動輒幾萬元的銷售均價,這里的房產(chǎn)開發(fā)利潤不算高求的狀況下,西寧的房價將來賣到每平方米6000元也應(yīng)當(dāng)沒有問題。目前,西寧的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主,全國一線的房產(chǎn)商都還沒有進(jìn)入有所作為。20091-951.99645.48%。其中,住宅40.6338.28%；商業(yè)營業(yè)用房完成2.72.2828.1340%。另外,2009270527391.26%,其中,住宅每平方米銷售價格262126410.76200983續(xù)上漲趨勢。近3年來,西寧市各城區(qū)房價持續(xù)上漲,城西區(qū)商品住宅售價最高,其次為城中20072009連續(xù)上漲,僅1-770682元。事實上,在西3200611941200972926,200974.5%200976建住房銷售價同比增幅分別為4.8%、4.7%、4.6%、4.5%、4.5%、4.5%,每個月的漲幅都居于全國7020083000400020091-749.1721.897.5222.95492422.47%。西寧房地產(chǎn)開發(fā)以社會需求為動力,投資規(guī)模逐年遞增,有力助推固定資產(chǎn)投資的較〔-112.4264.52.728.54%的速度增長,占全市固定資產(chǎn)投資的23%〔見圖表-2〕,20058.8190文檔僅供參考 文檔僅供參考 圖表-1:“十一五”期間房地產(chǎn)投資完成增速〔%、億元〕100 95.80

608.

.1.

.4..20 .0210房地產(chǎn)投〔%〕文檔僅供參考 文檔僅供參考 圖表-2：“十一五”房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重〔%〕200520062007200820092010比重23211820212340200898.35〔見圖表-3〕402001.5820102602005165.31%。2262.3圖表-3：300250300250200150100500200520062007200820092010商品房竣工面積98120161211146260住宅竣工面積691001391921282262014年西寧房價狀況〔2014年西寧房價狀況〔西寧市樓盤2014-04月均價5844元/㎡〕廣匯家園9150元/㎡↑14.0%null[城西]文翔花園8000元/㎡[城西]力盟尚都7600元/㎡↑1.39%力盟尚都均價7600元/平米[城中]上品苑7500元/㎡↑4.48%上品苑均價7500元/平米[城西]玉珠花園7430元/㎡↑2.91%玉珠花園均價7430元/平米文檔僅供參考 文檔僅供參考 [湟中]邯海星城花園3480元/㎡↓-1.48%[湟中]邯海星城花園3480元/㎡↓-1.48%[大通自治縣]雪峰花園3580元/㎡↓-6.67%雪峰花園在售面積60平至140平[城南區(qū)]清華頤苑二期4500元/㎡↓-3.3%清華頤苑二期均價4500元/平[城北]海湖陽光4700元/㎡↓-11.32%[西寧〔國家級〕經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)]長樂港灣4800元/㎡↓-2.13%長樂港灣尾盤均價4800元/平米房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量快速增加隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展,作為市場主體和商品房供給和效勞者的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量快速業(yè)的進(jìn)展,為西寧經(jīng)濟(jì)做出了樂觀奉獻(xiàn)301個,年末從業(yè)65272024000250630-4)圖表-4：年份工程年份工程20062007200820092010開發(fā)企業(yè)個數(shù)250258289295301企業(yè)從業(yè)人員57596000639164096527物業(yè)企業(yè)個數(shù)110120160175202企業(yè)從業(yè)人員11201800279032004000中介企業(yè)個數(shù)120170200230250企業(yè)從業(yè)人員300420500580630房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)從九十年月初單一的、零散的、見縫插針式的無序開發(fā)進(jìn)展到追求整體效果、上規(guī)模、上檔次、品質(zhì)化的有序開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開頭留意自身的宣傳力度,留意品牌效應(yīng),在市場競爭中有意識地塑造自己的品牌,推出精品工程。近幾年,西寧市涌現(xiàn)出了一批批上規(guī)模、上檔次的精品房地產(chǎn)工程,如青海省中房銀川房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的國拉、經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)展中心的湟水花園等工程,這些精品工程是西寧市房地產(chǎn)業(yè)長期進(jìn)展的結(jié)果,也是市場競爭的結(jié)果。房產(chǎn)市場交易活潑,住房價格漲幅較快隨著居民生活水平的逐步提高,生活方式的不斷變化和消費(fèi)觀念的提升,人們對商品房的需求持續(xù)旺盛,推動了西寧住房消費(fèi)的快速增長,住房市場日趨活潑。尤其進(jìn)入“十一五”以來,房產(chǎn)市場交易活潑。2007年美國爆發(fā)的次貸危機(jī)導(dǎo)致了全球性金融危機(jī)。我國的房地產(chǎn)市場雖然進(jìn)展時間較短,但由于投資規(guī)模巨大,房價上漲快速,其對國民經(jīng)濟(jì)的影響更為全面和深刻。此時全國房地產(chǎn)市場消滅投資回落,銷售下滑的局面,為了應(yīng)對國際金融危機(jī),國文檔僅供參考 文檔僅供參考 家在2008年實行了樂觀的財政政策和適度寬松的貨幣政策,在一系列利好政策作用下,全國房地產(chǎn)業(yè)開頭回暖,西寧由于地處西部受影響較小,2008年房地產(chǎn)投資仍穩(wěn)步增長,但當(dāng)年105.524.43〔見圖-5。其他年份建商品房銷售面積均已30706.135.4,2010200200581.38%。20092811/200562.8%,“十一五”期末建商品住宅價格將達(dá)3300/200591.08%〔201099882/200517.68%?！尺@一漲幅大于西寧市人均可支配收入的增速,住房價格漲幅較快。圖表-5：“十一五”商品房銷售狀況〔萬平方米〕200520062007200820092010商品房銷售面積110.88106.44139.55105.46154.68200住宅銷售面積99.4698.44133.05100.78148.08192200150200150100500省會城市西寧隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快,中心輻射帶動作用日益突出。周邊地區(qū)居民看好西寧,紛紛在西寧購房置業(yè)和農(nóng)村充裕勞動力不斷向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,大量農(nóng)民進(jìn)城200961.35%年擴(kuò)大了2.53157583.18%,1.83131289857.67%759200923.664.46244.8善。工程所在地微觀分析文檔僅供參考 文檔僅供參考 漢莊小區(qū)介紹漢莊小區(qū)位于西寧市城西海湖區(qū),北部有海湖濕地公園,再往北有西寧市汽車站,西寧西站也在其北部,可以說是交通格外便利,南面是還未開發(fā)的山地,符合中國人的習(xí)慣—背靠大山,東有西寧市知名的青海湟川中學(xué)以及桃李小學(xué),還有密集的住宅小區(qū),不遠(yuǎn)處還有湟水森林公園和正在建成的青海海湖體育中心以及青海大劇院、青海科技館,格外適合有孩子的家庭居住。漢莊小區(qū),規(guī)劃面積30.3454.5,30300085122對海湖區(qū)實行“政府指導(dǎo)、市場運(yùn)作、社會力氣開發(fā)”的運(yùn)作機(jī)制和“運(yùn)轉(zhuǎn)敏捷、獨(dú)立運(yùn)漢莊小區(qū)由于處于海湖區(qū)的西邊,所以有地理位置很好,由于海湖區(qū)是西寧市最近這幾年來大力開發(fā)的區(qū)域。20067對海湖區(qū)實行“政府指導(dǎo)、市場運(yùn)作、社會力氣開發(fā)”的運(yùn)作機(jī)制和“運(yùn)轉(zhuǎn)敏捷、獨(dú)立運(yùn)作”的方式開發(fā)建設(shè),力爭把海湖區(qū)建設(shè)成為集商貿(mào)金融、科技文化、旅游效勞、行政辦公、居住休閑為一體的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)。兩帶”的系統(tǒng)景觀：濱水綠色生態(tài)軸(湟水河及其河灘地形成)和火燒溝生態(tài)地軸(獨(dú)具高原地勢特色的火燒溝)組成區(qū)綠色景觀體系的兩軸；人文景觀帶(五四大街城市景觀帶)和楔形綠地(連接湟水河與大南山的生態(tài)綠地)形成區(qū)綠色景觀系的兩帶；結(jié)合地形實際,形成數(shù)個成規(guī)模的街頭綠地及主題公園,并與湟水河、火燒溝、大南山形成點、線、面結(jié)合的綠色網(wǎng)絡(luò)。通過系統(tǒng)化的綠化景觀建設(shè),綠化率到達(dá)作”的方式開發(fā)建設(shè),力爭把海湖區(qū)建設(shè)成為集商貿(mào)金融、科技文化、旅游效勞、行政辦公、居住休閑為一體的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)。兩帶”的系統(tǒng)景觀：濱水綠色生態(tài)軸(湟水河及其河灘地形成)和火燒溝生態(tài)地軸(獨(dú)具高原地勢特色的火燒溝)組成區(qū)綠色景觀體系的兩軸；人文景觀帶(五四大街城市景觀帶)和楔形綠地(連接湟水河與大南山的生態(tài)綠地)形成區(qū)綠色景觀系的兩帶；結(jié)合地形實際,形成數(shù)個成規(guī)模的街頭綠地及主題公園,并與湟水河、火燒溝、大南山形成點、線、面結(jié)合的綠色網(wǎng)絡(luò)。通過系統(tǒng)化的綠化景觀建設(shè),綠化率到達(dá)55%。該區(qū)域房地產(chǎn)市場主要是開發(fā)中高檔住宅,并且以形成“富人區(qū)”的聚攏效應(yīng)。隨著大型企業(yè)、高品質(zhì)住宅的入住,海湖也將成為高收入、高素養(yǎng)人群的首選居住地。海湖區(qū)成地,已經(jīng)成了西寧市民心目中的“優(yōu)雅住宅區(qū)4.2.交通8,22,102,801,413公交站,分別是張家寨〔488〕,張家灣〔626〕,硅鐵廠〔788。漢莊小區(qū)規(guī)劃設(shè)計說明、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)：1、國家有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn);2、青海省房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)。、區(qū)位分析：85112平方米,該居住區(qū)東面與西川南路相鄰,北面、西面、南面是住宅小區(qū)、現(xiàn)狀分析：基地現(xiàn)狀大多為閑置空地,兩條主要道路在用地東面和南面?；氐貏萜教?基地內(nèi)現(xiàn)有文檔僅供參考 文檔僅供參考 851123035528039、總體規(guī)劃設(shè)計理念：本規(guī)劃設(shè)計旨在面對將來、面對群眾、制造一個布局合理、配套齊全、環(huán)境美麗的型居住小區(qū),將社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益充分結(jié)合起來。1、充分利用基地的自然條件和資源,強(qiáng)調(diào)制造良好的居住環(huán)境,將自然環(huán)境充分地溶入建筑群中;同時,留意對生態(tài)環(huán)境的保護(hù),以制造園林式的生態(tài)型小區(qū)。2小區(qū)。3、設(shè)計流暢而經(jīng)濟(jì)有用的道路系統(tǒng),表達(dá)“人車分流”的根本原則。4、結(jié)合基地的自然環(huán)境,進(jìn)展總體的景觀規(guī)劃和設(shè)計,為總體規(guī)劃錦上添花。、總平面布置：該小區(qū)南側(cè)和東側(cè)各開一個大門并有一條主路圍繞于小區(qū),在本規(guī)劃中,該區(qū)入口設(shè)于東面和南面?zhèn)?由于規(guī)劃路切割的影響,用地較規(guī)整且和其余地塊聯(lián)系,住宅應(yīng)地形環(huán)境錯落布置,綠化庭院,活動場所及停車區(qū)則有機(jī)的與建筑相結(jié)合。該小區(qū)位于南側(cè)和北側(cè),各三座20602060米。充分利用其地段優(yōu)勢,同時可阻隔城市干道的噪音及汽車廢氣對居住區(qū)帶來的影響。同時,通過種植綠化、隔音墻、局部建筑首層架空等措施,提高小區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量。該小20的多小高層住宅,總體布局大致呈現(xiàn)南北向的行列式布置方式。以最大限度地爭取良好的朝向,保證每戶均有足夠的日照和采光。主要戶型以兩梯四戶套型為主,包括少量兩梯兩戶套居住小區(qū)的停車以地下的停車庫為主,并結(jié)合小區(qū)的主要干道設(shè)置地面停車以節(jié)約用地5.6、道路交通系統(tǒng)設(shè)計8米,承受雙車道行車方式。并在小區(qū)會所位置放大為交通環(huán)路,解決車流的分流同時也增加行車的趣味。主干道的布置自然地形成了小區(qū)的分區(qū)。同時,使每個分區(qū)內(nèi)都沒有機(jī)動車穿行,實現(xiàn)了“人車分流著小區(qū)內(nèi)主道兩側(cè)是帶棚停車場,充分地利用了資源。小區(qū)的步行道設(shè)計自成系統(tǒng),相連為一體,并通過步行系統(tǒng)將區(qū)內(nèi)的假設(shè)干個景觀節(jié)點和中心綠地串聯(lián)起來,形成中心景觀區(qū)及景觀帶。5.7(一)、設(shè)計原則：1、生態(tài)原則：充分應(yīng)用現(xiàn)有自然景觀,并結(jié)合周邊景觀特征,實現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。2、以人為本：滿足人的多維視覺感觀,營造舒適親人的景觀環(huán)境。3、分期建設(shè)原則：分期分階段實施,每階段與整體空間形態(tài)和諧統(tǒng)一。(二)、設(shè)計創(chuàng)意：文檔僅供參考 文檔僅供參考 1有機(jī)的結(jié)合于其間,呈現(xiàn)出小區(qū)雍容、自然的大家氣派。2、中心景觀區(qū)：結(jié)合建筑規(guī)劃設(shè)計,以一條自然流淌的休閑步道貫穿全區(qū),小區(qū)內(nèi)設(shè)有活動多姿的生活景象。3、住宅內(nèi)設(shè)有中心廣場、樹陣廣場等,在滿足功能需求的同時,充分考慮每個區(qū)域的合理劃分及有機(jī)聯(lián)系,功能區(qū)景觀特性鮮亮,與主題照應(yīng)統(tǒng)一。漢莊住宅小區(qū)工程的市場定位工程目標(biāo)客戶定位努力打造低密度、高綠化率的“綠色住宅”和“環(huán)保住宅”,力求環(huán)境美麗,與自然融合的宜居小區(qū)。留意人文、生態(tài)的首次置業(yè)者；看好本區(qū)域居住氣氛、擁有私家車輛的二次置業(yè)者；在四周大型公司上班的公司白領(lǐng)；看好本片區(qū)進(jìn)展?jié)摿Φ耐顿Y類客戶；看好本片區(qū)的外地購房者。戶型定位小高層住宅20層；以中小戶型為主,中小戶型〔建筑面積≦90平方米〕約占總數(shù)的80%；大戶型:(120平方米以上)作為補(bǔ)充,比例僅占9%；4銷售價格定位依據(jù)周邊市場狀況、本片區(qū)的市場潛力,結(jié)合工程自身的素養(yǎng)及定位,估算本工程住宅在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售價格為:銷售類別單位售價面積1.2.3.4.5.6#住宅樓5800〔元/平方米〕1189807.8#住宅樓6000〔元/平方米〕21136停車位〔地下停車庫〕120000/個2220工程SWOT優(yōu)勢及時機(jī)該工程地處西寧市市稍具潛力的地段,周邊環(huán)境在不久的將來是優(yōu)良的住宅區(qū)域。文檔僅供參考 文檔僅供參考 地塊平坦,便于規(guī)劃,各樓座朝向為正南,光照充分。小區(qū)全封閉,統(tǒng)一物業(yè)治理。西寧市近幾年的發(fā)政建設(shè)步伐,使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。周邊區(qū)域的成功開發(fā),為該區(qū)域的房價定位供給了市場認(rèn)可性。周邊成熟的居住配套及商業(yè)氣氛的逐步形成,為該工程的商鋪價格奠定了肯定的根底。拆遷的廠房材料銷售,對資金的壓力有肯定的緩解作用。該工程規(guī)劃定位為西寧市第一個完全人性化的住宅小區(qū)。拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們?nèi)〉眠@次競價成功制造了肯定的時機(jī)。劣勢及威逼拆遷密度過大,拆遷本錢及風(fēng)險是該工程成功與否的關(guān)鍵。外來資金的介入,有可能使得土地的掛牌價抬的過高。規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位,今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過,具有肯定的不行確定性。的抗性。周邊住宅的日趨完善,又是多層住宅,與本工程的競爭將比較劇烈。6.周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。7.將來的房屋價格存在下行的風(fēng)險。漢莊小區(qū)周邊小區(qū)比照文檔僅供參考 文檔僅供參考 維也納森林〔1〕根本信息〔1〕根本信息所在區(qū)域：城西區(qū)物業(yè)類別：住宅所屬板塊：西川南路占地面積：8333平方米建筑面積：30000平方米容積率：3.6綠化率：38%總戶數(shù)：1000建筑類別：多層超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：青海恒田物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.00售樓地址：萬佳家居博覽中心對面〔2〕工程簡介〔2〕工程簡介維也納森林小區(qū)位于西川南路53號海湖區(qū)中心地帶,坐擁青海大劇院、青?？萍拣^、海湖廣場、海湖區(qū)濕地公園、動物園、湟水河公園、海湖區(qū)景觀盡收眼底,近鄰湟川中維也納森林小區(qū)位于西川南路53號海湖區(qū)中心地帶,坐擁青海大劇院、青?？萍拣^、海湖廣場、海湖區(qū)濕地公園、動物園、湟水河公園、海湖區(qū)景觀盡收眼底,近鄰湟川中文檔僅供參考 文檔僅供參考 實施,這座區(qū)的將來價值將會進(jìn)一步提升。實施,這座區(qū)的將來價值將會進(jìn)一步提升。周邊配套學(xué)校：湟川中學(xué)、青海師范大學(xué)、虎臺中學(xué)、教育學(xué)院、播送電視大學(xué)、特別教育學(xué)校、師范大學(xué)附中、師大附小、西建英文學(xué)校銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行醫(yī)院：師范大學(xué)附屬醫(yī)院、海湖醫(yī)院其他：綜合市場：海湖路市場、冷湖路市場；銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行；醫(yī)院：師范大學(xué)附屬醫(yī)院、海湖醫(yī)院維也納森林小區(qū)內(nèi)有生活便利店學(xué)校：湟川中學(xué)、青海師范大學(xué)、虎臺中學(xué)、教育學(xué)院、播送電視大學(xué)、特別教育學(xué)校、師范大學(xué)附中、師大附小、西建英文學(xué)校銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行醫(yī)院：師范大學(xué)附屬醫(yī)院、海湖醫(yī)院其他：綜合市場：海湖路市場、冷湖路市場；銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行；醫(yī)院：師范大學(xué)附屬醫(yī)院、海湖醫(yī)院維也納森林小區(qū)內(nèi)有生活便利店維也納森林萬佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘坐9、22、41、102、6、8、14、24、85、106路萬佳家居下車即到7.2根本信息維也納森林萬佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘坐9、22、41、102、6、8、14、24、85、106路萬佳家居下車即到7.2根本信息所在區(qū)域：城西區(qū)所屬板塊：西川南路占地面積：39973平方米建筑面積：199794平方米容積率：4.99綠化率：37%總戶數(shù)：816建筑類別：多層超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：青海省成林物業(yè)治理公司物業(yè)費(fèi)：1.20售樓地址：西寧市海湖路市場〔原殷家莊〕工程簡介周邊配套學(xué)校：中小學(xué)：十二中、行知小學(xué)大學(xué)：青海師范大學(xué)銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：小橋醫(yī)院其他：銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：小橋醫(yī)院綜合市場：海湖路市場夏都景苑小區(qū)內(nèi)設(shè)有生活便利店。交通狀況文檔僅供參考 文檔僅供參考 106路公交車在海湖路市場站下車即到。金座昇錦花園根本信息所在區(qū)域：城西區(qū)所屬板塊：西川南路占地面積：33714平方米建筑面積：118000平方米容積率：3.5綠化率：40%總戶數(shù)：1500建筑類別：多層超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：西寧金座物業(yè)治理物業(yè)費(fèi)：1.0售樓地址：西寧市城西區(qū)西川南路50號工程簡介金座昻錦花園由西寧市金座房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè),緊鄰海湖區(qū)火燒溝水景公園,實現(xiàn)了人們臨水而居的夢想。金座昻錦在建筑中表達(dá)以人為本的設(shè)計理念,使住宅的細(xì)節(jié)之處絲絲入微。金座昻錦處在海湖區(qū)的核心地段,青?？萍拣^、青海大劇院等大型公共設(shè)施近在咫尺,小區(qū)景致與景觀河連為一片。周邊配套學(xué)校：中小學(xué)：師大附中、湟川中學(xué)、虎臺小學(xué)大學(xué)：青海民族大學(xué)水利學(xué)院商業(yè)：海湖路市場銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青海銀行其他：銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青海銀行醫(yī)院：海湖醫(yī)院城西金座醫(yī)務(wù)室郵局：西川南路郵局綜合商場：海湖路市場餐廳：金座大酒店休閑消遣設(shè)施部設(shè)有生活便利店交通狀況金座昇錦花園萬佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘106、14、6、9、22、24、35、41、85、102路公交車在萬佳家居博覽中心下車即到紫薇麗都根本信息文檔僅供參考 文檔僅供參考 所在區(qū)域：城西區(qū)所屬板塊：西川南路占地面積：33714平方米建筑面積：118000平方米容積率：5.87綠化率：35%總戶數(shù)：1200建筑類別：多層超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：城西區(qū)西寧市城西區(qū)西川南路53號副2號物業(yè)費(fèi)：1.0售樓地址：萬佳家居博覽中心往西100米工程簡介紫薇麗都商品房工程由青海紫薇房地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)立出資建設(shè),工程地址位于目前東園、西至西北園村、北至西川南路、南至蘇家河灣安置小區(qū),占地約30畝?？偨ㄖ娣e約14.6萬平方米,其中住宅12萬平方米,商鋪7000多平方米,地下建筑及其他小區(qū)配套設(shè)施約1.8萬平方米。整個工程由5棟30-33層高的高層建筑以及臨街商鋪圍合而成全封閉式小區(qū),住宅總戶數(shù)1201戶,承受地下三層車庫設(shè)計,車位總數(shù)量約500多個位高品質(zhì)園林小區(qū),作為紫薇地產(chǎn)2011詳、獨(dú)一無二的經(jīng)典樓盤。小區(qū)以居家型兩室及三室戶型為主,主力戶型建筑面積在75-11533局部經(jīng)典躍層戶型,客廳層高5.8正有用,最大限度兼顧采光及通風(fēng),設(shè)計理念先進(jìn)、穎,引領(lǐng)西寧居住潮流?，F(xiàn)代簡約的外3527綠化及休閑空間,充共享受綠色、運(yùn)動、安康的高品質(zhì)生活。寧廣場、海湖區(qū)大廣場、繁華商業(yè)街、知名學(xué)校等配套設(shè)施近在咫尺。是西寧居家樓盤的首選。周邊配套學(xué)校：中小學(xué)：師大附中、虎臺中學(xué)、虎臺小學(xué)大學(xué)：青海師范大學(xué)商業(yè)：海湖路市場銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院文檔僅供參考 文檔僅供參考 其他：銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院綜合商場：海湖路市場郵局：西川其他：銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院綜合商場：海湖路市場郵局：西川南路郵局餐廳：金座大酒店休閑消遣設(shè)施：西川植物園紫薇麗都小區(qū)內(nèi)設(shè)有生活便利店〔4〕交通狀況紫薇麗都萬佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘6、8、9、14、22、35、41、85、102、86路公交車在萬佳家居博覽中心下車即到。工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)8.1.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：用地面積： 85122平方米總建筑面積：150164平方米地上建筑面積：140116平方米住宅建筑面積：140116平方米地下建筑面積： 10048平方米容積率： 1.76綠地率： 36.5%建筑密度： 8.23%總戶數(shù)： 1600戶,分別兩梯兩戶160戶,一梯四戶1440戶總車位： 1600個〔包含地下車庫〕工程開發(fā)方案1.漢莊住宅小區(qū)工程工程概況本工程總建筑面積為85122平方米,地上建筑面積為140116平方米,地下建筑面積10048平方米。地下車庫一層,局部為人防工程。地上為8座中高層住宅,高20層。文檔僅供參考 文檔僅供參考 工程開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)和要求商品房實物的質(zhì)量目標(biāo)：合格竣工一次驗收合格率100%；零質(zhì)量安全事故；工程開發(fā)打算漢莊小區(qū)二期開發(fā)進(jìn)度打算表工程開頭時間終止時間 備注工程前期2014年7月份2015年6月份根底工程2015年7月份2015年9月份主體工程2015年10月份2016年9月份內(nèi)外裝飾,安裝工程2016年10月份2016年12月份小區(qū)總平、道路2017年1月份2017年3月份僅供驗收2017年4月份2017年4月份銷售、資金回收2015年7月份2017年8月份工程開發(fā)進(jìn)度打算橫道圖見附件漢莊住宅小區(qū)工程投資及銷售估算一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)工程含義11；2、一般包含人防局部、地下車庫,部安排套商業(yè)網(wǎng)點、住宅,主要以住宅為主；3、小區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校等由政府投資,或工程配套費(fèi)已包含；4、住宅主要以90平方米以下戶型為主,不小于70%。住宅小區(qū)房地產(chǎn)工程的投資構(gòu)成房地產(chǎn)建設(shè)工程各項費(fèi)用的構(gòu)成簡單,變化因素多、不確定性大,依建設(shè)工程的類型不同而有其自身的特點,因此不同類型的建設(shè)工程,其投資和費(fèi)用構(gòu)成有肯定的差異資金多,風(fēng)險大,在工程的可研階段,必需對工程的投資本錢費(fèi)用進(jìn)展準(zhǔn)確的估算,以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。對于一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)工程而言,其投資主要由以下幾局部構(gòu)成：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、建設(shè)單位間接費(fèi)、不行預(yù)見費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等六局部。2.1土地費(fèi)用依據(jù)擬建工程所用土地的取得方式不同,土地費(fèi)用一般包括以下幾方面的內(nèi)容：文檔僅供參考 文檔僅供參考 1、土地使用權(quán)出讓金即國家以土地全部者身份,將肯定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者,土地使用者支付土地出讓金的土地出讓模式。估算方式：假設(shè)為拍賣所得,直接以中標(biāo)土地價格作為土地本錢計入估算布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價,依據(jù)工程所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地出讓金=3817.885122=32498〔萬元〕2、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)利設(shè)施修理分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地治理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和當(dāng)?shù)氐胤秸嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)展。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：在城鎮(zhèn)地區(qū),國家和地方政府可以依據(jù)法定程序,將國有儲藏土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)工程或其他建設(shè)工程使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失,用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實際上包括兩局部費(fèi)用,即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。前期費(fèi)用該局部費(fèi)用主要包括規(guī)劃報建費(fèi)、竣工驗收費(fèi)、施工預(yù)備費(fèi)三方面費(fèi)用,前期工程費(fèi)用主要包含財務(wù)估算表中的內(nèi)容,各分項內(nèi)容應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)文件規(guī)定進(jìn)展估算。同一有所不同。通水、通電、道路費(fèi)=建安費(fèi)×2.5%=30032.8×2.5%=750.82〔萬元〕土地平坦費(fèi)=土地面積×60元/平方米=510.732〔萬元)規(guī)劃設(shè)計科研費(fèi)=55+110+15+20=200〔萬元〕水文地質(zhì)勘查費(fèi)=土地面積×10元/平方米=85.122〔萬元〕前期費(fèi)用合計=1546.674〔萬元〕建安工程費(fèi)用〔費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)〔給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝〕以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。建安工程費(fèi)用主要包括根底設(shè)施費(fèi)、環(huán)境配套費(fèi)、單體工程建安造價費(fèi)用三方面費(fèi)用,以上費(fèi)程閱歷估算法等估算。依據(jù)具體工程及不同地方的規(guī)定,建安工程費(fèi)用包含的內(nèi)容可以進(jìn)展文檔僅供參考 文檔僅供參考 調(diào)整。建安費(fèi)=建筑面積×2000元/平方米=30032.8〔萬元〕建設(shè)單位間接費(fèi)、治理費(fèi)用建設(shè)單位治理費(fèi)是指建設(shè)單位從工程開工之日起至辦理竣工財務(wù)決算之日止發(fā)生的治理失業(yè)保險費(fèi),辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工-21-具用具使用費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、零星購置費(fèi)、招募生產(chǎn)工人費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、印花稅、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、施工現(xiàn)場津貼、竣工驗收費(fèi)和其他治理性質(zhì)開支?！病场?%=2006.645〔萬元〕銷售費(fèi)用指房地產(chǎn)工程在房屋銷售過程中發(fā)生的各項費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或托付銷售代理的各項費(fèi)用。主要包括以下三項費(fèi)用：1.廣告宣傳費(fèi)：約為銷售收入的2％一3％；2.銷售代理費(fèi)：約為銷售收入的1.5％一2％；3.其他銷售費(fèi)用：約為銷售收入的0.5％一1％。以上各項合計,銷售費(fèi)用約占銷售收入的4％一6％。銷售費(fèi)用=銷售收入×5%=100890×5%=5044.5〔萬元〕財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用,主要為借款或債券的利息,還包括金融算方式：利息的計算可參照金融市場利率和資金分期投入的狀況按復(fù)利計算；不行預(yù)見費(fèi)用不行預(yù)見費(fèi)依據(jù)工程的簡單程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度,以上述各項費(fèi)用的3％—7％估算。不行預(yù)見費(fèi)=以上總費(fèi)用之和×3%=2263.679〔萬元〕開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)指在房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中與之有關(guān)的稅收費(fèi)用,主要包括房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地〔營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加〕,契稅,企業(yè)所得稅,印花稅,外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等所占比例較大,一般在15%~25%左右。估算方式：應(yīng)依據(jù)國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展估算。文檔僅供參考 文檔僅供參考 開發(fā)期間稅費(fèi)=建安費(fèi)×8%=30032.8×8%=240.2624萬元開發(fā)期間稅費(fèi)=建安費(fèi)×8%=30032.8×8%=240.2624萬元10.漢莊住宅小區(qū)總投資估算依據(jù)漢莊住宅小區(qū)工程的具體狀況,結(jié)合上述爭論,其工程投資總本錢估算如下表：表10.1開發(fā)工程總投資估算表 單位：萬元序號工程序號工程計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)前后1開發(fā)建設(shè)投資77719.65480778.4541.1土地費(fèi)用32498萬元32498.0001.2前期工程費(fèi)1546.6741546.6741.3根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)2640.8352640.8351.4建筑安裝工程費(fèi)30032.80030032.8001.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)169.864169.8641.6開發(fā)間接費(fèi)不設(shè)置現(xiàn)場治理機(jī)構(gòu),費(fèi)用計入治理費(fèi)中0%0.0000.0001.7治理費(fèi)用直接費(fèi)用3%3%2006.6452006.6451.8財務(wù)費(fèi)用3058.8001.9銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%—6%。5.00%5044.5005044.5001.1開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)費(fèi)用原表及驗證表的均值240.262240.2621.11其他費(fèi)用其他費(fèi)用原表及驗證表的均值1276.3941276.3941.12不行預(yù)見費(fèi)3%2263.6792006.645土地費(fèi)用估算表單位：萬元序號工程金額估算說明1土地出讓金32498萬元3817.8元/平方米×85122平方米=32498萬元2征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)4土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)5土地租用費(fèi)6土地拆遷折價合計32498萬元10.2文檔僅供參考前期工程費(fèi)估算表單位：萬元 文檔僅供參考 前期工程費(fèi)估算表單位：萬元序號工程金額估算說明依據(jù)《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)工程前期工作咨1規(guī)劃設(shè)計可研費(fèi)55+110+15+20=200萬元詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知〔19991283號〕2水文地質(zhì)勘察費(fèi)85.122萬元85122平方米×10元/平米=85.122萬元3通水,通電,道路費(fèi)750.82萬元建安費(fèi)×2.5%6土地平坦費(fèi)510.732萬元85122平方米×60元/平米=510.732萬元合計1546.674根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號工程建設(shè)費(fèi)用估算說明1供電工程170.24420元×85122平方米2供水工程553.29365元×85122平方米3供氣工程110.658613元×85122平方米4排污工程320.0637.6元×85122平方米5小區(qū)道路工程425.6150元×85122平方米6路燈工程59.58547元×85122平方米7小區(qū)綠化工程851.22100元×85122平方米8〔其他建安費(fèi)0.5%150.16430032.8萬元×0.5%合計2640.835建筑安裝工程費(fèi)用估算表建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：元文檔僅供參考開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元 文檔僅供參考 開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元項目建筑面積〔平米〕建安工程費(fèi)金額：工程1501642000300328000合 計3003280010.3公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號項目建設(shè)費(fèi)用估算說明1居委會162000元/平方米×80平米=16萬元2鍋爐房1.2300元/平米×40平米=1.2萬元3變電房2.5500元/平米×50平米=2.5萬元建安費(fèi)的0.5%=30032.8萬元×150.1644公共廁所,停車場,其他0.5%=150.164合計169.86410.5序 號項目金額估算說明1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅2土地使用稅3市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)4供電貼費(fèi)5用電權(quán)費(fèi)建安費(fèi)用的8%-15%估算6分散建設(shè)市政公用設(shè)施費(fèi)7綠化建設(shè)費(fèi)8初裝費(fèi)合 計240.2624其他費(fèi)用估算表其他費(fèi)用估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1臨時用地1276.394建安費(fèi)4.25%估算30032.8萬元×文檔僅供參考 文檔僅供參考 2臨建圖4.25%=1276.394萬元3施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)5招標(biāo)治理費(fèi)6總承包治理費(fèi)7合同公證費(fèi)8施工執(zhí)照費(fèi)9工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)10工程監(jiān)理費(fèi)11竣工圖編制費(fèi)12工程保險費(fèi)13其他稅費(fèi)合 計10.6投資打算與資金籌措表投資打算與資金籌措表單位：萬元建設(shè)經(jīng)營期〔年、季、月〕工程合計2014.6—2015.62015.7—2016.12016.2—2016.72016.8——2017.22017.3—2017.8工程總投資77719.65473365.3461169.8411472.158588.0861124.223資金籌措77719.654自有資金47719.654〔資本金〕借貸資金30000.00030000.000預(yù)售收入23396.82029443.16011761.72022484.46010.7投資打算與資金籌措表投資打算與資金籌措表單位：萬元合計建設(shè)經(jīng)營期〔年、季、月〕文檔僅供參考 文檔僅供參考 2014.6—2015.62015.7—2016.12016.2—2016.72016.8——2017.22017.3—2017.877719.65473365.3461169.8411472.158588.0861124.22377719.654工程總投資工程總投資資金籌措資金47719.654〔資本金〕借貸30000.00030000.000資金預(yù)售23396.82029443.16011761.72022484.460文檔僅供參考文檔僅供參考銷售單價2014.6—2015.62015.7—2016.12016.7100890.001 銷售收入23396.820 29443.16001.1 1—6#銷售收入69008.4005800元/平方米17252.10019169.0001.2 7.8#銷售收入12681.6006000元/平方米1584.7204754.1601.3 車位銷售收入19200.000120000個4560.0005520.0002 經(jīng)營稅金及稅金附加4789.7391254.1871578.3012.1 營業(yè)稅4354.3080.0501169.8411472.1582.2 城市維護(hù)建設(shè)稅304.8020.07081.889103.0512.3 教育費(fèi)附加130.6290.0302.4573.092100890.003銷售毛總收入23396.82029443.160銷售收入,稅金及附加估算表單位：萬元建設(shè)經(jīng)營期銷售收入,稅金及附加估算表單位：萬元建設(shè)經(jīng)營期序號工程合計2016.2—05稅后銷售總收入96100.26122142.63327864.859文檔僅供參考文檔僅供參考資金來源與運(yùn)用表開發(fā)經(jīng)營期(年〕資金來源與運(yùn)用表開發(fā)經(jīng)營期(年〕序號工程合計2014.6—2015.62015.7—2016.12016.2—2016.72016.8——2017.21資金來源1.1營業(yè)收入10089023396.82029443.16025561.7201.4自有資金47719.65447719.6541.5銀行借款30000300002資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資80778.45432498.00012070.11312070.11312070.1132.2經(jīng)營稅金及附加4789.73901254.1871578.301630.4872.3所得稅3830.452-8124.5002518.1303948.6863215.2802.4借款本息歸還32995.21308264.7008264.7008264.7003盈余資金56215.79653346.154-710.3103581.3591381.1404累計盈余資金53346.15452635.84456217.20357598.343文檔僅供參考財務(wù)現(xiàn)金流量表動態(tài)投資回收期(半年)文檔僅供參考財務(wù)現(xiàn)金流量表動態(tài)投資回收期(半年)序號工程序號工程合計小計開發(fā)經(jīng)營期〔2014.6—2015.62015.7—2016.12016.2—2016.71現(xiàn)金流入100890100890023396.82029443.1601.11—6#銷售收入53673.20053673.20017252.10019169.0001.27.8#銷售收入12677.76012677.7601584.7204754.1601.3車位銷售收入19200.00019200.0004560.0005520.0002現(xiàn)金流出85568.19385568.1933249813324.30013648.4142.1開發(fā)建設(shè)投資80778.45480778.4543249812070.11312070.1132.2營業(yè)稅金及附加4789.7394789.7391254.1871578.3013調(diào)整后所得稅19152.25919152.259-81252812.3554173.3984稅前凈現(xiàn)金流量15321.80715321.807-3249810072.52015794.7464.1稅前累計凈現(xiàn)金-32498-22425.480-6630.7345稅后凈現(xiàn)金流量-24373.5007260.16511621.3485.1稅后累計凈現(xiàn)金流量-24373.500-17113.335-5491.9876稅后凈現(xiàn)值-21569.4695685.7748054.1776.1稅后累計凈現(xiàn)值動態(tài)財務(wù)分析指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值：-21569.469所得稅前2205.946-15883.695-7829.518內(nèi)部收益率：投資回收期(半年)0.1793.658=1.829年文檔僅供參考利潤表 單位：萬元序號工程合計序號工程合計小計2014.6—2015.62015.7—2016.12016.2—2016.72016.1銷售收入100890100890023396.82029443.1601.11—6#銷售收入53673.20017252.10019169.0001.27.8#銷售收入12677.7601584.7204754.1601.3車位銷售收入19200.0004560.0005520.0002工程總投資80778.45480778.4543249812070.11312070.1132.11—6#本錢48467.07212116.76812116.7682.27.8#本錢28272.4597068.1157068.1152.3停車位本錢4038.9231009.7311009.7313營業(yè)稅金附加4789.7394789.7391254.1871578.3014土地增值稅005利潤總額15321.807-3249810072.52015794.7466所得稅3830.452-81252518.1303948.6867凈利潤11491.356-243747554.39011846.0598利息2995.21301176.900898.8469調(diào)整后所得稅19152.259-81252812.3554173.39810息稅前利潤15321.807-324988895.62014895.90011稅前利潤15321.80712投資利潤率0.19013資本金利潤率0.321文檔僅供參考 文檔僅供參考 北村住宅小區(qū)工程銷售估算可實現(xiàn)的銷售收入為:100890本工程住宅在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售價格為:銷售類別1.2.3.4.5.6#住宅樓7.8#住宅樓停車位〔地下停車庫〕住宅樓的單位售價為中間層的均價。

單位售價5800〔元/平方米〕6000〔元/平方米〕120000/個

面積118980211362220銷售期銷售期2015.7—2016.12016.2—2016.72016.8—2017.22017.3—2017.8銷售數(shù)量銷售收入23396.8229443.1611761.7222484.46漢莊住宅小區(qū)工程財務(wù)評價一般房地產(chǎn)工程財務(wù)評價常用方法綜述按是否考慮貨幣時間價值因素,可分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)指標(biāo)、價值性指標(biāo)和比率指標(biāo)；按財務(wù)效益分析的目的,可分為反映盈利力量指標(biāo)、清償力量指標(biāo)和外匯平衡力量指標(biāo)。靜態(tài)分析法對投資工程進(jìn)展經(jīng)濟(jì)分析時,不考慮貨幣資金的時間價值,對方案進(jìn)展粗略的評價,這種方法計算比較簡潔且比較有用。通常有以下幾種方法：靜態(tài)投資回收期法靜態(tài)投資回收期是指在不考慮貨幣時間價值的狀況下,用生產(chǎn)經(jīng)營期回收投資的資金來期通常會有一個行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)投資回收期或者行業(yè)平均投資回收期,只要計算出工程靜態(tài)投資回收期低于標(biāo)準(zhǔn)投資回收期或者平均回收期,那么就可以認(rèn)為工程是可行的。借款歸還期法借款歸還期是反映工程清償力量的指標(biāo)。計算出借款歸還期后,將其與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)展比照,等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限,則工程可行。投資利潤率法投資利潤率是反映工程盈利力量的指標(biāo)。投資利潤率同樣要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進(jìn)展比較,以高于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。投資利稅率法投資利稅率是工程到達(dá)設(shè)計生產(chǎn)力量后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額、文檔僅供參考 文檔僅供參考 銷售稅金及附加之和與工程總投資之比。計算出的投資利稅率同樣要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利率或者行業(yè)的平均投資利稅率進(jìn)展比較。假設(shè)計算出的投資利稅率大于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),則工程是可行的。資產(chǎn)負(fù)債率法資產(chǎn)負(fù)債率是反映工程清償力量的指標(biāo),也是反映工程年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債力量的指標(biāo)。負(fù)債越高,企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就愈大。假設(shè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)大于或等于100％,那么說明企業(yè)已經(jīng)資不抵債,隨時有破產(chǎn)的可能,貸款機(jī)構(gòu)一般不能向企業(yè)貸款。流淌比率法流淌比率是反映工程各年償付流淌負(fù)債力量的指標(biāo)。一般流淌比率到達(dá)2工程的償債力量被認(rèn)為是比較好的。速動比率法1被認(rèn)為是比較好的。財務(wù)動態(tài)評價方法動態(tài)評估法對工程的分析較為全面,充分考慮資金的時間價值,在此根底上對工程進(jìn)展考核,與靜態(tài)評估方法相比,這種方法更為實際、合理,也就能夠更加直觀地反映工程的財務(wù)狀況。常用財務(wù)動態(tài)評價方法：財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率,將工程計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和,是考察工程盈利力量的指標(biāo).假設(shè)經(jīng)計算得出的財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零,即FNPV≥0,說明工程在計算期內(nèi)可獲得大于或等于基準(zhǔn)收益水平的收益額,則在財務(wù)上可考慮承受該工程。財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財務(wù)內(nèi)部收益率是使工程在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率,它反映工程所占用資金的盈利率,是考察工程盈利力量的主要動態(tài)評價指標(biāo)。進(jìn)展財務(wù)評價時,將求出的財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)與給定的行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(ic)進(jìn)展比較,假設(shè)FIRR≥ic,則認(rèn)為工程的盈利力量已滿足最低要求,在財務(wù)上可以承受。說明工程自身的實際盈利力量或所能承受的最高利率,是一個比較牢靠的評估指標(biāo),一般可作為主要評估指標(biāo)。財務(wù)內(nèi)部收益率可依據(jù)現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金流量承受插值法計算求得:⑴試設(shè)i1=x1;利用p/a,i,n或p/f,n,i求NPV,且肯定〉0。⑵試設(shè)i2=x2;利用p/a,i,n或p/f,n,i求NPV,且肯定<0。⑶利用：FIRR=i1+[i2-i1]*NPV1/[NPV1+NPV2]文檔僅供參考 文檔僅供參考 留意：NPV2要用確定值。[i2-i1]要在3%以內(nèi),至少要在5%以內(nèi)。動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期是指在考慮了資金時間價值的狀況下,以工程每年的凈收益回收工程全部投資所需要的時間,是考察工程在財務(wù)上投資實際回收力量的動態(tài)指標(biāo)。動態(tài)投資回收期＝累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開頭消滅正值的年份數(shù)-1+[上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值確實定值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]〔含有資金的時間價值投資所需要的時間,因而與靜態(tài)投資回收期相比,更具有實際意義。工程財務(wù)可行性分析財務(wù)評價分析結(jié)果匯總表序號工程靜態(tài)分析評價結(jié)果投資回收期 投資利潤率動態(tài)分析評價結(jié)果財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期1本小區(qū)1.883年 19%1699.670萬 17%元2.272比較基準(zhǔn)5年 10%0 10%53是否可行可行 可行可行 可行可行財務(wù)評價根底數(shù)據(jù)1、工程現(xiàn)金流量表見下表2、折現(xiàn)率取12%財務(wù)靜態(tài)評價分析1、投資回收期：靜態(tài)投資回收期=〔4-1〕+5491.987/7260.165=3.765(半年)=1.883〔年〕2、投資利潤率總投資利潤率=80778.454/15321.807=19%年平均投資利潤率=19%/2.5=7.6%財務(wù)動態(tài)評價分析1、財務(wù)凈現(xiàn)值：財務(wù)凈現(xiàn)值=1699.67002、動態(tài)投資回收期：文檔僅供參考 文檔僅供參考 動態(tài)投資回收期=〔5-1〕+2007.057/3706.727=3.53(半年)=2.72〔年〕財務(wù)評價結(jié)論：無論從靜態(tài)還是動態(tài)指標(biāo)來評價,本工程均有良好的財務(wù)可行性,財務(wù)上可行。漢莊住宅小區(qū)工程不確定性分析漢莊住宅小區(qū)工程風(fēng)險分析評價和掌握風(fēng)險治理的根本理論工程工程風(fēng)險的定義：風(fēng)險是一個系統(tǒng)造成失敗的可能性和由這種失敗而導(dǎo)致的損失或后果。用數(shù)學(xué)公式可以表示為：Ｒ=ｆ〔Ｐ,Ｃ〕其中,Ｒ表示風(fēng)險,Ｐ表示不利大事發(fā)生的概率,Ｃ表示該大事發(fā)生的后果。工程工程風(fēng)險是全部影響工程工程目標(biāo)實現(xiàn)的不確定因素的集合。工程工程的風(fēng)險有以下特點：的概率和削減風(fēng)險造成的損失,而不能從根本上完全消退風(fēng)險；風(fēng)險的影響常常不是局部的,某一段時間或某一個方面的,而是全局的。不同的主體對同樣風(fēng)險的承受力量是不同的。人們的承受力量受收益的大小、投入的大小、工程活動的主體的地位和擁有的資源有關(guān)；工程建設(shè)中極有可能發(fā)生變化。工程風(fēng)險治理的定義、內(nèi)容和程序政策,以最少的本錢,最大限度地避開或削減風(fēng)險大事所造成的實際效益與預(yù)期效益的偏離,安全地實現(xiàn)工程工程的總目標(biāo)。內(nèi)容和程序：風(fēng)險識別要答復(fù)以下問題：工程中存在哪些潛在的風(fēng)險因素？這些因素會引起什么風(fēng)險,這些風(fēng)險造損失。風(fēng)險識別的常用方法有：專家調(diào)查法：包括專家個人推斷法、智暴法和德爾菲法等。該類方法主要利用各領(lǐng)域?qū)＜业膶I(yè)理論和豐富的實踐閱歷,找出各種潛在的風(fēng)險并對后果做出分析和估量。德爾菲法起源于上世紀(jì)40年月末,最初由美國蘭德公司首先使用。德爾菲法應(yīng)用領(lǐng)域很廣,一般用該方法得出的結(jié)果也較好。文檔僅供參考 文檔僅供參考 故障樹分析法〔分解法起故障的各種緣由進(jìn)展分析。該方法常常用于直接閱歷較少的風(fēng)險辨識,通過對投資風(fēng)險層層分解,可使工程治理者對投資風(fēng)險因素有全面的生疏,在此根底上,對風(fēng)險大的因素進(jìn)展針對性的治理。缺乏之處是應(yīng)用于大系統(tǒng)時簡潔產(chǎn)生遺漏和錯誤。情景分析法：一種能夠分析引起風(fēng)險的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。它可以承受圖表或曲線等形式來描述當(dāng)影響工程的某種因素作各種變化時,整個工程狀況的變化及其后果,供人們進(jìn)展比較爭論。風(fēng)險評估與分析風(fēng)險評估與分析就是衡量風(fēng)險對工程實現(xiàn)既定目標(biāo)的影響及其程度。常用的方法有：調(diào)查和專家打分法蒙特卡洛模擬方法：又稱統(tǒng)計試驗法或隨機(jī)模擬法。該法是一種通過對隨機(jī)變量的統(tǒng)計試驗、隨機(jī)模擬求解數(shù)學(xué)、物理、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法,其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機(jī)上模擬實際概率過程,然后加以統(tǒng)計處理。該方法是西方國家常用的工程風(fēng)險分析方法,也是當(dāng)今風(fēng)險分析的主要工具之一。決策樹法：做風(fēng)險決策時常承受的一種方法。這種方法通常求出全部變量全部可能變化組合下的ＮＰＶ或ＩＲＲ值,再畫出其概率分布圖?！踩鐣r間、費(fèi)用等〕具有隨機(jī)性,而且允許活動的實現(xiàn)也具有隨機(jī)性。層次分析法與模糊推斷法相結(jié)合的方法,本章重點承受此方法進(jìn)展分析。,增加收益。實施與后評估正確決策之后,具體的實施格外重要。在執(zhí)行過程中,應(yīng)對實施狀況進(jìn)展監(jiān)控,準(zhǔn)時反響并在必要時調(diào)整風(fēng)險治理對策。最終應(yīng)對實施的效果及差異進(jìn)展評估。工程具體風(fēng)險分析一般房地產(chǎn)開發(fā)工程主要風(fēng)險因素分析對于房地產(chǎn)開發(fā)工程,依據(jù)工程風(fēng)險的不同特點,依據(jù)風(fēng)險的屬性進(jìn)展分類如下：(1)宏觀環(huán)境風(fēng)險政治環(huán)境風(fēng)險：指發(fā)生戰(zhàn)斗、工潮和社會動亂等社會性政治大事給工程開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失。會面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險。等。經(jīng)濟(jì)停滯,則房地產(chǎn)市場蕭條。政策環(huán)境風(fēng)險：主要包括土地、住房、金融稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策,政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個層面。文檔僅供參考 文檔僅供參考 區(qū)域環(huán)境風(fēng)險區(qū)位風(fēng)險：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分,以及近臨地區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化會給工程帶來影響。周邊設(shè)施風(fēng)險：城市根底設(shè)施和配套公用沒施的配套狀況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活,給工程帶來可能風(fēng)險。環(huán)保風(fēng)險：包括空氣污染、噪音污染、水污染等。自然風(fēng)險：指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給工程構(gòu)成的威逼。如超標(biāo)準(zhǔn)洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。土地風(fēng)險確定性。題,孕育著風(fēng)險。(4)資金風(fēng)險。資金充分性風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求,融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約。利率變動風(fēng)險：銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要籌資渠道,利率的變化對工程本錢影響較大。利率變化對市場需求也有較大影響,利率過高,將減弱居民購置力。設(shè)計風(fēng)險先進(jìn)性風(fēng)險：工程的設(shè)計理念落后、設(shè)計不穎、技術(shù)工藝陳舊,會使企業(yè)承受設(shè)計風(fēng)險。適用性風(fēng)險：過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性,無視適用性,會冒不為消費(fèi)者承受的風(fēng)險；經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險：在工程開發(fā)設(shè)計中過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計的技術(shù)性、牢靠性、適用性,會擔(dān)當(dāng)工程造價過高的風(fēng)險。工程風(fēng)險發(fā)包風(fēng)險：包括招標(biāo)模式風(fēng)險、承包方式風(fēng)險、發(fā)包合同風(fēng)險和工程索賠風(fēng)險。工程質(zhì)量風(fēng)險：工程治理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量掌握,承包商施工方法不當(dāng),技術(shù)落后,偷工減料等會影響工程質(zhì)量。工期拖延風(fēng)險：工期拖延會錯過最正確租售時機(jī),增加治理費(fèi)用,提高工程本錢。(7)市場風(fēng)險市場需求風(fēng)險：需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素,需求的大小是相對應(yīng)供給量而言的,供給增加,需求削減,銷售就會遇到困難。價格風(fēng)險：產(chǎn)品定價高則單位面積收益高,但過高的售價,會嚴(yán)峻影響銷售。13.3.工程風(fēng)險應(yīng)對13.3.1房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險應(yīng)對的根本理論房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險具有系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性和多樣性的特點。在處理工程風(fēng)險時,必需對各種風(fēng)險因素進(jìn)展認(rèn)真分析,綜合評價,實行相應(yīng)防范和掌握措施。主要措施如下：文檔僅供參考 文檔僅供參考 風(fēng)險回避對風(fēng)險大的工程主動放棄,中斷風(fēng)險源,遏制風(fēng)險大事發(fā)生。風(fēng)險回避是一種消極的風(fēng)險風(fēng)險回避策略。風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移不放棄或中止帶有風(fēng)險的開發(fā)活動,但將風(fēng)險可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人擔(dān)當(dāng),從而到達(dá)降低自身損失程度的目的。風(fēng)險轉(zhuǎn)移分為三種類型：一是契約合同形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移,將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人。二是財務(wù)責(zé)任形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。通過發(fā)行股票、查找投資伙伴等查找外部資金支持的形式,將一局部投資收益連同財務(wù)責(zé)任、風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給他人。三是保險形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移,將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。風(fēng)險掌握濟(jì)趨勢。二．是制定盡可能周密、科學(xué)、具體的打算,并盡可能嚴(yán)格依據(jù)打算實施;三．是加強(qiáng)風(fēng)險損失資料的搜集整理和分析,建立風(fēng)險預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)