民法案例分析報(bào)告

案例分析匯報(bào)最高法指導(dǎo)民事案例案例分析匯報(bào)一案情簡介案例來源：指導(dǎo)案例1號：上海中原物業(yè)顧問有限企業(yè)訴陶德華居間協(xié)議糾紛案關(guān)鍵詞：民事居間協(xié)議二手房買賣違約裁判要點(diǎn)：房屋買賣居間協(xié)議中有關(guān)嚴(yán)禁買方運(yùn)用中介企業(yè)提供的房源信息卻繞開該中介企業(yè)與賣方簽訂房屋買賣協(xié)議的約定合法有效。不過，當(dāng)賣方將同一房屋通過多種中介企業(yè)掛牌發(fā)售時(shí)，買方通過其他公眾可以獲知的合法途徑獲得相似房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介企業(yè)促成房屋買賣協(xié)議成立，其行為并沒有運(yùn)用先前與之簽約中介企業(yè)的房源信息，故不構(gòu)成違約。有關(guān)法條：《中華人民共和國協(xié)議法》第四百二十四條基本案情：原告上海中原物業(yè)顧問有限企業(yè)（簡稱中原企業(yè)）訴稱：被告陶德華運(yùn)用中原企業(yè)提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房協(xié)議，違反了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，祈求法院判令陶德華按約支付中原企業(yè)違約金1.65萬元。被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介企業(yè)發(fā)售房屋，中原企業(yè)并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷售。陶德華并沒有運(yùn)用中原企業(yè)提供的信息，不存在“跳單”違約行為。法院經(jīng)審理查明：下六個(gè)月，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介企業(yè)掛牌銷售涉案房屋。10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限企業(yè)帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限企業(yè)(簡稱某房地產(chǎn)顧問企業(yè))帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原企業(yè)帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2.4公約定，陶德華在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承接人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，運(yùn)用中原企業(yè)提供的信息、機(jī)會等條件但未通過中原企業(yè)而與第三方到達(dá)買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣到達(dá)的實(shí)際成交價(jià)的1%，向中原企業(yè)支付違約金。當(dāng)時(shí)中原企業(yè)對該房屋報(bào)價(jià)165萬元，而某房地產(chǎn)顧問企業(yè)報(bào)價(jià)145萬元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問企業(yè)居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣協(xié)議，成交價(jià)138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問企業(yè)支付傭金1.38萬元。裁判成果：上海市虹口區(qū)人民法院于6月23日作出（）虹民三（民）初字第912號民事判決：被告陶德華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原企業(yè)支付違約金1.38萬元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級人民法院于9月4日作出（）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院()虹民三(民)初字第912號民事判決；二、中原企業(yè)規(guī)定陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟祈求，不予支持。二對本案例的分析-------參照法律關(guān)系分析措施㈠ 本案所波及的法律關(guān)系的鑒定1本案的爭議焦點(diǎn)：，買方通過中介企業(yè)的居間服務(wù)選定房源后，卻故意繞開該中介企業(yè)直接與房主到達(dá)交易或通過其他中介企業(yè)與房主到達(dá)交易的現(xiàn)象，民間俗稱“跳單”。當(dāng)事人在房屋買賣居間協(xié)議中約定的嚴(yán)禁跳單條款法律效力怎樣，以及何種狀況構(gòu)成跳單違約。2從上述案例來看，雙方主體產(chǎn)生了民事法律關(guān)系，即協(xié)議關(guān)系中的買賣居間協(xié)議關(guān)系。3本案中法律關(guān)系的各要素，主體：原告上海中原物業(yè)顧問有限企業(yè)（簡稱中原企業(yè)）和被告陶德華。內(nèi)容：買賣居間協(xié)議主體的權(quán)利與義務(wù)（居間人的權(quán)利（１）、居間協(xié)議成立后，居間人有向委托人收取酬勞的權(quán)利，此為基本權(quán)利。（２）、就業(yè)務(wù)范圍而言，居間人除法律規(guī)定不得為私人進(jìn)行居間者外，可以不受民事商事的限制，如簡介家庭教師、簡介清潔工等。（３）、居間人可以與主協(xié)議的雙方當(dāng)事人約定，分別收取酬勞。（４）、只要居間人在匯報(bào)訂約信息時(shí)并無端意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假狀況，即居間人無惡意時(shí)，不承擔(dān)協(xié)議責(zé)任，此為消極權(quán)利。居間人的義務(wù)（１）、匯報(bào)訂約機(jī)會或媒介訂約的義務(wù)。在匯報(bào)協(xié)議中，居間人應(yīng)忠實(shí)、竭力的完畢此項(xiàng)義務(wù)。居間人就訂約事項(xiàng)應(yīng)就其所知，據(jù)實(shí)的匯報(bào)給委托人。如，相對人的信用狀況，相對人將用于交易的標(biāo)的物的存續(xù)狀態(tài)等。根據(jù)誠實(shí)信用原則，居間人就一般對于訂約有影響的事項(xiàng)不負(fù)有積極的調(diào)查義務(wù)。居間人對于相對人而言，并無負(fù)有匯報(bào)委托人有關(guān)狀況的義務(wù)。在媒介協(xié)議中，居間人應(yīng)將有關(guān)訂約的事項(xiàng)據(jù)實(shí)匯報(bào)給各方當(dāng)事人，對明顯無支付能力或無訂約能力的當(dāng)事人，居間人不得為其媒介。（２）、忠實(shí)和竭力的義務(wù)。忠實(shí)義務(wù)是指居間協(xié)議不管是單務(wù)的好是雙務(wù)的，居間人就自己所為的居間活動，均有遵守誠實(shí)信用原則的義務(wù)：其一，居間人應(yīng)將所懂得的有關(guān)訂約的狀況或商業(yè)信息如實(shí)告知給委托人。其二，不得對簽訂協(xié)議實(shí)行不利影響，影響協(xié)議的簽訂或者損害到委托人的利益，例如勸阻購置者訂約。其三，居間人對于所提供的信息，成交機(jī)會以及后來的訂約狀況，負(fù)有向其他人保密的義務(wù)。竭力義務(wù)是指居間人應(yīng)竭力增進(jìn)未來也許訂約的當(dāng)事人雙方，排除雙方所持的不一樣意見，并根據(jù)約定準(zhǔn)備協(xié)議，對于相對人與委托人之間所存障礙，加以說合和克服，增進(jìn)當(dāng)事人到達(dá)合意。）客體：交付協(xié)議約定的傭金。㈡ 本案所波及法律合用的鑒定1《協(xié)議法》第四百二十五條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)簽訂協(xié)議的事項(xiàng)向委托人如實(shí)匯報(bào)。居間人故意隱瞞與簽訂協(xié)議有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假狀況，損害委托人利益的，不得規(guī)定支付酬勞并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”有關(guān)居間人如實(shí)匯報(bào)義務(wù)問題。協(xié)議法第四百二十五條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)簽訂協(xié)議的事項(xiàng)向委托人如實(shí)匯報(bào)。居間人故意隱瞞與簽訂協(xié)議有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假狀況，損害委托人利益的，不得規(guī)定支付酬勞并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。2《協(xié)議法》第四百二十七條居間人未促成協(xié)議成立的，不得規(guī)定支付酬勞，但可以規(guī)定委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。有關(guān)居間費(fèi)用問題。協(xié)議法第四百二十七條規(guī)定：居間人未促成協(xié)議成立的，不得規(guī)定支付酬勞，但可以規(guī)定委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。3《協(xié)議法》第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方重要權(quán)利的，該條款無效。有關(guān)嚴(yán)禁跳單條款的可撤銷問題。實(shí)踐中有的嚴(yán)禁跳單條款存在顯失公平的狀況。如有的條款約定，中介企業(yè)帶買方看房后，買方不得私下或通過其他中介企業(yè)與該房房主交易，否則需支付相稱于居間酬勞的違約金。該約定意味著中介企業(yè)帶領(lǐng)買方看房后就能旱澇保收，不管該中介企業(yè)報(bào)價(jià)與否偏高。法院認(rèn)為，中介企業(yè)獲得售房信息往往是賣家的積極委托，帶領(lǐng)買方看房也只是簡樸勞動，付出是有限的；在多家中介企業(yè)掌握同一房源信息的狀況下，各家中介企業(yè)的報(bào)價(jià)和服務(wù)也許存在較大差異，假如某中介企業(yè)以有限的付出來永久限制買方的選擇權(quán)，雙方的利益是明顯失衡的。在這種狀況下，買方假如認(rèn)為顯失公平，可以根據(jù)協(xié)議法第五十四條的規(guī)定申請變更或撤銷該條款。4《協(xié)議法》第四百二十四條居間協(xié)議是居間人向委托人匯報(bào)簽訂協(xié)議的機(jī)會或者提供簽訂協(xié)議的媒介服務(wù)，委托人支付酬勞的協(xié)議。㈢ 結(jié)合上述分析所得結(jié)論根據(jù)《中華人民共和國協(xié)議法》第四百二十四條，四百二十七條的規(guī)定，本案中，中原企業(yè)規(guī)定陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟祈求，得不到支持。由于：中原企業(yè)與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》屬于居間協(xié)議性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間協(xié)議中常有的嚴(yán)禁“跳單”格式條款，其本意是為防止買方運(yùn)用中介企業(yè)提供的房源信息卻“跳”過中介企業(yè)購置房屋，從而使中介企業(yè)無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方重要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該公約定，衡量買方與否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方與否運(yùn)用了該中介企業(yè)提供的房源信息、機(jī)會等條件。假如買方并未運(yùn)用該中介企業(yè)提供的信息、機(jī)會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的合法途徑獲