第一章 旅游地產(chǎn)發(fā)展概述

旅游地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)言《國民旅游休閑綱要（2013-2020年）》提出國民旅游休閑發(fā)展目標(biāo)：到2020年，職工帶薪休假制度基本得到落實，城鄉(xiāng)居民旅游休閑消費水平大幅增長，國民休閑質(zhì)量顯著提高，與小康社會相適應(yīng)的現(xiàn)代國民旅游休閑體系基本形成。一、發(fā)展目標(biāo)到2020年，職工帶薪年休假制度基本得到落實，城鄉(xiāng)居民旅游休閑消費水平大幅增長，健康、文明、環(huán)保的旅游休閑理念成為全社會的共識，國民旅游休閑質(zhì)量顯著提高，與小康社會相適應(yīng)的現(xiàn)代國民旅游休閑體系基本建成。二、主要任務(wù)和措施

1、保障國民旅游休閑時間。落實《職工帶薪年休假條例》，鼓勵機關(guān)、團體、企事業(yè)單位引導(dǎo)職工靈活安排全年休假時間，完善針對民辦非企業(yè)單位、有雇工的個體工商戶等單位的職工的休假保障措施。加強帶薪年休假落實情況的監(jiān)督檢查，加強職工休息權(quán)益方面的法律援助。在放假時間總量不變的情況下，高等學(xué)校可結(jié)合實際調(diào)整寒、暑假時間，地方政府可以探索安排中小學(xué)放春假或秋假2、改善國民旅游休閑環(huán)境。穩(wěn)步推進公共博物館、紀(jì)念館和愛國主義教育示范基地免費開放。城市休閑公園應(yīng)限時免費開放。穩(wěn)定城市休閑公園等游覽景區(qū)、景點門票價格，并逐步實行低票價。落實對未成年人、高校學(xué)生、教師、老年人、現(xiàn)役軍人、殘疾人等群體實行減免門票等優(yōu)惠政策。鼓勵設(shè)立公眾免費開放日。逐步推行中小學(xué)生研學(xué)旅行。各地要將游客運輸納入當(dāng)?shù)毓步煌ㄏ到y(tǒng)，提高旅游客運質(zhì)量。鼓勵企業(yè)將安排職工旅游休閑作為獎勵和福利措施，鼓勵旅游企業(yè)采取靈活多樣的方式給予旅游者優(yōu)惠。3、推進國民旅游休閑基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加強城市休閑公園、休閑街區(qū)、環(huán)城市游憩帶、特色旅游村鎮(zhèn)建設(shè)，營造居民休閑空間。發(fā)展家庭旅館和面向老年人和青年學(xué)生的經(jīng)濟型酒店，支持汽車旅館、自駕車房車營地、郵輪游艇碼頭等旅游休閑基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加強公園綠地等公共休閑場所保護，對擠占公共旅游休閑資源的應(yīng)限期整改。加快公共場所無障礙設(shè)施建設(shè)，逐步完善街區(qū)、景區(qū)等場所語音提示、盲文提示等無障礙信息服務(wù)。4、加強國民旅游休閑產(chǎn)品開發(fā)與活動組織。鼓勵開展城市周邊鄉(xiāng)村度假，積極發(fā)展自行車旅游、自駕車旅游、體育健身旅游、醫(yī)療養(yǎng)生旅游、溫泉冰雪旅游、郵輪游艇旅游等旅游休閑產(chǎn)品。開發(fā)適合老年人、婦女、兒童、殘疾人等不同人群需要的旅游休閑產(chǎn)品，開發(fā)農(nóng)村居民喜聞樂見的都市休閑、城市觀光、文化演藝、科普教育等旅游休閑項目。鼓勵學(xué)校組織學(xué)生進行寓教于游的課外實踐活動。加強旅游休閑的基礎(chǔ)理論、產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面的研究，加大旅游設(shè)施設(shè)備的研發(fā)力度，提升旅游休閑產(chǎn)品科技含量。5、完善國民旅游休閑公共服務(wù)。加強旅游休閑休閑目的地安全風(fēng)險信息提示，加強旅游咨詢公共網(wǎng)站建設(shè)，推進機場、火車站、汽車站、碼頭、高速公路服務(wù)區(qū)、商業(yè)集中區(qū)等公共場所旅游咨詢中心建設(shè)，完善旅游信息服務(wù)體系。完善道路標(biāo)識系統(tǒng)。健全旅游安全救援體系。加強培訓(xùn)，提高景區(qū)等場所工作人員、服務(wù)人員和志愿者無障礙服務(wù)技能。創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，提高旅游休閑高等教育、職業(yè)教育質(zhì)量，加快旅游休閑各類緊缺人才培養(yǎng)。6、提升國民旅游休閑服務(wù)質(zhì)量。制定旅游休閑服務(wù)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，健全旅游休閑活動的安全、秩序和質(zhì)量的監(jiān)管體系，完善國民旅游休閑質(zhì)量保障體系。倡導(dǎo)誠信旅游經(jīng)營，加強行業(yè)自律。加強跨行業(yè)、跨地區(qū)、多渠道的溝通和協(xié)調(diào)，打擊欺客宰客、價格欺詐等嚴(yán)重侵害消費者權(quán)益的違法行為。發(fā)揮社會監(jiān)督和輿論監(jiān)督作用，暢通旅游休閑投訴渠道，建立公正、高效的投訴處理機制。依法維護經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益，維護公平競爭的旅游休閑市場環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型秦虹：對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，未來有三點變化。一是，房地產(chǎn)行業(yè)高速增長期過去了。未來房地產(chǎn)各項指標(biāo)增速很難復(fù)制過去的增長速度。二是，以新房交易為主的時期即將過去。二手房市場正在興起，現(xiàn)在二手房交易已經(jīng)超過新房交易。40個重點城市中，現(xiàn)在二手房交易占到房屋交易的總量已經(jīng)超過40%。未來，對新房需求會下降，因為二手房市場已經(jīng)開始興起，這是需要行業(yè)關(guān)注到的變化。三是，以住宅開發(fā)為絕對開發(fā)主體的階段也會過去。和產(chǎn)業(yè)升級有關(guān)的，如商務(wù)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)以及養(yǎng)生、教育、醫(yī)療地產(chǎn)等都會興起。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對中國經(jīng)濟時報表示：“復(fù)合地產(chǎn)，表現(xiàn)為房企開始進軍房地產(chǎn)的細(xì)分行業(yè)，房企主動走起相關(guān)多元化的道路。比如萬科由傳統(tǒng)的住宅房企，開始向商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)發(fā)展等。”王德勇對中國經(jīng)濟時報說：“房地產(chǎn)在過去幾年的高速發(fā)展中大家首先考慮的是解決基本居住需求，之后是子女的上學(xué)問題，解決這兩個問題之后，大家追求享受生活，對于休閑的地產(chǎn)空間很大。與美國對比，美國的人均住房已經(jīng)達到70平方米—80平方米，但是仍然每年有很多新增住房。美國休閑度假的房子都非常貴，就中國來講，這些領(lǐng)域還處在剛剛起步的階段，具有很大的潛在發(fā)展空間?！钡谝徽侣糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展概述國外旅游地產(chǎn)發(fā)展中國旅游地產(chǎn)發(fā)展第一節(jié)國外旅游地產(chǎn)發(fā)展起源：旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國地中海沿岸，當(dāng)時地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。一、地中海的貴族消費階段地中海流域有史以來處在歐洲歷史與文化的交接點。文化上，東岸的中東地區(qū)是當(dāng)今世界的兩大宗教——基督教與伊斯蘭教的發(fā)源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。古羅馬人就稱這個海為“地中?！?，其拉丁語原文MareMediterraneum直譯就是“中央國之?！?。地中海的旅游地產(chǎn)可以追溯到十九世紀(jì)前，以法國南部和意大利的那不勒斯最為典型。歐洲國家（從西至東排序）：西班牙、法國、摩納哥、意大利、馬耳他（島）、斯洛文尼亞、克羅地亞、波斯尼亞和黑塞哥維那、黑山、阿爾巴尼亞、希臘。亞洲國家（從北至南排序）：土耳其、塞浦路斯、敘利亞、黎巴嫩、以色列和巴勒斯坦自治政府。非洲國家（從東至西排序）：埃及、利比亞、突尼斯、阿爾及利亞、摩洛哥1、法國南部的貴族旅游地產(chǎn)時代（1）英國首相的指引在19世紀(jì)以前，休假本來就是富人或貴族的特權(quán)。英國是浪漫主義文化的發(fā)源地，崇尚自然的英國式花園就出現(xiàn)在那個時代。1839年，英國首相布魯安(Brougham)勛爵在他的意大利之行途中發(fā)現(xiàn)，地中海岸的風(fēng)景是那樣漂亮，氣候那樣宜人，而且遠(yuǎn)離社會的喧囂。卸任后，他到這里生活，在這里建起了自己的別墅，并生活到30年后去世。這期間他給許多親友寫信，描述法國南部海岸的美麗，從而引發(fā)了英國人的興趣，紛紛在冬天來到法國南部的海灣度假。（2）法國詩人科諾的示范1858年，法國詩人科諾(Conneau)在法國南部海岸休假時，給皇后(拿破侖三世的妻子)寫信介紹地中海岸的美麗宜人。這下又激起了法國人對海岸的興趣，于是法國國王、貴族等紛紛來到海岸度假，并以此引發(fā)了歐洲其他皇室的興趣，地中海北岸一下成為歐洲王公貴族和富豪名儒云集的勝地。隨著來海岸休假的英國人和法國人越來越多，海岸的旅游業(yè)開始興起。到處建起了別墅和旅館，甚至建起了供富人娛樂的賭場，從而成為歐洲最著名的休假和療養(yǎng)勝地?？上н@樣的黃金時代到第一次世界大戰(zhàn)時結(jié)束了，海岸上又旅客稀落，興建的豪華賓館無人問津。（3）美國的“爵士樂時代”的享受心理好在幾年后開始了美國的“爵士樂時代”，美國人要到歐洲來尋找他們在美國無法享受到的自然景觀與人文景觀，于是再度發(fā)現(xiàn)了法國南部海岸。但原來充滿貴族氣氛的海岸度假文化，現(xiàn)在變得“爵士”化：海岸上看不到王室貴族，而是演員明星、作家。威士忌替代了香檳酒，美國平民的別克車替代了英國貴族的勞斯萊斯車。尤其在1925年，一位美國作家(百萬富翁)一改以往歐洲人冬天來海岸休假的傳統(tǒng)，而是夏天來海岸度假，發(fā)現(xiàn)夏日的海岸更美。從此以后，法國南部海岸從傳統(tǒng)的冬季度假勝地，變成了暑期度假勝地，改變了法國南部海岸的度假文化。（4）法國藝術(shù)家的集體向南部逃離巴黎，作為近代歐洲的第一大都市，曾是各種藝術(shù)流派的搖籃，最后墮落成售賣藝術(shù)的商場。在現(xiàn)代化浪潮中，一個個“現(xiàn)代派”藝術(shù)家逃離巴黎，去法國南部的地中海沿岸和鄉(xiāng)村尋找自然天地，因為當(dāng)時的法國南部還沒有被工業(yè)革命波及，還充滿了農(nóng)耕社會的自然環(huán)境。尼斯及地中海沿岸一下成了現(xiàn)代派藝術(shù)家的搖籃。在十九世紀(jì)到二十世紀(jì)的法國南部，貴族度假旅游形成了數(shù)不清的城堡，實際上就是今天自發(fā)而形成的旅游地產(chǎn)，對中國度假旅游的發(fā)展具有非?，F(xiàn)實的指導(dǎo)意義。2、意大利那不勒斯的旅游地產(chǎn)（1）火山掩埋的旅游古城那不勒斯非但自然風(fēng)光優(yōu)美，古跡也很多。我小時候看的第一本科普啟蒙書《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的維蘇威火山在公元79年噴發(fā)的情景，當(dāng)年火山灰掩埋了龐貝古城，一千多年后才被發(fā)現(xiàn)。這個古城在16世紀(jì)被發(fā)現(xiàn)并開始發(fā)掘，現(xiàn)在這個位于那不勒斯郊外的世界著名古跡已經(jīng)有許多游客進入?yún)⒂^，古城還保存著當(dāng)年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場等。（2）度假地產(chǎn)小鎮(zhèn)——蘇蓮?fù)械娘L(fēng)采蘇蓮?fù)?Sorrento又譯索倫托)是一個海邊度假小鎮(zhèn)，漫步在蘇蓮?fù)墟?zhèn)的街道上、海岸邊，流連一下街邊咖啡座，領(lǐng)略浪漫的意大利風(fēng)情，是很令人向往的事。登上高處小鎮(zhèn)，悠閑漫步在這海邊的街上，輕風(fēng)拂面，鮮花處處；看著幢幢色彩鮮艷、造型各異的別墅聳立在山崖海邊，在藍(lán)天白云、蔚藍(lán)大海等背景的襯托，無論從哪個角度看都是一幅很美的風(fēng)景畫。那不勒斯卡普里島和南邊的阿瑪爾菲海岸更是大量歐洲游客前來南意大利消夏的地方。阿瑪爾菲海岸因其海岸懸崖的美麗風(fēng)光被聯(lián)合國教科文組織定為世界自然和文化遺產(chǎn)，也被美國《國家地理雜志》評為人一生必須看一次的世界51個地方之一。二、分時度假的大力發(fā)展1、起源上世紀(jì)60年代，法國有12個家庭在阿爾卑斯山合買了一套房子，每戶擁有1個月的使用權(quán)，這就是“分時度假”的雛形。在60年代早期，一位名叫亞歷山大·奈特（AlexanderNette）的德國人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時度假概念。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費者，然后給予每個購買者在度假地住宿的權(quán)利，所有購買者被稱為股東或合伙人。隨后，他又創(chuàng)建了專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品的歡樂邁格（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購買其房產(chǎn)。到20世紀(jì)90年代，這家公司共有12.5萬名股東和遍布?xì)W洲15個國家的53處分時度假地。1967年，法國著名的建筑公司LesGrandsTravauxdeMarseille也設(shè)計了分時度假產(chǎn)品，這是全球第一個標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品設(shè)計，這家公司在位于法國阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時度假產(chǎn)品并一舉成功。2、在美國的大力發(fā)展20世紀(jì)70年代之后，分時度假概念大量傳入美國本土。當(dāng)時經(jīng)濟繁榮時期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動房地產(chǎn)商建設(shè)大批公寓房和度假別墅。70年代中期的石油危機中，因油價上漲使美國經(jīng)濟進入緊縮期，房產(chǎn)大量閑置，房地產(chǎn)商急需解決積壓房產(chǎn)的需求，客觀上推動了分時度假產(chǎn)品在美國的發(fā)展。但引入分時度假概念并開始銷售的美國經(jīng)營者很快就發(fā)現(xiàn)一個問題：即產(chǎn)品過于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購買了分時度假產(chǎn)品之后，只能年復(fù)一年地在同一度假地度假。為了解決這個問題，有人在分時度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進一步拓展開發(fā)出分時度假交換系統(tǒng)。擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，通過全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級別但位于其它地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。在20世紀(jì)80年代初期，分時交換的概念從美國佛羅里達傳播到英國和西班牙，分時度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，這一概念的回傳標(biāo)志著這一產(chǎn)品進入到一個新的發(fā)展階段。一、萌芽階段20世紀(jì)80-90年代，在經(jīng)濟發(fā)達的沿海開放地區(qū)，房地產(chǎn)建設(shè)較多，供過于求，出現(xiàn)房屋空置，這為旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生提供了機遇。集中在旅游城市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達的大中型城市的空置房屋，最合理將其作為旅游物業(yè)。1994年前后，海南的三亞、廣東的珠海，提出要發(fā)展休閑度假，打造頂級旅游勝地。第二節(jié)中國旅游地產(chǎn)發(fā)展二、發(fā)展階段21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)成為拉動內(nèi)需的兩個熱點行業(yè)。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)的開發(fā)。住宅消費開始由需求型向舒適型轉(zhuǎn)移，旅游需求多元化，使旅游地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪發(fā)展時期。旅游地產(chǎn)類型也從單一的酒店、主題公園轉(zhuǎn)向游樂設(shè)施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢。主題公園為滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性活動方式的現(xiàn)代旅游場所。根據(jù)特定的主題創(chuàng)意，主要以文化復(fù)制、文化移植、文化陳列以及高新技術(shù)等手段、以虛擬環(huán)境塑造與園林環(huán)境為載體來迎合消費者的好奇心、以主題情節(jié)貫穿整個游樂項目的休閑娛樂活動空間。上海迪斯尼杭州宋城起源一般認(rèn)為是主題公園起源于荷蘭，后來興盛于美國。荷蘭的一對馬都拉家族夫婦，為紀(jì)念在二次世界大戰(zhàn)中犧牲的獨生子，而興建了一個微縮了荷蘭120處風(fēng)景名勝的公園。此公園開創(chuàng)了世界微縮景區(qū)的先河。1952年，開業(yè)時隨即轟動歐洲，成為主題公園的鼻祖。迪斯尼樂園華特·迪士尼在美國加利福尼亞州興建了世界上第一個現(xiàn)代大型主題公園——迪士尼樂園，于1955年7月17日正式開幕。將迪士尼電影場景和動畫技巧結(jié)合機械設(shè)備，將主題貫穿各個游戲項目，讓游客有前所未有的體驗，風(fēng)靡美國，傳到全世界各地。類型根據(jù)旅游體驗類型，主題公園可分為五大類，分別是：情境模擬、游樂、觀光、主題和風(fēng)情體驗、4D體驗。游樂型：游樂設(shè)施和機動游戲，為尋求刺激感覺的游客樂此不疲。情景模擬：各種影視城的主題公園。觀光型：濃縮了一些著名景觀或特色景觀，讓游客在短暫的時間欣賞最特色的景觀。主題型：水族館和野生動物公園，就是主題型的主題公園。風(fēng)情體驗為題的主題公園，則將不同的民族風(fēng)俗和民族色彩展現(xiàn)在游客眼前。三、快速發(fā)展階段現(xiàn)在涉足旅游地產(chǎn)的公司就超過兩百家，其中以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。從最早的深圳華僑城旅游主題公園項目拉動地產(chǎn)開發(fā)到后來的海南“南海傳說”、三亞、博鰲等，旅游房地產(chǎn)項目在全國層出不窮，取得了較大的市場反映。四、海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展1、海南旅游地產(chǎn)在全國占有重要地位據(jù)估計，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。海南旅游地產(chǎn)集“住宅、度假、投資”三種功能于一身，正顛覆中國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。2、上世紀(jì)旅游地產(chǎn)泡沫從上世紀(jì)80年代末到90年代中期的海南地產(chǎn)泡沫崩破災(zāi)難。海南省建設(shè)廳統(tǒng)計，海南地產(chǎn)從其快速升溫直至因泡沫走向低谷不到兩年時間。在海南建省之后的1989年投資額僅為3.3億元，1990年也不過4.1億元；但此后便以數(shù)倍的速度增長。以1990年作為投資基準(zhǔn)對比點，1991年增長2.6倍，1992年增長7.3倍，而1993年和1994年則分別增長14倍和13.9倍，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過57億元，達到投資熱的頂峰。導(dǎo)致海南地產(chǎn)致命一擊的是大量資金用于炒地皮、炒樓花的投機運動當(dāng)中。當(dāng)時的數(shù)據(jù)清晰地顯示出這種投機的本質(zhì)：1991年至1996年，海南新增非農(nóng)建設(shè)用地42307公頃，項目竣工的只有7345公頃，占17.36％。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從1995年起，海南整個房地產(chǎn)投資急劇滑坡，當(dāng)年比上年下降49％，隨后的幾年，投資額直線跳水。至1998年年底，大量資金沉積在594萬平方米空置商品房、120萬平方米停緩建工程和近30萬閑置土地上。這個泡沫卷走了至少800億元人民幣，直接導(dǎo)致海南省GDP連年下降。3、博螯帶動旅游地產(chǎn)的發(fā)展博鰲論壇令海南為之一震。隨之而來的旅游熱潮帶動旅游地產(chǎn)（別墅、度假村、酒店）。海南南部沿海風(fēng)景秀麗，每年吸引成千上萬的游客前來觀光度假，房地產(chǎn)開發(fā)主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類別墅為主，且酒店主要集中在大東海、亞龍灣等沿海地帶。海南地產(chǎn)的旅游特色直接影響了其地產(chǎn)消費群的構(gòu)成。由于本土消費能力有限，地產(chǎn)客戶尤其是高端客戶絕大多數(shù)來自島外。有數(shù)據(jù)表明，海南的房地產(chǎn)客記當(dāng)中，超過60％是外地客戶。博鰲鎮(zhèn)是海南省瓊海市的一個鎮(zhèn)。面積約31平方公里。位于瓊海市東部海濱，萬泉河入?？?。東臨南海、南與萬寧市交界，西與瓊海市朝陽鄉(xiāng)、上甬鄉(xiāng)相鄰，北與潭門鎮(zhèn)接壤。距離瓊海市嘉積鎮(zhèn)17公里、海口市105公里、三亞市180公里。為半漁半農(nóng)集鎮(zhèn)。是國際會議組織——博鰲亞洲論壇永久性會址所在地4、海南旅游地產(chǎn)全線飄紅近年海南進入新一輪開發(fā)熱潮三亞海棠灣、萬寧神州半島、陵水清水灣、文昌銅鼓嶺、博鰲二期等10多個項目達成開發(fā)意向，面積達300多平方公里，相當(dāng)于全省城鎮(zhèn)建設(shè)有史以來的用地總規(guī)模。香港中信泰富有限公司就于2005年9月與海南省萬寧市政府簽訂了框架協(xié)議，共同投資100億元，用10年時間合作開發(fā)用地面積超過5.7萬畝的神州半島項目。此外香港華潤集團投資50億元的海南石梅灣旅游度假區(qū)也完成了規(guī)劃設(shè)計，建成面向國際和內(nèi)地高端旅游市場的、類似泰國的普吉島和印尼的巴厘島的國際海濱旅游度假區(qū)，其酒店更是拉來了歐洲大財團BELGRAVIAPROPERTIESLTD聯(lián)手投資開發(fā)。此外，中遠(yuǎn)集團、和黃地產(chǎn)、山東魯能、美國蘆薈株式會社，都在海南開始涉足旅游地產(chǎn)。而在雅居樂投資的陵水縣香水灣，富力也擬投資10億元建設(shè)綜合型度假村。五、旅游地產(chǎn)的全國開發(fā)熱1、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的原因（1）居民收入增加產(chǎn)生巨大的休閑度假需求一般說來，一個城市人均GDP超過5000美元，就有龐大的休閑度假市場，而縱觀國內(nèi)幾個發(fā)達的城市大部分已經(jīng)超過5000美元。其中最高的深圳是8815美元，位列全國第十三位的南京2006年人均也超過了5000美元。（2）中國城鎮(zhèn)化比率的加速快速提高，極大促進了對旅游地產(chǎn)的需求國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢，2006年我國城鎮(zhèn)化率約為44％。根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃和相關(guān)預(yù)測，我國城鎮(zhèn)化率在2010年將接近50％，2020年將達到55％左右。旅游地產(chǎn)是一個比較泛地概念，不僅僅是普通的酒店，也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等，城鎮(zhèn)人口的增加同時也大大增加了對分時度假等旅游地產(chǎn)的需求。（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)在近幾年的急劇升值中國資產(chǎn)近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價格嚴(yán)重低于價值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產(chǎn)價值將得到體現(xiàn)。從而導(dǎo)致城市房產(chǎn)價格的不斷上升，而作為郊區(qū)或農(nóng)村的旅游地產(chǎn)。本身拆遷成本和補償很低，同時由于旅游的發(fā)展對地方經(jīng)濟有很強的帶動作用，因此土地價格明顯低于城市土地，從而表現(xiàn)在房價上具有明顯的優(yōu)勢。城市房產(chǎn)價格的不斷走高，旅游房產(chǎn)相對較好的生態(tài)品質(zhì)和較低的房產(chǎn)價格，形成了一定的需求。（4）投資性需求形成的巨大的市場旅游地產(chǎn)價值的高低依賴于自然資源品質(zhì)的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時間的推移其價值會不斷遞增，從而具有很好的投資價值。民間剩余資金必然會抓住這個投資機會投資旅游地產(chǎn)實現(xiàn)資金的保值和增值。2、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的表現(xiàn)（1）空間的廣泛性近兩年旅游地產(chǎn)不僅在發(fā)達城市廣泛存在，在二、三線城市也慢慢形成熱潮；不僅在國家級名勝風(fēng)景區(qū)得到了大力發(fā)展，在省級甚至市級風(fēng)景名勝區(qū)也獲得了大量發(fā)展。不僅在郊區(qū)而且在農(nóng)村也得到了發(fā)展。（2）投資主體的全民性投資主體不僅有大的地產(chǎn)開發(fā)商，也有中小型的企業(yè)，甚至有眾多的農(nóng)民和白領(lǐng)人士。一些千畝以上的大的旅游地產(chǎn)投資巨大，一般是大的地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，但一些小型的酒店和客棧一般由中小投資商建設(shè)，郊區(qū)的大批量的農(nóng)家樂很多是由當(dāng)?shù)卮迕駚斫ㄔO(shè)，大部分產(chǎn)權(quán)式酒店的投資對象是發(fā)達地區(qū)的普通市民。六、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀（一）資本進入來源的多元化1、房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模進入（1）全國性地產(chǎn)巨頭的介入情況在業(yè)內(nèi)大家熟悉的雅居樂、富力地產(chǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、中信等旅游地產(chǎn)近幾年都把目光對準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)，并且都是投資較大的地產(chǎn)項目。以雅居樂為例，雅居樂2007年1月份旗下首家五星級酒店在中山長江高爾夫球場開業(yè)后，年內(nèi)又將有兩家四星級酒店分別在廣州和佛山南海投入使用。目前，在廣州番禺、佛山南海建設(shè)的兩個四星級酒店都進入到了裝修階段，年內(nèi)都可以正式營業(yè)。雅居樂在廣州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已經(jīng)規(guī)劃了酒店，其中在海南省陵水縣東部沿海的清水灣規(guī)劃面積達2萬多畝，將沿著海岸線建設(shè)3個高爾夫球場和6家頂級酒店。（2）區(qū)域性的地產(chǎn)商紛紛以主體旅游地產(chǎn)的方式介入旅游地產(chǎn)區(qū)域性的地產(chǎn)商資金實力不是太深厚，但在當(dāng)?shù)赜袕V泛的人脈和文化的整合能力，因此往往能結(jié)合本地的文化建造主題旅游地產(chǎn)。在這方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。西安曲江新城占地47平方公里，是一個融旅游、會展和居住于一體的大型的綜合性的旅游地產(chǎn)項目，開發(fā)商西安高科集團是本地頗有實力的房地產(chǎn)企業(yè)。芙蓉古城占地1000畝，目前已經(jīng)是AAA級景區(qū)。其開發(fā)商置信房產(chǎn)也是本地的開發(fā)商，將一片荒地打造成為一個具有濃厚民俗特色的綜合性的主題旅游景區(qū)。2、旅游景區(qū)經(jīng)營者的介入在旅游地產(chǎn)為開發(fā)之前，中國已產(chǎn)生了很多觀光型的旅游景區(qū)，在旅游發(fā)展的熱潮中獲得了第一桶金。并且在景區(qū)也建設(shè)了亭子、商店和餐廳等初級的旅游地產(chǎn)，主要是作為景區(qū)的輔助設(shè)施。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展，這些景區(qū)經(jīng)營者開始利用自己的積累的資源開發(fā)旅游地產(chǎn)，主要集中于酒店特別是產(chǎn)權(quán)式酒店。目前在一般的有一定規(guī)模的酒店都有類似的旅游地產(chǎn)項目。3、旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)的投入旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)主要是旅游交通企業(yè)特別是航空公司和酒店，航空公司具有比較雄厚的實力和政府資源，在土地獲取方面具有很強的優(yōu)勢，同時具有很強的資金實力，近年來頻頻進軍旅游地產(chǎn)，在國內(nèi)的航空公司中以海航最為典型。酒店原來只是純粹作為住宿接待設(shè)施，雖然收益穩(wěn)定但比較慢，而產(chǎn)權(quán)式或分時度假酒店具有一次性回收的優(yōu)勢，因而受到了酒店經(jīng)營者的青睞。4、其它資金的介入在旅游利好的刺激下，許多資金加速介入，如北京某做物業(yè)商業(yè)開發(fā)的公司和深圳某貿(mào)易的公司，在獲得第一桶金后，紛紛進軍旅游地產(chǎn)，取得了巨大的成功。（二）產(chǎn)品線不斷延伸1、傳統(tǒng)的旅游商業(yè)和住宿等地產(chǎn)設(shè)施依然占有重要地位。一般說來，任何景區(qū)都擁有一定的商業(yè)等物業(yè)設(shè)施，有些旅游物業(yè)本身是景區(qū)的重要吸引物。隨著旅游競爭的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來越難以取得理想的市場份額。因此增加旅游物業(yè)是提升旅游景區(qū)品味的重要內(nèi)容，包括旅游民俗建筑、旅游寺廟和旅游酒店等。