廣東建銀張槎項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(終稿)匯總

2012年12月佛山禪西新城廣東建銀項(xiàng)目前期策劃方案FOSHANSHANXINEWCITYJianyinjiayuan

ProjectPreliminaryplanningreport目錄一、研究背景和研究目的………………...…………..2二、項(xiàng)目情況……………..............3三、佛山市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)…………………......41、佛山總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析……...............…52、禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析……………….......13四、張槎板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析……………22五、項(xiàng)目本體分析………………..791、項(xiàng)目屬性分析………………...802、項(xiàng)目SWOT分析…………..…90六、項(xiàng)目整體定位…………….…961、佛山周邊人口情況及潛在客戶分析…...972、客戶訪談茶話會(huì)及置業(yè)偏好分析……..1073、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定………..…………….1173、項(xiàng)目總體定位……………….........................1244、項(xiàng)目產(chǎn)品定位…………………..1425、價(jià)格定位………….……………...156七、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及產(chǎn)品設(shè)計(jì)…...163.1、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議………………..……….….1642、其他規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)比……………….…….1723、戶型功能設(shè)計(jì)及亮點(diǎn)……..….1773、建筑風(fēng)格及外立面設(shè)計(jì)建議……………….1814、園林風(fēng)格建議………………..…1915、項(xiàng)目理念落地及細(xì)節(jié)體現(xiàn)…………...........193八、經(jīng)濟(jì)效益及財(cái)務(wù)分析…………208九、營(yíng)銷(xiāo)延展……....217十、附件…………....242一、研究背景和研究目的項(xiàng)目位于張槎華寶北路側(cè)，目前張槎板塊正加速融入佛山中心城區(qū)，城市發(fā)展從傳統(tǒng)的針織重鎮(zhèn)向“都市型禪西新城”、“國(guó)際化產(chǎn)業(yè)城”轉(zhuǎn)變，以建設(shè)智慧新城為龍頭的7大項(xiàng)目，推進(jìn)以總部經(jīng)濟(jì)、都市型產(chǎn)業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè)為主體的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，促使產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式向總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)經(jīng)濟(jì)、信息經(jīng)濟(jì)、物流經(jīng)濟(jì)的集聚式發(fā)展。張槎區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市形態(tài)將全面轉(zhuǎn)型，城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的全面推進(jìn)，人居環(huán)境及交通環(huán)境得到全面提升；項(xiàng)目迎來(lái)重大的區(qū)域發(fā)展利好。本項(xiàng)目是廣東建銀置業(yè)有限責(zé)任公司進(jìn)入佛山第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是引領(lǐng)未來(lái)宏圖的開(kāi)山之作，未來(lái)的成功與輝煌應(yīng)因此而起，本司將充分利用佛山市場(chǎng)多個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)和長(zhǎng)期積累的市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)，深入透析佛山張槎市場(chǎng)，全面把握市場(chǎng)需求動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)，為項(xiàng)目在市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策略等全方位的前期策劃上提供專業(yè)的報(bào)告及建議，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)，達(dá)成項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，具有里程碑的意義。在此，感謝貴司給予敝司參與這次前期策劃工作的寶貴機(jī)會(huì)，并且對(duì)貴司的工作人員在工作期間的配合和支持致以衷心謝意。

佛山市富盛房地產(chǎn)代理有限公司二、項(xiàng)目情況項(xiàng)目位于佛山張槎華寶北路一側(cè)，占地面積13728平方米，容積率2.5，總建筑面積約34320平方米。周邊交通便利，居住氣氛稍差。項(xiàng)目從規(guī)模上來(lái)看是一個(gè)中小規(guī)模的居住小區(qū)。目前項(xiàng)目地塊平整，性質(zhì)規(guī)整，工程施工難度不大，周邊集中大量的工業(yè)廠區(qū)，集聚了大量的外來(lái)消費(fèi)人口，隨著張槎城市定位、產(chǎn)業(yè)升級(jí)及城市建設(shè)的推進(jìn)，未來(lái)將吸引大量的高素質(zhì)外來(lái)人口進(jìn)駐張槎板塊，張槎板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)將得到極大支撐。從區(qū)位來(lái)看，本項(xiàng)目是一個(gè)都市型產(chǎn)業(yè)配套居住小區(qū)。三、佛山市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)1、佛山總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總體房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)土地市場(chǎng)分析政策大勢(shì)及走向進(jìn)入第三季度，目前佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行穩(wěn)健，在價(jià)格合理回調(diào)后，成交開(kāi)始上升，目前市場(chǎng)運(yùn)行在“量?jī)r(jià)相互平衡“的態(tài)勢(shì)下。2012佛山前三季度商品房成交面積589.43萬(wàn)平方米，同比下降6%，其中商品住宅成交面積483.59萬(wàn)平方米，同比下滑5%，總體成交同去年相比有所減少，但從第二季度起成交逐漸回暖，第三季度成交量的持續(xù)穩(wěn)定，宣告樓市已走出低谷，回歸正常水平。今年前三季度，佛山市商品房成交均價(jià)7940元/平方米，同比下降3%，其中商品住宅成交均價(jià)為7603.71元/㎡，同比下降7.67%，價(jià)格有所調(diào)整。擺脫低迷，成交及樓價(jià)持續(xù)穩(wěn)健二、三季度成交回暖明顯6月開(kāi)始，成交持續(xù)穩(wěn)定，價(jià)格逐漸筑底2012年第三季度商品住宅成交192.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75%，環(huán)比增加3%，成交均價(jià)7308元/平方米，同比下降12%，環(huán)比下降4%，顯示出同去年相比樓價(jià)有所回調(diào)，連續(xù)兩季度成交及樓價(jià)保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明樓價(jià)已經(jīng)回調(diào)到位，成交開(kāi)始穩(wěn)定上升，進(jìn)入一個(gè)“量?jī)r(jià)平衡“的態(tài)勢(shì)。月度成交走勢(shì)圖看出，從今年的4月開(kāi)始，樓市成交開(kāi)始活躍，并且保持在穩(wěn)定的水平，銷(xiāo)售均價(jià)亦保持一個(gè)持續(xù)回調(diào)的態(tài)勢(shì)。一方面是部分項(xiàng)目在“以價(jià)換量”的推貨策略下主動(dòng)下調(diào)價(jià)格，以促進(jìn)銷(xiāo)售；最重要的原因是目前樓市成交中一些適合剛需的中小面積戶型產(chǎn)品增多，成交結(jié)構(gòu)中中低價(jià)位的產(chǎn)品增多導(dǎo)致成交均價(jià)下調(diào)?？傮w房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)土地市場(chǎng)分析政策大勢(shì)及走向

1-3季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.6%，增幅比去年收窄；開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道增多，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)較快，預(yù)示銷(xiāo)售情況轉(zhuǎn)好。1-3季度，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資464.9億元，同比增長(zhǎng)8.6%，增幅較去年同期回落17.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資307.2億元，同比下降6.2%，去年同期則為增長(zhǎng)32.9%。分區(qū)看，南海、順德、高明三區(qū)錄得正增長(zhǎng)，其中南海185.6億元，占全市4成，36.4%的增幅遠(yuǎn)高于他區(qū)。1-3季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源722.9億元，同比下降7.2%，去年同期則為增長(zhǎng)42.8%。當(dāng)中，國(guó)內(nèi)貸款108.5億元，下降9.6%；利用外資7.4億元，下降44%；自籌資金205億元，下降20.3%；其他資金401.9億元，增長(zhǎng)3.5%。其他資金中，定金及預(yù)收款215.4億元，增長(zhǎng)16%。1-3季度住宅竣工面積478萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)76.5%，應(yīng)是受市場(chǎng)存量增加的市場(chǎng)壓力，施工面積及新開(kāi)工面積均同比有所減少，未來(lái)市場(chǎng)新增供應(yīng)增速趨緩。1-3季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房施工面積3529.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.3%。其中，住宅2703.4萬(wàn)平方米，同比減少1.9%；本年新開(kāi)工面積984.5萬(wàn)平方米，同比減少5.4%?？⒐っ娣e478萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)76.5%?？傮w房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)土地市場(chǎng)分析政策大勢(shì)及走向第三季度迎來(lái)了土地成交的高峰。2012年前三季度，佛山市主要商住用地成交量為2432945平方米，規(guī)劃可建建筑面積為7834118平方米，與去年同期相比，分別下降8%、15%。第二季度，樓市迅速回暖，第三季度迎來(lái)了土地成交的高峰。商服用地比重大，城市綜合體突出。在前三季度的商住用地成交中，商服用地比例較大，焦點(diǎn)集中在佛山新城、禪城及南海，其中不少是城市綜合體用地。地塊普遍以底價(jià)成交。在前三季度成交的主要商住用地中，超過(guò)８成是以底價(jià)成交。禪桂中心區(qū)、大良中心區(qū)普遍在3000~4000元/平方米范圍內(nèi)，而其他鎮(zhèn)街則普遍在2000元/平方米。土地市場(chǎng)升溫，成交量接近去年同期水平2012年一至三季度佛山市五區(qū)主要成交商住用地統(tǒng)計(jì)區(qū)域建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積（㎡）（㎡）佛山新城4374941739411禪城區(qū)2920481165758南海區(qū)5258471860800順德區(qū)5786471849384三水區(qū)233057596642高明區(qū)365852622123合計(jì)24329457834118總體房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)土地市場(chǎng)分析政策大勢(shì)及走向品牌開(kāi)發(fā)商大量進(jìn)入禪桂中心城區(qū)及佛山新城區(qū)域，城市綜合體項(xiàng)目受青睞，樓面地價(jià)居高不下。禪桂中心城區(qū)及佛山新城區(qū)域地價(jià)高企，豪宅扎堆，綜合商業(yè)體林立，已成佛山樓價(jià)高地總體房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)土地市場(chǎng)分析政策大勢(shì)及走向樓市調(diào)控政策總體基調(diào)不變，后市微調(diào)為主。7月6月5月4月3月2月1月多項(xiàng)土地制度改革試點(diǎn)

中山成全國(guó)首個(gè)限價(jià)松口城市超14城市變相松綁樓市蕪湖等3地新政被叫停中央政治局：根據(jù)形勢(shì)變化適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)住建部研究調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

上海持證滿3年買(mǎi)二套房被停嚴(yán)格執(zhí)行限售政策國(guó)務(wù)院確定今年七大任務(wù)制定收入分配改革方案我國(guó)住房保障制度體系框架建設(shè)加速溫家寶：宏調(diào)要及時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)嚴(yán)格實(shí)施樓市限購(gòu)揚(yáng)州新政得到住建部首肯地方樓市微調(diào)漸獲默許33個(gè)案例僅5例被叫停央行3年半首次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)

四大行首套房貸利率普遍下調(diào)：最低8.5折恒大“地王”出現(xiàn)河南“大力”微調(diào)樓市被叫停溫家寶：決不能讓房?jī)r(jià)反彈溫家寶：及時(shí)制止糾正地方變相放松房地產(chǎn)調(diào)控二月多家地方政府出微調(diào)新政試探底線保增長(zhǎng)壓力下，揚(yáng)州新政得到首肯降息、房貸利好出臺(tái)8月中央政治局要求堅(jiān)持樓市調(diào)控，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈住建部：正研究強(qiáng)化樓市調(diào)控政策措施國(guó)務(wù)院督查各地樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況中央再次重申調(diào)控基調(diào)不變，調(diào)控進(jìn)一步收緊，預(yù)防樓價(jià)反彈9月住建部：加快研究并完善樓市調(diào)控措施多地調(diào)整公積金政策刺激“剛需”政策穩(wěn)定期總體房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)土地市場(chǎng)分析政策大勢(shì)及走向就明年的市場(chǎng)來(lái)看，首先就政策面而言，十八大召開(kāi)后，為了保持政策的延續(xù)性和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策在短期內(nèi)還不會(huì)取消，但可能為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，會(huì)有一定的微調(diào)；其次，就大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，由于實(shí)力經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然乏力，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府除了進(jìn)一步鼓勵(lì)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需外，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上仍然會(huì)有大的投入，為此，經(jīng)濟(jì)會(huì)走入暖慢的上升通道，受經(jīng)濟(jì)逐步向好的影響，樓市的需求也會(huì)逐步增加。就樓價(jià)而言，由于政策不會(huì)有大的變化，投資類的需求仍將被壓制，所以樓價(jià)整體不會(huì)有大的變化，局部熱銷(xiāo)的區(qū)域會(huì)有所上升。供給和需求上，則呈現(xiàn)供略大于求的情況。就產(chǎn)品而言，總價(jià)較低的剛需型產(chǎn)品仍是市場(chǎng)的主導(dǎo)，80多平方米到110多平方米的三房和小四房單位是不少客戶的心頭好。大戶型和別墅產(chǎn)品去貨速度仍會(huì)相當(dāng)慢。總體房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)土地市場(chǎng)分析政策大勢(shì)及走向佛山樓市后市研判：延續(xù)今年市場(chǎng)的走勢(shì)，成交總量保持穩(wěn)定，價(jià)格大漲大跌可能性小富盛啟示：佛山地產(chǎn)市場(chǎng)：擺脫低迷，雙線持續(xù)穩(wěn)??；土地市場(chǎng)：成交升溫，樓面地價(jià)居高不下；調(diào)控政策：總體基調(diào)不變，后市微調(diào)為主。后市研判：

延續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)，雙線保持穩(wěn)定2、禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析禪城區(qū)商品住宅供求分析禪城區(qū)客戶置業(yè)流向分析2012年禪城第三季度錄得供應(yīng)面積39.50萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售面積33.30萬(wàn)㎡,消化率0.84,對(duì)比第二季度的供應(yīng)量和成交量都略有提高，而消化率略減少0.05，去庫(kù)存明顯，第三季度樓市量?jī)r(jià)穩(wěn)定。延續(xù)第二季度良好成交態(tài)勢(shì)，第三季度呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”格局，去庫(kù)存化明顯。調(diào)控政策持續(xù)影響下，中小戶型單位是成交的絕對(duì)主力，戶均面積萎縮至100㎡左右。受調(diào)控政策持續(xù)影響，剛需是主力消費(fèi)群體，中小面積成交為主力結(jié)構(gòu)，大戶型單位成交較少，戶均面積呈現(xiàn)持續(xù)萎縮趨勢(shì)，第一季度錄得100.54㎡，第二季度錄得99.33㎡，第三季度錄得99.91㎡，預(yù)計(jì)戶均面積萎縮的趨勢(shì)仍將維系較長(zhǎng)時(shí)期。禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析禪城區(qū)商品住宅供求分析禪城區(qū)客戶置業(yè)流向分析戶均總價(jià)延續(xù)著波浪型走勢(shì)，第三季度錄得戶均總價(jià)88.58萬(wàn)元/套，比第二季度增加5%，顯示價(jià)格上揚(yáng)令戶均總價(jià)同步上揚(yáng)，同時(shí)部分樓盤(pán)推豪宅、部分樓盤(pán)單元成交價(jià)帶1000元/㎡以上精裝修價(jià)格等因素，令整體均價(jià)略有提高。戶均總價(jià)逐漸走低，第三季度總體戶均總價(jià)在88萬(wàn)左右禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析禪城區(qū)商品住宅供求分析禪城區(qū)客戶置業(yè)流向分析禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析禪城區(qū)商品住宅供求分析禪城區(qū)客戶置業(yè)流向分析佛山新城片區(qū)濱河景觀帶高端商住區(qū)，中高收入群體流入集中之地，吸引了樂(lè)從、禪城、南莊、陳村等周邊區(qū)域高端客戶南海RBD，金融高新區(qū)，高尚住宅區(qū)，南海中高收入者首選之地，部分廣州候鳥(niǎo)及投資客。中心城區(qū)樓價(jià)洼地，吸引部分低收入者及打工族、白領(lǐng)置業(yè)，以及部分當(dāng)?shù)貍€(gè)體戶、小工商業(yè)者，以外地人為主。禪城中心城區(qū)禪城中心城區(qū)區(qū)域外置業(yè)流向禪城房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)剛需市場(chǎng)特征明顯，中小戶型成交比例增多，戶均面積及戶均總價(jià)均有所下降；產(chǎn)品類型豐富度增加，城市綜合體大量出現(xiàn)，公寓、寫(xiě)字樓、大型商業(yè)物業(yè)等產(chǎn)品增加；成大型品牌開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)爭(zhēng)奪的橋頭堡。時(shí)代地產(chǎn)、佳兆業(yè)、綠地地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)、王府井等品牌開(kāi)發(fā)商第一次進(jìn)駐開(kāi)發(fā)；客戶區(qū)域分流趨勢(shì)明顯，佛山新城及桂城是佛山中高收入群體首選之地，而張槎、羅村、南莊等區(qū)域則吸引了外地人打工者、部分白領(lǐng)等剛需一族。富盛啟示：禪城地產(chǎn)市場(chǎng)：量?jī)r(jià)齊升，勢(shì)頭良好；

住宅成交：戶均面積100㎡左右戶均總價(jià)88萬(wàn)左右客戶區(qū)域分流趨勢(shì)明顯。四、張槎板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)1、張槎城市規(guī)劃及都市型產(chǎn)業(yè)園發(fā)展城市在西進(jìn)禪西在升級(jí)張槎正經(jīng)歷著一場(chǎng)巨變·····張槎正經(jīng)歷著。。。。。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市形態(tài)的全面轉(zhuǎn)型；城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的全面推進(jìn)；人居環(huán)境及交通環(huán)境的全面提升；從“制造重鎮(zhèn)”到“禪西新城”從針織重鎮(zhèn)到“智慧佛山示范區(qū)先鋒”、“國(guó)際化產(chǎn)業(yè)城”從城區(qū)邊沿到融入“強(qiáng)中心戰(zhàn)略”中的佛山中心城區(qū)張槎板塊規(guī)劃現(xiàn)狀、近十年規(guī)劃分析及未來(lái)發(fā)展定位經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及個(gè)案研究以建設(shè)智慧新城為龍頭，推進(jìn)以總部經(jīng)濟(jì)、都市型產(chǎn)業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè)為主體的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，促使產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式從高勞動(dòng)密集型、低效益的粗放發(fā)展方式向總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)經(jīng)濟(jì)、信息經(jīng)濟(jì)、物流經(jīng)濟(jì)的集聚式發(fā)展轉(zhuǎn)變。張槎定位——“都市型禪西新城”，“國(guó)際化的產(chǎn)業(yè)城”

北片區(qū)：時(shí)尚產(chǎn)業(yè)及休閑娛樂(lè)區(qū)東片區(qū)：現(xiàn)代都市型產(chǎn)業(yè)區(qū)西片區(qū)：生態(tài)文化旅游業(yè)中片區(qū)：先進(jìn)制造業(yè)本項(xiàng)目南片區(qū)：智慧科技型產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)：打造“四區(qū)三帶”的城市架構(gòu)：

“四大功能區(qū)”主要體現(xiàn)在：一是“禪西新城商住區(qū)”。范圍初定為佛山大道以西、禪西大道以東、江灣路以北、佛西路以南。充分利用張槎原有的人口密集以及居住聚集優(yōu)勢(shì)，結(jié)合張槎東部較成熟的商業(yè)氛圍，配合舊村改造，打造張槎東部成為特色的商住區(qū)。二是“旅游休閑高尚住宅區(qū)”。范圍初定為東平河?xùn)|岸，即王借崗附近及東平河沿岸。位于張槎西端的王借崗自然生態(tài)區(qū)以及東平河沿岸一帶，是禪城區(qū)為數(shù)不多的自然資源和旅游資源，“四區(qū)三帶”的規(guī)劃思路充分利用這一優(yōu)勢(shì)，打造高尚旅游休閑商住區(qū)。三是“針織產(chǎn)業(yè)區(qū)”。范圍初定為佛山大道以西、玉帶路以東、塱沙路以南，張槎路以北。包括玉帶制衣中心、和盛工業(yè)區(qū)、下朗工業(yè)區(qū)等。利用張槎原有的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，依托龐大的針織企業(yè)聚集，打造8000畝的針織產(chǎn)業(yè)區(qū)；以玉帶制衣城為中心1000畝地塊，作為針織服裝產(chǎn)業(yè)交易、物流、會(huì)展商貿(mào)區(qū)，首期開(kāi)發(fā)420畝，建設(shè)國(guó)際針紡服裝城。四是“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)”。充分利用張槎轄區(qū)內(nèi)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的輻射優(yōu)勢(shì)，以現(xiàn)有高新區(qū)為中心，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)接受高新區(qū)輻射，打造與高新區(qū)為一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。張槎板塊規(guī)劃現(xiàn)狀、近十年規(guī)劃分析及未來(lái)發(fā)展定位經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及個(gè)案研究張槎板塊張槎經(jīng)濟(jì)及人口——針織產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，“外來(lái)人口”比例大行政區(qū)域：張槎街道位于佛山市禪城區(qū)西部，廣佛經(jīng)濟(jì)商圈的重要組成部分，總面積26.5平方公里，下轄15個(gè)村委會(huì)和6個(gè)居委會(huì)；常住人口8萬(wàn)多人，外來(lái)人口20多萬(wàn)人。2010年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值236.29億元，同比增長(zhǎng)14.7%，其中第二產(chǎn)業(yè)184.39億元，同比增長(zhǎng)14.5%，第三產(chǎn)業(yè)51.13億元，同比增長(zhǎng)15.1%；完成固定資產(chǎn)投資62億元，同比增長(zhǎng)12.5%；完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額32.46億元，同比增長(zhǎng)21.5%；完成實(shí)際利用外資5290萬(wàn)美元。

性質(zhì)序號(hào)村委/居委轄區(qū)面積（平方公里）人口數(shù)量主要企業(yè)、商鋪

居委常住戶口（戶）常住人口數(shù)量（人）外來(lái)人口（人）類型數(shù)量1東便社區(qū)居委會(huì)1.283862286000升平商貿(mào)、紡織集團(tuán)、佛山杜邦鴻基公司、大陸制罐有限公司、佛山市人才交流中心、佛山市珠江傳媒集團(tuán)、佛山市旅行社、冠華幼兒園等大小企業(yè)、店鋪552間5522江灣居委會(huì)0.712326944

轄區(qū)內(nèi)有佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院和佛山市財(cái)經(jīng)學(xué)校共兩間大、中專院校，商業(yè)店鋪約250間2503馬崗社區(qū)1.07104835411900有企事業(yè)單位40家，店鋪200間2404純陽(yáng)社區(qū)

16384487

5金沙社區(qū)0.6214861691326大小單位208個(gè)2086清水橋社區(qū)0.85181759312000內(nèi)有禪城區(qū)公安分局、禪城區(qū)廣播電視局、禪城區(qū)工商局、佛山市檢驗(yàn)檢疫局、禪城區(qū)勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)中心、佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、冼可澄紀(jì)念小學(xué)、禪城區(qū)邦耀小學(xué)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、石灣客運(yùn)站等企事業(yè)及民營(yíng)單位、店鋪300多家300據(jù)張槎街道官方網(wǎng)站顯示：張槎街道有6個(gè)居委，15個(gè)村，2010年常住人口接近8萬(wàn)人，外來(lái)人口近20萬(wàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，擁有大小單位和企業(yè)2000多家張槎板塊人口結(jié)構(gòu)及主要產(chǎn)業(yè)村委序號(hào)村委/居委轄區(qū)面積（平方公里）人口數(shù)量經(jīng)濟(jì)收入（元）主要企業(yè)、商鋪

常住戶口（戶）常住人口數(shù)量（人）外來(lái)人口（人）類型數(shù)量7大富村315304711120006000萬(wàn)

8蓮塘村1.610383464100003968萬(wàn)現(xiàn)有外商投資企業(yè)、私營(yíng)廠企、店鋪100多家,主要以陶瓷、鑄造、包裝、塑料、家具等行業(yè)為主1009村頭村0.5558175850002949萬(wàn)元盤(pán)活現(xiàn)有的土地資源，高起點(diǎn)、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)宏豐、平陽(yáng)、龍豐、永豐等四個(gè)工業(yè)園，全面提升物業(yè)檔次，引進(jìn)和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

10村尾村1.6733209060002575萬(wàn)重點(diǎn)發(fā)展物業(yè)和個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)有大小企業(yè)100家10011上朗村1.51005268870004567萬(wàn)以工業(yè)園廠房出租為主，至今共有29.8萬(wàn)㎡物業(yè)。近年來(lái)大力建設(shè)上朗村民公寓（駿朗苑）住宅區(qū)，至今建成建筑面積57000㎡,31棟322個(gè)套間。

12下朗村1.79982954100006792萬(wàn)村、組級(jí)以發(fā)展物業(yè)和個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，建有下朗針織城、朗寶工業(yè)園、朗寶工業(yè)園，物業(yè)面積約25萬(wàn)㎡，300多家企業(yè)進(jìn)駐30013古灶村1.59953059100006387萬(wàn)

14大江村1.2116264125150005441萬(wàn)經(jīng)濟(jì)支柱原以村辦工廠為主，現(xiàn)已停業(yè)或轉(zhuǎn)制，原來(lái)的工廠發(fā)展為物業(yè)出租，并重點(diǎn)發(fā)展物業(yè)和個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，建成了以針織，塑料、五金等行業(yè)為主的物業(yè)出租區(qū)?，F(xiàn)有橋頭、東后、聯(lián)勝等7個(gè)工業(yè)園區(qū)，物業(yè)面積約20萬(wàn)㎡

15白坭村0.56161952100002607萬(wàn)

16張槎村111863532100008311萬(wàn)張槎村依托聯(lián)發(fā)股份經(jīng)濟(jì)合作社新經(jīng)濟(jì)組織，完成物業(yè)開(kāi)發(fā)改造面積16500㎡，在建物業(yè)面積7500㎡，正在規(guī)劃改造舊物業(yè)約10萬(wàn)㎡。

17大沙村0.97182163100003857萬(wàn)

18東鄱村410323258100005363萬(wàn)

19弼唐村0.8631220940004646萬(wàn)

20青柯村0.63751215100002456萬(wàn)

21?？诖?.59703308100002146萬(wàn)

接上表

“四橫四縱”城市路網(wǎng)體系顯雛形，地鐵、輕軌實(shí)行無(wú)縫對(duì)接

路網(wǎng)一度是限制張槎發(fā)展的瓶頸問(wèn)題。隨著禪西大道、輕工路的開(kāi)通、季華北路的動(dòng)工、霧崗路的規(guī)劃建設(shè)，加上佛山大道、張槎路、朗沙路、槎灣路，張槎“四橫四縱”的路網(wǎng)體系逐步顯現(xiàn)出來(lái)。隨著未來(lái)城際交通體系的完善，張槎將實(shí)現(xiàn)與中心城區(qū)無(wú)縫對(duì)接。

張槎街道辦事處季華路禪西大道佛山大道輕工路佛開(kāi)高速塱沙路張槎路本項(xiàng)目佛山地鐵網(wǎng)絡(luò)張槎交通路網(wǎng)富盛啟示：張槎：產(chǎn)業(yè)升級(jí)加快，整體版塊發(fā)展勢(shì)頭良好，外來(lái)人口占優(yōu)。有6個(gè)居委，15個(gè)村，2010年常住人口接近8萬(wàn)，外來(lái)人口

近20萬(wàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，擁有大小單位和企業(yè)約2000多家2、張槎產(chǎn)業(yè)升級(jí)--都市型產(chǎn)業(yè)園發(fā)展類型項(xiàng)目位置規(guī)模發(fā)展定位備注都市型工業(yè)園1、玉帶區(qū)改造項(xiàng)目（張槎針織品國(guó)際博覽城）玉帶路以西、禪西大道以東、汾江水道以南、白坭路以北總用地面積為1054.656畝定位為集針紡織品上下游流通領(lǐng)域的專業(yè)交易市場(chǎng)、博覽、高新研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、酒店、商務(wù)及居住配套的綜合性大型商業(yè)項(xiàng)目，

2、嶺南云天項(xiàng)目季華四路以北、霧崗路以西、江灣路以南占地約130畝，總建筑面積38.2萬(wàn)平方米“智慧型都市產(chǎn)業(yè)綜合體”；中小企業(yè)孵化區(qū)、產(chǎn)業(yè)總部基地、公共創(chuàng)新服務(wù)區(qū)、城市交通樞紐和商務(wù)及生活配套區(qū)等功能區(qū)

3、佛山義烏商品城佛山張槎二路、禪西大道、輕工路與大江路圍合處占地240畝、一期建筑面積8萬(wàn)平方米，設(shè)主體市場(chǎng)、生產(chǎn)企業(yè)直銷(xiāo)中心、商品采購(gòu)中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、餐飲中心五大經(jīng)營(yíng)區(qū)，共有5000余個(gè)商位3000多戶經(jīng)營(yíng)戶

4、智慧新城季華二路南側(cè)、佛開(kāi)高速公路東側(cè)

總用地面積約2700畝，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米租賃5、歐洲工業(yè)園佛山國(guó)家高新區(qū)禪城園規(guī)劃面積為1666畝園區(qū)將分為A、B、C三區(qū)，A區(qū)為歐洲工業(yè)園安德里茨本部擴(kuò)產(chǎn)區(qū)，占地約19畝；B區(qū)為國(guó)際高端裝備制造業(yè)總部園，占地約51畝；C區(qū)為歐洲工業(yè)園生產(chǎn)區(qū)，占地約486.9畝。

6、新媒體產(chǎn)業(yè)園佛山國(guó)家高新區(qū)禪城園規(guī)劃建筑面積30萬(wàn)平方米全國(guó)乃至全球具有影響力的新媒體產(chǎn)業(yè)高端專業(yè)園區(qū)

7、佛山國(guó)家火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園季華二路與華寶南路交匯處建筑面積20多萬(wàn)平方米培育高科技中小企業(yè)，促進(jìn)高新技術(shù)成果的轉(zhuǎn)化，重點(diǎn)做好項(xiàng)目孵化服務(wù)平臺(tái)、公共信息服務(wù)平臺(tái)、人才項(xiàng)目服務(wù)平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)投資服務(wù)平臺(tái)4大平臺(tái)的建設(shè)

合計(jì)

超過(guò)3300畝

張槎產(chǎn)業(yè)升級(jí)——七大項(xiàng)目助推禪西板塊“智變”玉帶路改造項(xiàng)目（張槎針織品國(guó)際博覽城）智慧新城歐洲工業(yè)園C區(qū)本項(xiàng)目A區(qū)B區(qū)張槎都市型工業(yè)園發(fā)展分布嶺南云天項(xiàng)目佛山義烏商品城國(guó)家火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園新媒體園

五園歐洲工業(yè)園新媒體產(chǎn)業(yè)園佛山國(guó)家火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（新媒體園）佛山時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園（嶺南云天項(xiàng)目）兩城智慧新城義烏小商品城一基地：服務(wù)外包基地“五園兩城一基地”產(chǎn)業(yè)載體龍頭項(xiàng)目——智慧新城規(guī)劃總用地面積約2700畝，其中啟動(dòng)區(qū)建設(shè)用地約420畝。政府的目標(biāo)是想要將項(xiàng)目建設(shè)為佛山各大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)的、城市級(jí)的、與佛山的文化行政中樞相助相補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)中樞。項(xiàng)目核心園區(qū)占地36萬(wàn)㎡，總建筑面積超120萬(wàn)平方米，由17棟16-22層寫(xiě)字樓，2棟29層高層公寓，4棟29層高層住宅組成。分為5大功能組團(tuán)：金融服務(wù)區(qū)、智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、展示區(qū)。智慧新城啟動(dòng)區(qū)1區(qū)3區(qū)2區(qū)5區(qū)4區(qū)N1區(qū)商業(yè)中心/四幢樓高23層配套商場(chǎng)、購(gòu)物中心物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：50元∕㎡∕月，前期物業(yè)服務(wù)階段（開(kāi)盤(pán)后三年內(nèi)）給予優(yōu)惠，優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)為：38元∕㎡∕月2區(qū)總部辦公/三幢建筑面積15.1萬(wàn)平方米T5、T6共22層高，T7共16層高，每層高4米；4區(qū)研發(fā)中心/六幢建筑面積30.3萬(wàn)平方T12、T13、T14共22層高，T15、T16、T17共16層高，每層高4米；3區(qū)商業(yè)中心/四幢建筑面積19.6萬(wàn)平方T8、T9、T10、T11共22層高，每層高4米；5區(qū)配套住宅/七幢建筑面積24.1萬(wàn)平方T18公共租賃住房，T19、T20商業(yè)性質(zhì)高級(jí)住宅，T21、T22、T23、T24高級(jí)住宅；研發(fā)中心

公寓及住宅

季華路佛開(kāi)高速公路N預(yù)售產(chǎn)品：3區(qū)的2座、3座1幢、3座2幢、4座，樓高均為22層，合共307套單位，已經(jīng)全面封項(xiàng)，每層面積約2千平方，每層共4戶，戶型涵蓋321-727平方米，主力戶型在500-600平方米間，建筑面積近20萬(wàn)平方米，每層層高4米開(kāi)售時(shí)間：8月中旬進(jìn)駐售樓部；10月開(kāi)售，優(yōu)先推出3區(qū)源海國(guó)金廣場(chǎng)寫(xiě)字樓，看銷(xiāo)售情況確定加推貨量；3區(qū)之后會(huì)推出2區(qū)，具體視情況而定。3區(qū)售價(jià)：8月初開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，平均價(jià)格約10453元/㎡，整棟團(tuán)購(gòu)價(jià)格8000元/平方米左右交樓時(shí)間：3區(qū)交樓時(shí)間為2013年3月31日1區(qū)4區(qū)3區(qū)2區(qū)1區(qū)5區(qū)歐洲工業(yè)園后現(xiàn)代工業(yè)園的城市概念設(shè)計(jì)方案已于5月29日完成了國(guó)際招標(biāo)，初步確定了包括三個(gè)公司的設(shè)計(jì)方案并進(jìn)行公示。整個(gè)園區(qū)總規(guī)劃面積1666畝，分為A、B、C三區(qū)。A區(qū)為佛山安德里茨有限公司本部擴(kuò)產(chǎn)區(qū)，已全面開(kāi)工，年底建成投產(chǎn)；B區(qū)為國(guó)際高端裝備制造業(yè)總部園。歐洲工業(yè)園C區(qū)的整體城市概念設(shè)計(jì)方案將于近期報(bào)區(qū)府確定，目前，西門(mén)子公司、正大機(jī)電等十幾個(gè)項(xiàng)目已有進(jìn)駐意向。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園位于禪城區(qū)季華二路與華寶南路交匯處，占地133畝，規(guī)劃建設(shè)面積約20萬(wàn)平方米，建設(shè)總投資約6億元，由火炬公司負(fù)責(zé)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園規(guī)劃的主體建筑有6棟，分成三期建設(shè)，配套設(shè)施齊全，大型地下停車(chē)場(chǎng)有800個(gè)車(chē)位。目前，已經(jīng)進(jìn)駐了一批優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，世界500強(qiáng)匯豐銀行，中科院育成中心，廣州分析測(cè)試中心，廣州三環(huán)專利代理有限公司，以及在環(huán)保裝備、環(huán)保技術(shù)、高分子材料、衛(wèi)星勘測(cè)、電子電熱元件、新光源LED研發(fā)、CAE仿真工業(yè)設(shè)計(jì)、三維影像技術(shù)和水生生物制品等領(lǐng)域的20多家初創(chuàng)期科技型企業(yè)。

佛山新媒體產(chǎn)業(yè)園經(jīng)佛山市、禪城區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)于2011年8月25日成立，地處佛山國(guó)家高新區(qū)禪城園，園區(qū)首期建筑面積55000平方米，規(guī)劃建筑面積30萬(wàn)平方米，是廣東首家專業(yè)型新媒體產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

嶺南云天項(xiàng)目位于禪城區(qū)季華四路以北、霧崗路以西、江灣路以南，占地約130畝，總投資約為10多億元?？偨ㄖ娣e38.2萬(wàn)平方米，項(xiàng)目有中小企業(yè)孵化區(qū)、產(chǎn)業(yè)總部基地、公共創(chuàng)新服務(wù)區(qū)、城市交通樞紐和商務(wù)及生活配套區(qū)等功能區(qū)。為了貫徹落實(shí)市府、區(qū)府城市升級(jí)三年行動(dòng)計(jì)劃的戰(zhàn)略部署，加快城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，園區(qū)將著力打造3D產(chǎn)業(yè)基地，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、研發(fā)設(shè)計(jì)等新興產(chǎn)業(yè)，形成人流、信息流與資金流的匯集點(diǎn)，全力打造“智慧型都市產(chǎn)業(yè)綜合體”，提升禪城區(qū)和張槎街道現(xiàn)代新城區(qū)的魅力。嶺南云天項(xiàng)目張槎板塊城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目利好：利好1：交通便達(dá)性加強(qiáng)。禪西大道、輕工路的投入使用、規(guī)劃地鐵2號(hào)線、4號(hào)線、廣佛肇輕軌，交通便達(dá)性強(qiáng)；利好2：產(chǎn)業(yè)升級(jí)。針織產(chǎn)業(yè)升級(jí)，都市型產(chǎn)業(yè)商貿(mào)區(qū)、智慧型國(guó)際化新城定位及推進(jìn)使區(qū)域形象及價(jià)值得到提升。利好3：區(qū)域商住氛圍加強(qiáng)。多個(gè)中高端樓盤(pán)進(jìn)駐張槎，整體提升區(qū)域的形象、價(jià)值。為完善禪西板塊配套，這里將引進(jìn)國(guó)際學(xué)校和國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園，大型超市、購(gòu)物中心及星級(jí)酒店等配套；城市綜合配套更加完善成熟；利好4：隨著禪西板塊的升級(jí)推進(jìn)，將引來(lái)約8萬(wàn)名高端人才。大量的外來(lái)高素質(zhì)人口將支撐起張槎未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)；3、張槎板塊土地出讓及住宅市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目長(zhǎng)信銀灣智慧新城保利香檳星暉盛匯星匯國(guó)際輕工路禪西大道羅馬新都季華路張槎板塊保利香檳花園星暉盛匯星匯國(guó)際羅馬新都長(zhǎng)信銀灣東海國(guó)際1.5公里距離美陶花園聯(lián)誠(chéng)智博E區(qū)在售項(xiàng)目海灣城智慧新城海灣城（華粵地產(chǎn)）聯(lián)誠(chéng)智博御璟上院玉帶路宏域地產(chǎn)項(xiàng)目在建項(xiàng)目御璟上院張槎板塊規(guī)劃現(xiàn)狀、近十年規(guī)劃分析及未來(lái)發(fā)展定位經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析張槎板塊規(guī)劃現(xiàn)狀、近十年規(guī)劃分析及未來(lái)發(fā)展定位經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及個(gè)案研究張槎街道住宅用房商業(yè)用房套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)2009000020103938819.690無(wú)20117778462.064930616.32012（截至11月）222776203314510合計(jì)3250

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張槎街道房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年經(jīng)歷一段很長(zhǎng)時(shí)間的空白期，市場(chǎng)供應(yīng)為零，隨著2009年保利地產(chǎn)進(jìn)駐之后，張槎板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)才走上發(fā)展的快車(chē)道，目前有星暉地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)、長(zhǎng)信地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐開(kāi)發(fā)，今年截至10月份，商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)2080套，銷(xiāo)售均價(jià)7596元/平方米，今年張槎樓市呈一個(gè)井噴的狀態(tài)。張槎房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程---2009年保利地產(chǎn)進(jìn)駐，張槎板塊樓市走上發(fā)展快車(chē)道。項(xiàng)目規(guī)模（總建萬(wàn)㎡）產(chǎn)品類型（㎡）住宅主力戶型（㎡）目前銷(xiāo)售均價(jià)在售剩余貨量統(tǒng)計(jì)保利香檳花園26公寓、洋房90-1007500-8500余貨，公寓余貨400套，銷(xiāo)售率8成羅馬新都（一期、二期）20洋房90-1009300（帶1500裝修）一期余貨90㎡約100套，銷(xiāo)售率近8成，二期未推星暉盛匯18洋房、公寓住宅、商業(yè)70-1007600余貨50套65-121㎡，銷(xiāo)售率93%星匯國(guó)際3.1洋房80-1007600余貨80套，余西向89方及102方戶型為主，銷(xiāo)售率近7成長(zhǎng)信銀灣55洋房、公寓80-1006300余貨約170套，剩余70-80㎡產(chǎn)品為主，銷(xiāo)售率逾7成東海國(guó)際40洋房、公寓80-1008900（帶1500裝修）余貨約240套，整體銷(xiāo)售率9成合計(jì)26280-100約66.2萬(wàn)平方米1、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)張槎片區(qū)目前在售的項(xiàng)目有保利香檳花園約6個(gè)項(xiàng)目，其中包括羅村區(qū)域的長(zhǎng)信銀灣項(xiàng)目；在售項(xiàng)目戶型面積主力段在80-100平方米之間，占總貨量的54%；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量在66萬(wàn)平方米左右；其中保利香檳、星匯國(guó)際、東海國(guó)際等項(xiàng)目已進(jìn)入尾聲，預(yù)計(jì)今年將銷(xiāo)售完畢，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在羅馬新都、長(zhǎng)信銀灣這兩個(gè)項(xiàng)目；在售項(xiàng)目余貨集中在羅馬新都、長(zhǎng)信銀灣等項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模（總建萬(wàn)㎡）產(chǎn)品類型（㎡）住宅主力戶型（㎡）預(yù)計(jì)推出時(shí)間2013-2014年預(yù)計(jì)推出貨量（㎡）智慧新城120，住宅部分約10萬(wàn)寫(xiě)字樓、公寓、住宅80-100/3502013年下旬3-5萬(wàn)御璟上院8住宅70-140203年中旬2-3萬(wàn)海灣城（華粵地產(chǎn)）20住宅為主、商業(yè)辦公、酒店、寫(xiě)字樓等未定2013年中下旬3-5萬(wàn)（樓面地價(jià)1593元/平方米）聯(lián)誠(chéng)智博E區(qū)20住宅首期60-90為主2012年下旬首批2萬(wàn)左右合計(jì)61.4約13萬(wàn)2、張槎板塊在建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)張槎片區(qū)明年將有智慧新城等4個(gè)項(xiàng)目上市，預(yù)計(jì)貨量在13萬(wàn)平方米左右，約1500套左右。加上現(xiàn)在售的項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)在20萬(wàn)平方米左右，套數(shù)超過(guò)2000套。住宅產(chǎn)品戶型面積預(yù)計(jì)在60-90之間；部分項(xiàng)目降推出公寓、寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)等產(chǎn)品。2012年11月12月3月5月1月9月11月7月3月5月1月2013年2014年項(xiàng)目3、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)度預(yù)算保利香檳清盤(pán)星暉盛匯星匯國(guó)際羅馬新都長(zhǎng)信銀灣智慧新城海灣城聯(lián)誠(chéng)智博御璟上院住宅產(chǎn)品售罄，后續(xù)推公寓式住宅及寫(xiě)字樓清盤(pán)一期超7成銷(xiāo)售率；二期產(chǎn)品信息將于年底出街，面積主要為180-200㎡大面積戶型?，F(xiàn)首批產(chǎn)品售罄，后續(xù)產(chǎn)品充足，戶型以90-120為主，是本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手首批產(chǎn)品90左右，部分超大戶型，350方，銷(xiāo)售周期將延續(xù)到2014年年底開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)推出88、118方首批產(chǎn)品，貨量約120套左右目前已經(jīng)正式開(kāi)始優(yōu)惠登記，首期產(chǎn)品為60-90㎡2-4房，樣板房已經(jīng)開(kāi)放，預(yù)計(jì)12月中旬開(kāi)盤(pán)。

現(xiàn)打樁階段，預(yù)計(jì)明年中開(kāi)盤(pán)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年底入市項(xiàng)目入市后將面臨長(zhǎng)信銀灣、海灣城、聯(lián)誠(chéng)等項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)20萬(wàn)平方米左右現(xiàn)其他項(xiàng)目動(dòng)態(tài)智慧新城海灣城大富舊改試點(diǎn)蓮塘舊改試點(diǎn)?？谂f改試點(diǎn)東鄱舊改項(xiàng)目大江舊改項(xiàng)目本項(xiàng)目4、張槎潛在未來(lái)供應(yīng)-舊改項(xiàng)目試點(diǎn)類型項(xiàng)目位置規(guī)模發(fā)展定位備注綜合商住大富舊改試點(diǎn)大富村未定

三舊改造試點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目論證階段?？谂f改試點(diǎn)?？诖逦炊?/p>

蓮塘舊改試點(diǎn)蓮塘村未定

東鄱村舊改項(xiàng)目東鄱村啟動(dòng)區(qū)220畝綜合商業(yè)、居住用地大江針織片區(qū)改造（國(guó)際水城）張槎二路南側(cè)，輕工路北側(cè)總用地面積：40011.07M2凈用地面積：32209M2

商業(yè)、金融綜合用地香港思為集團(tuán)合計(jì)超過(guò)1000畝

4、張槎潛在未來(lái)供應(yīng)-舊改項(xiàng)目試點(diǎn)張槎片區(qū)三舊改造進(jìn)入試點(diǎn)階段，多個(gè)自然村居提出舊改計(jì)劃，如大富、東鄱等區(qū)域。未來(lái)潛在的三舊改造試點(diǎn)區(qū)域遍布張槎區(qū)域，潛在的改造規(guī)模超過(guò)1000畝；舊改各個(gè)項(xiàng)目都處于不同的進(jìn)展階段，具體上市時(shí)間未定；張槎板塊未來(lái)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)：預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在2013年底進(jìn)入市場(chǎng)，屆時(shí)將面臨多家項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，包括海灣城、聯(lián)誠(chéng)智博、御璟上院等項(xiàng)目，還包括一些未知的潛在的舊改項(xiàng)目，估計(jì)2013-2014年市場(chǎng)供應(yīng)約20萬(wàn)平方米，超過(guò)2000套住宅產(chǎn)品；項(xiàng)目在規(guī)模、周邊環(huán)境、配套、品牌等方面優(yōu)勢(shì)不明顯，將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。5、張槎板塊未來(lái)住宅市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)1、張槎板塊周邊廠企及居民剛需預(yù)測(cè)。張槎目前有28萬(wàn)人口，其中外來(lái)人口20萬(wàn)左右，占了72%，并且隨著周邊都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)及投產(chǎn)，預(yù)計(jì)將吸引8萬(wàn)外來(lái)人口進(jìn)駐就業(yè)，按照5-8年的成熟區(qū)，也即每年有1-1.6萬(wàn)的人口增長(zhǎng)，加上本地的人口，2013年張槎板塊的人口總量約30萬(wàn)人左右。外來(lái)人口的增長(zhǎng)必然帶來(lái)大量的居住需求，但剛需的總量是受到宏觀調(diào)控、貨幣政策、銀行利率、經(jīng)濟(jì)收入、房?jī)r(jià)走勢(shì)等多方面的影響，預(yù)計(jì)張槎住宅需求保持在2500-3000套。2、市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)預(yù)測(cè)。張槎房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年走上發(fā)展的快車(chē)道，每年的商品住宅成交量都保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度，尤其是2012年，截至11月份，張槎板塊商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)2227套，同比增長(zhǎng)1.87倍，自2009年起，每年平均增長(zhǎng)幅度達(dá)156%；本報(bào)告對(duì)未來(lái)政策大市、佛山、張槎房地產(chǎn)市場(chǎng)等預(yù)計(jì)2013年市場(chǎng)成交將保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)幅度在10%左右。也即2013年的市場(chǎng)消化面積應(yīng)在2449套，約25萬(wàn)平方米左右。張槎板塊未來(lái)1-2年住宅市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)供求平衡富盛啟示：張槎地產(chǎn)市場(chǎng)：整體態(tài)勢(shì)供求平衡截至11月份，張槎板塊商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)2227套，銷(xiāo)售均價(jià)7620元/平方米；預(yù)計(jì)2013年市場(chǎng)成交保持穩(wěn)定。市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)2013年在20萬(wàn)平方米左右，套數(shù)超過(guò)2000套，市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)在2500套左右，同2013年的市場(chǎng)預(yù)計(jì)成交相差不多，兩者供求平衡。4、張槎板塊在售戶型產(chǎn)品分析片區(qū)產(chǎn)品分析——主力戶型面積統(tǒng)計(jì)張槎各項(xiàng)目主力戶型面積為80-100平方米，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，90-100平方米占有最大的比例39％，80-90平方米占比15%，兩者相加占55％左右。部分項(xiàng)目還有公寓產(chǎn)品，故戶型在30-40平方米的產(chǎn)品也占了一大部分，公寓產(chǎn)品約占10%左右羅馬新都及及智慧新城項(xiàng)目均有超過(guò)130平方米的大面積戶型單位，其中智慧新城住宅部分還未出售，羅馬新都一期均為100平方米以下，二期產(chǎn)品園景單位為大面積戶型單位，未售；項(xiàng)目30-4060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130以上東海國(guó)際2441816154010896460126

長(zhǎng)信銀灣

8517117351343468保利香檳675641801951271

4888273恒福星匯國(guó)際

55964921513

羅馬新都

382

208星暉盛匯4227289184137

249077智慧新城

189210

84420合計(jì)96116472413433354725794221046比例11%2%8%15%39%1%7%5%12%單位：平方米張槎片區(qū)產(chǎn)品分析——東海國(guó)際戶型銷(xiāo)售情況點(diǎn)評(píng)面積段30-4060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130合計(jì)一期19517331512798278835二期33120231211016512三期16971271632288四期496425167460369五期115147285192640小計(jì)24418161540108964601262644戶型比例9%0.7%6%20%41%0.2%17%5%100%余貨49112841790993427銷(xiāo)售率80%94%93%84%84%100%78%98%84%面積段85-92平方米是東海國(guó)際花園的主力戶型，目前銷(xiāo)售率超過(guò)8成；部分戶型產(chǎn)品銷(xiāo)售率較高是因?yàn)樨浟可購(gòu)堥栋鍓K規(guī)劃現(xiàn)狀、近十年規(guī)劃分析及未來(lái)發(fā)展定位經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及個(gè)案研究70-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140150-160小計(jì)2#1751683#1751684#342171770517171717687#173417688#(待售）341717689#(待售）3417176810#17341768小計(jì)851711735134343434616戶型比例14%28%28%8%6%6%6%6%100%余貨情況3479551171734-銷(xiāo)售率60%54%97%90%97%50%50%0%-張槎片區(qū)產(chǎn)品分析——長(zhǎng)信銀灣戶型銷(xiāo)售情況點(diǎn)評(píng)張槎板塊規(guī)劃現(xiàn)狀、近十年規(guī)劃分析及未來(lái)發(fā)展定位經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及個(gè)案研究90-92平方米產(chǎn)品為主力戶型，約占一期已推出單位的四成，現(xiàn)銷(xiāo)售率過(guò)9成。長(zhǎng)信銀灣銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)反饋90平方米小三房76平方米兩房90平方米小三房111平方米大三房截至10月26日銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控：現(xiàn)場(chǎng)顯示70-80平方米兩房單位銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢，余貨較多；90-92平方米產(chǎn)品為主力戶型，約占一期已推出單位的四成，非常暢銷(xiāo)110平方米的大三房單位銷(xiāo)售情況也非常好，銷(xiāo)售率超過(guò)9成；一期9、20-23座，剩余戶型以120㎡以上大面積單位為主，其他座數(shù)基本售罄；二期5-8、12座42-132㎡，其中42平方米戶型是公寓戶型，一房一廳，是原來(lái)的雙拼戶型分割而來(lái)，剩下的單位也以大面積戶型單位為主，項(xiàng)目接近收官階段貨量預(yù)計(jì)在今年底消化完畢；張槎片區(qū)產(chǎn)品分析——保利香檳花園戶型銷(xiāo)售情況點(diǎn)評(píng)20-6070-8080-9090-100110-120120-190合計(jì)一期1-2#3194311563-4#62641265#303232946-7#601201808-9#909010-12#1516417913-14#3012715715-16#47473212617-1923#1105611027624-25#618734182二期1-4#561662225#、12#581161746-9#3131110791626710-11#公寓57664640小計(jì)9871801951271483613042戶型比例32%6%6%42%2%12%100%余貨公寓385，住宅163公寓61，住宅247658642815銷(xiāo)售率44%53%61%95%88%88%73%張槎區(qū)域住宅產(chǎn)品市場(chǎng)小結(jié)2009年起，市場(chǎng)供給和需求大幅增長(zhǎng)。2012年（截至10月份）銷(xiāo)售面積大幅度提高，成交套數(shù)達(dá)到2000套以上，是2011年的2.66倍，2012年下半年保持了這種銷(xiāo)售速度。片區(qū)潛在需求進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。住宅成交產(chǎn)品以80-100m2為主，暢銷(xiāo)戶型為90m2左右小三房戶型設(shè)計(jì)，75－80m2的兩房單位銷(xiāo)售速度較慢。市場(chǎng)啟示：張槎板塊項(xiàng)目戶型產(chǎn)品以80-100平方米的剛需產(chǎn)品為主，銷(xiāo)售情況相當(dāng)理想；兩房單位銷(xiāo)售速度慢主要原因是戶型面積偏大，相對(duì)85平方米左右的小三房單位，75平方米的二房處于一個(gè)尷尬位置；5、張槎板塊現(xiàn)有商業(yè)配套及未來(lái)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀—整體商業(yè)形態(tài)低檔落后張槎商圈南莊商圈禪城商圈張槎片區(qū)商業(yè)發(fā)展上面還處于原始狀態(tài)，整體商業(yè)水平落后低檔。只能滿足當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｉ钕M(fèi)，部分高端消費(fèi)力外溢。禪城中心城區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)成熟，吸引了大部分的張槎居民及外來(lái)人口。周邊的南莊商圈整體處于中低端水平，商業(yè)氣氛較為混雜，主要還是以傳統(tǒng)文化的小商品集散類專業(yè)賣(mài)場(chǎng)、百貨及購(gòu)物中心等形式存在；純陽(yáng)路張槎三路：路面寬闊，本項(xiàng)目所在路段南側(cè)有三家超市及一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，商業(yè)密集，商業(yè)氛圍較好，北側(cè)為公園、在建住宅及部分金融、服務(wù)類，商業(yè)氣氛不足。張槎三路仙槎路：仙槎路兩旁均為住宅樓，環(huán)境整潔有序，但商業(yè)氣氛一般，租金水平跨度大。仙槎路張槎現(xiàn)有商業(yè)---張槎二路集中在以張槎文化廣場(chǎng)為中心的張槎二路一帶，以新一佳超市、嘉業(yè)超市等為商業(yè)龍頭加上周邊街鋪等構(gòu)成，商業(yè)形態(tài)及檔次零散及低檔。純陽(yáng)路：圍繞張槎市場(chǎng)及順客隆的商業(yè)氣氛較濃，出租率高，租金穩(wěn)定，但檔次低。北張槎商業(yè)的租金水平張槎三路小區(qū)路小區(qū)路順客隆張槎市場(chǎng)新一佳純陽(yáng)路服飾：60元/㎡服飾：50元/㎡服飾：65元/㎡餐飲：60元/㎡服飾：40元/㎡餐飲：40元/㎡吉鋪：50元/㎡仙槎路嘉業(yè)超市食品：45元/㎡槎灣路張槎二路醫(yī)院張槎商業(yè)以臨街商鋪為主，而且是以張槎路兩邊商業(yè)為主，出租率較高，基本租金水平在40-65元/㎡之間。保利香檳花園項(xiàng)目周邊商業(yè)配套本項(xiàng)目輕工路古新路商業(yè)街輕工路商業(yè)項(xiàng)目靠近輕工路口商鋪，一層4.5米設(shè)計(jì)，租金50-60元/平方米，大部分空置狀態(tài)。1234項(xiàng)目旁邊的古新路商業(yè)街，有萬(wàn)鴻購(gòu)物中心、好多多等超市以及雜貨店、夜市等低檔生活商業(yè)配套，整條商業(yè)街低矮、雜亂。租金水平在35-60元/平方米之間。4古新街商業(yè)街一是將張槎路東段建設(shè)成為張槎的商住帶。張槎路東段，經(jīng)過(guò)東鄱、張槎、白坭、大沙四個(gè)村委會(huì)，是張槎的商業(yè)旺區(qū)。計(jì)劃結(jié)合區(qū)對(duì)張槎路的改造，提升道路兩旁的物業(yè)檔次，打造高水平的商住帶。二是將輕工路建設(shè)成為張槎的商業(yè)帶。輕工路改造后，將成為張槎的交通主干道及景觀大道，直通祖廟商業(yè)區(qū)，利用這一地理優(yōu)勢(shì)，將輕工路打造成為祖廟中心商業(yè)區(qū)沿線的商業(yè)帶。三是將季華三路至季華一路建設(shè)成為張槎的商貿(mào)酒店帶。季華路是禪城區(qū)的主干道，交通運(yùn)輸十分便利，西端的季華三路至季華一路，包括我街道的青柯、海口、蓮塘三個(gè)村委會(huì)，利用這一交通優(yōu)勢(shì)，我街道計(jì)劃近期打造成為張槎的商貿(mào)酒店帶。張槎路東段輕工路季華三路至季華一路張槎未來(lái)商業(yè)規(guī)劃--“三大商帶”國(guó)際水城商業(yè)中心規(guī)模：約8萬(wàn)本項(xiàng)目張槎現(xiàn)有商業(yè)區(qū)西片區(qū)以工業(yè)區(qū)為主，無(wú)商業(yè)氣氛海灣城商業(yè)中心規(guī)模：10萬(wàn)聯(lián)誠(chéng)智博商業(yè)中心規(guī)模9萬(wàn)張槎現(xiàn)有商業(yè)配套及潛在商業(yè)項(xiàng)目1、張槎未來(lái)商業(yè)發(fā)展布局，沿張槎路、輕工路及季華二路三條商業(yè)帶展開(kāi)；2、圍繞三大商業(yè)帶，分別有國(guó)際水城、海灣城商業(yè)中心、聯(lián)誠(chéng)智博商業(yè)中心等商業(yè)綜合體規(guī)劃，總體規(guī)模達(dá)27萬(wàn)平方米；項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)分析規(guī)模限制：項(xiàng)目周邊已經(jīng)規(guī)劃有大江國(guó)際水城商業(yè)中心、海灣城等商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)模均在8萬(wàn)平方米以上，從規(guī)模來(lái)看，本項(xiàng)目規(guī)模過(guò)小達(dá)不大足夠的商業(yè)輻射力及影響力。地段限制：項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛薄弱，商業(yè)價(jià)值較低，張槎傳統(tǒng)的商業(yè)圈在張槎二路沿線區(qū)域，集中在張槎文化中心廣場(chǎng)一帶，本項(xiàng)目不具備區(qū)域商業(yè)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)配套建議：項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值不高，街鋪不宜過(guò)深，15-18米為宜，層數(shù)建議一層，層高6米，可隔斷兩層設(shè)計(jì)；商鋪設(shè)計(jì)原則是盡量用盡建筑密度，在保證密度前提增大商鋪占地面積。6、佛山中心城區(qū)公寓產(chǎn)品市場(chǎng)分析禪桂中心區(qū)域在售公寓項(xiàng)目分布碧桂園城市花園東江國(guó)際新中源國(guó)際保利天璽保利香檳萬(wàn)科金域藍(lán)灣星星國(guó)際科秦·君御華府麗日世紀(jì)金鼎恒福國(guó)際星暉盛匯翠堤明珠凱德城脈智慧新城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)季華路嶺南大道廣佛地鐵1號(hào)線公寓項(xiàng)目主要分布在：

1、季華路沿線2、嶺南大道沿線3、廣佛地鐵沿線東海銀灣在售在建1、公寓產(chǎn)品歷年成交統(tǒng)計(jì)套數(shù)2012年2011年2010年保利天璽23833

保利香檳194

碧桂園城市花園236437

文華尚領(lǐng)530258235慧港國(guó)際

234東江國(guó)際51

九鼎國(guó)際30431349科秦君御華府6

普君新城188320272新中源國(guó)際546337

星星華園480

合計(jì)2499142820902010年中心城區(qū)公寓在售項(xiàng)目以九鼎國(guó)際為主，在售項(xiàng)目只有4個(gè)左右；2011年碧桂園城市花園、普君新城等項(xiàng)目上市，市場(chǎng)迎來(lái)公寓推貨高潮，地鐵概念、城市中軸等概念熱炒；2012年截止10月27日，共成交2499套，同比增長(zhǎng)了75%，公寓投資價(jià)值重新得到重視；2、禪城公寓市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)禪城公寓產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間在10000-14000元/平方米之間，均帶2000-3500元/平方米不等的精裝修，毛坯公寓產(chǎn)品價(jià)格在8000-10000元/平方米之間；2012公寓產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定，部分價(jià)格回調(diào)幅度不大，部分只是由于裝修標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整導(dǎo)致價(jià)格的下調(diào)；項(xiàng)目推售時(shí)間位置面積推售套數(shù)網(wǎng)簽余貨消化率碧桂園城市花園2011年1月22日南區(qū)1號(hào)樓56-110㎡2531100%2011年5月1日南區(qū)2號(hào)樓57-110㎡2429959%2011年11月底南區(qū)3號(hào)樓56-110㎡2537570%2012年2月中區(qū)2號(hào)樓55-110㎡26418430%新中源國(guó)際商務(wù)公寓2011年1月8日1棟48-53㎡和260㎡5195490%2012年6月26日2棟48-103㎡51910181%保利香檳花園2012年5月份B區(qū)11座39和71㎡160796%2012年6月份B區(qū)10座39和70㎡4804731%保利天璽2011年12月中旬2座35-60㎡81254433%東江國(guó)際2012年10月12日1座公寓54-85㎡1227142%萬(wàn)科金域藍(lán)灣2012年9月8日綠茵苑5座公寓50-70㎡996435%星星華園國(guó)際2012年9月26日2棟公寓30、37㎡和63㎡58819367%科秦·君御華府2012年9月23日2座39-43㎡2512481%3、禪城主要公寓銷(xiāo)售情況分析注：網(wǎng)簽數(shù)據(jù)截止至2012-10-27據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，禪桂在售公寓小計(jì)共4562套貨量，余貨約2114套左右，總體消化率約在53%；星星華園國(guó)際、碧桂園城市花園、新中源國(guó)際商務(wù)公寓等部分項(xiàng)目公寓產(chǎn)品成交率較高；公寓的投資價(jià)值得到反映，中心地段、地鐵效應(yīng)、層高、戶型面積、精裝修等因素決定產(chǎn)品價(jià)格，部分投資價(jià)值較大產(chǎn)品得到市場(chǎng)熱捧。4、未來(lái)1-2年公寓市場(chǎng)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)禪桂未來(lái)公寓貨量約37.5萬(wàn)平方米片區(qū)樓盤(pán)未來(lái)供應(yīng)貨量（萬(wàn)㎡）預(yù)計(jì)入市時(shí)間桂城地鐵金融城公寓42012底創(chuàng)鴻城公寓式住宅32013初萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)82013年麗日世紀(jì)·金鼎22012年底東海銀灣22012年底小計(jì)

19

禪城恒福國(guó)際22012年底星暉盛匯園1.52013年翠堤明珠22013年凱德城脈22012年底智慧新城啟動(dòng)區(qū)102013年長(zhǎng)信銀灣12012年底小計(jì)

18.5

合計(jì)

37.5

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，禪桂未來(lái)1-2年公寓產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)貨量在37.5萬(wàn)平方米左右，如果按照45平方米/套計(jì)算，約8300套左右；尤其是大型的城市綜合體的大量出現(xiàn)，帶來(lái)公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)高峰，部分項(xiàng)目公寓產(chǎn)品將引領(lǐng)市場(chǎng)，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、地鐵金融城、智慧新城、保利廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)等項(xiàng)目；1、保利香檳花園的公寓產(chǎn)品N開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年5月份2012年6月份產(chǎn)品位置11座10座推售戶型39㎡和71㎡，樓高17層，標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積636㎡，實(shí)用率80%39㎡和70㎡，樓高17層，標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積約2000㎡貨量160套480套銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)7600元/㎡均價(jià)7800元/㎡除了4樓可以拆開(kāi)賣(mài)，其他要整層出售銷(xiāo)售情況網(wǎng)簽余貨7套，銷(xiāo)售率96%網(wǎng)簽7套，銷(xiāo)售1.5%B區(qū)單位建筑面積實(shí)用率01/1039.82㎡80%02/03/08/0971.35㎡04/05/06/0739.62㎡標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積636㎡11座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖整層購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓可自行打通改造，多余的衛(wèi)生間可封住不用，但不可改動(dòng)原衛(wèi)生間的位置；同時(shí)，該寫(xiě)字樓也可作公寓使用，商住兩用，靈活多變。佛山公寓市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀：部分公寓項(xiàng)目滯銷(xiāo)；佛山公寓產(chǎn)品集中在地鐵沿線及季華路一帶，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中在“地段”及“投資價(jià)值”上；部分不具備較強(qiáng)的投資價(jià)值公寓項(xiàng)目成交不理想。市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)：未來(lái)公寓產(chǎn)品大量出現(xiàn)，面臨飽和狀態(tài)：預(yù)計(jì)禪桂中心城區(qū)未來(lái)公寓貨量約37.5萬(wàn)平方米，尤其是大型的城市綜合體的大量出現(xiàn)，帶來(lái)公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)高峰，部分項(xiàng)目公寓產(chǎn)品將引領(lǐng)市場(chǎng)，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、地鐵金融城、智慧新城、保利廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)等項(xiàng)目；價(jià)格優(yōu)勢(shì)：張槎公寓產(chǎn)品價(jià)格較低，無(wú)優(yōu)勢(shì)：張槎板塊公寓產(chǎn)品主要集中在保利香檳花園、星暉盛匯兩個(gè)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品其實(shí)是公寓式的小面積住宅，不是嚴(yán)格意義上的精裝修公寓，而且在銷(xiāo)售價(jià)格上低于同類住宅產(chǎn)品消費(fèi)群體：周邊消費(fèi)群體不具備消費(fèi)公寓條件：本項(xiàng)目周邊居民（有自己的房子）及客戶群（打工一族）不具備租賃高檔次的精裝修公寓居住的經(jīng)濟(jì)條件。五、項(xiàng)目本體分析1、項(xiàng)目屬性分析地塊周邊：廠房林立，具備基本的生活商業(yè)配套，現(xiàn)時(shí)商住環(huán)境稍差。張槎中心小學(xué)交行農(nóng)信社古新路華寶路河涌商業(yè)街商業(yè)街普立華科技廠華永科技廠張槎一路沈海高速禪西大道奧文五金廠高飛電子廠生村本項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目交通環(huán)境及周邊配套項(xiàng)目SWOT分析學(xué)校：張槎中學(xué)小學(xué)；醫(yī)院：佛山第四人民醫(yī)院華寶門(mén)診部、長(zhǎng)安醫(yī)院市場(chǎng)：生村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市百貨：古南燈光夜市超市百貨銀行及電信：農(nóng)村信用社銀行、交通銀行、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳酒店及娛樂(lè)休閑設(shè)施：未有上檔次的酒店和休閑娛樂(lè)其他：高新派出所等公交車(chē)線路：117路、123路、124B路、157路針織城地塊西面：雙向四車(chē)道的華寶路與本項(xiàng)目有花基相隔，道路對(duì)面為佛山市第四人民醫(yī)院和臨建的商業(yè)街，沿華寶路邊有古新工業(yè)區(qū)的公交車(chē)站，商業(yè)氣氛一般，檔次低。西側(cè)——雙向四車(chē)道華寶路西南角——第四人民醫(yī)院西側(cè)——華寶路對(duì)面為商業(yè)街周邊商業(yè)街超市華寶路——生村工業(yè)園公交車(chē)站北面——禪城交通局地塊北面：生活配套為主。地塊北面為禪城區(qū)公路交通局和工廠式大廈，附近有農(nóng)信社、交通銀行、移動(dòng)電信營(yíng)業(yè)廳、張槎中心小學(xué)、農(nóng)民公寓、醫(yī)院、商業(yè)街等，簡(jiǎn)單的生活配套齊全。地塊東側(cè)：空置地塊及低檔商業(yè)，環(huán)境一般。地塊西側(cè)為空置的地塊及古南商業(yè)街（燈光夜市），以低檔的臨建商業(yè)街和排擋式飲食底商為主，主要供應(yīng)周邊廠區(qū)打工一族和周邊村民的基本生活用品。地塊南面：河涌和工廠。地塊北面為一個(gè)圍閉的河涌，河涌景觀一般，偶有難聞的氣味，河涌對(duì)面為普立華科技廠和日豐管廠等工廠。地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目交通環(huán)境及周邊配套項(xiàng)目SWOT分析地塊中央：平整的草地。項(xiàng)目地塊高差不大，是方正平整的草地，規(guī)劃開(kāi)發(fā)條件良好。地塊規(guī)整，地形平整，高差小，利于工程施工1、地塊西側(cè)臨近華寶路，對(duì)面為臨建商業(yè)街、醫(yī)院和村莊，商住氛圍較差；2、北面靠近張槎中心地帶，配套相對(duì)完善，是通往張槎、羅村、祖廟中心城區(qū)的主要交通集中地。3、南側(cè)為景觀一般的河涌和連群的工廠，環(huán)境相對(duì)安靜；4、西面為古南燈光夜市商業(yè)街和排檔式飲食，人流相對(duì)多，環(huán)境相對(duì)吵雜；5、地塊方正平整，高差不大，利于工程開(kāi)發(fā)。地塊本身方正平整，多為工廠、低檔商業(yè)街和村莊，無(wú)自然景觀支撐，商住氛圍一般。地塊周邊環(huán)境分析總結(jié)：地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目交通環(huán)境及周邊配套項(xiàng)目SWOT分析羅村舊城區(qū)城南石灣張槎南莊佛開(kāi)高速華寶北路禪西大道季華三路佛山大道南莊季華二路張槎二路本項(xiàng)目交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，15分鐘交通半徑通達(dá)各區(qū)3分鐘交通可到張槎一路、季華路及禪西大道、輕工路、佛山一環(huán)、佛開(kāi)高速，可便捷到往張槎各街道、石灣、南莊、祖廟舊城區(qū)和羅村。地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目交通環(huán)境及周邊配套項(xiàng)目SWOT分析對(duì)外交通通達(dá)性性強(qiáng)，交通便利地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目交通環(huán)境及周邊配套項(xiàng)目SWOT分析多輛公交經(jīng)過(guò)輕工路打通中心城區(qū)同張槎區(qū)域的交通瓶頸張槎教育資源—幼兒園入讀幼兒園：按需就讀，離本項(xiàng)目最近的是生村中英文幼兒園，按照自身需要入讀就近居住區(qū)域，費(fèi)用會(huì)有所不同張槎鎮(zhèn)中心幼兒園張槎幼兒園下塱幼兒園上塱幼兒園古灶幼兒園生村中英文幼兒園村尾幼兒園大富幼兒園蓮塘幼兒園?？谟變簣@大江幼兒園本項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目交通環(huán)境及周邊配套項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目周邊幼兒園分布2、入讀小學(xué)、中學(xué)：按地區(qū)分配入讀按街道為單位，地區(qū)內(nèi)8所公立小學(xué)教育局進(jìn)行地段性招生。每年根據(jù)學(xué)校招生計(jì)劃會(huì)有所不同。張槎區(qū)域只有一間中學(xué)--張槎中學(xué)。2、東鄱小學(xué)1、張槎小學(xué)3、大江學(xué)校4、古灶小學(xué)5、張槎中心小學(xué)6、?？谛W(xué)7、下塱小學(xué)備注：以上為2012年公辦小學(xué)，未標(biāo)注私立小學(xué)。本項(xiàng)目位置9、張槎中學(xué)8、洗可澄紀(jì)念學(xué)校地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目交通環(huán)境及周邊配套項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目周邊公立中、小學(xué)分布圖可入讀公立小學(xué)的條件：張槎戶籍的適齡兒童、符合借讀的非張槎戶籍適齡兒童（其中優(yōu)先15類政策性優(yōu)惠借讀生，其次是普通借讀生）。其中與房地產(chǎn)相關(guān)的政策性優(yōu)惠條件：購(gòu)房建筑面積不低于80㎡.備注：以上為2010年張槎街道小學(xué)招生政策性照顧借讀生條件。入讀小學(xué)條件：按地區(qū)分配入讀2、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)(S)周邊生活配套基本完善，滿足日常的基本生活需求；地塊方正平整，高差不大，利于規(guī)劃開(kāi)發(fā)；地塊有臨街面可創(chuàng)造臨街的商業(yè)價(jià)值，靠近廠區(qū)的內(nèi)部可營(yíng)造安靜的居住環(huán)境，旺中帶靜；規(guī)模適中，可營(yíng)造良好的居住氛圍；周邊建筑物相對(duì)不高，中高層視線開(kāi)闊；周邊廠企較多，已形成一定的居住氛圍；地塊臨近華寶路和張槎一路等多條主干道，交通出行方便；優(yōu)勢(shì)小結(jié)：周邊無(wú)高層遮擋，視線開(kāi)闊，地塊方正平整，利于規(guī)劃和施工；地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目交通環(huán)境及周邊配套項(xiàng)目SWOT分析2、項(xiàng)目地塊劣勢(shì)(W)周邊廠企較多，多為低層的打工者和村民，本區(qū)域的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)低；周邊無(wú)自然景觀，周邊為低矮的工廠廠房和檔次不高的商業(yè)街，項(xiàng)目檔次有待提升；項(xiàng)目旁的河涌，景觀一般，時(shí)有難聞氣味，對(duì)本項(xiàng)目居住價(jià)值也有一定的影響；地塊所處位置限高50米，限制了規(guī)劃布局，在有限的建筑密度基礎(chǔ)上難以達(dá)到更大的建筑面積；項(xiàng)目規(guī)模不大，影響力有限，不適宜與其他大盤(pán)正面競(jìng)爭(zhēng)；劣勢(shì)小結(jié)：無(wú)自然景觀支撐，周邊居住和商業(yè)價(jià)值有待提升，規(guī)模、限高影響了規(guī)劃布局。地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目交通環(huán)境及周邊配套項(xiàng)目SWOT分析3、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇(O)機(jī)遇小結(jié)：都市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，為區(qū)域帶來(lái)大量的剛需客源；多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)駐，改善了區(qū)域形象。地鐵及輕軌等公共交通路網(wǎng)的建設(shè)推進(jìn)促進(jìn)了區(qū)域價(jià)值提升。地塊為張槎產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造區(qū)域，都市型產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)區(qū)域形象和發(fā)展；產(chǎn)業(yè)升級(jí)，廠企升級(jí)，為區(qū)域帶來(lái)龐大的剛需居住需求者；周邊道路路網(wǎng)發(fā)達(dá)、軌道交通的規(guī)劃建設(shè)與落成使用，拉近了張槎與周邊的距離，為項(xiàng)目發(fā)展提供良好的交通環(huán)境；多個(gè)中高端樓盤(pán)的進(jìn)駐開(kāi)發(fā)，整體提升了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的形象及價(jià)值；地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目交通環(huán)境及周邊配套項(xiàng)目SWOT分析張槎雖說(shuō)是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但相當(dāng)多的工業(yè)園區(qū)，且區(qū)域形象仍需時(shí)間接受，短期內(nèi)并非理想居住場(chǎng)所，對(duì)居住張槎的心理抗拒；保利香檳、珠江羅馬家園等品牌發(fā)展商項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品覆蓋面，配套完善，品牌優(yōu)勢(shì)等影響，分流了部分中高端客戶；南莊智慧新城、長(zhǎng)信銀灣、東海國(guó)際多個(gè)中端項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)模大，直接分流了本項(xiàng)目的客源；周邊居民的消費(fèi)能力不高，價(jià)格承受能力不高；受房貸政策影響，外地人置業(yè)也受到一定影響；受70/90政策及房貸的限制影響，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)90㎡以下產(chǎn)品，市場(chǎng)上同質(zhì)化產(chǎn)品增多，特別是與周邊仍至禪城邊緣位置的中檔項(xiàng)目的90㎡以下產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈；4、外部威脅分析(T)威脅小結(jié)：未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，剛需產(chǎn)品是必爭(zhēng)產(chǎn)品，同質(zhì)化產(chǎn)品是項(xiàng)目最大的威脅。地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目交通環(huán)境及周邊配套項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析戰(zhàn)略構(gòu)建優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）交通便捷，四通八達(dá)；地塊方正平整，利于規(guī)劃開(kāi)發(fā)；周邊高層建筑比較少，視線較開(kāi)闊；生活配套基本完善；旺中帶靜的生活環(huán)境；張槎工業(yè)區(qū)，非理想居住區(qū)域；無(wú)自然景觀，周邊形象不佳；限高50米，規(guī)劃受限；機(jī)遇（O）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)(SO)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)（WO）產(chǎn)業(yè)升級(jí)，改善區(qū)域環(huán)境、形象產(chǎn)業(yè)升級(jí)，帶來(lái)剛需購(gòu)房消費(fèi)群規(guī)劃道路與軌道，改善交通，提升價(jià)值；多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，提升區(qū)域居住價(jià)值；1、利用區(qū)域環(huán)境及形象提升的機(jī)會(huì)，打造精致園林小區(qū)；2、面向產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的高素質(zhì)外來(lái)人口，打造能滿足其居住需求的社區(qū)；1、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，交通改善，是居住價(jià)值開(kāi)始提升的初體現(xiàn)，與中心城區(qū)錯(cuò)位發(fā)展；2、通過(guò)自身營(yíng)造優(yōu)美的園林，有品質(zhì)的包裝，弱化周邊沒(méi)有景觀支撐的劣勢(shì)威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅（ST）減少劣勢(shì)，避免威脅（WT）市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；不是傳統(tǒng)理想居住區(qū)域；本地居民的消費(fèi)能力不高，價(jià)格承受能力不高；1、塑造項(xiàng)目個(gè)性（從戶型、立面、園林等方面體現(xiàn)）；2、利用適中居住規(guī)模，創(chuàng)造大盤(pán)無(wú)法營(yíng)造的生活氛圍；1、實(shí)用適中的產(chǎn)品戶型，滿足剛需，產(chǎn)品優(yōu)勝；2、針對(duì)性主打剛需消費(fèi)力；六、項(xiàng)目整體定位1、佛山周邊人口情況及潛在客戶分析本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊廠企情況分析。項(xiàng)目周邊分布著大量的廠企單位，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括并入富士康的普立華科技有限公司、安德里茨技術(shù)公司等國(guó)際知名企業(yè)，還擁有大小單位和企業(yè)2000多家，周邊區(qū)域人口超過(guò)4萬(wàn)人。其中大部分為外來(lái)人口。

佛山普立華科技有限公司現(xiàn)有員工20,000多人﹐占地面積160,000多平方米。經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品主要為數(shù)碼相機(jī)﹑數(shù)字投影儀等光學(xué)高科技產(chǎn)品。佛山市日豐企業(yè)有限公司是集科研、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、多元化經(jīng)營(yíng)于一體的廣東省民營(yíng)高新技術(shù)企業(yè)，是國(guó)內(nèi)新型管道行業(yè)的龍頭企業(yè)。現(xiàn)有員工近3000人。安德里茨（中國(guó)）有限公司是隸屬于奧地利安德里茲集團(tuán)的外商獨(dú)資公司。公司的生產(chǎn)制造基地主要位于佛山市禪城城西工業(yè)區(qū)，目前員工人數(shù)達(dá)2000多人。佛山市新金聲電子有限公司是經(jīng)國(guó)家新聞出版總署批準(zhǔn)成立的專業(yè)只讀光盤(pán)復(fù)制生產(chǎn)企業(yè)，是廣東省高新技術(shù)企業(yè)單位。公司現(xiàn)有員工143人，其中直接生產(chǎn)員80人，管理及技術(shù)等其他人員63人。

佛山市藍(lán)箭電子股份有限公司，國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)，國(guó)內(nèi)著名的半導(dǎo)體器件專業(yè)研發(fā)制造商。公司前身為佛山市無(wú)線電四廠，創(chuàng)建于1969年，1998年轉(zhuǎn)制成為有限責(zé)任公司，更名為佛山市藍(lán)箭電子股份有限公司。2010年形成年產(chǎn)90億只的生產(chǎn)規(guī)模，在國(guó)內(nèi)同行名列前茅、華南地區(qū)位居第一，是華南地區(qū)主要的半導(dǎo)體器件生產(chǎn)基地。2007年佛山六合電子在高新區(qū)