建筑材料行業(yè)市場(chǎng)分析

建筑材料行業(yè)市場(chǎng)分析1.房地產(chǎn)需求端：政策東風(fēng)已至，基本面預(yù)期向上地產(chǎn)鏈隨地產(chǎn)基本面調(diào)整進(jìn)入震蕩下行階段。在地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)背景下，2021年下半年開始地產(chǎn)基本面逐步走弱，地產(chǎn)銷售及投資數(shù)據(jù)均進(jìn)入持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)階段，至今下行周期已持續(xù)近一年半的時(shí)間。地產(chǎn)的持續(xù)下行對(duì)于地產(chǎn)鏈需求沖擊較大，尤其是消費(fèi)建材，地產(chǎn)基本面惡化傳導(dǎo)至建材企業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)普遍出現(xiàn)收入增速下降、應(yīng)收賬款壞賬比例提升等問題，引導(dǎo)板塊震蕩下行。地產(chǎn)鏈最艱難階段已過，政策預(yù)期扭轉(zhuǎn)后關(guān)注基本面修復(fù)。我們認(rèn)為，地產(chǎn)對(duì)建材的影響傳導(dǎo)邏輯為：地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向——地產(chǎn)基本面修復(fù)——建材企業(yè)基本面改善。2022年3-5月、以及11月以來中央地產(chǎn)利好政策頻出，地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向較為明確，當(dāng)前已進(jìn)入地產(chǎn)基本面筑底修復(fù)階段?？紤]到政策傳導(dǎo)的時(shí)滯性以及本輪周期的特殊性，基本面修復(fù)所需時(shí)間或長(zhǎng)于以往周期：1）因城施策下政策放松速度較慢，且缺少全國性自上而下統(tǒng)一放松政策引導(dǎo)預(yù)期轉(zhuǎn)向；2）本輪下行周期始于房地產(chǎn)供給側(cè)出清，對(duì)需求形成負(fù)反饋；3）疫情反復(fù)限制購房行為，且影響居民收入預(yù)期。我們認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向東風(fēng)已至，地產(chǎn)鏈預(yù)期已然向上，后續(xù)重點(diǎn)需關(guān)注地產(chǎn)基本面修復(fù)情況。所以本篇報(bào)告主要對(duì)2022-2023年地產(chǎn)需求和投資各項(xiàng)核心數(shù)據(jù)進(jìn)行前瞻和預(yù)測(cè)。1.1.地產(chǎn)需求現(xiàn)狀：不確定性因素下降，扭轉(zhuǎn)預(yù)期仍需政策引導(dǎo)購房資格與門檻、意愿或預(yù)期，以及購房能力綜合影響房地產(chǎn)需求。2017年以來“房住不炒”主基調(diào)下，房地產(chǎn)的金融屬性漸趨弱化，逐漸回歸消費(fèi)品本質(zhì)。作為消費(fèi)品，地產(chǎn)需求主要受到購房資格、意愿以及能力三方面影響，其中購房資格和意愿由房地產(chǎn)政策主導(dǎo)，而購房能力主要由宏觀經(jīng)濟(jì)情況決定。本輪房地產(chǎn)下行周期持續(xù)時(shí)間及下行幅度不亞于2008年和2014年的兩輪歷史周期，而自2021年9月央行及銀保監(jiān)首提“兩個(gè)維護(hù)”以來政策放松力度不斷升級(jí)，但需求端始終處于磨底階段。我們認(rèn)為，當(dāng)前需求修復(fù)的核心矛盾在于預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，本輪周期缺乏全國層面自上而下政策支持引導(dǎo)，且疫情防控優(yōu)化后經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)入正常區(qū)間仍需時(shí)間，需求的快速修復(fù)反彈仍需要等待標(biāo)志性事件出現(xiàn)引導(dǎo)預(yù)期轉(zhuǎn)向，或在政策小步快跑下的情況下通過更長(zhǎng)時(shí)間的消化進(jìn)入長(zhǎng)周期修復(fù)。當(dāng)前制約購房需求的不利因素在下降，核心矛盾在于預(yù)期扭轉(zhuǎn)：1）購房資格與門檻：中央多次強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性需求，地方因城施策推動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁，后續(xù)高能級(jí)城市仍有優(yōu)化空間。中央層面：“房住不炒”主基調(diào)下，中央表態(tài)主要在于支持剛需和合理的改善性需求，從而具體的政策主要圍繞優(yōu)化限貸和財(cái)稅政策、降低居民購房成本來推進(jìn)。房貸利率方面，2022年央行三次下調(diào)5年期以上LPR，累計(jì)下調(diào)35bp，并于5月將首套房貸利率下限由加點(diǎn)改為減20bp；2023年1月5日，央行及銀保監(jiān)會(huì)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，規(guī)定新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。我們認(rèn)為，此政策為2022年9月央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的延續(xù)，在基本面修復(fù)不及預(yù)期的情況下，差別化信貸政策延續(xù)寬松趨勢(shì)符合支持剛需和改善性需求的政策邏輯。從絕對(duì)值和房貸利率折扣來看，當(dāng)前房貸利率仍有下調(diào)空間。從房貸利率絕對(duì)值來看，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，貝殼監(jiān)測(cè)的全國百城首套房貸主流平均利率2022年12月為4.09%，已降至2021年以來的歷史低點(diǎn)，而二套房貸利率2022年12月仍接近5%。我們認(rèn)為，在央行建立的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，截至2022年12月滿足階段性下調(diào)首套房貸利率的城市有35城，下調(diào)或取消首套房貸利率下限的城市有望擴(kuò)圍，首套房和二套房貸利率仍有下降空間。從房貸利率折扣以及加點(diǎn)情況來看，截至2022年9月房貸利率較基準(zhǔn)利率折扣仍維持在101%左右，基本與基準(zhǔn)利率持平，較2008-2009年周期最低點(diǎn)的73折、基準(zhǔn)利率減160bp仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。公積金方面，2022年9月30日央行時(shí)隔7年再次下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上公積金貸款利率分別降至為2.6%和3.1%，第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。降稅費(fèi)方面，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)延后：2022年3月財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪表示，“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件”；購房退稅：9月財(cái)政部與稅務(wù)總局階段性對(duì)出售后1年內(nèi)重新購房家庭實(shí)施退稅優(yōu)惠，出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠，執(zhí)行期限為2022年10月1日至2023年12月31日。地方層面：因城施策推進(jìn)政策放松，但政策放松力度與速度不及以往周期。從各地政策放松頻次來看，2022年以來中央多次提出“因城施策用足用好政策工具箱”，給予各地較高的調(diào)控自由度。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年有超300省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)放松政策超千條。從政策放松類型來看，主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限、降低交易稅費(fèi)等方面。從政策放松時(shí)間來看，4-6月政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性寬松期，政策放松節(jié)奏加快、松綁力度加大，且不斷向熱點(diǎn)二線城市升級(jí)；2022年6月房企年中沖量疊加長(zhǎng)三角疫情緩解，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)有所回溫，各地因城施策頻率稍緩；9月以來基本面再次下行，各地政策放松重新提速；而進(jìn)入22Q4各線城市政策繼續(xù)優(yōu)化的空間有限，政策調(diào)控頻次有所放緩。從不同城市能級(jí)放松類型來看，一線城市基本面夯實(shí)支撐需求，政策放松以微調(diào)為主，根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，上海、北京等城市多憑借人才引進(jìn)、養(yǎng)老、落戶等政策間接放松；二線城市需求有所分化，核心區(qū)域需求支撐度較高，所以多采取漸進(jìn)式放松模式，如成都、濟(jì)南等城市從限購、限貸、限售等多方面放松房地產(chǎn)政策，年底核心二線城市政策優(yōu)化力度增加，杭州、成都、西安、南京、武漢等城市政策持續(xù)調(diào)整。三四線城市政策多數(shù)已基本放開，整體政策優(yōu)化空間有限，多集中于調(diào)整公積金、發(fā)放購房補(bǔ)貼、加強(qiáng)人才引進(jìn)等方面，對(duì)市場(chǎng)的提振作用較為有限。特殊背景下，“因城施策”導(dǎo)致政策放松力度和速度弱于以往周期：在“房住不炒”主基調(diào)下，地方政府主動(dòng)搶先松綁放松力度較高的“四限”政策意愿不強(qiáng)，且出現(xiàn)政策被中央叫?；蛘{(diào)整的現(xiàn)象，如蘇州、青島部分取消限購政策被撤回、南京下調(diào)首套/二套首付比例至30%/60%政策被暫緩執(zhí)行、太原首套首付比例20%政策被監(jiān)管部門要求調(diào)整，以及濟(jì)源、齊河縣、長(zhǎng)治等地區(qū)部分政策出現(xiàn)“一日游”。我們認(rèn)為，當(dāng)前各地政策放松空間已較為有限，但在基本面修復(fù)不及預(yù)期情況下，后續(xù)各地政策容忍度或?qū)⒓哟?，高能?jí)城市如一線及核心二線城市在降低二套房貸利率、降低首付比例、優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、部分區(qū)域率先放開限購以及降低限售年限等政策方面仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間。2）購房能力：當(dāng)前限制主要在于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓、就業(yè)壓力加劇下居民收入預(yù)期減弱，2023年穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)力，經(jīng)濟(jì)修復(fù)后居民部門仍有溫和加杠桿空間。GDP增速降至歷史低位，失業(yè)率環(huán)比改善但就業(yè)壓力仍然較大。2022年我國GDP同比增長(zhǎng)3.0%，處于2010年以來的低位，其中四季度同比增長(zhǎng)2.9%，增速環(huán)比減小1個(gè)百分點(diǎn)。失業(yè)率方面，2022年12月全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%，較前值改善0.2個(gè)百分點(diǎn)，位于2022年兩會(huì)提出的全年5.5%的目標(biāo)失業(yè)率上限。收入預(yù)期承壓導(dǎo)致政策效果有限。我國居民部門杠桿率上升較快，略低于所有報(bào)告國平均水平?？v向來看，2022年9月我國居民部門杠桿率達(dá)到62.4%的歷史高位，杠桿率攀升與過去房地產(chǎn)發(fā)展、全國經(jīng)濟(jì)水平提升關(guān)系密切，2022年上升趨勢(shì)有所減緩；橫向來看，我國居民部門杠桿率略低于國際水平，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比仍有10個(gè)百分點(diǎn)的差距。我們認(rèn)為，2022年以來雖然央行降息、房貸利率下行，但受制于經(jīng)濟(jì)增速放緩以及失業(yè)率高增導(dǎo)致的收入預(yù)期承壓，政策效果有所折扣，對(duì)房地產(chǎn)銷售的提振效果有限。2023年堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭，經(jīng)濟(jì)修復(fù)下房貸利率下降的刺激效果有望釋放。2022年12月政治局會(huì)議定調(diào)明年要堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，2023年1月各地方兩會(huì)總體上延續(xù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議主基調(diào)。我們認(rèn)為，2023年穩(wěn)增長(zhǎng)再次發(fā)力，經(jīng)濟(jì)修復(fù)下居民仍有溫和加杠桿空間，房貸利率下降對(duì)購房需求的刺激效果有望加強(qiáng)釋放。3）購房意愿與預(yù)期：房企供給端政策得到實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，交付風(fēng)險(xiǎn)有望緩解，目前核心矛盾在于如何扭轉(zhuǎn)居民預(yù)期，或仍需要全國層面自上而下更大力度的政策引導(dǎo)。期房交付預(yù)期：我們?cè)?022年11月30日的專題報(bào)告《房企融資迎三箭齊發(fā)，保交樓有望持續(xù)推進(jìn)，看好建材估值修復(fù)》中，詳細(xì)復(fù)盤了2022年11月以來以“民企三支箭”、“保交樓”專項(xiàng)資金為主的供給端政策。2023年1月13日，根據(jù)新華社報(bào)道，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，擬重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。我們認(rèn)為，當(dāng)前房企在信貸、債券、股權(quán)三個(gè)外部融資渠道均得到本輪去杠桿周期以來的實(shí)質(zhì)性放松，疊加各部門及各地方跟進(jìn)推出專項(xiàng)借款及紓困基金，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸，存量風(fēng)險(xiǎn)有望逐步化解，對(duì)竣工端形成有效支撐，居民對(duì)于期房交付的擔(dān)憂有望逐步緩釋，從而降低觀望情緒。房?jī)r(jià)預(yù)期：當(dāng)前居民對(duì)于房?jī)r(jià)的悲觀預(yù)期已到了歷史底部，根據(jù)央行每季度在全國50個(gè)城市、400個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)隨機(jī)抽取的共2萬名儲(chǔ)戶組成的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，截至2022年12月居民對(duì)于未來房?jī)r(jià)預(yù)期持上漲的占比達(dá)14%，處于2009年有數(shù)據(jù)以來的最低值，而對(duì)于未來房?jī)r(jià)預(yù)期持下降的占比達(dá)18.5%，2020年12月以來該比例不斷提升。預(yù)期根本性扭轉(zhuǎn)仍需更大力度的支持政策。對(duì)比2008年和2014年兩輪歷史周期來看，本輪周期在“房住不炒”大基調(diào)下缺乏全國層面的需求托底政策，更多集中在優(yōu)化限貸和各地“因城施策”小幅調(diào)整當(dāng)?shù)叵拶?、限貸政策。我們認(rèn)為，居民預(yù)期的扭轉(zhuǎn)或需等待標(biāo)志性事件出現(xiàn)，如更高級(jí)別會(huì)議定調(diào)、更高能級(jí)城市放松四限政策等。1.2.2023需求預(yù)測(cè)：政策持續(xù)催化，銷售量?jī)r(jià)趨穩(wěn)當(dāng)前基本面仍在筑底階段，下行程度超越2008年和2014年周期。1）投資端：2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額13.29萬億元，同比減少10.0%，體量重回2019年水平；自2021年初以來房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速持續(xù)下降，并于2022年4月進(jìn)入已持續(xù)9個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)階段，且增速降幅不斷擴(kuò)大，是歷史首次出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額負(fù)增長(zhǎng)。投資的拖累項(xiàng)主要來自于前端土地出讓，2022年全年土地購置面積1億平，同比下降53.4%，而2019年以來土地購置面積年均超過2億平，2022年土地出讓基本腰斬。2）需求端：2022年全年商品房銷售面積13.58億平，同比下降24.3%，商品房銷售額13.33萬億元，同比下降26.7%，不考慮價(jià)格因素，2022年商品房銷售量級(jí)重回2015年的13億平左右；商品房銷售額自2022年以來已持續(xù)11個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。中性假設(shè)下2023年需求有望在Q2企穩(wěn)，全年銷售面積/金額分別同比+0.4%/+0.7%。為了預(yù)估2023年房地產(chǎn)需求端核心數(shù)據(jù)，我們假設(shè)以下三種情景假設(shè)：1）中性假設(shè)：需求端限購政策“因城施策”逐步優(yōu)化、房貸利率維持低位；供給端政策維持22年節(jié)奏型推進(jìn)、房企現(xiàn)金流逐步改善、“保交樓”下居民信心逐步修復(fù)；宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步修復(fù)。預(yù)計(jì)銷售面積在Q1降幅小幅收窄，Q2年中沖量疊加低基數(shù)下走出負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，Q3/Q4漸進(jìn)修復(fù)，銷售價(jià)格在Q3銷售面積企穩(wěn)回升后小幅轉(zhuǎn)正。此假設(shè)下預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷售面積13.6億平，同比+0.4%，銷售額13.4萬億元，同比+0.7%，銷售均價(jià)9841元/平，同比+0.3%。2）樂觀假設(shè)：需求端出臺(tái)自上而下大力度托底政策扭轉(zhuǎn)居民預(yù)期、高能級(jí)城市松綁四限、房貸利率持續(xù)下探；供給端房企融資快速獲得支持、“保交樓”快速落地居民置業(yè)信心快速修復(fù)；各地經(jīng)濟(jì)快速修復(fù)。預(yù)計(jì)銷售面積在Q1實(shí)現(xiàn)快速收窄，Q2年中沖量下小幅增長(zhǎng)，Q3/Q4延續(xù)修復(fù)趨勢(shì)增速擴(kuò)大，銷售價(jià)格在Q2量穩(wěn)后開始修復(fù)。此假設(shè)下預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷售面積14.5億平，同比+6.6%，銷售額14.5萬億元，同比+8.8%，銷售均價(jià)10020元/平，同比+2.1%。3）悲觀假設(shè)：需求端政策放松速度較慢、一線及核心二線維持現(xiàn)有政策不變；供給端政策落位較慢，“保交樓”雖然繼續(xù)推進(jìn)但房企現(xiàn)金流壓力延續(xù)，居民觀望情緒依然較重；各地經(jīng)濟(jì)修復(fù)受阻。預(yù)計(jì)銷售面積在Q1維持較大降幅，Q2在年中沖量和基數(shù)效應(yīng)下有所收窄但仍維持負(fù)增長(zhǎng)，Q4小幅回正，銷售價(jià)格在以價(jià)換量下全年依然呈現(xiàn)小幅負(fù)增長(zhǎng)。此假設(shè)下預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷售面積12.8億平，同比-5.8%，銷售額12.3萬億元，同比-7.8%，銷售均價(jià)9609元/平，同比-2.1%。1.3.中長(zhǎng)期需求：人口紅利漸消，中長(zhǎng)期需求中樞13.5億平中長(zhǎng)期房地產(chǎn)需求主要受人口和城鎮(zhèn)化兩核心因素影響。在不考慮投資需求的情況下，住宅需求可以簡(jiǎn)單拆分為剛性需求和改善性需求兩方面，其中剛需主要為城鎮(zhèn)常住人口帶來的增量需求，受到人口和城鎮(zhèn)化率綜合影響；改善性需求源自居民對(duì)美好生活的追求產(chǎn)生，主要受人均住房面積影響。此外住宅需求還包括以舊換新、拆遷等更新需求。人口紅利消失，對(duì)需求的支撐性減弱。我國人口增速隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度加深而逐漸邁入低速區(qū)間，最新人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2022年我國總?cè)丝诩s14.12億人，同比減少0.06%，近四十年以來首次負(fù)增長(zhǎng)。參考發(fā)達(dá)國家情況，由于美國移民人口較多，我們選擇日本作為研究參考。日本自2011-2021年經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)11年的人口負(fù)增長(zhǎng)，剔除疫情影響的2020-2021年數(shù)據(jù)后日本人口增速在-0.05%至-0.19%區(qū)間波動(dòng)，基本沒有出現(xiàn)大幅下滑情況。我們假設(shè)現(xiàn)有人口政策不變，保守假設(shè)下不考慮多孩政策對(duì)人口的拉動(dòng)效果，假設(shè)總?cè)丝谠鏊倜磕赀f減-0.01個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率或成為中長(zhǎng)期房地產(chǎn)需求的主要驅(qū)動(dòng)。我們認(rèn)為，在人口增量受限情況下，區(qū)域間人口流動(dòng)帶來的結(jié)構(gòu)性增量或持續(xù)支撐房地產(chǎn)需求。2022年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.22%，較1990年提升了38.81個(gè)百分點(diǎn)，但橫向?qū)Ρ劝l(fā)達(dá)國家仍有一定的增長(zhǎng)空間。我們假設(shè)2023年起我國城鎮(zhèn)化率每年提升1個(gè)百分點(diǎn)，2030年預(yù)計(jì)提升至73.22%，較大部分發(fā)達(dá)國家80%以上的水平仍有一定差距。改善性需求驅(qū)動(dòng)人均居住面積提升，人口持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)后提升或陷入瓶頸期。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國人口普查年鑒－2020》，2020年城市人均居住面積36.52平。我們認(rèn)為，在改善性需求的持續(xù)釋放下我國人均居住面積還有增長(zhǎng)空間，但人口持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)后，老齡化、少子化問題逐漸突出，或?qū)?dǎo)致家庭小型化現(xiàn)象加劇，從而拖累人均居住面積的持續(xù)增長(zhǎng)。我們假設(shè)，當(dāng)人口增速高于-0.10%時(shí)人均居住面積年均增長(zhǎng)1平，人口增速低于-0.10%時(shí)人均居住面積年均減少1平，以此反映人口深度負(fù)增長(zhǎng)帶來的家庭小型化現(xiàn)象。中期需求中樞年均13.5億平。通過對(duì)我國總?cè)丝谠鏊?、城?zhèn)化率水平、人均居住面積等指標(biāo)進(jìn)行合理假設(shè)，我們測(cè)算2023-2030年期間，我國商品住宅銷售面積的需求中樞約為年均13.5億平，人口持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)下至2030年仍有12億平的量級(jí)。2.房地產(chǎn)投資端：修復(fù)滯后于需求銷售作為中后端節(jié)點(diǎn)對(duì)前端環(huán)節(jié)產(chǎn)生重要影響，房企普遍傾向右側(cè)拿地。1）直接影響：房企以銷定產(chǎn)策略下，銷售市場(chǎng)波動(dòng)將影響房企前端拿地意愿和開工意愿。當(dāng)房企市場(chǎng)將處于持續(xù)下行階段時(shí)，房企普遍選擇減緩拿地和開工進(jìn)度，降低資金沉淀的同時(shí)，亦有利于投資回報(bào)率的實(shí)現(xiàn)；2）間接影響：銷售回款作為房企重要資金來源，市場(chǎng)下行導(dǎo)致銷售受阻，此時(shí)拿地將加劇房企資金壓力?；谕顿Y修復(fù)滯后性，我們?cè)诘谝徊糠謱?duì)2023年需求趨勢(shì)進(jìn)行前瞻預(yù)測(cè)后，才能對(duì)投資端進(jìn)行預(yù)測(cè)。土地市場(chǎng)修復(fù)滯后于銷售修復(fù)，本輪周期滯后性或更加明顯。2022年土地購置面積1.0億平，同比下降53.4%，土地成交價(jià)款9166億元，同比下降48.4%。通過對(duì)2008-2016年三輪周期復(fù)盤，土地市場(chǎng)見底滯后銷售時(shí)長(zhǎng)約3-8個(gè)月，同比增速轉(zhuǎn)正則需要更長(zhǎng)時(shí)間。本輪周期銷售下行時(shí)間長(zhǎng)于以往周期，且房企面臨供給側(cè)出清，供給端政策更注重化解存量風(fēng)險(xiǎn)而非新增投資，我們認(rèn)為本輪周期土地市場(chǎng)修復(fù)或需要更長(zhǎng)時(shí)間。土地購置費(fèi)滯后于土地成交價(jià)款，預(yù)計(jì)2023年同比-17.4%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局定義，土地成交價(jià)款指進(jìn)行土地使用權(quán)交易活動(dòng)的最終金額，而土地購置費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種方式取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，除了土地出讓金以外還包含一級(jí)土地整理所支付的安置補(bǔ)償費(fèi)，且按照當(dāng)期實(shí)際發(fā)生額計(jì)入投資。根據(jù)定義二者存在一定滯后性，歷史數(shù)據(jù)顯示滯后約3個(gè)季度，且土地購置費(fèi)口徑更大，波動(dòng)小于土地成交價(jià)款。我們認(rèn)為，2022年土地市場(chǎng)持續(xù)下行且降幅不斷擴(kuò)大，將在2023年對(duì)土地購置費(fèi)形成拖累。2022年土地成交價(jià)款9166億元，同比下降48.4%，我們預(yù)計(jì)2023年土地購置費(fèi)預(yù)計(jì)同比下降17.4%至3.4萬億元。新開工面積同時(shí)受銷售和拿地影響。銷售對(duì)新開工的影響主要通過銷售回款和開工意愿體現(xiàn)，而土儲(chǔ)作為房企生產(chǎn)資料，決定了房企的產(chǎn)能和新開工面積上限。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2012年以前新開工面積增速拐點(diǎn)往往滯后于銷售增速拐點(diǎn)，但2012年以后二者增速走勢(shì)逐漸趨同，我們認(rèn)為主要可能緣于銷售回款在房企資金來源中的重要性逐漸上升。2023年預(yù)計(jì)新開工面積同比-15.6%。2022年全國新開工面積約12.1億平，同比下降39.4%，絕對(duì)值基本回到了2009年水平，2022年新開工降幅較為明顯。根據(jù)我們?cè)?.2部分對(duì)2023年銷售的中性預(yù)測(cè)，銷售預(yù)計(jì)在2023Q3實(shí)現(xiàn)同比回正，我們預(yù)計(jì)房屋新開工面積增速趨勢(shì)與銷售大致相同，但由于2022年土地市場(chǎng)斷崖式下滑制約房企新開工上限，我們預(yù)計(jì)新開工面積修復(fù)節(jié)奏或慢于銷售，預(yù)計(jì)2023年房屋新開工面積同比下降15.6%至10.2億平?！氨＝粯恰蓖苿?dòng)下竣工面積韌性較強(qiáng)，預(yù)計(jì)2023年竣工面積同比+5%。房企在一個(gè)完整項(xiàng)目開發(fā)周期中，主要經(jīng)營性支出包括前端拿地后土地費(fèi)的支付，以及開發(fā)施工階段各節(jié)點(diǎn)工程款的支付。從歷史數(shù)據(jù)可以看出，在房企資金增速位于高位時(shí)，房企傾向?qū)①Y金用于增儲(chǔ)擴(kuò)張，同期土地購置增速快速攀升，而竣工面積增速往往滯后修復(fù)。但本輪周期中，以“保交樓”為代表的供給端政策重點(diǎn)在于化