可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE46第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目申報(bào)單位概況1.1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位項(xiàng)目名稱：寶佳少海健康城一期工程項(xiàng)目承辦單位：青島寶佳鴻筑置業(yè)有限公司法定代表人：游文元1.1.2利用外資形勢(shì)、注冊(cè)資本1、注冊(cè)地址公司注冊(cè)地址位于青島膠州市香港路1號(hào)2、投資總額和注冊(cè)資本公司注冊(cè)資本3500萬美元，投資總額7000萬美元。3、出資方式人民幣與美元的折算按公司出資之日中國人民銀行公布的外匯買賣中間價(jià)確定。出資方式為全部現(xiàn)匯出資。認(rèn)繳注冊(cè)資本自營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)繳付認(rèn)繳資本額的15%，剩余資金于營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起1年內(nèi)全部到位。4、經(jīng)營(yíng)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)，商品房的銷售與出租，地產(chǎn)信息咨詢，接受委托從事物業(yè)管理，對(duì)自有房地產(chǎn)進(jìn)行物業(yè)管理。1.1.3投資方名稱、地址1、甲方單位名稱：青島寶佳置業(yè)有限公司法定代表人：林家宏國籍：中國.臺(tái)灣法定地址：青島膠州市揚(yáng)州西路31號(hào)青島寶佳置業(yè)有限公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司出資2500萬美元，占注冊(cè)資本的71.43%。2、乙方投資人：林家宏國籍：中國.臺(tái)灣法定地址：臺(tái)灣省臺(tái)北縣五股鄉(xiāng)成泰路一段二號(hào)九樓林家宏先生出資1000萬美元，占注冊(cè)資本的28.57%。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目的建設(shè)背景在新的歷史發(fā)展時(shí)期，青島市市委、市政府確立了“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，以膠州灣生態(tài)保護(hù)為核心，積極提升青島中心城區(qū)的輻射帶動(dòng)能力，促進(jìn)膠州灣區(qū)域各城市組團(tuán)間的聯(lián)系協(xié)作，科學(xué)引導(dǎo)城市空間拓展，將環(huán)膠州灣區(qū)域規(guī)劃建設(shè)成以軸向發(fā)展、圈層放射、生態(tài)相間為空間結(jié)構(gòu)的國際化、生態(tài)型、花園式的環(huán)灣城市組群。膠州市地處青島近郊，是青島市的次中心城市，隨著全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展，已建立起比較雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，并進(jìn)入全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣(市)行列，先后被命名為國家衛(wèi)生城市、全國科技工作先進(jìn)城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、國家園林城市，是山東省首批小康縣（市）之一。近年來，膠州城市化進(jìn)程逐步加快，城市的基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、市政配套設(shè)施不斷完善，政治、社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)良好，使市民的居住條件得到較大改善，房地產(chǎn)發(fā)展速度、開發(fā)規(guī)模及市場(chǎng)潛力都保持良好的勢(shì)頭。青島寶佳置業(yè)有限公司和臺(tái)灣林家宏先生為了積極參與膠州市城市改造和建設(shè)，提高城市建筑水平，打造城市新形象，為膠州市的城市建設(shè)和管理引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和技術(shù)，根據(jù)《中華人民共和國外資企業(yè)法》，在膠州市創(chuàng)辦港澳臺(tái)與外國合資企業(yè)—青島寶佳鴻筑置業(yè)有限公司，經(jīng)膠州市政府批準(zhǔn)在膠州市青海湖路以南，營(yíng)舊路西側(cè)，膠河路以北范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)。1.2.2建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目一期工程位于膠州市青海湖路以南，營(yíng)舊路西側(cè)，膠河路以北。1.2.3開發(fā)期限項(xiàng)目一期工程開發(fā)期限為2年。1.2.4根據(jù)規(guī)劃方案，項(xiàng)目一期工程占地面積24799.32㎡，建筑面積26562.98㎡。項(xiàng)目一期工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1-1項(xiàng)目一期工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表1-1序號(hào)項(xiàng)目名稱單位備注1項(xiàng)目一期占地面積m224799.322項(xiàng)目一期工程建筑面積m238488.642.1地上建筑面積m226562.98其中多層住宅m2高層m2公建m226562.9810棟2.2地下建筑面積m211925.663戶數(shù)戶1.2.5投資規(guī)模及資金構(gòu)成項(xiàng)目一期工程總投資4424萬美元。其中，建安工程費(fèi)用1895萬美元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用314萬美元，工程前期費(fèi)用471萬美元，預(yù)備費(fèi)用134萬美元，土地費(fèi)用1133萬美元，流動(dòng)資金477萬美元。1.2.6資金籌措本項(xiàng)目一期工程總投資4424萬美元，單位自籌資金4424萬美元。1.2.7經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目一期工程銷售收入5488萬美元，開發(fā)建設(shè)成本4056萬美元，營(yíng)業(yè)稅金及附加307萬美元，利潤(rùn)總額1125萬美元，應(yīng)繳納所得稅（25%）281萬美元，凈利潤(rùn)844萬美元。1.2.8項(xiàng)目建設(shè)條件1、水文狀況膠州市域境內(nèi)主要河流有大沽河、膠萊河、膠河、洋河、云溪河、三里河、碧溝河、墨水河等；平均河網(wǎng)密度為0.30km/km2。全市地表水總量為1.8×108m3，地下水儲(chǔ)量為1.62×108m2、氣候與氣象膠州市地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，受海洋氣候影響，具有海洋性氣候特征，濕潤(rùn)度適宜，四季分明。年平均氣溫12.9℃，年平均降水量725mm，年平均風(fēng)速4.1m/s，年平均氣壓1005.5hPa，年平均相對(duì)濕度71%，年平均日照時(shí)數(shù)2573h，無霜期183～245d，最大積雪深度13cm，最大凍土深度50cm3、供水膠州市自來水主要水源地三處，水廠兩座，加壓站兩座，主供水管網(wǎng)為DN1200、DN800、DN600，日供水能力為5.5×104m3，供水服務(wù)面積約4、供電膠州市境內(nèi)共有220千伏變電站3座，主變?nèi)萘?0萬千伏安；110千伏變電站、35千伏變電站多座，形成了以220千伏變電站為中心，110千伏為主網(wǎng)架的安全可靠，經(jīng)濟(jì)高效的現(xiàn)代化電網(wǎng)。電力供應(yīng)充足。5、通訊膠州市通訊設(shè)施完善，實(shí)現(xiàn)了光纜傳輸數(shù)字化、交換數(shù)字程控化、郵電通訊現(xiàn)代化，傳輸手段達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平，寬帶網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市。6、交通條件膠州市境內(nèi)鐵路有膠濟(jì)線、膠黃線，主要公路有濟(jì)青高速公路、環(huán)膠州灣高速公路、同三高速公路及204國道等干線。在海港方面，青島港作為全國第五大港，對(duì)周邊地區(qū)具有極大輻射帶動(dòng)作用，未來青島港的大部分運(yùn)量將轉(zhuǎn)移到黃島區(qū)前灣港，膠州市區(qū)到達(dá)前灣港僅48km。在空港方面，膠州市區(qū)距青島流亭機(jī)場(chǎng)僅20km。地理位置優(yōu)越，交通方便。1.2.9工程1、設(shè)計(jì)原則⑴人本性原則規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)處處體現(xiàn)對(duì)人活動(dòng)的體諒與關(guān)懷，使人人都能感受到便捷的流線組織，宜人親切的空間尺度。精心塑造、生動(dòng)和諧的小區(qū)建筑群體和與環(huán)境融為一體的開放空間，優(yōu)美的小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，親切宜人的駐留活動(dòng)空間和步行系統(tǒng)，完善的設(shè)施，濃郁的歷史文化氛圍等，滿足二十一世紀(jì)城市物質(zhì)文明和精神文明的高要求。同時(shí)為了兼顧人們坐北朝南的風(fēng)俗，最大限度地尊重、滿足人們的心理需求。⑵形象性原則本項(xiàng)目的形象塑造應(yīng)具有鮮明的標(biāo)志性和易識(shí)別性，同時(shí)，還應(yīng)具有二十一世紀(jì)的新面貌、新風(fēng)采，使得公眾能夠產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感，并成為城市建筑中的重要節(jié)點(diǎn)之一。⑶堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃的用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達(dá)性、便捷性及舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民身心健康。⑷“可持續(xù)發(fā)展”原則堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，按照動(dòng)態(tài)體系進(jìn)行規(guī)劃。規(guī)劃采用具有靈活性和可改性的技術(shù)處理方法，在建設(shè)中留有發(fā)展余地，在道路、停車等方面作前瞻性的策略布置，使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調(diào)。2、消費(fèi)對(duì)象本項(xiàng)目的商業(yè)用房性能按國家A級(jí)認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)要求，大青島圈內(nèi)中高檔消費(fèi)群體以及毗鄰本項(xiàng)目的各大企業(yè)員工、周邊居住村民。3、總平面布置項(xiàng)目出入口分別設(shè)置在東、南兩側(cè)，多層建筑由南向北依次豎向排列?？傮w布局設(shè)計(jì)緊湊，錯(cuò)落有致，合理的退界同時(shí)減少了對(duì)沿路交叉口的視角壓抑感，并且豐富了沿路立面景觀形象上的層次變化。4、建筑景觀形象⑴建筑群體形態(tài)⑵建筑界面控制建筑界面也是影響城市景觀形象的重要因素，本工程設(shè)計(jì)富有特色的城市空間界面，以及步行空間轉(zhuǎn)角處的標(biāo)志性建筑，形成了頗具節(jié)奏感和韻律感的空間，給人留下過目不忘的鮮明形象。5、空間景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)的組織，一是綠化系統(tǒng)，二是公共開放空間系統(tǒng)，這兩方面是緊密相連、相輔相成的。良好的公共空間將成為市民公共生活的平臺(tái)，有力提升商業(yè)市場(chǎng)的地位，并極大提升其地段的價(jià)值。公共開放空間的組織與綠化空間交織融合，以入口形象開敞空間和區(qū)內(nèi)中心廣場(chǎng)為核心，通過一系列小品、廣場(chǎng)、平臺(tái)等形成一個(gè)多層次的景觀系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)人工環(huán)境與自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，并強(qiáng)調(diào)內(nèi)外部景觀空間的滲透交融。6、建筑設(shè)計(jì)商業(yè)建筑結(jié)合小區(qū)總平面和綠化景觀設(shè)置的前提下，單體設(shè)計(jì)。⑴戶型設(shè)計(jì)不僅注重考慮南向的處理和通風(fēng)環(huán)境，更要爭(zhēng)取盡量多的房間朝向外部景觀。做到戶戶有景，引景入室。⑵房型布局上充分考慮經(jīng)濟(jì)、合理、緊湊、舒適、符合居?、菑?qiáng)調(diào)人與自然的親近，精心處理“人-建筑-環(huán)境”三者的關(guān)系，并注重高質(zhì)量的生態(tài)與居住環(huán)境的緊密結(jié)合，充分利用現(xiàn)有的條件，力求為居民創(chuàng)造既有現(xiàn)代都市文化生活氣息，又可親近自然的新世紀(jì)高品質(zhì)人文社區(qū)。⑷實(shí)現(xiàn)信息化、智能化，適應(yīng)未來社會(huì)的發(fā)展需求。⑸建筑造型應(yīng)富有現(xiàn)代文化氣息，整體既協(xié)調(diào)一致又富有豐富變化，使人感受到一種輕松宜人的建筑氣息。7、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)該區(qū)域周邊地質(zhì)資料，多層建筑擬采用磚混結(jié)構(gòu)、條形基礎(chǔ)。建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)室內(nèi)正常環(huán)境：一類室內(nèi)潮濕環(huán)境：二a類上部結(jié)構(gòu)選型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。多層主體建筑為3～6層。墻體：采用加氣混凝土砌塊。外墻：選用外保溫墻體材料。8、道路交通⑴居住區(qū)與外圍的聯(lián)系小區(qū)與外圍的聯(lián)系主要通過出入口與城市干道相接，是居住區(qū)的主要交通線路。⑵居住區(qū)內(nèi)部的聯(lián)系小區(qū)內(nèi)部的交通聯(lián)系主要是通過環(huán)形道路連接，6m寬的主要道路呈環(huán)狀，入戶道路呈枝狀與主干路連通。⑶入口設(shè)計(jì)①根據(jù)車流量和區(qū)位確定入口的主次，主入口應(yīng)做重點(diǎn)處理，次入口可做一般化處理。②主入口處由于車流、人流進(jìn)出頻繁，因此對(duì)入口空間應(yīng)做較大處理，留出一定的廣場(chǎng)空間，一方面不會(huì)使入口人流、車流混雜，產(chǎn)生擁堵現(xiàn)象；另一方面易于形成大氣、開敞的良好入口景觀，增強(qiáng)小區(qū)整體氣勢(shì)。9、景觀綠化結(jié)合整體布局與組群規(guī)劃，以組團(tuán)綠化與中心綠地為設(shè)計(jì)重點(diǎn)，以帶狀綠化為主要布置形式，結(jié)合交通、步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機(jī)聯(lián)系各組團(tuán)的綠地，使各個(gè)組群綠化連為一體，增強(qiáng)戶外空間連續(xù)性。將中心綠地、宅間綠地與沿街綠地相結(jié)合，使之成為統(tǒng)一綠化系統(tǒng)。環(huán)境小品內(nèi)容廣泛，從指示標(biāo)牌、休息亭廊、水池、雕塑、燈柱、花壇、兒童游戲器械、健身設(shè)施到市政設(shè)施等，融功能性、裝飾性、趣味性為一體。10、電氣工程⑴強(qiáng)電①設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ16-2008）《供配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（DB50052-1995）《10KV以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50053-1994）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-1995）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB50034-2004）②電源及動(dòng)力電源：采用10KV市電供給，由供電部門采用電力電纜埋地進(jìn)入小區(qū)內(nèi)變配電室。負(fù)荷等級(jí)：消防用電為二級(jí)負(fù)荷；商業(yè)用電為二級(jí)負(fù)荷。二級(jí)負(fù)荷采用二路電源供電；負(fù)荷計(jì)算：項(xiàng)目一期工程商業(yè)建筑面積面積26562.98㎡、地下建筑面積11925.66㎡，用電負(fù)荷商業(yè)用房按50W/m2、公建按25W/m2、地下建筑按15W/m2，需用系數(shù)0.65根據(jù)以上指標(biāo)測(cè)算，本期工程總用電負(fù)荷2628.7KW，變壓器安裝容量為4100KVA。線路敷設(shè)：電源進(jìn)線均采用電纜埋地敷設(shè)；室內(nèi)線路均穿管敷設(shè)。⑵弱電①設(shè)計(jì)依據(jù)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50314-2000）《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（DB50200-1994）②通信寬帶網(wǎng)絡(luò)光纜引入，在每棟商業(yè)各單元底層設(shè)總分線箱，每戶設(shè)信息箱。每戶內(nèi)設(shè)置雙孔信息插座。③有線電視系統(tǒng)在住戶內(nèi)設(shè)置有線電視插座，系統(tǒng)采用860MH2分配分支網(wǎng)絡(luò)，雙向傳輸。④樓宇訪客對(duì)講及安全防范系統(tǒng)⑤弱電防雷接地系統(tǒng)——弱電系統(tǒng)供電電源系統(tǒng)均設(shè)浪涌保護(hù)器?！餍畔⑾到y(tǒng)需設(shè)置信號(hào)避雷器。——弱電、接地系統(tǒng)采用綜合接地方式。11、給排水工程⑴設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）《建筑設(shè)計(jì)防火設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ16-872001版）《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（DB50084-2001）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）⑵給水系統(tǒng)①水源：小區(qū)給水由市政給水管網(wǎng)引入。在小區(qū)內(nèi)沿道路環(huán)狀布置，作為生活、消防水源。用水量預(yù)測(cè)見表1-3用水量預(yù)測(cè)表表1-3項(xiàng)目名稱用水量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量使用時(shí)間（h）最高日用水量（m3/d）量（m3/h）小時(shí)變化系數(shù)居民用水120升/人.日1923人20461.523.12.0公建用水20升270人1210.80.92.0綠化用水4L/m2.d21652m2186.686.61小計(jì)558.9110.6以上的10%55.911.1合計(jì)614.8121.7供水方式：一至五層采用市政直接供水方式。給水管網(wǎng)呈環(huán)形狀敷設(shè)。②排水污水：污水按生活用水量的85%計(jì)，污水最大排放量為401.5m3/d。排水管材采用UPVC排水塑料管，粘接。污水經(jīng)處理達(dá)到《山東省半島流域水污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB37/676-2007）中規(guī)定的要求后，排入市政污水管網(wǎng)。雨水：小區(qū)內(nèi)路邊設(shè)有雨水口，收集地面徑流。建筑物、構(gòu)筑物屋面設(shè)有雨水斗，采用外排水形式，排入市政雨水管網(wǎng)。12、消防設(shè)計(jì)⑴防火等級(jí)確定本項(xiàng)目依據(jù)現(xiàn)行防火規(guī)范，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，地下建筑耐火等級(jí)為一級(jí)。該建筑物建筑構(gòu)件（墻、柱、梁、樓面等）的燃燒性能和耐火極限、建筑內(nèi)部裝修防火性能均嚴(yán)格依據(jù)耐火等級(jí)進(jìn)行選擇或設(shè)計(jì)。⑵消防用水根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）的要求，消火栓供水與生活供水采用同一管網(wǎng)，呈環(huán)形狀布置。環(huán)網(wǎng)上布置一定數(shù)量的消火栓，每個(gè)消火栓的服務(wù)半徑≦150m。室外消防用水量為20L/S；室內(nèi)消防用水量為10L/S，火災(zāi)延續(xù)2h；自動(dòng)噴水滅火用水量28L/S，火災(zāi)延續(xù)1h。⑶消火水箱室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)采用SG24/65型室內(nèi)消火栓箱，內(nèi)配SN65型室內(nèi)消火栓，φ19型直流水槍與25m襯膠水帶。⑷滅火器在公共部位處設(shè)適量手提式干粉滅火器。按輕危險(xiǎn)等級(jí)。13、采暖通風(fēng)冬季熱源采用集中供暖，供、回水溫度分別為95℃/70℃。熱水集中采暖分戶設(shè)熱計(jì)量系統(tǒng)。采用自然通風(fēng)。公共衛(wèi)生間設(shè)置排風(fēng)系統(tǒng)。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，膠州市迎來了與青島的“同城時(shí)代”。膠州市提出，“十二五”期間要加快結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主向傳統(tǒng)與新興業(yè)態(tài)同步跨越轉(zhuǎn)變。按照傳統(tǒng)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)“四輪驅(qū)動(dòng)”的思路，實(shí)現(xiàn)大型企業(yè)集群、高端產(chǎn)業(yè)聚集的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在城市建設(shè)方面，膠州市提出要以世界眼光、國際標(biāo)準(zhǔn)，全面融入青島環(huán)灣型城市布局。將新老城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展與膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)、少海新城和膠州灣國際物流中心三大平臺(tái)的建設(shè)緊密結(jié)合，真正形成170平方公里現(xiàn)代化中等城市發(fā)展框架，到2015年力爭(zhēng)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到68%。在規(guī)劃實(shí)施上近期主要集中在老城區(qū)、新城區(qū)、少海新城和膠州灣產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)四個(gè)方面。老城區(qū)依托河道規(guī)劃整治，優(yōu)化老城區(qū)生活環(huán)境，提高老城區(qū)居住環(huán)境；新城區(qū)加強(qiáng)舊村改造，快速推進(jìn)行政中心區(qū)的商業(yè)、金融、衛(wèi)生等配套設(shè)施建設(shè)，快速提升新城區(qū)人氣；少海新城嚴(yán)格控制少海及協(xié)調(diào)區(qū)的建設(shè)進(jìn)度，配合制定合理的建設(shè)計(jì)劃，分期分地塊建設(shè)，確定周邊土地的規(guī)劃控制要求，保證少海新城的合理有序建設(shè)。本項(xiàng)目選址在膠州市少海新城，符合膠州市城市總體規(guī)劃。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策是堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中的基礎(chǔ)作用，國家從住房制度改革開始擴(kuò)大到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，通過“招、拍、掛”增加了土地的透明度。房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)機(jī)制的作用越來越發(fā)揮強(qiáng)大的作用，相關(guān)房地產(chǎn)的政策也一直在遵循著市場(chǎng)的規(guī)律在發(fā)展。房地產(chǎn)政策還是堅(jiān)持落實(shí)政府在住房保證上的重要作用和責(zé)任，政府在政策制定上著力規(guī)范市場(chǎng)秩序，通過房地產(chǎn)銷售的一些管理辦法的制定，包括銷售廣告的管理，網(wǎng)上登記的管理，達(dá)到規(guī)范市場(chǎng)的秩序，提高公平交易程度。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)小城鎮(zhèn)和中小城市發(fā)展。今后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要關(guān)注大城市，又要逐步向中小城市和小城鎮(zhèn)傾斜，促進(jìn)大城市與中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。城鎮(zhèn)戶籍政策放開以后，農(nóng)村土地制度改革須盡快提上日程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)市場(chǎng)，注重增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造企業(yè)品牌。房地產(chǎn)企業(yè)一方面要配合政府整頓市場(chǎng)，一方面要樹立誠信形象，積極履行社會(huì)責(zé)任。目前，國家的政策導(dǎo)向非常明確，注重發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析青島寶佳鴻筑置業(yè)有限公司經(jīng)膠州市政府批準(zhǔn)在膠州市青海湖路以南，營(yíng)舊路西側(cè)，膠河路以北范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)。已辦理了《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《中華人民共和國外商企業(yè)批準(zhǔn)證書》、與膠州市國土資源局簽訂了《掛牌出讓成交確認(rèn)書》（膠國土交字[2009]121號(hào)），符合建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》的相關(guān)規(guī)定。本項(xiàng)目符合國家和地方法律法規(guī)，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析3.1資源利用方案項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，對(duì)土地、水資源和建筑原材料利用量較大，因此合理利用土地、水、原材料資源，是本項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。1、土地資源項(xiàng)目位于膠州市青海湖路以南，營(yíng)舊路西側(cè)，膠河路以北范圍內(nèi)，總占地面積24799.32㎡，總建筑面積38488.64㎡。小區(qū)容積率1.07、建筑高度均按規(guī)劃要求嚴(yán)格控制，通過良好的總圖布置規(guī)劃，充分利用土地資源。2、原材料鋼材計(jì)劃向廠家按工程進(jìn)度分批訂購，鋼材市場(chǎng)保有量充足，能夠滿足項(xiàng)目需求。木材主要為部分模板，屬周轉(zhuǎn)型耗材，是大多數(shù)施工單位必備的建筑材料。水泥和混凝土的供應(yīng)，項(xiàng)目周邊有攪拌站，按照項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)算，能夠滿足項(xiàng)目商品砼的需求。3、水資源利用建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置中水處理設(shè)備，主要由于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。3.2資源節(jié)約措施黨的十七大報(bào)告指出，加強(qiáng)能源資源節(jié)約和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，必須把建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)放在工業(yè)化、現(xiàn)代化發(fā)展戰(zhàn)略的突出位置。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的各個(gè)方面切實(shí)保護(hù)和合理利用各種資源，提高資源利用效率，以盡可能少的資源消耗獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)作為社會(huì)的主體，在創(chuàng)建節(jié)約型社會(huì)中負(fù)有重要責(zé)任。1、資源節(jié)約措施依據(jù)⑴《中華人民共和國水法》⑵《國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展資源節(jié)約活動(dòng)的通知》(國辦發(fā)[2004]30號(hào))2、資源節(jié)約措施⑴建材在保證質(zhì)量的前提下，可考慮部分替代產(chǎn)品及新型節(jié)能建筑材料，節(jié)約建材用量。⑵水資源嚴(yán)格按照《山東省城市生活用水量標(biāo)準(zhǔn)(試行)》規(guī)定，選取給水用水定額。⑶采用節(jié)水型用水器具，安裝水計(jì)量設(shè)施，并加強(qiáng)對(duì)水計(jì)量設(shè)施的檢查與日常維護(hù)，保證計(jì)量準(zhǔn)確。水計(jì)量設(shè)施發(fā)生損壞的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修理或者更換。第四章節(jié)能方案分析4.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》2、《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》3、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國發(fā)[2006]28號(hào)）4、《節(jié)約能源管理暫行條例》國發(fā)(1986)4號(hào)5、《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》發(fā)改環(huán)資[2004]2505號(hào)6、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-20057、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26-19958、《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》（GB17167-2006）9、《綜合能耗計(jì)算通則》（GB/T2589-2008）4.2節(jié)能原則能源問題已經(jīng)成為世界性的重大問題之一，合理利用能源、降低能耗被列為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大課題。我國解決能源問題的方針是開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位。節(jié)能是另外一種形式的“能源開發(fā)”，是解決我國能源供應(yīng)緊張、保護(hù)能源資源、保護(hù)環(huán)境的有效途徑。節(jié)能是基本建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針。節(jié)能是指加強(qiáng)用能管理，采用技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理、環(huán)境社會(huì)可以承受的措施，減少從能源生產(chǎn)到消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)中的損失和浪費(fèi)，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工、使用的各個(gè)環(huán)節(jié)，都應(yīng)采取技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的措施，注重節(jié)約能源。4.3能源耗用分析1、電力本項(xiàng)目一期工程總用電負(fù)荷為2628.7KW，日綜合用電時(shí)間按8h計(jì)，年耗電量為757.1×104kwh。電力折標(biāo)煤系數(shù)取0.1229kg標(biāo)準(zhǔn)煤/千瓦時(shí)，電力系統(tǒng)能耗為930.4噸標(biāo)準(zhǔn)煤。2、熱力項(xiàng)目熱負(fù)荷計(jì)算見表4-1項(xiàng)目熱負(fù)荷計(jì)算表表4-1序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量負(fù)荷指標(biāo)（W）合計(jì)（KW）1公建m210797.08502總熱負(fù)荷本項(xiàng)目采暖期按照141天計(jì)取，每天工作時(shí)間為24h，負(fù)荷率取0.6，項(xiàng)目采暖年消耗熱量為31095.1兆焦。熱力折標(biāo)煤系數(shù)取0.03412kg標(biāo)準(zhǔn)煤/兆焦，熱力制備及輸送效率系數(shù)取0.8，采暖系統(tǒng)能耗為1326.2噸標(biāo)準(zhǔn)煤。3、能耗指標(biāo)分析本工程建筑綜合能耗為2256.6噸標(biāo)準(zhǔn)煤。按全部建筑面積計(jì)算，單位綜合能耗為25.33kg標(biāo)準(zhǔn)煤/m2。4.4節(jié)能措施本項(xiàng)目建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)限值按《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JCJ26-1995標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)限值控制見表4-2圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)限值表表4-2維護(hù)結(jié)構(gòu)部位體形系數(shù)≥0.30傳熱系數(shù)kW/(m2.k)0.30體形系數(shù)≤0.40傳熱系數(shù)kW/(m2.k)屋面≤0.60≤0.45外墻（包括非透明幕墻）≤0.60≤0.50地面接觸室外空氣的架空或外挑樓板≤0.60≤0.50分割采暖空調(diào)與非采暖空調(diào)空間的隔墻≤1.50≤1.50變形縫兩側(cè)墻體≤1.50≤1.50外窗（包括透明幕墻）傳熱系數(shù)kW/(m2.k)遮陽系數(shù)SC(東、西向/北向)傳熱系數(shù)kW/(m2.k)遮陽系數(shù)SC(東、西向/北向)外窗（含陽臺(tái)門透明部分）窗墻面積比≤20%≤3.50≤3.0020%<窗墻面積比≤30%≤3.00≤2.5030%<窗墻面積比≤40%≤2.70≤0.70/-≤2.30≤0.70/-40%<窗墻面積比≤50%≤2.30≤0.60/-≤2.00≤0.60/-50%<窗墻面積比≤70%≤2.00≤0.50/-≤1.80≤0.50/-屋頂透明部分≤2.70≤0.50≤2.70≤0.50注：（1）有外遮陽時(shí)，遮陽系數(shù)=玻璃的遮陽系數(shù)×外遮陽的遮陽系數(shù)；無外遮陽時(shí)，遮陽系數(shù)=玻璃的遮陽系數(shù)；（2）外墻傳熱系數(shù)為包括結(jié)構(gòu)性熱橋在內(nèi)的平均傳熱系數(shù)；（3）北向外窗（包括透明幕墻)的遮陽系數(shù)SC值不限制。建筑設(shè)計(jì)充分采取自然光和自然通風(fēng)；屋面設(shè)保溫隔熱層，盡可能擴(kuò)大建筑物自然采光面積，減少熱量損失。門、外窗框靠墻體部分的縫隙采用高效保溫材料填充密實(shí)，外窗的氣密性等級(jí)符合《建筑外窗氣密性分級(jí)及其檢測(cè)方法》GB7107的規(guī)定，不低于4級(jí)。建筑墻體采用加氣混凝土砌塊，外墻選用外保溫墻體材料，屋頂采用保溫材料。建筑門、窗采用傳熱系數(shù)較小的塑鋼窗和保溫門。照明選用高效節(jié)能型燈具。照明線路選用銅芯線，阻抗小，損耗相應(yīng)減小。電器設(shè)備選用耗能低、效率高的設(shè)備。在用電、水、熱等管道的適當(dāng)位置裝置計(jì)量表以加強(qiáng)能源管理第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項(xiàng)目選址及用地方案項(xiàng)目位于膠州市青海湖路以南，營(yíng)舊路西側(cè)，膠河路以北范圍內(nèi)。青島寶佳鴻筑置業(yè)有限公司已與膠州市國土資源局簽訂了《掛牌出讓成交確認(rèn)書》（膠國土交字[2009]121號(hào)）。用地使用性質(zhì)為商住用地。項(xiàng)目總主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表5-1項(xiàng)目總主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表5-1序號(hào)項(xiàng)目名稱單位備注1總占地面積m2209334.222總建筑面積m2335874.212.1地上建筑面積m2255422.98其中多層住宅m299589.48高層m261810.52公建m294022.982.2地下建筑面積m280451.233容積率1.224建筑密度%22.6%5綠地率%31.7%6戶數(shù)戶1760項(xiàng)目一期工程占地面積24799.32m2，建筑面積38488.64m2。項(xiàng)目一期工程主要指標(biāo)見表5-2項(xiàng)目一期工程主要指標(biāo)表表5-2序號(hào)項(xiàng)目名稱單位備注1項(xiàng)目一期占地面積m224799.322項(xiàng)目一期工程建筑面積m238488.642.1地上建筑面積m226562.98其中多層住宅m2高層m2公建m226562.982.2地下建筑面積m211925.663戶數(shù)戶項(xiàng)目場(chǎng)地沒有壓覆礦床和文物，沒有處在防洪和通航內(nèi)，不會(huì)對(duì)防洪和通航等產(chǎn)生不利影響。5.2土地利用合理性分析項(xiàng)目位于膠州市青海湖路以南，營(yíng)舊路西側(cè)，膠河路以北范圍內(nèi)。總占地面積313畝，總建筑面積約33萬㎡。根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃本項(xiàng)目屬居住組團(tuán)，小區(qū)容積率1.22、建筑密度22.6%、綠地率31.7%，符合城市土地利用的原則。5.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本項(xiàng)目不涉及拆遷和移民安置。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀1、自然環(huán)境條件膠州市地處黃海之濱、青島西海岸，是山東省首批沿海開放縣（市）之一，是山東半島連結(jié)內(nèi)陸各省市及港口的重要交通樞紐，三里河文化發(fā)源地，在唐宋時(shí)期就已經(jīng)成為全國五大商埠之一及長(zhǎng)江以北惟一的對(duì)外通商口岸，素有“金膠州”之美譽(yù)。先后獲得國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、國家園林城市、國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)、山東人居環(huán)境獎(jiǎng)等榮譽(yù)稱號(hào)。近年來，膠州市在城建規(guī)劃上，樹立生態(tài)環(huán)境優(yōu)先的理念，按照“特色建市，生態(tài)立市”的原則進(jìn)行城市整體規(guī)劃布局，充分體現(xiàn)“水在城中、城在林中”的城市個(gè)性和特色。2010年人均公共綠地增至11.96m2，建成區(qū)綠化覆蓋率提高到45.1%。2、生態(tài)環(huán)境條件本項(xiàng)目位于膠州市新城區(qū)，目前環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好，噪聲環(huán)境質(zhì)量符合《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-2008），大氣質(zhì)量符合《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)限值要求。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析1、施工期環(huán)境影響⑴施工揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境的影響：在整個(gè)施工期，產(chǎn)生揚(yáng)塵的作業(yè)有土地平整、回填、建材運(yùn)輸、裝卸和攪拌等過程，如遇干旱無雨季節(jié)，加上大風(fēng)，施工揚(yáng)塵將更嚴(yán)重。⑵施工噪聲對(duì)環(huán)境的影響：施工的噪聲源主要有挖土機(jī)、推土機(jī)、裝卸機(jī)、水泥攪拌機(jī)、吊車、沙輪機(jī)、電鉆、切割機(jī)及各種車輛等。⑶施工棄土及垃圾對(duì)環(huán)境的影響：施工過程中將產(chǎn)生一定量的建筑廢棄物，同時(shí)在建設(shè)施工期間需要挖土、運(yùn)輸棄土，運(yùn)輸各種土筑材料，如砂石、水泥、磚瓦、木料等。2、使用期環(huán)境影響項(xiàng)目建成后，產(chǎn)生的生活污水、廚房含油廢水；各種機(jī)電設(shè)備產(chǎn)生的噪聲；廚房油煙廢氣；生活垃圾等會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響。6.3生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施1、施工期間環(huán)境保護(hù)措施項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行文明施工，落實(shí)具體的安全文明施工措施。對(duì)運(yùn)輸砂礫、石子、建筑垃圾等車輛應(yīng)嚴(yán)密覆蓋，絕對(duì)防止散落；對(duì)施工場(chǎng)地和道路應(yīng)實(shí)施灑水抑塵；對(duì)露天砂石等建筑材料堆場(chǎng)必須用帆布或塑料紡織布封蓋。施工過程中盡量選用低噪聲設(shè)備；加強(qiáng)高噪聲施工設(shè)備的維修管理，減少設(shè)備非正常的噪聲；施工車輛的運(yùn)行路線和時(shí)間盡量避開噪聲敏感區(qū)和噪聲敏感時(shí)段；除搶修、搶險(xiǎn)、施工工藝或特殊要求必須連續(xù)作業(yè)外，盡量不在夜間進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的施工作業(yè)。因特殊要求需夜間施工的，報(bào)環(huán)保部門審批，施工噪聲標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行GB12523-90《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》中的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。施工過程中的泥漿廢水、機(jī)械清洗廢水應(yīng)經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放；不能綜合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，應(yīng)及時(shí)清運(yùn)、妥善處理。2、使用期間環(huán)境保護(hù)措施⑴廢氣本項(xiàng)目廢氣排放主要為廚房油煙廢氣。廚房補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)裝置設(shè)空氣過濾器，灶具排放的高溫油煙廢氣經(jīng)凈化處理裝置達(dá)標(biāo)后排放。⑵廢水生活污水經(jīng)化糞池處理、廚房含油廢水經(jīng)隔油池處理達(dá)標(biāo)后，排入市政污水管網(wǎng)，⑶生活垃圾項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢棄物主要是生活垃圾。生活垃圾統(tǒng)一堆存于有蓋的垃圾箱內(nèi)，定期清運(yùn)至城市垃圾處理廠。⑷噪聲本項(xiàng)目建成后，各種機(jī)電設(shè)備采取有效減震隔聲措施，運(yùn)行期間噪聲控制在（晝/夜）55/45dB之間，邊界晝間噪聲疊加值均可達(dá)標(biāo)。6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析膠州市坐落在膠濰河盆地的南緣，膠州灣的西岸，海岸線25.49km。呈西南斜長(zhǎng)分布，地勢(shì)由西向東、由南向北逐漸傾斜。膠州市在前震旦末期，由于受呂梁運(yùn)動(dòng)影響地面隨之上升，并有火山巖活動(dòng)，此后一直處于穩(wěn)定，故寒武系以來始終高出海面，長(zhǎng)期受風(fēng)化剝蝕作用，直到中生界侏羅系末期受燕山運(yùn)動(dòng)影響，境內(nèi)沉寂了大量的碎屑巖，并有大量火山巖噴發(fā)和巖漿侵入。因此，膠州市地質(zhì)的地質(zhì)條件較為復(fù)雜，除艾山南部與膠南市交界處有一部分太古界變質(zhì)巖外，大部分為基巖地層，新生界第四系地層較為薄弱，地質(zhì)構(gòu)造與地層大致為：地質(zhì)構(gòu)造屬華北陸塊，位于郯城—廬江（屬安徽）斷裂帶東側(cè)，跨膠南隆起的北緣與膠萊坳陷的南緣，以斷裂構(gòu)造為主，主要有東北向的山相家—郝官莊（屬諸城）斷裂，北東東向的百尺河（屬諸城）—二十五里夼斷裂，北西向的五里堆—大西莊斷裂。境內(nèi)出露的地層：元古界五連群海眼口組，分布在洋河鎮(zhèn)姜家莊—董城一帶，面積較?。恢猩缟腺_紀(jì)萊陽組和中生界白堊系青山組火山巖與王氏組紅色砂礫巖；新生界第四系，主要分布在較大水系沿岸和沿海地帶。該工程位于膠州市少海新城，根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，地質(zhì)構(gòu)造良好，無地質(zhì)災(zāi)害的可能性。6.5特殊環(huán)境影響本項(xiàng)目周圍沒有歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等，無特殊環(huán)境影響。第七章經(jīng)濟(jì)影響分析7.1經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析1、銷售收入項(xiàng)目一期工程占地面積24799.32㎡，建筑面積26562.98㎡（商業(yè)建筑面積），地下建筑面積11925.66m2。根據(jù)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)，銷售收入約萬元（折合5488萬美元，人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)1美元=6.50人民幣元）。項(xiàng)目一期工程銷售收入見表7-1銷售收入預(yù)測(cè)表表7-1項(xiàng)目類別計(jì)算期（年）合計(jì)（萬元）345住宅樓多層住宅樓銷售收入銷售比例（%）出售單價(jià)（元/m2）出售數(shù)量（m2）高層住宅樓銷售收入銷售比例（%）出售單價(jià)（元/m2）出售數(shù)量（m2）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)銷售比例（%）6040出售單價(jià)（元/m2）1200012000出售數(shù)量（m2）15937.810625.2小計(jì)（萬元）191253456127502304總計(jì)（萬元）1912534561275023042、有關(guān)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅5%城市維護(hù)建設(shè)稅7%教育費(fèi)附加3%地方教育費(fèi)附加2%所得稅25%3、開發(fā)成本開發(fā)成本見表7-2開發(fā)成本估算表附表7-2序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（萬元）折合美元（萬美元）1開發(fā)建設(shè)成本25660.639472管理費(fèi)用按銷售收入的0.5%178.4273銷售費(fèi)用按銷售收入的1.5%535.182合計(jì)26374.140564、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目計(jì)算期取5年。項(xiàng)目一期工程銷售收入5488萬美元，開發(fā)建設(shè)成本4056萬美元，營(yíng)業(yè)稅金及附加307萬美元，利潤(rùn)總額1125萬美元，應(yīng)繳納所得稅（25%）281萬美元，凈利潤(rùn)844萬美元。經(jīng)測(cè)算，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（所得稅后）為12%，大于社會(huì)折現(xiàn)率8%的要求，表明項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)達(dá)到或超過了要求的水平。在項(xiàng)目計(jì)算期，外匯流入量大于外匯流出量。經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（所得稅后）為143.5萬美元，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值大于零，表示國家為擬建項(xiàng)目付出代價(jià)后，可以得到符合社會(huì)折現(xiàn)率的社會(huì)盈余，項(xiàng)目是可以接受的。7.2行業(yè)影響分析7.2.1膠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況自2010年4月以來，在以“新國十條”為代表的有關(guān)房地產(chǎn)新政出臺(tái)及9月底以來以深化、落實(shí)“新國十條”為主要內(nèi)容的“國五條”出臺(tái)的背景下，膠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)健康有序、價(jià)量齊升的良好發(fā)展趨勢(shì)。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況⑴膠州市商品住房批準(zhǔn)預(yù)售情況2010年1～11月份，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售11268套，同比增長(zhǎng)4.5%，預(yù)售批準(zhǔn)的面積118.3×104m2，同比增長(zhǎng)5.3%；其中，11月份批準(zhǔn)預(yù)售商品房的套數(shù)170套，批準(zhǔn)預(yù)售的面積1.64×104m2。本月房屋供應(yīng)量較少。⑵膠州市商品住房本月銷售數(shù)量增加明顯，可售房源減少明顯截至2010年11月末，全市商品房可售套數(shù)8350套，同比減少8.6%；可售面積78.46×104m2，同比減少10.8%。按以前三個(gè)月銷售速度計(jì)算，目前可售商品房的銷售周期為7.6個(gè)月，處于6～9個(gè)月的正常銷售周期，受11月份銷售增加、房源減少等因素影響、銷售周期大幅回落。目前全市商品住房市場(chǎng)供需基本平衡，供略小于求；多層房源偏少的現(xiàn)象非常明顯。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況⑴膠州市商品住房銷售量同比增長(zhǎng)明顯2010年1～11月份，全市商品房銷售12132套，同比增長(zhǎng)14.5%；成交面積116.78×104m2，同比增長(zhǎng)7%；成交額39.87億，同比增長(zhǎng)30.7%。其中，11月份商品房銷售1193套，成交面積12.64×104m2，成交額4.05億。膠州市新開盤商品房項(xiàng)目已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上備案；膠州市應(yīng)用青島系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到51個(gè)，網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽銷售的商品房和可售房源總量達(dá)到7418套，75.24×104m2；11月份膠州市網(wǎng)簽商品房預(yù)售合同516套。在膠州市購房者總量中，本市市民的投資型、改善型購房者占全部購房者的比例達(dá)到66.7%，青島以外地區(qū)來本市購房者比例達(dá)到24.8%，青島其他區(qū)市來本市購房者比例達(dá)到8.5%；青島以外地區(qū)的投資者因?yàn)槟z州市的房?jī)r(jià)偏低、以及具有較大投資價(jià)值等因素的影響，來膠州市投資置業(yè)的購房人較多，成為除本市市民以外的最大購房群體。⑵二手住房交易量膠州市2010年1～11月份，二手房成交3614套，同比減少8.5%；成交面積25.21×104m2，同比減少29.6%；成交金額7.58億元，同比減少10.4%?？梢钥闯觯z州市二手房交易總體上受營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠期調(diào)整的影響非常明顯。但11月份二手房成交較好，共成交691套，創(chuàng)近幾年新高，成交面積4.44×104m2，成交金額1.2億元。3、房屋交易價(jià)格情況⑴膠州市新建商業(yè)用房整體均價(jià)上漲趨勢(shì)明顯，新老城區(qū)、少海新城、新城區(qū)的商業(yè)用房?jī)r(jià)全面上漲。7.2.2膠州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)隨著城市化步伐的加快，城市居民生活水平和居住質(zhì)量的不斷提高，市民收入的不斷增長(zhǎng)，膠州市已進(jìn)入以自住型為主體的購房時(shí)代。從全市宏觀增長(zhǎng)情況來看，其一，城市人口在未來一段時(shí)期將進(jìn)入快速增長(zhǎng)周期，增量住房需求相應(yīng)進(jìn)入旺盛時(shí)期；其二，隨著城市規(guī)模不斷擴(kuò)展，政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的資金投入相應(yīng)增多，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力日趨增強(qiáng)；其三，優(yōu)越的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，促使成就房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，按照2003年山東省政府通過的《山東半島城市群發(fā)展戰(zhàn)略研究》，膠州擁有無可替代的戰(zhàn)略地位，是半島都市群區(qū)域的交通戰(zhàn)略樞紐；其四，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市居民收入的提高，為城市房地產(chǎn)業(yè)提供了購買力保障。按照膠州市新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，以“一城四區(qū)”發(fā)展為重點(diǎn)，以開發(fā)環(huán)膠州灣為依托，以產(chǎn)業(yè)集群為主體，優(yōu)強(qiáng)企業(yè)為支撐、高新技術(shù)為先導(dǎo)，以打造半島現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)域基地為主導(dǎo)，以構(gòu)建青島乃至山東半島商貿(mào)區(qū)、物流區(qū)、東湖生態(tài)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為特色的產(chǎn)業(yè)集群的形成，將帶動(dòng)地產(chǎn)資本市場(chǎng)進(jìn)入活躍時(shí)期。7.2.3項(xiàng)目對(duì)行業(yè)的影響項(xiàng)目位于膠州市青海湖路以南，營(yíng)舊路西側(cè)，膠河路以北范圍內(nèi)。總占地面積24799.32㎡，容積率1.07，總建筑面積26562.98㎡，將為城市居民提供一個(gè)配套完善、經(jīng)濟(jì)適應(yīng)的居住小區(qū)。本項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步完善膠州市的城市建設(shè)規(guī)劃版圖，對(duì)膠州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有極大地促進(jìn)作用，并提升膠州市民的居住層次，增加建材、建筑市場(chǎng)的需求。但不會(huì)形成行業(yè)壟斷。7.3宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析1、外資進(jìn)入對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的積極影響外資進(jìn)入對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，外資的進(jìn)入給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了較為先進(jìn)的技術(shù)、操作經(jīng)驗(yàn)，促使我國的房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制，同時(shí)也完善了我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系，這有利于增強(qiáng)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。外資的進(jìn)入在很大程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)行業(yè)資金的不足，有利于緩解金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)總體資金緊張局面。外資帶來了很多新的房地產(chǎn)金融工具，為我國資本市場(chǎng)的發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)。2、外資進(jìn)入對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的消極影響在宏觀調(diào)控方面，外資的進(jìn)入使我國宏觀調(diào)控政策難度增加。外資除了通過直接購買國內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策時(shí)，企業(yè)的融資難度加大，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向利用境外融資的方式來解決資金短缺的問題。外資就利用宏觀調(diào)控的時(shí)機(jī)通過外債、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、預(yù)收款等途徑加速流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些行為在很大程度上就削弱了宏觀調(diào)控的