第五節(jié)-飯店投資測算與風險控制

第五節(jié)飯店投資測算與風險控制飯店投資資金需求較高，固定資產投資在飯店總投資額中占有很大的比重，如何選擇和確定一個適當的飯店投資決策便是十分重要的問題。一、飯店投資的要求和步驟

1、投資要求

飯店投資決策成功與否，影響到未來發(fā)展方向、發(fā)展速度及獲利能力。因此，投資決策之前，要對投資方案的預期經濟效益做出全面的分析評價，用審慎的態(tài)度，科學的方法選擇最有利的方案，以實現充分利用財務資源，用最少的投資和最小的風險獲得最大效益的目標。①建立嚴密的投資管理程序；②制定投資計劃；③進行投資項目的資金預算，及時籌集項目所需資金，避免由于資金不足造成半截子工程，影響投資效益。

2、投資管理步驟

為保證投資的有序性和有效性，需要確立飯店投資管理步驟：①項目預可行性研究，在正式確定投資意向之前，進行必要的預可行性研究；②根據投資意向，進行可行性研究，要求制定出若干個投資方案，以供篩選；③逐一篩選投資方案，對每一個方案進行經濟評價，最終選出最優(yōu)方案；④制訂詳細的投資計劃，監(jiān)督資金安排使用。二、飯店投資估算

為了加強飯店投資管理，進行投資項目決策前的財務分析十分必要。（一）項目總投資估算投資總額一般是指一個投資項目投入使用前的全部支出，它應包括固定資產投資、流動資產投資和建設期間的利息費用三大部分。1.固定資產投資估算。固定資產投資通常由下列各項費用相加組成：（1）施工前期準備費用。主要包括土地補償費、安置補助費、勘察設計費等。（2）工程用材料費。（3）工程用設備費，包括設備購置費。（4）工程用工工資。（5）預付工程價款。（6）工程管理費。（7）工程水電費。（8）其他費用，包括試運營費、職工培訓費、辦公和生活用家具購置費等。各種費用的估算可以參照同類飯店不同規(guī)模項目投資。2.流動資產投資估算。流動資產的估算方法介紹兩種：（1）產值資金率法。經營流動資金=正常年份銷售收入×產值資金率（2）固定資金比例法。即以流動資金占固定資金的比例來估算，通常用固定資金乘以12—20%的比例進行估算。飯店收益以現金結算收入較多，流動資金所占比例可略低一些。3.建設期間借款利息的估算。一般情況下，各年投資支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陸續(xù)支出的，因此在計算當年投資借款的利息時，應按照當年借款總額的二分之一計算全年利息。計算公式如下：建設期間當年借款利息=（年初借款累計+本年借款/2）X利率（3-1）（二）項目投產后年收入和年成本估算1.項目投產后年收入估算。飯店投資建設項目投產后的年銷售收入可根據項目的設計能力、生產能力利用率、產品銷售價格進行估算。年銷售收入=項目設計生產能力（總客房數）×生產能力利用率（預期出租率）×產品銷售單價（平均房價）2.項目投產后年成本的估算。制造成本法Vs.完全成本法三、飯店投資指標分析

用于進行投資決策判斷的經濟指標很多，大體有以下數種：(1)收益最大或付稅后利潤最大；(2)成本最小；(3)收益與成本之比最大；(4)承擔各種損失的風險最??；(5)最好的服務質量；(6)規(guī)模最大或質量檔次最高的飯店；(7)飯店的發(fā)展速度最快。貼現與非貼現方法貼現與非貼現方法是評價投資經濟效益的主要指標。二者的區(qū)別在于是否考慮了貨幣的時間價值。非貼現方法是早期投資決策中最普遍的方法，簡單易懂，可用于項目的快速評估。而貼現方法則考慮了貨幣的時間價值，計算精度較強，是現代投資決策中廣泛應用的方法。（一）非貼現指標1．投資回收期法。

投資回收期是指以項目的凈現金流量抵償全部投資所需要的時間長度。其計算公式為：

現金流量是指一定時期內現金流動的數量?，F金凈流量作為一項財務指標是飯店的現金流入量與現金流出量之差。其計算公式為：現金凈流量=（投資所增加的收入－投資所增加的費用－投資的折舊）×（１－所得稅率）＋折舊從公式中可看出，現金凈流量等于稅后利潤加上折舊，所以投資回收期公式可以以寫成：

從公式中可看出，現金凈流量越大，投資回收期越短。就飯店的投資回收期來講，一般為6至7年，因為這時恰好是飯店設備的更新期，如果這時投資還未收回，勢必影響投資者再投資的信心。世界上最快的飯店4年便可回收投資，6至7年可作為飯店投資回收期的一個指標。例1某飯店進行擴建，總投資額為1320萬元，6年折舊，建成后每年增加收入450萬元，增加費用220萬元，所得稅率為33%，請問，該飯店投資回收期為多少年？解：總投資額=1320（萬元）年折舊額=1320/6=220（萬元）現金凈流量=（450-220-220）*（1-0.33）+220=226.7（萬元）投資回收期=1320/226.7≈5.82（年）2.投資利潤率。投資利潤率是指年度平均利潤與投資額的比率，它反映每百元投資每年可創(chuàng)造的利潤額，其計算公式為：

如果計算出來的利潤率高于現行市場資金利率，那么此方案就是可行的。（二）貼現指標貼現法就是考慮貨幣時間價值的復利貼現方法，包括凈現值（ＮＰＶ）法、凈現值率（ＮＰＶＲ）法和內部報酬率（ＩＲＲ）法等。1．凈現值法。凈現值指項目按資本成本或設定的折現率（ｉ），將各年的凈現金流量貼現到建設起點的現值之和，用ＮＰＶ表示。公式為：

式中：ＮＰＶ表示在整個計算期內，項目投資對企業(yè)的超額凈貢獻。CI--現金流入CO--現金流出（CI-CO）t一第ｔ年的凈現金流量ｉ——折現率凈現值的計算步驟：（1）確定投資項目各年的凈現金流量；（2）選擇適當的折現率（一般為資金市場中長期貸款利率），通過查表確定投資項目各年的貼現系數；（3）將各年的凈現金流量乘以相應的貼現系數，求出其現值；（4）將各年的凈現金流量現值加以匯總。

項目可以接受的條件是NPV≧0，越大越好。例2某飯店準備進行一項投資，其投資額為18萬元，各年的凈現金流量、凈現金流量的現值系數及凈現值見下表。方案一方案二年次凈現金流量現值系數/18%現值凈現金流量現值系數/18%現值1700000.84759290620000.847525142680000.71848824650000.718466703720000.60943848730000.609444574620000.51631922780000.51640248現值總額184054183889減：原始投資180000180000凈現值405438892.凈現值比率法。凈現值比率是指投資項目凈現值與全部投資額之比，亦即單位投資額能獲得的凈現值，其計算公式為：

3．內部收益率。內部收益率（InternalRateofReturn）就是使投資項目各年凈現金流量現值之和等于零的折現率。用公式表示為：

其中IRR——內部收益率內部收益率公式和凈現值公式是一樣的，不同的是，使用凈現值公式，折現率是已知的，求凈現值；而使用內部收益率公式時是令凈現值為零，求凈現值等于零的折現率（即內部收益率）。內部收益率一般不易從上式中直接求得，通常用“試算法”結合插值公式求解。求解步驟如下：①任選一貼現率（折現率）i代入上式，求出ＮＰＶ值，若ＮPV＞0，則換一較大的貼現率值重新計算ＮＰＶ；若ＮＰＶ＜０，則換一較小的貼現率值重新計算ＮＰＶ。②一直試算到相鄰兩個貼現率i1、i2對應的NPV1、NPV2符號相反為止。③利用插值公式，求得IRR值

如果項目內部收益率大于等于資本成本或期望投資報酬率，項目就可以接受。四、飯店投資風險控制（一）風險計算。投資風險大小是通過風險程度來反映的。風險程度可用絕對值即投資收益標準離差表示，也可用相對值即投資收益標準離差率表示，亦可用風險率表示。標準離差的計算步驟如下：①計算各投資方案的損益期望值（預期報酬率），一般用表示。

式中：為第i種可能結果出現后的預期報酬率。Ｐi為第ｉ種可能結果出現的概率。ｎ為所有可能結果的數目。②計算每一種可能結果與損益期望值的差：第ｉ種可能結果的離差=③計算標準離差δ：

一般說來，標準離差越大，說明方案盈利可能偏離期望值越大，投資收益分布松散，經濟效益越不穩(wěn)定，因此風險程度大；相反，標準離差越小，說明方案盈利可能偏離期望值越小，投資收益分布緊湊，經濟效益比較穩(wěn)定，因此風險程度小。

例3某飯店投資300萬元擴大經營范圍，擬訂了兩個投資方案進行選擇，其可能出現的年利潤及其概率情況見下表。試求標準離差?？赡艿慕Y果甲方案乙方案利潤/萬元概率利潤/萬元概率較好900.31100.3一般700.5700.5較差500.2100.2解：先求損益期望值：E甲=90*0.3+70*0.5+50*0.2=72E甲=110*0.3+70*0.5+10*0.2=70再求兩方案的標準離差：Δ甲=［（90-72）2*0.3+（70-72）2*0.5+（50-72）2*0.2］1/2=14Δ乙=［（110-70）2*0.3+（70-70）2*0.5+（10-70）2*0.2］1/2=34.641Δ甲＜Δ乙標準離差作為判斷風險程度的絕對值是可行的，其不足之處在于：一旦投資額不同，僅靠標準離差就難以判斷，難以反映風險程度的大小。為了對不同投資額的方案進行比較，必須計算風險程度的相對值，即標準離差率：V=Δ/E*100%則甲方案的標準離差率為14/72=19.44%乙方案的標準離差率為34.641/70=49.49%衡量投資風險的大小，還可以用風險率指標。風險率就是標準離差率與風險價值系數的乘積。標準離差率是標準離差與期望利潤之間的比率；風險價值系數一般有投資者主觀決定，愿冒風險以追求高額利潤的投資者可以將風險價值系數取值小點，否則可