宏觀調(diào)控下的房價和股市1

哦宏觀調(diào)控下的樓市與股市影響房市三大手段牛熊轉(zhuǎn)換股市行情相愛相殺兩者關(guān)系信貸政策調(diào)整：政策內(nèi)容：提高商業(yè)銀行的存款儲備金率控制貸款總規(guī)模將商業(yè)銀行自營性個人住房貸款優(yōu)惠利率調(diào)回到前期的正常貸款利率水平，等等數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月末，農(nóng)行保障性安居工程貸款余額已超過400億元，較年初增長了近150億元，較上年同比多增43億元。一般認為，金融政策的效果和時間是不易事先預(yù)測的。不過，金融政策開始調(diào)整兩年以來，其效果大體還是可以判定的。目前，多是城市住房成交量都有所下降，居民觀望心態(tài)增強，房價上升速度基本被遏制，這標志著供求關(guān)系已暫時得到修復(fù)，居民的購買決策和預(yù)期正在趨于合理化。預(yù)計在下一步金融調(diào)控的維持或調(diào)整中，全國房價整體上將呈現(xiàn)穩(wěn)中略有升的局面。影響：市場：二手房源增多買家不再“跑步入市”觀望居多經(jīng)歷了三月新政和央行降息的利好刺激，廣州二手樓市在上半年成交量更是連續(xù)兩個月打破紀錄，6月份廣州二手房成交量突破7000套大關(guān)，成交均價沖至13201元/㎡。不過，步入7月，廣州二手樓價開始出現(xiàn)高位回落，數(shù)據(jù)顯示，7月第3周廣州的二手網(wǎng)簽均價為14930元/㎡，已是連續(xù)兩周下跌?！?月上半月的成交確實減少了?！敝性禺a(chǎn)資深營業(yè)經(jīng)理鄭劍鵬告訴記者，他的團隊在這段時間內(nèi)主要做一手業(yè)績，二手的“跟進周期”變長，買家的購房欲望不太強，重歸理性，成交較難。稅收政策調(diào)整：早在2014年3月，上海市就已經(jīng)出臺了抑制房價的稅收新政策。2015年5月份國家稅務(wù)總局會同財政部和建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理通知》，決定對6月1日后出售的住宅房產(chǎn)征收5.5%的營業(yè)稅。影響：

這對于增加市場房屋可供量，減少需求量是有利的，從而會產(chǎn)生一定的有利于降低房價的影響。不過，炒房現(xiàn)象多是發(fā)生在高檔物業(yè)上，很少發(fā)生在最大量的中低檔物業(yè)上，所以這種降價作業(yè)就整體房地產(chǎn)市場來說可能并不特別顯著。群眾的聲音：我的看法：減輕個人稅賦是好事兒，但好事兒更得辦好。相比信貸政策，稅收政策屬于長期性政策，引導方向正確、穩(wěn)定的稅收政策，對于完善房地產(chǎn)市場的長效機制更為重要。特別是涉及房地產(chǎn)的個稅政策，一頭涉及樓市調(diào)控的走向與效果，一頭關(guān)系收入分配的公平與正義，更需考慮多重影響，審慎細化。匯率調(diào)整：

自2005年7月21日起，我國開始實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度，當日美元對人民幣交易價格調(diào)整為1美元兌換8.11元人民幣。

影響：據(jù)中原地產(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜介紹，此次人民幣升值主要影響還是在貿(mào)易方面，房價也不可能會有什么波動。據(jù)了解，人民幣升值后，一些外資已經(jīng)把去年買入的產(chǎn)業(yè)拋售出來賺匯率差額了。

黃總經(jīng)理認為，這種更富彈性的人民幣匯率機制，會使得外資的投資更有雙向性，融資渠道也更為通暢，因此不少外來資金可能會考慮增加在中國的固定資產(chǎn)投資。而在政府調(diào)控房價的決心和措施都已明確表露的條件下，國際投機資本即使再流入中國，也不可能在房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模聚集，不可能造成房價的進一步暴漲。比較可能的情況是隨著時間的延長，投機資本因時間收益率逐步降到無利可圖的程度而緩慢地撤出房地產(chǎn)市場總結(jié)：綜合起來看，

一方面房地產(chǎn)業(yè)由于其特殊的組織結(jié)構(gòu)而使房價具有剛性；

另一方面宏觀調(diào)控措施的取舍將以穩(wěn)定房價為限。這兩方面的基本條件決定了未來全國房價的基本走勢將是穩(wěn)中略升，估計房價漲幅低于GDP增幅2個百分點左右，并通過經(jīng)濟的發(fā)展來逐步平衡現(xiàn)已先行的高房價。這個過程可能還需要兩年左右的時間。宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)走向：2011年12月份，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)作用下，全國房價繼續(xù)維持回落的趨勢，并且出現(xiàn)下跌的城市范圍不斷擴大，房價由升轉(zhuǎn)降的拐點由此確立。這標志著房地產(chǎn)市場“黃金十年”的結(jié)束。隨著上一階段調(diào)控政策影響力的弱化。2013年中國房地產(chǎn)市場再次陷入新一輪的爆發(fā)性增長，“泡沫論”“供需論”等觀點再次引起多方爭論。不過，這一趨勢在2014年初便得到遏制。房地產(chǎn)調(diào)控長效機制逐步完善，差異化的調(diào)控替代了之前“一刀切”的調(diào)控方式，樓市預(yù)期發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)中有降的階段。這一趨勢一直延續(xù)到2015年。2015年底，仲量聯(lián)行發(fā)布

《2015年中國房地產(chǎn)市場回顧》顯示，房地產(chǎn)住宅市場出現(xiàn)深度分化的趨勢，一線及熱點二線城市樓市熱力不減，而三、四線城市依然面臨較大的庫存壓力從未來政策走向看，預(yù)計2016年房地產(chǎn)政策將延續(xù)“分類調(diào)控”的思路，政策整體保持適度寬松，金融領(lǐng)域預(yù)計將繼續(xù)實施降息和降準政策，房地產(chǎn)市場整體謹慎樂觀。宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)走向：2015年股市走勢大總結(jié)從大盤來看，從2015年開年的3350點，一路攀升至6月12的5166點之后，僅僅18個交易日，滬指從5178點快速跌落至3300點。跌的嚇人從個股來看暴風科技28倍的漲幅，傲視群雄。從行業(yè)來看互聯(lián)網(wǎng)+是2015年最火的主題，有統(tǒng)計顯示，6月以來，至少有20多家傳統(tǒng)公司通過并購重組轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)。股市急跌政府的作為自6月12號股市巨震一度演變?yōu)榱鲃有晕C，A股空前地出現(xiàn)了”千股跌?！?；為規(guī)避拋盤，上市公司主動申請停牌，很快又出現(xiàn)“千股停牌”的奇觀。股價腰斬、打折之下，若任憑股市暴跌，風險終將蔓延至銀行股權(quán)質(zhì)押類資產(chǎn)，系統(tǒng)性風險一觸即發(fā)。一：為阻斷風險傳播，一場聲勢浩大的“A股保衛(wèi)戰(zhàn)”就此打響。先是央行緊急“雙降”，但跌勢未改，“黑色星期一”冰冷了稍有回暖的信心；緊接著證監(jiān)會連推三大政策，引導機構(gòu)救市。但是，“爆倉”、“強平”迅速以推倒多米諾骨牌之勢蔓延，杠桿配資推動的暴漲暴跌一時難以控制。國資委、財政部、公安部、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等多部委接踵加入“護盤者聯(lián)盟”，各方見招拆招全力出擊之后，這場命懸一線的危機才終于止步。緊急救市動作迅速的穩(wěn)定政策大股東減持限令中國證監(jiān)會7月8日連發(fā)兩文，明確支持上市公司控股股東、持股5%以上股東（下并稱“大股東”）及董事、監(jiān)事、高級管理人員通過增持上市公司股份方式穩(wěn)定股價。同時，要求上市公司大股東及董監(jiān)高人員在6個月內(nèi)不得通過二級市場減持本公司股份。減持禁令或?qū)⒂?016年1月8日到期。7月9日-8月17日期間，在推出暫停IPO、禁止期指裸空、提高保證金比例、證金匯金增持、券商集體救市、多次降息降準、上市公司“五選一”維穩(wěn)、養(yǎng)老金入市等20余道“救市金牌”后，市場在3400點-4000點的位置出現(xiàn)過階段性震蕩。國家隊出資救市二：在6月份與7月份的暴跌中，國家隊頻頻出手救市，從中國石油等大藍籌到其他小盤股，國家隊的介入對于激活當時的市場流動性功不可沒。從龍虎榜數(shù)據(jù)來看，6月份至7月份，有國家隊背景的中信證券旗下北京總部證券營業(yè)部、北京望京證券營業(yè)部、北京金融大街證券營業(yè)部、北京呼家樓證券營業(yè)部等合計買入接近1300億元。另外，從三季報數(shù)據(jù)來看，“國家隊”（計算口徑為匯金公司、證金公司以及各大基金旗下的中證金融資產(chǎn)管理計劃的合計持股總額）至少動用了1.26萬億元資金參與救市，共買入1363家公司股票。懲治不正當股市操作三：

公安部與證監(jiān)會聯(lián)手調(diào)查惡意賣空行為。證監(jiān)會于7月12日發(fā)文，但華泰、海通、廣發(fā)、方正證券等多家券商仍頂風作案。證監(jiān)會對違規(guī)公司下發(fā)了巨額罰單。10月23日，證監(jiān)會巨額罰單嚴懲特力A背后炒作元兇，吳某樂、深圳市某基金管理有限公司被罰沒近13億元。據(jù)統(tǒng)計，年內(nèi)已立案查處銀行高管12人，其中副行長及以上級別8人;券商高管15人，另有3人失聯(lián)。主要包括，原中信證券、民族證券、原國泰君安國際董事會的一些負責人。股市可以讓人一夜暴富，但也有它的技術(shù)性，更有不確定性，因此，貪腐、內(nèi)幕交易橫流。一般的都是暴漲暴跌，明明這家上市公司虧損，卻連連拉出漲停；明明這家公司的股票達不到這么高的價位，卻漲的很高，股市大震蕩的原因1前期上漲過快上證指數(shù)從2014年10月的2200點，僅8個月就翻番攻到5100點股指、股價快速上升，信息技術(shù)、傳媒、軍工、國企改革等各類概念板塊崛起，開戶數(shù)量暴增，盡管這輪牛市缺乏業(yè)績層面的根本支持，但政策層面卻予以明確的支持。伴隨著牛市發(fā)展，降準、降息、降低交易費用、允許一人多戶、開放融資融券、推動A股與港股互通、推動養(yǎng)老金入市。2資金抽離最明顯的就是曲線進入股市的銀行信貸資金，如房地產(chǎn)的投資資金，上市公司的委托理財資金外流，還有通過國債回購人市的投機資金也在慌不擇路地出逃，資金缺乏的結(jié)果就是股市下跌。

3制度問題我國股市建立以來，由于最初制度設(shè)計缺陷和監(jiān)管環(huán)節(jié)的薄弱，市場中積累了不少歷史遺留問題，如莊股問題、違規(guī)委托理財問題、國債回購資金挪用問題、股民保證金挪用問題、上市公司損害流通股東權(quán)益問題等等。

對于這輪快速的牛熊轉(zhuǎn)換，無法用正常的宏觀或微觀經(jīng)濟狀況來解釋，杠桿成為公認的弊病。宏觀調(diào)控的不足1對股市定位存在偏差政府在股票市場上同時存在多個身份，股票市場的監(jiān)管者；股票市場中最大的股東代表；股票市場上投資大眾的保護者2政府對股市宏觀調(diào)控力度的問題力度過大，會引起暴漲暴跌；力度過小，起不到應(yīng)有的作用3股市宏觀調(diào)控的信息傳導問題政府對宏觀調(diào)控的信息傳導渠道有限，投資者獲取信息的快慢程度不一，有些投資者獲取信息的渠道較窄，待其獲得信息，其他投資者做出反應(yīng)4工具問題一是直接調(diào)控，例如：設(shè)置漲停板，股市擴容二是間接調(diào)控，例如：調(diào)整存貸款基準利率，存款準備金率不難看出，宏觀調(diào)控的手段有限，工具單一，缺乏靈活性，沒有根據(jù)市場的發(fā)展來創(chuàng)新股市與樓市從投資角度上來說，樓市與股市是居民資金進入的主渠道。從短期來看，股市大跌導致股民財富縮水，有可能帶來樓市購買率減弱；同時，也不排除投資人因為股市波動太大，風險太高而離開股市、投資房產(chǎn)的心理；從長期來看，樓市資產(chǎn)價值的穩(wěn)定性是股市無法匹敵的，它有居住與投資的雙重屬性，不會因為股市波動而又實質(zhì)性的變化。任何東西都是相互的，即相互克制又相互幫助。樓市與股市也是同樣道理。25.4

正常情況下，樓市的發(fā)展，會帶動鋼鐵、水泥、建材、裝修材料、家電、水暖行業(yè)、電氣、石油產(chǎn)品、磁磚、地板、鋁鎂、玻璃、銀行借貸行業(yè)等等許許多多的行業(yè)發(fā)