盛世家園促進(jìn)銷售建議和配合銷售措施承諾

盛世家園促進(jìn)銷售建議和配合銷售措施承諾盛世家園促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾

第一章銷售預(yù)測及定位

一、**盛世家園銷售分析及預(yù)測

（一）.銷售優(yōu)勢：

1.大社區(qū)概念：項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積為28萬平方米，首期開發(fā)面積近10萬平方米，在市區(qū)范圍內(nèi)屬于不可多得的大規(guī)模商品房社區(qū)，對于工薪階層的購房者來說尤其具有吸引力；

2.臨近彩田村：項(xiàng)目與市政府大型微利房住宅區(qū)彩田村近在咫尺，隨著彩田村的完工和入住，該片區(qū)的配套設(shè)施將日趨完善，人氣亦大大增加；

3.景觀良好：項(xiàng)目位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花山公園和筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。視野開闊，景觀無限；

4.性能比較優(yōu)：項(xiàng)自均價(jià)大約定位在6000元／平方米，與周邊樓盤對比，性能價(jià)格比具有一定優(yōu)勢。

（二）.銷售劣勢：

1.容積率大：項(xiàng)目為34層的超高層建筑，容積率較高（超過10以上），可供業(yè)主休閑利活動空間較??；

2.噪音影響：項(xiàng)目臨近彩田南路，車流頻繁，而市政的綠化隔離帶較短，臨街的房屋將受到一定的噪音影響：

3.配套不足：該地段開發(fā)較遲，目前大型住宅區(qū)較少，一期工程周邊配套尚不足。

（三）.銷售預(yù)測：

根據(jù)上述分析及對周邊樓盤的調(diào)研，我們對**盛世家園的銷售狀況作如下分析：

第一年，銷售率達(dá)到70%左右：

第二年，銷售率達(dá)到90%左右：

第三年，房屋基本銷售完畢。

以下章節(jié)的管理服務(wù)費(fèi)用收支測算將依據(jù)此處預(yù)算進(jìn)行。

二、**盛世家園銷售對象定位

**盛世家園位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花出公園和筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。與市政府的大型微利房住宅區(qū)--彩田村咫尺之遙，交通便捷，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，銷售對象應(yīng)定位為深圳本地白領(lǐng)中的首次置業(yè)者、來深圳多年的工薪階層和周邊的老居民。這一階層之業(yè)主消費(fèi)能力不算太強(qiáng)，但具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時(shí)亦要求多元化的家政服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。

三、物業(yè)管理服務(wù)定位

秉承"服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會"的核心理念，我們著力在**盛世家園創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范。

針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合深圳本地之文化背景及福田之特定區(qū)域，要想成功達(dá)到上述目的，我們設(shè)想，運(yùn)用文化感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。我們擬在**盛世家園的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下四個(gè)方面：倡導(dǎo)"全員參與"的管理文化、推廣"平等互動"的服務(wù)文化、營建"和睦親善"的社區(qū)文化、塑造"親和人文"的環(huán)境文化。

第二章銷售的建議

作為深圳本土一家著名的上市公司，**地產(chǎn)集團(tuán)的企業(yè)形象早已深入人心，其所開發(fā)的物業(yè)始終具有一定的品牌感召力，長豐苑的熱銷更是極好地證明了這一點(diǎn)。但在房地產(chǎn)市場日趨理性、營銷競爭逐澌升級的今天，我們認(rèn)為：在**盛世家園的銷售上，如能采取如下一些措施對以往的銷售方式予以改進(jìn)，將會進(jìn)一步提高銷售率。

-、會所提前投入運(yùn)營

會所概念的迅速普及，使得會所正成為物業(yè)銷售業(yè)績的新的支撐點(diǎn)。建議提前將**盛世家園的會所裝修完畢，并在正式開盤后投入運(yùn)營，以便購房者在參觀樣板房的同時(shí)可實(shí)地感受未來的娛樂休息場所，這無疑將極大地增加購房者的信心和興興趣在銷售過程中，亦可根據(jù)準(zhǔn)業(yè)主們的意見反饋對會所的功能不斷進(jìn)行改進(jìn)，以便使其更加實(shí)用。美侖美奐和雅致實(shí)用的會所必將為**盛世家園帶來更好的銷售業(yè)績。

二、招聘中年銷售人員

購房者與銷售員面對面進(jìn)行溝通和咨詢的直銷方式仍然是現(xiàn)階段房地產(chǎn)銷售的主導(dǎo)方式，因此，一支出色和穩(wěn)定的銷售人員隊(duì)伍對于銷售業(yè)績的保證顯得舉足輕重。而目前銷售人員往往打工心態(tài)較強(qiáng)，流動頻繁，造成爭搶客戶、暗中作弊、損公肥私的事情偶有發(fā)生。究其根源，系年輕的銷售職員心智不夠成熟所致，他們通常對前景的預(yù)測帶有一定的盲從性，容易產(chǎn)生急功近利的想法。針對此種現(xiàn)象，我們建議在**盛世家園銷售員的選用上，可考慮招聘部分具有一定學(xué)歷和社會閱歷的中年女性，這個(gè)階層的職員對崗位的珍惜程度更大，待人接物也更加成熟和穩(wěn)重，更為重要的是，如能正確引導(dǎo)她們以自身的家庭經(jīng)歷為背景向購房者提出購房建議，將會帶來意想不到的示范作用。

三、建立團(tuán)隊(duì)激勵(lì)體系

根據(jù)我們對經(jīng)營部的調(diào)查，現(xiàn)行對銷售員的激勵(lì)主要是根據(jù)個(gè)人的售房數(shù)量按比例提成，此種方式的弊端在于：因?yàn)槔娴尿?qū)動，一些銷售員往往為了個(gè)人所得而發(fā)生爭搶客戶，對客戶胡亂許諾的現(xiàn)象，這在一定程度上會影響發(fā)展商的企業(yè)形象，破壞物業(yè)的口碑。改變此種現(xiàn)狀一方面在于加強(qiáng)對銷售員的職業(yè)道德教育和規(guī)范管理，另一方面建議建立以團(tuán)隊(duì)激勵(lì)為主導(dǎo)的銷售業(yè)績考核體系。即將銷售員劃分為若干銷售小組

，明確彼此的銷售范圍和權(quán)限，銷售員的收入必須和個(gè)人銷售業(yè)績及銷售小組的整體銷售業(yè)績掛鉤，以此強(qiáng)化銷售員的團(tuán)隊(duì)精神和協(xié)助意識。

四、重視客戶關(guān)系管理

在房地產(chǎn)賣方市場上，構(gòu)建強(qiáng)大的客戶服務(wù)平臺和良好的客戶體系，是取得銷售業(yè)績的一項(xiàng)不可忽視的因素。而在以往的銷售管理中，此方面工作常常被忽略。我們建議在**盛世家園的銷售過程，應(yīng)強(qiáng)調(diào)客戶夫系的管理。一方面建立起完善的客戶檔案，包括以往的業(yè)主和未來的準(zhǔn)業(yè)主，尤其應(yīng)注重公司客戶的檔案建立。另一方面必須定期開展客戶調(diào)查，尤其是對以往老客戶的意見征詢，此項(xiàng)工作可與我公司每半年一次的業(yè)主意見征詢活動同步開展。

五、實(shí)現(xiàn)客戶承諾的統(tǒng)一

物業(yè)銷售過程中對客戶承諾的隨意性和不統(tǒng)一性，是造成客戶投訴的主要因素之一，同時(shí)也給日后的物業(yè)管理帶來很大的隱患。建議經(jīng)營部加強(qiáng)銷售員在此方面的管理。具體做法是：所有對客戶的承諾，必須交由工程部門、銷售部門及物業(yè)管理部門三方審核并形成書面材料，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后對銷售員進(jìn)行專題培訓(xùn)，從而保證對客戶的一致口徑。同時(shí)在對銷售及策劃人員的業(yè)績考核中，強(qiáng)調(diào)銷售的后續(xù)服務(wù)，確保物業(yè)銷售不留后遺癥。

六、成立銷售協(xié)調(diào)小組

在物業(yè)的開發(fā)過程中，建筑、監(jiān)理、銷售、管理、租賃等各方通常各自為政、缺乏溝通，從而導(dǎo)致一些因內(nèi)部運(yùn)作而引起的矛盾暴露出來，引起客戶投訴。而業(yè)主在購房過程中或購房后面臨房屋存在的問題，常常無法找到合適的投訴和解決的渠道。這無疑對**地產(chǎn)集團(tuán)的整體形象起了負(fù)面的效果。建議在**盛世家園的銷售過程中，從上述各單位抽調(diào)精干人員建立流程小組，定期召開例會，并就銷售中存在的問題共同探討并研究對策，以便有效減少客戶投訴和縮短品質(zhì)缺陷的處理時(shí)間。

七、提供毛坯樣板房

近年來，一些發(fā)展商運(yùn)用豪華的裝修隱瞞房屋本身在設(shè)計(jì)或施工過程中存在的缺陷，導(dǎo)致業(yè)主在收樓時(shí)怨聲載道，抱怨貨不對板的報(bào)道時(shí)時(shí)見諸報(bào)道。建議在**盛世家園的銷售中，為業(yè)主提供明確的交樓標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)針對**盛世家園的主推戶型，分別提供精裝修的樣板房和毛坯房的樣板房，以便客戶做出對比，此舉可有效減少業(yè)主投訴，亦可有效增加業(yè)主信心。

八、組織專家授課的促銷活動

建議在**盛世家園的銷售過程中，定期策劃和舉行專家授課活動。具體做法可與中原、世聯(lián)、經(jīng)緯等著名房地產(chǎn)代理商及市房地產(chǎn)交易中出合作，邀請專家前往**盛世家園銷售現(xiàn)場舉辦購房知識講座，就房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢、購房的法律手續(xù)、購房常見陷阱、物業(yè)質(zhì)素的判斷、房屋的驗(yàn)收等購房者極為關(guān)注的問題，提出專家的建議。此舉一方面可體現(xiàn)發(fā)展商對業(yè)主的人性化關(guān)懷，二是通過對參加活動的準(zhǔn)業(yè)主贈送精美小禮品，營造人氣。

九、引入電腦購房查詢系統(tǒng)

信息產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展和INTERNET在國人生活中的普及，使得網(wǎng)上購房正在成為一種時(shí)尚。建議在**盛世家園的銷售中，開設(shè)**盛世家園服務(wù)網(wǎng)站，或在**地產(chǎn)集團(tuán)的網(wǎng)站上增加該樓盤的主頁，內(nèi)容可包括物業(yè)的質(zhì)素介紹（地點(diǎn)、規(guī)模、房型、價(jià)格、配套、景觀、入伙時(shí)間、會所等）、物業(yè)的實(shí)景圖片及樣板房的三維動畫、發(fā)展商及物業(yè)管理公司介紹、物業(yè)管理方案等，讓購房者足不出戶即可對樓盤的情況有全面的了解，增大房屋的成交概率。同時(shí)，可在銷售中心裝設(shè)觸摸式的電腦購房查詢系統(tǒng)，便于購房者在現(xiàn)場亦可通過該系統(tǒng)全面了解物業(yè)的詳細(xì)情況。

十、簽訂物業(yè)管理合同

規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，我們將依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，就**盛世家園的物業(yè)管理服務(wù)以及前期物業(yè)管理服務(wù)與**地產(chǎn)集團(tuán)簽定正式的物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃拔、工程保修金的支付等重大問題以合同的具體條款形式明確下來。并就銷售中心的前期管理亦簽定具體的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)管理服務(wù)的范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保證。

笫三章配合銷售的措施

十四年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識和把握。為了配合**盛世家園的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：

一、提供物業(yè)管理咨詢

**盛世家園公開發(fā)售后，我們將派遣物業(yè)管理服務(wù)人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答。

二、提供物業(yè)管理培訓(xùn)

為銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心。

三、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)

在**盛世家園正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購房著對未來的物業(yè)管理服務(wù)有初步的感受。對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵(lì)體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中明確。

四、提供有形展示

在銷售現(xiàn)場，我們將提供**物業(yè)的各種宣傳

資料、圖則及標(biāo)識等，同時(shí)根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)管理公司形象展示或護(hù)衛(wèi)員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。

五、協(xié)助舉辦展銷活動

協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N話動。

六、開展業(yè)主意見征詢

在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2－3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理服務(wù)、會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時(shí)修訂和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)方案，確保日后物業(yè)管理服務(wù)的適用性。

七、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)

1.在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時(shí)之需。同時(shí)配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂；

2.提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作；

3.在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)。

第四章費(fèi)用的解決辦法

通過上述各項(xiàng)我們所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，我們有理由相信：**盛世家園的銷售業(yè)績必將達(dá)到新的高峰，能夠?qū)崿F(xiàn)"發(fā)展商滿意、業(yè)主滿意"的雙重目標(biāo)。對于前期介入所發(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)過我們測算共需19.02萬元，根據(jù)國家及深圳市物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的要求，此筆費(fèi)用理應(yīng)由發(fā)展商支付。但考慮到**地產(chǎn)集團(tuán)公司對我們的一向支持和關(guān)懷，我們愿意全部承擔(dān)這些費(fèi)用。

篇2：盛世家園物業(yè)管理配合銷售措施

盛世家園物業(yè)管理配合銷售的措施

十四年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識和把握。為了配合E盛世家園的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：

一、提供物業(yè)管理咨詢

E盛世家園公開發(fā)售后，我們將派遣物業(yè)管理服務(wù)人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答。

二、提供物業(yè)管理培訓(xùn)

為銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心。

三、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)

在E盛世家園正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購房著對未來的物業(yè)管理服務(wù)有初步的感受。對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵(lì)體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中明確。

四、提供有形展示

在銷售現(xiàn)場，我們將提供E物業(yè)的各種宣傳資料、圖則及標(biāo)識等，同時(shí)根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)管理公司形象展示或護(hù)衛(wèi)員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。

五、協(xié)助舉辦展銷活動

協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶祝或促銷話動。

六、開展業(yè)主意見征詢

在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2－3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理服務(wù)、會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時(shí)修訂和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)方案，確保日后物業(yè)管理服務(wù)的適用性。

七、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)

1.在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時(shí)之需。同時(shí)配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂；

2.提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作；

3.在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)。

篇3：國際花園配合銷售措施

國際花園配合銷售措施

**物業(yè)在與**國際花園合作的過程中，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多的協(xié)助與配合。

（一）前期介入管理

**國際花園開盤期，物業(yè)管理工作將投入運(yùn)行，**派出保安、保潔、綠化、維修人員及項(xiàng)目主管進(jìn)駐小區(qū)，項(xiàng)目主管定期進(jìn)行日常管理及檢查。

1、保安、保潔、綠化、維修人員由**在下屬各管理處挑選經(jīng)驗(yàn)豐富的人員組成，派駐人員的工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到貴公司認(rèn)可，同時(shí)貴公司有對表現(xiàn)不合格人員的調(diào)整建議權(quán)。

2、保安人員負(fù)責(zé)售樓處、示范單位、停車場、小區(qū)大門等崗位的保安工作，同時(shí)負(fù)責(zé)客戶看樓的相關(guān)接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負(fù)責(zé)售樓處、示范單位、小區(qū)的清潔、綠化工作。

3、現(xiàn)場主管負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。

4、**定期派出培訓(xùn)專家從操作、實(shí)務(wù)、禮儀、服務(wù)規(guī)范等方面對上述人員進(jìn)行培訓(xùn)。

目的：

**國際花園的定位較高，客戶素質(zhì)亦較高，因而對日后的物業(yè)管理十分關(guān)注。通過物業(yè)管理人員在銷售期間的介入，以高水平的專業(yè)服務(wù)給客戶以極大信心，并以**良好的企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合的概念，讓客戶提前感受星級物業(yè)管理服務(wù)。"賣樓先賣服務(wù)"將使物業(yè)管理成為**國際花園的重要賣點(diǎn)和重要媒體宣傳訴求。

（二）銷售配合

１、協(xié)助制作整個(gè)小區(qū)的標(biāo)識系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)，樹立小區(qū)尊貴形象。

２、定期派出高級物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場回答客戶咨詢。

３、定期對現(xiàn)場物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進(jìn)行評價(jià)，據(jù)此進(jìn)行改進(jìn)。

４、提供**國際花園到**開發(fā)樓盤銷售現(xiàn)場考察調(diào)研的機(jī)會。

５、根據(jù)**國際花園實(shí)際情況及貴公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。

篇4：X公寓促進(jìn)銷售建議和配合銷售措施

某公寓促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施

第一章物業(yè)管理服務(wù)定位

秉承"服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會"的核心理念，我們著力在**城營建安全、舒適、文明、和諧的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。

我們擬在**城的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個(gè)方面：倡導(dǎo)"天天讓您滿意"的服務(wù)文化、推廣"平等互動"的服務(wù)文化、營建"事業(yè)至真、生活至愛"的小區(qū)文化、塑造"樸實(shí)無華、追求時(shí)尚"的審美文化。

第二章配合銷售的措施

為了配合**城的前期商業(yè)銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：

一、簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》

二、提供物業(yè)管理咨詢

**城公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答。

三、提供物業(yè)管理培訓(xùn)

為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心。

四、提供安全管理及保潔服務(wù)

在**城正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的安全管理服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵(lì)體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。

五、提供有形展示，樹立良好形象

在銷售現(xiàn)場，我們將提供名城物業(yè)的各種宣傳資料、圖片及標(biāo)識等，同時(shí)根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)管理人形象展示或治消隊(duì)員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。

六、協(xié)助舉辦展銷活動

協(xié)助開發(fā)公司定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動。

七、開展業(yè)主意見征詢

在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2-3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時(shí)修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理服務(wù)的適用性。

八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)

1．在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂。

2．提供門僮服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作。

3．在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)。

第三章日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算

提要：

每年按收入的8％提取管理酬金，其余全部用于**城項(xiàng)目的物業(yè)管理。

在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將"取之于民，用之于民"作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按招標(biāo)書確定的參考價(jià)格及**市房地產(chǎn)管理局、物價(jià)局等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場平均價(jià)格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持"事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用"的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營。

一、物業(yè)管理資金的籌措與使用

管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保**城項(xiàng)目物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算

（一）測算依據(jù)

1．《物業(yè)管理?xiàng)l例》及四川省政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)；**市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。

2．《四川省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》；《四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分類分級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。

3．《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》提供的原始數(shù)據(jù)。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測如下：

指標(biāo)名稱第一年第二年第三年以

后

住宅入伙率80％90％95％

商用房出租率30％70％95％

管理服務(wù)費(fèi)收繳率98％98％98％

停車場車位使用率60％80％90％

自行車位使用率90％98％100％

4．行業(yè)物業(yè)管理工作中的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

5．**城項(xiàng)目物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃。

6．**市及**城項(xiàng)目與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。

（二）經(jīng)費(fèi)測算的原則

1．遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則

物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)。客觀、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。

2．服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則

針對"**城"高檔物業(yè)需求，根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用"質(zhì)價(jià)相符"的市場特點(diǎn)，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

3．"零預(yù)算"原則

物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行"零預(yù)算"原則，"以支定收"，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)管理費(fèi)用的支出；再根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣，物業(yè)管理費(fèi)用收入和支出相抵后的結(jié)果為"零"。

4．管理者提取酬金原則

物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，并按一定比例提取"管理者酬金"，即：管理者酬金=物業(yè)管理費(fèi)用支出×管理酬金比例。

（三）測算的有關(guān)說明（詳見費(fèi)用報(bào)批書）

1．物業(yè)管理費(fèi)支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費(fèi)，公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，保潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)用，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，稅費(fèi)，利潤，開辦費(fèi)攤銷、不可預(yù)見費(fèi)。

2．有關(guān)費(fèi)用的說明

（1）管理者酬金

依照四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定和行業(yè)慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。

（2）本體維修基金及專用基金按四川省及**市有關(guān)規(guī)定收取。暫不測算。

（3）稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計(jì)算。

三、測算結(jié)果分析

經(jīng)初步測算，管理處年收支盈虧情況如下（單位：萬元）：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一年第二年第三年第四年以后

總收入

總支出

年收支盈余

測算結(jié)果分析：

（一）收支虧損的彌補(bǔ)辦法

針對小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。

（二）收支盈余資金的使用

從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)**城項(xiàng)目物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)小區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。

四、增收節(jié)支的措施

（一）根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用小區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動,努力增加營業(yè)外收入。

（二）將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。

（三）嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅(jiān)持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開支。

（四）加強(qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。

（五）加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運(yùn)行費(fèi)用。

（六）強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程。

篇5：配合地產(chǎn)銷售交房和酒店開業(yè)以大型賽事舉辦時(shí)物業(yè)管理方案

配合地產(chǎn)銷售、交房和酒店開業(yè)以及大型賽事舉辦時(shí)的物業(yè)管理方案

（一）促進(jìn)銷售的措施

1、開盤及其他活動當(dāng)日交通指引、代客泊車和免費(fèi)洗車服務(wù)

對于自駕車的看樓人士來講，在銷售高潮或分期開盤以及未來酒店開業(yè)時(shí)，要在銷售現(xiàn)場泊車確是一件令人頭疼的事，特別是在驕陽似火的季節(jié)，不單就近找車位難，當(dāng)看完樓取車時(shí)，車已被曬得滾燙，坐進(jìn)去猶如置身火爐，一時(shí)半會車內(nèi)溫度都下不來。出于此考慮為體現(xiàn)"酒店式物業(yè)管理服務(wù)模式和人性化物業(yè)管理理念"

1）代客泊車和免費(fèi)洗車服務(wù)，是在銷售中心設(shè)立專門的酒店式代客泊車侍應(yīng)生，如果看樓的自駕車人士有此需要，侍應(yīng)生將為看樓客戶將車泊于合更理的位置，并由外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟的汽車美容（服務(wù)）中心提供免費(fèi)洗車服務(wù)；在高溫季節(jié)，將對看房客戶的車輛采取有效手段（防曬車罩、淋水）進(jìn)行降溫。當(dāng)客戶離開時(shí)，侍應(yīng)生將車開到銷售中心門前交于客戶，并定做具備"zz第一城"標(biāo)志之車匙扣贈送給客戶。這樣就免除了自駕車客戶的諸多不便，既為客戶節(jié)約了時(shí)間，又使其免受日曬雨淋之苦，而贈送的車匙扣每天都會被客戶看到，時(shí)時(shí)起到宣傳和傳播作用，強(qiáng)化客戶對zz第一城及物業(yè)管理細(xì)節(jié)性服務(wù)的印象，促成其購買行為。

操作要點(diǎn)：

1）泊車員要經(jīng)過嚴(yán)格挑選和考核，技術(shù)、人品、形象都要過硬。

2）泊車員只有在客戶主動要求時(shí)提供泊車服務(wù)。

3）洗車和降溫服務(wù)必須保持現(xiàn)場形象良好和整潔。

4）所有駕車客戶都贈送車匙扣。

2、形象提升

在zz第一城的主大門入口，聘請外形威武的退役軍人為形象保安，這樣，每一位業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)，從形象保安標(biāo)準(zhǔn)有力、干凈利索的敬禮和交通手勢指揮中，從他們威武、望莊嚴(yán)的形象里，會有一種油然而生的、作為一個(gè)zz第一城業(yè)主的尊貴和自豪感，也極大地提升了樓盤的品質(zhì)、檔次感。

3、會所、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目問卷調(diào)查

特色：

1）前幾年樓市中大打"會所牌"，而現(xiàn)今的會所已到了挖不出什么新鮮賣點(diǎn)的地步了。會所作為住宅小區(qū)配套的一部分，已經(jīng)象園林綠化一樣變得不可或缺，把會所的服務(wù)做到實(shí)處，做出特色，已成為每個(gè)想步入"品牌營銷"行列的發(fā)展商們的必修課。因此會所的服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置要切合業(yè)主的實(shí)際需要，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置也是如此。

2）為了使會所和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置切合業(yè)主的實(shí)際需要，避免服務(wù)不足和服務(wù)過剩，物業(yè)管理公司應(yīng)對已經(jīng)購房的業(yè)主進(jìn)行"會所、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目調(diào)協(xié)"的專項(xiàng)問卷調(diào)查，問卷將服務(wù)項(xiàng)目以表格形式詳細(xì)羅列，設(shè)置"非常需要、比較需要、需要、不太需要、不需要"欄目，由業(yè)主自行選擇。并且注明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如果是物業(yè)管理項(xiàng)目，還特別注明是"常規(guī)服務(wù)（管理費(fèi)中包含）"還是"個(gè)性化服務(wù)（另行收費(fèi)）"，同時(shí)向業(yè)主強(qiáng)調(diào)投票選擇的嚴(yán)肅性和重要性，因?yàn)槠渌x擇的每一個(gè)選項(xiàng)，由物業(yè)管理公司統(tǒng)計(jì)后，將作為今后會所和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置的依據(jù)。這樣由業(yè)主自己進(jìn)行服務(wù)設(shè)計(jì)和選擇的方式，將體現(xiàn)發(fā)展商對業(yè)主的尊重和重視，也避免了今后會所和物管服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置的盲目性。

操作要點(diǎn)；

1）問卷要結(jié)合銷售過程進(jìn)行，讓客戶感覺是銷售過程必須的部分。

2）問卷設(shè)計(jì)要全面，重點(diǎn)突出，答卷形式要簡煉。

3）要讓客戶認(rèn)識到問卷對決定自己今后生活的重要性。

4）要做好問卷的設(shè)計(jì)、分析和對客戶的結(jié)果通報(bào)工作。

（二）前期的交房和業(yè)主入住手續(xù)辦理方案

A、業(yè)主收房、入伙流程

1、發(fā)出"入伙通知"、登報(bào)"交房公告"

售樓處先電話或信函通知購房戶前來領(lǐng)取《入伙手續(xù)通知書》、《交房收費(fèi)清單》必須預(yù)先告知業(yè)主帶齊"身份證、購房憑證"等材料

2、驗(yàn)證和引導(dǎo)

由代理銷售公司售樓中心的"業(yè)主入伙引導(dǎo)員"陪同業(yè)主到開發(fā)商處辦理最后手續(xù)，并察看業(yè)主有無帶齊所有必須證件和資料。

此時(shí)，售樓中心可現(xiàn)場制作《前期物業(yè)管理協(xié)議》展板告示，方便業(yè)主認(rèn)知和咨詢?nèi)胱『蟮奈飿I(yè)管理事宜。具體流程如下：

⑴確認(rèn)業(yè)主身份和材料：辦理交房的業(yè)主須持收到的《入伙手續(xù)通知書》（附件1）、業(yè)主身份證及復(fù)印件、業(yè)主戶口本及復(fù)印件、外地人須持暫住證及復(fù)印件、購房外批單、業(yè)主委托他人辦理手續(xù)的受托人須持"業(yè)主委托書"及代理人身份證和復(fù)印件、《商品房買賣合同》及復(fù)印件、購房全款發(fā)票或其他付款憑證，需辦理小區(qū)停車證的需出據(jù)本人駕駛證及行車證。（可以在《入伙手續(xù)書》上蓋"驗(yàn)證流程章一"）

⑵交納相關(guān)費(fèi)用："入伙引導(dǎo)員"指引業(yè)主到開發(fā)商

財(cái)務(wù)部交納房屋尾款、各項(xiàng)契稅及"公用維修基金"相關(guān)開戶費(fèi)等其他費(fèi)用。

⑶以上兩項(xiàng)確認(rèn)后，開發(fā)公司經(jīng)辦人應(yīng)在"入伙手續(xù)書"上