2023中國倉儲物流租戶調研

租戶調研不確定下的確定性2023年9月未來三年溫和擴張持續(xù)聚焦一線都市圈運營挑戰(zhàn)與房地產應對綠色建筑與綠色能源幅增加物流面積(30%以上)的受訪租戶比例從36%降至11%,反映出租戶在面對確定性(79%)、成本上漲(77%)、以及地緣沖突和供應鏈風險(52%)?！の蓓敼夥?45%)以及新能源車充電樁(44%)是租戶最為迫切想要增加或提升業(yè)務預期逐步改善未來三年溫和擴張未來三年預期將進一步改善圖表1:您認為貴司的經營情況將會如何變化——短期(防疫措施優(yōu)化后)和長期(未來三年圖表1:您認為貴司的經營情況將會如何變化——短期(防疫措施優(yōu)化后)和長期(未來三年59%的租戶表示將在未來三年增加物流設施面積，整體呈現(xiàn)溫和擴張的趨勢。與2021年調查相比，今年選擇大幅增加物流面積(30%以上)的受訪租戶比例從36%降至11%,分行業(yè)來看，第三方物流行業(yè)的擴張意愿最強，64%的第三方物流企業(yè)將在未來三年增加物流設施面積，其中27%的增幅將超過30%。受到2023年海外需求收縮影響，制造業(yè)客戶較為謹慎，54%的制造業(yè)租戶物流設施面積未來三年保持不變，45%持續(xù)聚焦今明兩年是機會窗口期82%的受訪租戶表示未來三年將在一線城市圈內進一步擴張，這一比例較2021年調查時的55%有顯著提升。租戶拓展進一步聚焦一線都市圈不僅反映出其在消費、制造、貿易這三大物流重要領域的樞紐地位不可替代，在另一方面也源自于近期一線都市圈市圈市場的高標倉新增供應體量將達到1,800萬平位于衛(wèi)星城市；從供應節(jié)奏上看，約50%的新增供應將在2023年交付，2024和2025年的新增供應將連續(xù)快速回落。因此，對于計劃在一線都市圈核心區(qū)位布局的租戶而言，今明兩年將是以更有競爭力的不同行業(yè)間的城市擴張策略有所差異。電商和第三方物流企業(yè)高度聚焦于物流和消費需求密集的一線都市圈，而制造業(yè)企業(yè)則從各自供應鏈考量出圖表3:租戶未來三年計劃布局市場(多選)與圖表3:租戶未來三年計劃布局市場(多選)與可租面積(氣泡大小代表2022年市場存量規(guī)模)60%*北京都市圈：北京、天津和廊坊上海都市圈：上海、蘇州和嘉興深圳都市圈：深圳和東莞50%廣州都市圈：廣州和佛山上海都市圈未來三年可租面積/2022年存量數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年9月未來三年計劃布局未來三年擴張方向：制造業(yè)則更傾向在二線城市擴張其他二線城市二線城市”經濟、成本與供應鏈運營挑戰(zhàn)與2021年相比，企業(yè)更關注經濟不確定性、成本和供應鏈對運營的挑戰(zhàn)與2021年調查相比，今年受訪企業(yè)對三個方面運營挑戰(zhàn)的關注度有明顯提升：海外主要經濟體緊縮周期延長致出口轉弱給企業(yè)運營前景帶來諸多不確定?！こ杀旧蠞q：2023年上半年A股上市公司(剔除金融業(yè))總營收同比增長2.6%,但歸母凈利率下降9.5%。在收入端仍受到經濟不確定性影響的情況下，企業(yè)降本訴求提升?！さ鼐墰_突和供應鏈：鑒于中美關系、俄烏戰(zhàn)爭等地緣政治風險，以及由此所引發(fā)的全球貿易體系和規(guī)則的波動，企業(yè)需要保障供應鏈安全。未來幾年，企業(yè)將在房地產層面作出相應的策略調整和安排以應對上述運營挑戰(zhàn)，涉及物流設施組合、租約條款、選址和物流布點優(yōu)化、自動化等多個方面。政府監(jiān)管條例政府監(jiān)管條例勞動力或勞動技能短缺地緣政治消費者需求變化全球貿易政策和規(guī)則市場競爭2成本上漲經濟不確定性圖表4:未來三年，您認為貴司及貴司所在行業(yè)將面臨哪些主要挑戰(zhàn)?8租賃物業(yè)應對經濟不確定性54%的受訪企業(yè)將“在公開市場租賃現(xiàn)有物業(yè)”作為其未來三年倉儲資產組合策略的選項之一，位居首位。這反映出在面臨尚不明朗的經濟前景時，企業(yè)希望在房地產組合中盡可能地增加靈活性的訴求。今年受外需收縮直接沖擊更大的制造業(yè)租戶選擇這一策略的占比最高(64%)。第三方物流企業(yè)在“租賃物業(yè)”之外，有過半租戶選擇整合現(xiàn)有物流設施。過去兩年國內第三方物流行業(yè)兼并收購活躍，例如京東收購德邦、極兔收購百世等。收并購在幫助頭部企業(yè)進一步擴張市場份額的同時，也提供了通過整合雙方物流資源提升規(guī)模效應的空間。電商未來三年的優(yōu)先資產組合策略則有所不同-50%的該行業(yè)受訪租戶選擇購買土地自建物業(yè)，從而確保在核心市場中的物流配送效率能滿足消費者需求，且倉儲設施建筑標準和配置能適配其大規(guī)模的自動化設備和倉庫管理系統(tǒng)應用。圖表5:未來三年，貴司更希望以哪種形式增加或減少物流倉儲組合?圖表5:未來三年，貴司更希望以哪種形式增加或減少物流倉儲組合?在公開市場租賃現(xiàn)有物業(yè)整合現(xiàn)有物流/倉儲組合購買土地自建定制化倉庫的開發(fā)購買在公開市場出售的物業(yè)25%與開發(fā)商或投資者合作開發(fā)倉庫19%在公開市場賣出自持物業(yè)15%售后回租2%重視租約條款的靈活性為了在不確定的宏觀預期中增強業(yè)務應變的彈性和敏本次調查顯示，受訪租戶最為關注租賃合同中的提前終止條款(53%),體現(xiàn)出企業(yè)對未來經營情況存有謹慎預期。說明在近年內經歷了諸多黑天鵝事件后企業(yè)希望對未來經營情況的可能波動構筑足夠的安全邊際。但與此同時，47%的租戶希望能獲得更短的租期和擴租選項，說明企業(yè)需要在業(yè)務出現(xiàn)快速擴張時能夠從房地產層圖表6:未來貴司在倉庫租賃合同中最重視的三項條款是什么?圖表6:未來貴司在倉庫租賃合同中最重視的三項條款是什么?數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年9月提前中止條款續(xù)租選項基于貨物周轉量的扣點租金租賃期內定期的租金審核轉租選項更長的租期綠色租賃條款據(jù)共享、計量水電雜費等)倉儲布局優(yōu)化和自動化水平提升能有效降低綜合運營成本每降低1%的運約可抵消8-9%圖表7:運輸成本、人力成本和房地產成本是租戶最關注的運營開支項目重要性排名(評分)(大型物流企業(yè)*)國際原油價格高位運行，6月下旬發(fā)《關于做好快遞員群體合法權益保障工作的意見》,物流人力成本剛性上漲預期進一步強化面臨短期下調壓力(如疫情期間封城)的韌性·抓住在核心市場布點擴張的窗口期，降低綜合物流成本*根據(jù)京東物流、順豐、中通、韻達、圓通、申通備注：按照1-5分值給重要性評分，最后按照選擇人數(shù)百分比進行加權合計數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年9月區(qū)位及高標物業(yè)助力企業(yè)降本增效數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年9月我們的調查顯示，在過去兩年間受訪企業(yè)在倉庫自動化系統(tǒng)和設備的部署方面取得了長足的進步。這可以從主要物流企業(yè)披露以順豐為例，2020年至2022年累計完成270個中轉場(共536個中轉場)自40-60%,在第三方物流以及電商企業(yè)中普及率更高。自動揀選設備能大量減少人工作業(yè)，并顯著提高揀選效率和準確性，從機器人和機械臂等倉庫自動化相關領域加大投入力度之余，通過物聯(lián)網和區(qū)塊鏈技術的結合提升供應鏈效率、安全性和透明度是另一個不同類型租戶所需高標倉庫的物業(yè)條件快遞快運電商特點-C2C/B2C,攬件及派件-高周轉，時效性高-高周轉，時效性高，SKU多區(qū)位要求靠近大型消費型城市倉庫類型高標倉高標倉/BTS/立體庫高標倉/BTS單層/多層偏好單層庫單層或坡道庫單層庫、坡道庫及電梯庫層高(首層)8-9米以上樓面承重(首層)裝卸區(qū)和提升門最好是大開門無裝卸區(qū)能同時停多輛車需要安裝大規(guī)模自動化設備及倉儲管理需要安裝大規(guī)模自動化設備及倉儲管理系統(tǒng)一般需要倉庫管理系統(tǒng)面積-城配倉：2,000-10,000平方米-轉運中心：10,000平方米以上分揀中心：>10,000平方米，大型城市可達100,000平方米以上5,000-20,000平方米-大面積停車位-進深<90米-雙邊庫以上-汽車及零部件：大面積單層倉庫；不同溫區(qū)圖表11:高標倉庫標準圖表11:高標倉庫標準10*12米近年來新冠疫情、地緣沖突和俄烏戰(zhàn)爭等黑天鵝事件頻發(fā)，企業(yè)正在采取多方位措施增強供應鏈的韌性。的庫存管理也受到21%的租戶重視。持續(xù)的物流科技投入和升級將是企業(yè)未來得以兼顧供應鏈精益化和韌性的關鍵因素之一。過供應鏈“備份”降低斷供風險。這意味著企業(yè)整體庫存冗余水平的提高，同時也將催生對跨區(qū)域、跨渠道的一體化供推行“在中國，為中國”(INCHINA,FORCHINA)策略，進一步擴計這一趨勢將在快速消費品、汽車、零售等行圖表12:貴司采用以下那種方式提升供應鏈韌性?科技運用增加來自不同區(qū)域的供應商提高庫存水平數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年9月綠色建筑綠色能源設施本次調查顯示，在建筑結構、電力供應保障等一系列倉庫主要硬件標準和設施配置中增加或提升的是綠色能源設施-屋頂光伏(45%)和新能源車充電設施(44%)位居前兩位。這一趨勢背后首要推動力來自于租戶在企業(yè)運營層面加速綠色轉型的迫切需求。以發(fā)起于2014年的全球性綠色倡議RE100(100%RENEWABLEELECTRICITY)為例，目前成員企業(yè)已經超過400家，其中不乏來自汽車、紡織服裝、食品飲料等行業(yè)的大型領軍企業(yè)。這些成員企業(yè)均公開承諾最晚在2050年前達成100%使用可再生能源，而倉儲是其供應鏈上必不可少的環(huán)節(jié)之一。值得一提的是，2020年以來加入的成員企業(yè)數(shù)量超過總數(shù)的一半。如果倉儲物流園區(qū)所生產的綠電在滿足園區(qū)正常運營外還有余量，則可以通過綠電權益交易獲取綠色電力證書來抵消來自其他房地產(例如寫字樓或店鋪)和業(yè)務環(huán)節(jié)的碳排放，助力實現(xiàn)碳中和目標。圖表13:貴司對倉庫建筑標準和設備的要求未來將來會有何變化?圖表13:貴司對倉庫建筑標準和設備的要求未來將來會有何變化?數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年9月RE100全球可再生能源倡議加入企業(yè)承諾在2020至2050年間達成100%使用綠電現(xiàn)代汽車(2045)、寶馬大陸(2040)制造業(yè)通用(2035)、3M(2050)、三星(2050)、施耐德(2030)耐克(2025)、巴寶莉(2022)、香奈兒(2025)、沃爾瑪(2035)、可口可樂(2030)、百事可樂(2040)沃爾瑪(2035)、宜家(2025)強生(2025)、諾華(2025)、禮來(2030)、輝瑞(2022)車幫助降低碳排放。物流園區(qū)內的新能源車充電樁需求將快速增長。對于業(yè)主而言，增加充電樁配置將有助于提升租戶滿意度和黏性，尤其是第三方物流行業(yè)的租戶。以普洛斯為例，約30%園區(qū)已配備了新能源充電設施，為園區(qū)租戶、員工及工作人員的新能源汽公司京東物流希杰物流中外運安能物流截至2022年底，順豐累計投放新能源車輛超過26,000輛，已覆蓋232個城市。2023年預計新增2,000臺新能源車輛運力投入。京東物流截至2022年底已在全國范圍內投放自營新能源車輛5,418臺，預計至2030年實現(xiàn)100%新能源物流運輸車。菜鳥正加速推廣短途電動車的使用，并計劃到2030年將所有短途物流車輛替換成電動車。2030年將公司自有車輛替換為零排放車輛。2022年度積極推進運輸車輛、大型設備更新升級，新能源叉車占比已達75%以上。各分撥中心均通過電動叉車替換燃油叉車的方式，致力于建設綠色分撥中心。2022年公司分撥中心共有電動叉車3,959臺，電動叉車比例高達96%。2022年中國區(qū)地面派送車隊電氣化比例已達到23%,在全球各業(yè)務大區(qū)中持續(xù)居于首位。此外，DHL快遞中國區(qū)已實現(xiàn)100%使用綠色電力。至2030年車隊電氣化比例達到60%。到2025年，聯(lián)邦快遞所有新采購的取派件車輛中50%將是電動車；到2030年這一比例將增加至100%。2023財年，聯(lián)邦快遞將在中國部署381輛電動車，車隊電動化比例達到13%;2024財年，聯(lián)邦快遞在華電動車數(shù)量將提升到526輛，使得車隊電動化比例為17%。倉儲設施綠色化方興未艾圖表15:主要開發(fā)商綠色物業(yè)數(shù)量或比例普洛斯(2022年)中國區(qū)新建倉儲物流達到可持續(xù)建筑認證標準(2022年)全球物業(yè)中累計獲得綠色建筑占比數(shù)據(jù)來源：上市公司公告，世邦魏理仕研究部，2023年9月二1零碳物流園二1零碳物流園智能碳管理平臺循環(huán)利用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)控制充電樁分布式鋰電充電樁oO電動貨車可購買綠色電力證書，或國家核證自愿減排量對租戶的-對核心區(qū)位粘性和物業(yè)定制化程度高-通過優(yōu)化倉儲網絡和自動化設備投入-在租期、續(xù)租或擴租、提前退租等條-與專業(yè)供應鏈服務商合作，以確保在-考慮出售或售后回租部分持有的倉儲-建立企業(yè)房地產策略與ESG目標的協(xié)