2022年四改方案城中村改造舊城棚戶區(qū)暫行辦法

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XX縣區(qū)城中村、棚戶區(qū)、危舊房和舊XX縣區(qū)改造

辦法（征求意見稿）

第一章總則

第一條為提高我縣城中村、棚戶區(qū)、危舊房和舊XX縣區(qū)改造（以下簡(jiǎn)稱“四改”）的科學(xué)性和時(shí)效性，進(jìn)一步改善城市容貌，完善城市功能，提升人居質(zhì)量和品位，優(yōu)化土地配置和空間布局，促進(jìn)中心XX縣區(qū)又好又快發(fā)展，根據(jù)《XX市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（市政府令【2012】

第5號(hào)）《XX市人民政府印發(fā)關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)、城中村、危舊房和舊XX縣區(qū)改造意見（試行的通知）》（邢政字【2012】

第9號(hào)）等文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本暫行辦法。

第二條本辦法所稱城中村，是指在縣城規(guī)劃區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，符合《XX縣區(qū)中心XX縣區(qū)土地利用規(guī)劃》，使用集體土地，并以居民委員會(huì)或村民委員會(huì)為組織形式的行政村及所轄自然村。具體包括北街、南街、一里莊、灣子、東劉莊、司莊、柴尚莊、梁園、柳林、尼莊、東王莊、南賈莊、木匠莊、東馬莊、東郭莊、小馬莊、廟王莊、閆莊、草迷楊、東張莊、東韓莊、西韓莊、西王楊、西張莊、西徐莊、西街、辛寨、前塔口、后塔口、鐵劉莊、瓜劉莊、白寨共32個(gè)村或居委會(huì)。

本辦法所稱棚戶區(qū)是指縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，集中連片簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多，建筑密度較大，基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋，房屋建成年限較長(zhǎng)，使用功

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能不全，安全隱患突出的居住區(qū)域，其中二層以下危陋建筑占地面積在60%以上區(qū)域。

本辦法所稱危舊房是指縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，房屋建成年代較長(zhǎng)、經(jīng)鑒定為危房的居住區(qū)域。

本辦法所稱舊XX縣區(qū)是指縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未列入城中村、棚戶區(qū)、危舊房改造范圍的以居住建筑為主的區(qū)域，原則上應(yīng)為1980年以前建筑占60%以上的成片區(qū)域。

本辦法所稱安置房，是指按照規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，用于安置居民的新建住宅、商業(yè)或居委會(huì)、村委會(huì)辦公用房、集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)用房的新建房屋。

第三條縣征收辦負(fù)責(zé)組織“四改”項(xiàng)目范圍內(nèi)房屋征收與補(bǔ)償工作。可委托實(shí)施單位。對(duì)實(shí)施單位的征收補(bǔ)償行為進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

縣住建局是棚戶區(qū)、危舊房和舊XX縣區(qū)改造項(xiàng)目的責(zé)任主體，也是棚戶區(qū)、危舊房和舊XX縣區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收及補(bǔ)償工作的具體實(shí)施單位。

巨鹿鎮(zhèn)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是城中村改造項(xiàng)目的責(zé)任主體，也是城中村改造項(xiàng)目房屋征收及補(bǔ)償工作的具體實(shí)施單位。

縣發(fā)改、國(guó)土、規(guī)劃、城管、人防、消防、地震、環(huán)保、氣象、監(jiān)察、審計(jì)、財(cái)政、工商、稅務(wù)等部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，互相配合，保障“四改”項(xiàng)目順利實(shí)施。

第四條對(duì)“四改”范圍內(nèi)確需整合工業(yè)、辦公、倉儲(chǔ)等用

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地用于整體開發(fā)的，按照相關(guān)規(guī)定和程序調(diào)整城市規(guī)劃及用地性質(zhì)后，可納入改造范圍，但征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)區(qū)別對(duì)待。

第五條對(duì)于阻路或位于城建重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)的“四改”項(xiàng)目，優(yōu)先與納入年度計(jì)劃的道路或城建重點(diǎn)項(xiàng)目捆綁實(shí)施。

第六條“四改”工作提倡多村聯(lián)動(dòng)、聯(lián)片開發(fā)，按照“路到路、邊到邊”的原則，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

第七條應(yīng)將改造區(qū)域內(nèi)的文物古跡、歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護(hù)納入改造規(guī)劃和計(jì)劃。

第二章審批程序

第八條列入“四改”規(guī)劃范圍且改造條件成熟的項(xiàng)目，按如下程序?qū)嵤└脑欤?/p>

1、勘測(cè)定界。規(guī)劃部門依據(jù)城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求確定項(xiàng)目改造范圍；國(guó)土部門對(duì)項(xiàng)目改造范圍內(nèi)的土地權(quán)屬和土地性質(zhì)予以確認(rèn)；發(fā)改部門出具項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)或符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃的證明；項(xiàng)目實(shí)施單位委托相應(yīng)資質(zhì)評(píng)估公司進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估費(fèi)用由中標(biāo)開發(fā)企業(yè)支付；

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃局出具規(guī)劃條件，項(xiàng)目實(shí)施單位委托具有甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃（總平面圖和效果圖）。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)劃定回遷安置房的范圍、規(guī)模、面積等。規(guī)劃部門按要求對(duì)設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行審定。設(shè)計(jì)費(fèi)用由中標(biāo)開發(fā)企業(yè)支付；

3、項(xiàng)目審議。項(xiàng)目實(shí)施單位提出改造申請(qǐng)，制定總體改造方案和房屋征收補(bǔ)償安置方案，提交縣政府常務(wù)會(huì)議審議；

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4、招商簽約。項(xiàng)目經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議審議通過后，項(xiàng)目實(shí)施單位組織公開招商，并與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂改造協(xié)議；

5、征收補(bǔ)償。項(xiàng)目實(shí)施單位從縣財(cái)政或開發(fā)企業(yè)拆借資金后，開展項(xiàng)目范圍內(nèi)的房屋征收和補(bǔ)償工作，收回并注銷土地、房屋權(quán)利證書及其手續(xù)。國(guó)土局收儲(chǔ)土地，依法供地；

6、建設(shè)安置房。開發(fā)企業(yè)需向項(xiàng)目實(shí)施單位繳納回遷安置保證金（原則上不低于安置房建設(shè)資金的30%），根據(jù)安置房建設(shè)進(jìn)度，分期返還保證金。開發(fā)企業(yè)拆借給項(xiàng)目實(shí)施單位的征收補(bǔ)償資金可沖抵回遷安置保證金；

縣政府建立安置房建設(shè)審批綠色通道，各審批部門對(duì)安置房建設(shè)實(shí)行“提前介入”和“缺件承諾辦理制”，對(duì)報(bào)批材料不全，但不影響審查的應(yīng)提前介入審查，先行受理，并對(duì)下一環(huán)節(jié)出具正在辦理手續(xù)證明，申報(bào)單位向受理審批單位出具限期完善報(bào)批手續(xù)承諾書。

安置房和市政基礎(chǔ)設(shè)施開竣工時(shí)間要優(yōu)先于商品房開發(fā)建設(shè)開竣工時(shí)間。

7、商品房開發(fā)。對(duì)“四改”開發(fā)部分不具備審批條件的，參照市管理方式，進(jìn)行行政處罰后，納入正常管理。

第三章土地管理

第九條城中村改造原則上不突破原村莊建成區(qū)范圍和用地規(guī)模。城市道路、公共綠地等公益性設(shè)施需占用村莊建成區(qū)土地的，可在城中村改造時(shí)予以置換。

第十條城中村改造用地納入全縣用地計(jì)劃。城中村用地范圍

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內(nèi)有合法手續(xù)的集體建設(shè)用地，按程序征收為國(guó)有建設(shè)用地；城中村改造范圍內(nèi)非建設(shè)用地和整合置換用地，分年度按計(jì)劃安排用地指標(biāo)，依法進(jìn)行征收。

第十一條城中村在原址上分期分批實(shí)施改造的，可一次性辦理完征轉(zhuǎn)手續(xù)，也可根據(jù)村莊整體規(guī)劃條件和審定的規(guī)劃方案分期分批辦理供地手續(xù)。

第十二條城中村改造范圍內(nèi)用于安置原村民或居民住宅用地和解決村民長(zhǎng)期生計(jì)用地（商業(yè)用地），應(yīng)在改造規(guī)劃中確定，以劃撥方式供地。村民或居民自愿申請(qǐng)以出讓方式取得安置用地的，土地出讓金可以按政府確認(rèn)評(píng)估地價(jià)的40%繳納，按照收支兩條線原則，扣除相關(guān)規(guī)費(fèi)后由項(xiàng)目實(shí)施單位用于村民或居民安置等。

第十三條“四改”范圍內(nèi)的開發(fā)用地以招拍掛公開出讓方式供地。開發(fā)用地出讓前，項(xiàng)目實(shí)施單位將回遷安置方案函告土地儲(chǔ)備中心，在土地出讓時(shí)將回遷安置方案一并公告。獲取出讓土地使用權(quán)的開發(fā)單位即為回遷安置承建單位。

第十四條土地出讓金收益由項(xiàng)目實(shí)施單位提出申請(qǐng)，按照其使用相關(guān)規(guī)定，優(yōu)先用于村民或居民安置、社會(huì)保障、公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

第十五條土地一級(jí)開發(fā)實(shí)行利益承諾制。項(xiàng)目實(shí)施單位與開發(fā)企業(yè)簽訂改造協(xié)議時(shí)，可明確開發(fā)企業(yè)的合理利潤(rùn)（原則上應(yīng)為實(shí)際投入開發(fā)成本的15%）。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)未競(jìng)得土地使用權(quán)時(shí)，承諾的利益可納入土地收儲(chǔ)成本，從土地出讓收益中支付。

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第四章房屋征收與補(bǔ)償安置

第十六條“四改”征收補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償和安置補(bǔ)償兩種方式，由被征收戶自由選擇。

第十七條“四改”補(bǔ)償內(nèi)容包括5項(xiàng)：

1、土地補(bǔ)償。按照不超過合法用地面積的0.6倍比例置換安置房；置換的安置房可按市場(chǎng)銷售均價(jià)兌換補(bǔ)償金。

2、房屋補(bǔ)償。由相應(yīng)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋結(jié)構(gòu)、成新、用途等因素評(píng)估確定；補(bǔ)償金可按成本價(jià)回購(gòu)安置房；

3、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模凑毡徽魇辗课莸慕ㄖ娣e每平方米每月補(bǔ)助3元，一次性發(fā)給3個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；選擇安置補(bǔ)償?shù)?，按照被征收房屋的建筑面積每平方米每月補(bǔ)助3元，發(fā)放至新安置房屋竣工驗(yàn)收之日后6個(gè)月。對(duì)于達(dá)到入住條件，被安置人不按時(shí)入住的停發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

4、搬遷補(bǔ)助費(fèi)。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照每?000元給予一次性補(bǔ)助；先拆遷后建設(shè)安置房的，按照每戶4000元給予一次性補(bǔ)助；先建設(shè)安置房后拆遷的，按照每戶2000元給予一次性補(bǔ)助。

5、停業(yè)停產(chǎn)損失。非住宅房屋和住宅房屋臨街用作營(yíng)業(yè)用房的，臨街商業(yè)經(jīng)營(yíng)、餐飲娛樂等服務(wù)行業(yè)按照合法營(yíng)業(yè)面積每平方米100元一次性支付停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償金；臨街生產(chǎn)加工、倉儲(chǔ)、辦公和不臨街的經(jīng)營(yíng)用房按照合法營(yíng)業(yè)面積每平方米50元一次性支付停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償金。

第十八條在規(guī)定期限內(nèi)簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議并將房

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屋騰空搬遷的，前30%的戶每戶獎(jiǎng)勵(lì)3000元，其后50%的戶每戶獎(jiǎng)勵(lì)2000元，最后20%的戶每戶獎(jiǎng)勵(lì)1000元。

第十九條房屋征收范圍確定后，在房屋征收范圍內(nèi)，任何單位和個(gè)人采取新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)行為增加補(bǔ)償費(fèi)用的，不予補(bǔ)償；

對(duì)違法取得的宅基地不予認(rèn)定，并依法無償收回，對(duì)違法建筑依法進(jìn)行拆除。

第二十條安置樓房達(dá)到的入住標(biāo)準(zhǔn)為。防盜門、墻體刮白、水泥地面、塑鋼門窗、網(wǎng)線（有線電視、電話、寬帶）入戶、水電暖配套齊全。

第二十一條在實(shí)施拆遷前，房屋征收實(shí)施部門與被征收方簽訂的《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書》比例應(yīng)達(dá)到總征收戶數(shù)80%以上，并報(bào)縣征收辦備案。

第二十二條征收協(xié)議書簽訂后，被征收人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，或在規(guī)定的征收期限內(nèi)，房屋征收實(shí)施部門與被拆遷人、房屋承租人經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議的，提請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第五章優(yōu)惠政策

第二十三條“四改”范圍內(nèi)回遷建設(shè)項(xiàng)目涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，按文件規(guī)定全額征收并上繳財(cái)政管理?？h財(cái)政部門待城中村回遷安置項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)，按照《XX市人民政府辦公室印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范政府非稅收入管理意見

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的通知》（邢政辦〔2010〕44號(hào)）規(guī)定，將行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金由財(cái)政按照其用途撥付給項(xiàng)目實(shí)施單位使用。

縣政府法定權(quán)限范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)減半征收。

第六章監(jiān)督管理

第二十四條未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位、企業(yè)、村集體、個(gè)人等都不得與開發(fā)單位或個(gè)人簽訂改造協(xié)議。凡私自改造的項(xiàng)目，有關(guān)部門要按照職責(zé)嚴(yán)肅查處，并不得辦理任何手續(xù)。

第二十五條對(duì)“四改”過程中，弄虛作假，侵占、私分和破壞國(guó)有、公共或農(nóng)村集體資產(chǎn)的，由有關(guān)部門責(zé)令主管人員和直接責(zé)任人賠償經(jīng)濟(jì)損失；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第二十六條“四改”工作人員違反本辦法規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任；給當(dāng)事人造成損失的，依法予以賠償。

第七章附則

第二十七條本辦法由縣征收辦負(fù)責(zé)解釋。

以前本縣有關(guān)城中村、棚戶區(qū)、危舊房和舊XX縣區(qū)改造方面的規(guī)定，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執(zhí)行。

第二十八條