中禹嘉業(yè)地產(chǎn)品牌營銷方案及中原地產(chǎn)-純水岸九期樣板房解說詞

金隅嘉業(yè)品牌營銷方案目錄TOC\o"1-3"\h\z第一部分總引 3第二部分品牌營銷概念的導入 5第一節(jié)以地產(chǎn)三劍客的品牌魔方，塑造”金隅嘉業(yè)”品牌概念 5第二節(jié)品牌營銷策略構(gòu)想 7一、品牌名稱建立 7二、品牌定位推出 7三、產(chǎn)品品牌策略提出 8（一）社區(qū)規(guī)劃： 8（二）社區(qū)配套 8（三）單體戶型建議 10（四）裝修部分建議 11四、廣告品牌表現(xiàn) 11五、企業(yè)文化的品牌傳播 12第三節(jié)品牌營銷實戰(zhàn)構(gòu)想 14一、價格策劃 14二、銷售策略策劃 14三、付款方式策劃 14四、物業(yè)管理服務 14第四節(jié)海開紀元的資源優(yōu)勢 14一、為發(fā)商提供之服務內(nèi)容： 14（二）海開紀元強勢資源優(yōu)勢 14第一部分總引在世紀之交、千年之交這樣一個特定的時刻，房地產(chǎn)行業(yè)新概念、新賣點層出不窮，住房體制改革逐步深入，個人已經(jīng)成為住宅市場的消費主體。如今，我國房地產(chǎn)市場已進入一個呼喚品牌的時代?！捌放啤保鞘袌鰧Ξa(chǎn)品的識別和認同，是一種產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、技術(shù)等一系列內(nèi)在效用和外在效用有別于其他產(chǎn)品的標志，是一種產(chǎn)品所具有的無形價值的體現(xiàn)。21世紀我們跨入品牌經(jīng)營時代，現(xiàn)代市場競爭實際上是一場爭奪品牌的競爭，擁有市場比擁有企業(yè)更為重要，而擁有市場的唯一辦法是擁有占統(tǒng)治地位的品牌。一個著名的房地產(chǎn)品牌應該是一個房地產(chǎn)行業(yè)的標志，是一面旗幟，是房地產(chǎn)行業(yè)的精華和驕傲。我國的房地產(chǎn)市場是一個巨大的市場，但令不少房地產(chǎn)開發(fā)商苦惱的是，這個市場才剛剛啟動，就呈現(xiàn)出疲軟的勢態(tài)，大量的樓盤建成后賣不出去。雖然銀行利息一降再降，政府出臺了貸款購房等一系列措施，但目前仍未見有多大成效。不少人在“會診”我國房地產(chǎn)市場波瀾不驚的原因時，僅僅歸結(jié)為居民缺乏購買力，這無疑是原因之一。但如果單純是購買能力的問題，那就應該什么房都不走俏?？墒聦崊s不是這樣?？梢?，什么人建的房子是很重要的，也就是說，購房人開始認樓盤的品牌了?；谏鲜龅脑?，實施品牌戰(zhàn)略，我們已別無選擇，是品牌營銷大勢所趨。品牌策劃越來越成為企業(yè)得以生存和發(fā)展的必要選擇，它是未來房地產(chǎn)企業(yè)的立足之本。現(xiàn)今，在宏觀經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整過程中，房地產(chǎn)是一個充滿希望的陽光產(chǎn)業(yè)，而潛在的巨大市場只有在良好的企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)形象中，才能真正轉(zhuǎn)化為有效的市場需求。房地產(chǎn)企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略，可獲得意想不到的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益?？偠灾?，成功的房地產(chǎn)品牌對開發(fā)者、投資者而言，具有強大的投資獲利能力，產(chǎn)品促銷功能，帶動區(qū)域和行業(yè)經(jīng)濟，引導時尚生活潮流，提高人們的生活品質(zhì)。品牌創(chuàng)造出來了，房子就好賣了，品牌這只無形的手，牽動著人們的購買欲望。而今，品牌競爭越來越激烈，對發(fā)展商而言，擁有品牌等于擁有一塊光芒四射的金漆招牌。建立地產(chǎn)品牌的途徑就是傳播，傳播的方式過于單一，就導致品牌擴張的失敗，這也是未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，不僅賣房子，更賣一種情感與文化。通過品牌的復制和擴張，獲取高附加值，達到利潤的最大化。未來的房地產(chǎn)將由地域競爭發(fā)展為跨地域，甚至是全國性的競爭，只有擁有品牌的房地產(chǎn)才能消除地域之間的壁壘，輕易的由一個地域跨入另一個地域，而沒有品牌的房地產(chǎn)將付出沉重的＂入場費＂，并且在強勢品牌的擠壓下，面臨生死存亡的壓力。隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的日益激烈和房地產(chǎn)市場的日益規(guī)范，房地產(chǎn)項目的成功不再僅僅取決于一兩個鮮明的“賣點”或“點子”，而是表現(xiàn)為綜合素質(zhì)的競爭，表現(xiàn)為體現(xiàn)項目開發(fā)的全面均好性的競爭，因此房地產(chǎn)品牌塑造就顯得尤為重要，房地產(chǎn)業(yè)的競爭最后必然升華為提高品牌知名度、美譽度、忠誠度和品牌親和力的競爭，這是房地產(chǎn)業(yè)競爭的最高境界?？梢哉f房地產(chǎn)業(yè)已逐步進入品牌競爭時代。第二部分品牌營銷概念的導入第一節(jié)以地產(chǎn)三劍客的品牌魔方，塑造”金隅嘉業(yè)”品牌概念品牌名稱品牌特征企業(yè)賣點對品牌的評述萬科企業(yè)文化始終保持產(chǎn)品品質(zhì)和設(shè)計優(yōu)良，始終如一地去實現(xiàn)客戶需要的住宅文化萬科地產(chǎn)品牌意味著讓客戶毫不猶預地接受，其前提是要了解萬科，喜歡萬科。中國海外建筑質(zhì)量強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)中的”過程精品”，即一流的建筑水平，一流的監(jiān)理水平，一流的物業(yè)管理“過程精品”需要精品樓盤量的積累和質(zhì)的飛躍，品牌的意義在于消費者由于對樓盤的滿意度高進而相信樓盤的開發(fā)者金地創(chuàng)新戰(zhàn)略“創(chuàng)新”是金地品牌特征的背書，從金地海景花園到金海灣花園，每一個樓盤都有自己的特點，都和創(chuàng)新密不可分品牌包括知名度和認知度，有眼光的企業(yè)經(jīng)營品牌最重要的是獲得市場的認知度，房地產(chǎn)品牌必須與規(guī)模經(jīng)營相結(jié)合，必須不斷擴大市場份額本案品牌特征：全程營銷，全程參與住宅品牌戰(zhàn)略實施本案企業(yè)賣點：1、從規(guī)劃設(shè)計開始貫穿整個開發(fā)過程中品牌的積累創(chuàng)新工程，在住宅產(chǎn)品化上，住宅產(chǎn)品供應商應占據(jù)尤為重要的地位，住宅產(chǎn)品的品質(zhì)和信譽構(gòu)成了住宅品牌的主要內(nèi)容，新材料，新產(chǎn)品，新技術(shù)將共同構(gòu)筑住宅成品品牌的新的生命力，建材商和建筑商應全程關(guān)注這種品牌的塑造和維護。1)住宅產(chǎn)品作為住宅實體的原始構(gòu)成，其質(zhì)量直接影響住宅成品質(zhì)量。2)住宅產(chǎn)品的品牌的集積完成了住宅品牌的前期塑造。3)建材商等全程參與住宅品牌的塑造，有利于增加住宅品牌的價值含量，維護住宅品牌的可靠性。4)建材商等可以建立住宅品牌產(chǎn)生機制，從而創(chuàng)造更多的更廣泛的住宅品牌。2、全程參與住宅品牌戰(zhàn)略實施可采取多種措施：1)實行強強聯(lián)合，先技術(shù)后發(fā)展，住宅產(chǎn)品供應商，設(shè)計單位等加強技術(shù)含量，一則發(fā)展住宅品牌，同時有利于自己形象傳播或圍繞產(chǎn)品住宅產(chǎn)業(yè)形成多種產(chǎn)品的加盟集成。2)建立監(jiān)管機制和等級評定制度。住宅評審中具體界定所有影響因素的量化比度，品牌具體化，做到有章可依，增強權(quán)威性和可信度。3)建立品牌導入和維護制度。設(shè)計過程中充分利用各產(chǎn)品性能，使用過程中強化維護保養(yǎng)職責。第二節(jié)品牌營銷策略構(gòu)想一、品牌名稱建立名稱是構(gòu)造房地產(chǎn)品牌的先導工作，一個成熟的地產(chǎn)名稱應包括品牌名、定位名和地產(chǎn)項目通名本案開發(fā)商”金禹嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司”案名建議：”金隅薈萃園”“金隅”是品牌名，“薈萃”－指對產(chǎn)品的訴求，薈萃眾多名師打造產(chǎn)品之最優(yōu)，“園”為項目通名。因“金隅”公司已成功開發(fā)了很多項目，如在本案的開發(fā)中及后續(xù)開發(fā)的項目中，采用品牌名稱的建立，無疑將強化品牌名稱，先期樹立了品牌形象。二、品牌定位推出品牌定位決定品牌個性。準確而獨特的品牌定位及其彰顯的品牌個性有助于迅速提升地產(chǎn)公司的品牌價值。本案提出品牌推廣理念”金隅嘉業(yè)·建筑小康新生活”。在今年十六大會議中，中央明確提出”全面建設(shè)小康生活”將做為中國下一個五年計劃的指導性綱領(lǐng)，”與時俱進”將做為中國經(jīng)濟發(fā)展的指領(lǐng)性口號，將鼓舞全國上下團強一致，向更高方向發(fā)展的小康社會奔進。本案的品牌定位正是響應了國家的號召，在以國家經(jīng)濟全面發(fā)展的同時，立足于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，將帶動國家經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)向更高標準邁進，建筑小康新生活，是把中國的房地產(chǎn)業(yè)向更適人居居住，更適生活的小康水平這一更高的臺階邁進。三、產(chǎn)品品牌策略提出地產(chǎn)開發(fā)商要么追求平民品牌，樹立“低價優(yōu)質(zhì)”的品牌形象，；要么走上層路線；要么扛精品大旗；要么實施差異化策略，突出自身品牌的內(nèi)涵特點、個性賣點、差異性或與眾不同的訴求點。本案由于開發(fā)的特殊性為經(jīng)濟適用住房。既要考慮政府確定的系數(shù)，又要考慮新生市場的消費水平和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，保持適度而符合現(xiàn)狀的短缺，從而達到既能保證需求的穩(wěn)定增長，發(fā)揮住宅建設(shè)的拉動作用。所以，本案提出產(chǎn)品品牌定位以”經(jīng)濟適用房的價格，商品房的品質(zhì)”為中心思想，即”體現(xiàn)而不奢華，經(jīng)濟而又實惠”，體現(xiàn)自身文化物業(yè)賣點。用合理化指標來營造一個極富現(xiàn)代氣息的經(jīng)濟型社區(qū)1）產(chǎn)品質(zhì)量體系：卓越超前2）產(chǎn)品品牌功能規(guī)劃：首先，規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，有一定的超前性和可變性。第二，工程質(zhì)量包括設(shè)計、建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等全部都應是高質(zhì)量的。第三，要創(chuàng)造一個較好的環(huán)境質(zhì)量，在空間、地表、綠化、建筑布局等方面適當合理還應具備一定的文化品位，創(chuàng)造良好人居環(huán)境。第四，配套齊全。交通設(shè)施、生活服務設(shè)施、文化體育設(shè)施以及其它公共設(shè)施基本具備。（一）社區(qū)規(guī)劃：前提：百萬平米的經(jīng)濟適用房，低密度住宅形式1、開發(fā)梯次及建筑形式一期六層多層洋房及部分弧板，二期弧板及部分多層洋房，三期弧板及變形板塔結(jié)合2、合理化住宅的實現(xiàn)建議1）、容積率：3--42）、社區(qū)環(huán)境A設(shè)計原則：充分利用區(qū)外空間、社區(qū)空間、功能空間、組團空間、宅旁空間、樓內(nèi)共享空間的有序分布和相互融合，采用錯落有致具有識別性的園林設(shè)計手法，為居民構(gòu)筑既可共享又具個性的小康新生活社區(qū)。B設(shè)計要素：1）優(yōu)美的環(huán)境綠化和合理的道路布局；2）豐富的康體文化；3）完善方便的商業(yè)配套；4）高標準的安保設(shè)施；5）時尚現(xiàn)代的居住模式。6）人車分流設(shè)計：車位配比1：1，70%地下車庫，30%地面停車，實現(xiàn)組團內(nèi)人車分流，組團外設(shè)計必要的車行道和停車場。7）康體配套設(shè)計：C會所：分室內(nèi)運動會所、休閑會所、街區(qū)會所三大會所功能設(shè)置。提供運動、娛樂功能和商業(yè)服務功能?？刁w娛樂設(shè)施：室內(nèi)壁球館、棋牌室、音樂吧、影像廳、時尚酒吧、書吧、健身房等。D室外康體娛樂設(shè)計：1）雙游泳池設(shè)計：會所內(nèi)室內(nèi)陽光游泳池和室外游泳池設(shè)計；2）室外燈光網(wǎng)球場設(shè)計；3）“金色童年”兒童活動空間設(shè)計：如沙堆、種植圓、小動物愛心樂園；4）競技場所設(shè)計：如攀巖、旱地滑冰、滑板；5）藥用植物園區(qū)設(shè)計：集中栽培對人體慢性病有療效的藥用植物樹種，形成藥用植物園，讓人們在園內(nèi)健身時得到藥物治療；E園林設(shè)計：建議園林規(guī)劃設(shè)計聘請國內(nèi)外知名設(shè)計公司擔任顧問，園林景觀的現(xiàn)代風格，并兼顧觀賞性和功能性。綠化系統(tǒng)采用跟蹤式綠化，從區(qū)外空間--區(qū)內(nèi)空間--組團空間--宅旁空間--樓內(nèi)空間--居室空間1）區(qū)外空間：由東、南、西、北鄰街商業(yè)配套來構(gòu)成社區(qū)的都市生活氛。2）區(qū)內(nèi)空間：A、一個中心，多個組團中心區(qū)：設(shè)計頗具現(xiàn)代派的標志性建筑，突顯現(xiàn)代感和時尚感，用綠地和燈光配飾。多個組團綠化區(qū)：浪漫區(qū)、動感區(qū)、文化區(qū)、逍遙區(qū)為主題進行綠化和功能布局景觀營造可通過大面積的綠化、現(xiàn)代雕塑、噴泉、小型跌水、建筑小品構(gòu)成。B、健康走廊貫穿全園的一條觀景走廊，將各個主題空間有機的串聯(lián)在一起，結(jié)合人們運動過程中的緩急程度采用不同的鋪裝方式如：卵石、沙灘水路、塑膠及障礙設(shè)施等運用。3）宅旁空間：住宅樓周邊的小空間為半私密性空間。設(shè)計成名花名木景區(qū)，社區(qū)內(nèi)的每棟住宅周邊，都以一種名花和名木為基調(diào)，形成專類花園景觀，增加局部空間環(huán)境的識別性。4）樓內(nèi)共享空間：是區(qū)內(nèi)空間的重要組成部分，跟蹤式綠化的終點，利用每棟樓首層的一套三居室面積，入口設(shè)在門禁內(nèi)，屬于該樓的居民的私密空間，供樓內(nèi)的老人和兒童及接待來訪人群的就近活動之需。同時也是陰雨天氣和冬季居民主要活動場所?？刹捎么竺娣e的落地玻璃窗，室內(nèi)擺設(shè)仿真綠植與室外環(huán)境融通。（二）社區(qū)配套1網(wǎng)絡(luò)配套：引用國內(nèi)最先進的數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)配套技術(shù)，打造北京市場上最優(yōu)質(zhì)社區(qū)。2安防配套：1）公共區(qū)域A、小區(qū)院墻紅外線對射系統(tǒng)；B、社區(qū)大門嚴格來訪登記系統(tǒng)；C、社區(qū)內(nèi)主干道、地下車庫、大堂、走廊、電梯間等公共區(qū)域的多點閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；D、大堂內(nèi)可視對講門禁系統(tǒng)；E、區(qū)內(nèi)24小時保安巡更系統(tǒng)。F、區(qū)內(nèi)隱藏式緊急呼叫系統(tǒng)。2）室內(nèi)區(qū)域每戶配備家庭智能化安全保衛(wèi)系統(tǒng)。A、1-3層住戶設(shè)窗磁，全部住戶設(shè)門磁防盜裝置；直接連接物業(yè)控制中心B、客廳和臥室設(shè)紅外線探頭，緊急救護按鈕直同物業(yè)控制中心；C、廚房內(nèi)設(shè)置煙感探頭，和天然氣泄露探頭；D、家用電器的遠程遙控系統(tǒng)；3）通訊及電視接收系統(tǒng)每戶予留兩部IDD電話專線接口，每戶可接收有線電視網(wǎng)和衛(wèi)星電視網(wǎng)。4）供水系統(tǒng)提供24小時生活熱水，設(shè)中水處理系統(tǒng)5）供暖系統(tǒng)市政集中供暖，大雙管分戶式采暖系統(tǒng)。采用市政收費，用戶可自行調(diào)節(jié)，節(jié)約使用成本和開發(fā)成本。3教育配套在社區(qū)建立高教育水平雙語幼兒園、重點小學，利用會所空間開辟第二課堂教育，提升社區(qū)教育氛圍。4醫(yī)療設(shè)施配套社區(qū)醫(yī)院，提供24小時監(jiān)護服務，24小時值班救護車，區(qū)內(nèi)形成緊急救護通道，和直達每戶的緊急救護按鈕。（三）單體戶型建議多層洋房部分：面積舒適型向豪華型過渡指標建議，部分躍層及錯層設(shè)計居室配比建議居室面積占塔樓總量比例二居100-120M235%三居130-155M245%四居160-185M220%2、塔樓部分：面積合理化指標建議居室配比建議居室面積占塔樓總量比例一居50-65M245%二居70-85M245%三居95-125M210%3、板樓部分：面積舒適型指標建議居室配比建議居室面積占板樓總量比例二居80-100M235%三居110-135M245%四居140-165M220%（四）裝修部分建議裝修及空間功能分布建議：多層洋房全套精裝修，送部分家俱，帶電梯板樓廚衛(wèi)精裝，帶電梯塔樓廚衛(wèi)精裝，帶電梯四、廣告品牌表現(xiàn)企業(yè)形象廣告在房地產(chǎn)銷售中也具有樹立樓市品牌的作用。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場，發(fā)展商如何立于不敗之地?現(xiàn)實的回答只有兩個字：＂品牌＂。但品牌的形成，尤其是房地產(chǎn)品牌的形成卻十分不易，這在宣傳渠道上應該有良好的統(tǒng)籌方案。市場競爭中誰擁有叫得響的名牌樓盤，誰就擁有競爭的主動權(quán)。企業(yè)形象廣告不僅能夠塑造樓市品牌，而且可以促進開發(fā)商在人們心目中的形象，從而達到提高企業(yè)管理水平、提高樓盤質(zhì)量的作用。現(xiàn)在的房產(chǎn)開發(fā)商一般都有兩個或兩個以上的樓盤，假如第一個樓盤開發(fā)成功并且形成一定的知名度，那么開發(fā)商就此大作企業(yè)形象廣告，則第二個、第三個樓盤便可享用第一個樓盤的成功與知名度。相反有些開發(fā)商偏重單個樓盤宣傳，在激烈競爭中便深感實力不足，既無力承受價格的重壓，也難以應付龐大的廣告投入。眾所周知，金典集團的”蘋果社區(qū)”以先期征集案名入手，取得品牌效應，同此，”富力城”與”建外SOHO”攜手共創(chuàng)品牌，以向全社會公開招標建材設(shè)備而達到建立品牌的目的，這兩個成功的案例說明，品牌先期導入已成了目前房地市場品牌化操作的大勢所趨。所以，本案的廣告品牘形象塑造可以從以下幾方面入手：1、先期通過商業(yè)廣告和公益廣告及帶有廣告傾向的軟文，以企業(yè)間的合作、聯(lián)姻而產(chǎn)生的樓盤品牌效應，通過地毯式的廣告轟炸帶來的品牌高市場滲透、高頻率而一舉成名。如與家電業(yè)、家具業(yè)聯(lián)姻，在商業(yè)廣告和公益廣告中大肆宣傳。如在電視臺黃金時段做一些房地產(chǎn)的公益廣告，視聽傳達受眾，一鳴驚人。2、戶外廣告（工地包裝、售樓處現(xiàn)場包裝、戶外看板等）要花大手筆，這是開發(fā)商實力的認證，同時也是一個品牌塑造的延續(xù)。3、不以硬性廣告宣傳為主，而以產(chǎn)品說明會、行家論談等SP活動為主，省卻硬性廣告的投入，而以深入人心，與消費者面對面的實話實說形式，建立與消費者的良性溝通。借助新聞傳播和公共關(guān)系的權(quán)威性、公關(guān)關(guān)系活動的大眾傳播效應起到強化品牌親和力，提高品牌知名度、美譽度、忠誠度和品牌親和力的作用4、制作企業(yè)文化宣傳VCD.以媒體傳播達到方為宣傳的目的。五、企業(yè)文化的品牌傳播企業(yè)文化在房地產(chǎn)業(yè)同樣重要，如國內(nèi)領(lǐng)軍的幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)無不具有獨特的企業(yè)文化，它有于企業(yè)增強凝聚力，提高企業(yè)在大眾中的親和力，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營銷售工作的全過程。1、作為企業(yè)文化重要組成部分的CIS系統(tǒng)的導入。1）、通過對現(xiàn)有企業(yè)文化資源的優(yōu)化，提煉出真正切合現(xiàn)實與未來發(fā)展要求的企業(yè)理念之精華。應注重保持與企業(yè)最高領(lǐng)導人內(nèi)在邏輯的一致性，給與系統(tǒng)規(guī)范的技術(shù)整合，使之能夠貫穿于企業(yè)管理的整個過程與各個層面，從面成為企業(yè)統(tǒng)一文化價值觀的基石，并通過各種傳播得到社會公眾和員工的認可。2）、通過CIS優(yōu)化工程，成為企業(yè)統(tǒng)一的信仰和追求，增加企業(yè)對員工的吸引力和員工對企業(yè)的向心力，形成巨大的內(nèi)聚作用，激活員工為共同的事業(yè)忘我工作與不斷創(chuàng)新的激情。3）、通過CIS優(yōu)化工程，經(jīng)整理有序的傳播，有利于提升企業(yè)富于創(chuàng)新與人性化品牌形象，建立客戶信心，增強企業(yè)市場競爭力，提高市場占有率。2、權(quán)威機構(gòu)認證近年來房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于IS09000國際質(zhì)量體系認證和IS014000國際環(huán)境質(zhì)量體系認證，熱衷于權(quán)威機構(gòu)的評獎活動和行業(yè)主管部門倡導的行業(yè)發(fā)展活動，如“放心房聯(lián)合宣言“，充分證明了一點：人們?nèi)匀幻孕艡?quán)威機構(gòu)，人們對政府主管部門仍然充滿期望，權(quán)威機構(gòu)的認定無疑增加了消費者對品牌的信心。所以，本案也可借助于質(zhì)量認證體系的完成，提升項目品牌。第三節(jié)品牌營銷實戰(zhàn)構(gòu)想一、價格策劃因經(jīng)濟適用房的宏觀價格規(guī)劃應包括：一是適應政府的調(diào)控，滿足政府價格和市場價格兩方面的規(guī)范。二是積極構(gòu)建政府、企業(yè)、個人三方參與的價格管理機制，使得老百姓通過住房貨幣化的實施和依靠住房金融的支持能買得起房；開發(fā)商有一定政策上的優(yōu)惠，但又不背上超過財政能力的包袱，形成住宅建設(shè)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)機制，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。鑒于此，本案的價格應為：一、嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用房價格構(gòu)成的規(guī)定；二、努力降低成本，充分利用財務制度和會計準則，擴大開發(fā)商利潤的空間；三、滾動開發(fā)，獲取長期利益。所以，在價格上應以開發(fā)商的合理利潤空間，來形成良性的價格控制，必免價高而無人涉足。二、銷售策略策劃本案經(jīng)濟適用房的消費者是中低收入家庭，針對該消費群體收入不高而要求多樣的特點，可采取下列策略：一是規(guī)劃設(shè)計時確定目標市場，“以銷定產(chǎn)”。因此，企業(yè)應審時度勢，根據(jù)消費者種種不同的要求及對房屋理解的差異，在規(guī)劃設(shè)計房型時結(jié)合企業(yè)自身的能力去尋找目標市場。二是銷售中實行專賣銷售。開發(fā)商在住房銷售策略上和方式上要借鑒商業(yè)零售業(yè)的成功銷售經(jīng)驗。針對居民收入的不同標準確定對住房的不同消費層次，探索住房專賣銷售方式。三是開發(fā)商應注意無形資產(chǎn)（尤其是品牌、商譽）的培育，將無形資產(chǎn)融入設(shè)計、施工、銷售、廣告策劃、物業(yè)管理等全過程，開發(fā)商無形資產(chǎn)的價值也將會在經(jīng)濟適用房銷售價格與銷售進度中得到良好的反映。四是由于經(jīng)濟適用房的消費者收入不高并且家庭負擔較重，因而應采取多種銷售方式。比如，租售并舉，既對經(jīng)濟適用房采取銷售方式，也可對特困職工實行廉租政策。以收取成本的方式，將經(jīng)濟適用房租給買不起房的困難戶，按每平方米建筑面積收月租金進行出租，幾年內(nèi)購買此房，租金可以頂預購房款，不足部分補交。三、付款方式策劃開發(fā)商對經(jīng)濟適用房的付款方式可采取多種方案與組合搭配。在資金來源上，可以有政府支持、社會統(tǒng)籌、商業(yè)銀行按揭等多渠道組合；而在價款支付方式上，可以一次付清、分期付清、按揭貸款、租售搭配等方式的組合。而將資金來源渠道與價款支付方式進行組合可獲得更多的付款策劃方式，以供經(jīng)濟適用房消費者選擇。四、物業(yè)管理服務房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。無可挑剔的物業(yè)管理要求做到：①服務態(tài)度熱情；②服務設(shè)備完好；③服務技能嫻熟；④服務項目齊全；⑤服務方式靈活；⑥服務程序規(guī)范；⑦服務收費合理；⑧服務制度健全；⑨服務效率快速那么，物業(yè)營銷中如何利用在企業(yè)物業(yè)管理品牌策略呢？第一，現(xiàn)場銷售過程中，通過現(xiàn)有物業(yè)管理人員的儀表、言行、工作與服務態(tài)度等來直接展現(xiàn)物業(yè)管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的物業(yè)項目上來；第二，非現(xiàn)場營銷中有意把物業(yè)管理品牌作為一個賣點，通過電視、雜志、報紙等媒體把項目物業(yè)管理品牌的概念突出出來。物業(yè)管理品牌在項目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內(nèi)容：1．突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價值。目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質(zhì)量感興趣，也對未來自己的居住質(zhì)量，即物業(yè)管理服務的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講“面子”。社區(qū)的品牌，物業(yè)管理的品牌都是他們樂于談論的話題。事實上，他們也真能從品牌物業(yè)管理中獲得生活上、工作上、學習上、自尊上、發(fā)展上、享受上的方便與好處。所以，突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實能夠構(gòu)成為一個極大的吸引力。2．突出品牌物業(yè)公司的雄厚管理實力。物業(yè)公司的雄厚管理實力主要體現(xiàn)在物業(yè)公司的技術(shù)力量、專業(yè)裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業(yè)年數(shù)與專業(yè)管理水平等等。品牌物業(yè)公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業(yè)項目、接受品牌物業(yè)公司打下堅實的基礎(chǔ)，提供了現(xiàn)實的可能性。3．突出品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績。品牌物業(yè)公司的管理業(yè)績主要體現(xiàn)在管理項目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級、市級、地區(qū)級先進稱號的情況等等）、社會反映（業(yè)主、住戶及業(yè)主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等）。品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績能夠給人一種感性上的認可與憧憬，讓購房者感受到實實在在的物業(yè)管理服務，并對自己的未來產(chǎn)生聯(lián)想和希望。4．突出品牌物業(yè)公司的人情味與“人本管理”理念。購房者不希望未來的物業(yè)公司是高高在上的“主人”，也不希望未來的物業(yè)公司是亦步亦趨、唯命是從的“仆人”。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結(jié)自己的朋友式的物業(yè)公司。品牌物業(yè)公司的人情味與“人本管理”理念讓人感到親切，讓人覺得自然，縮短了客戶與物業(yè)公司的距離，讓客戶更容易接受物業(yè)管理，從而接受和購買物業(yè)。所以，利用好物業(yè)管理品牌，物業(yè)營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業(yè)管理品牌時措施失當，就可能會出現(xiàn)相反的效果。所以，在利用物業(yè)管理品牌進行物業(yè)項目營銷時，應該注意以下問題：第一，要把物業(yè)管理的高品位與較低收費聯(lián)系起來宣傳。目前人們在收入不是很高的情況下，高標準的物業(yè)管理，讓人聯(lián)想高收費的同時，容易對物業(yè)產(chǎn)生一種畏懼感。第二，要把物業(yè)管理服務的大眾性與特殊性突出出來，要讓購房者對物業(yè)管理產(chǎn)生一種親近感的同時，對物業(yè)管理有一種向往與幢憬的空間。第三，物業(yè)管理品牌宣傳中，要突出物業(yè)公司的形象和企業(yè)信譽，確實給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從“化身”中感受真實，樹立信心?？傊?，本案營銷中既要重視物業(yè)管理品牌的利用，也要確實利用好物業(yè)管理的品牌，只有這樣，物業(yè)項目才能順利銷售，也才能為開發(fā)商帶來更多的商機。第四節(jié)海開紀元的資源優(yōu)勢一、為發(fā)商提供之服務內(nèi)容：項目市場顧問√宏觀經(jīng)濟形勢分析：主要提供國家、地區(qū)經(jīng)濟總體形勢，本年度及明年房地產(chǎn)總體經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場開、復工面積、竣工面積和房屋空置率情況等。目的是為了把握房地產(chǎn)市場發(fā)展動態(tài)，認識房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，為分析和確定房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中有關(guān)項目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)檔次、建筑時機及開發(fā)經(jīng)營方式等提供決策依據(jù)?！桃?guī)劃發(fā)展分析：指對政府機構(gòu)制定的規(guī)劃發(fā)展計劃，與本項目銷售、建設(shè)產(chǎn)生的影響進行分析。√地區(qū)物業(yè)供應調(diào)查與分析：主要指項目所在區(qū)域的總供應量、銷售量、空置率及全市內(nèi)相同物業(yè)總供應量、銷售量、空置率而對項目銷售前景進行分析，供求的房地產(chǎn)類型、供求房地產(chǎn)地段、供求房地產(chǎn)的檔次等，供給量包括已完成的項目、在建項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目及預計它們投入市場的時間。根據(jù)分析情況制定相關(guān)銷售策略?！痰貐^(qū)物業(yè)需求調(diào)查與分析：主要對項目所在地區(qū)的市場需求量作為分析，多采用問卷方式，與供應調(diào)查結(jié)合后對項目的市場銷售前景做出預測，特別要對項目準買家進行分析，并作為制定相關(guān)銷售策略的依據(jù)?！谈偁帉κ质袌龇治觯褐饕菍Ρ景阜綀A一公里內(nèi)的物業(yè)、同區(qū)域及市內(nèi)定位相同的項目做分析，大致包括：價格、項目配套、賣點、位置、戶型等諸多因素做分析，也是為銷售策略的制定提供相關(guān)市場依據(jù)的一定手段。確認主要競爭對手，評估競爭區(qū)位、鄰近地區(qū)和不動產(chǎn)特征。（二）項目策劃√項目市場定位：是指項目主要的市場定位，相應的功能及配套，以及相關(guān)的市場依據(jù)，本區(qū)域市場內(nèi)銷售的優(yōu)、劣勢形勢分析等?！棠繕丝蛻舳ㄎ唬喊ㄖ髁蛻羧憾ㄎ患跋M特征描述、細分市場和購買動機分析、本案項目目標客戶群特點分析、目標客戶群體細分，構(gòu)成比例分析、相關(guān)的消費習慣分析等。√規(guī)劃設(shè)計建議：主要包括建筑風格功能設(shè)計、建筑面積與功能區(qū)分、項目戶型比、功能結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能檔次定位、結(jié)構(gòu)修改建議、環(huán)境、綠化、車位、戶型改建議、項目裝修標準等?！啼N售價格建議：包括價格總體策略、商住公寓定價原則、分層定價原則、分級定價原則、階段定價原則、項目付款方式、戶型差價策略、樓層差價策略、階段性定價策略等?！陶w銷售策略制定：主要包括銷售控制原則、銷售時機與目標建議，內(nèi)部認購期、公開發(fā)售期、跟進銷售期銷售策略，推廣策略、項目入市期、項目綜合素質(zhì)評估、廣告宣傳策略等?！添椖堪b建議：主要是指項目創(chuàng)意包裝的宗旨、論理、項目包裝組成、VI設(shè)計、項目品牌意識的導入等內(nèi)容。√廣告策略制定：項目總的廣告宣傳策略、費用預算、廣告投放具體計劃（以月為單位），廣告總體創(chuàng)意等。√媒體選擇及計劃：包括媒體組合、媒體投放比例、媒體具體應用，媒體投放時間計劃表，主力媒體客戶群及收視習慣分析等?！涛飿I(yè)管理建議：主要為物業(yè)管理公司的選定、物業(yè)管理的水平定位、物業(yè)管理的預期備忘，物業(yè)管理公約綱要等。工程建設(shè)建議：主要為開發(fā)周期設(shè)定建議、工程工期設(shè)定建議、工程建設(shè)程序建議等。二、海開紀元強勢資源優(yōu)勢協(xié)助甲方辦理地價評估及土地出讓工作；協(xié)助甲方辦理國有土地使用證及房屋預售許可證工作；協(xié)助甲方辦理銀行按揭及公積金貸款工作；協(xié)助甲方推薦按揭律師工作?？蔀榧追睫k理后期產(chǎn)權(quán)過戶工作，人本體現(xiàn)服務的一體化。//純水岸九期樣板房解說詞平面圖所有戶型特點：1、徹底明廚明衛(wèi)明餐廳，戶型通透明亮；2、戶型方正，沒有多角戶型或者圓弧等不適用空間；3、大廳大臥室；4、均為1梯1戶；5、干濕分區(qū)戶型一：2棟18B戶型①總體概述戶型總面積為292平米，共6房2廳4衛(wèi)+工人房。歐式古典風格，但又極具現(xiàn)代感。整體感覺淡雅，不刻意追求奢華，力求簡單，但整體表現(xiàn)出來的就是大氣、高貴。②主要功能區(qū)介紹：客廳：客廳朝南，開間達6.6米，面積接近40平米，相當?shù)拇髿?，可見燕棲湖，風景十分好;主臥：主臥室開間達4.5m，裝飾力求簡單，包括燈的選擇簡單而經(jīng)典，整個相當氣派;廚房：中西式廚房。而客廳與餐廳有機結(jié)合，擴大生活空間，給人以寬敞的感受，同時提升了空間上的縱深感；戶型二：1棟2單元A①總體概述整體戶型開闊大氣，客餐廳一體南北通透，面積約277平米，有5房2廳4衛(wèi)。②主要功能區(qū)介紹：客廳：開間達6m，以南可觀燕棲湖，景色相當?shù)暮?。主臥：朝南，開間達4.5m，進深5.5米，相當?shù)臍馀?。主臥外面是全贈送的兩層通高陽臺。主臥旁邊的臥室有一開間達3.5米的露臺，僅計一半面積。廚房：中西式廚房。最北面靠東邊的臥室：由露臺改建而成，開間在3.6米左右，進深4米，只計一半的面積，相當?shù)暮线m。中廚東邊的陽臺：由臥室改造而成，開間2米左右，進深10米。廚房：中西式廚房。而客廳與餐廳有機結(jié)合，擴大生活空間，給人以寬敞的感受，同時提升了空間上的縱深感；戶型三：1棟2單元B（圖紙與電子版圖不一樣）①總體概述4房2廳3衛(wèi)，總面積為270平米，南北通透。整體戶型布局非常合理，每個空間都非常舒適，并且通透性非常好！②主要功能區(qū)介紹：客廳：客廳開間達6m，朝南可觀燕棲湖，景色相當?shù)暮?。主人房：主臥開間達4.5m，帶衛(wèi)生間，連接一陽臺，附衣帽間。餐廳：朝北可觀高爾夫.，通透性佳。中西式廚房。而客廳與餐廳有機結(jié)合，擴大生活空間，給人以寬敞的感受，同時提升了空間上的縱深感；三套樣板房的風格異同：相同點：都是歐式古典風格，但又具有現(xiàn)代感，里面的家具都是歐洲頂級品牌，這些品牌的總體特點就是簡單、具有流動感。不同點：1棟2單元A，1棟2單元B與2棟18B戶型相比較多了一點奢華雍容的氣質(zhì)，2棟18B戶型更是大氣、淡雅。最經(jīng)典的豪宅社區(qū)——純水岸九期絕對優(yōu)勢“七宗最”最強有力的品牌——在開發(fā)規(guī)模、開發(fā)理念、出品上始終走在業(yè)內(nèi)一線，每一次華僑城的出品都代表了最先進的水平，是業(yè)主的信心保證最頂級的圈層——在中國可以像波托菲諾一樣聚集遍及政界、商界、藝術(shù)界等眾多時代楷模的項目寥寥無幾，這些精英不僅是財富塔尖階層，他們的成就更是改變了深圳乃至中國的歷史，使得波托菲諾成為社會認同感最高的社區(qū)最具價值的社區(qū)——在大都會的核心區(qū)，具有11年時間沉淀，上百萬平米的規(guī)模、最低容積率、最齊全配套的只有波托菲諾最佳人居環(huán)境——波托菲諾是中國唯一一個處在5A級景區(qū)中的項目，在城市核心區(qū)可以享受達到發(fā)達國家水平的綠化率、一級空氣質(zhì)量是巨大的奢侈最具藝術(shù)氣質(zhì)的社區(qū)——藝術(shù)是人類智慧的最高體現(xiàn)，在地產(chǎn)界把藝術(shù)融入靈魂的只有華僑城波托菲諾，在華僑城中，世界頂級大師的作品隨處可見，在這里，你會感覺到無以言表的舒服，是因為這里的一草一木都是在藝術(shù)的背景下誕生的最具成長性的豪宅社區(qū)——波托菲諾是中國唯一一個開發(fā)超過10年的社區(qū)，通過時間的沉淀和長期的運營成就了經(jīng)典品牌社區(qū)。并且在未來數(shù)十年，仍會不斷運營并推動項目價值不斷提升，是中國地產(chǎn)界的常青樹！最稀缺的產(chǎn)品——波托菲諾純水岸9期產(chǎn)品為近年來，高層大平面單一房產(chǎn)證產(chǎn)品的唯一供應，別墅的升級之作，代言未來最高級別的物業(yè)類型附詳細資料：一、2棟18B戶型純水岸九期的樣板房室內(nèi)設(shè)計的風格采用的是歐式古典現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，在天花和墻面我們沿用了歐洲法國式的復雜多樣的造型和線條，甚至在地板的拼花上也沿用歐洲巴洛克時期的圖案，通過現(xiàn)代的制作工藝表現(xiàn)出繁復的拼花和華麗的光澤感.燈具和家具的運用大多采用目前歐洲最為現(xiàn)代的設(shè)計產(chǎn)品和品牌來詮釋整個室內(nèi)空間，客廳燈具ARACHNOPHOBIAdesignbyus.客廳的沙發(fā)則是采用B&B的品牌和款式，還有在休閑區(qū)最靈動的家具設(shè)計是采用INNERMOST和HAY帶圖案的椅子，通過這些家具在空間中置放可以看到歐洲曾經(jīng)的人文和最華麗的元素！平面布局上由原有的建筑格局五間室內(nèi)臥房被再設(shè)計成四間室內(nèi)臥房，其中把兩間小臥房合并成為一間多功能的兒童房或次主臥房來應用，這樣房間布局上更適合居住者的家人置配，設(shè)計完成的空間目前包括：客廳，餐廳，半戶外下午茶區(qū)，書房，客房，次主臥，客臥，主臥，主衛(wèi)，主臥衣帽間，觀景陽臺，廚房，傭人房，多功能陽臺區(qū)域。純九的設(shè)計的重點是介入歐式的古典風格，現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，以切合現(xiàn)代人的高尚生活和大面積的住宅展示需要，所以空間中以舒適度和華麗的人文品質(zhì)為重點，凸顯華僑城地產(chǎn)的品質(zhì).附：1棟2單元A設(shè)計風格法式新古典少了富麗堂皇的裝飾和濃烈的色彩,摒棄了傳統(tǒng)歐式的繁復和華麗,結(jié)合一些現(xiàn)代元素和裝飾材料,使空間和諧、典雅、大氣。新古典主義的設(shè)計風格其實是經(jīng)過改良的古典主義風格。歐洲文化豐富的藝術(shù)底蘊，開放、創(chuàng)新的設(shè)計思想及其尊貴的姿容，一直以來頗受眾人喜愛與追求。新古典風格從簡單到繁雜、從整體到局部，精雕細琢，鑲花刻金都給人一絲不茍的印象。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風格，仍然可以很強烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，同時又摒棄了過于復雜的肌理和裝飾，簡化了線條。覽盡所有設(shè)計思想、