2022《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》深度自測(cè)卷1

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單選題（共35題，共35分）

1.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為（）年。

A.13

B.15

C.16

D.17

2.在建立比較基礎(chǔ)中，下列不屬于統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位工作內(nèi)涵的是（）。

A.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

B.統(tǒng)一價(jià)格表示單位

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位

3.在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為（）。

A.名義價(jià)格

B.實(shí)際價(jià)格

C.市場(chǎng)價(jià)格

D.成交價(jià)格

4.某塊臨街深度100米、臨街寬度為25米的矩形土地的總價(jià)為100萬(wàn)元，運(yùn)用“四三二一”法則，其相鄰地塊的臨街深度為50米、臨街寬度為20米的矩形土地的總價(jià)為（）萬(wàn)元。

A.56

B.72

C.75

D.90

5.政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。

A.使用上的補(bǔ)償

B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價(jià)值的補(bǔ)償

C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價(jià)值之差

D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

6.評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。

A.典型投資者所要求的社會(huì)一般收益率

B.典型投資者所要求的社會(huì)最高收益率

C.特定投資者所要求的最低收益率

D.特定投資者所要求的最高收益率

7.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)利狀況主要是為了預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等

C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)的必要支出

8.某出租的寫字樓，剩余租賃期限為4年，在此四年期間，每年可于年初獲得凈收益80萬(wàn)元，四年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元。若該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為5%，該寫字樓的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為1000萬(wàn)元。則四年后該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.903.46

B.1000.00

C.1029.22

D.1050.00

9.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬(wàn)元，空置和收租損失5萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)10萬(wàn)元、保險(xiǎn)費(fèi)10萬(wàn)元、管理費(fèi)等30萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，維修費(fèi)和水電供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，其他稅費(fèi)均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬(wàn)元。

A.485

B.490

C.585

D.590

10.評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為10000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/m2，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價(jià)值為（）元/m2。

A.9515

B.9690

C.10500

D.10737

11.某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個(gè)月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的5%，則該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.46.30

B.46.341

C.47.50

D.50.00

12.某住宅的建筑面積為120m2，買賣合同約定成交價(jià)為10000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付60萬(wàn)元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬(wàn)元。

A.90.19

B.95.85

C.113.77

D.124.15

13.判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，實(shí)際中是將（）進(jìn)行比較。

A.評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值

B.評(píng)估價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

C.真實(shí)價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

D.真實(shí)價(jià)值與其他估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

14.某房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本中，建安工程費(fèi)為4000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建成本的4%，投資利息為240萬(wàn)，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤(rùn)率為20%，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建成本的6%，該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.6280

B.6365.92

C.6419.73

D.6817.14

15.正常成交價(jià)格的形成條件不包括（）。

A.公開市場(chǎng)

B.交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性

C.較短的期間完成交易

D.買者和賣者都具有完全信息

16.采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來(lái)確定。

A.成交價(jià)格

B.賬面價(jià)格

C.正常價(jià)格

D.期望價(jià)格

17.報(bào)酬率的表達(dá)式為（）。

A.投資回報(bào)／所投入的資金

B.投資回收／所投入的資本

C.（投資回報(bào)＋投資回收）／所投入的資金

D.（投資回收－投資回報(bào)）／所投入的資本

18.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為（）。

A.簽訂估價(jià)委托合同之日

B.發(fā)放抵押貸款之日

C.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日

D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日

19.下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格，表述錯(cuò)誤的是（）。

A.價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)

B.價(jià)值是物的真實(shí)所值

C.價(jià)格是價(jià)值波動(dòng)的“中心”

D.現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好等原因，可能造成高值低價(jià)的交易

20.某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元，建設(shè)成本為800萬(wàn)元，管理費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為140萬(wàn)元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

21.下列不屬于由賣方繳納的稅費(fèi)的是（）。

A.增值稅

B.契稅

C.教育費(fèi)附加

D.土地增值稅

22.一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。下列選項(xiàng)中，不屬于無(wú)形資產(chǎn)的是（）。

A.專利權(quán)

B.專有技術(shù)

C.商標(biāo)權(quán)

D.房地產(chǎn)

23.利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，表述不正確的是（）。

A.從房地產(chǎn)供給角度看，利率上升增加融資成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

B.從房地產(chǎn)需求角度看，利率上升增加購(gòu)房負(fù)擔(dān)，抑制需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

C.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對(duì)于房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)

D.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對(duì)于房地產(chǎn)供給的影響大于對(duì)房地產(chǎn)需求的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)

24.在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱，我國(guó)香港地區(qū)，通常稱房地產(chǎn)為（）。

A.不動(dòng)產(chǎn)

B.物業(yè)

C.樓盤

D.房屋

25.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)椋ǎ?/p>

A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值

B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本

C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用

D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值

26.某房地產(chǎn)未來(lái)第1年末的凈收益為20萬(wàn)元，以后凈收益每年增加2萬(wàn)元，預(yù)期未來(lái)四年內(nèi)價(jià)格平均每年上漲5%，報(bào)酬率為8%，第4年末轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的6%，目前該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.318.68

B.471.54

C.789.68

D.1146.81

27.某宗房地產(chǎn)2022年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月遞減0.5%，則其2022年10月25日的價(jià)格為（）元人民幣。2022年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。

A.6376

B.6408

C.6519

D.6552

28.（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。

A.收租損失

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C.折舊

D.財(cái)務(wù)損耗

29.具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地是（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.在建工程

30.在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。

A.過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

B.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法

D.未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法

31.房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關(guān)系。

A.價(jià)格

B.供給量

C.開發(fā)成本

D.開發(fā)價(jià)值

32.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的

B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的

C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的

D.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素都與時(shí)間有關(guān)

33.距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)，其中相對(duì)科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。

A.空間直線距離

B.交通線路距離

C.交通時(shí)間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

34.下列選項(xiàng)中，不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境因素的是（）。

A.大氣環(huán)境

B.聲覺環(huán)境

C.衛(wèi)生環(huán)境

D.治安環(huán)境

35.（）一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平

A.低價(jià)格政策

B.高價(jià)格政策

C.均價(jià)格政策

D.最高價(jià)格政策

多選題（共15題，共15分）

36.下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述內(nèi)容的有（）。

A.位置描述

B.交通描述

C.外部配套設(shè)施描述

D.周圍環(huán)境描述

E.建筑結(jié)構(gòu)

37.收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有（）。

A.電梯折舊費(fèi)

B.租賃保證金利息

C.房地產(chǎn)稅

D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅

E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

38.經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括（）。

A.土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)

B.建筑安裝工程費(fèi)

C.管理費(fèi)

D.貸款利息

E.小區(qū)營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)

39.下列估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來(lái)的有（）。

A.在建工程抵押估價(jià)

B.期房預(yù)售價(jià)格評(píng)估

C.預(yù)購(gòu)商品房抵押估價(jià)

D.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房?jī)r(jià)格評(píng)估

E.建筑物火災(zāi)毀損價(jià)值評(píng)估

40.出租人權(quán)益價(jià)值的構(gòu)成包括（）。

A.無(wú)租約限制價(jià)值

B.合同租金現(xiàn)值

C.剩余租賃期內(nèi)合同租金現(xiàn)值

D.剩余租賃期內(nèi)市場(chǎng)租金合同租金差額的折現(xiàn)值

E.剩余租賃期外建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)的市場(chǎng)租金現(xiàn)值

41.關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途

42.下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)

B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)

C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除承包人因?yàn)榘l(fā)包人違約造成的損失

E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

43.下列關(guān)于重新購(gòu)建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購(gòu)建成本是指重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

B.重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本

C.重新購(gòu)建成本是實(shí)際發(fā)生的重新購(gòu)建成本

D.建筑物重新購(gòu)建成本是全新狀況下的重新購(gòu)建成本

E.土地重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格

44.在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（）。

A.土地成本

B.建設(shè)成本

C.管理費(fèi)用

D.銷售費(fèi)用

E.投資利息

45.運(yùn)用路線價(jià)法對(duì)臨街土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不需要做的項(xiàng)目有（）。

A.交易情況修正

B.市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.劃分路線價(jià)區(qū)段

E.制作價(jià)格修正率表

46.下列估價(jià)中適宜采用假設(shè)開發(fā)法的有（）。

A.征收補(bǔ)償估價(jià)

B.在建工程估價(jià)

C.出讓地塊估價(jià)

D.改變用途房地產(chǎn)估價(jià)

E.房屋抵押估價(jià)

47.下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。

A.市區(qū)商品房?jī)r(jià)格水平較高

B.消費(fèi)者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路免費(fèi)通行

D.人們預(yù)期未來(lái)郊區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)

48.房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限

B.經(jīng)實(shí)地查勘無(wú)理由懷疑房屋存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定

C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定

49.房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。

A.供給計(jì)劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為

50.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

判斷題（共15題，共15分）

51.市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利不是土地所有權(quán)而是建設(shè)用地使用權(quán)等土地使用權(quán)。（）

52.比較法的原理和技術(shù)，不可以用于收益法、成本法、假設(shè)開法中市場(chǎng)租金的求取。（）

53.建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，又可分為建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修等部分。（）

54.可比實(shí)例有債權(quán)債務(wù)而估價(jià)對(duì)象沒有，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)條件下的成交價(jià)格減去債務(wù)加上債權(quán)，統(tǒng)一為不帶債權(quán)債務(wù)的價(jià)格。（）

55.某收益性房地產(chǎn)的資本化率與其凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短無(wú)直接關(guān)系。（）

56.刺激價(jià)格政策和高價(jià)格政策的目標(biāo)都是為了維持房地產(chǎn)價(jià)格處于較高水平。（）

57.如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為從價(jià)值時(shí)點(diǎn)開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。（）

58.一般情況下，商場(chǎng)與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。（）

59.凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。（）

60.房地產(chǎn)的投機(jī)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌，不會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。（）

61.指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和對(duì)將來(lái)的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過修勻之后得出下一時(shí)期預(yù)測(cè)值的方法。（）

62.由于環(huán)境污染引起的折舊屬于功能折舊。（）

63.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資者角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。（）

64.層高或室內(nèi)凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價(jià)值一般較低，所